論業(yè)主的法律界定

1、論業(yè)主的法律界定    兼評(píng)建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋?zhuān)ㄕ髑笠庖?jiàn)稿）第1 條關(guān)鍵詞: 業(yè)主/建筑物區(qū)分所有權(quán)/不動(dòng)產(chǎn)交付/預(yù)告登記 內(nèi)容提要: 建筑物區(qū)分所有權(quán)人是業(yè)主?；诤贤袨槎〉脤?zhuān)有部分所有權(quán)的繼受者，必須辦理專(zhuān)有部分所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記才能成為業(yè)主。已辦理專(zhuān)有部分所有權(quán)移轉(zhuǎn)預(yù)告登記的登記權(quán)利人應(yīng)當(dāng)視為業(yè)主,已占有專(zhuān)有部分但未辦理登記的繼受者不是業(yè)主。應(yīng)當(dāng)區(qū)分業(yè)主和住戶兩個(gè)概念，賦予兩者不同的權(quán)利義務(wù)。“業(yè)主”一詞作為日常生活概念，本身涵義復(fù)雜，既可統(tǒng)指產(chǎn)業(yè)的所有者，1也可指房屋所有權(quán)人；在中國(guó)古代，業(yè)主還是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人、典權(quán)人和永佃權(quán)人的稱(chēng)謂。論

2、文論文參考網(wǎng)22003 年國(guó)務(wù)院出臺(tái)的物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)“業(yè)主”進(jìn)行了定義，我國(guó)物權(quán)法也在建筑物區(qū)分所有制度中采用“業(yè)主”概念。然而，實(shí)踐中對(duì)于業(yè)主如何界定卻存在較多的問(wèn)題，為此，最高人民法院2008 年向社會(huì)公布的關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄕ髑笠庖?jiàn)稿）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋征求意見(jiàn)稿）第1 條即對(duì)“業(yè)主”的范圍進(jìn)行明確的規(guī)定?？墒?，建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋征求意見(jiàn)稿的這一規(guī)定同樣存在值得商榷之處。本文擬對(duì)“業(yè)主”的界定問(wèn)題作一探討。  一、物權(quán)法中“業(yè)主”的內(nèi)涵和外延 物權(quán)法第二編第六章的標(biāo)題是“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”。3第70

3、 條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”據(jù)此，可以認(rèn)為，業(yè)主即建筑物區(qū)分所有權(quán)人。 1.“業(yè)主”是在區(qū)分所有建筑物中使用的概念 物權(quán)法第六章所言的業(yè)主特指建筑物區(qū)分所有權(quán)人，而非一般意義上的房屋所有權(quán)人。盡管非區(qū)分所有建筑物的所有權(quán)人，也可以稱(chēng)為業(yè)主，但一般不這么稱(chēng)呼。根據(jù)物權(quán)法第30 條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在其合法建造行為完成時(shí)，無(wú)需登記，即可取得住宅小區(qū)全部房屋、公共設(shè)施的所有權(quán)。但此時(shí)，整個(gè)建筑物的所有權(quán)全部歸開(kāi)發(fā)商所有，并不構(gòu)成建筑物區(qū)分所有，因此，開(kāi)發(fā)商不是區(qū)分所有建筑物中的“業(yè)主”，也不應(yīng)享

4、有物權(quán)法第六章中規(guī)定的業(yè)主權(quán)利。只有在開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售部分房屋并轉(zhuǎn)移了所有權(quán)后，開(kāi)發(fā)商對(duì)于尚未銷(xiāo)售的專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，才構(gòu)成了區(qū)分所有建筑物中的“業(yè)主”。 2.“業(yè)主”必須對(duì)專(zhuān)有部分享有所有權(quán) 建筑物區(qū)分所有權(quán)是專(zhuān)有權(quán)，是占主導(dǎo)地位的復(fù)合權(quán)利，沒(méi)有專(zhuān)有權(quán)則談不上共有權(quán)和共同管理權(quán)，因此，要成為業(yè)主則必須對(duì)專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，專(zhuān)有部分的其他權(quán)利人包括用益物權(quán)人、擔(dān)保物權(quán)人、承租人等都應(yīng)被排除在“業(yè)主”范疇之外。 值得研討的問(wèn)題是，只購(gòu)買(mǎi)了車(chē)庫(kù)或車(chē)位而沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)經(jīng)營(yíng)性用房或者住宅的人是否能夠成為業(yè)主。有的學(xué)者認(rèn)為，“應(yīng)認(rèn)可他的業(yè)主地位，但是他的表決權(quán)是受到限制的，只能參與有

5、關(guān)車(chē)庫(kù)的保管、維護(hù)事務(wù)的表決，而不能對(duì)整個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)進(jìn)行表決。當(dāng)然，如果當(dāng)事人有特別約定的, 應(yīng)當(dāng)從其約定。”4此論確有一定的道理，不過(guò)，車(chē)庫(kù)或車(chē)位的所有權(quán)人能否成為業(yè)主取決于車(chē)庫(kù)或車(chē)位是否為區(qū)分所有建筑物的專(zhuān)有部分。如果車(chē)庫(kù)或車(chē)位是區(qū)分所有建筑物的專(zhuān)有部分，則當(dāng)然車(chē)庫(kù)或車(chē)位的所有權(quán)人是業(yè)主。此時(shí)，車(chē)庫(kù)或車(chē)位所有權(quán)人與其他住宅或經(jīng)營(yíng)性房屋的所有權(quán)人在表決權(quán)的行使和其他權(quán)利義務(wù)方面均不應(yīng)當(dāng)存在區(qū)別。如果車(chē)庫(kù)或車(chē)位本身并非區(qū)分所有建筑物的專(zhuān)有部分，而僅僅為共有部分，例如占有業(yè)主共有部分而劃定的車(chē)位，則這樣的車(chē)庫(kù)或車(chē)位就不能作為獨(dú)立的轉(zhuǎn)移所有權(quán)的交易客體，而只能在其上設(shè)立專(zhuān)有使用權(quán)，當(dāng)然也就

6、不存在車(chē)庫(kù)或車(chē)位的所有人問(wèn)題，更可能不是業(yè)主。 3.依照合同等民事法律行為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)后的“業(yè)主”應(yīng)是登記簿上記載的專(zhuān)有部分權(quán)利人根據(jù)物權(quán)法第9 條，因合同等民事法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，采取登記生效要件主義，經(jīng)依法登記，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力。區(qū)分所有建筑物的專(zhuān)有部分作為不動(dòng)產(chǎn)，其所有權(quán)的轉(zhuǎn)移也必須遵循物權(quán)法第9 條確定的物權(quán)變動(dòng)規(guī)則，當(dāng)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與等民事法律行為轉(zhuǎn)移專(zhuān)有部分所有權(quán)時(shí)，必須辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，繼受人才取得業(yè)主資格。訂立了買(mǎi)賣(mài)合同但沒(méi)有依法登記的，仍然不是專(zhuān)有部分的所有權(quán)人，因此，亦不能認(rèn)其為業(yè)主。 二、建筑物區(qū)分所

7、有權(quán)司法解釋?zhuān)ㄕ髑笠庖?jiàn)稿）中“業(yè)主”范圍之商榷 實(shí)踐中的疑難問(wèn)題是，基于買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與等旨在移轉(zhuǎn)所有權(quán)的民事法律行為已經(jīng)依法占有使用該專(zhuān)有部分的人，能否認(rèn)定其為業(yè)主。對(duì)此，建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋?zhuān)ㄕ髑笠庖?jiàn)稿）第1 條持肯定態(tài)度，認(rèn)為：“依法取得建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分所有權(quán)的人，或者雖未依法登記取得所有權(quán)，但基于買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與等旨在移轉(zhuǎn)所有權(quán)的民事法律行為已經(jīng)依法占有使用該專(zhuān)有部分的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)業(yè)主?！惫P者認(rèn)為，該條的但書(shū)是很值得商榷的。 我國(guó)物權(quán)法確定的業(yè)主規(guī)則是區(qū)分所有權(quán)人才是業(yè)主，但司法解釋關(guān)于業(yè)主的界定顯然已經(jīng)突破了物權(quán)法業(yè)主概念的既定內(nèi)涵和

8、外延，將尚不是區(qū)分所有權(quán)人的人也認(rèn)定為業(yè)主，這已經(jīng)不再是對(duì)物權(quán)法的擴(kuò)大解釋?zhuān)膊皇锹┒囱a(bǔ)充，而是對(duì)物權(quán)法業(yè)主規(guī)則的背離，必然陷入邏輯上的矛盾，導(dǎo)致物權(quán)法物權(quán)變動(dòng)規(guī)則體系的混亂，并在實(shí)踐運(yùn)用中引發(fā)新的困擾。 第一，這一規(guī)定違反了物權(quán)法確立的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記生效要件規(guī)則。物權(quán)法第9條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！贝思床粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記生效要件規(guī)則。按此規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記也發(fā)生效力的，必須有法律的特別規(guī)定。從我國(guó)現(xiàn)行法看，法律明文規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)不采登記生效要件規(guī)則的惟有物

9、權(quán)法第28 條至第30 條規(guī)定的合同以外的法律事實(shí)引起的物權(quán)變動(dòng)、第127 條規(guī)定的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立、第129條規(guī)定的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的互換及轉(zhuǎn)讓、第158 條地役權(quán)的設(shè)立。建筑物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移適用的是登記生效要件規(guī)則，法律沒(méi)有例外規(guī)定。由此，區(qū)分所有建筑物的專(zhuān)有部分作為不動(dòng)產(chǎn)也必須經(jīng)過(guò)登記后才發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效果，不動(dòng)產(chǎn)交付不具有此種效力。把基于轉(zhuǎn)移專(zhuān)有部分所有權(quán)的合同而占有和使用專(zhuān)有部分的繼受人認(rèn)定為業(yè)主，究其實(shí)質(zhì)，似乎是為了緩和登記生效要件規(guī)則的剛性，但將登記生效要件規(guī)則體系下性質(zhì)為債的履行行為的交付認(rèn)定為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式，違背了物權(quán)法的規(guī)定，超越了司法解釋的權(quán)限，實(shí)為不妥。&#

10、160;第二，徒增實(shí)踐中“業(yè)主”認(rèn)定的困擾。按照建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋?zhuān)ㄕ髑笠庖?jiàn)稿）第1 條，尚未取得登記的繼受人被認(rèn)定為業(yè)主的要件有兩個(gè)：一是轉(zhuǎn)移專(zhuān)有部分所有權(quán)的合同關(guān)系存在；二是已經(jīng)占有和使用專(zhuān)有部分。但這兩個(gè)要件都缺乏能為外人識(shí)別的外觀，轉(zhuǎn)移所有權(quán)的合同是雙方當(dāng)事人之間債權(quán)關(guān)系，不具有公示性；對(duì)專(zhuān)有部分的占有和使用這個(gè)要件又難以將這種人與承租人區(qū)分開(kāi)來(lái)。另外，如何界定“占有使用”也是一個(gè)問(wèn)題，比如是否包括間接的支配和控制狀態(tài)、已經(jīng)辦理交房手續(xù)（即俗稱(chēng)“交鑰匙”）但沒(méi)有入住的買(mǎi)受人是否是業(yè)主等等。5可以預(yù)見(jiàn)，建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋?zhuān)ㄕ髑笠庖?jiàn)稿）第1 條的規(guī)定不僅沒(méi)有解決業(yè)主界定的困惑，

11、反而增加新的困擾。 第三，導(dǎo)致同一專(zhuān)有部分上可能出現(xiàn)兩個(gè)業(yè)主。根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋?zhuān)ㄕ髑笠庖?jiàn)稿）第1 條規(guī)定的有關(guān)業(yè)主的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，在一房二賣(mài)的情形下，還可能導(dǎo)致出現(xiàn)兩個(gè)業(yè)主，如甲將住宅出售給乙并轉(zhuǎn)移占有，甲又將同一住宅出售給丙并將所有權(quán)登記至丙的名下，按照物權(quán)法的規(guī)定一般情況下丙才是業(yè)主，而按該意見(jiàn)稿，則丙作為專(zhuān)有部分的登記所有權(quán)人應(yīng)被認(rèn)定為業(yè)主，乙基于買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系合法占有使用專(zhuān)有部分，也應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為業(yè)主，這就出現(xiàn)了兩個(gè)不同的業(yè)主。顯然，這樣可能出現(xiàn)混亂。 令人深思的是，類(lèi)似的業(yè)主界定的模式在物權(quán)法頒布后新出臺(tái)的多部地方性立法中相當(dāng)普遍。如2007 年10 月1 日

12、生效的南寧市物業(yè)管理辦法第6 條就規(guī)定：“房屋權(quán)屬證書(shū)記載的所有權(quán)人為業(yè)主。房屋的合法買(mǎi)受人尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，但已實(shí)際占有使用的，視為業(yè)主。尚未交付的房屋，其建設(shè)單位視為業(yè)主?！?008 年1 月1 日起施行長(zhǎng)春市物業(yè)管理?xiàng)l例第4 條第4 款規(guī)定：“本條例所稱(chēng)業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人，即房屋所有權(quán)證登記的權(quán)利人；或者房屋竣工并已交付使用，已訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同但尚未辦理房屋所有權(quán)證的房屋合法買(mǎi)受人。”上述條文雖然表述有所不同，其基本意圖都是承認(rèn)雖未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，但基于買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)合法占有和使用房屋的人是業(yè)主，享有業(yè)主權(quán)利。這種觀點(diǎn)也得到了一些學(xué)者的支持：“如果僅僅只是訂立了合同，在沒(méi)有實(shí)際交付

13、房屋，從而取得對(duì)房屋實(shí)際占有之前，買(mǎi)受人只是取得了債權(quán)，而沒(méi)有取得所有權(quán)。只有在實(shí)際交付之后，其已經(jīng)取得了占有，此時(shí)其就應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主權(quán)，可以作為業(yè)主有權(quán)參與共同事務(wù)的管理。即使沒(méi)有辦理完畢產(chǎn)權(quán)登記過(guò)戶手續(xù)，也應(yīng)當(dāng)獲得所有的業(yè)主權(quán)利。”6誠(chéng)然，此種觀點(diǎn)和地方立法具有現(xiàn)實(shí)性，現(xiàn)實(shí)生活中不少購(gòu)房者往往在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證之前就已經(jīng)收房入住，從交房入住到辦理產(chǎn)權(quán)登記往往需要一年左右的時(shí)間。在普通民眾的觀念上，通常把已經(jīng)現(xiàn)實(shí)占有的房屋當(dāng)作自己所有的財(cái)產(chǎn)。在此期間，購(gòu)房者將房屋進(jìn)行裝修、使用，繳納物業(yè)管理費(fèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋的交付使用率達(dá)到一定比例時(shí)，7成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，行使相應(yīng)的“業(yè)主權(quán)利”

14、。然而，這種做法顯然屬于下位法違反了上位法的情況，依法制統(tǒng)一性原則，下位法應(yīng)當(dāng)然不具有效力。我們的確應(yīng)當(dāng)正視未辦理登記的入住人的權(quán)利，但沒(méi)有必要去犧牲法制的統(tǒng)一性，而是可以通過(guò)立法技術(shù)加以解決。因?yàn)?，一般情況下，基于買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與等旨在移轉(zhuǎn)所有權(quán)的民事法律行為已經(jīng)依法占有使用該專(zhuān)有部分的人幾乎都可以完成登記而成為所有權(quán)人，但是，現(xiàn)實(shí)中亦不乏出賣(mài)人一房二賣(mài)的情況，而第二買(mǎi)受人本身并無(wú)過(guò)錯(cuò)并且已經(jīng)辦理了登記，按照我國(guó)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)由第二買(mǎi)受人取得該房屋的所有權(quán)，即使已經(jīng)入住者也不能取得所有權(quán)，否則，就要否定第二買(mǎi)受人的買(mǎi)賣(mài)合同的效力、撤銷(xiāo)已經(jīng)完成的登記，這對(duì)于第二買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)同樣是難以接受的。此時(shí)

15、，我們應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持物權(quán)法的既有規(guī)定而沒(méi)有必要通過(guò)司法解釋、地方立法來(lái)修正物權(quán)法的規(guī)定。至于入住人因此所遭受的損失，依法當(dāng)由有過(guò)錯(cuò)的出賣(mài)人承擔(dān)。論文論文參考網(wǎng)三、“業(yè)主”概念的科學(xué)厘定 純粹從理論上而言，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的本源是當(dāng)事人在交易中的意思自治，即當(dāng)事人對(duì)物權(quán)交易的推動(dòng)，而登記只是物權(quán)獨(dú)立意思的客觀表征方式。出賣(mài)人與買(mǎi)受人簽訂不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同后，交付占有不動(dòng)產(chǎn)的行為也同樣存在著轉(zhuǎn)讓占有以及轉(zhuǎn)移所有權(quán)的意思表示，交付房屋的客觀要件完全可以證明物權(quán)轉(zhuǎn)移的意思表示，法律也應(yīng)當(dāng)承認(rèn)和保護(hù)這個(gè)意思表示。8 而且能否以及在何時(shí)登記成功，既要看登記機(jī)關(guān)的工作，也要取決于開(kāi)發(fā)商的配合。不能基

16、于買(mǎi)受人想登記、卻因自己能力之外的原因而不能登記的結(jié)果來(lái)懲罰買(mǎi)受人。同時(shí)，房屋交付后實(shí)際上一直由買(mǎi)受人支配，如果以登記為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的要件，那么，在交付占有后至登記之前圍繞房屋發(fā)生的一切法律行為，都要以開(kāi)發(fā)商的名義進(jìn)行。這既不符合實(shí)際情況，也會(huì)帶來(lái)無(wú)窮的煩惱和問(wèn)題。9所以，從立法論的角度出發(fā)，以交付作為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)的要件，以登記作為對(duì)抗要件，則上述矛盾似可最終得到合理解決。 可是，我國(guó)物權(quán)法才生效一年多，不可能在短期內(nèi)進(jìn)行修改，上述立法論的解決路徑在操作上多少有點(diǎn)遙不可及，如何在物權(quán)法確立的物權(quán)變動(dòng)規(guī)則內(nèi)合理解決現(xiàn)實(shí)矛盾，是更為迫切的問(wèn)題。出于現(xiàn)實(shí)因素的考慮，筆者認(rèn)為，可以通過(guò)

17、預(yù)告登記制度來(lái)解決此矛盾，即將尚未依法登記取得所有權(quán)但已經(jīng)辦理了專(zhuān)有部分所有權(quán)移轉(zhuǎn)預(yù)告登記的登記權(quán)利人認(rèn)定為業(yè)主；認(rèn)定基于買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與等旨在移轉(zhuǎn)所有權(quán)的民事法律行為已經(jīng)依法占有使用該專(zhuān)有部分的人，可以行使業(yè)主權(quán)利。這樣規(guī)定的理論與現(xiàn)實(shí)意義十分重要。 首先，能有效緩解房屋過(guò)戶登記遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于房屋交付造成的現(xiàn)實(shí)矛盾。 預(yù)告登記是為了保全關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)而將該請(qǐng)求權(quán)加以登記的制度，它是在本登記之前進(jìn)行的一項(xiàng)登記，其針對(duì)的是將來(lái)會(huì)產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而非已經(jīng)現(xiàn)實(shí)存在的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。與辦理本登記相比較，預(yù)告登記更為簡(jiǎn)便易行。房屋的所有權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)需要在房屋竣工驗(yàn)收并且符合法定條件的情

18、況下才能辦理，耗時(shí)甚久，嚴(yán)重滯后于房屋交付。但在房屋尚未竣工驗(yàn)收的情況下，在房屋交付之前，買(mǎi)受人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后就可以依照約定辦理預(yù)告登記，在出賣(mài)人不配合的情況下，買(mǎi)受人還可以依照約定單方面申請(qǐng)預(yù)告登記。10這樣就避免了登記和交付之間的時(shí)間差，有效解決房屋已交付但未登記所產(chǎn)生的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。其次，能夠有效維護(hù)物權(quán)法物權(quán)變動(dòng)規(guī)則體系的統(tǒng)一性。 預(yù)告登記的本質(zhì)特征是使被登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的效力, 這種物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)經(jīng)過(guò)登記公示后，具有排他效力和對(duì)抗第三人的效力，可以限制現(xiàn)時(shí)登記權(quán)利人處分其權(quán)利，在能夠辦理本登記時(shí)，預(yù)告登記人將順位成為登記物權(quán)人。雖然房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記權(quán)利人和房屋所有權(quán)人

19、并不相同，但為了解決本登記滯后于交付所帶來(lái)的矛盾，出于政策上的考量，立法者完全可以利用法律擬制的技術(shù)手段，11將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記權(quán)利人與業(yè)主等同視之。 同時(shí)，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)借鑒我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，在建筑物區(qū)分立法中引入有別于“區(qū)分所有權(quán)人”的“住戶”概念，并明確規(guī)定住戶享有的權(quán)利和義務(wù)。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“公寓大廈管理?xiàng)l例”所稱(chēng)住戶是指“公寓大廈之區(qū)分所有權(quán)人、承租人或其它經(jīng)區(qū)分所有權(quán)人同意，而為專(zhuān)有部分之使用者?！?2住戶是現(xiàn)實(shí)居住和使用專(zhuān)有部分的人，住戶可以是基于所有權(quán)而占有和使用專(zhuān)有部分，此時(shí)業(yè)主就是住戶。住戶也可以是基于合同關(guān)系，如商品房買(mǎi)賣(mài)合同或租賃合同，合法占有使用專(zhuān)有部分

20、，此時(shí)住戶并非業(yè)主。住戶因共同居住的事實(shí)而對(duì)整個(gè)建筑物享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)，其權(quán)利義務(wù)來(lái)源于其占有使用的事實(shí)，而業(yè)主的權(quán)利義務(wù)來(lái)源于所有權(quán)，由此決定了兩者權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的區(qū)別：對(duì)專(zhuān)有部分和共有部分的收益、處分權(quán)、業(yè)主大會(huì)的表決權(quán)由業(yè)主享有；住戶對(duì)區(qū)分所有建筑物的享有和承擔(dān)維護(hù)、管理的權(quán)利和義務(wù)，受管理規(guī)約的約束。此外，業(yè)主可以通過(guò)約定方式向非業(yè)主住戶讓渡部分業(yè)主權(quán)利和義務(wù)，例如購(gòu)房者基于與開(kāi)發(fā)商的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的約定而負(fù)擔(dān)繳納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)，享有參加業(yè)主大會(huì)行使表決權(quán)的權(quán)利等。 由此，筆者認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋對(duì)業(yè)主的界定宜表述為：“依法取得建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分

21、所有權(quán)的人是業(yè)主；雖未依法登記取得專(zhuān)有部分所有權(quán)，但已經(jīng)辦理了專(zhuān)有部分所有權(quán)移轉(zhuǎn)預(yù)告登記的登記權(quán)利人視為業(yè)主；雖未依法登記取得所有權(quán)，但基于買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與等旨在移轉(zhuǎn)所有權(quán)的民事法律行為已經(jīng)成為該專(zhuān)有部分住戶的人，可以行使業(yè)主權(quán)利；其后登記簿記載的該專(zhuān)有部分的所有權(quán)人與住戶不一致的，對(duì)于住戶行使業(yè)主權(quán)利的行為，所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)予以追認(rèn)。”注釋:  1 現(xiàn)代漢語(yǔ)詞典中所謂“業(yè)主”，指“產(chǎn)業(yè)或企業(yè)的所有者”，商務(wù)印書(shū)館1991 年版，第1349 頁(yè)。  2參見(jiàn)張晉藩：中華法學(xué)大辭典法律史學(xué)卷，中國(guó)檢察出版社1999 年版。  3在2005 年7 月10 日以前歷次由官方制定公布

22、和由學(xué)者起草的物權(quán)法草案建議稿中，均直接稱(chēng)“建筑物區(qū)分所有權(quán)”。在建筑物區(qū)分所有權(quán)的名稱(chēng)前加上了“業(yè)主的”三個(gè)字，變?yōu)椤皹I(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”的做法是否妥當(dāng)，在物權(quán)法制定過(guò)程中，學(xué)者有不同的意見(jiàn)。王利明教授認(rèn)為，在建筑物區(qū)分所有權(quán)前加上“業(yè)主”這個(gè)詞，一方面是使該概念變得更加通俗易懂；另一方面，“業(yè)主”這一定語(yǔ)使得建筑物區(qū)分所有權(quán)更為具體。使用“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”的概念，比建筑物區(qū)分所有人的概念更為簡(jiǎn)潔，也更為通俗。參見(jiàn)王利明：論業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，當(dāng)代法學(xué)2006 年第5期。陳華彬教授認(rèn)為，應(yīng)對(duì)物權(quán)法草案使用“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”一語(yǔ)給予否定性評(píng)價(jià)，建議取法日本的立法名稱(chēng)，將物權(quán)法草案中“業(yè)主的”三個(gè)字刪去，而直接稱(chēng)為“建筑物區(qū)分所有權(quán)”。參見(jiàn)陳華彬：業(yè)主的建筑物區(qū)分所有,中外法學(xué)2006 年第1 期。  4參見(jiàn)王利明：論業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，當(dāng)代法學(xué)2006 年第5 期。  5根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第11 條：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外?！?#160; 6王利明：物權(quán)法研究（上），中國(guó)人民大學(xué)出版社2007 年版，第