資產(chǎn)評估學(xué)教程(第5版)習(xí)題答案

1、1資產(chǎn)評估學(xué)教程（第 5 版） 練習(xí)題答案第一章 導(dǎo)論1、（1）資產(chǎn)評估是對資產(chǎn)在某一時點的價值進(jìn)行估計的行為或過程。具體地講，資產(chǎn)評估是指符合國家有關(guān)規(guī)定的專門機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，為了特定的評估目的，遵循適用的評估原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，按照法定的評估程序，運用科學(xué)的評估方法，對評估對象在特定目的下的評估基準(zhǔn)日價值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。（2）時點性是指資產(chǎn)評估是對評估對象（即待評估資產(chǎn)）在某一時（間）點的價值的估算。這一時點是所評估價值的適用日期，也是提供價值評估基礎(chǔ)的市場供求條件及資產(chǎn)狀況的日期，我們將這一時點稱為評估基準(zhǔn)日。評估基準(zhǔn)日相對于

2、評估（工作）日期而言，既可以是過去的某一天，也可以是現(xiàn)在的某一天，還可以是將來的某一天。（3）一資產(chǎn)在公開競爭的市場上出售，買賣雙方行為精明，且對市場行情及交易物完全了解，沒有受到不正當(dāng)刺激因素影響下所形成的最高價格。（4）非市場價值是指資產(chǎn)在各種非公開交易市場條件下的最可能價值。常見的非市場價值有：使用價值、投資價值、保險價值、課稅價值、清算價值、凈變現(xiàn)價值、持續(xù)經(jīng)營價值。 4、（1） 資產(chǎn)評估的基本要素有哪些？資產(chǎn)評估的基本要素包括評估主體、評估對象、評估依據(jù)、評估目的、評估原則、價值類型、評估程序及評估方法八個構(gòu)成要素。從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)和人員，是資產(chǎn)評估工作中的主體，必須符合國家在

3、資產(chǎn)評估方面的有關(guān)規(guī)定，即具有從事該項業(yè)務(wù)的行業(yè)及職業(yè)資格并登記注冊。特定資產(chǎn)是待評估的對象。國家的有關(guān)規(guī)定是指資產(chǎn)評估活動所應(yīng)當(dāng)遵守的有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件等，它是資產(chǎn)評估的依據(jù)。特定的評估目的，是指資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為，它直接決定和制約資產(chǎn)評估價值類型的確定和評估方法及參數(shù)的選擇。評估原則即資產(chǎn)評估工作的行為規(guī)范，是處理評估業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。價值類型是對評估價值的質(zhì)的規(guī)定，它取決于評估目的。評估程序是資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的工作步驟。評估方法是估算資產(chǎn)價值所必需的特定技術(shù)方法。（2） 資產(chǎn)評估假設(shè)的具體內(nèi)容是什么？資產(chǎn)評估假設(shè)是資產(chǎn)評估工作得以進(jìn)行的前提假設(shè)，包括繼續(xù)使用假設(shè)、公開市場假設(shè)和清算假

4、設(shè)。繼續(xù)使用假設(shè)是指資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用?，F(xiàn)實中的表現(xiàn)主要有三種情況：一是資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途原地繼續(xù)使用；二是資產(chǎn)將轉(zhuǎn)換用途后在原地繼續(xù)使用；三是資產(chǎn)的地理位置發(fā)生遷移后繼續(xù)使用。在確定是否可以采用繼續(xù)使用假設(shè)時，需要充分考慮待評估資產(chǎn)從經(jīng)濟(jì)上、法律上、技術(shù)上是否允許轉(zhuǎn)變利用方式、變換產(chǎn)權(quán)主體，以及允許轉(zhuǎn)變利用方式和變換產(chǎn)權(quán)主體的前提條件。公開市場假設(shè)是指待評估資產(chǎn)能夠在完全競爭的市場上進(jìn)行交易，從而實現(xiàn)其市場價值。不同類型的資產(chǎn)，其性能、用途不同，因而市場化程度也有差異。用途廣泛、通用性比較強(qiáng)、市場化程度較高的資產(chǎn)如住宅、汽車等，比具有較強(qiáng)專用性的資產(chǎn)有更加活躍的交

5、易市場，因而更適用于公開市場假設(shè)。專用性資產(chǎn)一般具有特殊的性質(zhì)，有特定的用途或限于特定的使用者，在不作為企業(yè)經(jīng)營活動的一部分時，很少能夠在公開市場上出售。清算假設(shè)是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下，如破產(chǎn)、抵押權(quán)實施等，將被迫以協(xié)商或以拍賣方式，2強(qiáng)制將其資產(chǎn)出售。按照尋找購買者的時間的長短，可以將清算分為強(qiáng)制清算和有序清算。清算假設(shè)下的評估價值往往也低于繼續(xù)使用和公開市場假設(shè)下的評估價值。（3）資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則有哪些？資產(chǎn)評估原則是規(guī)范評估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則。規(guī)定評估原則是為了確保不同的估價人員在遵循規(guī)定的估價程序，采用適宜的估價方法和正確的處理方式的前提下，對同一估價對象的估價結(jié)果能具有一致性。資

6、產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則包括貢獻(xiàn)原則、替代原則、預(yù)期收益原則、最佳（也稱最高最佳）使用原則。貢獻(xiàn)原則是指在評估時，某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價值，應(yīng)取決于該資產(chǎn)對與其他相關(guān)資產(chǎn)共同組成的整體資產(chǎn)價值的貢獻(xiàn)，或該部分對資產(chǎn)整體價值的貢獻(xiàn)，也可以用缺少它時整體資產(chǎn)價值或資產(chǎn)整體價值的下降程度來衡量確定。 替代原則的理論依據(jù)是同一市場上的相同（或相近似）物品具有相同（或相近）的價值。對具有同等效用而價格不同的物品進(jìn)行選擇時，理性人必定選擇價格便宜的；對價格相同而效用不同的物品進(jìn)行選擇時，理性人必定選擇效用較大的。替代原則要求盡可能利用與估價對象特征相類似資產(chǎn)的市場交易資料，來進(jìn)行比較分析評估估價對象的價

7、值，以確保所評估的結(jié)果是估價對象在公開市場上成交的最可能價格。 預(yù)期收益原則是指資產(chǎn)的價值不是取決于其過去的生產(chǎn)成本和銷售價格，而是決定于其在評估基準(zhǔn)日后能夠帶來的預(yù)期凈收益，即預(yù)期的獲利能力。預(yù)期的獲利能力越大，資產(chǎn)的價值就越高。最佳（也稱最高最佳）使用原則即按照估價對象的最佳使用方式，評估資產(chǎn)的價格。最佳使用是指在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的前提條件下，能夠使估價對象產(chǎn)生最高價值的利用方式。在運用最佳使用原則時，首先要求最佳利用方式在法律上是得到允許的，其次還要得到技術(shù)上的支持，不能將技術(shù)上無法作到的利用方式當(dāng)作最佳使用，最后應(yīng)注意所確定的最佳利用方式在經(jīng)濟(jì)上可行，不可能通過不經(jīng)濟(jì)

8、的方式來實現(xiàn)資產(chǎn)的最佳使用。在估價對象已經(jīng)處于使用狀態(tài)的情況下，應(yīng)根據(jù)最佳使用原則對估價前提作如下選擇：（1）保持利用現(xiàn)狀前提，即認(rèn)為繼續(xù)保持利用現(xiàn)狀為最佳使用時，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用作為估價前提；（2）轉(zhuǎn)換用途前提，即認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最有利時，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后的使用假定為估價前提；（3）投資改造前提，即認(rèn)為不轉(zhuǎn)換用途但需要進(jìn)行投資改造后再予以使用最為有利時，應(yīng)以改造后的使用假定為估價前提；（4）重新利用前提，即認(rèn)為拆除現(xiàn)有資產(chǎn)的某一部分再予以利用最為有利時，應(yīng)以拆除該部分后的使用假定為估價前提；（5）上述四種情形的某種組合。第二章 資產(chǎn)評估的程序與基本方法1、（1）復(fù)原重置成本是指在評估

9、基準(zhǔn)日，用與估價對象同樣的生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一與估價對象全新狀況同樣的資產(chǎn)即復(fù)制品的成本。（2）更新重置成本是指在評估基準(zhǔn)日，運用現(xiàn)代生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一與估價對象的具有同等功能效用的全新資產(chǎn)的成本。 （3）實體性貶值是指資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，導(dǎo)致其物理性能不斷下降而引起的價值減少。 （4）功能性貶值是指由于新技術(shù)的推廣和應(yīng)用，使得待評估資產(chǎn)與社會上普遍使用的資產(chǎn)相比，在技術(shù)上明顯落后、性能降低，因而價值也相應(yīng)減少。（5）經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素的變化，如新政策或法規(guī)的發(fā)布和實施、戰(zhàn)爭、政治動蕩、市場蕭條

10、等情況，限制了資產(chǎn)的充分有效利用，使得資產(chǎn)價值下降。（6）總使用年限是指資產(chǎn)的物理（自然）壽命，即資產(chǎn)從使用到報廢為止經(jīng)歷的時間。 （7）實際已使用年限是資產(chǎn)自開始使用到評估基準(zhǔn)日為止，按照正常使用強(qiáng)度（負(fù)荷程度）標(biāo)準(zhǔn)確定的已經(jīng)使用的年數(shù)，它與資產(chǎn)的實際使用強(qiáng)度和名義已使用年限有關(guān)。 （8）資產(chǎn)利用率表示資產(chǎn)的實際使用強(qiáng)度，其計算公式為：資產(chǎn)利用率 = 至評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累計實際利用時間至評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累計法定利用時間。3（9）成新率反映評估對象的現(xiàn)時價值與其全新狀態(tài)重置價值的比率。成新率的估算方法有觀察法、經(jīng)濟(jì)使用年限法、修復(fù)費用法等。 （10）成本法成本法是從待評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的復(fù)原

11、重置成本（reproduction cost new）或更新重置成本（replcement cost new）中扣減其各項價值損耗,來確定資產(chǎn)價值的方法。（11）比較法也稱市場比較法,是指通過比較待評估資產(chǎn)與近期售出的類似資產(chǎn)（即可參照交易資產(chǎn)）的異同,并據(jù)此對類似資產(chǎn)的市場價格進(jìn)行調(diào)整,從而確定待評估資產(chǎn)價值的評估方法。 （12）收益法是通過估算待評估資產(chǎn)自評估基準(zhǔn)日起未來的純收益，并將其用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折算為評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值的方法。4、（1）資產(chǎn)評估工作是指從接洽資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)到提交資產(chǎn)評估報告的全過程，具體應(yīng)按以下步驟進(jìn)行：明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項。簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書。編制資產(chǎn)評估工作計

12、劃。對待評估資產(chǎn)的核實與實地查勘。收集與資產(chǎn)評估有關(guān)的資料。評定估算。編制和提交評估報告。資產(chǎn)評估工作底稿歸檔。（2）比較待評估資產(chǎn)的年運營成本與技術(shù)性能更好的同類資產(chǎn)的年運營成本之間的差異（包括工資支付、材料及能源耗費、產(chǎn)品質(zhì)量等方面） 。確定凈超額運營成本。凈超額運營成本等于超額運營成本扣除所得稅后的余額。估計待評估資產(chǎn)的剩余使用壽命。以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率，將評估對象在剩余使用壽命內(nèi)所有的凈超額運營成本折算為評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，作為待評估資產(chǎn)的功能性貶值額。對因功能過時而出現(xiàn)的功能性貶值，可以通過超額投資成本的估算進(jìn)行，即將超額投資成本視同為功能性貶值的一部分。該部分功能性貶值的計算公式為：功能性

13、貶值 = 復(fù)原重置成本 - 更新重置成本（3）對評估對象的純收益即預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流的估算，一般需要考慮資產(chǎn)在社會平均經(jīng)營管理水平狀況下的預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流水平，而不是在資產(chǎn)的某個使用者經(jīng)營管理下的預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流，或者說需要估算的是資產(chǎn)的客觀資產(chǎn)凈現(xiàn)金流。預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流等于資產(chǎn)的潛在毛收入減去預(yù)計經(jīng)營管理成本。經(jīng)營管理成本包括有維修費、銷售及管理費、保險費、稅費、銷售成本、原材料費及工資等成本費用。折舊費、籌資成本等不作為經(jīng)營管理成本從收入中扣除，因為折舊費是收入的一部分，它不會支付給任何人，而籌資成本也在對預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流進(jìn)行折現(xiàn)時即從貨幣時間價值的角度考慮了。（4）折現(xiàn)率實質(zhì)上是投資的期望

14、回報率，我們可以將它看作是投資于估價對象的機(jī)會成本，或者說是資本成本。正確的折現(xiàn)率是投資者能夠從一項“相似的”投資中得到的回報率。折現(xiàn)率的估算方法主要有以下幾種：市場比較法。即通過對市場上相似資產(chǎn)的投資收益率的調(diào)查和比較分析，來確定待評估資產(chǎn)的投資期望回報率。資本資產(chǎn)定價模型法。即通過比較一項資本投資的回報率與投資于整個資本市場的回報率，來衡量該投資的風(fēng)險補償。利用該模型確定的折現(xiàn)率是資產(chǎn)的權(quán)益成本，而非資本成本。一項投資的風(fēng)險包括可分散風(fēng)險和不可分散風(fēng)險?？煞稚L(fēng)險是由與該項投資相關(guān)的特殊事件引起的，可以通過投資多樣化（組合）來降低或消除。不可分散風(fēng)險是由那些對整個經(jīng)濟(jì)而不只是對某一項投資產(chǎn)

15、生影響的事件帶來的，無法通過投資多樣化降低或消除。因為可分散風(fēng)險能夠通過多樣化來消除，所以投資市場不會給予它回報，投資市場只對無法避免的風(fēng)險即不可分散風(fēng)險予以補償。由于不同類型資產(chǎn)的風(fēng)險不同，因而其回報率也不同。期望回報率 = 無風(fēng)險利率 + 資產(chǎn)風(fēng)險補償。國庫券是最安全的投資方式，我們可以將它的回報率當(dāng)作無風(fēng)險利率。資產(chǎn)風(fēng)險補償?shù)扔谫Y產(chǎn)市場（平均）風(fēng)險補償乘以資產(chǎn)的貝他系數(shù)（） 。因而可以將資產(chǎn)的期望回報率表示為：資產(chǎn)期望回報率 = 無風(fēng)險利率 + 資產(chǎn)市場風(fēng)險補償 = 無風(fēng)險利率 +（資產(chǎn)平均回報率 - 無風(fēng)險利率）加權(quán)平均資本成本法。加權(quán)平均資本成本法既考慮權(quán)益資本的成本，也考慮負(fù)債資本

16、的成本，用公式表示為： 加權(quán)資本成本（折現(xiàn)率） = 權(quán)益成本 權(quán)益比 + 負(fù)債成本 負(fù)債比 如果將利息可以沖減企業(yè)的應(yīng)納稅所得額因素考慮進(jìn)去，則負(fù)債成本應(yīng)為稅后負(fù)債成本，因而可用公式表示為：4 加權(quán)資本成本 = 權(quán)益成本 權(quán)益比 + 稅前負(fù)債成本 （1 - 所得稅邊際稅率） 負(fù)債比5、（1.5-1.2）1000012（1-25%） 1-1/（1+10%）5/10% = 102352（元）第三章 機(jī)器設(shè)備評估3、（1）1）估算重置成本 重置成本100150%110%+5150%125%+2150%130%144.67（萬元）2）估算加權(quán)投資年限 加權(quán)投資年限10136.36144.67 + 56

17、144.67 + 22.3144.67 9.66 年3)估算實體性貶值率實體性貶值率9.66（9.666）61.69%4)估算實體性貶值實體性貶值重置成本實體性貶值率144.6761.69%89.25(萬元)5）功能性貶值估算 第一步，計算被評估裝置的年超額運營成本 （54）1200012000（元） 第二步，計算被評估裝置的年凈超額運營成本 12000（125%）9000（元） 第三步，將被評估裝置的年凈超額運營成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和，以確定其功能性貶值額 9000（P/A，10%，6）90004.35533.92 萬元6）求資產(chǎn)價值待評估資產(chǎn)的價值重置成本實體性貶值功能性貶值=1

18、44.6789.253.9251.5(萬元)(2)1）估算重置成本 重置成本100120%105%+10120%115%124.72(萬元)2）估算加權(quán)投資年限加權(quán)投資年限4114.29124.72 + 110.43124.723.75 年3)估算實際已使用年限 實際已使用年限=3.7560%=2.25 年4)估算實體性貶值率 實體性貶值率2.25（2.256）27.27%5)估算實體性貶值實體性貶值重置成本實體性貶值率124.7227.27%34.01(萬元)6）估算功能性貶值（這里表現(xiàn)為功能性增值） 第一步，計算被評估設(shè)備的年超額運營成本 10001212000（元） 第二步，計算被評估設(shè)

19、備的年凈超額運營成本 12000（125%）9000（元） 第三步，將被評估裝置的年凈超額運營成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和，以確定其功能性貶值額5 9000（P/A，10%，6）90004.35533.92 萬元 7）估算經(jīng)濟(jì)性貶值率經(jīng)濟(jì)性貶值率1（80%）X 100% 1（80%）0.7 100% 27.3%7)估算經(jīng)濟(jì)性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值(重置成本實體性貶值功能性貶值) 經(jīng)濟(jì)性貶值率 （124.7234.01+3.92）27.3% 25.83(萬元)8）求資產(chǎn)價值待評估資產(chǎn)的價值重置成本實體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值 124.7234.01+3.92-25.83 68.8(萬元)(3)1)

20、運用市場重置方式(詢價法)評估工型機(jī)組的過程及其結(jié)果重置成本=100(1+25%)=125(萬元)實體有形損耗率=560%/(560%)+7100%=3/10100%=30%評估值=125(1-30%)=87.5(萬元)2)運用價格指數(shù)法評估 I 型機(jī)組的過程及其結(jié)果 重置成本=150(1+2%)(1+1%)(1-1%)(1+2%)=156.04(萬元)實體有形損耗率=3/(3+7)100%=30%功能性貶值=4(1-25%)(P/A,10%,7)=34.8684=14.61 萬元評估值=156.04(1-30%)-14.61=94.62(萬元)3)關(guān)于評估最終結(jié)果的意見及理由：最終評估結(jié)果應(yīng)

21、以運用市場重置方式(詢價法)的評估結(jié)果為準(zhǔn)或為主(此結(jié)果的權(quán)重超過 51%即算為主)。因為此方法是利用了市場的判斷，更接近于客觀事實，而價格指數(shù)法中的價格指數(shù)本身比較寬泛，評估精度可能會受到影響。第四章 房地產(chǎn)價格評估1、（1）即土地資產(chǎn)，指具有權(quán)益屬性的土地，即作為財產(chǎn)的土地。（2）是指房屋及其附屬物（與房屋相關(guān)的建筑物如小區(qū)設(shè)施、建筑附著物、相關(guān)林木等）和承載房屋及其附屬物的土地，以及與它們相應(yīng)的各種財產(chǎn)權(quán)利。（3）是指不能移動或移動后會引起性質(zhì)、形狀改變，損失其經(jīng)濟(jì)價值的物及其財產(chǎn)權(quán)利，它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附著物、生長著的樹木及農(nóng)作物、已經(jīng)播撒于土地中的種子等） 、與土地

22、及其改良物有關(guān)的財產(chǎn)權(quán)利。建筑附著物主要指已經(jīng)附著于建筑物上的建筑裝飾材料、電梯，以及各種給排水、采暖、電氣照明等與建筑物的使用密切相關(guān)的物。（4）是對城鎮(zhèn)各級土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型評估的，某一時點一定年期土地使用權(quán)的單位面積平均價格。（5）是指在一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標(biāo)志性宗地的價格。（6）是單位建筑面積地價，它等于土地總價格除以建筑總面積，或等于土地單價除以容積率。4、計算題 （1）根據(jù)所給條件計算如下： 1)預(yù)計住宅樓的買樓價的現(xiàn)值為： 23000 2000 629752066()1 10%元6 2)總建筑費用現(xiàn)值為： 0.51

23、.51000 60% 100001000 40% 100009190000()1 10%1 10%元 3)專業(yè)費用=9 190 0006=551 400(元) 4)租售費用及稅金=29 7520 665=1 487 603(元) 5)投資利潤=(地價+總建筑費用+專業(yè)費用)20 =(地價20)+(9 190 000+551 400)20 =(地價20)+1 948 280 6)總地價=(29 752066-9190000-551 400-l487603-1948280)(1+20)=165747831.2 =13812319(元) （2）根據(jù)題中所給條件計算如下： 1)甲地樓面地價=1000/

24、5=200(元/平方米) 2)乙地樓面地價=800/3=269(元/平方米) 從投資的經(jīng)濟(jì)性角度出發(fā)，投資者應(yīng)投資購買甲地。 （3）根據(jù)題意：該房屋價格=970(1+l+2+1.5)12000.7 =9701.04512000.7 =851466(元)（4）（5）232344555812%812%812%81 10%1 10%1 10%1 10%812%15111 10%10%1 10%1 10%66.75被估房地產(chǎn)十年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值=萬元 45150111 10%115100106100100800785.4/1110102109101 10011 10%P元平方米 45250453401

25、11 10%115100106100100850812.8/1111101 11210010111 10%111 10%115100106100100760841.53/11101001031009811 10%PP元平方米元平方米7 454451234111 10%115100106100100780881.93/1110100100999911 10%785.4812.8841.53881.93830.41/44PPPPPP元平方米元平方米即待估宗地 2000 年 1 月 20 日的價格為每平方米 830.41 元（6）該題為收益法和剩余法的綜合運用，利用收益法求取不動產(chǎn)總價，利用剩余法求

26、取地價。1） 測算不動產(chǎn)總價 不動產(chǎn)建筑總面積：32002.5 = 8000(平方米) 不動產(chǎn)純收益 = 300800090(1-25) = 1620000(元) 不動產(chǎn)收益年期 = 50-3 = 47(年) 4711620000/8%11 8%19706113不動產(chǎn)總價（元） 2） 測算建筑費及專業(yè)費 建筑費及專業(yè)費 = 1000（1+10%）8000 = 8800000（元） 3） 計算利息 利息 = 地價7%3 + 88000007%1.5 = 0.21 地價 + 924000（元） 4） 計算利潤 利潤 = 1970611315% = 2955917（元） 5） 測算地價 地價 = 不

27、動產(chǎn)總價-建筑費-專業(yè)費-利息-利潤 = 19706113-8800000-0.21 地價-924000-2955917 地價 = 6994224/1.21 = 5780350（元） 單價 = 5780350/3200 = 1806.36（元/ m2） 樓面地價 = 1806.36/2.5 = 722.54（元/m2）（7）1)該房地產(chǎn)的年租金總收入為： 1712 = 84(萬元) 2)該房地產(chǎn)的年出租費用為： 84(5+12+6) + 0.3 = 1962(萬元) 3)該房地產(chǎn)的年純收益為： 84-19.62 = 64.38(萬元) 4)該房地產(chǎn)的價格為： 64.38 1-1(1+12)10

28、12 = 64.385.650 2 = 363.76(萬元)(8)1)完工后的預(yù)期樓價現(xiàn)值為：500045500/（1+10%）2.5 = 8667.8（萬元）2)建筑成本及專業(yè)費：1500（1+6%）2 /（1+10%）2/2= 2891(萬元)3)有關(guān)稅費：8667.85% = 433.4(萬元)4)目標(biāo)利潤為:(地價+2891) 15% = 15%地價+433.7 萬元5)估算地價:地價=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地價 地價=4269.3(萬元)(9)83001-1/(1+9%)3/9% +p(1+10%)(1-6%)/(1+9%)3=pp = 3759.4(

29、萬元)(10)1)建筑部分的重置成本:800(1+3%)+80060%6%1.5+80040%6%0.5+50+120=1046.8(萬元)2)建筑部分的折舊：（1046.8-18）8/50+18 = 182.6(萬元)3)裝修部分的折舊:2002/5=80(萬元)4)設(shè)備部分的折舊:1108/10=88(萬元)5)總折舊:182.6+80+88=350.6(萬元)(11)1)建筑物的價格: 9002000(49-4)/49=1653061(元)2)土地價格:110010001-1/(1+6%)45/ 1-1/(1+6%)50=1078638(元)3)房地產(chǎn)總價格: 1653061+10786

30、38=2731699(元)(12)1)預(yù)期完工后的樓價現(xiàn)值:801220005.165%80%(1-30%)1-1/(1+14%)48/14%(1+14%)1.5=2087.7(萬元)2)在建工程的完工費用現(xiàn)值: 2500(1-45%)20005.1/(1+14%)0.75=1271.5(萬元)3)稅費:購買價格4%4)正常購買價格:購買價格=2087.7-1271.5-購買價格4% 購買價格=784.8(萬元)(13)1)每層可出租面積:200060%=1200(平方米)2)帶租約的 3 年期間每年的凈租金收入：（180+120）120012(1-20%)=345.6(萬元)3）租約期滿后每

31、年的凈租金收入：（200+120）120012（1-20%）=368.64（萬元）4）計算帶租約出售的總價格：345.6(p/a,10%,3)+368.64(p/a,10%,33)/(1+10%)3=3509.8(萬元)(14)1）估計預(yù)期樓價（市場比較法）3500（1+2%1.5）1-1/(1+10%)481-1/(1+10%)68=3573.27 元/平方米3573.2720005=3573.27(萬元)2)估計剩余建造費2500(1-45%)20005=1375(萬元)3)估計利息在建工程價值10%1.5+137510%0.75=0.15在建工程價值+103.13(萬元)4)估計利潤及稅

32、費3573.27(4%+8%)=428.79(萬元)5)估計在建工程價值在建工程價值=3573.27-1375-0.15在建工程價值-103.13-428.79在建工程價值=1449(萬元)6)原產(chǎn)權(quán)人投入成本(1000+250045%)20005 =2125(萬元)1449-2125=-676(萬元)原產(chǎn)權(quán)人虧損大約 676 萬元.第五章 無形資產(chǎn)評估91、（1）無形資產(chǎn)，是指特定主體所擁有或者控制的，不具有實物形態(tài)，能持續(xù)發(fā)揮作用且能帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源。（2）商譽通常是指一個企業(yè)預(yù)期將來的利潤超過同行業(yè)正常利潤的超額利潤的價值。這種價值的預(yù)期是由于企業(yè)所處的地理位置的優(yōu)勢，或由于經(jīng)營效率高

33、、管理水平高、生產(chǎn)歷史悠久、令人喜愛或尊敬的企業(yè)名稱、良好的客戶關(guān)系、高昂的士氣等多種無形的“資產(chǎn)”因素綜合造成的。4、（1）影響無形資產(chǎn)價值的因素主要有：開發(fā)成本。雖然無形資產(chǎn)的開發(fā)成本較難界定，但這并不否定其對價值產(chǎn)生的影響。一般來說，技術(shù)復(fù)雜程度較高、需要較高開發(fā)成本的無形資產(chǎn)，其價值往往也較高。無形資產(chǎn)的開發(fā)成本包括發(fā)明創(chuàng)造成本、法律保護(hù)成本、發(fā)行推廣成本等項目。產(chǎn)生追加利潤的能力。在一定的環(huán)境、制度條件下，其能夠為使用者產(chǎn)生的追加利潤越多，其價值就越大。技術(shù)成熟程度。一項技術(shù)的開發(fā)程度越高，技術(shù)越成熟，運用該技術(shù)成果的風(fēng)險就越小，其價值就相對越高。不過一項技術(shù)較為成熟的話，其替代技術(shù)

34、或同類技術(shù)也比較成熟，該類技術(shù)的應(yīng)用可能也已經(jīng)較為普遍，以致其產(chǎn)生超額利潤的能力下降，其價值也就較低。剩余經(jīng)濟(jì)使用年限。無形資產(chǎn)權(quán)利的內(nèi)容。比如，一項無形資產(chǎn)所有權(quán)價值高于該無形資產(chǎn)的使用權(quán)價值。同類無形資產(chǎn)的市場狀況。同類無形資產(chǎn)的發(fā)展及更新趨勢。同類無形資產(chǎn)的發(fā)展及更新速度越快，該無形資產(chǎn)的貶值速度就越快，其預(yù)期能夠創(chuàng)造超額利潤的期限就越短，從而價值也就越低。（2）自創(chuàng)型無形資產(chǎn)的重置成本包括研究、開發(fā)該無形資產(chǎn)的全部資本投入（包括直接投入和間接投入） ，以及所投入資本應(yīng)取得的正常報酬。無形資產(chǎn)的成本分析中一般應(yīng)包括材料成本、人工成本、間接成本、開發(fā)商利潤及企業(yè)家獎勵等方面要素。材料成本包

35、括無形資產(chǎn)開發(fā)過程中有形要素的支出，該部分在無形資產(chǎn)開發(fā)過程的總體成本中通常所占比重不大；人工成本包括與無形資產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的人力資本耗費，通常包括員工的全部工資薪金和給合同商的所有貨幣報酬；間接成本通常包括與就業(yè)有關(guān)的稅收、與就業(yè)有關(guān)的額外收入和福利附加（支付給雇員的養(yǎng)老金、健康保險、人身保險及其他福利） 、管理和監(jiān)督成本，以及公用設(shè)施和經(jīng)營費用；開發(fā)商利潤可以用開發(fā)商在材料成本、人工成本及間接成本上的投資報酬百分比來評估，也可以用開發(fā)所耗費時間量的加價百分比或確定的金額加價來評估；企業(yè)家獎勵是激勵無形資產(chǎn)所有者進(jìn)入開發(fā)過程的經(jīng)濟(jì)收益額，可以看作是時間機(jī)會成本。5、（1）1）求利潤分成率80（1

36、+25%）（1+400%）/80（1+25%）（1+400%）+4000（1+13%） = 9.96%2）求未來每年的預(yù)期利潤額第 1、2 年：（500-400）20 = 2000（萬元）第 3、4 年：（450-400）20 = 1000（萬元）3）求評估值：9.96%（1-25%）2000/（1+10%）+2000/（1+10%）2+1000/（1+10%）3+1000/（1+10%）4+= 394.25（萬元）（2）1）計算企業(yè)整體價值估算出該企業(yè)整體資產(chǎn)評估價值2）計算企業(yè)各單項資產(chǎn)價值單項有形資產(chǎn)評估值為 600 萬10估算出非專利技術(shù)評估值：100(0.9434+0.8900+0.

37、8396+0.7921+0.7473) = 421.24(萬元)3）評出商譽價值商譽=整體資產(chǎn)評估值-(有形資產(chǎn)評估值+非專利技術(shù)評估值)=2524.18-(600+421.24)=1502.94(萬元)（3）25%（1-25%）4010/（1+14%）+4510/（1+14%）2+5510/（1+14%）3+6010/（1+14%）4+6510/（1+14%）5 = 330.22（萬元）（4）100（1+500%）/100（1+500%）+3000（1+15%）（1-25%）20 （90-50）/（1+10%）+（90-50）/（1+10%）2+（85-50）/（1+10%）3+（75-50

38、）/（1+10%）4+（75-50）/（1+10%）5 = 284.89(萬元)第六章 金融資產(chǎn)評估1、（1）金融資產(chǎn)是一切能夠在金融市場上進(jìn)行交易，具有現(xiàn)實價格和未來估價的金融工具的總稱。也可以說，金融資產(chǎn)是一種合約，表示對未來收入的合法所有權(quán)?？梢园凑蘸霞s的不同性質(zhì)將它們分為債權(quán)或股權(quán)。還可以根據(jù)金融資產(chǎn)期限的長短，可以將它們劃分為貨幣市場（1 年以內(nèi)）和資本市場的融資工具。（2）是一種理論價值或模擬市場價值。它是根據(jù)評估人員通過對股票未來收益的預(yù)測折現(xiàn)得出的股票價格。股票內(nèi)在價格的高低，主要取決于企業(yè)的發(fā)展前景、財務(wù)狀況、管理水平以及獲利風(fēng)險等因素。（3）指企業(yè)清算時每股股票所代表的真實

39、價格。股票的清算價格取決于股票的賬面價格、資產(chǎn)出售損益、清算費用高低等項因素。大多數(shù)情況下，股票的清算價格一般小于賬面價格。（4）指證券市場上的股票交易價格。在發(fā)育完善的證券市場條件下，股票市場價格是市場對企業(yè)股票內(nèi)在價值的一種客觀評價；而在發(fā)育不完善的證券市場條件下，股票的市場價格是否能代表其內(nèi)在價值，應(yīng)做具體分析和判斷。4、（1）股票是企業(yè)為籌集資金而發(fā)行的一種有價證券，它證明股票持有者對企業(yè)資產(chǎn)所享有的相應(yīng)所有權(quán)。因此，投資股票即是一種股權(quán)投資。其投資特點有： 風(fēng)險性。股票購買者能否獲得預(yù)期利益，完全取決于企業(yè)的經(jīng)營狀況，因而具有投資收益的不確定性，利多多分，利少少分，無利不分，虧損承擔(dān)

40、責(zé)任。 流動性。股票一經(jīng)購買即不能退股，但可以隨時按規(guī)則脫手轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)，或者作為抵押品、上市交易，這使股票的流動成為可行。 決策性。普通股票的持有者有權(quán)參加股東大會、選舉董事長，并可依其所持股票的多少參與企業(yè)的經(jīng)營管理決策，持股數(shù)量達(dá)到一定比例還可居于對公司的權(quán)力控制地位。股票交易價格與股票面值的不一致性。股票的市場交易價格不僅受制于企業(yè)的經(jīng)營狀況，還受到國內(nèi)及國外的經(jīng)濟(jì)、政治、社會、心理等多方面因素的影響，往往造成股票交易價格與股票面值的不一致。（2）債券是社會各類經(jīng)濟(jì)主體為籌集資金，按照法定程序發(fā)行的，承諾在指定日還本付息的債務(wù)憑證，它代表債券持有人與企業(yè)的一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系。由于債券收益主要

41、是利息收入，對投資人來說，主要看被投資債券的利息的多少。其投資特點有： 風(fēng)險性。政府發(fā)行的債券由國家財政擔(dān)保；銀行發(fā)行的債券以銀行的信譽及資產(chǎn)作后盾；企業(yè)債券則要以企業(yè)的資產(chǎn)擔(dān)保。即使發(fā)生企業(yè)破產(chǎn)清算時，債權(quán)人分配剩余財產(chǎn)的順序也排在企業(yè)所有者之前。因此，投資債券的風(fēng)險相對較小。 收益的穩(wěn)定性。一般情況下，債券利率是固定利率，一經(jīng)確定即不能隨意改動，不能隨市場利率的變動而變動。在債券發(fā)行主體不發(fā)生較大變故時，債券的收益是比較穩(wěn)定的。流動性。在發(fā)行的債券中有相當(dāng)部分是可流通債券 ，它們可隨時到金融市場上流通變現(xiàn)。（3）金融資產(chǎn)是一切能夠在金融市場上進(jìn)行交易，具有現(xiàn)實價格和未來估價的金融工具的總稱

42、。11也可以說，金融資產(chǎn)是一種合約，表示對未來收入的合法所有權(quán)。金融資產(chǎn)的評估特點包含以下兩層含義：是對投資資本的評估。投資者之所以在金融市場上購買股票、債券，多數(shù)情況下是為了取得投資收益，股票、債券收益的大小，決定著投資者的購買行為。所以，投資者是把用于股票、債券的投資看作投資資本，使其發(fā)揮著資本的功能。從這個意義上講，金融資產(chǎn)投資的評估實際上是對投資資本的評估。 是對被投資者的償債能力和獲利能力的評估。投資者購買股票、債券的根本目的是獲取投資收益，而能否獲得相應(yīng)的投資收益，一是取決于投資的數(shù)量，二是取決于投資風(fēng)險，而投資風(fēng)險在很大程度又上取決于被投資者的獲利能力和償債能力。因此，對于債券的

43、評估，主要應(yīng)考慮債券發(fā)行方的償債能力；股票評估除了參照股市行情外，主要是對被投資者的獲利能力的評估。（4）普通股價值評估通常按其股息收益趨勢分為固定紅利模型、紅利增長模型、分段式模型、隨機(jī)模型四種方法。 對于企業(yè)經(jīng)營比較穩(wěn)定、紅利分配固定，且能夠保證在今后一定時期內(nèi)紅利分配政策比較穩(wěn)定的普通股評估，應(yīng)采用固定紅利模型。運用該模型計算的股票評估值=預(yù)期下一年的紅利額折現(xiàn)率或資本化率。 紅利增長模型用于成長型企業(yè)股票評估。該模型是假設(shè)股票發(fā)行企業(yè)沒有把剩余權(quán)益全部用作股利分配，而是將剩余收益的一部分用于追加投資，擴(kuò)大企業(yè)再生產(chǎn)規(guī)模，繼而增加企業(yè)的獲利能力，最終增加股東的潛在獲利能力，使股東獲得的紅

44、利呈逐漸增長趨勢。運用該模型計算的股票的評估值=預(yù)期下一年股票的紅利額/(折現(xiàn)率股利增比率)。分段式模型是先按照評估目的把股票收益期分為兩段，一段是能夠被客觀地預(yù)測的股票收益期或股票發(fā)行企業(yè)的某一經(jīng)營周期；另一段是第一段期末以后的收益期，該階段受到不可預(yù)測的不確定因素影響較大，股票收益難以客觀預(yù)測。進(jìn)行評估時，對前段逐年預(yù)期收益直接折現(xiàn)，對后段可采用固定紅利模型或紅利增長模型，收益額采用趨勢分析法或客觀假設(shè)。最后匯總兩段現(xiàn)值，即是股票評估值。幾何隨機(jī)模型引入了股利增長的隨機(jī)概念。該模型假定預(yù)期股利為： R t+1 = R t（1+ g） 概率為 p t = 1，2， R t 概率為 1 - p

45、則股票價格為： P = R 0（1+ p g）/（r-pg）5、（1）優(yōu)先股的評估值=20050012%1/（1+10%）+1/（1+10%）2+1/（1+10%）3+ 200500/（1+10%）3 =162944（元）（2）1）新產(chǎn)品投資以前兩年的收益率分別為：10% (12%) =9.8% 9.8% (12%) =9.6%2）新產(chǎn)品投產(chǎn)以前兩年內(nèi)股票收益現(xiàn)值為:收益現(xiàn)值=10019.8%/(1+15%)+10019.6%/(1+15%)2 = 8.52+7.26 = 15.78(萬元)3）新產(chǎn)品投產(chǎn)后第一及第二年該股票收益現(xiàn)值之和：股票收益現(xiàn)值之和=100115%/(1+15%)3+10

46、0115%/(1+15%)4=9.86+8.58=18.44（萬元）4）新產(chǎn)品投產(chǎn)后第三年起該股票收益現(xiàn)值為：由于從新產(chǎn)品投產(chǎn)后第三年起股利增長率= 20%25%=5%所以從新產(chǎn)品投產(chǎn)后第三年起至以后該股票收益現(xiàn)值=100115%/（15%5%） （1+15%）4 =85.76（萬元）12 5）該股票評估值=15.78+18.44+85.76=119.98(萬元)（3）第七章 流動資產(chǎn)和其他資產(chǎn)評估1、（1）流動資產(chǎn)是指企業(yè)可以在一年內(nèi)或者超過一年的一個營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者運用的資產(chǎn)，包括現(xiàn)金以及各種存款、存貨、應(yīng)收及預(yù)付款項、短期投資等。（2）實物類流動資產(chǎn)，主要包括各種材料，在產(chǎn)品、產(chǎn)成品及

47、庫存商品等資產(chǎn)。一般而言，對于實物類流動資產(chǎn)的評估，可以采用市場法和成本法。（3）債權(quán)類流動資產(chǎn)，包括應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、應(yīng)收票據(jù)、短期投資及其他費用（如待攤費用）等。對于債權(quán)類流動資產(chǎn)，只適用于按可變現(xiàn)值進(jìn)行評估。（4）貨幣類流動資產(chǎn)，包括現(xiàn)金和各項存款。對于貨幣類流動資產(chǎn)，其清查核實后的帳面價值就是現(xiàn)值，不需采用特殊方法進(jìn)行評估，僅僅應(yīng)對外幣存款按評估基準(zhǔn)日的國家外匯牌價進(jìn)行折算。4、（1） 材料評估值=100（150+1500300）=15500 元（2） 該鋼材評估值=6004500=2700000（元）（3） 貼現(xiàn)息票據(jù)到期價值貼現(xiàn)率貼現(xiàn)期10006636 萬元應(yīng)收票據(jù)票據(jù)到期價值貼

48、現(xiàn)息100036964 萬元第八章 企業(yè)價值評估1、（1）一個企業(yè)的價值，是該企業(yè)所有的投資人所擁有的對于企業(yè)資產(chǎn)索取權(quán)價值的總和。投資人包括債權(quán)人、股權(quán)人，債權(quán)人是指有固定索取權(quán)的借款人和債券持有人，股權(quán)人上指有剩余索取權(quán)的股權(quán)投資者。投資人索取權(quán)的賬面價值包括債務(wù)、優(yōu)先股、普通股等資產(chǎn)的價值。（2）企業(yè)的資產(chǎn)價值是企業(yè)所擁有的所有資產(chǎn)包括各種權(quán)益和負(fù)債的價值總和。（3）企業(yè)的投資價值是企業(yè)所有的投資人所擁有的對于企業(yè)資產(chǎn)索取權(quán)價值的總和，它等于企業(yè)的13資產(chǎn)價值減去無息流動負(fù)債價值，或等于權(quán)益價值加上付息債務(wù)價值。 （4）企業(yè)權(quán)益價值代表了股東對企業(yè)資產(chǎn)的索取權(quán)，它等于企業(yè)的資產(chǎn)價值減去負(fù)

49、債價值。 （5）協(xié)同作用是指目標(biāo)企業(yè)所擁有的特殊資源，通過與另一企業(yè)的結(jié)合，可以創(chuàng)造更多的利潤，使得目標(biāo)企業(yè)被收購后的價值超過收購前獨立經(jīng)營所具有的價值。 （6）加和法也稱為調(diào)整賬面價值法，該方法首先是將企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中的各項資產(chǎn)的賬面價值調(diào)整為市場價值，然后通過加總投資者索取權(quán)的價值來估算出企業(yè)價值，或通過加總資產(chǎn)價值，再扣除無息流動負(fù)債（即不包括欠投資人的負(fù)債，如應(yīng)付票據(jù)）和遞延稅款來計算。（7）可比企業(yè)是指具有與待評估企業(yè)相似的現(xiàn)金流量、增長潛力及風(fēng)險特征的企業(yè)，一般應(yīng)在同一行業(yè)范圍內(nèi)選擇?？杀刃蕴卣鬟€有企業(yè)產(chǎn)品的性質(zhì)、資本結(jié)構(gòu)、管理及人事制度、競爭性、盈利性、賬面價值等方面。（8）市盈

50、率等于股價除以每股收益。4、（1）企業(yè)價值評估主要是服務(wù)于企業(yè)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓或交易、企業(yè)的兼并收購、企業(yè)財務(wù)管理、證券市場上的投資組合管理等。在企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓及兼并收購活動中，企業(yè)的購買方需要估計目標(biāo)企業(yè)的公平價值，企業(yè)的轉(zhuǎn)讓方或被兼并企業(yè)也需要確定自身的合理價值，雙方在各自對同一企業(yè)價值的不同估計結(jié)果基礎(chǔ)上，進(jìn)行協(xié)商談判達(dá)成最終的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或兼并收購要約。在進(jìn)行企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓及兼并收購的企業(yè)價值評估分析時，需要特別考慮：協(xié)同作用對企業(yè)價值的影響。企業(yè)資產(chǎn)重組對企業(yè)價值的影響。管理層變更對企業(yè)價值的影響。企業(yè)財務(wù)管理中的企業(yè)價值評估。企業(yè)價值評估是經(jīng)理人員管理企業(yè)價值的一項重要工具，它在企業(yè)管理中的重要

51、性日益增長。特別是出于對敵意收購的恐慌，越來越多的企業(yè)開始求助于價值管理咨詢?nèi)藛T，希望通過獲得有關(guān)如何進(jìn)行重組和增加企業(yè)價值的建議，避免被敵意收購。證券市場上投資組合管理中的企業(yè)價值評估。證券市場上的投資者可以分為消極型投資者和積極性投資者。積極性投資者又可以分為市場趨勢型投資者和證券篩選型投資者（價值型投資者） 。市場趨勢型投資者是通過預(yù)測整個股票或債券市場的未來變化趨勢來進(jìn)行證券的買賣投資的，他們并不關(guān)注某個企業(yè)的價值高低。證券篩選型投資者相信他們有能力在證券市場上挑選出那些價值被低估的企業(yè)證券，即企業(yè)證券的市場價值低于企業(yè)真實價值的證券進(jìn)行投資，因而對企業(yè)真實價值的評估是證券篩選型投資者

52、進(jìn)行投資的重要依據(jù)。（2）企業(yè)價值評估的范圍應(yīng)該是企業(yè)的全部資產(chǎn)，包括企業(yè)經(jīng)營權(quán)主體自身占用及經(jīng)營的部分，以及企業(yè)經(jīng)營權(quán)所能夠控制的部分，如在全資子公司、控股子公司、非控股公司中的投資部分。企業(yè)價值評估范圍的確定，需要依據(jù)企業(yè)資產(chǎn)評估申請報告及上級主管部門批復(fù)文件所規(guī)定的范圍、企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或產(chǎn)權(quán)變動的有關(guān)文件中規(guī)定的資產(chǎn)變動范圍、國有企業(yè)資產(chǎn)評估立項書中劃定的范圍等有關(guān)資料進(jìn)行界定。在進(jìn)行企業(yè)價值評估之前，首先要判斷是否有必要對企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行合理的重組，然后將企業(yè)中的資產(chǎn)劃分為有效資產(chǎn)和非有效資產(chǎn)，將有效資產(chǎn)納入資產(chǎn)評估的具體實施范圍。對在資產(chǎn)評估時點難以界定產(chǎn)權(quán)歸屬的資產(chǎn)，應(yīng)劃定為“待定產(chǎn)權(quán)”

53、 ，暫時不列入評估范圍。對企業(yè)中因局部資產(chǎn)生產(chǎn)能力閑置或不足而引起企業(yè)資源配置無效或低效的部分，應(yīng)按照資源合理有效配置利用原則，與委托方協(xié)商是否需要通過資產(chǎn)剝離或補齊的方式進(jìn)行資產(chǎn)重組，重新界定企業(yè)價值評估的范圍。（3）加和法也稱為調(diào)整賬面價值法，該方法首先是將企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中的各項資產(chǎn)的賬面價值調(diào)整為市場價值，然后通過加總投資者索取權(quán)的價值來估算出企業(yè)價值。之所以要對賬面價值進(jìn)行調(diào)整，是因為會計上所編制的資產(chǎn)負(fù)債表中的各項資產(chǎn)的賬面價值往往與市場價格大相徑庭。造成這種差異的主要原因有通貨膨脹、過時貶值等因素，經(jīng)過這兩方面調(diào)整的資產(chǎn)賬面價值反映了資產(chǎn)的重置成本。盡管調(diào)整后的賬面價值能夠更為準(zhǔn)確

54、地反映市場價值，但是這種方法仍然存在兩個主要的缺點：一是難以判斷調(diào)整后的賬面價值是否較為準(zhǔn)確地反映了市場價值；二是調(diào)整過程沒有考慮那些有價值，但在資產(chǎn)負(fù)債表中卻沒有反映的資產(chǎn)項目，如企業(yè)的組織資本。由于賬面價值調(diào)整法忽略了組織資本價值，因而該種方法尤其不適用于一般具有較大組織資本價值的高科技企業(yè)和服務(wù)性企業(yè)。對于賬面價值和市場價值差異不大的水、電等公共設(shè)施經(jīng)營類企業(yè)，或組織資本價值很14小的企業(yè)則較為適用。（4）比較股權(quán)價值估價的兩種模型可以看出，以股權(quán)現(xiàn)金流量模型獲得的股權(quán)價值結(jié)果一般可能會大于或等于以股利折現(xiàn)模型的估價結(jié)果。當(dāng)股利等于股權(quán)現(xiàn)金流量時，兩個估價結(jié)果是相等的；當(dāng)股利小于股權(quán)現(xiàn)金

55、流量時，如果將留存部分投資于凈現(xiàn)值為零的項目，則結(jié)果是相近的；當(dāng)股利大于股權(quán)現(xiàn)金流量時，企業(yè)就得為支付股利而發(fā)行新的股票或債券，從而可能會由于股票發(fā)行成本提高、或債務(wù)比率提高、或好的投資項目受到資本約束等原因，而降低企業(yè)價值，此時以股權(quán)現(xiàn)金流量模型獲得的股權(quán)價值結(jié)果小于以股利折現(xiàn)模型獲得的估價結(jié)果。一般情況下，股權(quán)現(xiàn)金流量模型的估價結(jié)果大于股利折現(xiàn)模型的估價結(jié)果，二者的差異可以視作對企業(yè)股利政策的控制權(quán)利價值。而當(dāng)股權(quán)現(xiàn)金流量模型的估價結(jié)果小于股利折現(xiàn)模型的估價結(jié)果時，可視作預(yù)期股利難以長期維持的警告。在企業(yè)被收購或變換經(jīng)營者的可能性較大時，適宜選用股權(quán)現(xiàn)金流量模型進(jìn)行估價；在由于企業(yè)規(guī)模、或

56、法律上或市場上的約束，而使得收購或變換經(jīng)營者的可能性不大時，適宜選用股利折現(xiàn)模型進(jìn)行估價。（5）銷售預(yù)測是現(xiàn)金流量預(yù)測的最關(guān)鍵步驟，銷售預(yù)測的不同將導(dǎo)致企業(yè)價值估算的巨大差異。銷售預(yù)測應(yīng)該與企業(yè)及其所在行業(yè)的歷史狀況相符合。銷售預(yù)測和銷售所依賴的某些項目的預(yù)測應(yīng)該具有內(nèi)在的邏輯一致性?，F(xiàn)金流量預(yù)測中反映的通貨膨脹率要和折現(xiàn)率中隱含的相同。利用敏感性分析找出那些對現(xiàn)金流量預(yù)測影響最大的假設(shè)如銷售增長率的假設(shè)，并對這些假設(shè)的合理性進(jìn)行嚴(yán)格的檢驗。將收益法價值評估結(jié)論與通過其他評估方法得到的價值結(jié)論進(jìn)行比較，如果二者大相徑庭，就需要對較為敏感的關(guān)鍵性假設(shè)的可靠性作嚴(yán)格的論證。預(yù)測現(xiàn)金流量除了需要對財

57、務(wù)理論有深刻的理解，還需要對企業(yè)有深入的判斷。（6）可比企業(yè)是指具有與待評估企業(yè)相似的現(xiàn)金流量、增長潛力及風(fēng)險特征的企業(yè)，一般應(yīng)在同一行業(yè)范圍內(nèi)選擇。可比性特征還有企業(yè)產(chǎn)品的性質(zhì)、資本結(jié)構(gòu)、管理及人事制度、競爭性、盈利性、賬面價值等方面。在識別可比企業(yè)時，評估師可以通過參考證券分析師對待評估企業(yè)的分析報告、投資咨詢公司的有關(guān)研究報告，尋求行業(yè)行業(yè)專家的協(xié)助，咨詢待評估企業(yè)的經(jīng)理層管理人員，以及分析待評估企業(yè)的財務(wù)比率等多種方式進(jìn)行可比企業(yè)的選擇。由于可比企業(yè)的選擇帶有一定的主觀性，因而有時也很可能被有偏見的評估分析人員加以利用。可比企業(yè)的企業(yè)價值如果被錯誤地高估或低估，從而也會使得乘數(shù)偏大或偏

58、小，導(dǎo)致錯誤的評估結(jié)果。（7）市盈率。市盈率等于股價除以每股收益。用市盈率作為乘數(shù)所求得的是企業(yè)的股權(quán)價值。價格 / 賬面價值比率。價格 / 賬面價值比率是指股權(quán)的市場價格與股權(quán)的賬面價值的比率，或每股股價與每股賬面價值的比率。用該比率求得的是企業(yè)股權(quán)價值。價格 / 銷售收入比率。價格 / 銷售收入比率是指股權(quán)價格與銷售收入的比率。用該比率求得的是股權(quán)價值。價值 / 息稅折舊前收益比率。價值 / 息稅折舊前收益比率是指企業(yè)價值與 EBIDT 的比率。用該比率求得的是企業(yè)（投資）價值。價值 / 重置成本比率。價值 / 重置成本比率是指企業(yè)價值與企業(yè)資產(chǎn)的重置成本的比率。用該比率求得的是企業(yè)（投資

59、）價值，而非企業(yè)的股權(quán)價值。在評估企業(yè)價值時，如果在待評估企業(yè)與可比企業(yè)之間的資本結(jié)構(gòu)有較大差異時，則應(yīng)選擇價值 / 息稅折舊前收益比率或價值 / 重置成本比率指標(biāo)，因為息稅折舊前收益和重置成本這兩個變量對資本結(jié)構(gòu)的差異不敏感，從而不會因企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的差異影響到企業(yè)價值的評估結(jié)果。5、（1）用一階段股利折現(xiàn)模型估算企業(yè)每股的價值。本題中，DPS1=元，股利的預(yù)期增長率為 g，g=5%。344. 105. 128. 1每股股權(quán)價值為 P0，則：%75. 7%59 . 0%25. 3)(fmferrrr元87.48%5%75. 7344. 110gDPSPe（2）15用股利折現(xiàn)估價模型中的二階段模

60、型計算每股股權(quán)價值。2000 年的股利支付率為，因此 2001 年至 2005 年期間的股利支付率也為 28.8%。%8 .285 . 272. 0元。828. 015. 172. 01DPS2001 年至 2005 年期間的%35.10%542. 1%25. 3)(fmferrrr自 2006 年開始%75. 8%510. 1%25. 3)(fmferrrr，51n%151g%52g6959. 3%7005. 115. 15 . 256DPS DPS 1 （1+g1）n1 DPS n1 +1 每股股權(quán)價值 = - 1- - + - （re - g1） （1+ re）n1 （ re - g2