第10章住房——消費支出規(guī)劃

1、1住房消費規(guī)劃工作流程住房消費規(guī)劃工作流程第一步 確定客戶購房意愿第二步 收集客戶信息（略） 第三步 分析客戶財務(wù)狀況（略） 第四步 協(xié)助客戶制定購房目標(biāo) 第五步 幫助客戶進行貸款規(guī)劃 第六步 購房計劃的實施（略）第七步 住房規(guī)劃的調(diào)整2第一步第一步 確定客戶購房意愿確定客戶購房意愿v適宜租房的人群：適宜租房的人群：1、剛剛踏入社會的年輕人、剛剛踏入社會的年輕人2、工作地點與生活范圍不固定者、工作地點與生活范圍不固定者3、儲蓄不多的家庭、儲蓄不多的家庭4、不急需買房且辨不清房價走勢者、不急需買房且辨不清房價走勢者購房還是租房？3第一步第一步 確定客戶購房意愿確定客戶購房意愿租房租房購房購房優(yōu)點

2、優(yōu)點負擔(dān)較輕，以同樣的付出擁有負擔(dān)較輕，以同樣的付出擁有較佳的居住品質(zhì)，靈活方便，較佳的居住品質(zhì)，靈活方便，自由性強，可有效節(jié)省部分交自由性強，可有效節(jié)省部分交通費用通費用房子有增值潛力，可滿足心理房子有增值潛力，可滿足心理層面歸屬感、安全感的需求層面歸屬感、安全感的需求缺點缺點看房東的臉色，較不穩(wěn)定，沒看房東的臉色，較不穩(wěn)定，沒有保障有保障負擔(dān)較重，房貸的壓力可能會負擔(dān)較重，房貸的壓力可能會讓生活的質(zhì)量大打折扣讓生活的質(zhì)量大打折扣所得所得自備款所衍生的收入自備款所衍生的收入增值潛力、稅收優(yōu)惠增值潛力、稅收優(yōu)惠付出付出每月的房租每月的房租自備款和所衍生的收入，購房自備款和所衍生的收入，購房相關(guān)

3、稅費相關(guān)稅費購房還是租房？4第一步第一步 確定客戶購房意愿確定客戶購房意愿1 1、年成本法：、年成本法： 購房成本購房成本= =首付款機會成本首付款機會成本+ +貸款利息貸款利息 租房成本租房成本= =房租房租2 2、凈現(xiàn)值法：、凈現(xiàn)值法： 購房現(xiàn)金流購房現(xiàn)金流= =處置房款現(xiàn)值處置房款現(xiàn)值- - （購房首付（購房首付+ +還貸款現(xiàn)值還貸款現(xiàn)值+ +貸款余額現(xiàn)值）貸款余額現(xiàn)值） 租房現(xiàn)金流租房現(xiàn)金流= =住房押金住房押金+ +房租現(xiàn)值房租現(xiàn)值購房還是租房？5第四步第四步 協(xié)助客戶制定購房目標(biāo)協(xié)助客戶制定購房目標(biāo)v確定購房面積需求的原則：確定購房面積需求的原則： 1 1、不必盲目求大、不必盲目求

4、大 2 2、無需一次到位、無需一次到位 3 3、量力而行、量力而行v較為合理的購房面積：較為合理的購房面積：購房面積需求家庭家庭面積（）面積（）說明說明單身客戶單身客戶3060客廳最好大一些客廳最好大一些青年夫婦青年夫婦60左右左右交通方便交通方便以節(jié)省成本以節(jié)省成本老年夫婦老年夫婦 1106第四步第四步 協(xié)助客戶制定購房目標(biāo)協(xié)助客戶制定購房目標(biāo)1、以儲蓄及交費能力估算負擔(dān)得起的房屋總價、以儲蓄及交費能力估算負擔(dān)得起的房屋總價 可負擔(dān)首付款可負擔(dān)首付款=目前凈資產(chǎn)在未來買房時的終值目前凈資產(chǎn)在未來買房時的終值+以目以目前年收入為年金在未來購房時的年金終值前年收入為年金在未來購房時的年金終值年收

5、入中可負擔(dān)首年收入中可負擔(dān)首付比例的上限；付比例的上限； 可負擔(dān)房貸可負擔(dān)房貸=以未來購房時年收入為年金的年金現(xiàn)值以未來購房時年收入為年金的年金現(xiàn)值年收入中可負擔(dān)貸款的比率上限；年收入中可負擔(dān)貸款的比率上限； 可負擔(dān)房屋總價可負擔(dān)房屋總價=可負擔(dān)首付款可負擔(dān)首付款+可負擔(dān)房貸；可負擔(dān)房貸； 可負擔(dān)房屋單價可負擔(dān)房屋單價=可負擔(dān)房屋總價可負擔(dān)房屋總價/需求平方米數(shù)。需求平方米數(shù)?？少彿课輧r格推導(dǎo)7第四步第四步 協(xié)助客戶制定購房目標(biāo)協(xié)助客戶制定購房目標(biāo) 例例2-12-1 王先生年收入王先生年收入1010萬元，預(yù)計收入每年增加萬元，預(yù)計收入每年增加3%3%，每年的，每年的儲蓄比例為儲蓄比例為40%4

6、0%。目前有存款。目前有存款2 2萬元，打算萬元，打算5 5年后買房，假設(shè)王年后買房，假設(shè)王先生的投資報酬率為先生的投資報酬率為10%10%，準(zhǔn)備房貸，準(zhǔn)備房貸2020年，假設(shè)房貸利率年，假設(shè)房貸利率6%6%。 首付部分首付部分=29=29（萬元）（萬元） 貸款部分貸款部分=56.8=56.8（萬元）（萬元） 可負擔(dān)房屋總價可負擔(dān)房屋總價=85.8=85.8（萬元）（萬元） 房屋貸款占總價的成數(shù)房屋貸款占總價的成數(shù)=56.8/85.8=66.2% =56.8/85.8=66.2% 若王先生計劃購買若王先生計劃購買100100平方米的房子，則平方米的房子，則 可負擔(dān)房屋單價可負擔(dān)房屋單價=858

7、000/100=8580=858000/100=8580（元（元/ /平方米）平方米）可購房屋價格推導(dǎo)8第四步第四步 協(xié)助客戶制定購房目標(biāo)協(xié)助客戶制定購房目標(biāo)2 2、按想購買的房屋價格來計算每月需要負擔(dān)的費用、按想購買的房屋價格來計算每月需要負擔(dān)的費用 欲購買的房屋總價欲購買的房屋總價= =房屋單價房屋單價需求面積；需求面積； 需要支付的首期費用需要支付的首期費用= = 欲購買的房屋總價欲購買的房屋總價（1-1-按揭貸款成數(shù)比例）；按揭貸款成數(shù)比例）； 需要支付的貸款部分需要支付的貸款部分= = 欲購買的房屋總價欲購買的房屋總價按揭貸款成數(shù)比例；按揭貸款成數(shù)比例； 每月攤還的貸款本息費用每月攤

8、還的貸款本息費用= =以月為單位的準(zhǔn)年金值。以月為單位的準(zhǔn)年金值?？少彿课輧r格推導(dǎo)9第四步第四步 協(xié)助客戶制定購房目標(biāo)協(xié)助客戶制定購房目標(biāo) 例例2-22-2張先生要購買張先生要購買100100平方米的房子，若房屋價格是平方米的房子，若房屋價格是3000300060006000元元/ /平方米。假設(shè)按平方米。假設(shè)按7 7成按揭，貸款期限成按揭，貸款期限2020年，貸款年，貸款利率利率6%6%，等額本息還款。，等額本息還款。 3030萬的房屋首付及貸款情況：萬的房屋首付及貸款情況： 需要支付的首期款需要支付的首期款=30=3030%=9 30%=9 （萬元）（萬元） 需要支付的貸款數(shù)額需要支付的貸

9、款數(shù)額=30=3070%=21 70%=21 （萬元）（萬元） 每月需要攤還的貸款本息費用每月需要攤還的貸款本息費用=1505=1505（元）（元） 6060萬的房屋首付及貸款情況：萬的房屋首付及貸款情況： 每月需要攤還的貸款本息費用每月需要攤還的貸款本息費用=3009=3009（元（元) )可購房屋價格推導(dǎo)10第四步第四步 協(xié)助客戶制定購房目標(biāo)協(xié)助客戶制定購房目標(biāo) 契稅：普通住宅按成交價的契稅：普通住宅按成交價的1.5%1.5%繳納，非普通住房按成繳納，非普通住房按成交價的交價的3%3%繳納。繳納。 評估費：各商業(yè)銀行有不同的規(guī)定。評估費：各商業(yè)銀行有不同的規(guī)定。 律師費：商業(yè)貸款按每單申請

10、貸款額律師費：商業(yè)貸款按每單申請貸款額33支付，每單最支付，每單最低額度為低額度為100100元，二手房貸款需要辦理公證，每件元，二手房貸款需要辦理公證，每件200200元；公積元；公積金貸款不需支付。金貸款不需支付。 保險費：商業(yè)貸款時需要加購房屋綜合險（現(xiàn)已變更為保險費：商業(yè)貸款時需要加購房屋綜合險（現(xiàn)已變更為借款人自愿購買）。借款人自愿購買）。 抵押登記費：按建筑面積每平方米抵押登記費：按建筑面積每平方米0.30.3元計算。元計算。 印花稅：按購銷額印花稅：按購銷額0.50.5貼花（暫免），產(chǎn)權(quán)證貼花貼花（暫免），產(chǎn)權(quán)證貼花5 5元。元。購房的稅費因素11第五步第五步 幫助客戶進行貸款規(guī)

11、劃幫助客戶進行貸款規(guī)劃商業(yè)貸款商業(yè)貸款個人住房公積金貸款個人住房公積金貸款項目項目年利率年利率項目項目年利率年利率六個月以內(nèi)（含六個月）六個月以內(nèi)（含六個月）5.85%5.85%五年以下五年以下（含五年）（含五年） 4.45%4.45%六個月至一年（含一年）六個月至一年（含一年） 6.31%6.31%一至三年（含三年）一至三年（含三年） 6.40%6.40%三至五年（含五年）三至五年（含五年） 6.65%6.65%五年以上五年以上 6.80%6.80%五年以上五年以上 4.90%4.90%現(xiàn)行貸款利率表（2011年4月6日）12第五步第五步 幫助客戶進行貸款規(guī)劃幫助客戶進行貸款規(guī)劃1 1、個人

12、住房公積金貸款、個人住房公積金貸款 特點：特點：v貸款期限一般比商業(yè)貸款短，最長不超過貸款期限一般比商業(yè)貸款短，最長不超過3030年，且不得超過年，且不得超過貸款人法定退休年齡，（男職工貸款人法定退休年齡，（男職工6060周歲，女職工周歲，女職工5555周歲）周歲）v利率較低，利率較低，4.45%4.45%4.90%4.90%；v貸款對象有特殊要求，連續(xù)足額繳存住房公積金半年以上；貸款對象有特殊要求，連續(xù)足額繳存住房公積金半年以上；v基本上沒有年齡上限制；基本上沒有年齡上限制；v貸款額度一般低于商業(yè)銀行住房貸款額度（開封市貸款額度一般低于商業(yè)銀行住房貸款額度（開封市3030萬）；萬）；v貸款額

13、度不超過購房合同金額的貸款額度不超過購房合同金額的70%70%，且有最高限額，如夫妻，且有最高限額，如夫妻雙方公積金聯(lián)合不超過雙方公積金聯(lián)合不超過4040萬。萬。v二套房貸利率上浮同期貸款利率二套房貸利率上浮同期貸款利率10%，執(zhí)行基準(zhǔn)利率的，執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍；倍；首付款比例為首付款比例為50%；貸款方式的選擇13第五步第五步 幫助客戶進行貸款規(guī)劃幫助客戶進行貸款規(guī)劃 例例2-32-3一位公積金制度的客戶，打算購買一套一位公積金制度的客戶，打算購買一套5050萬元的自住萬元的自住普通住房，擬申請貸款。假定目前客戶本人名下住房公積金本普通住房，擬申請貸款。假定目前客戶本人名下住房公積金本息

14、余額為息余額為60006000元，上個月公積金匯儲額是元，上個月公積金匯儲額是150150元（假定工資增元（假定工資增長率為長率為0 0），本人離退休還有），本人離退休還有3030年。年?？蛻艨衫U存公積金總額客戶可繳存公積金總額=6000+150=6000+150121230=630=6萬元萬元 假定該客戶還有其他假定該客戶還有其他3 3名家庭成員，可繳存公積金總額為名家庭成員，可繳存公積金總額為1212萬元。該客戶的可申請的住房公積金貸款額度為三個條件萬元。該客戶的可申請的住房公積金貸款額度為三個條件（公積金繳存總額、房價（公積金繳存總額、房價70%70%、最高貸款額度）中最低者，即、最高貸

15、款額度）中最低者，即1010萬元。萬元。貸款方式的選擇14第五步第五步 幫助客戶進行貸款規(guī)劃幫助客戶進行貸款規(guī)劃2 2、個人住房商業(yè)性貸款（按揭貸款）、個人住房商業(yè)性貸款（按揭貸款）條件：條件：v有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入；有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入；v有合法有效的購房合同；有合法有效的購房合同；v自籌自籌30%30%以上的房款；以上的房款；v能向銀行提供有效的抵押、質(zhì)押或保證擔(dān)保；能向銀行提供有效的抵押、質(zhì)押或保證擔(dān)保；v一般最高不超過一般最高不超過100100萬元；萬元；v貸款期限一般不超過貸款期限一般不超過3030年。年。貸款方式的選擇15第五步第五步 幫助客戶進行貸款規(guī)劃幫助客戶進行貸款規(guī)劃3 3、個人住

16、房組合貸款、個人住房組合貸款v凡符合個人住房商業(yè)性貸款條件的借款人同時繳存?zhèn)€人住房凡符合個人住房商業(yè)性貸款條件的借款人同時繳存?zhèn)€人住房公積金，在申請個人住房公積金貸款的同時，還可向銀行申請公積金，在申請個人住房公積金貸款的同時，還可向銀行申請個人住房商業(yè)貸款，構(gòu)成組合貸款；個人住房商業(yè)貸款，構(gòu)成組合貸款；v總貸款的金額不超過所購房屋價款的總貸款的金額不超過所購房屋價款的70%70%；v分別按各自的利率計算利息；分別按各自的利率計算利息；v申請組合貸款的借款人必須是同一人；申請組合貸款的借款人必須是同一人；v貸款期限必須一致。貸款期限必須一致。貸款方式的選擇16第五步第五步 幫助客戶進行貸款規(guī)劃

17、幫助客戶進行貸款規(guī)劃常用還款方法：常用還款方法：1 1、等額本息還款法、等額本息還款法2 2、等額本金還款法、等額本金還款法3 3、等額遞增還款法、等額遞增還款法4 4、等額遞減還款法、等額遞減還款法還款方式和金額17第五步第五步 幫助客戶進行貸款規(guī)劃幫助客戶進行貸款規(guī)劃1 1、等額本息還款法、等額本息還款法v含義：在貸款期限內(nèi)每月以相等的還款額足額償還貸款本金含義：在貸款期限內(nèi)每月以相等的還款額足額償還貸款本金和利息。和利息。v適用人群：收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的家庭，如教師、公務(wù)員等。適用人群：收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的家庭，如教師、公務(wù)員等。v優(yōu)點：操作簡單，等額支付月供方便還款人財務(wù)安排。優(yōu)點：操作簡

18、單，等額支付月供方便還款人財務(wù)安排。還款方式和金額利息本金18第五步第五步 幫助客戶進行貸款規(guī)劃幫助客戶進行貸款規(guī)劃等額本息還貸法111月月利利率率）（月月利利率率）（月月利利率率貸貸款款本本金金每每月月還還款款額額還還款款期期數(shù)數(shù)還還款款期期數(shù)數(shù)+ + += =還款方式和金額19第五步第五步 幫助客戶進行貸款規(guī)劃幫助客戶進行貸款規(guī)劃2 2、等額本金還款法、等額本金還款法v含義：在貸款期限內(nèi)按月償還貸款本金和利息，其中每月所含義：在貸款期限內(nèi)按月償還貸款本金和利息，其中每月所還本金相等。還本金相等。v適用人群：目前收入較高，但預(yù)計將來收入會減少的人群，適用人群：目前收入較高，但預(yù)計將來收入會減

19、少的人群，或希望在還款初期歸還較大款項來減少利息支出的借款人?；蛳Ｍ谶€款初期歸還較大款項來減少利息支出的借款人。v優(yōu)點：每月還款額逐漸減少，利息負擔(dān)逐漸減輕。優(yōu)點：每月還款額逐漸減少，利息負擔(dān)逐漸減輕。還款方式和金額利息本金20第五步第五步 幫助客戶進行貸款規(guī)劃幫助客戶進行貸款規(guī)劃v公式：公式：每月還款額每月還款額 Rn = p + p 12N-(n-1) I / 12 還款總額還款總額 Sn = np + np 12N-(n-1)/2 I / 12其中：其中：p=P/12N為每月還款本金額；為每月還款本金額；I為年利率為年利率 等額本金還款法月利率月利率累計已還本金）累計已還本金）（貸款本

20、金（貸款本金還款期數(shù)還款期數(shù)貸款本金貸款本金每月還款額每月還款額+ += =還款方式和金額21第五步第五步 幫助客戶進行貸款規(guī)劃幫助客戶進行貸款規(guī)劃3 3、等額遞增還款法、等額遞增還款法v含義：把還款期限劃分為若干時間段，每個時間段內(nèi)還款額含義：把還款期限劃分為若干時間段，每個時間段內(nèi)還款額相同，下一個時間段的還款額按一個固定金額遞增。相同，下一個時間段的還款額按一個固定金額遞增。v適用人群：目前收入一般，但未來收入會逐漸增加的人群，適用人群：目前收入一般，但未來收入會逐漸增加的人群，如畢業(yè)不久的學(xué)生、收入不高的年輕人等。如畢業(yè)不久的學(xué)生、收入不高的年輕人等。還款方式和金額22第五步第五步 幫

21、助客戶進行貸款規(guī)劃幫助客戶進行貸款規(guī)劃v4 4、等額遞減還款法、等額遞減還款法v含義：把還款期限劃分為若干時間段，每個時間段內(nèi)月還款含義：把還款期限劃分為若干時間段，每個時間段內(nèi)月還款額相同，下一個時間段的還款額按一個固定金額遞減。額相同，下一個時間段的還款額按一個固定金額遞減。v適用人群：目前還款能力強，但預(yù)期收入將減少的人群，如適用人群：目前還款能力強，但預(yù)期收入將減少的人群，如中年人或未婚的白領(lǐng)人士。中年人或未婚的白領(lǐng)人士。還款方式和金額23第七步第七步 住房規(guī)劃的調(diào)整住房規(guī)劃的調(diào)整1 1、客戶收入可能增加（包括：年終獎金津貼的發(fā)放、職位提、客戶收入可能增加（包括：年終獎金津貼的發(fā)放、職

22、位提升加薪引致提前還款）升加薪引致提前還款）2 2、利率可能調(diào)整（加息后可能引發(fā)提前還款）、利率可能調(diào)整（加息后可能引發(fā)提前還款）3 3、家庭可能出現(xiàn)大額預(yù)料外支出（可能引發(fā)延期還款）、家庭可能出現(xiàn)大額預(yù)料外支出（可能引發(fā)延期還款）對住房規(guī)劃及時調(diào)整的必要性24第七步第七步 住房規(guī)劃的調(diào)整住房規(guī)劃的調(diào)整1 1、提前還貸發(fā)生的三種情況、提前還貸發(fā)生的三種情況（1 1）借款人在貸款時對自身的償還能力估計不足；）借款人在貸款時對自身的償還能力估計不足；（2 2）借款人調(diào)整投資組合而提前償還貸款；）借款人調(diào)整投資組合而提前償還貸款； （3 3）借款人在貸款一段時間后收入增加，財務(wù)狀況改善，有）借款人在

23、貸款一段時間后收入增加，財務(wù)狀況改善，有能力提前還貸。能力提前還貸。注意：如果客戶的投資收益高于貸款支付利息，則提前還貸存注意：如果客戶的投資收益高于貸款支付利息，則提前還貸存在一定的機會成本。在一定的機會成本。提前還貸25第七步第七步 住房規(guī)劃的調(diào)整住房規(guī)劃的調(diào)整2 2、提前還貸的方法、提前還貸的方法（1 1）全部提前還款，剩余的貸款一次性還清；）全部提前還款，剩余的貸款一次性還清；（2 2）部分提前還款，保持每月還款額不變，將還款期限縮短）部分提前還款，保持每月還款額不變，將還款期限縮短（節(jié)省利息較多）；（節(jié)省利息較多）； （3 3）部分提前還款，每月還款額減少，保持還款期限不變）部分提前

24、還款，每月還款額減少，保持還款期限不變（減小月供負擔(dān)，但節(jié)省程度低于第二種）；（減小月供負擔(dān)，但節(jié)省程度低于第二種）； （4 4）部分提前還款，每月還款額減少，同時將還款期限縮短）部分提前還款，每月還款額減少，同時將還款期限縮短（需要客戶確定每月擬定還款額，以進一步確定剩余還款期數(shù)，（需要客戶確定每月擬定還款額，以進一步確定剩余還款期數(shù)，節(jié)省利息的金額不明確節(jié)省利息的金額不明確不常使用）。不常使用）。提前還貸26第七步第七步 住房規(guī)劃的調(diào)整住房規(guī)劃的調(diào)整 例例2-42-4張先生向銀行貸了張先生向銀行貸了4040萬元，貸款萬元，貸款1010年（年（120120期），采用期），采用等額本息還款法，

25、假設(shè)貸款利率為等額本息還款法，假設(shè)貸款利率為6%6%。目前，已經(jīng)還款。目前，已經(jīng)還款2020期，期，張先生由于發(fā)放年終獎張先生由于發(fā)放年終獎1010萬元，準(zhǔn)備提前還貸，如果張先生想萬元，準(zhǔn)備提前還貸，如果張先生想盡量節(jié)省房屋貸款利息，應(yīng)該采取哪種提前還款方式？提前還盡量節(jié)省房屋貸款利息，應(yīng)該采取哪種提前還款方式？提前還款能節(jié)省多少利息？款能節(jié)省多少利息？如期還款，應(yīng)支付利息如期還款，應(yīng)支付利息4440.82120-400000=132898元元還款還款20期，已經(jīng)支付利息期，已經(jīng)支付利息37610.18元元還款還款20期，尚欠本金期，尚欠本金348793.78元元提前還款提前還款10萬，則尚欠

26、本金萬，則尚欠本金248793.78元元提前還貸27第七步第七步 住房規(guī)劃的調(diào)整住房規(guī)劃的調(diào)整月供不變，還款期限縮短方式月供不變，還款期限縮短方式每月仍然還款每月仍然還款4440.82元，剩余還款期限縮短為元，剩余還款期限縮短為65.9期期提前還款后支付利息：提前還款后支付利息：4440.8265.9-248793.78=43856.26元元節(jié)省利息：節(jié)省利息：132898（37610.18+43856.26）=51432元元還款期限不變，減少月供還款期限不變，減少月供剩余還款期限仍為剩余還款期限仍為100期，每月還款減少為期，每月還款減少為3167.63元元提前還款后支付利息：提前還款后支付

27、利息：3167.63 100-248793.78=67696.22元元節(jié)省利息：節(jié)省利息：132898（37610.18+67696.22）=27318.6元元月供減少，還款期限同時縮短月供減少，還款期限同時縮短若張先生設(shè)定每月還款若張先生設(shè)定每月還款3500元，則剩余還款期限縮短至元，則剩余還款期限縮短至88期期提前還款后支付利息：提前還款后支付利息：350088-248793.78=59206.22元元節(jié)省利息：節(jié)省利息：132898（37610.18+59206.22）=36081.6元元提前還貸28第七步第七步 住房規(guī)劃的調(diào)整住房規(guī)劃的調(diào)整1 1、借款人應(yīng)提前、借款人應(yīng)提前2020個工

28、作日向銀行提交申請和相關(guān)證明。個工作日向銀行提交申請和相關(guān)證明。 2 2、延長貸款條件：、延長貸款條件： 一是貸款期限尚未到期；一是貸款期限尚未到期； 二是先清償應(yīng)付的本金、利息及違約金。二是先清償應(yīng)付的本金、利息及違約金。3 3、借款人申請延期只限一次。、借款人申請延期只限一次。4 4、原借款期限與延長期限之和最長不得超過、原借款期限與延長期限之和最長不得超過3030年。年。延期還貸29第七步第七步 住房規(guī)劃的調(diào)整住房規(guī)劃的調(diào)整1 1、貸款期限在、貸款期限在1 1年以內(nèi)（含年以內(nèi)（含1 1年）的，遇法定利率調(diào)整，不調(diào)年）的，遇法定利率調(diào)整，不調(diào)整貸款利率，繼續(xù)執(zhí)行合同利率。整貸款利率，繼續(xù)執(zhí)

29、行合同利率。2 2、貸款期限在、貸款期限在1 1年以上的，遇法定利率調(diào)整，于次年年以上的，遇法定利率調(diào)整，于次年1 1月月1 1日開日開始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率。始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率。3 3、簽訂借款合同后與銀行發(fā)放貸款期間，如遇法定貸款利率、簽訂借款合同后與銀行發(fā)放貸款期間，如遇法定貸款利率調(diào)整時，貸款賬戶開立時執(zhí)行最新貸款利率。調(diào)整時，貸款賬戶開立時執(zhí)行最新貸款利率。利率變化的影響30住房規(guī)劃仿真測試題住房規(guī)劃仿真測試題資料：劉先生，某外企員工。資料：劉先生，某外企員工。20052005年年9 9月，劉先生在某高檔小區(qū)購買了一處月，劉先生在某高檔小區(qū)購買了一處住宅，房屋總價

30、住宅，房屋總價120120萬元，貸款萬元，貸款7070萬元。劉先生聽說等額本金法下還款利息萬元。劉先生聽說等額本金法下還款利息較少，遂決定按照等額本金方式還款，貸款期限較少，遂決定按照等額本金方式還款，貸款期限1515年，按月還款，貸款利年，按月還款，貸款利率為固定利率率為固定利率6.84%6.84%。根據(jù)資料回答下列問題。根據(jù)資料回答下列問題。 1、劉先生每個月所還的本金約為（、劉先生每個月所還的本金約為（ ）。）。 A）3,889元元 B）6,229元元 C）289元元 D）422元元 2、劉先生第一個月所還利息約為（、劉先生第一個月所還利息約為（ ）。）。 A）3,690元元 B）3,7

31、90元元 C）3,890元元 D）3,990元元 3、劉先生第二個月所還的利息約為（、劉先生第二個月所還的利息約為（ ）。）。 A）3,690元元 B）3,790元元 C）3,968元元 D）7,857元元 ADC31住房規(guī)劃仿真測試題住房規(guī)劃仿真測試題4 4、劉先生第一年所還利息之和約為（、劉先生第一年所還利息之和約為（ ）。）。 A A）26,41726,417元元 B B）36,41736,417元元 C C）46,41646,416元元 D D）56,41756,417元元 5 5、劉先生如果按照這種方法將所有款項還清，則所還利息總額約為、劉先生如果按照這種方法將所有款項還清，則所還利

32、息總額約為（ ）。）。 A A）361,095361,095元元 B B）461,095461,095元元 C C）561,095561,095元元 D D）661,095661,095元元 6 6、劉先生把等額本金還款法與等額本息還款法進行了比較，若他采用等額、劉先生把等額本金還款法與等額本息還款法進行了比較，若他采用等額本息法來償還貸款，每月需要償還貸款約為（本息法來償還貸款，每月需要償還貸款約為（ ）。）。 A A）3,8893,889元元 B B）6,2296,229元元 C C）289289元元 D D）422422元元 7 7、若劉先生用等額本息的方法將所有款項還清，共需償還約（、若劉先生用等額本息的方法將所有款項還清，共需償還約（ ）利息。）利息。 A A）361,095361,095元元 B B）421,282421,282元元 C C）561,095561,095元元 D D）661,095661,095元元ACBB32汽車消費規(guī)劃