夫妻一方擅自出賣(mài)共有房屋可否適用善意取得

1、夫妻一方擅自出賣(mài)共有房屋可否適用善意取得兼論不動(dòng)產(chǎn)善意取得的適用條件【內(nèi)容提要】在審判實(shí)踐中，經(jīng)常會(huì)遇到夫妻一方擅自處分共有房屋的情況，由此產(chǎn)生了許多問(wèn)題，案件的審理涉及夫妻共有財(cái)產(chǎn)的范圍、日常家事代理權(quán)、共有財(cái)產(chǎn)的善意取得及婚內(nèi)賠償?shù)榷喾矫娴膯?wèn)題，但法律在對(duì)夫妻雙方所享有的房產(chǎn)權(quán)利予以保護(hù)的同時(shí)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所需求的交易秩序、交易規(guī)則也日趨受到重視。當(dāng)保護(hù)房產(chǎn)共有人的利益與維護(hù)善意第三人權(quán)益、維護(hù)交易安全發(fā)生沖突時(shí)，善意取得制度是否有其適用的空間？因此，我們有必要進(jìn)行重新審視，從理論上對(duì)此加以探討?！娟P(guān)鍵詞】夫妻共有房屋 不動(dòng)產(chǎn)善意取得一、案例李某與王某系夫妻關(guān)系，于2000年購(gòu)買(mǎi)了某小區(qū)某幢3

2、05室房屋(建筑面積83m2)，登記于王某名下，由雙方共同居住。2005年3月6日，因家庭矛盾，雙方發(fā)生糾紛，進(jìn)行爭(zhēng)吵，以致夫妻感情不和。6月6日，王某與張某聯(lián)系，商量將房屋以12萬(wàn)元價(jià)格賣(mài)給張某。商談過(guò)程中，王某出示了房屋所有權(quán)證，帶張某實(shí)地察看了房屋，并謊稱(chēng)其妻李某同意出賣(mài)房屋。在房管部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)時(shí)，王某提交了房屋所有權(quán)證、結(jié)婚證、偽造李某簽名的出售房屋委托書(shū)等。1個(gè)月后，此事被李某發(fā)現(xiàn)，找張某要房，被張某拒絕。李某以王某為被告，張某為第三人，向人民法院起訴，要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，由張某返還房屋。二、對(duì)本案的幾種處理意見(jiàn)對(duì)本案如何處理，形成了幾種不同的觀(guān)點(diǎn)。第一種意見(jiàn)認(rèn)為，

3、305室是李某、王某的夫妻共有財(cái)產(chǎn)，在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，不分份額，共同享有所有權(quán)。王某處分夫妻共同共有財(cái)產(chǎn)，未經(jīng)其配偶同意，侵犯了李某的房屋所有權(quán)，王某與張某的房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效；第二種意見(jiàn)認(rèn)為，305室房屋產(chǎn)權(quán)登記在王某名下，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂過(guò)程中張某有充分的理由相信305室房屋產(chǎn)權(quán)屬王某所有，王某有權(quán)處分，交易過(guò)程中也盡了適當(dāng)?shù)淖⒁?，依?jù)物權(quán)公示原則確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效；第三種意見(jiàn)認(rèn)為，對(duì)共同共有的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分，應(yīng)當(dāng)由共同共有人一致進(jìn)行，一方擅自處分，原則上應(yīng)屬無(wú)效；但是如果第三人是善意、有償取得的，應(yīng)當(dāng)依照善意取得的原理，確認(rèn)該買(mǎi)賣(mài)關(guān)系成立，保護(hù)善意第三人的合法利益。本案的第三人張某對(duì)于買(mǎi)賣(mài)

4、房屋是善意的，且交付了房屋款，取得了買(mǎi)賣(mài)的房屋，辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，買(mǎi)賣(mài)關(guān)系成立，應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，李某的損失可向王某另行主張。第一種觀(guān)點(diǎn)從無(wú)權(quán)處分的角度著力保護(hù)共有人的權(quán)利，第二種觀(guān)點(diǎn)根據(jù)物權(quán)公示原則側(cè)重維護(hù)財(cái)產(chǎn)交易安全，均有一定的法律落腳點(diǎn)和適用上的合理性。第三種觀(guān)點(diǎn)蘊(yùn)含著保護(hù)善意第三人合法權(quán)益的原則，針對(duì)夫妻一方擅自出賣(mài)共有房屋的復(fù)雜情況，區(qū)別不同情況作出不同處理，本案中張某符合善意取得要件，確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效。筆者贊同第三種觀(guān)點(diǎn)，理由如下：第一、有明確的法律根據(jù)。我國(guó)物權(quán)法第一百零六條規(guī)定，無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形

5、的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)唬ㄈ┺D(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。張某取得房屋屬于該情形，其合法權(quán)益應(yīng)予保護(hù)。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)第89條規(guī)定“在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的一般認(rèn)定無(wú)效，但第三人善意、有償取得財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益”，該司法解釋從某一角度規(guī)定了善意取得制度的適用，針對(duì)的是共同共有財(cái)產(chǎn)，其內(nèi)容的外延應(yīng)理解為

6、包含共同共有的房產(chǎn)，案例符合司法解釋規(guī)定的情形。最高人民法院公布的關(guān)于適用中華人民共和國(guó)婚姻法若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬┑谑邨l對(duì)“夫或妻對(duì)夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)”的規(guī)定，作出明確的解釋為：“（一）夫或妻在處理夫妻共有財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共有財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。（二）夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共有財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人?！边@是我國(guó)有權(quán)機(jī)關(guān)首次以司法解釋的形式將家事代理權(quán)確立為我國(guó)的一項(xiàng)民事法律制度，為處理夫妻之間因行使代理權(quán)產(chǎn)生的糾紛

7、提供了法律依據(jù)。第二，兼顧了其他共有人的利益。根據(jù)民法上的過(guò)錯(cuò)原則，張某在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中已盡有相應(yīng)的注意義務(wù)，按普通人的常識(shí)和能力，無(wú)從進(jìn)一步審查共有人李某對(duì)出賣(mài)的意思表示，主觀(guān)上沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，王某故意對(duì)張某和李某隱瞞實(shí)情，完成了法律上認(rèn)可的房屋交付行為，致李某的權(quán)利受到侵害，過(guò)錯(cuò)責(zé)任在王某，李某可通過(guò)向過(guò)錯(cuò)方主張賠償?shù)氖侄潍@得司法救濟(jì)。如果完全從共同共有人的共同利益出發(fā)，依出讓人無(wú)權(quán)處分而確認(rèn)該處分行為無(wú)效，有可能損害善意取得人的合法權(quán)益。反之，如果完全從交易安全和社會(huì)秩序出發(fā)，依物權(quán)公示原則而確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，就使共同共有人的共同權(quán)利無(wú)法得到切實(shí)的保障，則完全犧牲了共同共有人的共同利益，有損于

8、民法權(quán)利本位的立場(chǎng)。共同共有的效力之一，就是限制共同共有人對(duì)共同共有財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)，既不能處分全體共同共有財(cái)產(chǎn)而使共同共有關(guān)系消滅，也不能由個(gè)別共同共有人擅自處分部分共有物。因此，物權(quán)法第106條對(duì)善意取得設(shè)置了嚴(yán)格的條件，既保護(hù)了善意取得人的合法權(quán)益，又兼顧到共同共有人的共同利益。第三，從社會(huì)效益的角度，若判令買(mǎi)賣(mài)無(wú)效，一則勢(shì)必發(fā)生返還財(cái)產(chǎn)的后果，造成法律關(guān)系再次調(diào)整，打破已形成的穩(wěn)定，并產(chǎn)生財(cái)產(chǎn)的耗費(fèi)；二則帶來(lái)人們對(duì)房產(chǎn)交易安全疑慮，不利于維護(hù)動(dòng)態(tài)交易安全。采取折衷主義立場(chǎng)，既能維護(hù)共同共有人的共同利益，又能維護(hù)交易規(guī)則和交易秩序，兼顧交易的靜態(tài)安全和動(dòng)態(tài)安全，著力于保護(hù)善意買(mǎi)受人的合法權(quán)益

9、，最為可取。法的頒布實(shí)施，不可能不進(jìn)行利益衡量，因?yàn)榉ㄊ菫榻鉀Q社會(huì)現(xiàn)實(shí)中發(fā)生的紛爭(zhēng)而作出的基準(zhǔn)。在確認(rèn)共同共有人之一未經(jīng)全體共有人一致同意而擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，一般應(yīng)認(rèn)定無(wú)效的一般原則的基礎(chǔ)上，確認(rèn)對(duì)善意買(mǎi)受人亦應(yīng)予以法律保護(hù)的立場(chǎng)，趨利避害，具有重要的實(shí)踐意義。共同共有中的善意取得，是以犧牲其他共有人的利益而保護(hù)善意受讓人的利益，依此維持交易安全和交易秩序，因而在具體適用中，必須嚴(yán)格按照其構(gòu)成要件的要求，從嚴(yán)掌握。三、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度及其適用情形第三種觀(guān)點(diǎn)的核心是不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的適用。善意取得亦稱(chēng)即時(shí)取得，指無(wú)權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的人在不法將其占有的他人財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人后，如果受讓人在取得該財(cái)

10、產(chǎn)時(shí)系出于善意，則其取得該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，原財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人不得要求受讓人返還財(cái)產(chǎn)。善意取得制度是近代大陸法系和英美法系民法上的一項(xiàng)重要制度，其涉及民法所有權(quán)與交易安全之衡量與價(jià)值問(wèn)題。從所有權(quán)保護(hù)的立場(chǎng)來(lái)說(shuō)，所有權(quán)不能因他人的無(wú)權(quán)處分而消滅，所有權(quán)人得向受讓人請(qǐng)求返還原物，受讓人應(yīng)向讓與人依其法律關(guān)系要求救濟(jì)。如果絕對(duì)貫徹所有權(quán)保護(hù)的原則，交易活動(dòng)會(huì)受影響。善意取得制度的執(zhí)行能兼顧所有權(quán)保護(hù)和交易安全，有利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定，維護(hù)正常的商品交換。不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度是借助登記的公信力原則來(lái)實(shí)現(xiàn)維護(hù)交易安全的目的的。已登記的才能產(chǎn)生公信力，才會(huì)發(fā)生善意取得的問(wèn)題，而對(duì)未進(jìn)行登記的不動(dòng)產(chǎn)，不存在登記公

11、信力原則問(wèn)題，當(dāng)然也無(wú)善意取得制度適用的必要。因此不動(dòng)產(chǎn)善意取得只適用于已進(jìn)行登記，但登記瑕疵的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)中，具體有以下幾種適用情況：（一）共有房屋的部分共有人擅自出賣(mài)共有房屋的，受讓人在善意時(shí)即可取得所有權(quán)。共有房屋，由于某種原因只登記為一個(gè)人所有或謊稱(chēng)其已征得其他共有人同意，或受讓人有可能對(duì)出讓人的行為合理理解為全體共有人同意出讓而發(fā)生善意取得問(wèn)題。（二）不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵是指不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)所記載的權(quán)利內(nèi)容與事實(shí)不符，造成不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵的原因有以下幾種：1、由于登記機(jī)關(guān)的錯(cuò)誤登記，使不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的物權(quán)并非真實(shí)的物權(quán)人。如誤將甲登記為乙。2、不動(dòng)產(chǎn)登記以外的法律變動(dòng)。如本是不

12、動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人，但其不愿用自己的名義辦理所有權(quán)登記，與自己的朋友乙約定，而將房屋所有權(quán)登記為乙，此種約定非贈(zèng)與或放棄所有權(quán)的意思表示。3、作為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的原因關(guān)系無(wú)效或被撤銷(xiāo)。物權(quán)人將物權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，但由于存在脅迫、欺詐等為法律所禁止的意思表示瑕疵，而導(dǎo)致當(dāng)事人進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)的意思表示喪失物權(quán)法上的效力，就應(yīng)消除物權(quán)變動(dòng)的后果，進(jìn)行更正登記，恢復(fù)原物權(quán)人所應(yīng)有的法律地位，但在更正登記之前，原登記對(duì)善意第三人仍具有公信力。對(duì)于未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的不動(dòng)產(chǎn)在交易中是否也應(yīng)適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，筆者認(rèn)為：不動(dòng)產(chǎn)雖轉(zhuǎn)移占有，但沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的，不能以占有作為其公信力的標(biāo)志。不動(dòng)產(chǎn)的公信力來(lái)自于

13、變更登記，因?yàn)榉梢?guī)定不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的標(biāo)志只能是依法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記。不動(dòng)產(chǎn)的占有人盡管善意也不能依占有來(lái)對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)原所有人，因沒(méi)有登記更不能以登記來(lái)抗辯原所有權(quán)人。因此未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的不動(dòng)產(chǎn)，不適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，也不能準(zhǔn)用動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。四、房產(chǎn)可有條件適用善意取得制度我國(guó)現(xiàn)行法上的善意取得制度經(jīng)歷漫長(zhǎng)的從不完善到逐步完善的過(guò)程。1988年最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)第89條的規(guī)定是物權(quán)法出臺(tái)之前就善意取得問(wèn)題所作的較為明確的規(guī)定，同時(shí)物權(quán)法頒布后，公示公信制度尚未完全建立，可以說(shuō)該領(lǐng)域的法律設(shè)置已落后于我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀，房產(chǎn)交易中善意第三人權(quán)益

14、的法律保護(hù)還有許多不足之處。作為上層建筑組成部分的法律制度應(yīng)當(dāng)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相適應(yīng)，在我國(guó)當(dāng)前情況下，共有房產(chǎn)可以有條件地適用善意取得制度，其客觀(guān)理由有二。首先，我國(guó)目前房產(chǎn)登記制度不完備，此為適用善意取得制度的客觀(guān)社會(huì)背景。改革開(kāi)放以后，房產(chǎn)登記制度逐漸恢復(fù)，有關(guān)登記的法律法規(guī)也逐步建立起來(lái)，但與法治與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀(guān)要求相比，現(xiàn)有的登記制度仍缺乏基本的法律規(guī)定，缺乏對(duì)登記的程序、登記機(jī)關(guān)及其職權(quán)、登記申請(qǐng)人、登記請(qǐng)求權(quán)、登記的事項(xiàng)、登記的類(lèi)型、登記的審查、登記的交易等的規(guī)定，登記機(jī)關(guān)所從事的登記活動(dòng)在很大程度上處于無(wú)法可依的狀態(tài)。由于登記的目的和職責(zé)不明確，登記制度不統(tǒng)一，登記信息不能完全

15、公開(kāi)，登記錯(cuò)誤、疏漏時(shí)常發(fā)生。其次，公民登記意識(shí)較弱，此為適用善意取得制度的客觀(guān)人文因素。共有房產(chǎn)不外乎兩種情況即共同共有和按份共有，共同共有基于當(dāng)事人的共同關(guān)系而發(fā)生，共同關(guān)系產(chǎn)生于婚姻家庭領(lǐng)域及具有一定親屬關(guān)系的公民之間。我國(guó)公民受儒家和為貴思想影響深重，較為普遍地對(duì)共有關(guān)系的登記持漠視的態(tài)度，認(rèn)為共有關(guān)系是內(nèi)部的事，是“家”里的事，往往以親情、友情代替登記，使得共有房產(chǎn)不具有登記意義上的公開(kāi)性。從上面兩點(diǎn)可以看出，當(dāng)共有房產(chǎn)的部分共有人對(duì)外發(fā)生交易行為時(shí)，不可避免地會(huì)發(fā)生無(wú)權(quán)處分的問(wèn)題，那么第三人也同樣存在是否知情即是否為善意的問(wèn)題。如果不動(dòng)產(chǎn)交易中第三人取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)出于善意，應(yīng)當(dāng)從保護(hù)

16、善意第三人、維護(hù)交易秩序的目的出發(fā)，可以允許第三人獲得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。我國(guó)物權(quán)法第106條規(guī)定，給共有房產(chǎn)可以適用善意取得制度下了定論。綜上所述，結(jié)合我國(guó)物權(quán)法第一百零六條規(guī)定，共有房產(chǎn)適用善意取得制度應(yīng)當(dāng)具備以下條件。第一，部分共有人實(shí)施了無(wú)權(quán)處分的行為。這一條中包含了兩層含義：一方面讓與人須為房產(chǎn)的占有人，只有房產(chǎn)的占有人才有可能將占有的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移于第三人。若沒(méi)有讓與人的占有可資信賴(lài)，則無(wú)占有的公信力，也就無(wú)受讓人的善意可言。所以讓與人為房產(chǎn)占有人是善意取得發(fā)生的前提條件。這里的占有不以直接占有為限，間接占有、輔助占有乃至瑕疵占有也無(wú)不可。另一方面，讓與人須沒(méi)有處分房產(chǎn)的權(quán)利。如果讓與人享有

17、處分房產(chǎn)的權(quán)利，是無(wú)善意取得適用問(wèn)題。房產(chǎn)部分的共同共有人或按份共有人因基于不享有完全處分權(quán)并實(shí)際占有或控制房產(chǎn)的情況下對(duì)全部房產(chǎn)行使了處分權(quán)，才有善意取得制度適用的可能性。第二，第三人(買(mǎi)受人)善意且無(wú)過(guò)失。根據(jù)善意取得制度，取得財(cái)產(chǎn)的第三人在取得財(cái)產(chǎn)時(shí)應(yīng)為善意，如果讓與人為善意，而受讓人為惡意，則不適用這一制度。善意是相對(duì)于惡意而言的，善意是指不知情，即不知或不應(yīng)知道讓與人轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)時(shí)，沒(méi)有處分該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的權(quán)限。包括二種情況：一是第三人對(duì)房產(chǎn)為共有財(cái)產(chǎn)的事實(shí)不知情；二是第三人知其為共有房產(chǎn)但對(duì)其他共有人不同意出讓不知情。無(wú)過(guò)失也有二個(gè)方面：一是上述不知情并非是第三人原因所導(dǎo)致，其不知情的誤解是

18、由于房產(chǎn)出讓人造成的；二是第三人已盡適當(dāng)?shù)淖⒁饬x務(wù)，在交易中對(duì)房產(chǎn)的性質(zhì)和共有人是否一致同意的事實(shí)按普通人的理解已盡到了注意義務(wù)，符合有理由相信的主觀(guān)標(biāo)準(zhǔn)。由于善意只是受讓人取得財(cái)產(chǎn)時(shí)的一種心理狀態(tài)，這種狀況很難為局外人得知，因此，確定受讓人是否具有善意，應(yīng)考慮當(dāng)事人從事交易時(shí)的客觀(guān)情況。如果根據(jù)受讓財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)、有償或無(wú)償、價(jià)格的高低、讓與人的狀況以及受讓人的經(jīng)驗(yàn)等可以知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒t不能認(rèn)為受讓人具有善意。第三，善意的時(shí)間界限為取得房產(chǎn)所有權(quán)當(dāng)時(shí)。確定第三人是否善意的具體時(shí)期應(yīng)當(dāng)在房產(chǎn)變更登記時(shí)，在此之后第三人知道或應(yīng)當(dāng)知道房產(chǎn)的性質(zhì)或其他共有人不同意出賣(mài)對(duì)善意的構(gòu)成不產(chǎn)生法律上的影響。如果受讓人在讓與人交付房產(chǎn)以前具有惡意，則可以推定其接受房產(chǎn)時(shí)為惡意。第四，第三人支付了相應(yīng)對(duì)價(jià)。善意取得制度是為了保護(hù)交易安全