物業(yè)服務(wù)新模式探討(文檔)(共12頁(yè))

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上物業(yè)服務(wù)新模式探討曹科一、內(nèi)容擇要關(guān)鍵詞：物業(yè)管理、新模式、物業(yè)服務(wù)資金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用本文通過(guò)國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理的分析，特別是通過(guò)國(guó)內(nèi)物業(yè)管理現(xiàn)狀的分析，從事物發(fā)展，邏輯關(guān)系，法律關(guān)系等思維角度，以探討、研究、設(shè)計(jì)、實(shí)踐的方式，探索一種全新的物業(yè)管理模式，也許對(duì)現(xiàn)有的物業(yè)管理模式具有顛覆作用。但愿能喚起同仁們的思考，引起更多的共識(shí)，引領(lǐng)行業(yè)突破瓶頸，突破圍城，迎來(lái)新的發(fā)展契機(jī)。本文介紹的新模式，主要是在現(xiàn)有收費(fèi)方式酬金制和包干制的基礎(chǔ)上，探討兩者的結(jié)合，對(duì)于業(yè)主群體，按照共有共管共同承擔(dān)的原則，實(shí)行預(yù)算和結(jié)算的形式；對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)則按自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的方式。在法律關(guān)系

2、上將現(xiàn)有的近似于委托合同關(guān)系分解為，業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)，對(duì)物業(yè)中介機(jī)構(gòu)的委托合同關(guān)系，而相對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)則為承攬合同關(guān)系。在服務(wù)費(fèi)用收取和支付形式上，采用先行籌集，集中委托第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)管理；支付形式上，采用按照合同約定，第三方考核，業(yè)主監(jiān)督后，按約定并按實(shí)際服務(wù)質(zhì)量按實(shí)支付的原則。業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)物業(yè)顧問(wèn)（咨詢）公司業(yè)主委員會(huì)會(huì)計(jì)師事務(wù)所物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)服務(wù)公司專業(yè)服務(wù)公司新模式主體關(guān)系架構(gòu)圖新模式主要解決的問(wèn)題：1、理順業(yè)主之間在物業(yè)服務(wù)中的共有關(guān)系，業(yè)主欠費(fèi)不應(yīng)該是直接欠物業(yè)服務(wù)企業(yè)的費(fèi)用，而是業(yè)主之間因共有而產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。2、物業(yè)服務(wù)中的相對(duì)關(guān)系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再處于被委托方，而

3、是服務(wù)承攬方（比照加工承攬合同）；其服務(wù)應(yīng)該向委托方（定制方）負(fù)責(zé)，而不是向業(yè)主直接負(fù)責(zé)。其應(yīng)得的報(bào)酬，不是自行向業(yè)主收取，而是向委托方收取；3、引入中介機(jī)構(gòu)，解決專業(yè)管理，理清債權(quán)債務(wù)關(guān)系：雖然目前業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的代表機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)，但是因?yàn)槠洳痪邆渖鐖F(tuán)法人資格，不可以獨(dú)立承擔(dān)法律責(zé)任；加之業(yè)主委員會(huì)非專業(yè)機(jī)構(gòu)，對(duì)于物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量難以做出公正的專業(yè)的評(píng)價(jià)；因此引入專業(yè)的物業(yè)顧問(wèn)（咨詢）機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘，合同的簽訂，合同履行的監(jiān)督；引入會(huì)計(jì)師事務(wù)所，負(fù)責(zé)集中管理業(yè)主繳納的物業(yè)服務(wù)資金，負(fù)責(zé)其賬務(wù)管理和支付。從而解決在物業(yè)服務(wù)中出現(xiàn)的債權(quán)債務(wù)不清，相互不信任，監(jiān)督考核不落實(shí)的問(wèn)

4、題。4、真正實(shí)現(xiàn)，業(yè)主支付費(fèi)用享受物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)做好物業(yè)服務(wù)；利于專心致志，做好物業(yè)服務(wù)工作，而不是浪費(fèi)時(shí)間和精力于收繳費(fèi)用；以期緩解物業(yè)服務(wù)中的緊張關(guān)系。二、物業(yè)服務(wù)現(xiàn)狀及法律思辨物業(yè)管理或者稱之為物業(yè)服務(wù)，從80年代初自香港傳入中國(guó)大陸以來(lái)，無(wú)論是最初盛行一時(shí)的酬金制，還是具有中國(guó)特色的包干制；因?yàn)闆](méi)有徹底解決好產(chǎn)權(quán)的共有共管和責(zé)任共同承擔(dān)，抑或是合同雙方的權(quán)利義務(wù)對(duì)應(yīng)關(guān)系和監(jiān)督機(jī)制；因此物業(yè)服務(wù)中的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾，就像一對(duì)孿生姊妹一樣，與生俱來(lái)，不勝了了。目前國(guó)內(nèi)物業(yè)管理最大的難題就是收費(fèi)難。目前國(guó)內(nèi)物業(yè)管理最大的矛盾就是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾。目前國(guó)內(nèi)物業(yè)管理中

5、最大的困惑就是業(yè)主不知道直接侵害了自身利益的是欠費(fèi)業(yè)主。目前國(guó)內(nèi)物業(yè)管理中最普遍的現(xiàn)象是，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位花大價(jià)錢(qián)去資助自己的物業(yè)企業(yè)。目前國(guó)內(nèi)物業(yè)管理市場(chǎng)化的最大問(wèn)題，就是不按市場(chǎng)規(guī)則運(yùn)作。所有問(wèn)題和矛盾的根源就是物業(yè)管理關(guān)系中的權(quán)責(zé)利不對(duì)應(yīng)。一） 物業(yè)服務(wù)費(fèi)是應(yīng)該自行歸集，不應(yīng)該由物業(yè)企業(yè)自行收取物業(yè)管理的概念根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例“第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)?！笨梢源_定，物業(yè)管理是實(shí)際上是業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的委托關(guān)系，雖然現(xiàn)有一些

6、觀點(diǎn)根據(jù)其他一些特征，認(rèn)為物業(yè)管理是一種合同法的無(wú)名合同關(guān)系；但是筆者認(rèn)為，其間的委托關(guān)系是不容置疑的。物業(yè)服務(wù)的概念根據(jù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法和物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）對(duì)物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成的規(guī)定，可以推定出物業(yè)服務(wù)是對(duì)房屋“共有部分”及“共有”配套的設(shè)施設(shè)備和“共有”相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。因?yàn)樗形飿I(yè)服務(wù)的成本構(gòu)成中，只包含“物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用”，所以物業(yè)服務(wù)存在的基礎(chǔ)，是業(yè)主對(duì)房屋、配套的設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場(chǎng)地的共有關(guān)系。沒(méi)有這

7、種共有關(guān)系的存在，實(shí)際上不可能成立物業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理的概念大于物業(yè)服務(wù)，物業(yè)管理包含物業(yè)服務(wù)。因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)實(shí)際上需要業(yè)主以外的服務(wù)單位提供，而物業(yè)管理則是業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的對(duì)“對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理”義務(wù)。這種義務(wù)，業(yè)主可以自行實(shí)施和承擔(dān)，也可以委托他人承擔(dān)。且物業(yè)管理中的“房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地”不僅限于共有部分，而且涵蓋業(yè)主所有的專有部分。而物業(yè)服務(wù)卻只包含其共有部分。至于超出共有部分的專有部分的“維修、養(yǎng)護(hù)、管理”，業(yè)主應(yīng)該獨(dú)立承擔(dān)；如果委托他人承擔(dān)，則構(gòu)成物業(yè)管理中的“特約服務(wù)”或者“針對(duì)性服務(wù)”。有了以上的委托關(guān)系和共有關(guān)系的概念，就能厘清業(yè)主之間的法

8、律關(guān)系、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的法律關(guān)系。根據(jù)物權(quán)法“第九十八條 對(duì)共有物的管理費(fèi)用以及其他負(fù)擔(dān)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負(fù)擔(dān)，共同共有人共同負(fù)擔(dān)”。民法通則“第八十七條 債權(quán)人或者債務(wù)人一方人數(shù)為二人以上的，依照法律的規(guī)定或者當(dāng)事人的約定，享有連帶權(quán)利的每個(gè)債權(quán)人，都有權(quán)要求債務(wù)人履行義務(wù)；負(fù)有連帶義務(wù)的每個(gè)債務(wù)人，都負(fù)有清償全部債務(wù)的義務(wù)，履行了義務(wù)的人，有權(quán)要求其他負(fù)有連帶義務(wù)的人償付他應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的份額”。合同法“第一百零九條 當(dāng)事人一方未支付價(jià)款或者報(bào)酬的，對(duì)方可以要求其支付價(jià)款或者報(bào)酬。第三百九十八條 委托人應(yīng)當(dāng)預(yù)付處理委托事務(wù)的費(fèi)用。受托人為

9、處理委托事務(wù)墊付的必要費(fèi)用，委托人應(yīng)當(dāng)償還該費(fèi)用及其利息。第四百零五條 受托人完成委托事務(wù)的，委托人應(yīng)當(dāng)向其支付報(bào)酬?！备鶕?jù)以上法律規(guī)定，業(yè)主作為物業(yè)共有人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)“對(duì)共有物的管理費(fèi)用以及其他負(fù)擔(dān)”；業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)，依照法律規(guī)定是“債務(wù)人一方人數(shù)為二人以上的”，“ 負(fù)有連帶義務(wù)的每個(gè)債務(wù)人，都負(fù)有清償全部債務(wù)的義務(wù)，履行了義務(wù)的人，有權(quán)要求其他負(fù)有連帶義務(wù)的人償付他應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的份額”。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為“受托人完成委托事務(wù)的，委托人應(yīng)當(dāng)向其支付報(bào)酬”。當(dāng)業(yè)主作為“當(dāng)事人一方未支付價(jià)款或者報(bào)酬的，對(duì)方可以要求其支付價(jià)款或者報(bào)酬”。因此可以得出以下結(jié)論：1、在物業(yè)服務(wù)關(guān)系中，業(yè)

10、主之間存在共有關(guān)系；共有關(guān)系產(chǎn)的基礎(chǔ)是“區(qū)分所有權(quán)”；相互之間的契約是“管理規(guī)約”和其他約定。這種共有關(guān)系具有合伙的性質(zhì)。 2、物業(yè)服務(wù)資金和物業(yè)服務(wù)費(fèi)之間具有明顯的區(qū)別。物業(yè)服務(wù)資金是業(yè)主居于物業(yè)及其設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的共有人，根據(jù)法律規(guī)定或者約定，應(yīng)承擔(dān)的維修、養(yǎng)護(hù)、管理等費(fèi)用；應(yīng)該由業(yè)主之間自行約定、自行歸集、自行管理，如出現(xiàn)個(gè)別業(yè)主不承擔(dān)歸集的義務(wù)，其他業(yè)主或者業(yè)主組織，可以根據(jù)共有的法律規(guī)定或者約定，向相關(guān)業(yè)主追討。物業(yè)服務(wù)費(fèi)，是業(yè)主應(yīng)該支付給選聘的并按約定承擔(dān)了物業(yè)服務(wù)義務(wù)的單位的報(bào)酬和合理利潤(rùn)等。物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)際上是“委托人應(yīng)當(dāng)預(yù)付處理委托事務(wù)的費(fèi)用。”或者“受托人完成委托事務(wù)的，

11、委托人應(yīng)當(dāng)向其支付報(bào)酬?！蔽飿I(yè)服務(wù)費(fèi)可以用物業(yè)服務(wù)資金支付。物業(yè)服務(wù)資金不等于物業(yè)服務(wù)費(fèi)，還包含設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行費(fèi)用，如共用的水電費(fèi)等。3、對(duì)于應(yīng)支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，符合“債務(wù)人一方人數(shù)為二人以上的”，“ 負(fù)有連帶義務(wù)的每個(gè)債務(wù)人，都負(fù)有清償全部債務(wù)的義務(wù)，履行了義務(wù)的人，有權(quán)要求其他負(fù)有連帶義務(wù)的人償付他應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的份額”。的法律規(guī)定。業(yè)主之間存在按份責(zé)任關(guān)系，而相對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，責(zé)任應(yīng)承擔(dān)連帶清償?shù)牧x務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具有直接向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)資金主體資格；而對(duì)于拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)既可以向業(yè)主組織追討，也可以向具有償付能力的業(yè)主追討。4、符合法律規(guī)定和民法原則的關(guān)系是

12、：1）業(yè)主自行歸集物業(yè)服務(wù)資金；2）業(yè)主或者業(yè)主組織從歸集的物業(yè)服務(wù)資金中支付物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)；3）業(yè)主或者業(yè)主組織對(duì)拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)具有清償義務(wù)和連帶清償義務(wù)。二）物業(yè)服務(wù)中，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾源自于權(quán)利義務(wù)不清，監(jiān)督機(jī)制不健全在物業(yè)的取得、占有、使用、收益、處分和管理過(guò)程中，存在不同的法律關(guān)系，相互主體是不一致的。如果將取得、占有、使用、收益、處分過(guò)程中存在糾紛，通通歸集于管理過(guò)程中去解決，勢(shì)必造成權(quán)利義務(wù)的混淆。物業(yè)服務(wù)普遍存在有“整體提供、集體消費(fèi)、個(gè)人繳費(fèi)”的特性，由于難以形成各自的對(duì)應(yīng)關(guān)系，而且因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)存在“整體性、長(zhǎng)期性”的特征，致使物業(yè)服務(wù)難以實(shí)現(xiàn)個(gè)別選擇性和

13、時(shí)效性。如果不能進(jìn)行合理的評(píng)價(jià)和監(jiān)督，由于整體提供的一致性，和消費(fèi)的個(gè)體差異性；僅憑個(gè)體感受進(jìn)行評(píng)價(jià)，則會(huì)產(chǎn)生評(píng)價(jià)的差異；由此產(chǎn)生不滿和矛盾，以致形成糾紛。物業(yè)服務(wù)存在專業(yè)性，業(yè)主作為被服務(wù)者具有知情權(quán)，但如果業(yè)主怠于行使知情權(quán)，并且缺乏必要的作為評(píng)價(jià)的相關(guān)專業(yè)知識(shí)，則會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量作出不相符合的評(píng)價(jià)。 物業(yè)可以通過(guò)買(mǎi)受、遺贈(zèng)、司法判決等形式取得，而存在糾紛的主要是買(mǎi)受取得形式中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系；開(kāi)發(fā)建設(shè)單位是主要的物業(yè)的出賣(mài)方，按照商品房銷(xiāo)售管理辦法“第三十三條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起

14、計(jì)算。 商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于規(guī)定中確定的最低保修期限的，保修期不得低于規(guī)定中確定的最低保修期限。 在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。第三十四條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)?！蹦壳吧唐贩吭诒Ｐ奁谙?、履行保修義務(wù)、協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記過(guò)程中，存在分歧和糾紛；但由于在我國(guó)大陸開(kāi)發(fā)建設(shè)單位充當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投資人占有主流模式，具有主流趨勢(shì)；因此業(yè)主將這一過(guò)程中存在的問(wèn)題，

15、要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)去處理，甚至作為是否繳納物業(yè)服務(wù)的前提條件。而作為所有權(quán)的基本屬性“占有、使用、收益、處分”中，主要有“占有、使用”中的相鄰權(quán)糾紛和“收益、處分”中的共有部分收益和處分的糾紛。相鄰權(quán)糾紛應(yīng)按物權(quán)法“第九十二條 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償?！焙拖嚓P(guān)法律法規(guī)處理，具體追究責(zé)任形式應(yīng)該按照民法通則“第一百三十四條 承擔(dān)民事責(zé)任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨礙；（三）消除危險(xiǎn)；（四）返還財(cái)產(chǎn)；（五）恢復(fù)原狀；（六）修理、重作、更換；（七）賠償損失；”行使相應(yīng)的權(quán)利；但是在物業(yè)

16、服務(wù)過(guò)程中，業(yè)主往往怠于行使這些權(quán)利，而要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代位行使，或者要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)本應(yīng)該由侵權(quán)人承擔(dān)的義務(wù)。共有關(guān)系的糾紛應(yīng)該按照物權(quán)法“第七十二條 業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)， 占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。 第九十七條 處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外?！碧幚硎褂眠^(guò)程和管理過(guò)程中的糾紛。并按照物業(yè)管理?xiàng)l例“第五十五條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的

17、，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用?！碧幚砉灿胁糠值慕?jīng)營(yíng)收益中產(chǎn)生的糾紛。目前在共有部分的使用和收益問(wèn)題上，業(yè)主或者業(yè)主組織，很難形成共同的決定，而是怠于行使相應(yīng)的權(quán)利和履行管理義務(wù)，如果出現(xiàn)侵占或者違規(guī)使用，業(yè)主往往要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)管理者責(zé)任。而部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)，的確存在侵害業(yè)主的共有權(quán)益，將共有收益歸于自己所有的行為；而出現(xiàn)問(wèn)題后，將管理責(zé)任和修繕責(zé)任歸于業(yè)主或者業(yè)主組織。在管理過(guò)程中出現(xiàn)的糾紛主要是對(duì)區(qū)分所有的理解差異，按照物權(quán)法“第七十條 業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房

18、等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。 第七十二條 業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)?！币?yàn)槲餀?quán)、區(qū)分所有權(quán)等概念，在我國(guó)大陸出現(xiàn)的時(shí)間不長(zhǎng)，一般業(yè)主對(duì)其認(rèn)識(shí)和理解不足，甚至存在明顯的誤區(qū)。部分業(yè)主混淆了專有部分和共有部分的概念，既有將自己應(yīng)獨(dú)立管理和承擔(dān)責(zé)任的專有部分，視為物業(yè)服務(wù)的一部分，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)管理及服務(wù)的義務(wù)；也有將共有部分的共同管理權(quán)視為自己獨(dú)立的權(quán)利，甚至排斥或者拒絕物業(yè)服務(wù)，主要表現(xiàn)為以各種理由放棄共同管理權(quán)，而拒絕履行自己的共同管理義務(wù)，拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等。目前比較通行的說(shuō)法是：物

19、業(yè)服務(wù)是對(duì)房屋和設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場(chǎng)地的管理和對(duì)業(yè)主及其使用人的服務(wù)的過(guò)程。因此由于業(yè)主對(duì)房屋和設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場(chǎng)地的概念不清、具體狀態(tài)不了解，因此對(duì)于這部分的管理的必要性認(rèn)識(shí)不足，感知膚淺，認(rèn)同度低。而服務(wù)本身是需要感受的，也只有在感受中才能得出評(píng)價(jià)，因此由于目前業(yè)主的需求具有不一致性，感受的具有差異性，基本上是感受多少是多少，感受到好就是好；或者是只憑需要來(lái)判斷，需要什么，感受什么；因此很容易得出否定性的評(píng)價(jià)。根據(jù)中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法“第四條 經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者進(jìn)行交易，應(yīng)當(dāng)遵循自愿、平等、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則。第八條 消費(fèi)者享有知悉其購(gòu)買(mǎi)、使用的商品或者接受的服務(wù)的真

20、實(shí)情況的權(quán)利。第十三條 消費(fèi)者享有獲得有關(guān)消費(fèi)和消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)方面的知識(shí)的權(quán)利。消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)努力掌握所需商品或者服務(wù)的知識(shí)和使用技能，正確使用商品，提高自我保護(hù)意識(shí)。第十五條 消費(fèi)者享有對(duì)商品和服務(wù)以及保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益工作進(jìn)行監(jiān)督的權(quán)利。第三十一條 消費(fèi)者協(xié)會(huì)和其他消費(fèi)者組織是依法成立的對(duì)商品和服務(wù)進(jìn)行社會(huì)監(jiān)督的保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益的社會(huì)團(tuán)體?！毕M(fèi)者與物業(yè)服務(wù)企業(yè)首先應(yīng)該應(yīng)當(dāng)遵循自愿、平等、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則，其次作為消費(fèi)者的業(yè)主，應(yīng)該享有對(duì)于物業(yè)服務(wù)的知情權(quán)，同時(shí)也應(yīng)承擔(dān)應(yīng)當(dāng)努力掌握所需商品或者服務(wù)的知識(shí)和使用技能，正確使用商品，提高自我保護(hù)意識(shí)的義務(wù)。而消費(fèi)者、

21、消費(fèi)者協(xié)會(huì)和其他消費(fèi)者組織應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督。筆者認(rèn)為除物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)盡到告知義務(wù)外，消費(fèi)者更應(yīng)該主動(dòng)掌握相關(guān)知識(shí)，了解相關(guān)情況，以利于監(jiān)督和對(duì)物業(yè)服務(wù)做出評(píng)價(jià)。但是由于以上分析的原因，當(dāng)業(yè)主很難或者不能做出公正評(píng)價(jià)之時(shí)，應(yīng)當(dāng)引入消費(fèi)者協(xié)會(huì)和其他消費(fèi)者組織，對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行必要的、專業(yè)的、公正的監(jiān)督和合理的評(píng)價(jià)。結(jié)合目前我國(guó)物業(yè)服務(wù)的現(xiàn)實(shí)，建立、引入物業(yè)服務(wù)監(jiān)督、評(píng)價(jià)的中介機(jī)構(gòu)，顯得十分必要。三）酬金制和包干制的利弊分析物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法“第九條業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)

22、享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。第十一條實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。第十三條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。”酬金制和包干制均是我國(guó)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的合法形式。酬金制主要盛行

23、于我國(guó)大陸物業(yè)服務(wù)形成之初；包干制是目前我國(guó)大陸物業(yè)服務(wù)的主要收費(fèi)模式。酬金制和包干制各有利弊，均難以獨(dú)立解決物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中出現(xiàn)的收繳、使用和監(jiān)督問(wèn)題。酬金制和包干制具有相互結(jié)合，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的可能性。物業(yè)服務(wù)企業(yè)所得的酬金，可以按約定比例，即占預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金基數(shù)的比例提取，所謂基數(shù)，應(yīng)該是包括維修費(fèi)用、能耗費(fèi)用在內(nèi)的所有費(fèi)用。酬金也可按約定的數(shù)額提取，即固定酬金。但較為普遍的是可以按約定比例提取酬金。酬金制的運(yùn)作流程包括：制訂年度工作計(jì)劃；編制年度費(fèi)用預(yù)算；提交業(yè)主或者業(yè)主組織審核；實(shí)施執(zhí)行計(jì)劃、預(yù)算；公布費(fèi)用使用情況；年終決算、結(jié)算。酬金制對(duì)業(yè)主的有利之處是：增加了物業(yè)服務(wù)資金使用的透明度

24、，讓業(yè)主明明白白的消費(fèi)；從理論上講業(yè)主能夠自己作主消費(fèi)。酬金制對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有利之處是：如果歸集辦法得當(dāng)；可以免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)長(zhǎng)期糾纏于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難之痛；同時(shí)可以促使企業(yè)規(guī)范運(yùn)作、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)；再者能使企業(yè)減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。酬金制是國(guó)外物業(yè)管理通常采用的模式。主要是因?yàn)閲?guó)外物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化的徹底性，以及在國(guó)外廣泛存在信用支付形式和有效的監(jiān)督和評(píng)價(jià)機(jī)制。因?yàn)樵诔杲鹬七\(yùn)作過(guò)程中，每一個(gè)環(huán)節(jié)均有出現(xiàn)監(jiān)管失控的可能性。比如制定年度工作計(jì)劃和編制年度費(fèi)用預(yù)算，這項(xiàng)工作根據(jù)誰(shuí)的要求來(lái)做？誰(shuí)來(lái)做？提交業(yè)主或者業(yè)主組織審核，業(yè)主或者業(yè)主組織中，具備此項(xiàng)專業(yè)知識(shí)人數(shù)多少和專業(yè)知識(shí)程度如何？對(duì)物業(yè)服務(wù)必要支出了解多少？實(shí)

25、施執(zhí)行計(jì)劃、預(yù)算，如何籌集物業(yè)服務(wù)資金？實(shí)施過(guò)程誰(shuí)負(fù)責(zé)監(jiān)督？年終決算、結(jié)算，誰(shuí)來(lái)做？誰(shuí)來(lái)監(jiān)督？結(jié)余處理可以順延，但是不足部分誰(shuí)來(lái)墊支？用什么辦法進(jìn)行補(bǔ)充？等等都是問(wèn)題，而且可能是制約性的問(wèn)題。由于客觀上存在以上失控的可能性，加之國(guó)內(nèi)大陸業(yè)主對(duì)于最為切身利益以外的事情的關(guān)心程度還有待探討，從眾心里的普遍存在，以及市場(chǎng)機(jī)制中的契約精神還不是業(yè)主行為主導(dǎo)，同時(shí)缺少必要的、專業(yè)的評(píng)價(jià)機(jī)制和機(jī)構(gòu)；所以酬金制，在國(guó)內(nèi)物業(yè)管理中，沒(méi)有被廣泛采用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。包干制最大特點(diǎn)就是刪繁就簡(jiǎn)，表面上盈虧互不相干。從這

26、一點(diǎn)而言，對(duì)于更多關(guān)心切身利益的業(yè)主而言，對(duì)于基于想規(guī)避監(jiān)督的物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，其被接納的程度自然更高。但是，企業(yè)存在基礎(chǔ)就是盈利。雖然在全國(guó)范圍內(nèi)，普遍存在長(zhǎng)期虧損的物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍然繼續(xù)在從事物業(yè)服務(wù)行業(yè)。但這一點(diǎn)也不能否認(rèn)企業(yè)最終是需要盈利的，因?yàn)槠髽I(yè)組織的特征就是盈利組織。包干制下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)更多的采用量入為出。這樣在物業(yè)服務(wù)費(fèi)明顯不足以支付必要支出，又得不到必要的調(diào)整或補(bǔ)償?shù)那闆r下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將會(huì)減少物業(yè)維護(hù)的支出，減少服務(wù)人員的數(shù)量，減少物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目；或者降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。進(jìn)而導(dǎo)致業(yè)主的滿意度降低，不滿情緒增長(zhǎng)，物業(yè)管理糾紛增加。即便收取的物業(yè)服務(wù)足以支付物業(yè)服務(wù)的支出，但是僅憑

27、物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身的誠(chéng)信度，是不足以確保物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和質(zhì)量合符約定的；即便合符約定，甚至超過(guò)約定標(biāo)準(zhǔn)提供了相應(yīng)的服務(wù)和質(zhì)量，但是由于業(yè)主不知情，也有可能不能做出相適應(yīng)的評(píng)價(jià)；同樣會(huì)產(chǎn)生不信任，以至于形成糾紛。包干制下還存在定價(jià)機(jī)制反應(yīng)滯后的問(wèn)題，因?yàn)椴徽撌钦笇?dǎo)價(jià)還是按照合同約定的市場(chǎng)價(jià)，均存在與物業(yè)服務(wù)實(shí)際支出不同步的問(wèn)題。相對(duì)于政府指導(dǎo)價(jià)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法“第七條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布?！倍ㄆ诠迹厝挥幸粋€(gè)時(shí)間間隔，而且最短也不會(huì)少于一年?！皩?shí)

28、行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。”而物業(yè)服務(wù)合同，一般有效期均不少于一年，甚至更多的是三年以上。根據(jù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法“第十一條 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分： 1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；”等共9大成本組成。而管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)，在勞動(dòng)密集型的物業(yè)服務(wù)行業(yè)而言，占到了成本支出的50%以上，當(dāng)然還有“物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用”也會(huì)隨著物價(jià)指數(shù)變動(dòng)而變動(dòng)。綜合變動(dòng)率，每年均有可能超過(guò)10%。但是，大陸物業(yè)管理源自于香港，香港物業(yè)管理的酬金率為5%-15%，因此國(guó)內(nèi)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的

29、毛利率一般不超過(guò)10%。從分析中可以看出，如果一年前確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)如果適應(yīng)當(dāng)時(shí)的成本支出，那么到了第二年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自然會(huì)處于無(wú)盈利狀態(tài)，第三年開(kāi)始將會(huì)處于虧損狀態(tài)。這種情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得已采取量入為出，勢(shì)必會(huì)減少物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目或者降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，從而導(dǎo)致物業(yè)得不到合理而必要的維護(hù)，業(yè)主的滿意率下降，物業(yè)管理糾紛增加。另外包干制，普遍采取由物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由于前面章節(jié)所述原因，拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主大有人在，全國(guó)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)率平均不足85%；而物業(yè)管理糾紛卻持續(xù)增長(zhǎng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)花費(fèi)大量的人力物力，追討物業(yè)服務(wù)費(fèi)，真是本末倒置。筆者認(rèn)為：按照我們習(xí)慣的辯證

30、思維模式，可以考慮將酬金制和包干制的互為融合，規(guī)避或者拋棄其不利。因此筆者設(shè)想，在物業(yè)服務(wù)過(guò)程中，在物業(yè)服務(wù)資金歸集階段實(shí)行酬金制，而在物業(yè)服務(wù)實(shí)施階段實(shí)行包干制。既可以解決物業(yè)服務(wù)資金籌集本源性、時(shí)效性；同時(shí)能實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)使用的簡(jiǎn)潔性、責(zé)任明確性。具體辦法將在后續(xù)章節(jié)中詳敘。四）物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化的必要性和市場(chǎng)化不足的危害性市場(chǎng)化最根本的特征就是自由經(jīng)濟(jì)，最基本的原則就是意思自治。最基本的準(zhǔn)則就是公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最重要的就是主體資格。因?yàn)橄碛忻袷聶?quán)利和承擔(dān)民事責(zé)任，必須具有民事主體資格。世界各國(guó)、各地區(qū)的物業(yè)管理，很少有政府強(qiáng)制規(guī)定為必須，更少有政府規(guī)定為政府指導(dǎo)價(jià)、甚至政府定價(jià)

31、。但我們不得不承認(rèn)，在市場(chǎng)化的過(guò)程中，為了保護(hù)公眾利益，政府的強(qiáng)制性干預(yù)是必要的，英國(guó)、美國(guó)雖然做法不一，但是更多的是強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理者的責(zé)任機(jī)制。新加波更多的是政府的管理。香港采取的是業(yè)主自治、自行決定；政府通過(guò)交易等環(huán)節(jié)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)的支持。中國(guó)乃泱泱大國(guó)，雖然物業(yè)管理興起較晚，但是因?yàn)槿丝诒姸?，物業(yè)市場(chǎng)異常廣大；加之幾千年文化沉淀；中國(guó)的物業(yè)管理應(yīng)該有自己的獨(dú)特模式；而中國(guó)模式，必然會(huì)對(duì)世界物業(yè)管理產(chǎn)生足夠的影響。首先要解決的問(wèn)題是業(yè)主、業(yè)主組織、業(yè)主委員會(huì)的民事主體資格問(wèn)題。按照民法的定義，具有民事主體資格必須首先具有人格；這其中包括自然人和法人。而民事主體的權(quán)利既包括民事權(quán)利能力，也包括

32、民事行為行為能力。民事權(quán)利能力可以與生俱來(lái)，而民事行為能力卻需要依照法律規(guī)定。業(yè)主作為自然人，具有民事權(quán)利能力是不容質(zhì)疑的；而其民事行為能力，則需要按照民法規(guī)定，不過(guò)即便其行為能力可能受到限制，但是也可以通過(guò)其法定代表人或者監(jiān)護(hù)人得以實(shí)現(xiàn)。關(guān)鍵是業(yè)主組織和業(yè)主委員會(huì)的民事權(quán)利能力和民事行為能力問(wèn)題。我國(guó)民法基本上不承認(rèn)業(yè)主委員會(huì)的民事權(quán)利能力和行為能力。我國(guó)民法基本上承認(rèn)業(yè)主組織（業(yè)主大會(huì)）的民事權(quán)利和行為能力，但是這是基于合伙關(guān)系的基礎(chǔ)，簡(jiǎn)單說(shuō)，相當(dāng)于合伙企業(yè)法中的合伙關(guān)系而言的，因此也難以在法律中找到明確的規(guī)定，只能基于某種民法原理。這就是為什么，在物權(quán)法（草案）中，前幾稿均有業(yè)主委員會(huì)的

33、民事主體資格，而最終通過(guò)的物權(quán)法卻沒(méi)有承認(rèn)業(yè)主委員會(huì)的民法主體資格。因?yàn)樵诤匣镪P(guān)系中，基本上不承認(rèn)代表組織，而是承認(rèn)擔(dān)任執(zhí)事的合伙人的代表資格。如果業(yè)主委員會(huì)的委員，以其個(gè)體作為執(zhí)事的合伙人，其代表資格是應(yīng)該被承認(rèn)的，但是物業(yè)管理?xiàng)l例卻沒(méi)有這方面的明確規(guī)定。不過(guò)，物業(yè)管理?xiàng)l例“第三十五條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同?！眳s賦予了其代表業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利。筆者認(rèn)為：由于業(yè)主委員會(huì)不具備我國(guó)民法規(guī)定社團(tuán)法人的主體資格，尤其因?yàn)椴痪哂斜匾哪軌蜃晕抑涞馁Y金，在物業(yè)管理關(guān)系中，不應(yīng)該以業(yè)主組織的身份出現(xiàn)，而可以業(yè)主委員會(huì)中個(gè)體成員，以作為執(zhí)

34、事的合伙人身份出現(xiàn)，則可以承認(rèn)其代表資格，同時(shí)具有民事權(quán)利和行為能力。這一點(diǎn)，在物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化中，至關(guān)重要。因?yàn)樵谖飿I(yè)服務(wù)中，如果將一個(gè)享有民事權(quán)利，而不能承擔(dān)民事責(zé)任的業(yè)主委員會(huì)作為一個(gè)重要的主體，實(shí)際上是否認(rèn)了物業(yè)服務(wù)過(guò)程中的民事法律關(guān)系。授予業(yè)主委員會(huì)成員個(gè)體的執(zhí)事資格，否認(rèn)業(yè)主委員會(huì)的民事主體資格，利于權(quán)利和義務(wù)的統(tǒng)一。業(yè)主委員會(huì)成員，應(yīng)該以個(gè)體身份，對(duì)全體業(yè)主承擔(dān)責(zé)任。而其對(duì)外行為，應(yīng)該能夠代表全體業(yè)主，全體業(yè)主應(yīng)該對(duì)其選擇的執(zhí)事成員的行為，承擔(dān)責(zé)任。目前的情況是：法律要求業(yè)主承認(rèn)業(yè)主委員會(huì)的代表資格，而業(yè)主本身難以認(rèn)同其代表資格。業(yè)主委員會(huì)成員，對(duì)自己做出的行為，不承擔(dān)多于其他業(yè)主

35、的責(zé)任，致使權(quán)利濫用的可能性存在。市場(chǎng)化不徹底的因素就是業(yè)主不能做到“意思自治。以及公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用。”因?yàn)樵谇捌谖飿I(yè)管理階段，是由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位為業(yè)主選擇了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，制定了物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，約定了物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。在正常物業(yè)服務(wù)階段，業(yè)主委員會(huì)代表了業(yè)主，不能使業(yè)主意思得到充分表示。影響物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化的因素，還包括開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在前期物業(yè)服務(wù)過(guò)程中，無(wú)端的不公開(kāi)的贊助行為。致使前期物業(yè)服務(wù)階段，不能真實(shí)地體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)成本；使物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)值價(jià)相符，不僅隱藏了必要的支出，而且為開(kāi)發(fā)結(jié)束后的正常的物業(yè)服務(wù)階段，留下了很大的成本隱患。按照物業(yè)管理?xiàng)l例“第三條國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)

36、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。”但是，到目前為止，我國(guó)只有前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法，而對(duì)于更多更為重要的正常的物業(yè)服務(wù)階段的招投標(biāo)，沒(méi)有明確的管理辦法。通過(guò)招投標(biāo)選擇公共服務(wù)單位，是必要和必須的；但是不論是開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，還是業(yè)主委員會(huì)，大部分均不完全具備招投標(biāo)中的招標(biāo)單位所應(yīng)該具有的專業(yè)知識(shí)，而專業(yè)的能夠從事物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的機(jī)構(gòu)還不健全。以上因素會(huì)嚴(yán)重影響物業(yè)服務(wù)的市場(chǎng)化。沒(méi)有市場(chǎng)化，沒(méi)有公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，就難以實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。不論業(yè)主，還是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，均難以真正享受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的成果。筆者認(rèn)為：業(yè)主委員會(huì)成員，應(yīng)該以個(gè)體身份，對(duì)全體業(yè)主承擔(dān)責(zé)任。同時(shí)鼓勵(lì)和發(fā)展專業(yè)的物業(yè)

37、中介機(jī)構(gòu)，參與物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督和評(píng)價(jià)、物業(yè)承接查驗(yàn)，是目前我國(guó)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵因素。三、物業(yè)服務(wù)新模式經(jīng)過(guò)以上分析，結(jié)合我國(guó)物業(yè)服務(wù)的現(xiàn)狀，筆者提出以下物業(yè)服務(wù)模式：一）前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位提出，正常物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)由業(yè)主大會(huì)決定；二）不論是開(kāi)發(fā)建設(shè)單位還是業(yè)主大會(huì)，均應(yīng)該委托一家專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)。由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)選舉的業(yè)主委員會(huì)成員和專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)簽訂委托合同。三）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等要求，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者業(yè)主大會(huì)決定；而物業(yè)服務(wù)方案和預(yù)算由專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)制定，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者業(yè)主大會(huì)審定。四）物業(yè)服務(wù)資金根據(jù)審定后的物業(yè)服務(wù)方案和預(yù)算

38、決定繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；五）每戶業(yè)主在專業(yè)銀行開(kāi)具物業(yè)服務(wù)資金專用賬戶，并委托一家會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行管理。由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)選舉的業(yè)主委員會(huì)成員和專業(yè)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所簽訂委托合同。六）開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者業(yè)主大會(huì)委托同一專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)，初步選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)，供開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者業(yè)主大會(huì)決定。由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)選舉的業(yè)主委員會(huì)成員和選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同。七）物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法中，規(guī)定的九大成本。而支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用只包含1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； 3、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； 4、物業(yè)管

39、理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；5、辦公費(fèi)用； 6、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；7、物業(yè)企業(yè)的合理利潤(rùn)。而物業(yè)企業(yè)的合理利潤(rùn)，建議按照物業(yè)質(zhì)量要求，直接約定為每平方建筑面積多少錢(qián)，比如：0.1-0.3元/平方米·月。八）由專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施對(duì)物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督和評(píng)價(jià)；并且每月公示，同時(shí)聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)。在專業(yè)評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)中，采取專家負(fù)責(zé)制，參與考評(píng)的專家，直接對(duì)考評(píng)結(jié)果負(fù)責(zé)。九）根據(jù)考核結(jié)果和與合同約定的符合程度，決定每月實(shí)際支付的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)維修費(fèi)用，設(shè)施設(shè)備維修、運(yùn)行費(fèi)用，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用，經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用等，由專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)審查，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)審定

40、后，按實(shí)支付。十）開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者業(yè)主大會(huì)根據(jù)每月的服務(wù)考核結(jié)果，向會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具支付通知，由會(huì)計(jì)師事務(wù)所直接向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付每月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。十一）專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督和評(píng)價(jià)，并可以提出解聘建議；會(huì)計(jì)師事務(wù)所負(fù)責(zé)成本監(jiān)督、賬務(wù)處理并對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。十二）物業(yè)服務(wù)資金的結(jié)余，結(jié)轉(zhuǎn)下一年度。十三）業(yè)主委員會(huì)成員、或者部分業(yè)主聯(lián)名，可以通過(guò)支付令等方式，追討欠費(fèi)業(yè)主應(yīng)繳納的物業(yè)服務(wù)資金。四、物業(yè)服務(wù)新模式的具體運(yùn)作要件筆者設(shè)計(jì)的這種新的物業(yè)服務(wù)模式，需要解決關(guān)鍵問(wèn)題是認(rèn)識(shí)問(wèn)題和政府主管部門(mén)的支持力度。一）此模式雖然增加物業(yè)服務(wù)中介機(jī)構(gòu)和會(huì)計(jì)師事務(wù)所，但不會(huì)增加業(yè)主的實(shí)際物業(yè)服務(wù)資金

41、支出。二）此模式不會(huì)增大現(xiàn)有模式下積極繳費(fèi)業(yè)主的繳費(fèi)難度，反而能有利于向欠費(fèi)業(yè)主追討物業(yè)服務(wù)資金。三）此模式能真正厘清物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，使相關(guān)各方歸于原位。四）此模式需要借鑒和采用銀行信用支出模式，因此需要銀行的支持。五）此模式需要建立物業(yè)服務(wù)中介機(jī)構(gòu)，而這樣的機(jī)構(gòu)不同于現(xiàn)有的物業(yè)中介機(jī)構(gòu)和咨詢、顧問(wèn)機(jī)構(gòu)。六）此模式需要會(huì)計(jì)師事務(wù)所或者律師事務(wù)所參與物業(yè)服務(wù)資金的托管。七）此模式需要政府主管部門(mén)的認(rèn)可和相關(guān)政策的配套。八）此模式可以采取試點(diǎn)、推廣、逐步鋪開(kāi)的辦法，可以先在前期物業(yè)階段實(shí)施。一）不增加業(yè)主支出，但可以增強(qiáng)服務(wù)服務(wù)資金使用的透明度一個(gè)好的模式，一定不會(huì)增加其運(yùn)行成本；而應(yīng)該

42、讓在此模式下的各方均得到實(shí)際的好處。筆者設(shè)計(jì)此模式，首先不會(huì)增加運(yùn)行成本：增加了物業(yè)服務(wù)中介機(jī)構(gòu)和會(huì)計(jì)師事務(wù)所的參與，不會(huì)增加成本，為什么？因?yàn)?，目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)的會(huì)計(jì)制度，是可以建立代收代繳科目的；而這一科目的收入是不應(yīng)計(jì)入納稅營(yíng)業(yè)額的。但是如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取直接收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的辦法入賬，則應(yīng)全額計(jì)入納稅營(yíng)業(yè)額。同時(shí)本文要指出，這種做法不是偷稅漏稅，而是避免了重復(fù)計(jì)稅，使稅收更加合理合法。如物業(yè)運(yùn)行費(fèi)用中的共用水電費(fèi)、電梯及消防、電力設(shè)備維護(hù)費(fèi)和檢測(cè)費(fèi)等，本已計(jì)稅納稅；在物業(yè)服務(wù)過(guò)程中，這些費(fèi)用的支出，既不產(chǎn)生增值也不會(huì)發(fā)生流轉(zhuǎn)，因此不應(yīng)繳納增值稅或者營(yíng)業(yè)稅費(fèi)。而此部分成本在高層建筑中，約

43、占服務(wù)成本的30-40%；如按5.5%的平均營(yíng)業(yè)稅費(fèi)計(jì)算，大概約占營(yíng)業(yè)收入的2%左右。采用業(yè)主自行歸集物業(yè)服務(wù)資金，自行支付以上運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用，則可減少2%左右的支出；而此部分支出，用于支付物業(yè)服務(wù)中介機(jī)構(gòu)和會(huì)計(jì)師事務(wù)所服務(wù)費(fèi)用，是基本足夠的。由于物業(yè)服務(wù)中介機(jī)構(gòu)的專業(yè)服務(wù)和監(jiān)督，可以直接減少不必要的支出；同時(shí)在監(jiān)督過(guò)程中，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的實(shí)際服務(wù)采用100制考核，在合同中約定，按不符合月度考核的程度，扣減物業(yè)服務(wù)費(fèi)，如此既可以使監(jiān)督科學(xué)化，而且使物業(yè)服務(wù)支出更加透明化。會(huì)計(jì)師事務(wù)所的專業(yè)理財(cái)，即可增加物業(yè)服務(wù)資金的安全，同時(shí)可以監(jiān)督物業(yè)服務(wù)資金的使用，減少不必要的支出；既可以保護(hù)業(yè)主的利益，

44、同時(shí)也可以保護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益，增加物業(yè)服務(wù)支出的透明度。二）不會(huì)增加業(yè)主的繳納難度，但可以提高物業(yè)服務(wù)資金的歸集率相對(duì)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)而言，積極繳費(fèi)的業(yè)主的理由也許只有一個(gè)，就是履行義務(wù)；但是對(duì)于不繳費(fèi)的業(yè)主，理由會(huì)有千萬(wàn)個(gè)，目的只有一個(gè)，拒絕履行自己的義務(wù)。因此不論是采取現(xiàn)金支付，還是銀行信用支付，對(duì)于大部分積極繳費(fèi)的業(yè)主，應(yīng)該是一樣的，不會(huì)因?yàn)楦淖兞酥Ц妒侄?，而拒絕交費(fèi)。對(duì)于欠費(fèi)的業(yè)主，因?yàn)槿鄙俜e極有效的追討方法，加之由于物業(yè)服務(wù)的權(quán)利義務(wù)不能實(shí)現(xiàn)個(gè)案對(duì)應(yīng)性，也就是說(shuō)即便一個(gè)單元有1-2戶業(yè)主拒絕交費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)卻不能停止對(duì)他們的服務(wù)，不能中止設(shè)備運(yùn)行、也不能針對(duì)性停止秩序維護(hù)或者清潔保

45、潔服務(wù)，這就使這部分業(yè)主，相對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)所顧忌，這也是目前模式下，物業(yè)服務(wù)的最大難點(diǎn)。因?yàn)?，既不可以因?yàn)閷?duì)方不履行義務(wù)，而提出中止義務(wù)的抗辯；也不能完全依靠司法程序進(jìn)行追討，如果按目前全國(guó)各地物業(yè)服務(wù)欠費(fèi)個(gè)案數(shù)量計(jì)算，任何一個(gè)地方的法院，也很難完成所有的判決和執(zhí)行。如果采取最為簡(jiǎn)潔的支付令形式，但因?yàn)闃I(yè)主的抗辯，也會(huì)使支付令失去效力。然而于業(yè)主之間，因?yàn)楣灿泻凸餐芾矶a(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系的物業(yè)服務(wù)資金而言，其法律關(guān)系就變得十分清楚和簡(jiǎn)潔；只要其是業(yè)主，對(duì)于共同決定歸的集物業(yè)服務(wù)資金而言，業(yè)主是不可能提出拒絕交費(fèi)的抗辯理由的。也就是說(shuō)，萬(wàn)一出現(xiàn)由業(yè)主拒絕繳納物業(yè)服務(wù)資金，采取司法程序中的申

46、請(qǐng)支付令，即可實(shí)現(xiàn)追繳。這樣既可以節(jié)約司法成本，而且使物業(yè)服務(wù)資金的歸集，比收繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)更為簡(jiǎn)潔和便利。三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以專心做事，業(yè)主也更加易于監(jiān)督目前模式下，為了收繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)公司片面追求業(yè)主表面的滿意度；為了追討物業(yè)服務(wù)欠費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)花費(fèi)了大量的人力物力；為了拒交物業(yè)服務(wù)欠費(fèi)，部分業(yè)主挖空心思。物業(yè)服務(wù)費(fèi)本身已經(jīng)不僅僅是債權(quán)債務(wù)的含義，而成了小區(qū)不和諧，物業(yè)紛爭(zhēng)的焦點(diǎn)。部分業(yè)主，為了拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，將與物業(yè)服務(wù)有關(guān)無(wú)關(guān)的事項(xiàng)，通通歸咎于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)承受著不可承受之重。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為了追繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)，采取諸如停水停電等違法行為，侵害業(yè)主的合法權(quán)益。為了使業(yè)主滿意，物業(yè)服務(wù)注重于業(yè)主滿意率增加的服務(wù)，而忽視一些業(yè)主看不到的，但是對(duì)于業(yè)主、對(duì)于物業(yè)本身更為重要的服務(wù)項(xiàng)目。業(yè)主因?yàn)榍焚M(fèi)，得不償失！物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為了追討欠費(fèi)，無(wú)所不用其極！物業(yè)服務(wù)費(fèi)追討的訴訟的難度雖大，但是只要進(jìn)入了訴