次貸風(fēng)險(xiǎn)對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行的個(gè)人住房消費(fèi)信貸的啟示分析畢業(yè)論文

1、 本科生畢業(yè)論文本科生畢業(yè)論文次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房消費(fèi)信貸的啟示消費(fèi)信貸的啟示學(xué)生 _ _指導(dǎo)教師 _ _級(jí) 別 _ _學(xué) 院 _ _專(zhuān) 業(yè) _ _班 級(jí) _ 學(xué) 號(hào) _ _二 0 一 年 月 日 i / 26次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房消費(fèi)信貸的啟示次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房消費(fèi)信貸的啟示摘摘 要要全球金融風(fēng)暴的產(chǎn)生始于次級(jí)貸危機(jī)，次貸危機(jī)起源于銀行向信用程度較差且收入并不高的借款人提供貸款。在我國(guó)，個(gè)人住房消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)對(duì)于促進(jìn)消費(fèi)信貸的發(fā)展起到了巨大的作用，既開(kāi)拓了銀行的業(yè)務(wù)空間，為銀行創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)還促進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展。目前個(gè)人住房

2、消費(fèi)信貸在實(shí)際操作中仍存在著諸多問(wèn)題，其中最值得關(guān)注的就是開(kāi)展該業(yè)務(wù)時(shí)所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。如何借鑒次貸危機(jī)的教訓(xùn)，去克服、去防這些個(gè)人住房消費(fèi)信貸的風(fēng)險(xiǎn)，是為了不重蹈由此而會(huì)引發(fā)一系列悲劇的當(dāng)務(wù)之急，只有把好了風(fēng)險(xiǎn)關(guān)，我國(guó)個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)甚至金融界才能得到健康、長(zhǎng)遠(yuǎn)與穩(wěn)健的發(fā)展。綜上所述，本文通過(guò)對(duì)美國(guó)次貸危機(jī)中住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的分析，進(jìn)而研究我國(guó)商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)如何有效防業(yè)務(wù)過(guò)程中可能會(huì)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，并建設(shè)有效的相應(yīng)對(duì)策和措施，使得銀行既不至于被限制其信貸業(yè)務(wù)的開(kāi)拓空間，又能擁有全方位風(fēng)險(xiǎn)制衡機(jī)制，力爭(zhēng)將個(gè)人住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)消滅在萌芽之中關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：次貸危機(jī)；個(gè)人住房消費(fèi)貸款；銀行 ii /

3、 26Sub-Prime Mortgage Crisis and Its Implications to Chinese Commercial Banks Individual House-ConsumingLoansAbstractAbstractProduce the global financial crisis began in sub-prime mortgage crisis， subprime mortgage crisis originated in the banks to lower credit and income level is not high loan borr

4、owers. In China， individual housing consumer loans for the promotion of consumer credit has played a huge role in the development of both the space to open up the bank for the bank to create more economic benefits， while also promoting the development of real estate. At present individual housing co

5、nsumer credit in practice there are still many problems， the most noteworthy is the conduct of the business risks assumed. How to learn the lessons of the subprime crisis to overcome， to prevent these individual housing consumer credit risk， is thus in order not to repeat the tragedy would trigger a

6、 series of priority， only the good risks related， individual housing consumer credit business in China even the financial sector to get healthy， long-term and stable development. To sum up， this article on the U.S. subprime mortgage crisis， mortgage risk analysis， and then study how Chinas commercia

7、l banks should guard against the course of business risks may arise， and build effective countermeasures and measures， so both banks was not subject to limit its credit operations to open up space， but also has a full range of checks and balances the risks， and strive to eliminate the credit risk of

8、 individual housing consumption in the bud.KeyKey wordswords：Subprime Lending Crisis; Individual Consumer Housing Loans; iii / 26Banks i / 26目目 錄錄引言引言 1 1一、前言一、前言 2 21.1 選題背景和研究?jī)r(jià)值 21.2 主要研究方法和容架構(gòu) 2二、美國(guó)次貸危機(jī)中住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的分析二、美國(guó)次貸危機(jī)中住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的分析 3 32.1 次貸危機(jī)的基本概念 32.1.1 次貸危機(jī)的起因 32.1.2 危機(jī)對(duì)美國(guó)、中國(guó)乃至世界造成的影響 32.2

9、美國(guó)次貸危機(jī)中住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的分析 42.2.1 風(fēng)險(xiǎn)的成因分析 42.2.3 對(duì)于住房抵押貸款業(yè)務(wù)造成的危害 5三、我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款現(xiàn)狀與風(fēng)險(xiǎn)分析三、我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款現(xiàn)狀與風(fēng)險(xiǎn)分析 6 63.1 中美兩國(guó)房產(chǎn)金融的對(duì)比與分析 63.1.1 中美經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)特性的比較 63.1.2 兩國(guó)房地產(chǎn)金融的比較 73.1.3 兩國(guó)金融機(jī)構(gòu)對(duì)待住房信貸的態(tài)度 73.2 我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款現(xiàn)狀 83.2.1 現(xiàn)今我國(guó)房貸面臨的主要問(wèn)題 83.2.2 我國(guó)居民個(gè)人住房貸款相關(guān)數(shù)據(jù) 103.3 我國(guó)商業(yè)銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)的分析 113.3.1 客戶的個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn) 113.3.2 開(kāi)發(fā)商對(duì)于房貸的潛在

10、風(fēng)險(xiǎn) 123.3.3 商業(yè)銀行部所面對(duì)的房貸風(fēng)險(xiǎn) 12四、美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行住房信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的啟示四、美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行住房信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的啟示 14144.1 如何強(qiáng)化個(gè)人信用管理在房貸中的作用 144.2 市場(chǎng)宏觀調(diào)控應(yīng)當(dāng)注意哪些方面 15 ii / 264.3 商業(yè)銀行如何完善自身住房信貸管理機(jī)制 154.4 對(duì)監(jiān)管體系立法機(jī)制的啟示 16結(jié)束語(yǔ)結(jié)束語(yǔ) 1818參考文獻(xiàn)參考文獻(xiàn) 1919致致 2020聲明與論文使用的授權(quán)聲明與論文使用的授權(quán) 2121 1 / 26引 言全球金融風(fēng)暴的產(chǎn)生始于次級(jí)貸危機(jī)，次貸危機(jī)起源于銀行向信用程度較差且收入并不高的借款人提供貸款。在我國(guó)，個(gè)

11、人住房消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)對(duì)于促進(jìn)消費(fèi)信貸的發(fā)展起到了巨大的作用，既開(kāi)拓了銀行的業(yè)務(wù)空間，為銀行創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)還促進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展。目前個(gè)人住房消費(fèi)信貸在實(shí)際操作中仍存在著諸多問(wèn)題，其中最值得關(guān)注的就是開(kāi)展該業(yè)務(wù)時(shí)所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。如何借鑒次貸危機(jī)的教訓(xùn)，去克服、去防這些個(gè)人住房消費(fèi)信貸的風(fēng)險(xiǎn)，是為了不重蹈由此而會(huì)引發(fā)一系列悲劇的當(dāng)務(wù)之急，只有把好了風(fēng)險(xiǎn)關(guān)，我國(guó)個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)甚至金融界才能得到健康、長(zhǎng)遠(yuǎn)與穩(wěn)健的發(fā)展。 2 / 26一、前言1.1 選題背景和研究?jī)r(jià)值全球金融危機(jī)的導(dǎo)火索由次貸危機(jī)所引燃，而次貸危機(jī)則起源于銀行向信用程度較差且收入并不高的借款人提供貸款。近年來(lái)，隨著住房制度

12、改革的逐步推進(jìn)和國(guó)家政策的大力扶持，我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房消費(fèi)信貸在獲得了迅猛發(fā)展。在此過(guò)程中所遇到的一系列風(fēng)險(xiǎn)、如何防規(guī)避則成了當(dāng)前業(yè)界重大的研究課題。1.2 主要研究方法和容架構(gòu) 商業(yè)銀行個(gè)人住房消費(fèi)信貸在我國(guó)與其他信貸形式相比更具有風(fēng)險(xiǎn)性、政策性、多樣性等特點(diǎn)。我們需要通過(guò)借鑒美國(guó)次貸危機(jī)、與美國(guó)房產(chǎn)金融的比較、分析我國(guó)自身國(guó)情，來(lái)挖掘該業(yè)務(wù)在發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，并針對(duì)各自特性來(lái)提出有效的應(yīng)對(duì)手法與措施。中國(guó)住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)防機(jī)制的建立可從以下五個(gè)方面入手：客戶、開(kāi)發(fā)商、銀行與監(jiān)管機(jī)構(gòu)。本文擬對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房消費(fèi)信貸的風(fēng)險(xiǎn)與其防進(jìn)行探討，以利于該業(yè)務(wù)能健康長(zhǎng)遠(yuǎn)地發(fā)展。 3 / 26

13、二、美國(guó)次貸危機(jī)中住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的分析2.1 次貸危機(jī)的基本概念2.1.1 次貸危機(jī)的起因美國(guó)次貸危機(jī)起源于其銀行向 600 萬(wàn)不合格的貸款者提供了 2000 億美元的住房抵押貸款。在房?jī)r(jià)不斷上漲的情況下，這些貸款者就可以以房產(chǎn)增值部分繼續(xù)向銀行抵押而貸到新的貸款，再用這些新貸款去歸還貸款。一旦房?jī)r(jià)不能繼續(xù)上漲，他們就無(wú)力繼續(xù)還貸。而且銀行向貸款者發(fā)放貸款的同時(shí)，會(huì)把手中的貸款打包，成為資產(chǎn)抵押債券，在債券市場(chǎng)出售給基金公司；基金公司則把債券打包成資產(chǎn)抵押憑證出售；憑證購(gòu)買(mǎi)者再把自己手中的資產(chǎn)抵押憑證做成信譽(yù)違約掉期保險(xiǎn)合同，與基金公司之間互相投保，使次級(jí)貸款涉與的資金規(guī)模以幾何數(shù)量擴(kuò)。而金

14、融衍生工具繼續(xù)衍生，信譽(yù)違約掉期保險(xiǎn)合同還會(huì)被打包成合成資產(chǎn)抵押憑證。經(jīng)過(guò)這一系列的打包再出售，使得 2000 億美元的壞賬演變成足以搞垮 40 至 50 萬(wàn)億美元債券市場(chǎng)的蛀蟲(chóng)，于是次貸危機(jī)如多米諾骨牌一般全面爆發(fā)。2.1.2 危機(jī)對(duì)美國(guó)、中國(guó)乃至世界造成的影響不同評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)次貸危機(jī)造成損失的評(píng)價(jià)可列示如下：（1）日本金融廳（2007 年 11 月）認(rèn)為，截至 2007 年 9 月底，日本金融機(jī)構(gòu)持有美國(guó)次貸相關(guān)產(chǎn)品總額 1.33 萬(wàn)億日元，包括賬面損失在的相關(guān)損失總計(jì) 2260 億日元。（2）高盛公司（2008 年 3 月 25 日）認(rèn)為，全球次貸相關(guān)損失預(yù)計(jì) 1.2 萬(wàn)億美元，其中美國(guó)銀

15、行、券商、對(duì)沖基金和政府企業(yè)次貸相關(guān)損失額將達(dá) 4600 億美元，其中一半損失系房貸債券所致。（3）德國(guó)金融監(jiān)管局（2007 年 4 月）認(rèn)為，全球金融業(yè)損失 4300 億美元 ，目前銀行業(yè)已報(bào)損 2950 億美元，其中德國(guó)銀行損失占 10%，如果信貸危機(jī)從銀行業(yè)擴(kuò)展到對(duì)沖基金、保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老基金甚至非金融公司，損失可能增至 6000 億美元。（4）國(guó)際經(jīng)合組織（OECD，2007 年 4 月 15 日）認(rèn)為，不包括資產(chǎn)減記的第一輪 4 / 26損失將達(dá) 4220 億美元（去年估計(jì)為 3000 億美元） ，其中美國(guó)各銀行的損失約 900 億美元。（5）標(biāo)準(zhǔn)普爾評(píng)級(jí)公司（S&P，2008

16、 年 1 月 31 日）對(duì) 2006 年 1 月至 2007 年 6 月美國(guó) 6389 只 RMBS 列入負(fù)面觀察或下調(diào)評(píng)級(jí)，涉與的 RMBS 發(fā)行額近 2701 億美元，占“標(biāo)普”2006 年與 2007 年上半年評(píng)級(jí)的該類(lèi) RMBS 的 46.6。調(diào)降將增加歐、亞、美國(guó)地方銀行和信貸機(jī)構(gòu)的損失，其中銀行業(yè)相關(guān)損失擴(kuò)大至 2650 億美元以上。（6）IMF全球金融穩(wěn)定報(bào)告 （2007 年 4 月 8 日）認(rèn)為，抵押貸款市場(chǎng)損失5650 億美元，算上與商業(yè)房地產(chǎn)、消費(fèi)信貸和企業(yè)貸款相關(guān)的證券業(yè)，總損失可達(dá)9450 億美元。其中，全球銀行系統(tǒng)占一半，保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老金、對(duì)沖基金與其它機(jī)構(gòu)投資者占一

17、半。迄今，全球銀行系統(tǒng)和證券公司的資產(chǎn)減記和信貸損失為 2320 億美元。次貸危機(jī)的最壞時(shí)刻尚未到來(lái)。受美國(guó)次貸危機(jī)影響，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也走勢(shì)持續(xù)低迷。據(jù)國(guó)家發(fā)改委和統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2008 年我國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)同比漲幅逐步回落。所產(chǎn)生的后果是：一方面對(duì)繼續(xù)還貸的購(gòu)房者造成一定的損失。因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌，購(gòu)房者將面臨著抵押房產(chǎn)價(jià)格縮水的損失，這樣他們會(huì)拒絕償還銀行貸款，去選擇購(gòu)買(mǎi)價(jià)格更優(yōu)惠的房子，進(jìn)而就會(huì)造成銀行壞賬風(fēng)險(xiǎn)；另一方面導(dǎo)致一些中小企業(yè)無(wú)力償還貸款利息。房?jī)r(jià)下跌，房屋滯銷(xiāo)，一些中小企業(yè)得不到流動(dòng)資金進(jìn)行生產(chǎn)周轉(zhuǎn)，致使它們因?yàn)闊o(wú)法償還貸款利息而被淘汰出市場(chǎng)，這些因素使房貸危機(jī)的觸發(fā)率逐漸升

18、高。2.2 美國(guó)次貸危機(jī)中住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的分析2.2.1 風(fēng)險(xiǎn)的成因分析此次次貸危機(jī)的主要風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)屬信用風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)。在美國(guó)，根據(jù)信用質(zhì)量，居民的按揭貸款分為“最優(yōu)”貸款、次優(yōu)或次級(jí)貸款、超 A 貸款等三類(lèi)。在這三類(lèi)貸款中，最優(yōu)貸款達(dá)到或基本達(dá)到了美國(guó)相關(guān)政府支持機(jī)構(gòu)規(guī)定的嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，具有良好的信用品質(zhì)，引發(fā)此次風(fēng)波的是近些年大量發(fā)放的次級(jí)貸款。次級(jí)貸款和超 A 貸款有兩個(gè)共同特點(diǎn)：貸款標(biāo)準(zhǔn)低、以浮動(dòng)利率貸款為主。次級(jí)貸款的借款人通常沒(méi)有良好的信用記錄，并且，還款額與收入比超過(guò)了 55%，或者貸款總額與房產(chǎn)價(jià)值比超過(guò)了85%。超 A 貸款的信用質(zhì)量雖然好于次級(jí)，并且大體能夠接近最優(yōu)貸款的標(biāo)準(zhǔn)，

19、但借款 5 / 26人無(wú)法提供完整的收入證明。除了貸款標(biāo)準(zhǔn)低以至于信用風(fēng)險(xiǎn)明顯高于最優(yōu)貸款之外，次級(jí)和超 A 貸款另一個(gè)重要特點(diǎn)就是以浮動(dòng)利率貸款為主，這也就為之后次貸危機(jī)的爆發(fā)埋下了伏筆。美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)通常采用固定利率和浮動(dòng)利率相結(jié)合的還款方式，即：購(gòu)房者在購(gòu)房后頭幾年以固定利率償還貸款，其后以浮動(dòng)利率償還貸款。在 2006 年之前的五年里，由于美國(guó)住房市場(chǎng)持續(xù)繁榮，加上前幾年美國(guó)利率水平較低，美國(guó)的次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)迅速發(fā)展。隨著美國(guó)住房市場(chǎng)的降溫尤其是短期利率的提高，次級(jí)抵押貸款的還款利率也大幅上升，購(gòu)房者的還貸負(fù)擔(dān)大為加重。同時(shí)，住房市場(chǎng)的持續(xù)降溫也使購(gòu)房者出售住房或者通過(guò)抵押住房

20、再融資變得困難。這種局面直接導(dǎo)致大批次級(jí)抵押貸款的借款人不能按期償還貸款，進(jìn)而引發(fā)“次貸危機(jī)” 。2.2.3 對(duì)于住房抵押貸款業(yè)務(wù)造成的危害次貸危機(jī)直接打壓了美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，同時(shí)使遍與全世界的房地產(chǎn)泡沫趨于破滅，發(fā)達(dá)國(guó)家的住房消費(fèi)熱潮宣告終結(jié)。體現(xiàn)美國(guó)樓市動(dòng)向的二手房?jī)r(jià)從 2006 年夏天開(kāi)始下降，戰(zhàn)后房?jī)r(jià)跌幅的記錄被不斷刷新，全美十個(gè)主要城市的房?jī)r(jià)在 07 年 12 月份的實(shí)際跌幅高達(dá) 14.0%。南非、愛(ài)爾蘭、英國(guó)和西班牙的房?jī)r(jià)也開(kāi)始下滑。自次貸危機(jī)日益嚴(yán)重之后，美國(guó)人消費(fèi)心理出現(xiàn)消極傾向，消費(fèi)意愿的下降使得零售業(yè)、娛樂(lè)業(yè)等非制造業(yè)的景氣指數(shù)急劇惡化。歐洲的個(gè)人消費(fèi)也不旺盛，英國(guó)的個(gè)人消費(fèi)

21、支出下降了 0.2%，歐盟零售業(yè)銷(xiāo)售額同比減少了 2.0%，是 1996 年開(kāi)始此項(xiàng)調(diào)查以來(lái)的最大跌幅。各大銀行相繼收緊貸款政策，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)造成了重大影響，使得開(kāi)發(fā)商資金斷裂的比率升高；貸款收緊也導(dǎo)致辦理住房貸款業(yè)務(wù)的客戶們還款壓力提高，也加高了住房抵押貸款申請(qǐng)者的門(mén)檻，造成抵押貸款違約率上升。而這兩方面的影響都最終將匯集到商業(yè)銀行系統(tǒng)，造成商業(yè)銀行不良貸款率上升、作為抵押品的房地產(chǎn)價(jià)值下降，最終影響到商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的盈利性甚至生存能力。 6 / 26三、我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款現(xiàn)狀與風(fēng)險(xiǎn)分析3.1 中美兩國(guó)房產(chǎn)金融的對(duì)比與分析3.1.1 中美經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)特性的比較美國(guó)是一個(gè)擁有悠

22、久市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)歷史的國(guó)家，從上世紀(jì) 80 年代開(kāi)始，轉(zhuǎn)移大量的制造業(yè)到拉美和東歐，并把本土造就成為貿(mào)易、航運(yùn)和金融等服務(wù)中心。近些年，美國(guó)金融業(yè)所創(chuàng)造的附加值對(duì) GDP 貢獻(xiàn)巨大，金融衍生品不斷出新，并逐漸成立成熟的衍生品市場(chǎng)?，F(xiàn)在有很多學(xué)者用“虛擬經(jīng)濟(jì)”來(lái)概括美國(guó)目前經(jīng)濟(jì)形式。較之美國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，中國(guó)從實(shí)行改革開(kāi)放的 30 多年時(shí)間里，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅猛。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去 5 年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度平均 10.8%，2007 年更是接近 12%，其中“制造業(yè)”為 GDP所作貢獻(xiàn)巨大，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的主要支撐產(chǎn)業(yè)。有別于美國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)。金融業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展服務(wù)于

23、實(shí)體經(jīng)濟(jì)的社會(huì)發(fā)展職能。 再觀看經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)業(yè)是美國(guó)經(jīng)濟(jì)的三大支柱之一，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有極其重要的地位，其產(chǎn)值占國(guó)民生產(chǎn)總值的 10%15%，1970 年以來(lái)，美國(guó)住房投資占 GDP比重在 3%6%之間(均值為 4.7%)，房地產(chǎn)股票、公債和抵押債券占全國(guó)有價(jià)證券的相當(dāng)一大部分，抵押貸款幾乎都是房地產(chǎn)抵押貸款，其規(guī)模在世界處于領(lǐng)先地位，較之美國(guó)，改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)也飛速的發(fā)展。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 2008 年 11 月 8日公布的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)增加值占我國(guó)國(guó)生產(chǎn)總值 GDP 的比重超過(guò) 5%，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮了支柱產(chǎn)業(yè)的作用。雖然我國(guó)金融業(yè)占國(guó)生產(chǎn)總值比重比較穩(wěn)定，然而，較之美

24、國(guó)的金融業(yè)發(fā)展，我國(guó)金融業(yè)發(fā)展還是較緩慢的，美國(guó)金融占國(guó)生產(chǎn)總值比例要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我國(guó)的金融業(yè)占國(guó)生產(chǎn)總值比例。 美國(guó)爆發(fā)“次貸危機(jī)”的一個(gè)間接原因是其經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)的不合理性，因?yàn)橐粋€(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展必須建立在以實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展基礎(chǔ)之上，而美國(guó)自第二次世界大戰(zhàn)以來(lái)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，錯(cuò)誤將第三產(chǎn)業(yè)作為拉動(dòng)其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?，在這次的危機(jī)中，我們可以看到房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)，過(guò)度的金融支持很容易產(chǎn)生泡沫，泡沫一旦破裂即會(huì)產(chǎn)生危機(jī)；而我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間較短，并且目前來(lái)看還是 7 / 26以第二產(chǎn)業(yè)制造業(yè)作為帶動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中心力量。3.1.2 兩國(guó)房地產(chǎn)金融的比較美國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)為房地產(chǎn)

25、抵押貸款市場(chǎng)，主體由各大商業(yè)銀行、投資銀行和抵押貸款機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司、擔(dān)保和評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)等組成。發(fā)展到現(xiàn)在已形成完善的抵押貸款一級(jí)、二級(jí)市場(chǎng)。有別于美國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，我國(guó)的房地產(chǎn)金融體系還不夠完善，在我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)上只有銀行支撐著整個(gè)房地產(chǎn)金融體系，因此，銀行系統(tǒng)存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于我國(guó)的住房金融運(yùn)作，即住房按揭貸款，事實(shí)上和美國(guó)的房地產(chǎn)抵押貸款是一樣的。運(yùn)作過(guò)程中的不同是：由于我國(guó)現(xiàn)在還沒(méi)有形成個(gè)人征信系統(tǒng)，因此居民向銀行申請(qǐng)住房貸款時(shí)，需出具收入證明、房屋預(yù)售合同和已付房款發(fā)票等證明材料，和美國(guó)居民申請(qǐng)住房貸款時(shí)出具的個(gè)人信用報(bào)告有所不同。 我國(guó)房地產(chǎn)金融有別于美國(guó)的房地產(chǎn)金融

26、的另一點(diǎn)是：我國(guó)尚未形成房地產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng)，個(gè)人房貸的資金主要來(lái)源依然是居民的儲(chǔ)蓄存款。資金來(lái)源的渠道比較狹窄，不利于分散銀行風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)的房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化比例在整個(gè)房地產(chǎn)信貸中所占份額還很小，資產(chǎn)證券化進(jìn)程還在探索階段：2005 年 12 月 15 日，中國(guó)建設(shè)銀行在銀行間債券市場(chǎng)成功發(fā)行了首期個(gè)人住房抵押貸款支持證券，標(biāo)志著房地產(chǎn)個(gè)人貸款證券化在我國(guó)的開(kāi)端，然而，發(fā)展的規(guī)模還不足以很好地成為我國(guó)房地產(chǎn)信貸融資的主要渠道。 通過(guò)比較兩國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)可以發(fā)現(xiàn)：美國(guó)已發(fā)展成擁有成熟的房地產(chǎn)抵押貸款一級(jí)與二級(jí)市場(chǎng)。而我國(guó)的房地產(chǎn)金融體系中一級(jí)市場(chǎng)主體機(jī)構(gòu)單一，僅僅靠銀行支撐，在貸款資金來(lái)源方

27、面還是銀行儲(chǔ)蓄起到主體作用；沒(méi)有形成房地產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng)，融資渠道單一。3.1.3 兩國(guó)金融機(jī)構(gòu)對(duì)待住房信貸的態(tài)度早在 2000 年，美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、前美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)蓄委員會(huì)委員愛(ài)德華蘭里奇就已經(jīng)向當(dāng)時(shí)的美聯(lián)儲(chǔ)主席格林斯指出了快速增長(zhǎng)的次貸可能造成的風(fēng)險(xiǎn)，希望美國(guó)有關(guān)監(jiān)管當(dāng)局能夠“加強(qiáng)這方面的監(jiān)督和管理” 。曾一度被美國(guó)人認(rèn)為是“美國(guó)歷史上最偉大的聯(lián)儲(chǔ)主席”的格林斯在 2005 年 5 月就曾發(fā)表著名論斷：金融市場(chǎng)自我監(jiān)管比政府監(jiān)管更有效。然而，就在 3 年后，2008 年 10 月 23 日的國(guó)會(huì)聽(tīng)證會(huì)上，格林斯終于承認(rèn) 8 / 26當(dāng)初反對(duì)金融衍生品監(jiān)管的做法存在“部分錯(cuò)誤” ，承認(rèn)缺乏監(jiān)管的自由

28、市場(chǎng)存在缺陷。較之美國(guó)的房地產(chǎn)金融監(jiān)管，我國(guó)的高層給予了高度重視。在我國(guó)對(duì)銀行金融業(yè)起監(jiān)督作用的是銀監(jiān)會(huì)，過(guò)去的兩年里，銀監(jiān)部門(mén)不斷對(duì)銀行業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示，要求銀行業(yè)密切關(guān)注房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。2007 年 9 月，銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)政策對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套住房的居民，限制按揭比例不得低于 30%，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)第二套住房的居民，限制按揭貸款首付比例不得低于 40%，用這樣的措施來(lái)提高房屋信貸門(mén)檻，以應(yīng)對(duì)過(guò)高房?jī)r(jià)。中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川在 2008 年 10 月份召開(kāi)的全國(guó)人大常委會(huì)上也明確表示：下一階段人民銀行將建立健全房地產(chǎn)金融監(jiān)測(cè)機(jī)制，密切跟蹤房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)。簡(jiǎn)化和規(guī)住房貸款制度，理順住房消費(fèi)貸款政策。可見(jiàn)，我國(guó)

29、在金融監(jiān)管上講求效率和安全的有效結(jié)合。3.2 我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款現(xiàn)狀3.2.1 現(xiàn)今我國(guó)房貸面臨的主要問(wèn)題相對(duì)于企業(yè)貸款，個(gè)人住房按揭貸款具有手續(xù)簡(jiǎn)便、利率低，近年來(lái)我國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格持續(xù)上漲，購(gòu)買(mǎi)商品房已經(jīng)不僅僅是滿足個(gè)人需求，而成為一種重要的投資產(chǎn)品。由于各家銀行的激烈競(jìng)爭(zhēng)，加之貸款客戶家庭情況千差萬(wàn)別，高度分散，而信貸人員相對(duì)較少或業(yè)務(wù)素質(zhì)不高、責(zé)任心不強(qiáng)，或?yàn)閱渭冏非罂己酥笜?biāo)，在業(yè)務(wù)的操作過(guò)程中打擦邊球的現(xiàn)象較為普遍，在貸款條件和資格審查中往往流于形式，如信貸人員未進(jìn)行面談而形成“面談?dòng)涗洝?，甚至銀行為了與開(kāi)發(fā)商搞好關(guān)系，違規(guī)放貸時(shí)有發(fā)生。一是開(kāi)發(fā)商為了緩解資金壓力，鋌而走險(xiǎn)，虛擬借

30、款人或一房多貸，或開(kāi)發(fā)商勾結(jié)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)把炒作的房?jī)r(jià)當(dāng)成有消費(fèi)需求支撐的合理房?jī)r(jià)，使合同銷(xiāo)售價(jià)格明顯高于市場(chǎng)同檔次房屋水平，造成事實(shí)上的“零首付” ，取得遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于正常房屋價(jià)值的銀行貸款。另一方面，在發(fā)生貸款糾紛時(shí)，按照最高人民法院的司法解釋?zhuān)ㄔO(shè)單位墊付的工程款以與拖欠的工人工資等，優(yōu)先受償銀行的抵押權(quán)，也就是說(shuō)抵押的房屋為預(yù)售房時(shí)，處置抵押物所得必須優(yōu)先支付工程款和工人工資，剩余部分才能歸還銀行貸款。二是投機(jī)炒房者一人多貸，或開(kāi)發(fā)商把一些房屋抵債給施工方，當(dāng)購(gòu)買(mǎi)或積壓的房屋無(wú)法在短期變現(xiàn)，或出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格低于按揭貸款余額時(shí)，部分投資炒房者可能會(huì)“斷供” 。同時(shí)，在申請(qǐng)貸款等材料上借款人、

31、保證人簽字是否屬實(shí)、代簽人是否授權(quán)等，貸款究竟由借款人承擔(dān)、實(shí)際借款人承擔(dān)或者共同承擔(dān)在法律上爭(zhēng)議較 9 / 26大，商品房買(mǎi)賣(mài)合同常常被法院認(rèn)定無(wú)效或者被撤銷(xiāo)。由于我國(guó)居民收入的不完全貨幣化和較低的透明度，個(gè)人信用評(píng)估缺乏比較公允的評(píng)價(jià)方法和中介機(jī)構(gòu)，提供的收入證明隨意性較大，個(gè)私業(yè)主所提供的納稅證明也不能真實(shí)反映其收入狀況，銀行無(wú)法把握借款人真實(shí)的償還能力和貸款期限。面對(duì)每年新增的授信業(yè)務(wù)指標(biāo)，目標(biāo)市場(chǎng)定位在低收入人群，則風(fēng)險(xiǎn)難以控制，如果對(duì)客戶的工作單位或收入來(lái)源要求過(guò)高，業(yè)務(wù)發(fā)展很難做到一定的量，因此，貸款人的收入狀況已出現(xiàn)逐年下滑的趨勢(shì)，目標(biāo)客戶較少，市場(chǎng)環(huán)境日趨復(fù)雜。尤其是在房貸利

32、率提高的情況下，一些高估自己消費(fèi)能力的貸款客戶，因企業(yè)停產(chǎn)破產(chǎn)收入下降、或因疾病、離婚、職業(yè)變化等因素的制約，便會(huì)選擇提前還款，尤其是部分借款人自身陷入債務(wù)危機(jī)，加之部分金融機(jī)構(gòu)未能與時(shí)辦理抵押登記手續(xù)，所購(gòu)房產(chǎn)往往被查封、拍賣(mài)，用以抵債，銀行便無(wú)法依抵押登記獲得優(yōu)先受償權(quán)，都增加了業(yè)務(wù)拓展中的風(fēng)險(xiǎn)和不確定因素。目前，許多銀行在經(jīng)營(yíng)意識(shí)上，都將操作風(fēng)險(xiǎn)等同于金融犯罪，這無(wú)疑會(huì)使金融機(jī)構(gòu)無(wú)意識(shí)地縮小操作風(fēng)險(xiǎn)的管理圍，可以說(shuō)，到目前為止，操作風(fēng)險(xiǎn)尚缺乏統(tǒng)一的定義、普遍認(rèn)同的衡量標(biāo)準(zhǔn)、沒(méi)有可以公開(kāi)獲取的數(shù)據(jù)庫(kù)和成熟的控制技術(shù)，致使風(fēng)險(xiǎn)管理水平提高緩慢。近年來(lái)，許多銀行推出的激勵(lì)考核機(jī)制大多是側(cè)重于對(duì)

33、業(yè)務(wù)發(fā)展的獎(jiǎng)勵(lì)，為了追求利潤(rùn)和市場(chǎng)占有率，部分商業(yè)銀行相繼推出了住房按揭加“循環(huán)貸”等新產(chǎn)品，一是在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上往往未能進(jìn)行充分的論證，盡管銀行要求借款人出具不將款項(xiàng)用于股票、股本和權(quán)益性投資等承諾，但是這些審核條件多為形式要素且缺乏有效監(jiān)管。房地產(chǎn)業(yè)是最典型的資金密集型行業(yè)，由于房?jī)r(jià)持續(xù)走高，開(kāi)發(fā)商利用多頭授信、借新還舊等方式獲取信貸資金，掩蓋了貸款的真實(shí)質(zhì)量。由于期房是處于建設(shè)中的房產(chǎn)，購(gòu)房人在支付房屋價(jià)款之后，并不能像對(duì)成品房那樣取得房屋的所有權(quán)，它在本質(zhì)上是一種債權(quán)。當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不能按期交付使用甚至爛尾等，或因?yàn)闊o(wú)法通過(guò)質(zhì)量檢測(cè)，部分房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題引起業(yè)主和開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生糾紛，從而導(dǎo)致借款人

34、拒還銀行貸款，常常違約事件的發(fā)生具有批量爆發(fā)、處置難等特點(diǎn)。盡管開(kāi)發(fā)商與銀行簽訂的合作協(xié)議中一般都有階段性擔(dān)保責(zé)任或回購(gòu)義務(wù)的約定，但這一義務(wù)的履行依賴(lài)于開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保能力和擔(dān)保意愿，當(dāng)開(kāi)發(fā)商新樓盤(pán)銷(xiāo)售不暢，保證金額大于其自身資產(chǎn)的情況下，向銀行提供的階段性擔(dān)保也就形同虛設(shè)。信貸人員既要拓展業(yè)務(wù)，又要強(qiáng)化貸后管理，很難做到不相容崗位的相互牽制，有的銀行對(duì)催收信函與送達(dá)材料等往往不注意留存證據(jù)，有的等到借款人連續(xù)多期違 10 / 26約之后，或借款人已經(jīng)查無(wú)下落時(shí)，與時(shí)送達(dá)便成為影響訴訟效率的一大難題。更有甚者有的擔(dān)保單位以銀行授權(quán)催款為由要求借款人還款后卷款而逃，造成借款人“一貸二償” 。同時(shí)，

35、我國(guó)關(guān)于信貸方面的法律法規(guī)物權(quán)法 、 擔(dān)保法和貸款通則等，主要是針對(duì)生產(chǎn)性企業(yè)貸款而制定的，而針對(duì)個(gè)人消費(fèi)信貸領(lǐng)域的法律目前還屬空白，缺乏實(shí)質(zhì)性的法律保障，也難以得到政府在政策上的支持。由于我國(guó)當(dāng)前法律法規(guī)不完善與司法環(huán)境等問(wèn)題，如果當(dāng)事人只有一套住房，銀行必須為當(dāng)事人提供周轉(zhuǎn)房后，才能拍賣(mài)抵押的房屋，且對(duì)已經(jīng)產(chǎn)生的租金，從房屋拍賣(mài)或者變賣(mài)價(jià)款中優(yōu)先扣除。銀行進(jìn)行這樣的訴訟，不僅要耗費(fèi)巨大的人力、精力和高額的處置成本，大批量案件同時(shí)立案還會(huì)導(dǎo)致案件的大量積壓和法官審判力量的消耗。同時(shí)，由于個(gè)人破產(chǎn)制度等尚未建立，貸款長(zhǎng)期逾期，形成壞賬，只要貸款人沒(méi)有死亡，就無(wú)法核銷(xiāo)。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的力度不斷

36、加大，和其它產(chǎn)業(yè)相比較，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)周期具有更強(qiáng)的敏感性，居民收入也同國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期狀況有密切關(guān)系，信用風(fēng)險(xiǎn)具有傳遞性和擴(kuò)散性，國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)通常在五至十年后開(kāi)始暴露，如果房?jī)r(jià)一旦向下逆轉(zhuǎn)，聚集在銀行體系中的這些風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴發(fā)出來(lái)，使我國(guó)的房貸逐步步入違約高風(fēng)險(xiǎn)期。3.2.2 我國(guó)居民個(gè)人住房貸款相關(guān)數(shù)據(jù)僅以為例，次貸危機(jī)爆發(fā)后至 2009 年，房地產(chǎn)貸款增勢(shì)強(qiáng)勁，同時(shí)，嚴(yán)控房產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。銀監(jiān)局發(fā)布的2009 年房地產(chǎn)信貸運(yùn)行分析顯示，2009 年市房地產(chǎn)貸款增量急升，開(kāi)發(fā)貸款下半年有明顯放緩跡象；個(gè)人住房貸款全年增量達(dá)千億級(jí)；房地產(chǎn)貸款質(zhì)量保持良好水平但按揭貸款壓力測(cè)試

37、結(jié)果不容樂(lè)觀。銀監(jiān)局要求在滬銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)高度重視并采取切實(shí)措施嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。 該報(bào)告顯示，截至 2009 年末，中外資銀行房地產(chǎn)貸款余額 7604 億元，全年增加1630.7 億元，2009 年房地產(chǎn)貸款呈現(xiàn)“兩升”特點(diǎn)：一是速度升，2009 年 12 月末房地產(chǎn)貸款同比增速為 28.1%，分別比 9 月末和 6 月末上升 9 個(gè)、19 個(gè)百分點(diǎn)，增速高于各項(xiàng)貸款同比增速 3.6 個(gè)百分點(diǎn)；二是比重升，2009 年 12 月末房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款的比重為 27.7%，比年初上升 0.8 個(gè)百分點(diǎn)。 截至 2009 年末，市中外資銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額 2678.5 億元，比年初增加

38、 496.1億元，同比多增 406.2 億元。盡管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款全年增加較多，但下半年增量的遞 11 / 26減趨勢(shì)明顯，甚至在 12 月份出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。 截至 2009 年末，全市中外資銀行購(gòu)房貸款余額 4921 億元，比年初增加 1136.6 億元。其中，個(gè)人住房貸款余額 4184.5 億元，比年初增加 1070.8 億元，同比多增 981.9億元。 盡管截至 2009 年末，市中外資銀行房地產(chǎn)不良貸款余額 54.6 億元，比年初減少 7.1億元；不良率 0.72%，比年初下降 0.32 個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)貸款質(zhì)量控制良好，其不良率比全部貸款平均不良率低 0.46 個(gè)百分點(diǎn)。但按揭貸款壓力測(cè)試

39、結(jié)果不容樂(lè)觀。2009年底，銀監(jiān)局組織轄中外資銀行開(kāi)展了個(gè)人住房按揭貸款壓力測(cè)試。初步結(jié)果表明，以 2009 年 9 月 30 日數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，在房?jī)r(jià)下跌 10%、20%和 30%情景下（下圖 1 中的I、II、III） ，不良率將分別達(dá)到 1.18%、1.51%和 2.08%，比正常情況下分別上升 0.73個(gè)、1.06 個(gè)和 1.63 個(gè)百分點(diǎn)。房?jī)r(jià)下跌 10%情景下的不良率是正常情況的 2.6 倍。 0%5%10%15%20%25%30%IIIIII房?jī)r(jià)下跌率不良率圖 1 房?jī)r(jià)下跌率與不良率之間的關(guān)系銀監(jiān)局要求轄銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)密切關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)尤其是高價(jià)圈地的開(kāi)發(fā)商、脫離核心主業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)的

40、大型企業(yè)集團(tuán)的杠桿率，加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商、項(xiàng)目公司和母公司的并表風(fēng)險(xiǎn)管理，增強(qiáng)逆周期的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)力。嚴(yán)禁對(duì)項(xiàng)目資本金不足，證件不齊等不合規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目發(fā)放貸款。對(duì)調(diào)查發(fā)現(xiàn)和經(jīng)相關(guān)部門(mén)查實(shí)的存在囤地、捂房行為的開(kāi)發(fā)企業(yè)，不得對(duì)其發(fā)放新增貸款，已有貸款要迅速采取保全措施。 12 / 263.3 我國(guó)商業(yè)銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)的分析3.3.1 客戶的個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)客戶引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)多為由于借款人不遵守合同約定導(dǎo)致銀行利益虧損。引發(fā)借方違約的原因十分復(fù)雜，主要有：一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無(wú)力償還貸款，被迫放棄所購(gòu)房屋從而給商業(yè)銀行利益帶來(lái)?yè)p失。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、勞動(dòng)用工制度的改革、

41、職工工作頻繁變動(dòng)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況不斷改變等，都會(huì)影響借款人收入的穩(wěn)定，影響還款計(jì)劃的順利執(zhí)行；同時(shí)，由于目前商業(yè)銀行無(wú)法對(duì)借款人的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行持續(xù)有限的監(jiān)督，商業(yè)銀行對(duì)樓市的預(yù)測(cè)也相當(dāng)困難，并且我國(guó)目前還沒(méi)有對(duì)職工個(gè)人的資信狀況調(diào)查、評(píng)估的機(jī)構(gòu)，商業(yè)銀行較難對(duì)借款人資信的真實(shí)狀況做出準(zhǔn)確判斷。雖然借款合同訂立時(shí)，信貸資產(chǎn)表面上是安全的，擔(dān)保也靠得住，但隨著借款人資信狀況的變化，尤其是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度的不完善、不健全，私下的房產(chǎn)交易盛行，使銀行貸款擔(dān)保失效或懸空，造成商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)；二是借款人在通過(guò)按揭方式購(gòu)置房屋并發(fā)生一段按揭期后，市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化，以致借款人在權(quán)衡利弊后，放棄原來(lái)的按揭購(gòu)

42、房行為，利用尚需償還商業(yè)銀行的借款，再重新購(gòu)置其他房屋，造成商業(yè)銀行貸款不能收回；三是借款人還款狀況差，尤其是借款人在申請(qǐng)住房貸款時(shí)就存在詐騙動(dòng)機(jī)，導(dǎo)致到期不歸還貸款；四是由于不可預(yù)見(jiàn)的自然災(zāi)害等不可抗力因素，導(dǎo)致借款人喪失履行合同的能力，而形成貸款風(fēng)險(xiǎn)。3.3.2 開(kāi)發(fā)商對(duì)于房貸的潛在風(fēng)險(xiǎn)除了借款人開(kāi)發(fā)商也是引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的一大因素。由于開(kāi)發(fā)商不能按約定準(zhǔn)時(shí)將樓房交付使用，導(dǎo)致銀行被迫陷入債務(wù)糾紛、利益受到損失。其表現(xiàn)通常為：一、善意違約，開(kāi)發(fā)商將購(gòu)房款入賬后，因經(jīng)濟(jì)、地價(jià)、建筑材料、施工技術(shù)、自籌資金等情況的影響造成不能按時(shí)交樓或所交樓盤(pán)不符合購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)商簽訂的契約標(biāo)準(zhǔn)，由此引發(fā)購(gòu)房人停還銀行

43、借款，使銀行被迫陷入糾紛。二、惡意詐騙，一些開(kāi)發(fā)商利用當(dāng)前法制不健全的空隙和一些工作人員執(zhí)行制度不嚴(yán)的機(jī)會(huì)，以其關(guān)聯(lián)企業(yè)或有特殊關(guān)系的個(gè)人名義“購(gòu)買(mǎi)”其開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)，用以籌措資金，甚至偽造購(gòu)房人詐騙銀行資金，行按揭貸款之名，作套取乃至詐騙銀行資金之實(shí)，一旦資金到手，就挪作它用，甚至攜款潛逃。 13 / 263.3.3 商業(yè)銀行部所面對(duì)的房貸風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)銀行作為貸方當(dāng)事人，在群體上通過(guò)部分工進(jìn)行相互協(xié)作，任何一個(gè)環(huán)節(jié)管理不善都可能使?jié)撛诘娘L(fēng)險(xiǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，引起資產(chǎn)損失。貸方引發(fā)信貸風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)是銀行自身因素形成，可以避免、減輕和防，是信貸風(fēng)險(xiǎn)防工作的重點(diǎn)。一是信貸管理規(guī)定不健全，形成信貸風(fēng)險(xiǎn)。如目前對(duì)如何避

44、免重復(fù)擔(dān)保問(wèn)題沒(méi)有具體管理方法；二是制度執(zhí)行不嚴(yán)，落實(shí)不到位，違章不糾，極易形成信貸風(fēng)險(xiǎn)。按揭貸款涉與對(duì)象廣泛、工作量大、期限長(zhǎng)，商業(yè)銀行需花費(fèi)較大人力、物力對(duì)借款人的還款情況和抵押權(quán)證進(jìn)行管理。按揭期間，若抵押物在管理、移交保管等過(guò)程損失或丟失，銀行需賠償，以至對(duì)貨款回收造成風(fēng)險(xiǎn)。此外，還可能由于銀行監(jiān)控和催收不利，造成借款人賴(lài)帳或拖欠不還的情況發(fā)生；三是信息不通帶來(lái)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。即在審批發(fā)放時(shí)，對(duì)貸款相關(guān)資料了解不與時(shí)，不全面造成判斷錯(cuò)誤帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；四是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)狀況和政府房地產(chǎn)管理部門(mén)新的政策、法規(guī)沒(méi)有與時(shí)了解，影響了對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)的防和應(yīng)急處理。 14 / 26四、美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)我

45、國(guó)商業(yè)銀行住房信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的啟示4.1 如何強(qiáng)化個(gè)人信用管理在房貸中的作用美我國(guó)應(yīng)借鑒美國(guó)的信用機(jī)制，建立個(gè)人信用評(píng)級(jí)制度，不但住房貸款業(yè)務(wù)離不開(kāi)個(gè)人信用評(píng)級(jí)，個(gè)人消費(fèi)信貸都離不開(kāi)個(gè)人信用評(píng)級(jí)。人們常說(shuō)“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)” ，其實(shí)也可以說(shuō)“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)也是信用經(jīng)濟(jì)” 。個(gè)人信用評(píng)級(jí)制度的建立，目的就是要通過(guò)評(píng)級(jí)掌握借款人的個(gè)人真實(shí)收入和財(cái)產(chǎn)，掌握借款人有沒(méi)有個(gè)人負(fù)債，借款人以往有沒(méi)有不良信用記錄，從而據(jù)以判斷借款人的還貸能力和還貸意愿。但是，目前對(duì)個(gè)人信用評(píng)級(jí)制度的建立缺乏權(quán)威部門(mén)的統(tǒng)籌，往往難以實(shí)際推行。比如，建設(shè)銀行在 1999 年出臺(tái)了個(gè)人住房貸款資信評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，工商銀行也出臺(tái)了個(gè)人住房貸款

46、借款人資信評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn) ，但都限于住房貸款借款人資信評(píng)估和各自銀行系統(tǒng)，資信評(píng)級(jí)結(jié)論不能在其他商業(yè)銀行通用，也不能用于其他個(gè)人消費(fèi)信貸。并且如果開(kāi)發(fā)商同意賣(mài)房給購(gòu)房者，購(gòu)房者又支付了首期購(gòu)房款，資信評(píng)級(jí)勢(shì)必流于形式；如果先辦個(gè)人資信評(píng)級(jí)，達(dá)不到資信標(biāo)準(zhǔn)的個(gè)人不擔(dān)不支付評(píng)估費(fèi)，還可以換一家銀行辦理按揭。因此，為了建立有效的個(gè)人信用評(píng)級(jí)制度，應(yīng)抓好以下基礎(chǔ)工作：一、建立獨(dú)立、公正、權(quán)威的資信評(píng)級(jí)中介機(jī)構(gòu)。該機(jī)構(gòu)應(yīng)由人民銀行進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)，能夠調(diào)閱各商業(yè)銀行的電腦網(wǎng)絡(luò)資料，出具的資信評(píng)級(jí)結(jié)論在各商業(yè)銀行通用，適用于一切個(gè)人消費(fèi)信貸領(lǐng)域，并可進(jìn)行實(shí)時(shí)跟蹤，一但發(fā)現(xiàn)不良信用記錄，隨時(shí)調(diào)整其個(gè)人信用等級(jí)，對(duì)

47、近三年信用良好的個(gè)人，可以按操作規(guī)程調(diào)高其個(gè)人資信等級(jí)。二、盡快建立個(gè)人存款實(shí)名制和個(gè)人財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度。通過(guò)這兩項(xiàng)制度的建立，可以掌握個(gè)人真實(shí)收入和財(cái)產(chǎn)，評(píng)價(jià)個(gè)人的還款能力。三、實(shí)行個(gè)人信用實(shí)碼制和計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)查詢(xún)系統(tǒng)。個(gè)人信用實(shí)碼制就是將可證明、解釋和查詢(xún)的個(gè)人信用資料都存儲(chǔ)在該編碼下。當(dāng)個(gè)人需要向有關(guān)方面提供自己的信用情況時(shí)，個(gè)人資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)通過(guò)個(gè)人信用實(shí)碼可以查詢(xún)所需資料，從而評(píng)定信用等級(jí)。四、建立個(gè)人銀行。將目前個(gè)人收支以現(xiàn)金為主，改為以個(gè)人銀行轉(zhuǎn)帳收支為主，個(gè)人只有零星的現(xiàn)金收支。這樣，銀行對(duì)個(gè)人的貨幣化資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)等非貨幣資產(chǎn)（通過(guò)轉(zhuǎn)帳和稅收確認(rèn)） ，個(gè)人收入和到期償付能力就可以全面掌

48、握并進(jìn)行評(píng)估。 15 / 26此外，國(guó)家和銀行要通過(guò)電視、廣播、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)刊、座談會(huì)、咨詢(xún)會(huì)等多種形式，向全社會(huì)詳細(xì)宣傳介紹道德和信用的知識(shí)，以與宣傳房地產(chǎn)信貸有關(guān)知識(shí)，使各行各業(yè)、廣大居民對(duì)此有深入的了解，走出認(rèn)識(shí)誤區(qū)，重樹(shù)道德和信用觀念，以嚴(yán)格的道德和信用觀念約束房地產(chǎn)借貸行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和個(gè)人購(gòu)房者一定要徹底改變銀行的“錢(qián)”是國(guó)家的、可以不還的腐觀念，牢固樹(shù)立道德和信用觀念，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的“游戲規(guī)則” ，從事房地產(chǎn)借貸活動(dòng)，切實(shí)履行合同條款，杜絕在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中抽逃資金、逃廢銀行債務(wù)的行為。開(kāi)發(fā)商要確保財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和與時(shí)性，嚴(yán)格按照國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度規(guī)定，進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，不得

49、賬外設(shè)賬；不得授意、指使、強(qiáng)令會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)人員辦理會(huì)計(jì)事項(xiàng)。個(gè)人購(gòu)房者要確保自身信用資料的真實(shí)性，杜絕一切弄虛作假行為。4.2 市場(chǎng)宏觀調(diào)控應(yīng)當(dāng)注意哪些方面美本次美國(guó)次貸危機(jī)也給中國(guó)宏觀調(diào)控提出了啟示。主要有三方面： 第一，有必要把資產(chǎn)價(jià)格納入中央銀行實(shí)施貨幣政策時(shí)的監(jiān)測(cè)對(duì)象。因?yàn)橐坏┵Y產(chǎn)價(jià)格通過(guò)財(cái)富效應(yīng)或者其他渠道最終影響到總需求或總供給，就會(huì)對(duì)通貨膨脹率產(chǎn)生影響。即使是實(shí)施通貨膨脹目標(biāo)制的中央銀行，也很有必要把資產(chǎn)價(jià)格的漲落作為制訂貨幣政策的重要參考；第二，進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)必須綜合考慮調(diào)控政策可能產(chǎn)生的負(fù)面影響。例如美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)加息時(shí)，可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)因此而承擔(dān)的壓力重視不夠； 第三，政府不

50、要輕易對(duì)危機(jī)提供救援。危機(jī)是對(duì)盲目投資和盲目多元化行為的懲罰，如果政府對(duì)這種行為提供救援，將會(huì)導(dǎo)致道德風(fēng)險(xiǎn)的滋生。本次發(fā)達(dá)國(guó)家中央銀行在市場(chǎng)上聯(lián)手注資，可能會(huì)催生下一個(gè)泡沫。4.3 商業(yè)銀行如何完善自身住房信貸管理機(jī)制首先，商業(yè)銀行要提高認(rèn)識(shí)，克服把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”大力發(fā)展、經(jīng)營(yíng)上急功近利的不良傾向，高度重視房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)與其危害性，增強(qiáng)防金融風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)。要改變把住房信貸當(dāng)作低風(fēng)險(xiǎn)品種開(kāi)發(fā)的觀點(diǎn)，讓房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)步入理性運(yùn)行的軌道。既要支持好的有前景的房地產(chǎn)項(xiàng)目和個(gè)人購(gòu)房，又要謹(jǐn)防房地產(chǎn)泡沫積聚的潛在風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)虛熱要適當(dāng)降溫，不要忽視風(fēng)險(xiǎn)，唯利潤(rùn)而利潤(rùn)， 16 / 2

51、6相互間大打房地產(chǎn)信貸“爭(zhēng)奪戰(zhàn)” ，讓不良開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者鉆空子。二是按照有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格審批手續(xù)，杜絕不符合規(guī)定的開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者套取貸款。嚴(yán)格控制不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格的企業(yè)或個(gè)人開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。對(duì)資本金達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、行為不規(guī)的開(kāi)發(fā)商和個(gè)人購(gòu)房者，不得審批和發(fā)放貸款。三是加強(qiáng)貸款管理，對(duì)發(fā)放的貸款實(shí)行全過(guò)程動(dòng)態(tài)監(jiān)控。對(duì)開(kāi)發(fā)商貸款要獨(dú)立開(kāi)設(shè)賬戶，視工程進(jìn)展情況，分期撥付。當(dāng)開(kāi)發(fā)商賣(mài)樓所得款項(xiàng)超過(guò)了貸款額時(shí)，再把全部貸款撥付給開(kāi)發(fā)商。這樣可以避免“爛尾樓盤(pán)”的出現(xiàn)。同時(shí)，適當(dāng)提高個(gè)人購(gòu)房首付款，抑制開(kāi)發(fā)商利用假按揭套取貸款，使消費(fèi)者更為理智地進(jìn)行住房投資消費(fèi)，防止投機(jī)行為。四是運(yùn)用利率杠桿，調(diào)整樓房

52、開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)。對(duì)高檔住宅適當(dāng)上浮利率，對(duì)廣大群眾需要的經(jīng)濟(jì)適用房采取下浮利率，以此來(lái)促進(jìn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)適銷(xiāo)對(duì)路的中、低檔住宅，抑制房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。五是商業(yè)銀行要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的措施，形成有效的金融風(fēng)險(xiǎn)化解機(jī)制。目前法律對(duì)銀行監(jiān)管貸款使用職責(zé)的要求越來(lái)越高，在貸前審查時(shí)，信貸人員對(duì)擬與商業(yè)銀行合作的開(kāi)發(fā)商和按揭樓盤(pán)必須進(jìn)行實(shí)地考察樓盤(pán)建設(shè)進(jìn)度和質(zhì)量，對(duì)其資金實(shí)力，資質(zhì)等級(jí)，資信狀況，價(jià)格定位，是否取得商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證，督促開(kāi)發(fā)商按時(shí)、按質(zhì)、按量完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并對(duì)主要管理人員的品德等真正做到心中有數(shù)。同時(shí)要設(shè)立專(zhuān)門(mén)的部門(mén)或由專(zhuān)人負(fù)責(zé)辦理房屋抵押登記、以物抵債等事務(wù)，做到與時(shí)登記備案并

53、做好檔案的移交和抵押權(quán)證的保管，不得委托中介機(jī)構(gòu)辦理。同時(shí)，在按揭貸款期限，受政策、市場(chǎng)變化的影響，商業(yè)銀行無(wú)疑要承擔(dān)房地產(chǎn)可能貶值的巨大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，在個(gè)人住房按揭貸款中，房產(chǎn)評(píng)估是防貸款風(fēng)險(xiǎn)非常重要的措施，必須由具有國(guó)家認(rèn)定資格的房地產(chǎn)評(píng)估人員進(jìn)行，由國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽署估價(jià)報(bào)告書(shū)，并要求開(kāi)發(fā)商按所擔(dān)保的一定比例存入保證金，約定當(dāng)借款人不能按時(shí)履約時(shí)，銀行有權(quán)直接扣收保證金。尤其要注意開(kāi)發(fā)商通過(guò)人為虛增房?jī)r(jià)套取銀行資金，客觀上造成銀行發(fā)放“零首付”貸款，把防“假按揭”作為個(gè)人購(gòu)房貸款管理的重中之重。4.4 對(duì)監(jiān)管體系立法機(jī)制的啟示美國(guó)的次貸危機(jī)充分暴露了其金融監(jiān)管方面的缺陷，美國(guó)次貸危機(jī)的發(fā)生過(guò)程顯示， “金融體系系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源已經(jīng)發(fā)生了變化，規(guī)模巨大但缺乏監(jiān)管的金融衍生產(chǎn)品和結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品，以與與這些產(chǎn)品相關(guān)卻基本上不受監(jiān)管的特殊目的實(shí)體、投資銀行、 17 / 26對(duì)沖基金等金融機(jī)構(gòu)，都可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。而為金融市場(chǎng)有效運(yùn)行而設(shè)計(jì)的監(jiān)管、機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)管理模式、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、產(chǎn)品評(píng)級(jí)等金融制度，存在嚴(yán)重缺陷。 ”具體而言，美國(guó)金融監(jiān)管方面的漏洞和缺陷有：監(jiān)管體系分散、政出多門(mén)；法律監(jiān)管的放松孕育了次貸危機(jī)；次貸評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)難以保持中立性；貸款機(jī)構(gòu)放松信貸標(biāo)準(zhǔn)；信息披露不充分，甚至是虛假披露。房地產(chǎn)業(yè)屬于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，住房信貸業(yè)務(wù)潛藏著較大的風(fēng)險(xiǎn)