商品房現(xiàn)房合同買賣合同——各地觀點

1、 合同編號： 商品房現(xiàn)房買賣合同 出賣人： _買受人： _中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部 中華人民共和國國家工商行政管理總局二一一年三月修訂索 引 說 明第一章 合同當事人第二章 商品房基本狀況第三章 商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間第四章 商品房交付使用條件及日期、交接手續(xù)第五章 商品房質量及保修責任第六章 辦理產權登記有關事宜第七章 物業(yè)服務第八章 雙方約定的其他事項說 明1、本合同文本為示范文本，由中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部、中華人民共和國國家工商行政管理總局共同制訂。各地在有關房地產法律法規(guī)規(guī)定的范圍內，結合實際情況調整合同相應內容。2、商品房現(xiàn)售，是指房地產開發(fā)企

2、業(yè)將完成竣工驗收備案的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為?！厩鄭u】將“完成竣工備案”改為“已辦理房屋初始登記”。（&理由：開發(fā)企業(yè)已辦在辦理房屋所有權初始登記時向登記機構提供竣工驗收備案證明文件，在此之前，登記機構對項目是否已竣工驗收備案無法準確認定，應當按預售還是現(xiàn)售管理難以判斷。）3、簽訂本合同前，出賣人應當向買受人出示有關權屬證書和證明文件。4、雙方當事人應當按照自愿、公平及誠實信用的原則訂立合同，任何一方不得將自己的意志強加給另一方。雙方當事人可以對文本條款的內容進行修改、增補或刪減。合同生效后，未被修改的文字視為雙方當事人同意內容。5、簽訂本合同前，買受人應當仔細閱讀合同

3、條款，特別是審閱其中具有選擇性、補充性、填充性、修改性的內容。 6、本合同文本中相關條款后留有空白行，供雙方當事人自行約定或補充約定。出賣人與買受人可以針對合同中未約定或約定不詳?shù)膬热?，根?jù)所售項目的具體情況簽訂公平合理的補充協(xié)議，也可以在相關條款后的空白行中進行補充約定。 7、本合同文本【 】中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方當事人應當協(xié)商確定。【 】中選擇內容，以劃 方式選定；對于實際情況未發(fā)生或雙方當事人不作約定時，應當在空格部位打 ，以示刪除。 8、雙方當事人可以根據(jù)實際情況決定本合同原件的份數(shù)，并在簽訂合同時認真核對，以確保各份合同內容一致；在任何情況下，買受人

4、都應當至少持有一份合同原件。9、根據(jù)合同法的規(guī)定，當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少?！厩鄭u】建議增加第10點，本合同項下的建筑面積（預測繪、實測繪）依據(jù)房產測量規(guī)范計算所得。（&理由：明確建筑面積計算依據(jù)，以免因計算依據(jù)標準不同而產生糾紛。）【成都】建議增加合同術語解釋章節(jié)（&理由：合同中出現(xiàn)大量專業(yè)性術語，例如基礎挖槽、結構封頂、層高、分割拆零銷售、返本銷售、售

5、后包租等，買受人容易認識不清，實踐中成為引發(fā)合同履行糾紛的風險點。與之同時，未對其進行提示也有悖于格式合同條款的提示性立法要求。）建議說明部分增加風險提示內容（&理由：合同文本缺乏對購房人風險提示。如對于預購了存在土地抵押、在建工程抵押的商品房，買受人會承擔多大的風險并無提示，買受人對交易的房屋標的缺乏有效的判斷，囿于自身專業(yè)知識的缺乏而簽訂的合同事實上存在背離平等協(xié)商基本原則的可能。）建議刪除說明部分第9條（&理由：關于違約金是否合理的處理已經在最高人民法院關于審理商品房買賣合同司法解釋中有具體條文明確，在缺乏怎么判斷合理的內容前提下，該條的設置缺乏實際意義。）商品房現(xiàn)房買賣合同 第一章 合

6、同當事人出賣人： _ 通訊地址：_ 郵政編碼：_ 營業(yè)執(zhí)照注冊號：_ 企業(yè)資質證書號：_ 法定代表人： _ 聯(lián)系電話：_ 委托代理人： _ 聯(lián)系電話： _ 委托銷售代理機構： _ 通訊地址：_ 郵政編碼：_ 營業(yè)執(zhí)照注冊號：_ 買受人： _ 【法定代表人】【負責人】： _ 國籍【地區(qū)】： _ 【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【 】： _ 出生日期： _ 年 _ 月 _ 日，性別： _ 通訊地址：_ 郵政編碼： _ 聯(lián)系電話：_ 【法定代理人】【委托代理人】 ： _ 國籍【地區(qū)】：_【身份證】【護照】【 】： _ 出生日期： _ 年 _ 月 _ 日，性別：_ 通訊地址：_ 郵政編碼： _ 聯(lián)

7、系電話：_ （買受人為多個時，各地在示范文本中可以增加以上買受人信息）【成都】關于第一章合同當事人建議明確賣方委托銷售代理機構的包銷和代銷形態(tài)，讓購房人能知道受托銷售機構的權利、義務。買受人存在共有情形時，建議增加共有性質、按份共有情形下的份額體現(xiàn)內容。同時身份證明文件的類型較為狹窄，建議增加組織機構代碼證類型。根據(jù)中華人民共和國合同法、中華人民共和國城市房地產管理法、中華人民共和國物權法及其他有關法律、法規(guī)的規(guī)定，出賣人和買受人在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎上就商品房銷售事宜達成如下協(xié)議： 【南京】建議刪去買受人出生日期和性別，因買受人身份證號能體現(xiàn)其出生日期和性別：將【法定代理人】和【

8、委托代理人】合并為【代理人】?！疚鲗帯亢贤斒氯顺鲑u人最后一行增加“中介機構備案證明號”。合同當事人買受人第六行后增加“買受人配偶及身份證號”一行。第二章 商品房基本狀況第一條 項目建設依據(jù) 1、出賣人以【出讓】【轉讓】【劃撥】方式取得坐落于 _ 地塊的國有土地使用權。該地塊【國有土地使用證號】 【 】為： _ ，土地使用權面積為：_ ，買受人購買的商品房 (以下簡稱該商品房）所在土地用途為：_ ，土地使用年限自 _ 年 _ 月 _ 日至 _ 年 _ 月 _ 日止?！旧钲凇拷ㄗh在此條1中“所在土地用途為”后增加“建筑容積率為”（&理由：簽訂合同之時，房地產的建筑容積率是確定的，理由也在合同中予

9、以約定；）【南京】建議刪去【轉讓】，因轉讓屬二級市場，目前國有土地使用權的取得方式只有出讓和劃撥兩種。建議將“買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房）所在土地用途為：_ ，土地使用年限自 _ 年 _ 月 _ 日至 _ 年 _ 月 _ 日止?！闭{整至第二章第三條作為第1項，以便在同一項內幾種體現(xiàn)該商品房的土地用途和規(guī)劃用途?！境啥肌拷ㄗh刪除該條關于商品房項目名稱內容。如不能刪除，則建議增加關于商品房項目命名權的約定。建議參照土地使用權條款，增加規(guī)劃許可證中證載的規(guī)劃許可事項，如規(guī)劃許可修建的房屋用途，結構、層數(shù)等。建議建議參照土地使用權條款，增加施工許可證證載內容，例如施工單位、施工期限。2、出賣

10、人經批準，在上述地塊上建設的商品房項目【地名核準名稱】【暫定名】為： _ ，建設工程規(guī)劃許可證號為：_ ，建筑工程施工許可證號為：_。【天津】建議刪除此條第二項中的“建設工程規(guī)劃許可證號為：，建筑工程施工許可證號為?！保?理由：根據(jù)城市商品房預售管理辦法有關規(guī)定，開發(fā)企業(yè)申領商品房預售許可證時提交的要件中，已包含建設工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證。而商品房預售許可證又是商品房預售的必備前提條件，即合法預售的商品房應已取得建設工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證，合同中對此進行約定義務實際意義。）【深圳】建議在此條2中“建設工程規(guī)劃許可證號為：”之前增加“建設用地規(guī)劃許可證號為”。（&理由：辦

11、理商品房銷售必須四證齊全，建設用地規(guī)劃許可證也不可缺少，一邊購房人查詢。） 第二條 商品房基本情況 1、該商品房已完成竣工驗收備案，備案號為：_，備案機構為：_。竣工驗收備案證明文件見附件一。2、該商品房的規(guī)劃用途為【住宅】【辦公】【商業(yè)】【_】。 【成都】該條第1項列舉了商品房規(guī)劃用途的內容，但實踐中因為規(guī)劃國標對于房屋用途的定性與房產測量上的界定存在差異，因此出現(xiàn)了兩類問題，其一是規(guī)劃上認定的用途在房屋登記中無法歸類，其二是部分特殊用途，例如未達到日照要求的公寓，從建筑形態(tài)看應當歸屬于住宅，但又屬于未達到正常住宅建設標準的房屋，導致其歸類出現(xiàn)困難。建議不采用列舉方式，由合同雙方根據(jù)規(guī)劃許可

12、內容自行填寫。3、該商品房所在樓棟的主體建筑結構為：_ ，建筑層數(shù)為： _ 層，其中地上 _ 層，地下 _ 層?！灸暇拷ㄗh將“_ 【幢】【座】第 _ 層 _ 單元 _ 號”改為“_”，因許多房屋的房號標牌不統(tǒng)一，有的無單元，有的是室而非號，難以在上述固定格式內填寫。【成都】建議刪除第2項“簽訂本合同時該商品房所在樓棟的建設工程進度狀況為【基礎挖槽】【正負零】【地下_層】【地上_層】【結構封頂】。”內容。實踐中各地設置的預售許可標準不統(tǒng)一，而建立預售合同合法基礎的是預售許可，對于所在樓棟的建設工程進度應當由預售許可行政管理部門進行監(jiān)管，界定其合法性，對于買受人而言，一則基礎挖槽一類的建設專業(yè)技

13、術用語，買受人難以理解，二則對于買受人也無實際意義。4、該商品房為第一條規(guī)定項目中的 _ 【幢】【座】第 _ 層 _ 單元 _ 號（該房號以房屋所有權證登記的地址為準），該商品房的平面圖及位置圖見附件一?！境啥肌靠⒐ず蠓刻栆话悴粫僮兓?、出賣人委托具有相應資質的房地產測繪機構 對該商品房進行實測，實測建筑面積共 _ 平方米，其中套內建筑面積 _ 平方米，共用部位與共用房屋分攤建筑面積 _ 平方米。該商品房共用部位具體見附件二。 該商品房層高為：_ 米 ,有 _ 個陽臺，其中 _ 個陽臺為封閉式， _ 個陽臺為非封閉式?！境啥肌拷ㄗh將“共用部位與共用房屋分攤建筑面積”的表述修改為共有共用房屋

14、分攤建筑面積，與房產測量國標保持一致。同時物權法對業(yè)主建筑物區(qū)分所有權的規(guī)定，明確了業(yè)主共有、公用部分以及公用設施三類涉及業(yè)主共有權和業(yè)主成員權的情形，建議合同與其保持一致。尤其在合同附件中要加以具體列示。第三條 抵押情況 該商品房設定的抵押情況為【未抵押】【土地抵押】【在建工程抵押】【房屋抵押】【 】。 抵押權人為： _ ，抵押登記部門為：_ ，抵押登記日期為： _ 。 抵押權人同意該商品房銷售的證明及關于抵押的相關約定見附件三。 【南京】建議將“共用房屋分攤建筑面積”改為“共用分攤面積”，因物業(yè)用房屬共用房屋，在南京市不參與面積分攤。建議將“層高為：_ 米”調整為“標準層高：_ 米，局部層

15、高：_ 米” ，以方便表述同一套房屋內局部層高不一致的情形。建議刪去“有_陽臺，其中_個陽臺為封閉式，_個陽臺為非封閉式”，陽臺的詳細情形可體現(xiàn)在附件內。第四條 租賃情況該商品房的租賃情況為：_。1、出賣人未將該商品房出租。2、出賣人已將該商品房出租，【買受人為該商品房承租人】【承租人已放棄優(yōu)先購買權】。租賃期限至： 年 月 日。出賣人與買受人經協(xié)商一致，自本合同約定的交付日至出租期限屆滿期間的房屋收益歸【出賣人】【買受人】所有。_。承租人放棄優(yōu)先購買權的聲明見附件四?！疚錆h】第四條租賃情況中如有租賃情況應填寫租賃登記備案號。（&理由：商品房租賃管理辦法要求房屋租賃合同訂立后三十日內，房屋租賃

16、當事人應當?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門辦理房屋租賃登記備案。）【成都】建議刪除第四條租賃情況（&理由：買賣不破租賃，是否涉及侵害優(yōu)先受償權，應屬另一民事法律關系。實踐中如現(xiàn)售合同中約定該條款，將導致辦理登記的部門面臨審查難題。）第五條 房屋權利狀況1、該商品房沒有權屬糾紛和債權債務糾紛；2、該商品房沒有銷售給除本買受人以外的其他人；3、該商品房沒有司法查封或其他限制轉讓的情況；4、_；5、_；6、_。如該商品房權利狀況與上述情況不符，導致買受人不能辦理房屋登記或發(fā)生債權債務糾紛的，買受人有權解除合同。買受人選擇解除合同的，應當書面通知出賣人。出賣人應當自解除合同

17、通知送達之日起30日內，將買受人已付房價款及利息（按中國人民銀行規(guī)定的同期貸款利率計算）退還給買受人，買受人有權要求出賣人支付不低于已付房價款一倍的賠償金。_ 。 【南京】建議將第四條和第五條合并，統(tǒng)稱房屋權利狀況。因為抵押情況也屬于房屋權利狀況?！厩鄭u】建議增加銷售依據(jù)條款：出賣人出售的商品房現(xiàn)已取得房屋所有權證，證號為：_，登記機構為：_。（&理由：以初始登記作為銷售依據(jù)便于購房人準確掌握所購房屋權利狀況，利于登記機構管理。）第三章 商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間第六條 計價方式與價款出賣人與買受人按照下列第 種方式計算該商品房價款：1、按照套內建筑面積計算，該商品房單價

18、為每平方米 _ （幣） _ 元，總價款為 _ （幣） _ 佰 _ 拾 _ 億 _ 仟 _ 佰 _ 拾 _ 萬 _ 仟 _ 佰 _ 拾 _ 元整（大寫）。 2、按照建筑面積計算，該商品房單價為每平方米 _ （幣）_元，總價款為 _ （幣） _ 佰 _ 拾 _ 億 _ 仟 _ 佰 _ 拾 _ 萬 _ 仟 _ 佰 _ 拾 _ 元整（大寫）。 3、按照套 ( 單元 ) 計算，該商品房總價款為 _ （幣） _ 佰 _ 拾 _ 億 _ 仟 _ 佰 _ 拾 _ 萬 _ 仟 _ 佰 _ 拾 _ 元整（大寫）。 4、按照_計算，該商品房總價款為 _ （幣） _ 佰 _ 拾 _ 億 _ 仟 _ 佰 _ 拾 _ 萬

19、 _ 仟 _ 佰 _ 拾 _ 元整（大寫）。 【深圳】建議此條增加“本合同中的總價款是指買受人向出賣人支付的全部購房款，不包括買賣行為產生的各類稅費及費用”的約定。（&理由：雖然本合同第十三條第四款對有關的稅費及費用做了約定，但是此處應該說明總價款是不包含第十三條第四款約定的稅費的，以免產生糾紛。）【青島】房屋裝修單價為每平方米_（幣）（元），裝修總價：_（幣）（元）（&理由：明確房屋裝修價格便于掌握同地段房屋價格，利于房屋價格統(tǒng)計。）第七條 付款方式及期限 買受人采取下列第 _ 種方式付款。 1、一次性付款。買受人應當在_年_月_日前支付全部房價款。2、分期付款。買受人應當在_年_月_日前分

20、_期支付部全部房價款，首期房價款金額（_幣） 元（大寫：_億_仟_佰_拾_萬_仟_佰_拾_元整），應當于 年 月 日前支付?！旧钲凇拷ㄗh此條2中增加除首期房價款外，其他分期付款的約定。（&理由：商品房總價款的計價方式、支付方式、期限是商品房合同的一個重要約定內容，示范文本應對此加以規(guī)范，而不是開放式由買賣雙方自行具體約定，從而維護處于弱勢地位的買受人的合法權利。）3、貸款方式付款：【公積金貸款】【商業(yè)貸款】【 】。買受人首期支付全部房價款的 _ ，其余價款向【 _ 】借款支付。如因買受人的原因造成不能貸款的，_ ?！旧钲凇拷ㄗh此條3中個人按揭貸款的方式需具體約定，而不宜在附件中約定。（&理由：

21、商品房總價款的計價方式、支付方式、期限是商品房合同的一個重要約定內容，示范文本應對此加以規(guī)范，而不是開放式由買賣雙方自行具體約定，從而維護處于弱勢地位的買受人的合法權利。）【深圳】建議在此條中增加關于“未能訂立商品房擔保貸款合同”有關問題的處理約定。（&理由：近年來存在著大量簽訂合同之后，卻因授信銀行商品房擔保貸款未能得到審批而無法辦理個人按揭貸款的現(xiàn)象，導致買受人“被失約”，存在很大的違約風險，從而產生大量的糾紛。因此，應對此作明確約定。）4、其他方式：_ ； _ 。 該商品房價款的計價方式、總價款、付款方式及期限的具體約定見附件五?！旧钲凇拷ㄗh增加關于“付款證明”的約定。（&理由：買受人支

22、付購房款后，出賣人應出具發(fā)票。買受人已經付清購房款的，出賣人應當出具付清購房款證明書。防止出賣人理應出具發(fā)票，卻只開收據(jù)，逃避國家稅收。）【南京】建議增加定金條款。此條2中“分_期支付部全部房價款”其意何解？是否漏子或多字。第八條 逾期付款責任 買受人未按照約定時間付款的，雙方同意按照下列第 _ 種方式處理： 1、按照逾期時間，分別處理 ( （1）和（2）不作累加 ) (1) 逾期在 _ 日之內，買受人按日計算向出賣人支付逾期應付款萬分之 _ 的違約金，并于約定的付款期限屆滿之次日起 _ 日內向出賣人支付違約金。 該處內容有修改，原內容見預售合同。請考慮使用哪個說法比較好？(2) 逾期超過 _

23、 日（該日期應當與第（1）項中的日期相同）后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，應當書面通知買受人。買受人應當自解除合同通知送達之日起 _ 日內按照累計的逾期應付款的 _% 向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人已付房價款。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經出賣人同意后，合同繼續(xù)履行，買受人按日計算向出賣人支付逾期應付款萬分之 _ （該比率應當不小于第（1）項中的比率）的違約金，并于約定的付款期限屆滿之次日起 _ 日內向出賣人支付違約金。 意見同上本條所稱逾期應付款是指依照第七條及附件五約定的到期應付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按照相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。

24、2、 _ 。 【南京】第八條：針對貸款買受人因銀行貸款審批時間過長導致逾期付款的情形，建議增加這種情形處理方式的相關內容。第四章 商品房交付使用條件及日期、交接手續(xù)第九條 交付時間和條件（一）出賣人應當在 _ 年 _ 月 _ 日前向買受人交付該商品房。（二）該商品房交付時應當符合下列第1、2、 、 、 、 項所列條件：1、該商品房已取得建設工程竣工驗收備案證明文件；2、有資質的房產測繪機構出具的該商品房面積實測技術報告書；【南京】此條（二）2中，建議將“實測技術報告書”調整為“實測成果報告書”，因實測技術報告書反映測繪機構的技術路線，實測成果報告書反映面積的實測情況。商品房銷售管理辦法第三十四

25、條也表述為成果報告?！厩鄭u】建議將此條（二）2修改為有資質的房產測繪機構出具的由登記機構進行測繪成果審核備案的該商品房面積實測技術報告書。（&理由：經登記機構審核備案的測繪面積，方可作為登記依據(jù)，使房屋交付面積與登記面積一致，可以避免因房屋問題產生糾紛。）3、該商品房已辦理了初始登記；4、_ ；5、_ ； 6、_ 。 該商品房為住宅的，出賣人還需提供住宅質量保證書、住宅使用說明書以及住宅工程質量分戶驗收表?！境啥肌拷ㄗh第九條刪除1、2項內容。（&理由：如商品房已經完成了初始登記，則必然具備了“1、該商品房已取得建設工程竣工驗收備案證明文件。2、有資質的房產測繪機構出具的該商品房面積實測技術報告

26、書?！眱身棗l件，因此已經列示的意義。而且這種列示將產生預售和現(xiàn)售交付條件相同的誤解。）第十條 本項目內相關設施、設備的交付時間與使用條件（一）城市基礎設施1、上水、下水： _ 年 _ 月 _ 日達到 正常使用條件；2、供電： _ 年 _ 月 _ 日達到 正常使用條件； 3、供暖： _ 年 _ 月 _ 日達到 正常使用條件；【青島】建議將“供暖： _ 年 _ 月 _ 日達到 正常使用條件”改為“供暖： 交付時室內設備、管線安裝完畢，_ 年 _ 月 _ 日達到 正常使用條件；” （&理由：目前因城市發(fā)展較快，但基礎設施建設滯后，某些區(qū)域房屋交付時，供暖設施可能還達不到正常使用條件）4、燃氣： _

27、年 _ 月 _ 日達到 正常使用條件；5、電話通信：交付時線路敷設到戶； 6、有線電視：交付時線路敷設到戶；7、寬帶網絡：交付時線路敷設到戶。以上第5、6、7項需要買受人自行辦理開通使用手續(xù)。如果在約定期限內未達到交付使用條件，雙方同意按照下列第_種方式處理： （1）以上設施中第1、2、3、4項在約定期限內未達到交付使用條件的，出賣人按本合同第十二條的約定承擔逾期交付的違約責任；出賣人采取措施保證相關設施于日之內達到交付使用條件。屆時仍不能達到交付使用條件的，買受人有權要求解除合同和給予賠償，出賣人賠償數(shù)額為元。第5項未按時達到交付使用條件的，出賣人按日向買受人支付 _元的違約金；第6項未按時

28、達到交付使用條件的，出賣人按日向買受人支付 _元的違約金；第7項未按時達到交付使用條件的，出賣人按日向買受人支付 _元的違約金。出賣人采取措施保證相關設施于日之內達到交付使用條件。（2） 。（二）公共服務及其他配套設施（包括但不限于建設工程規(guī)劃許可證附件及附圖中載明的公共服務設施配套建設指標）1、公共綠地：_；2、小區(qū)內非市政道路：_；3、物業(yè)管理用房： _；4、醫(yī)院：_ 年 _ 月 _ 日前竣工； 5、幼兒園： _ 年 _ 月 _ 日前竣工； 6、學校： _ 年 _ 月 _ 日前竣工；7、會所： _ 年 _ 月 _ 日前竣工； 【天津】此條3中的“會所”進行明確的定義，否則不具備可操作性。8

29、、購物中心： _ 年 _ 月 _ 日前竣工；9、 ；10、 。以上設施未達到上述約定的，雙方同意按照下列第_種方式處理： （1）出賣人向買受人一次性支付相當于房屋總價款的違約金，并采取措施保證相關設施于日之內達到約定條件。屆時仍不能達到約定條件的，買受人有權要求解除合同和給予賠償，出賣人賠償數(shù)額為；（2） 。關于本項目內相關設施、設備的具體約定見附件六。【南京】第四章大部分內容與先手不符，建議調整。建議刪去第十條的內容?！灸蠈帯亢贤泄卜赵O施和商業(yè)配套設施，如幼兒園等，應首先標注“有、無”、其次標注“現(xiàn)已建成使用”或“在建”，對于在建的明確何時竣工達到使用條件。第十一條 交接手續(xù) （一）該

30、商品房達到第九條約定的交付條件后，出賣人應當在交付日的 日前，書面通知買受人辦理交接手續(xù)的時間、地點以及應當攜帶的證件。買受人未收到交付通知書的，以本合同約定的交付日期屆滿之日為辦理交接的時間，以該商品房所在地為交接手續(xù)辦理地點。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示滿足第九條約定的證明文件。出賣人不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全，不能滿足第九條約定條件的，買受人有權拒絕接收，由此產生的逾期交房責任由出賣人承擔，并按照第十二條處理。（二）查驗房屋1、買受人應在收到書面通知后 日內，辦理該商品房的交接手續(xù)。2、雙方辦理交接手續(xù)前，買受人有權對所購買的該商品房進行查驗，出賣人不得以繳納相關稅費或

31、者簽署物業(yè)管理文件作為買受人查驗該商品房的前提條件。3、查驗該商品房時，買受人對以下除該商品房地基基礎和主體結構外的房屋質量問題提出異議的，由出賣人按照國家和地方有關工程質量的規(guī)范和標準自查驗該商品房之次日起_ 日內負責修復，并承擔修復費用，修復完成后再行交付。因質量問題給買受人造成損失的，出賣人應當予以賠償。【南京】此條（二）3中“修復完成后再行交付”，這種表述對交付日期的界定容易引發(fā)交付糾紛，建議修改。（1）屋面、墻面、地面滲漏；（2）墻面、頂棚抹灰層脫落；（3）地面空鼓開裂、大面積起砂；（4）門窗翹裂、五金件損壞；（5）管道堵塞；（6）潔具開裂、漏水；（7）燈具、電器開關失靈；（8）防盜

32、及對講系統(tǒng)失靈；（9）_；（10）_；（11）_；（12）_ 。 （三）查驗該商品房后，買受人對出賣人所交付的商品房無異議，雙方應當簽署商品房交接單。由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理： ； 。第十二條 逾期交付責任 除不可抗力外，出賣人未按照第九條約定的期限和條件將該商品房交付買受人的，按照下列第 _ 種方式處理： 1、按照逾期時間，分別處理 ( （1）、（2）不作累加 ) (1) 逾期在 _ 日之內（該期限應當不多于第九條第1（1）項中的期限），自第九條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付已付房價款萬分之 _ 的違約金（該違約金比率應當

33、不低于第八條第1（1）項中的比率），并于約定的交付日之次日起 _ 日內向買受人支付違約金。 (2) 逾期超過 _ 日（該期限應當與本條第1（1）項中的期限相同）后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，應當書面通知出賣人。出賣人應當自解除合同通知送達之日起 _ 日內退還已付房價款，并按照買受人已付房價款的 _% 向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之 _ （該比率應當不低于本條第1（1）項中的比率）的違約金，并于約定的交付日之次日起 _ 日內向買受人支付違約金。2、 _ 。 第五章 商品房質量及保修責任【南京】建議將“商品房質量及

34、保修責任”修改為“出賣人承諾”。第十三條 商品房質量的約定 （一）地基基礎和主體結構該商品房地基基礎和主體結構合格。經檢測不合格的，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，應當書面通知出賣人，出賣人應當自解除合同通知送達之日起 _ 日內退還已付房價款，并按 %（不低于中國人民銀行規(guī)定的同期貸款利率）計算付給利息，給買受人造成損失的由出賣人承擔賠償責任。因此發(fā)生的檢測費用由出賣人承擔。買受人不解除合同的， 。（二）地基基礎和主體結構外的房屋質量問題交付的該商品房質量應當符合國家頒布的工程質量規(guī)范、標準和施工圖設計文件的要求。還應當符合以下約定：_ ；_ 。發(fā)現(xiàn)房屋質量問題的，雙方按照以下方式處理：

35、（1）及時更換、重作、修理；如給買受人造成損失的，還應當承擔賠償責任。_ 。（2）經過更換、重作、修理，仍然嚴重影響正常居住使用的，買受人有權解除合同。買受人選擇解除合同的，應當書面通知出賣人，出賣人應當自解除合同通知送達之日起 _ 日內退還已付房價款，并按 %（不低于中國人民銀行規(guī)定的同期貸款利率）計算付給利息，給買受人造成損失的由出賣人承擔賠償責任。因此而發(fā)生的檢測費用由出賣人承擔；買受人不解除合同的， 。（3）_ 。 （三）裝飾裝修及設備標準交付的該商品房應使用合格的建筑材料、構配件和設備，裝置、裝修、裝飾所用材料的產品質量必須符合國家的強制性標準及雙方約定的標準。不符合上述標準的，買受

36、人有權要求出賣人按照下列第_、_、_、_方式處理：（可多選）（1）及時更換、重作、修理； （2）出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價；（3）_ ； （4）_ 。 具體裝飾裝修及相關設備標準的約定見附件七。（四）室內空氣質量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能措施 1、該商品房室內空氣質量符合國家標準。該商品房室內空氣質量經檢測不符合國家標準的，出賣人應當采取必要措施糾正，并承擔全部費用；因此給買受人造成損失的，出賣人應當承擔賠償責任。 _ 。 2、該商品房為住宅的，建筑隔聲情況符合民用建筑隔聲設計規(guī)范（GBJ11888）、建筑門窗空氣聲隔聲性能分級及檢測方法（GB/T84852008）標準。 商品房建筑隔聲情況

37、未達到標準的，出賣人應當按照規(guī)劃設計的要求補做建筑施工隔聲措施，并承擔全部費用；因此給買受人造成損失的，出賣人應當承擔賠償責任。 _ 。3、該商品房應當符合國家有關民用建筑節(jié)能強制性標準的要求。未達到標準的，出賣人應當按照相應標準要求補做節(jié)能措施，并承擔全部費用；因此給買受人造成損失的，出賣人應當承擔賠償責任。_ 。 【深圳】建議精簡本合同中的關于“環(huán)保技術”、“建筑節(jié)能”等方面的專業(yè)約定。（&理由：買受人為普通百姓，專業(yè)知識受限可能無法理解如此大的專業(yè)信息，以致該合同的實用程度降低。建議對建筑質量方面做原則性的權利義務的約定，具體各項的專業(yè)性信息可以在附件中提供國家有關標準或規(guī)定以供買受人參

38、考。）第十四條 保修責任 （一）商品房實行保修制度。該商品房為住宅的，出賣人自該商品房交付之日起，按照住宅質量保證書承諾的內容承擔相應的保修責任。該商品房為非住宅的，雙方應當簽訂補充協(xié)議詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內容。具體內容見附件八。（二）下列情形，出賣人不承擔保修與賠償責任：1、因人為破壞或嚴重自然災害造成的房屋及其附屬設施的損害；2、不當使用，或者在裝修房屋過程中，對房屋結構、水電氣管線、防水層、保溫層、粉刷層及部品零件造成的損害；3、第三人因不當使用、裝修房屋，對本商品房造成的損害。（三）在保修期內，買受人發(fā)出書面保修通知書_日內，出賣人既不履行保修義務也不提出書面異議的，

39、買受人可以自行或聘請他人進行維修，合理的維修費用由出賣人承擔。第六章 辦理產權登記有關事宜第十五條 房屋登記（一）預告登記1、買賣雙方【同意】【不同意】辦理該商品房的預告登記手續(xù)。買賣雙方同意辦理預告登記的，自本合同簽訂起_日內向該商品房所在地的房屋登記機構申請辦理預告登記手續(xù)。如果出賣人未按照雙方約定申請辦理預告登記的，買受人可以單方申請預告登記?！疚錆h】此點最后應增加：“預告登記后，雙方應當按照本合同第十九條第3款約定的期限申請辦理房屋所有權轉移登記。逾期滿三個月未申請轉移登記時，預告登記失效。預告登記后，雙方自愿或依法解除本合同時，雙方應當自解除合同之日起三個月內，向房屋的及機構申請注銷

40、預告登記。買受人未按照約定與出賣人申請注銷預告登記時，出賣人可以單方申請注銷預告登記?！?、有關預告登記的具體約定如下：_；_ 。（二）轉移登記 1、商品房交付使用后，雙方同意共同向房屋登記機構申請辦理房屋所有權轉移登記。 【南京】建議增加“買受人領取房屋所有權證后，買受人有權且應當要求出賣人及時配合買受人辦理該商品房占用范圍內的國有土地使用權變更登記”。中華人民共和國房地產管理辦法第四十一條規(guī)定“房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得方式”，商品房銷售管理辦法三十四條第三款也規(guī)定“房地產開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)”。要明確開發(fā)企

41、業(yè)在房屋權屬登記和土地使用權變更方面的義務和責任。2、如因出賣人的責任，買受人未能在商品房交付之日起 _ 日內辦訖房屋所有權登記的，雙方同意按照下列第 _ 種方式處理： （1）買受人有權解除合同。買受人解除合同的，應當書面通知出賣人，出賣人應當自解除合同通知送達之日起 _ 日內退還買受人全部已付款，并按照_ 利率付給利息。買受人不解除合同的，自買受人應當取得房屋所有權登記的期限屆滿之次日起至實際取得房屋所有權登記之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之 _ 的違約金。（2）_ 。 3、如因買受人的原因，造成買受人未能辦理房屋所有權轉移登記的，出賣人不承擔責任。【南京】“買受人未能在商

42、品房交付之日起_日內辦迄”，建議根據(jù)城市房地產開發(fā)經營管理條例第三十三條的要求修改該為“買受人未能在商品房交付之日起_日（應當不超過90日）內辦迄”，以增加時間限定的提示。（三）關于房屋登記的約定見附件九。第七章 物業(yè)服務第十六條 物業(yè)服務 （一）該商品房的物業(yè)服務企業(yè)屬于下列第 種：1、出賣人已依法選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)服務，并簽訂了書面的前期物業(yè)服務合同，合同期限為： 。物業(yè)服務企業(yè)為： ，資質證號為： 。2、該商品房所在的物業(yè)管理區(qū)域已成立業(yè)主大會，業(yè)主大會已依法選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)服務，并簽訂了書面的物業(yè)服務合同，合同期限為 。物業(yè)服務企業(yè)為： ，資質證號為： 。（二）物業(yè)服務期間，物業(yè)服務收費價格為 _/ 月平方米 ( 建筑面積 ) 。價格構成包括物業(yè)區(qū)域內保潔費、公共秩序維護費、共用部位共用設施設備日常維護費、