房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的區(qū)別

1、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的區(qū)別房地產(chǎn)開發(fā)是對(duì)城鎮(zhèn)進(jìn)行土地和房屋的建設(shè)開發(fā)。從廣義上講，房地產(chǎn)開發(fā)是以城鎮(zhèn)土地資源為對(duì)象，按照預(yù)定目的，進(jìn)行改造加工，對(duì)地上進(jìn)行房屋設(shè)施的建筑安裝活動(dòng)，以及為此而進(jìn)行的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的全過程。狹義的房地產(chǎn)開發(fā)是按照預(yù)定的目的而進(jìn)行的改造土地和建造房屋設(shè)施的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)過程。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)也有廣義和狹義之分，廣義上講，它是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)進(jìn)行科學(xué)決策，并使確定的目標(biāo)得到實(shí)現(xiàn)的全部管理活動(dòng)的總和，它包括房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、出售、出租、維修、服務(wù)等全部綜合管理職能活動(dòng)。狹義上講，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主要是指有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品供銷的管理活動(dòng)，其中尤其著重于銷售活動(dòng)。上述房地產(chǎn)開發(fā)與房

2、地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)兩個(gè)概念一般都是從狹義的角度解釋。根據(jù)劃分標(biāo)準(zhǔn)的不同，房地產(chǎn)開發(fā)具有多種形式。1、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)容的不同，可以分為以上三種形式：(1)綜合開發(fā)。是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、土地開發(fā)、房屋建設(shè)、竣工驗(yàn)收，直到建城商品房進(jìn)行銷售、交付使用的整個(gè)過程。這是開發(fā)公司科學(xué)地組織開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理、服務(wù)的一項(xiàng)系統(tǒng)工程。(2)土地開發(fā)。是指只辦理征地拆遷和勞動(dòng)力安置，搞好水通、電通、路通及土地平整的“三通一平”的全過程。它與綜合開發(fā)的區(qū)別在于，土地開發(fā)不包括房屋建設(shè)的過程，一般是土地開發(fā)以后，按照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，通過拍賣、招標(biāo)的方式，把已開發(fā)的土地轉(zhuǎn)讓給有關(guān)單位進(jìn)行房屋建設(shè)，并按規(guī)定收取土地開發(fā)費(fèi)。

3、(3)房屋開發(fā)。是在土地開發(fā)的基礎(chǔ)上，獲得土地使用權(quán)后，按照城市規(guī)劃的要求，組織房屋設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收、出售、租賃等經(jīng)營(yíng)的全過程。2、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)承擔(dān)方式的不同，又可分為以下三種形式：(1)獨(dú)自開發(fā)。即房地產(chǎn)開發(fā)公司自己負(fù)責(zé)從本項(xiàng)工程的可行性研究、征地拆遷直到房屋建成經(jīng)營(yíng)的全過程。(2)委托開發(fā)。即房地產(chǎn)開發(fā)公司接受用戶或投資單位的委托，根據(jù)已劃定的征地紅線，進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，拆遷安置，組織施工，直到建成后交付委托單位。開發(fā)公司按規(guī)定收取開發(fā)管理費(fèi)或承包費(fèi)。(3)分包開發(fā)。即房地產(chǎn)開發(fā)公司接受某項(xiàng)開發(fā)工程后，根據(jù)公司自身的能力和工程項(xiàng)目的性質(zhì)、工程量的大小，將該工程分包給有關(guān)專業(yè)工程公司。

4、3、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)階段的不同，可分為以下三種形式：(1)前期開發(fā)。即指開發(fā)區(qū)破土動(dòng)工以前的一切準(zhǔn)備工作。包括開發(fā)區(qū)的可行性研究，選定開發(fā)區(qū)的地點(diǎn)，向政府申請(qǐng)建設(shè)用地，征用土地，拆遷安置，規(guī)劃設(shè)計(jì)，制定建設(shè)方案，施工現(xiàn)場(chǎng)的“三通一平”等工作。(2)中期開發(fā)。即指對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理過程。一般包括房屋建設(shè)，竣工驗(yàn)收，房屋出售，租賃，經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，經(jīng)營(yíng)決策，經(jīng)營(yíng)方式，方法及綜合開發(fā)公司自身的專業(yè)管理和綜合管理等內(nèi)容。(3)后期開發(fā)。即指房屋的售后服務(wù)。包括房屋出售或租賃以后，對(duì)各種建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)備安裝工作的保修、維修、使用等房屋的維護(hù)管理工作。后期開發(fā)對(duì)解決用戶的后顧之憂尤為重要一、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容房

5、地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)范圍廣泛，內(nèi)容也很多，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容就主要方面講有以下幾種：1、房地產(chǎn)開發(fā)與購置。開發(fā)與購置，雖然二者在經(jīng)濟(jì)性質(zhì)上完全不同，但就經(jīng)營(yíng)者來說，都是一種投資活動(dòng)的起點(diǎn)，即由貨幣資金轉(zhuǎn)換為商品資金。這種轉(zhuǎn)換是通過購置行為完成的。購買的目的是為了出賣。所以，它構(gòu)成了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的重要內(nèi)容和不可缺少的環(huán)節(jié)。2、房地產(chǎn)品的銷售。是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中又一重要內(nèi)容。開發(fā)與購置是和生產(chǎn)相連結(jié)而銷售是和消費(fèi)相連結(jié)，它使商品資金通過出賣再轉(zhuǎn)換為貨幣資金，從而完成其流通功能。所以銷售和開發(fā)、購置一樣，是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中最基本的內(nèi)容。3、房屋互換。在房地產(chǎn)市場(chǎng)不基發(fā)達(dá)和供給嚴(yán)重不足的情況下，房屋互換是對(duì)購買和銷售的補(bǔ)充。

6、就其性質(zhì)來說，它屬于物物交換的流通方式。但它需要有中介和咨詢服務(wù)。所以在房屋互換中提供必要的場(chǎng)所、信息、中介和咨詢也成為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的一項(xiàng)內(nèi)容。4、房地產(chǎn)信托和咨詢。信托和咨詢是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者利用自己的技術(shù)、管理、信用和信息等方面的優(yōu)勢(shì)，接受委托而進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)和服務(wù)活動(dòng)。房地產(chǎn)信托，是接受產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)代理人的委托，代為進(jìn)行房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理。信托的內(nèi)容包括代建、代租、代售、代修、代管以及代辦其他有關(guān)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)咨詢，主要是應(yīng)投資者、消費(fèi)者和房地產(chǎn)出售者的要求，就投資環(huán)境、市場(chǎng)信息、項(xiàng)目評(píng)估、質(zhì)量鑒定、測(cè)量估價(jià)等方面提供咨詢服務(wù)。信托和咨詢都是有償服務(wù)，經(jīng)營(yíng)者通過經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)，獲得按規(guī)定收取的經(jīng)濟(jì)報(bào)償，

7、也擴(kuò)大了經(jīng)營(yíng)范圍。二、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的方式對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式的含義，存在許多不同看法。這些不同的看法基本上是由于對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)存大廣義和狹義兩種不同的理解引起的。我們主張從狹義的角度研究經(jīng)營(yíng)方式問題。狹義上的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式，主要是指房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售方式，也就是出售和出租的方式。1、房地產(chǎn)出售的經(jīng)營(yíng)方式出售是商品經(jīng)營(yíng)的最普遍方式。房地產(chǎn)品作為商品，其價(jià)值的實(shí)現(xiàn)也要通過這種方式。房地產(chǎn)品出售，通常有以下方法：(1)按交易期限不同分為現(xiàn)貨與期貨兩種出售方式?，F(xiàn)貨出售就是所謂的現(xiàn)場(chǎng)選擇，拍板交易。成效后賣者實(shí)現(xiàn)了商品價(jià)值的同時(shí)，買者得到了房地產(chǎn)的部分或全部產(chǎn)權(quán)。期貨交易是指購買所謂“樓花”，待竣工后再移交給

8、買者。期貨交易一般是在市場(chǎng)供給不足的情況下較多采用，優(yōu)點(diǎn)是買者可以得到貨源保證，賣者可以提前得到房款，從而加速房地產(chǎn)開發(fā)和流通。但在失控的情況下，也容易發(fā)生轉(zhuǎn)手倒賣的投機(jī)行為。(2)按成交方式分為訂購、現(xiàn)購和拍賣等方式。訂購是買者為了確保貨源而采取的方式，先預(yù)付一部分訂金，當(dāng)產(chǎn)品移交后再付清貨款。現(xiàn)購是在新建產(chǎn)品驗(yàn)收出售給購買者，或原有物業(yè)出售、拍賣時(shí)對(duì)準(zhǔn)備出售的房地產(chǎn)預(yù)先估出底價(jià)，通過叫價(jià)，最后取最高叫價(jià)成效的一種特殊交易方式。(3)按付款期限可分為一次性付款和分期付款出售。(4)按付款條件可分為平價(jià)出售和優(yōu)惠價(jià)出售。(5)按出售數(shù)量，可為為批量出售和單宗出售。2、房地產(chǎn)出租的經(jīng)營(yíng)方式出租，

9、是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的另一種基本方式，也是房地產(chǎn)商品交換的特殊形式。就其經(jīng)濟(jì)性質(zhì)而言，它具有四重特性：首先，它只是出讓一定期限的使用權(quán)而不出讓所有權(quán)；其次，出租作為房地產(chǎn)交換的一種特殊形式，它要通過許多次交換，價(jià)值才能得到完全實(shí)現(xiàn)；再次，通過出租，購買者雖未得到房地產(chǎn)的所有權(quán)，但卻只需用房地產(chǎn)價(jià)值中的很小部分一一租金，就可在規(guī)定的期限內(nèi)獲得它的全部使用價(jià)值；最后，出租使房地產(chǎn)品既處在流通中，又處在消費(fèi)中，從而使它具有流通和消費(fèi)二重性的特點(diǎn)。房地產(chǎn)出租按所經(jīng)營(yíng)的對(duì)象不同，分為土地出租和房屋出租。土地出租受各國土地制度影響很大。在我國，由于土地公有，土地租賃就成為土地經(jīng)營(yíng)的唯一方式。國家規(guī)定國有土地可以有

10、償出讓，轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)。土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。所以，土地出讓的一級(jí)市場(chǎng)由政府壟斷，它單向地流向土地使用者。就房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)來說，土地出租屬于轉(zhuǎn)讓或再轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，但轉(zhuǎn)讓的土地必須是已經(jīng)開發(fā)的土地，或連同地上建筑物的產(chǎn)權(quán)一同轉(zhuǎn)讓。當(dāng)土地連同房地產(chǎn)一同轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地轉(zhuǎn)讓的雖然仍是使用權(quán)，但地上房屋轉(zhuǎn)讓的可以是所有權(quán)。房產(chǎn)出租，需要通過簽訂契約以確立和明確租賃關(guān)系，以及出租人和承租人的權(quán)利和義務(wù)。房產(chǎn)出租在城市房地產(chǎn)經(jīng)

11、營(yíng)中占很大比重，是不容忽視的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和方式。房產(chǎn)出租的租金價(jià)格主要取決于同期銀行利息和房屋價(jià)格。國資委近日下發(fā)通知，要求勘察設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)開發(fā)、工程建設(shè)、建材、礦區(qū)等不同類型的央企積極參與保障性住房開發(fā)建設(shè)。根據(jù)“十二五”規(guī)劃綱要，到2015年我國要建成保障房3600萬套，分析人士認(rèn)為其對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響不亞于4萬億投資計(jì)劃。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在信貸緊縮、地方融資平臺(tái)清理加速以及規(guī)范地方土地出讓的背景下，資金實(shí)力雄厚的央企適時(shí)進(jìn)入保障房市場(chǎng)，除了履行社會(huì)責(zé)任，還可以收獲真金白銀。央企涉足保障房將成為“十二五”地產(chǎn)領(lǐng)域的整體趨勢(shì)。央企爭(zhēng)食5萬億“蛋糕”“十二五”規(guī)劃綱要指出，我國將在今后5年內(nèi)新建3600萬

12、套保障性住房。有券商表示，按照目前的建設(shè)速度，預(yù)計(jì)2011-2012年每年將建設(shè)1000萬套住房，2013-2015年每年將建設(shè)500-600萬套，五年總投資額約在5萬億元。根據(jù)住建部發(fā)布的文件，今年計(jì)劃建設(shè)保障性安居工程1000萬套，相比2010年的580萬套，增長(zhǎng)72.4%。假設(shè)戶均面積50平米，則對(duì)應(yīng)的總建筑面積為5億平方米，占2010年全國商品房銷售總面積的47.9%,據(jù)測(cè)算，此目標(biāo)需要約1.4萬億元投資。對(duì)于央企而言，這是一個(gè)不折不扣的聚寶盆。國都證券報(bào)告認(rèn)為，保障性住房建設(shè)比較簡(jiǎn)單，管理、施工、運(yùn)作難度不大，回款有保證，毛利率一般在10%-15%,是優(yōu)質(zhì)訂單的重要組成部分。在信貸收

13、緊、地方融資平臺(tái)清理與各地限購政策作用下，缺錢成為地方政府的共同特征，由于地方城投企業(yè)資金實(shí)力有限，民營(yíng)企業(yè)往往擔(dān)心保障房回款問題，因此不差錢的央企無疑將在保障房市場(chǎng)中扮演更加重要的角色。3%左右,中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房與兩限房的平均利潤(rùn)率在央企參與保障性住房完全可以做到名利雙收。保障房建設(shè)責(zé)任主體是地方政府，央企在幫助地方政府完成保障性住房的政治任務(wù)后，在相關(guān)方面無疑會(huì)得到地方政府的回饋，從而進(jìn)一步增強(qiáng)地產(chǎn)央企在房地產(chǎn)開發(fā)和城市綜合運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)領(lǐng)域中獲取土地的能力。此次國資委通知對(duì)此已說得十分明白：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要抓住各地在保障性住房土地供應(yīng)、投資補(bǔ)助、財(cái)政貼息、融資、稅

14、費(fèi)等方面出臺(tái)優(yōu)惠政策的機(jī)會(huì)，將保障性住房與商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)有機(jī)結(jié)合起來?！敝薪ㄖ幸睋屜炔缄嚹壳耙延醒肫筇崆安季?。在16家主業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企中，中國冶金科工集團(tuán)有限公司與中國建筑工程總公司在保障房領(lǐng)域的動(dòng)作最大。中國中冶（601618）年報(bào)顯示，公司2010年房地產(chǎn)新開發(fā)項(xiàng)目及土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目共72個(gè)，總投資約1760億元，總建筑面積2347萬平方米。其中，保障性住房項(xiàng)目24個(gè)，總投資為257億元，總建筑面積564萬平米，主要集中在天津、上海、遼寧、河北、安徽、江蘇、浙江等省市。國都證券研報(bào)顯示，中國中冶目前已擁有50多個(gè)保障性住房項(xiàng)目。其中，40多個(gè)項(xiàng)目正在運(yùn)行。2011年，中國中冶房地產(chǎn)

15、業(yè)務(wù)將會(huì)集中在參與建設(shè)保障性住房，預(yù)計(jì)建設(shè)總規(guī)模將不低于2000萬平方米。另一家已經(jīng)深涉保障房領(lǐng)域的企業(yè)是中國建筑（601668）。公司年報(bào)顯示，截至2010年底，中國建筑參與保障房建設(shè)的總規(guī)模已達(dá)1155萬平方米，占公司在施工項(xiàng)目總面積的3%。其中，承建模式的保障房總面積約784萬平方米，其他模式的保障房總面積約371萬平方米。中國建筑董秘孟慶禹在接受中國證券報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，保障房建設(shè)是一個(gè)大市場(chǎng),公司參與保障房建設(shè)，不僅是履行企業(yè)社會(huì)責(zé)任，也是為公司股東創(chuàng)造利潤(rùn)的商業(yè)機(jī)遇。中國建筑現(xiàn)有六種保障房開發(fā)模式，一是承建模式，公司不投入資金，只承包工程建設(shè)；二是開發(fā)模式，主要有限價(jià)開發(fā)、商品住宅混合開發(fā)；三是服務(wù)（成本+酬金）模式；四是投資建造（BT）模式，公司既投入資金，又承包工程建設(shè)；五是投資運(yùn)營(yíng)（BOT、BOO）模式；六是城市綜合開發(fā)模式。目前承建是公司最主要的形式。孟慶禹告訴中國證券報(bào)記者，選擇何種模式進(jìn)行保障房開發(fā)，以及公司已開發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)率，要根據(jù)具體項(xiàng)目來確定。對(duì)于“十二五”期間的保障房建設(shè)，公司也沒有具體目標(biāo)，但有一點(diǎn)可以肯定，保障房在公司收入