房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容

1、房地產(chǎn)開發(fā)成本和期間費(fèi)用科目規(guī)范一、開發(fā)產(chǎn)品成本核算(一)成本項(xiàng)目一般包括下列六項(xiàng)：1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)2、前期工程費(fèi)3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)4、建筑安裝工程費(fèi)5、配套設(shè)施費(fèi)6、開發(fā)間接費(fèi)(二)?各成本項(xiàng)目的開支范圍如下：1 、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(1)土地征用費(fèi)：土地出讓金 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) 土地開發(fā)費(fèi)用 繳納的契稅、耕地占用稅(2)拆遷補(bǔ)償費(fèi)：建筑物拆遷補(bǔ)償支出 安置動(dòng)遷支出 農(nóng)作物補(bǔ)償 危房補(bǔ)償(3)七通一平費(fèi)：大市政配套費(fèi)紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建設(shè)費(fèi)，管線鋪設(shè)費(fèi)另外還可能包括場地平整費(fèi)，勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)。2、前期工程費(fèi)(1)項(xiàng)目前期報(bào)批報(bào)建費(fèi)：

2、墻改專項(xiàng)基金 水泥基金 人防工程建設(shè)費(fèi) 規(guī)劃管理費(fèi) 招投標(biāo)管理費(fèi)(2)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi) 管線設(shè)計(jì)費(fèi) 改造設(shè)計(jì)費(fèi) 可行性研究費(fèi) 市場調(diào)研費(fèi) 制圖曬圖費(fèi) 規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi) 方案評審費(fèi)(3)勘測丈量費(fèi)：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測費(fèi)，日照測試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。(4)三通一平“”費(fèi)：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設(shè)費(fèi)用)、供電、道路(含按規(guī)定應(yīng)交的占道費(fèi)、道路挖掘費(fèi))等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾和進(jìn)行場地平整發(fā)生的費(fèi)用(包括開工前垃圾清運(yùn)費(fèi))等。(5)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：工地甲方臨時(shí)辦公室，臨時(shí)場地占用費(fèi)，臨時(shí)借用空地

3、租費(fèi)，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用。臨時(shí)設(shè)施內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)，家具等不屬于臨時(shí)設(shè)施費(fèi)。(6)預(yù)算編、審費(fèi)：支付給社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)受聘為項(xiàng)目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費(fèi)用。(7)其他：包括擋光費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定技術(shù)咨詢費(fèi)等。3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)(1)道路工程費(fèi)：開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路鋪設(shè)費(fèi)。建設(shè)費(fèi)，交納的電增容費(fèi)等。(3)給排水工程費(fèi)：自來水、雨(污)水排放、防洪等給排水設(shè)施的建造、管線鋪設(shè)費(fèi)用，以及向自來水公司交納的水增容費(fèi)等。(4)供氣工程費(fèi)：煤氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、增容費(fèi)、集資費(fèi)，煤氣配套費(fèi)，煤氣發(fā)展基金、煤氣掛表費(fèi)等。(5)供暖工程費(fèi)：暖氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、

4、集資費(fèi)。(6)通訊工程費(fèi)：電話線路的鋪設(shè)、電話配套費(fèi)，電話電纜集資費(fèi)，交納的電話增容費(fèi)等。(7)電視工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)有線電視(閉路電視)的線路鋪設(shè)和按規(guī)定應(yīng)交納的有關(guān)費(fèi)用。(8)照明工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)路燈照明設(shè)施支出。(9)綠化工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)人工草坪、栽花、種樹等綠化支出；綠地建設(shè)費(fèi)。(10)環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)：指小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施支出。如垃圾站(箱)、公廁等支出。(11)其他：小區(qū)周圍設(shè)置的永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門、園區(qū)監(jiān)控工程費(fèi)、自然下沉整改費(fèi)等。4、建筑安裝工程費(fèi)指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用（含設(shè)備費(fèi)、出包工程向承包方支付的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)），有甲供材

5、料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。發(fā)包工程應(yīng)依據(jù)承包方提供的經(jīng)甲方審定的“工程價(jià)款結(jié)算單”來確定。主要包括以下內(nèi)容：（1）土建工程費(fèi) 基礎(chǔ)工程費(fèi)：土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢費(fèi)。 主體工程費(fèi)：即土建結(jié)構(gòu)工程費(fèi)（含地下室部分）。 有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。（2）安裝工程費(fèi) 電氣（強(qiáng)電）安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的照明等電氣設(shè)施安裝費(fèi)，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。 電訊（弱電）安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)等電訊設(shè)施安裝費(fèi)。 給排水安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的上下水、熱水等給排水設(shè)施安裝費(fèi)。設(shè)施安裝費(fèi)。 消防安裝

6、工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的自動(dòng)噴灑、消防栓、消防報(bào)警系統(tǒng)等消防設(shè)施安裝費(fèi)。 煤氣、燃?xì)獍惭b工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的煤氣管線等燃?xì)庠O(shè)施安裝費(fèi)。 采暖安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的水暖、汽暖等供熱設(shè)施安裝費(fèi)。 門窗安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的門、窗以及安裝費(fèi)。上述各項(xiàng)如有甲供材料、設(shè)備，還應(yīng)分別包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。（3）裝修工程費(fèi)：公共部位裝修：指過道、入戶大門電梯間等公共部位的裝修粗裝費(fèi)：主要指為達(dá)到交工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)而對毛坯進(jìn)行的一般裝修精裝修：根據(jù)與客戶簽訂的精裝修合同進(jìn)行的裝修所支付的材料和裝修費(fèi)。(4)項(xiàng)目或工程監(jiān)理費(fèi)：指支付給聘請的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用。(5)其他：工程收尾所發(fā)生的零星工程費(fèi)和乙方保

7、修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的維修費(fèi)(零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的維修費(fèi)能夠歸類的，應(yīng)按從屬主體原則歸類計(jì)入上述相應(yīng)費(fèi)用中)，現(xiàn)場垃圾清運(yùn)費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。5、公共設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)(1)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房(建筑成本)、變電所(建筑成本)、居委會(huì)、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚、景觀(建筑小品)、環(huán)廊、街心公園、涼亭等設(shè)施的支出。(2)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出。(3)開發(fā)小區(qū)內(nèi)城

8、市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用。(4)對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項(xiàng)目獨(dú)立核算。6、開發(fā)間接費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位(主要指開發(fā)部和工程部)為組織和管理開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)的內(nèi)容包括：（ 3）社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)：開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場人員交納的五險(xiǎn)一金費(fèi)用（ 4）車輛使用費(fèi)：用于開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場車輛發(fā)生的費(fèi)用，包括油費(fèi)、過橋過路費(fèi)、車輛保險(xiǎn)

9、、車輛維修等。（ 5）辦公費(fèi)：開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場辦公用的文具、紙張、印刷、電話、郵電、書報(bào)、會(huì)議、差旅交通、集體取暖等費(fèi)用。（ 6）水電費(fèi)：開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場自己耗用得得水電費(fèi)。（ 7）勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)：開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場人員的勞動(dòng)保護(hù)用品的購置、攤銷和修理費(fèi)。（ 8）其他費(fèi)用：開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場發(fā)生的除上述費(fèi)用外的其他費(fèi)用。二、開發(fā)企業(yè)期間費(fèi)用的開支范圍為：1、營業(yè)費(fèi)用（1）職工薪酬：銷售部門人員的工資、獎(jiǎng)金和津貼。（2）勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)：銷售部人員繳納的五險(xiǎn)一金費(fèi)用。（3）折舊費(fèi)：銷售部門使用的固定資產(chǎn)計(jì)提的折舊費(fèi)。（ 4）車輛使用費(fèi)：銷售部門使用車輛發(fā)生的費(fèi)用，包括油費(fèi)、過橋過路費(fèi)、車輛保險(xiǎn)、車輛維修等。（ 5）辦公費(fèi)：銷

10、售部門辦公用的文具、紙張、印刷、電話、郵電、書報(bào)、會(huì)議、集體取暖等費(fèi)用。（ 6）差旅費(fèi)：銷售部門人員外出出差交通、住宿、差旅補(bǔ)助等費(fèi)用。（ 7）業(yè)務(wù)招待費(fèi)：銷售部門辦理相關(guān)業(yè)務(wù)發(fā)生的招待費(fèi)用，人員出差時(shí)的餐費(fèi)。（ 8）售樓部費(fèi)用：小區(qū)內(nèi)、主體外臨時(shí)樣板房、售樓處的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用。樣板房、售樓處內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費(fèi)用列支。主體內(nèi)臨時(shí)樣板房、售樓處的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用在房屋開發(fā)成本中列支。(9)營銷費(fèi)用：開發(fā)產(chǎn)品銷售、轉(zhuǎn)讓、出租過程中發(fā)生的廣告審批費(fèi)、廣告制作費(fèi)(含資料制作費(fèi))、廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)、銷售模型(沙盤)制作費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)、咨詢費(fèi)、

11、辦銷售許可證時(shí)向政府部門交納的物業(yè)管理啟動(dòng)金、商品房注冊登記費(fèi)、產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)(或商品房交易手續(xù)費(fèi))、房屋面積審核費(fèi)、房屋評估費(fèi)、訴訟費(fèi)、中介傭金、銷售許可證、外銷費(fèi)等。（ 10)其他費(fèi)用：除上述費(fèi)用以外的其他費(fèi)用。(1)職工薪酬：行政管理部門人員的工資、獎(jiǎng)金和津貼。(2)社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)：行政管理部門人員繳納的五險(xiǎn)一金費(fèi)用。(3)稅金：指按照規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅(金、費(fèi))、印花稅等。(4)業(yè)務(wù)招待費(fèi)：行政管理部門人員發(fā)生的餐費(fèi)、禮品費(fèi)、娛樂費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用；人員出差的餐費(fèi)等。(5)差旅費(fèi)：行政管理部門人員因業(yè)務(wù)需要外出出差的交通、住宿、差旅補(bǔ)助等費(fèi)用。(6)低值易耗品攤銷：行政管理機(jī)構(gòu)購買的低值易耗品一次性計(jì)入攤銷。(7)車輛使用費(fèi)：行政管理部門使用車輛發(fā)生的費(fèi)用，包括油費(fèi)、過橋過路費(fèi)、車輛保險(xiǎn)、車輛維修費(fèi)用等。(8)辦公費(fèi)：行政管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、電話、郵電、書報(bào)、會(huì)議、集體取暖等費(fèi)用。（ 9)審計(jì)費(fèi)：中介機(jī)構(gòu)提供相關(guān)報(bào)告的費(fèi)用，包括驗(yàn)資、審計(jì)、評估等費(fèi)用。