產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展規(guī)劃講解

1、產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃園區(qū)經(jīng)濟是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的主要載體，發(fā)展階段從自然發(fā)展階段邁向規(guī)劃制勝階段。園區(qū)經(jīng)濟包涵廣泛，如：科技園區(qū)、開發(fā)區(qū)、專業(yè)園區(qū)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等等。產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃是比較全面的產(chǎn)業(yè)園區(qū)長遠發(fā)展計劃，是對園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、空間布局、土地開發(fā)、招商引資、運營管理等全局性、長期性、基本性問題的研究分析，是未來一個時期指導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)健康發(fā)展的行動綱領(lǐng)。研究制定產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃是落實區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略、提升園區(qū)發(fā)展水平的客觀要求，高起點、高標準、高要求做好規(guī)劃研究工作對于充分發(fā)揮園區(qū)比較優(yōu)勢、科學(xué)開展招商引資、切實提升園區(qū)核心競爭力等具有重要作用。商圈分析與商業(yè)項目調(diào)查商圈是指一個商業(yè)地產(chǎn)項目所提供

2、的商業(yè)、貿(mào)易或者商鋪、貿(mào)易服務(wù)的范圍。也可以說成是一個商業(yè)地產(chǎn)項目的消費者所來自的區(qū)域，或者是一個商業(yè)地產(chǎn)項目吸引消費者的有效空間范圍。通常，商圈可分為三個層次：核心商圈（主要商圈）、次級商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈）。商圈調(diào)查可了解預(yù)設(shè)商店營業(yè)范圍內(nèi)的地理區(qū)域，以協(xié)助適當項目地點的選擇，商圈調(diào)查的目的包括：（1）了解地區(qū)居民的人口特征、社會經(jīng)濟變相及生活形態(tài)等；（2）確定產(chǎn)品組合及促銷地點；（3）分析商圈是否重疊（4）計算在某一地理區(qū)域內(nèi)應(yīng)開幾家店；（5）找出商圈內(nèi)的障礙： A、道路設(shè)施不便 B、人口擁擠 C、人口過度擁塞（6）法規(guī)方面考慮租稅、執(zhí)照、營運、最低工資及都市區(qū)域劃分情況

3、（7）其他因素：了解一地區(qū)內(nèi)同性質(zhì)的競爭家數(shù)（競爭是否激烈）、將來的變動趨勢、供應(yīng)商位置、運輸是否方便（交通狀況）、可否利用物流中心一次性補齊所需物品，及停車場是否寬廣等。項目選址與可行性評估商業(yè)地塊選址的意義就在于它是一項長期性的投資，直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)營的戰(zhàn)略決策，是以消費者為中心觀點的重要體現(xiàn)，是影響企業(yè)效益的一個決定性因素，同時也是制定企業(yè)經(jīng)營目標和經(jīng)營策略的重要依據(jù)。商業(yè)項目的選址應(yīng)該考慮以下因素： 客流規(guī)律是選址的最重要的因素 交通狀況 商業(yè)環(huán)境 地形特點 城市規(guī)劃的要求 在選址過程中要對以上因素進行實際調(diào)查，搜集資料，具體分析研究，論證其可行性。項目定位研究與策劃商業(yè)項目定位是預(yù)測、

4、策劃與決策的統(tǒng)一，是利用市場及技術(shù)預(yù)測的結(jié)果，通過資源整合及策略創(chuàng)新等策劃手段，形成的具有充分可操作性、可控制性的企業(yè)發(fā)展決定。包括業(yè)態(tài)定位、主題定位、目標市場定位、功能定位、形象定位、檔次定位、價格定位、經(jīng)營方式定位、動態(tài)定位等多個方面。地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)策略制定一、工業(yè)地產(chǎn)理論 1工業(yè)地產(chǎn)的概念工業(yè)地產(chǎn)是住宅、商服和綜合類用地外的第四種性質(zhì)用地。具體指工業(yè)類使用性質(zhì)的土地及其土地上建筑物和附屬物，工業(yè)類土地上建筑物通常包括工業(yè)廠房、物流倉庫和工業(yè)研發(fā)樓宇等。簡單而言，就是工業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)。2常規(guī)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式分類根據(jù)國內(nèi)外工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)常見的四種模式主要有工業(yè)園區(qū)開發(fā)

5、模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運作模式。 如下是工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式分析 (1)工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式 在政府主導(dǎo)的前提下進行，通過創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)支持政策、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項目所具備的獨特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項目?；趨^(qū)域經(jīng)濟建設(shè)、社會發(fā)展、百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮而設(shè)置，是促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的強有力的推動器。是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體如北京亦莊開發(fā)區(qū)，杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)等，是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，同樣也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體。在政府主

6、導(dǎo)的前提下進行，通過創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項目所具備的獨特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項目。(2)主體企業(yè)引導(dǎo)模式是主體企業(yè)進行的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)某個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強大的綜合實力的企業(yè)，營建一個相對獨立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業(yè)的聚集，實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善主體企業(yè)引導(dǎo)模式嚴格意義上來說并不是單純的房地產(chǎn)開發(fā)，其主要是圍繞主體企業(yè)進行的開發(fā)運作，是企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。如上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)，在上海石化龍頭企業(yè)的帶動

7、下，做大做強石化企業(yè)，同時進行相關(guān)行業(yè)延伸及細化，進而達到整個產(chǎn)業(yè)鏈的完善與發(fā)展，為實現(xiàn)整個金山“大石化戰(zhàn)略”發(fā)展目標奠定堅實的基礎(chǔ)。這是一種相對獨立的工業(yè)園區(qū)。在核心企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業(yè)的聚集，實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的集成和提高。(3)工業(yè)地產(chǎn)商模式房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項目，在進行項目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產(chǎn)項目的營建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進行項目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營、管理。獲取合理的地產(chǎn)開發(fā)利潤全球最大的工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商普洛斯即是模式代

8、表。具體由普洛斯打造一個設(shè)施平臺，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是依舊是房地產(chǎn)開發(fā)商。如普洛斯公司的開發(fā)模式，其在取得土地之后，進行一級開發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，二級項目以倉儲設(shè)施為主，采用租賃方式銷售，客戶對象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出專業(yè)團隊進行二級項目的物業(yè)管理和客戶維護工作。普洛斯稱之為“物流房 ”，即由普洛斯打造一個設(shè)施平臺，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是依舊是房地產(chǎn)開發(fā)商(4)綜合運作模式綜合運作模式是指對上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地

9、產(chǎn)商模式進行混合運用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。就我國目前來說，工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式主要以工業(yè)園區(qū)開發(fā)和工業(yè)地產(chǎn)商模式為主，特別是工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式，在我國工業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過程中起到了積極的作用。針對園區(qū)開發(fā)類企業(yè)，其管理體制主要有：一是以政府為損益主體的管理模式。政府作為土地開發(fā)的主體，并承擔最終的損益；二是以開發(fā)企業(yè)為損益主體的管理模式。政府委托或者授權(quán)開發(fā)公司從事開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地開發(fā)和市政道路建設(shè)業(yè)務(wù)，開發(fā)公司作為土地開發(fā)的主體，并由開發(fā)公司承擔最終的損益。目前，省級和國家級開發(fā)區(qū)一般采用以開發(fā)企業(yè)為損益主體的管理模式。出于開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃和環(huán)境等因素的考慮，開發(fā)區(qū)或者新區(qū)管委會通常與區(qū)域內(nèi)一家開

10、發(fā)企業(yè)簽訂長期合作協(xié)議，該協(xié)議雖然不一定具有排他性，但至少園區(qū)開發(fā)企業(yè)在土地開發(fā)和市政道路建設(shè)業(yè)務(wù)方面具有一定的優(yōu)先權(quán)。因此，園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)具有一定區(qū)域性，進入壁壘相對比較高。就我國來說，工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式主要以工業(yè)園區(qū)開發(fā)和工業(yè)地產(chǎn)商模式為主，特別是工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式，由于其在很大程度上受到政府的影響，需要根據(jù)當?shù)卣恼邞?yīng)對，包括園區(qū)產(chǎn)業(yè)類型，土地出讓和規(guī)劃等因素的綜合影響，在我國工業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過程中起到了積極的作用.三、工業(yè)地產(chǎn)公司運作工業(yè)房地產(chǎn)土地的批租年限為50年。目前主業(yè)為工業(yè)地產(chǎn)的上市公司主要有鑫茂科技、空港股份、海泰發(fā)展、大港股份、張江高科、ST運盛等。它們大多以經(jīng)濟或高

11、新技術(shù)開發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)平臺，從事工業(yè)園區(qū)或高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地一級開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)、工業(yè)物業(yè)出租、配套設(shè)施服務(wù)等。工業(yè)地產(chǎn)公司最大的優(yōu)勢是經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)定，一般現(xiàn)金流充沛；享受工業(yè)土地增值帶來的資產(chǎn)溢價；不受住宅地產(chǎn)政策調(diào)控影響。工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)市場在過去很長一段時間內(nèi)并不是一個完整發(fā)展的商業(yè)市場。隨著這兩年工業(yè)投資基金的興起，特別是住宅、商業(yè)類物業(yè)的價格日趨走高，投資回報日漸降低的情況下，越來越多的民營或海外資金逐步向工業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，使得這些獨立的小型工業(yè)園區(qū)逐步興起，而這樣的園區(qū)往往更多考慮的是園區(qū)工業(yè)房地產(chǎn)的回報問題，這也就更接近于大家現(xiàn)在比較流行的“工業(yè)地產(chǎn)”的概念了。工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式

12、具備大投資、快啟動、提供增值服務(wù)、追求長期穩(wěn)定回報的四大特性。從運營的規(guī)律來說，工業(yè)地產(chǎn)租期相對較長、相對回報穩(wěn)定。三、工業(yè)地產(chǎn)主要開發(fā)流程工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，其贏利點體現(xiàn)在能夠快速啟動、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余。有其獨有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)經(jīng)營項目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動。四、工業(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)要素工業(yè)地產(chǎn)如何成功，主要從以下六個方面：一、首先是選址，分析區(qū)域市場環(huán)境和所在城市的核心競爭力。要先確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進行資源的配套，二級、三級的配套企業(yè)在哪種情況下可以進來，了解企業(yè)需求和園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位及產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。跨國企

13、業(yè)選址是從四個方面考慮的：1、尋求資源：自然資源、勞動力資源。2、尋求市場：追隨出口覆蓋的市場范圍。3、尋求效率：提高企業(yè)在全球運營的效率。4、尋求戰(zhàn)略機遇。一般園區(qū)的選址從區(qū)域分析、產(chǎn)業(yè)分析、開發(fā)區(qū)分析、交通物流分析、客戶分析，以及圍繞客戶本身的需求。市場分析。對本身城市的競爭力，環(huán)境的競爭力和區(qū)域本體的競爭力來考察，一般情況下把開發(fā)區(qū)分成成熟和即將成熟兩個部分，即將成熟和成熟的開發(fā)區(qū)即將處置再生產(chǎn)業(yè)升級的階段，開發(fā)區(qū)的分析。要對開發(fā)區(qū)本身的產(chǎn)業(yè)要進行分析，有哪些龍頭企業(yè)，能不能帶動它的配套企業(yè)進來。產(chǎn)業(yè)分析。對一個產(chǎn)業(yè)來講，首先要確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，一個是自己本身確定了，圍繞它的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進行資源

14、的配套，二級、三級的配套企業(yè)在哪種情況下可以進來，找到它的需求，本身的園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。二、其次是定位，任何一個園區(qū)本身的定位是起決定性作用的。先要移植外部強勢資源，培育內(nèi)部特色優(yōu)勢，整合區(qū)域優(yōu)勢資源，形成園區(qū)本身特有的優(yōu)勢。在具體定位的時候，要考慮市場的導(dǎo)向、資源的整合、創(chuàng)新的能力。比如從定位的角度可以判斷是制造型的園區(qū)、物流園區(qū)，還是研發(fā)型園區(qū)、商務(wù)型園區(qū)。定位，任何一個園區(qū)本身的定位是起決定性的作用，如果定位錯了或者是方向錯了，你所有的東西都錯了。定位一個是移植外部強勢資源，培育內(nèi)部特色優(yōu)勢，整合區(qū)域優(yōu)勢資源。根據(jù)本身有的能力，比如本身就是一個物流類的企業(yè)，可以把你的資源帶

15、到你所要進入的區(qū)域來，另外要挖掘區(qū)域內(nèi)部有沒有獨特的資源。把這兩點結(jié)合起來，把區(qū)域的資源整合起來，形成園區(qū)本身特有的優(yōu)勢，實際就是吸引企業(yè)入住的理由，這樣就會形成一個非常好的定位。在具體定位的時候，要考慮市場的導(dǎo)向，資源的整合，創(chuàng)新的能力。從定位的角度可以得出是制造型的園區(qū)還是物流園區(qū)還是研發(fā)型園區(qū)，商務(wù)型園區(qū)，這樣更實用一些，對一個企業(yè)的本身的吸引力更強一些。綜合起來來講，作為一個定位是兩個方面，一個是借助本區(qū)域優(yōu)勢，發(fā)展工業(yè)園區(qū)，進而促進開發(fā)區(qū)的發(fā)展。確定園區(qū)選址及產(chǎn)業(yè)定位后，就要開始園區(qū)的設(shè)計及建造。工業(yè)園區(qū)的設(shè)計必需符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，不過類型的工業(yè)園區(qū)有不同的注意事項。生態(tài)工業(yè)園區(qū)就必段有

16、一個完整的排污循環(huán)再利用的產(chǎn)業(yè)鏈。廠房可按不同的企業(yè)需求建造為簡易廠房、標準廠房或鋼結(jié)構(gòu)廠房。當中各種類型廠房建造的標準也必須達標。第三是客戶，要對目標客戶進行細分。一般情況下，對客戶的分析要從幾個方面進行。一個是對現(xiàn)有園區(qū)企業(yè)和潛在客戶進行分析；一個是從產(chǎn)業(yè)鏈的角度，包括對區(qū)域本身的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分析，跟蹤二級配套企業(yè)、關(guān)聯(lián)企業(yè)的投資動向。另外要確立以商招商概念，對專業(yè)市場進行分析，考慮把市場和制造融合在一起，形成前店后廠的園區(qū)模式?？蛻舴治?。要客戶進行把握，一般情況下，客戶分析從五個方面來進行的：第一，現(xiàn)有園區(qū)的企業(yè)的分析，目前的開發(fā)區(qū)進了哪些企業(yè)，同類的園區(qū)進了哪些企業(yè)，這些企業(yè)本身的發(fā)展階段

17、，這些企業(yè)的進入是因為成本、政策還是市場，這樣你知道什么東西吸引它來；第二，有同區(qū)域企業(yè)搬遷的分析，在我們的很多的城市都有退二進三的概念，老的工廠都分布在市中心或者市中心的地帶，隨著城市的發(fā)展要進行搬遷，你給它提供一個很好的場地，很好的硬件和軟件的服務(wù)設(shè)施，吸引他到你的園區(qū)來，這樣的分析也要分析透；第三，是從產(chǎn)業(yè)鏈的角度，如奔馳進入北京之后，圍繞奔馳對他的產(chǎn)業(yè)鏈進行分析；第四，還要對國外的企業(yè)進行跟蹤，跟蹤具體的大的企業(yè)的動向，它的產(chǎn)業(yè)方面的動向，發(fā)現(xiàn)它投資的趨勢，會帶來關(guān)聯(lián)企業(yè)的投資的動向；第五，還有以商招商的概念，還要對專業(yè)市場進行分析。任何一個城市，按照我國的規(guī)劃和發(fā)展，都會規(guī)劃幾個專業(yè)

18、的市場，這個市場本身聚集大量的商家之外，它的上下游企業(yè)都會過來，比如說北京大紅門的服裝市場。商業(yè)（工業(yè)）地產(chǎn)項目經(jīng)營管理在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商往往比較注重項目投資金額、銷售回款，以及商業(yè)地產(chǎn)的定位、營銷推廣等環(huán)節(jié)，一般很少去關(guān)心商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的最后一環(huán)商業(yè)經(jīng)營管理。殊不知，商業(yè)經(jīng)營管理這個最后的一環(huán)，卻在一定程度上決定了商鋪的現(xiàn)實回報和未來升值空間，決定了投資者的最終利益。從經(jīng)營管理的角度來看，只有進行符合消費市場的定位、業(yè)態(tài)的合理區(qū)隔、有效地招商和經(jīng)營整合推廣，以及規(guī)范物業(yè)管理模式，才能促進商業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，避免商業(yè)后期經(jīng)營不善。商業(yè)地產(chǎn)重在經(jīng)營贏在管理，它需要專業(yè)的管理能力和經(jīng)營素質(zhì)，從而實

19、現(xiàn)商業(yè)項目的可持續(xù)發(fā)展地產(chǎn)項目投資分析與價值評估隨著限購、限貸、稅收等方面的調(diào)控政策對住宅市場持續(xù)施壓，住宅開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。不僅標桿企業(yè)結(jié)隊進軍商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，一些商業(yè)經(jīng)營企業(yè)也紛紛參與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。大量資金的進入，商業(yè)地產(chǎn)市場處于持續(xù)的上升通道，前景似乎一片光明。一些傳統(tǒng)住宅開發(fā)企業(yè)，甚至一些“外行”企業(yè)，將商業(yè)地產(chǎn)看成調(diào)控期的“避風港”。但是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要雄厚的資金實力，需要“養(yǎng)商”的耐心，需要專業(yè)人才的儲備，需要豐富的運營管理經(jīng)驗。不具備上述條件的房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)面臨一定的風險。 商業(yè)地產(chǎn)價值評估師根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析，影響房

20、地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價經(jīng)驗及對影響房地產(chǎn)價格因素的分析，對房地產(chǎn)的特定權(quán)益，在特定時間最可能實現(xiàn)的合理價格所作出的估計、推測與判斷。它實質(zhì)上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產(chǎn)價格顯現(xiàn)出來，它具有專業(yè)性、技術(shù)性、復(fù)雜性，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗三者的結(jié)合。項目招商與營銷策劃在我國，積極開展國(境)外招商，已成為各省、市和其他地區(qū)促進地方經(jīng)濟發(fā)展的一個有效方式。為此，許多地方都成立了專業(yè)的招商機構(gòu)，如招商局。但事實上，招商是一項跨部門的工作，不是某一個部門就能完成招商的整個過程，招商涉及各個不同的方面和環(huán)節(jié)。如:在某一次招商活動實施之前，招商部門就需預(yù)先制定招商計劃，確定本次招

21、商的項目清單。而這些項目清單的確定，又必須與國家的產(chǎn)業(yè)政策和當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相吻合。招商的過程，同時也是宣傳自已、尋求合作伙伴的過程。招商活動又涉及宣傳部門的工作。在招商活動的后期，海關(guān)、邊檢、工商、消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、勞動安全等部門也都會介入項目的審批及有關(guān)程序。對于一些有特殊要求的項目，涉及的部門和環(huán)節(jié)可能還會更多。可見，招商不是一項孤立的、某一個部門就能單獨完成的工作，它涉及的部門之廣、環(huán)節(jié)之多是招商工作區(qū)別于其他工作的特點之一。商業(yè)地產(chǎn)營銷貫穿于地產(chǎn)開發(fā)的全過程。商業(yè)地產(chǎn)營銷依賴于企業(yè)的綜合實力，強調(diào)各個環(huán)節(jié)要體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的主題理念。健康的企業(yè)形象能夠得到客戶的信賴，降低企業(yè)的宣傳

22、成本，體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是為客戶創(chuàng)造價值，而銷售是創(chuàng)造客戶價值的直接環(huán)節(jié)。優(yōu)化企業(yè)流程、降低客戶交易成本、節(jié)省客戶時間就能夠為客戶提供滿意的服務(wù)，因此，全面引入客戶營銷體系勢在必行。有人問我，愛情是什么？我不知道，也無從回答，我只知道，為了遇到那個人，我等待了很多年，甚至快要忘了自己到底尋找的是什么？是心靈的寄托還是真實的感受，我不知道，也不在乎，我執(zhí)著于這份尋覓，我也不怕世事滄桑，更不怕容顏老去，哪怕還有一絲微弱的光，我都會朝著光芒勇敢的追逐。愛情的世界里，究竟是什么樣子？我曾經(jīng)問了自己無數(shù)遍，我想象著，卻給不出任何答案。我只知道： 我要遇見你，我渴望見到你 ,我要把全部的愛給

23、予你！我為什么如此渴望愛情？因為我相信我們的愛情早已命中注定。都說，住在愛情世界里的人會變傻，她的歡喜和憂愁都會牽動著你的心，她哭了，你會心疼不已；她高興，你會開心一整天。你會無時無刻的關(guān)注她的喜怒哀樂，第一時間回復(fù)她的消息，只要有時間 ,你的腦海里都是她的影子，為了讓她開心快樂，做什么都是值得的。從此，你的世界里最重要的人就變成了她。有時候，你們也會吵架，可你從來不生氣，因為你愛她，換作別人你會置之不理，而她的一句玩笑話你都會深思半天，到底是自己哪里做的不夠好。因為你怕她生氣，怕她傷身，怕她不夠幸福，你只想把全世界的愛都給她，這樣的吵架讓你更心疼、更深愛她。而他也和你一樣，小心翼翼的呵護你們

24、的愛情，都愿意為對方付出，都愿意對方是那個被愛多一點的人。愛情的世界里，沒有對與錯，只有愛與被愛，兩個人都想多愛對方一點點 ,都想做那個愛的最深的人 ,她會把你放在心底，讓你聆聽她想你時的心跳，讓你感受連呼吸的空氣都有你的味道。有人說，愛情有保鮮期，哪怕兩個深愛的人，也逃不了魔咒。還有人說，男人比女人更容易動情，也更容易放棄愛情，甚至移情別戀 ,而我卻篤定愛情的世界里只有你和我 .還記得嗎？你曾經(jīng)無數(shù)次問我，什么時候去看你，而我何嘗不想時刻在你身邊！或許我們的愛情就是適合天南海北各居一方，也許這才是我們愛情保鮮的秘籍，靜靜的欣賞，悄悄的守望，深深的愛著 .最美的愛情莫過于，一起漫步夕陽西下，看歲月寫滿人世繁華，一起欣賞落日余暉，聽時光吟唱歲月靜好。有人問我，愛情是什么？我不知道，也無從回答，我只知