房地產(chǎn)協(xié)理綜合能力

1、房地產(chǎn)特性：1.不可移動2.獨一無二3.壽命長久4.供給有限5.價值較大6.用途多樣7.相互影響8.易受限制9.難以變現(xiàn)10.保值增值房地產(chǎn)種類：（按開發(fā)程度分類：）1 .生地：不具有城市基礎設施（農(nóng)用地，未利用地）2 .毛地：具有一定的城市基礎設施（有地上物，需要遷移但未遷移的土地）3 .熟地：具有較完善的城市基礎設施且場地平整，可直接建設。三通一平（通路，通水，通電，場地平整）五通一平（道路，供水，排水，電力，通信，場地平整）七通一平（道路，供水，排水，電力，通信，燃氣，熱力，場地平整）二.建筑基礎知識建筑按高度分類：低層（1-3層）。多層（4-6層）。中局層（7-9層）。局層（10層以上

2、）按設計使用年限：類別設計使用年限示例15臨時建筑225易于替換結構構件的建筑350普通建筑4100紀念性建筑和特別重要的建筑三.識圖四.房地產(chǎn)面積面積含義：建筑面積：米以上的各層水平投影面積，（包括陽臺，挑廊,地下室，室外樓梯）使用面積：屋內(nèi)可使用空間面積套內(nèi)面積：由使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺面積計算一半建筑面積的范圍：1 .與房屋相連有上蓋的走廊，檐廊2 .獨立柱，單排柱的門廊，車棚，貨棚3 .未封閉的陽臺，挑廊（封閉按全面積計算）4 .無頂蓋的室外樓梯5 .有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊不計算建筑面積：1 .層高低于米2 .房屋之間無上蓋的架空走廊（如天橋）3 .騎樓，過街樓的底層

3、用作道路街巷通行的部分4 .與室內(nèi)不相同類似陽臺，挑廊建筑面積=套內(nèi)面積+分攤的共有建筑面積套內(nèi)面積二套內(nèi)使用面積十套內(nèi)墻體面積十套內(nèi)陽臺面積第二章.房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)經(jīng)紀是指人或組織通過居間，代理（經(jīng)紀人在受托權限內(nèi)，以委托人的名義進行交易，由委托人承擔相應法律責任的經(jīng)紀行為），行2己（受委托人委托以自己的名義與第三方交易，并承擔規(guī)定的法律責任；1.經(jīng)委托人同意，或雙方約定，經(jīng)紀人可以以低于（或高于）委托人指定的價格買入（或賣出），并因此增加報酬；2.除非委托人不同意，對具有市場定價的商品經(jīng)紀人自己可以作為買受人或出賣人）服務方式促成委托人與他人交易弁向委托人收取傭金經(jīng)紀、經(jīng)銷、行紀的區(qū)別概念同

4、交易標的之間關系報酬的形式同交易主題之間的關系經(jīng)紀不占有交易標的傭金以交易標的所有者的名義進行交易1經(jīng)銷占后交易標的差價以自己的名義進行活動行紀不占有交易標的差價以自己的名義進行活動，但受到一定限制行紀的特殊形式（包銷）不占有交易標的傭金M價以交易標的所有者的名義進行交易，行為受到f限制經(jīng)紀的特性：1.主體專業(yè)性2.地位的中介性3.內(nèi)容的服務性4.收入的后驗性房地產(chǎn)經(jīng)紀的特性：1.范圍的地域性2.后果的社會性房地產(chǎn)經(jīng)紀的必要性：1.房地產(chǎn)經(jīng)紀的特殊性（1.不可移動2.構成要素復雜，專業(yè)的缺陷3.價值大不好囤貨，需要專業(yè)媒介）2.房地產(chǎn)經(jīng)紀交易的復雜性（1.提高信息搜集效率，降低信息搜尋成本2.

5、談判和決策非常困難3.交易主體缺乏經(jīng)驗，獨立操作難以保證交易安全）3.房地產(chǎn)信息的不對稱性（1催生欺詐、尋租等機會主義2.價值大，交易中隱含經(jīng)濟風險）房地產(chǎn)經(jīng)紀的重要作用：1.降低交易成本，提高效率2.交易規(guī)范，保障安全3.促進公平交易，維護合法權益房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員職業(yè)資格制度在房地產(chǎn)交易活動中，從事促成房地產(chǎn)公平交易，從事存量房和新建商品房居間、代理等專業(yè)活動人員都屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀人員。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員資格分為：房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)理，房地產(chǎn)經(jīng)紀人，高級房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格取得方式：房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)理和房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格實行統(tǒng)一考試的評價方式，高級房地產(chǎn)經(jīng)紀人另行規(guī)定。繼續(xù)教育：每年累計不少于90學時。專業(yè)

6、客戶不少于總學時的2/3房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理的工作職責：1. 協(xié)助經(jīng)紀人做好客戶接待，咨詢工作，提供專業(yè)咨詢服務2. 協(xié)助經(jīng)紀人陪同看房，促成交易3. 協(xié)助經(jīng)紀人開發(fā)和積累房源，與客戶建立良好關系房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理的職業(yè)技能：1. 了解行業(yè)法規(guī)和管理規(guī)定2. 基本掌握交易流程，具有一定交易運作能力3. 獨立完成經(jīng)紀業(yè)務一般性工作4. 在經(jīng)紀人指導下完成較復雜經(jīng)紀業(yè)務新中國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展概況1 復蘇階段(1978-1992)2 初步發(fā)展階段(1992-2001)3 快速發(fā)展階段(2001至今)房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的重要地位1. 促進房地產(chǎn)交易規(guī)范、安全、高效進行2. 促進房地產(chǎn)開發(fā)投資科學進行3. 為社

7、會提供新型就業(yè)崗位，促進現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展趨勢和前景1. 行業(yè)形象和地位將進一步提升2. 資本、信息、知識成為推動房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)發(fā)展的重要支柱3. 房地產(chǎn)經(jīng)紀服務方式不斷改進，經(jīng)紀服務效率和質(zhì)量進一步提高4. 運營模式不斷創(chuàng)新，業(yè)務逐漸由傳統(tǒng)經(jīng)紀業(yè)務向現(xiàn)代經(jīng)紀業(yè)務轉變5. 以互聯(lián)網(wǎng)為依托的新型房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展6. 由傳統(tǒng)服務業(yè)向現(xiàn)代服務業(yè)轉變的產(chǎn)業(yè)升級將全面呈現(xiàn)第三章，房地產(chǎn)經(jīng)紀管理房地產(chǎn)經(jīng)紀機構是指，依法設立，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的中介服務機構。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的類型1 .按組織形式劃分：1.公司企業(yè)(1.有限責任公司2.股份有限公司)2.合伙企業(yè)3.個體工商戶4.獨資企業(yè)2

8、 .按注冊資金來源劃分：1.中資企業(yè)2.外資企業(yè)（1.外商獨資2.中外合資）3 .按經(jīng)營模式劃分：1.無店經(jīng)營模式2.有店經(jīng)營模式有店經(jīng)營模式經(jīng)營模式擴張速度擴張投入直營連鎖模式慢大高n容易特許經(jīng)營模式快小低相對較難混合模式中中中相對較難收購&參股模式快大高適中4.按照主營業(yè)務劃分：1.新建商品房銷售代理機構2.存量房（二手房）經(jīng)紀機構3.綜合型經(jīng)紀機構1 .經(jīng)紀機構的設立條件1 .有自己的名稱和組織機構2. 有固定服務場所3. 有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費4. 有足夠數(shù)量的專業(yè)人員5. 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件6.個人工商戶性質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不可以設立分支機構2.經(jīng)紀機構的備案：領取營業(yè)

9、執(zhí)照30日內(nèi)到所在直轄市，市，縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門主管部門應公示的內(nèi)容：1 .房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及其分支結構的名稱2 .住所3 .法定代表人（執(zhí)行合伙人）或者負責人4 .注冊資本5 .房地產(chǎn)經(jīng)紀人員房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應公示內(nèi)容1. 營業(yè)執(zhí)照和備案證明文件2. 服務項目，內(nèi)容和標準3. 業(yè)務流程4. 房地產(chǎn)經(jīng)紀收費5. 交易資金監(jiān)管方式6. 信用檔案查詢方式，投訴電話及12358價格舉報電話7. 經(jīng)紀服務合同，買賣合同和租賃合同示范文本8. 法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他事項3. 房地產(chǎn)機構與房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的法律關系1. 勞動關系；只能在一家經(jīng)紀機構工作（勞動合同）2. 合作關系4. 房地產(chǎn)經(jīng)紀

10、活動當事人之間的法律關系委托人和受托人的法律關系1. 委托關系（是產(chǎn)生代理、行紀、居間等一切委托事項的基礎）委托人的權利：1.請求受托人處理委托事務的權利，指示受托人委托事務的權利委托人的義務：1.支付處理委托事務費用2. 支付報酬受托人的權利：1.費用請求權，報酬請求權，2.風險損失賠償請求權受托人的義務：1.按照委托人的指示處理委托事務2.親自處理委托事務2.居間關系（居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同）委托人的權利：請求受托人處理委托事務的權利，指示受托人委托事務的權利委托人的義務：1.按約定支付報酬2. 支付從事居間活動支出的必要

11、費用居間人的權利：1.報酬請求權2.費用償還請求權（有約定按約定，沒有約定由居間人自行承擔）居間人的義務：1.報告有關訂立合同的事項2.負擔居間活動的費用3. 代理關系（代理人在代理權限內(nèi)，以被代理人的名義實施民事法律行為，被代理人對代理人的代理行為，承擔民事責任）（我國只承認單邊代理）1. 經(jīng)紀機構代理行為的法律效果直接歸屬委托人，委托人對經(jīng)紀機構的代理行為承擔民事責任（經(jīng)紀機構與委托人）2. 經(jīng)紀機構以委托人的名義進行獨立意思表達，對自己的行為承擔連帶責任（經(jīng)紀機構與交易相對人）代理類型：1.開放式代理（多家經(jīng)紀機構共同代理，誰交易成功誰獲取服務費用）2.獨家代理（1.交易權共享的獨家代理

12、：委托人只委托一家經(jīng)紀機構，同時保留自行成交的權利;2. 交易權獨享的獨家代理：委托人只委托一家經(jīng)紀機構，放棄自行成交的權利）4. 三類法律關系比較共性：1. 都是依據(jù)服務合同確立2. 都是有償服務3. 行為結果（房價款、溢價、法律責任）都之間歸屬委托人不同之處：名義不同1. 委托關系：受托人可以以自己的名字，也可以以受托人的名義2. 代理關系：代理人只能以被代理人的名義從事活動3. 居間關系：不代表任何一方立場法律性質(zhì)不同1. 委托關系：適用最廣，可以具有法律意義的不動產(chǎn)交易委托，也可以簡單手續(xù)代辦2. 代理關系：代理的事務內(nèi)容必須具有法律意義3. 居間關系：只是中間人，不具有法律意義收益方

13、，報酬支付方和服務完成標準不同1. 委托關系：誰委托誰負責的原則2. 代理關系：被代理人向代理人支付費用3. 居間關系：報告居間受益方式委托人，媒介間的受益人是交易雙方，房地產(chǎn)交易合同依法簽訂是房地產(chǎn)居間服務完成的唯一標準，只有房地產(chǎn)交易合同簽訂后，經(jīng)紀機構才可以向委托人或者交易雙方收取居間服務費用。第四章，房屋租賃房屋租賃市場的類型：按住宅用途劃分：1.住宅租賃市場2.非住宅租賃市場按照租賃目的劃分：1.自住租賃市場2.轉租用于投資租賃市場按住宅性質(zhì)劃分：1.商品住房租賃市場2.保障性住房租賃市場按租賃期長短劃分：1.短租租賃市場2.長租租賃市場1.租賃市場的特點：1. 租賃價格相對穩(wěn)定2.

14、 季節(jié)性變化明顯3. 交易更為頻繁4. 屬地區(qū)性市場房屋租賃合同是不動產(chǎn)租賃合同2.租賃合同主要內(nèi)容：1. 當事人姓名和住所2. 標的物3. 租金和押金數(shù)額4. 租賃用途和房屋使用要求5. 房屋和室內(nèi)設施的安全性能6. 租賃期限（最多20年，超出20年部分無效）7. 房屋維修責任8. 物業(yè)服務，水電繳納9. 爭議解決辦法和違約責任2. 簽訂合同時注意事項：1.租賃合同的主體價格2.應為書面合同3. 合同標的物依法能夠出租4.對轉租特別約定4. 房屋出租的條件：（一）房屋可以依法出租（不得出租情形）1 屬于違法建筑的；2 不符合安全、防災等工程建設強制性標準的；3 違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；4

15、 法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形的。5. 轉租的條件1 須經(jīng)出租人書面同意.轉租期限不得超過原合同規(guī)定的期限6. 租賃合同無效的認定：1 出租人未取得建設工程規(guī)劃的房屋與承租人訂立的合同（但在一審法庭辯論終結前取得，認定有效）；2 出租人未按照批準內(nèi)容建設的臨時建筑與承租人訂立的合同（但在一審法庭辯論終結前經(jīng)批準，認定有效）；3 租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效（但在一審法庭辯論終結前經(jīng)批準延長，認定有效；4 當事人以租賃合同未備案為由請求確認合同無效，不予支持。7. 租賃合同的解除;1 依法查封；2 權屬有爭議；3 違反強制性規(guī)定；8. 承租人優(yōu)先權：法院予以支持繼續(xù)履行租賃合

16、同的情況1 以合伙人承租，一方承租人死亡，其共同承租人請求按原合同履行；2 在租賃期間所有權變動，承租人請求繼續(xù)履行的；9. 房屋租賃合同備案：房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當事人應當?shù)椒课葑赓U所在地直轄市、市、縣人民政府地產(chǎn)主管部門辦理房屋租賃登記備案。1. 房屋租賃登記備案材料：1. 房屋租賃合同；2. 房屋租賃當事人身份證明；3. 房屋所有權證書或者其他合法權屬證明；4. 直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門規(guī)定的其他材料。2. 房屋租賃登記備案辦理：1 .材料齊全并符合法定形式；2. 出租人與房屋所有權證書或其他權屬證明的權屬一致；3. 不屬于商品房租賃管理辦法規(guī)定不得出

17、租的房屋；直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門應當在3個作日內(nèi)辦理租賃登記備案材料不齊或不符合法定形式的直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門應當告知當事人需要補正的內(nèi)容3.房屋租賃登記備案證明：載明內(nèi)容：1.出租人姓名（名稱）2. 承租人姓名（名稱）3. 有效身份證件種類和號碼4. 出租房屋的坐落5. 租賃用途、租金數(shù)額、租賃期限等房屋租賃備案內(nèi)容發(fā)生變化、續(xù)租或租賃終止的，當事人應當在三十日內(nèi)到原租賃登記備案的部門辦理變更、延續(xù)或者注銷手續(xù)。4. 房屋租賃登記備案的效力:1 .是否辦理備案登記不影響合同效力；2. 出租人就同意房屋訂立多份租賃合同除承租人已合法占有房屋的外，辦

18、理備案登記的合同優(yōu)先成立；3. 保護優(yōu)先購買權，優(yōu)先承租權，買賣不破租賃等權益；10. 租賃環(huán)節(jié)的稅費：增值稅，城市維護建設費，教育附加，房產(chǎn)稅4%,城建土地使用稅，印花稅，個人所得稅（2008前20%2008后10%）11. 房屋租賃的禁止行為1. 出租人：1. 違反規(guī)定分割出租；2廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室出租供人員居住；3.將經(jīng)濟適用住房、廉租房出租或轉租給他人使用；4.在房屋租賃合同期內(nèi)，出租人單方面隨意提升租金水平；5.企業(yè)單位、個人將非居住用房出租給他人居住使用。2. 承租人：1. 保障性住房轉租；2.違反租賃用途和使用要求使用房屋；3.擅自改動房屋承重結構和拆改室內(nèi)設施；4.

19、不得損害其他業(yè)主和使用人的合法權益；5.嚴禁利用出租房屋進行各類違法犯罪活動。第五章房屋買賣1. 房地產(chǎn)的特性有：不可移動性、獨一無二、價值較大（壟斷競爭性，區(qū)域性，周期性，易于形成泡沫）2. 商品房預售的條件：1.已交全部出讓金，取得土地使用權證書2. 有工程規(guī)劃許可證和施工許可證3. 投入資金達總投資25以上并已確定施工進度和竣工交付日期4. 取得商品房預售許可證3.商品房現(xiàn)售條件：1.具有法人營業(yè)執(zhí)照和開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書2. 取得土地使用權證書或使用土地的批準文件3. 有工程規(guī)劃許可證和施工許可證4. 通過竣工驗收5. 拆遷安置已落實6. 配套設施具備交付使用條件7. 物業(yè)管理方案已落實4. 房地產(chǎn)價格的影響因素1. 供求關系2. 經(jīng)濟因素：經(jīng)濟發(fā)展、物價、居民收入3. 人口因素4. 社會因素：政治安定狀況、社會治安狀況、城市化5. 行政因素：土地制度、住房制度、城市發(fā)展戰(zhàn)略、房地產(chǎn)價格政策、稅收政策第五章房屋買賣1. 房屋買賣市場的類型：1.新房市場和存量房市場2. 居住房地產(chǎn)市場（別墅市場、高級公寓市場、普通商品房市場）和非居住房地產(chǎn)市場3. 現(xiàn)房市場和期房市場4. 高檔、中檔、低檔房地產(chǎn)市場2. 房屋買賣市場的參與者：1.買方2.賣方3.經(jīng)紀機構4.其他專業(yè)服務機構5.房地產(chǎn)市場管理者3. 房屋買賣