[論文]“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置小區(qū)物業(yè)管理：現(xiàn)狀、問題與對策——基于杭州市的調(diào)查與思考

1、“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置小區(qū)物業(yè)管理：現(xiàn)狀、問題與對策基于杭州市的調(diào)查與思考近幾年來，隨著工業(yè)化和城市化的快速推進，“撤村建居”和城中村改造步伐的加快，以安置當(dāng)?shù)亍稗r(nóng)轉(zhuǎn)非”居民為主的拆遷安置小 區(qū)（以下簡稱“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置小區(qū)）的數(shù)量和規(guī)模呈快速增加的 態(tài)勢。與城市商品住宅小區(qū)相比，由于“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置小區(qū)在住 房性質(zhì)和住房取得、居民構(gòu)成和生活方式等方面具有一定的特殊性， 導(dǎo)致小區(qū)物業(yè)管理體制、運作機制和管理水平等方面也存在著一些突 出問題，已成為社區(qū)管理的難點和盲點。建立健全“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安 置小區(qū)物業(yè)管理體制和長效管理機制，切實提高物業(yè)管理水平，不僅 關(guān)系到拆遷安置群眾居住生活品質(zhì)的改善，

2、而且關(guān)系到城市化發(fā)展質(zhì) 量、城市文明程度和社會穩(wěn)定。從更高層面和戰(zhàn)略意義上講，規(guī)范“農(nóng) 轉(zhuǎn)非”居民安置小區(qū)物業(yè)管理，是在小區(qū)硬環(huán)境實現(xiàn)從郊區(qū)村落向城 市住宅小區(qū)轉(zhuǎn)型的同時，推進居民思維和生活方式從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)變 的重要環(huán)節(jié)，是真正形成城市成熟社區(qū)和城市文明居民的重要標(biāo)志。 在深入調(diào)查杭州市主城區(qū)“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置小區(qū)物業(yè)管理情況的基 礎(chǔ)上，本文對安置小區(qū)物業(yè)管理存在的問題和原因進行了剖析，并著重從完善體制、機制和政策的角度，提出加強安置小區(qū)物業(yè)管理的思 路和建議。杭州市“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀1 “農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置房的特點“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民拆遷安置房，是指在城市建設(shè)和發(fā)展過程中，由市、區(qū)

3、兩級政府在國有土地上建設(shè)，享受政府優(yōu)惠政策，用于安置被拆遷“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民的專項用房，是杭州市保障性住房體系的重要組成部分，也是加快城市化進程、推進“城中村”改造、加快大項目建設(shè)、破解“征地拆遷難”、維護社會穩(wěn)定、提高城市文明程度的重要載體。杭州市的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置小區(qū)有以下主要特點。一是建設(shè)數(shù)量大。隨著工業(yè)化和城市化的快速推進， “農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置房建成面積迅速增加。自 1998 年啟動撤村建居和城中村改造工作以來，杭州市已有 207個村列入撤村建居改革試點 （不包括蕭山區(qū)和余杭區(qū)） ，其中 58個村已基本完成整體改造， 45個村已列入整治提升計劃，其余 104 個村正在通過城中村改造全面實

4、施農(nóng)村住房改造建設(shè)。截至2009年底，杭州市已累計開工“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民拆遷安置房 1728萬平方米、累計竣工 933 萬平方米，安置入住面積達630萬平方米。今后幾年，還將以每年300 萬平方米的開工數(shù)量增加。二是建造質(zhì)量高。“農(nóng)轉(zhuǎn)非” 居民拆遷安置房目前以多層住宅為主， 近年來又加大了小高層、高層的比重，安置房的結(jié)構(gòu)、設(shè)施配套和小區(qū)環(huán)境已不亞于商品房小區(qū)。特別是杭州市把“代建制”作為提升“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置房建造質(zhì)量的重要抓手，積極選擇綠城、坤和、中國聯(lián)合等信譽好、社會責(zé)任感強的企業(yè)參與拆遷安置房建設(shè)，多個小區(qū)榮獲“西湖杯”等優(yōu)質(zhì)工程獎項。三是地段位置好。 “農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置公寓大多在城市新建成

5、區(qū)或原有的“城中村”區(qū)域，目前僅杭州市主城區(qū)（包括之江國家旅游度假區(qū)）就有 63個“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民拆遷安置小區(qū)投入使用，其中江干區(qū) 19個、上城區(qū)6個、下城區(qū) 6個、拱墅區(qū) 12 個、西湖區(qū) 16個、之江國家旅游度假區(qū) 4個小區(qū)。這些投入使用的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民拆遷安置小區(qū)絕大部分是一個村整體拆遷、整體安置，也有部分小區(qū)是兩個以上村的居民安置在一起，如江干區(qū)錢江苑小區(qū)等。四是出租比例高。由于“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置公寓基本上按人均50平方米標(biāo)準(zhǔn)安置（獨生子女按兩人標(biāo)準(zhǔn)計算安置面積），并實行50平方米、 80平方米、 120平方米、 150平方米的標(biāo)準(zhǔn)戶型配售，三口之家就可按優(yōu)惠價格分到 2-3套房，除一套

6、自住外，其余大多用于出租，因此“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民拆遷安置小區(qū)出租房比例高也是區(qū)別于其它住宅小區(qū)的一大特點，也在一定程度上給物業(yè)管理增加了復(fù)雜性。2“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置小區(qū)物業(yè)管理模式現(xiàn)狀目前，杭州市主城區(qū)已投入使用的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置小區(qū)主要有兩種管理模式， 采取專業(yè)化物業(yè)管理模式的占小區(qū)總數(shù)的 59%， 采取社區(qū)管理模式的占41%。專業(yè)化物業(yè)管理模式，即“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置小區(qū)所在社區(qū)成立或聘請有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理， 如拱墅區(qū)都市水鄉(xiāng)陸家圩、 下城區(qū)漾河公寓等。 采用此種模式的優(yōu)點是管理職責(zé)明確， 物業(yè)服務(wù)項目覆蓋面廣， 并且有具體的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)加以規(guī)范。社區(qū)管理模式，又具體分兩種，一是主要由原

7、村委會或村級集體經(jīng)濟合作組織成立物業(yè)管理機構(gòu)， 組織居民進行自治管理， 二是由社秩序維護等工作人員負(fù)責(zé)小區(qū)日常管理，如西湖區(qū)益樂農(nóng)居、 江干區(qū)三新家園等。采用此種模式的優(yōu)點是由于原村委會或集體經(jīng)濟合作組織對小區(qū)居民情況熟悉，執(zhí)行力、溝通力強，能較好地落實包括物業(yè)管理在內(nèi)的社會管理事務(wù)。3 “農(nóng)轉(zhuǎn)非” 居民安置小區(qū)物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)狀從實際調(diào)查看，相對于商品房，目前“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置小區(qū)物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)普遍較低。 實行專業(yè)化物業(yè)管理的， 收費標(biāo)準(zhǔn)最高為每月1.6元/平方米（西湖區(qū)匯豐公寓），最低的西湖區(qū)秀月家園、同仁家園、 三壩雅苑等小區(qū)為 0.4 元/平方米，其它大多數(shù)小區(qū)為0.51元/平方米

8、。實行社區(qū)管理的，收費標(biāo)準(zhǔn)最高的為每月1.42 元/平方米（江干區(qū)蠶桑西苑） ， 最低的為 0.1 元/平方米 （之江度假區(qū)象山農(nóng)居） ，其它大多數(shù)小區(qū)收費標(biāo)準(zhǔn)為0.20.5元/平方米 （見圖 1） 。從“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置小區(qū)物業(yè)管理費收取方式看，主要是向“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民直接收取和集體經(jīng)濟組織代繳兩種形式。另外，還有區(qū)建管中心或開發(fā)單位預(yù)繳、區(qū)財政全額補貼等方式。其中，向“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民直接收取的小區(qū)有29個，占總數(shù)的46%；由集體經(jīng)濟組織代繳的小區(qū)有15個，占總數(shù)的 24%；區(qū)建管中心或開發(fā)單位預(yù)繳的有拱墅區(qū)的 4 個小區(qū)；濱江區(qū)的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民拆遷安置小區(qū)實行區(qū)財政全額補貼（見圖2）。4“農(nóng)轉(zhuǎn)

9、非”居民安置小區(qū)住戶對物業(yè)管理滿意度現(xiàn)狀從調(diào)查情況來看，“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民對物業(yè)管理的總體滿意度70.79。在不同物管模式中，實行社區(qū)管理的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置小區(qū)物業(yè)管理滿意度為 82.57； 實行專業(yè)化物業(yè)管理的滿意率較低，其中由社區(qū)自己成立物業(yè)公司和外聘物業(yè)公司進行管理的滿意率分別為72.14、65.36（見圖3）。在分項指標(biāo)評價中，“生活垃圾處理及時性”滿意率最高，達80.88%；“車輛道路管理服務(wù)”滿意率最低，只有58.57%；“安全保衛(wèi)”滿意率也偏低，只有65.10%?！稗r(nóng)轉(zhuǎn)非” 居民安置小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及原因目前，杭州市“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置小區(qū)物業(yè)管理存在三個突出問題： 一是部分小

10、區(qū)物管費用收繳難。 直接向居民收取物業(yè)管理費的小區(qū)平均收繳率只有59.6%； 由村集體經(jīng)濟組織代繳或區(qū)建管中心撥付物管費的小區(qū)， 雖然收繳率基本實現(xiàn)了 100%的， 但后續(xù)隱患也較多，特別是部分小區(qū)是由村集體經(jīng)濟組織或區(qū)建管中心承諾撥付1-3 年物管費、 期限滿后轉(zhuǎn)由居民個人承擔(dān)， 屆時物管費收繳難狀況將集中暴露。同時，多村集中安置的小區(qū)由于各村資金補貼不同，也存在收繳不平衡現(xiàn)象。二是小區(qū)綜合管理難。 “農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置小區(qū)內(nèi)私人廢舊物品長期堆放樓道、小區(qū)綠地成為“菜地”、違章裝修、裝修建筑垃圾隨意傾倒、擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和功能對外出租、破墻開店、倚門設(shè)攤等違規(guī)情況較多， 并帶有群體性特征， 增

11、加了小區(qū)物業(yè)管理難度。三是物業(yè)管理整體水平不高。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)項目、服務(wù) 內(nèi)容的量化標(biāo)準(zhǔn)和費用收支出情況不夠透明公開， 日常服務(wù)粗放， 管理水平和服務(wù)質(zhì)量不高， 居民滿意度差； 一些小區(qū)還局限于垃圾清運、停車管理等基本物管項目，離有物管“八個有”目標(biāo)還有較大差距。通過調(diào)查分析，造成杭州市“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置小區(qū)物業(yè)管理存在突出問題，既有政策和體制機制等客觀因素，也有居民、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)、相關(guān)職能部門等主體的主觀因素。1 物業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)因素。從住房和小區(qū)環(huán)境的硬件角度講， “農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置小區(qū)已與商品房小區(qū)沒有多大區(qū)別；但“農(nóng)轉(zhuǎn)非” 居民拆遷安置小區(qū)的性質(zhì)畢竟還是一個較為特殊類型

12、， 既不同于普通新建住宅小區(qū)又有別于老舊住宅小區(qū)， 既不同于普通商品房又有別于普通的經(jīng)濟適用房。目前，除西湖區(qū)外，各區(qū)都沒有出臺專門針對“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置小區(qū)物業(yè)管理的政策規(guī)范，缺乏對安置小區(qū)物業(yè)管理的指導(dǎo)和規(guī)范， 而商品房住宅小區(qū)物業(yè)管理法律法規(guī)適用于“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置小區(qū)還有一個過程。另外，一些小區(qū)后續(xù)物業(yè)管理費收繳政策不明確、 宣傳力度不夠， 也是造成物業(yè)費收繳率低的原因之一。2小區(qū)綜合管理體制因素。市、區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)四級管理體制還有待健全， 特別是區(qū)級物業(yè)管理協(xié)調(diào)機制和轉(zhuǎn)制社區(qū)對物管指導(dǎo)機制還有待完善。部分城區(qū)“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置小區(qū)的建設(shè)與管理銜接不夠到位，存在“重小區(qū)建設(shè)、輕

13、小區(qū)管理”現(xiàn)象，一些分期開發(fā)周期較長的小區(qū)入住率不高、 物業(yè)管理難度大， 以及由于大市 政配套尚不完善、物業(yè)管理配套用房租金收益不高的相對偏遠(yuǎn)小區(qū)，在交付使用初期缺乏對物業(yè)管理的協(xié)調(diào)和落實。 部分小區(qū)住戶涉及多個行政村，存在分?jǐn)偙壤_定難和利益協(xié)調(diào)難問題。3社區(qū)管理責(zé)任因素。大部分“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置小區(qū)所在社區(qū)居委會由原先村委會轉(zhuǎn)變而來， “領(lǐng)導(dǎo)者” 的角色定位、 “家長式”的管理方式較為普遍，“服務(wù)者”的角色定位、“公益性”的現(xiàn)代管理理念尚未完全形成。同時，目前杭州市尚無“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置小區(qū)物業(yè)管理費補貼的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)惠政策， 由于經(jīng)濟發(fā)展水平差異， 區(qū)與區(qū)之間、小區(qū)與小區(qū)之間對“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民

14、安置房物業(yè)管理費的補貼情況不一致，也造成部分小區(qū)住戶對收取物業(yè)管理費的抵制。4居民觀念和素質(zhì)因素。“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置小區(qū)住戶“花錢買服務(wù)” 的觀念尚未普及， 由于農(nóng)居拆遷、 集中居住的被動性， 使“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民抱有“不是我們要住，是政府要我們住”的想法，從而將物業(yè)管理也視作政府行為， 要求政府包攬一切。 據(jù)杭州市城中村改造辦公室與浙工大聯(lián)合調(diào)查反映， 33%的受調(diào)查 “農(nóng)轉(zhuǎn)非” 居民選擇 “不應(yīng)繳納物業(yè)管理費”。同時， “農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置小區(qū)住戶的現(xiàn)代文明意識有待提高， 這些住戶從村民轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用瘢?從住獨門獨院到住公寓樓房，身份和環(huán)境改變了，舊有的生活習(xí)慣卻沒有改變，種菜養(yǎng)雞、門前屋后堆放

15、雜物的習(xí)慣一時難以糾正。5物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量因素。大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅滿足于提供基本物業(yè)服務(wù)項目，沒有對“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置小區(qū)住戶的服務(wù)需求作深入分析， 缺乏根據(jù)安置小區(qū)的特點開展全方位、 多層次社會化服務(wù)的意識。同時，目前安置小區(qū)的物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)普遍較低，不少高層、小高層公寓物管費收費標(biāo)準(zhǔn)不到商品房物管費的二分之一， 低于物業(yè)管理正常成本價， 導(dǎo)致部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)降低物業(yè)管理水平，物業(yè)管理水平降低又導(dǎo)致物管費更難收繳，形成了惡性循環(huán)。改善 “農(nóng)轉(zhuǎn)非” 居民安置小區(qū)物業(yè)管理的思路和建議從郊區(qū)村落到城市社區(qū)是深刻的社會轉(zhuǎn)型。 失地后農(nóng)民領(lǐng)到城市戶口，住進新建的小區(qū)，跨入城市的門檻以后，及時健

16、全安置社區(qū)物業(yè)管理體制和綜合協(xié)調(diào)管理機制， 改進社區(qū)管理工作思路、 方法手段和運行機制， 既是為他們創(chuàng)造良好的生活環(huán)境的迫切要求， 也是給予他們廣泛社會認(rèn)同和更多人文關(guān)懷的重要體現(xiàn)。隨著“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置小區(qū)規(guī)模的擴大， 將安置小區(qū)逐步納入城市住宅小區(qū)規(guī)范物業(yè)管理的時機已經(jīng)成熟。從對杭州市實際調(diào)查看， “農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置小區(qū)物業(yè)管理改善的重點也在建章立制、建立健全長效機制上。因此，加強“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置小區(qū)物業(yè)管理，必須以便民、利民、為民、安民為主旨，順應(yīng)“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民提高生活品質(zhì)的新要求，完善物業(yè)管理體制，規(guī)范物業(yè)管理機制，優(yōu)化物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，提升“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置小區(qū)物業(yè)管理水平，做到有物管

17、用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設(shè)施維保、有綠化養(yǎng)護、有道路保養(yǎng)、有維修服務(wù)“八個有”，打造環(huán)境美、設(shè)施全、服務(wù)優(yōu)、管理好的新型“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置小區(qū)。1 建立健全物業(yè)管理體制。改進“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置小區(qū)物業(yè)管理，首先應(yīng)當(dāng)完善管理體制，明確市、區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)在“農(nóng)轉(zhuǎn)非” 居民安置小區(qū)物業(yè)管理中的責(zé)任。 一是建立小區(qū)綜合管理和物業(yè)管理協(xié)調(diào)制度。按照“條塊結(jié)合、以塊為主、屬地管理、多方協(xié)同”原則，建立市、區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）三級管理制度，強化“農(nóng)轉(zhuǎn)非” 居民安置小區(qū)屬地化管理責(zé)任和相關(guān)職能部門協(xié)同配合責(zé)任。 市級層面應(yīng)加強對全市“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置小區(qū)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)，研究制定相關(guān)

18、配套政策， 協(xié)調(diào)解決重大問題。 各區(qū)政府負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)“農(nóng)轉(zhuǎn)非” 居民安置小區(qū)物業(yè)管理改善工作， 可根據(jù)各區(qū)實際確定區(qū)建設(shè)房管部門或建管中心作為物業(yè)管理主管部門，落實指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、管理、規(guī)范等職能。相關(guān)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應(yīng)將“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置小區(qū)物業(yè)管理作為社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容， 落實專人管理。 二是強化社區(qū)基層組織的管理職責(zé)。 社區(qū)黨組織、 居委會和原村集體經(jīng)濟合作組織應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮綜合協(xié)調(diào)優(yōu)勢，把物業(yè)管理納入社區(qū)公共管理服務(wù)范疇，由社區(qū)公共服務(wù)工作站實行日常歸口管理。同時，根據(jù)“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置小區(qū)實際， 適時組織和引導(dǎo)小區(qū)業(yè)主做好業(yè)主大會、 業(yè)主委員會組建和換屆改選等工作， 并加強對業(yè)主大會、 業(yè)主委

19、員會日常工作的指導(dǎo)監(jiān)督。 “農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置小區(qū)業(yè)主由單個經(jīng)濟合作社股民組 成的，其業(yè)主委員會的職權(quán)可由經(jīng)濟合作社董事會經(jīng)股民（代表）大會授權(quán)后行使；由多個經(jīng)濟合作社和非股民業(yè)主組成的，可根據(jù)“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置小區(qū)規(guī)模，適時對安置社區(qū)進行合并，成立一個或若干個新社區(qū)，并成立業(yè)主委員會，以便于加強統(tǒng)一管理。三是健全物業(yè)糾紛化解機制。各區(qū)和街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應(yīng)建立物業(yè)管理投訴受理制度和物業(yè)糾紛調(diào)解機制， 形成多方聯(lián)動的投訴糾紛快速處理機制， 確保物業(yè)糾紛及時有效得到處理。 社區(qū)居委會應(yīng)成立物業(yè)投訴糾紛基層協(xié)調(diào)小組，充分發(fā)揮原有的村調(diào)解組織作用，協(xié)調(diào)處理業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系， 減少投訴糾紛

20、的發(fā)生。 四是加強物業(yè)服務(wù)行業(yè)管理和監(jiān)督。 市、 區(qū)兩級主管部門應(yīng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信檔案定期公示制度， 規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)有序進入和退出機制。2規(guī)范物業(yè)管理模式和內(nèi)容。按照“因地制宜”和尊重居民意愿的原則，通過“以民主促民生”的辦法，確定具體的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置小區(qū)是實行專業(yè)化物業(yè)管理模式， 還是實行社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理模式。實行專業(yè)化物業(yè)管理的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置小區(qū)，可由社區(qū)成立專業(yè)物業(yè)公司進行管理， 也可由業(yè)主委員會通過業(yè)主大會選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理。 實行社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的小區(qū)， 可由社區(qū)公共服務(wù)工作站分別聘請保潔、秩序維護等工作人員負(fù)責(zé)小區(qū)日常管理， 或統(tǒng)一委托一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管

21、理， 并由社區(qū)公共服務(wù)工作站向住戶收取一定的服務(wù)成本費； 也可由村委會或村級集體經(jīng)濟合作組織成立物業(yè)管理機構(gòu)， 按照社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的要求和標(biāo)準(zhǔn)， 組織居民進行自治管理。同時， 要規(guī)范物管內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，特別是社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理實施主體應(yīng)根據(jù)進一步提高公共區(qū)域保潔、安全秩序維護、停車秩序維護、共用設(shè)施維保、公共綠化養(yǎng)護、小區(qū)內(nèi)道路保養(yǎng)、房屋共用部位維修管理等服務(wù)水平， 實現(xiàn) “八個有” 目標(biāo)。3明確物業(yè)管理費收繳辦法。按照“誰受益、誰付費”和“建管銜接” 的原則， 確定 “農(nóng)轉(zhuǎn)非” 居民安置小區(qū)物業(yè)管理費收繳機制。“農(nóng)轉(zhuǎn)非” 居民安置小區(qū)物業(yè)管理費的收繳可采取由原村集體經(jīng)濟合作組織將物業(yè)管理費計入成本， 或有盈利后先交費再分紅等辦法， 統(tǒng)一繳付物業(yè)管理費。 對村集體經(jīng)濟薄弱，