關(guān)于花都區(qū)商業(yè)的調(diào)查研究報(bào)告

1、花都商業(yè)調(diào)查研究報(bào)告前言：本項(xiàng)目地處花都區(qū)中心區(qū)域，位于秀全大道與建設(shè)路交匯處。開 業(yè)已兩年，但三樓依然沒有經(jīng)營，現(xiàn)考慮到項(xiàng)目整體贏利模式及開發(fā) 商長期利潤的因素，針對(duì)三樓的經(jīng)營模式及業(yè)態(tài)定位做本次市場(chǎng)調(diào) 查。由于項(xiàng)目本身的特殊性，給項(xiàng)目整體經(jīng)營管理和三樓的開發(fā)與市 場(chǎng)定位造成一定的難度，如果市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，將直接影響項(xiàng)目的銷 售和后期的經(jīng)營管理。為此，凌峻機(jī)構(gòu)組成了專業(yè)的項(xiàng)目小組對(duì)花都商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行了系統(tǒng)深 入的市場(chǎng)調(diào)查研究工作。并與開發(fā)商工作人員及投資者、經(jīng)營者進(jìn)行 溝通，以了解當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)市場(chǎng)環(huán)境、發(fā)展趨勢(shì)及消費(fèi)者消費(fèi)傾向、消 費(fèi)能力。本次調(diào)查主要容：一、 花都宏觀環(huán)境概況二、區(qū)域商業(yè)概況3

2、、 本項(xiàng)目概況4、 項(xiàng)目SWOT 分析5、 結(jié)論及建議附件：酒店調(diào)查報(bào)告第一部分：總 論一、適用圍：本次調(diào)查具有時(shí)間性，若進(jìn)行多次的跟蹤調(diào)查研究分析將得到更全面、系統(tǒng)、動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)情況資料，本調(diào)查結(jié)論只適用于花都地區(qū)。二、調(diào)查背景金鑼灣購物中心地處花都建設(shè)路與秀全路的交匯處，是花都區(qū)域核心商圈位置。 該區(qū)域是花都區(qū)商業(yè)最集中的街道， 是花都商業(yè)的縮影和精華，是一種多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體，具有城市商業(yè)中心和現(xiàn)代購物中心的雙重功能。 然而， 金鑼灣購物中心因其建設(shè)規(guī)劃以及經(jīng)營模式的特殊性， 導(dǎo)致部分產(chǎn)權(quán)單位在經(jīng)營發(fā)展過程中受到了多方面的限制。如何實(shí)現(xiàn)金鑼灣購物中心運(yùn)營利益最大化，建立最佳

3、運(yùn)營管理模式， 尋找金鑼灣購物中心三樓產(chǎn)業(yè)的最佳經(jīng)營業(yè)態(tài)成為目前經(jīng)營管理金鑼灣購物中心的重點(diǎn)。在此背景下我們對(duì)花都商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行了專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查和研究。 以期通過市場(chǎng)調(diào)查和研究為金鑼灣購物中心三樓產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)定位尋找依據(jù)， 為以后收回金城購物中心后如何發(fā)揮整體項(xiàng)目的最大利益形成理論基礎(chǔ)，力求為項(xiàng)目尋求最佳業(yè)態(tài)組合和市場(chǎng)定位提供依據(jù)。三、調(diào)研說明1 、調(diào)查設(shè)計(jì)本次調(diào)查的對(duì)象是現(xiàn)有事實(shí)和業(yè)已形成的商業(yè)形態(tài), 因此本次調(diào)查通過對(duì)上述事實(shí)進(jìn)行描述性調(diào)研， 實(shí)施探索性的研究。 力圖通過對(duì)現(xiàn)有事實(shí)和必然發(fā)生的事物進(jìn)行調(diào)查， 建立在對(duì)相關(guān)的事實(shí)進(jìn)行收集和描述的基礎(chǔ)上， 對(duì)未來的發(fā)展作科學(xué)的判斷。 本次調(diào)研的總

4、體思路設(shè)計(jì)為：通過了解花都區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，消費(fèi)環(huán)境情況，項(xiàng)目所在商圈區(qū)域業(yè)態(tài)分析等因素的調(diào)查分析提出三樓物業(yè)的經(jīng)營發(fā)展建議。2 、樣本選取根據(jù)花都區(qū)的商業(yè)特點(diǎn)及其發(fā)展?fàn)顩r選取了秀全路商業(yè)街和建設(shè)路商業(yè)街以及廣百百貨、 金城廣場(chǎng)作為主要調(diào)查對(duì)象。 秀全路和建設(shè)路在地理位置上地處花都的中心， 經(jīng)過多年的發(fā)展商業(yè)街已經(jīng)自然成為了花都的購物、娛樂、休閑、文化中心，具有顯著的代表性；廣百百貨是目前該區(qū)域檔次較高， 是近年來由廣百百貨經(jīng)營管理的的新興商業(yè)中心，集購物、娛樂、休閑、觀光與一體的多功能的現(xiàn)代商業(yè)中心， 代表著未來商業(yè)中心的發(fā)展方向， 是與金鑼灣形成強(qiáng)烈對(duì)比的業(yè)態(tài)主體，對(duì)其進(jìn)行調(diào)查研究對(duì)本項(xiàng)目

5、的發(fā)展具有重要的參考意義；金城廣場(chǎng)在地段上以及經(jīng)營業(yè)態(tài)上均與本項(xiàng)目非常接近， 對(duì)其研究是發(fā)展三樓物業(yè)與之形成互補(bǔ)和錯(cuò)位的前提依據(jù)。 通過對(duì)上述街區(qū)和購物中心的調(diào)查研究可以為發(fā)展經(jīng)營本項(xiàng)目提供參考。3 、資料采集方法1 ）運(yùn)用觀察法，組織觀察小組在目標(biāo)區(qū)域觀察、收集各調(diào)查主體的相關(guān)資料2 ）假以顧客或投資者的身份，通過與店員或業(yè)主以及物業(yè)管理人員的交談收集相關(guān)資料。3 ）查閱有關(guān)該商業(yè)中心的宣傳資料和專業(yè)報(bào)刊4）走訪相關(guān)工商、稅務(wù)管理部門、物業(yè)部門、投資開發(fā)商等，了解各主要商業(yè)中心和商業(yè)街區(qū)的經(jīng)營情況。4、實(shí)地工作由 3 名專業(yè)人員 , 組成調(diào)查小組進(jìn)行調(diào)查與數(shù)據(jù)收集工作。第二部分：花都宏觀環(huán)境

6、概況一、城市概況花都位于北大門，是南北交通要道，素稱“省城之屏障，南北粵之咽喉” 。東連從化，南靠，西鄰三水，西南連南海，北接，毗鄰港澳。花都區(qū)總面積968 平方公里 , 下轄新華、花山、花東、赤坭、炭步、獅嶺、北興、芙蓉、梯面、花僑、雅瑤十一個(gè)鎮(zhèn)?？?cè)丝?72 萬?；ǘ际莾S鄉(xiāng)，有華僑、海外華人和港澳同胞近30 萬人。二、花都宏觀經(jīng)濟(jì)1、綜合實(shí)力顯著增長，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈良好勢(shì)頭。名稱2003年產(chǎn)值增長率國民生產(chǎn)總值229.28億元14.13%固定資產(chǎn)投資52.11億元9.07%稅收總額，增長41.97億元（含海關(guān)關(guān)稅 14.11億元）43.78%外貿(mào)出口3.87億美元14.2%地方財(cái)政收入10

7、.52億元58.1%城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額131.08億元19.78%職工年平均工資17836 元18.21%農(nóng)民年人均純收入6560 元3.06%由以上數(shù)據(jù)顯示，2003年花都整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，經(jīng)濟(jì)總量躍 居全市第四位，增幅名列全市第一。其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)到 131.08億元，增長達(dá)19.78% ,對(duì)整個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)的刺激起到良好推 動(dòng)作用。2、工業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，帶動(dòng)作用更加明顯。全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值突破 500億元，達(dá)到509.2億元，增長24.16% , 工業(yè)增加值134.88億元，增長19.4%。規(guī)模以上企業(yè)完成工業(yè)總 產(chǎn)值376.3億元，占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的 73.9% 。工業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增

8、長的 貢獻(xiàn)率達(dá)78.83% ,拉動(dòng)全區(qū)經(jīng)濟(jì)增長11.14個(gè)百分點(diǎn)，已經(jīng)成為全 區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勁“引擎”。3、支柱產(chǎn)業(yè)不斷壯大，聚集力進(jìn)一步增強(qiáng)。汽車、皮革皮具、 金銀首飾三大支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為壯大全區(qū)經(jīng) 濟(jì)總量、增加出口、帶動(dòng)群眾致富的龍頭。 2003 年東風(fēng)汽車乘用車公司在花都區(qū)正式成立， 全年生產(chǎn)汽車66134 輛， 實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 114.82億元， 占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的 22.55% ， 皮革皮具業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值45 億元。金銀首飾加工業(yè)增長強(qiáng)勁，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值2.7 億元，同比增長430% 。4、第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長，城鄉(xiāng)居民收入不斷提高。餐飲、 旅業(yè)、 娛樂業(yè)穩(wěn)中有升， 汽車、 住房、 通信產(chǎn)品銷售不

9、斷攀高，拉動(dòng)消費(fèi)升溫。全區(qū)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額68.14 億元，增長12.5% 。5 、招商引資取得新突破，經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁明顯增強(qiáng)。A、新項(xiàng)目大幅增加。全區(qū)新批企業(yè)897個(gè)，投資總額47.13億元，增長分別為 21.22% 和 27.78% 。B 、 利用外資繼續(xù)高速增長。 全區(qū)新批外資項(xiàng)目 107 個(gè)， 增長 59.7% ；合同利用外資2.78 億美元，增長30.96% ；實(shí)際利用外資2.02 億美元，增長66.8% ，增長率全市第一。C、大項(xiàng)目增多。引進(jìn)投資額超500萬美元的項(xiàng)目11個(gè)，比上年增加 4 個(gè)；世界 500 強(qiáng)企業(yè)已有7 家落戶花都，實(shí)現(xiàn)了新的突破。D 、行業(yè)招商、園區(qū)招商成效

10、顯著。 引進(jìn)汽車零部件企業(yè) 42 家，總投資超過 20 億元，其中投資額超千萬美元的已達(dá)5 家，汽車產(chǎn)業(yè)基地引進(jìn)項(xiàng)目 32 個(gè)。皮革皮具行業(yè)引進(jìn)企業(yè)48 家。金銀首飾企業(yè)從無到有，短短兩年時(shí)間累計(jì)引進(jìn)50 家。E 、對(duì)招商取得成效，民營經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展。新發(fā)展個(gè)體工商戶 4293戶，新增注冊(cè)資金9277 萬元，累計(jì)個(gè)體工商戶達(dá)到 17866 戶，注冊(cè)資金達(dá)到 2.6 億元；新發(fā)展私營企業(yè)738 家，新增注冊(cè)資金3.96億元，全區(qū)私營企業(yè)已發(fā)展到 2423 戶，注冊(cè)資金22.49 億元，分別增長 30% 和 50% 。6、城市面貌進(jìn)一步改觀，宜居宜商環(huán)境更加優(yōu)越。加快推進(jìn)重大工程和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，

11、 以完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和實(shí)施民心工程為重點(diǎn)，完成了一批市政道路的改造，鏡湖大道、風(fēng)神大道已建成通車， 梯面鎮(zhèn)至西坑村的道路擴(kuò)建改造工程按時(shí)完成， 鳳凰中路、鳳凰南路、雅瑤中路的建設(shè)工程和打通“斷頭路”的工作正抓緊推進(jìn)，迎賓大道改造工程已經(jīng)啟動(dòng)。完成了田美河的整治工程。建成花果山公園免費(fèi)向市民開放，并在市城市景觀工程考評(píng)中獲得第三名。 行政村村村通水、 通有線電視工程順利完成。 市容面貌明顯改善。三、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)興旺，商品流通秩序良好。2003 年全區(qū)社會(huì)商品零售總額 68.14 億元， 同比增長 12.5% ，商品銷售總額87.02 億元，增長7.11% ，其中批發(fā)額40.78 億元，零售貿(mào)易總額4

12、6.24 億元。全區(qū)獲省級(jí)立項(xiàng)的技改和創(chuàng)新項(xiàng)目 7 個(gè)，市級(jí)立項(xiàng)的技改和創(chuàng)新項(xiàng)目 13 個(gè)，其中 4 個(gè)項(xiàng)目已獲市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政貼息和補(bǔ)助共422 萬元， 獲進(jìn)口先進(jìn)設(shè)備減免關(guān)稅技改項(xiàng)目 6 個(gè)， 共減免關(guān)稅1035萬元； 獲省批準(zhǔn)的資源綜合利用項(xiàng)目 4 個(gè)， 獲準(zhǔn)減免企業(yè)所得稅和增值稅每年達(dá)300 萬元。四、小結(jié)1 、整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增長，對(duì)商業(yè)貿(mào)易起到拉升作用。2003 年花都國民生產(chǎn)總值達(dá)229 億元，增長率達(dá)14% ，整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)對(duì)商業(yè)貿(mào)易起到一定拉力， 商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展在此基礎(chǔ)上將持續(xù)升溫。2 、招商引資成績顯著，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。從 2003 年全區(qū)招商引資看，在各方面都取得良好成

13、績。其中世界500 強(qiáng)企業(yè)有 7 家落戶花都，將對(duì)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到極大刺激作用，可見，花都經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁強(qiáng)大。3 、人均收入逐年增加，消費(fèi)水平水漲船高。2003 年職工年收入達(dá)17836 元，農(nóng)民收入達(dá)6560 元。隨著人均收入的增長，人們消費(fèi)水平也水漲船高，給商業(yè)發(fā)展注入活力。4、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)興旺，零售貿(mào)易業(yè)發(fā)展持續(xù)升溫。從調(diào)查發(fā)現(xiàn)，花都商業(yè)發(fā)展供需兩旺，各商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營狀況良好。2003 年全社會(huì)商品零售總額68 億元，商品銷售總額87 億元，商品銷售都在呈穩(wěn)步增長勢(shì)頭，零售貿(mào)易業(yè)發(fā)展持續(xù)升溫。第三部分：區(qū)域商業(yè)概況一、區(qū)域圍以秀全大道與建設(shè)路交匯處為中心， 輻射周邊 1 公里為花都區(qū)商業(yè)中心區(qū)域

14、，也是本項(xiàng)目所在區(qū)域。二、區(qū)域環(huán)境概況1 、人口結(jié)構(gòu)秀全大道和建設(shè)路地處花都區(qū)中心區(qū)域，周邊聚集了政府機(jī)構(gòu)、國營企事業(yè)單位、學(xué)校、各企業(yè)單位、外來打工者等各層次的人群。他們需求各異，從而促使了該區(qū)域業(yè)態(tài)的錯(cuò)位發(fā)展。2、業(yè)態(tài)構(gòu)成調(diào)查數(shù)據(jù)顯示秀全大道和建設(shè)路上總共有209家經(jīng)營商鋪，其中秀全大道119家；建設(shè)路90家。主要業(yè)態(tài)是服裝占總數(shù)的22% , 其次是通訊服務(wù)為14%。購物項(xiàng)目約占80%其他消費(fèi)項(xiàng)目為21%。 （見下列圖表）業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)表合計(jì)商業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)成秀全大道建設(shè)路北側(cè)南側(cè)西側(cè)東側(cè)服裝7692547通訊服務(wù)11162029醫(yī)藥31116美容美發(fā)455014鞋帽015511珠寶07018飲食51

15、5213體育用品1170119大型百貨10001酒店旅業(yè)11215金融證券20226旅游文化/娛樂32117其他81691043小計(jì)46734149209花都核心冏圈業(yè)態(tài)分布圖服裝22%通訊服務(wù)14%酒店旅，2%目4% 5%其他21%旅游文化/ 樂 3%金融證券 3%大型百貨1%體育用品飲食9%6% 服裝 通訊服務(wù) 醫(yī)藥 美容美發(fā) 鞋帽 珠寶 飲食 體育用品 大型百貨 酒店旅業(yè) 金融證券 旅游文化娛樂 其他醫(yī)藥 彳美痙 7%3、租金狀況秀全大道和建設(shè)路租金狀況名稱東段中段西段秀全大道130 元/月/M 2150 元/月/M 2120 元/月/M 2名稱北段中段南段建設(shè)路90元/月/M 2150

16、 元/月/M 280元/月/M 2調(diào)查發(fā)現(xiàn)在秀全大道與建設(shè)路交匯處臨街商鋪?zhàn)饨鹱罡哌_(dá)到150元每平方米每月，沿東西延伸逐漸走低。秀全大道東至新世紀(jì)大酒店和 體育館段商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格開始回高達(dá) 130元每平方米每月。分析認(rèn)為這主要受體育館前廣場(chǎng)和劇院的人流聚集作用影響。 秀全大道近臨北 站和花都客運(yùn)站路段臨街商鋪價(jià)格也有走高的趨勢(shì)， 分析認(rèn)為是受到 北站也客運(yùn)站的客運(yùn)人流影響：建設(shè)路兩側(cè)臨街商鋪的租金價(jià)格相對(duì)秀全大道來說表現(xiàn)得比較 均勻。沿南北方向延伸租金價(jià)格逐步遞減，沒有較大的起伏變化，月租在120元/平方米每月徘徊，南北兩端商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格較低，在 80元/平方米每月左右4、交通狀況名稱類別途經(jīng)站點(diǎn)

17、建設(shè)路城市主干道連通廣花路與芙蓉鎮(zhèn)秀全大道城市干道連通花城路與火車站1路公交白蜻塘一金城廣場(chǎng)一火車站2路公交客運(yùn)站一金城廣場(chǎng)一赤昵總站3路公交客運(yùn)站-金城廣場(chǎng)一獅嶺車站4路公交東停車場(chǎng)一金城廣場(chǎng)一花山兩龍6路公交汽車總站-金城廣場(chǎng)一人民公園8路公交火車站-金城廣場(chǎng)一東鏡總站9路公交購物中心金城廣場(chǎng)一九塘總站10路公交大陵新村-金城廣場(chǎng)一雅寶新城16路公交松園里-金城廣場(chǎng)一推廣墟由上表可見，本項(xiàng)目的交通網(wǎng)絡(luò)極其發(fā)達(dá)，多路公交車經(jīng)過本項(xiàng)目可直達(dá)全區(qū)每個(gè)地方。火車北站和花都客運(yùn)站離本項(xiàng)目只有一站車程， 可直達(dá)省各區(qū)縣，項(xiàng)目交通優(yōu)勢(shì)極其明顯。三、區(qū)域商業(yè)發(fā)展特點(diǎn)1 、商業(yè)發(fā)展具備優(yōu)越的交通環(huán)境外部大交

18、通環(huán)境：花都區(qū)位于省北部，擁有較為發(fā)達(dá)的水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)， 是105、106、107三條國道和機(jī)場(chǎng)高速、廣清高速、京珠高速、北 二環(huán)、北三環(huán)高速五條高速公路交匯之處?；疖嚤闭疽约拔磥韺⒔ǔ傻?條城市地鐵線和1條市郊列車線連接市區(qū)與花都。新白云國際機(jī)場(chǎng)座落在花都，將于今年8月5日正式啟用，首期設(shè)計(jì)客運(yùn)量為每年2500萬人次，貨運(yùn)量為每年120萬噸，最大規(guī)?？蛇_(dá)每年8000萬人次客運(yùn)和每年300 萬噸貨運(yùn)。具備年吞吐量150 萬噸（其中集裝箱吞吐量12 萬標(biāo)準(zhǔn)箱）的花都港等優(yōu)越交通及地理環(huán)境。部交通環(huán)境：區(qū)多路公交線路連通全區(qū)各處， 交通網(wǎng)絡(luò)立體網(wǎng)狀分布， 為消費(fèi)人群提供方便的交通環(huán)境。區(qū)域

19、擁有完善的外部和部交通網(wǎng)絡(luò)， 為區(qū)域商業(yè)的繁榮發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2 、商業(yè)業(yè)態(tài)組合完整，形成錯(cuò)位發(fā)展以低端小商品為主體的商業(yè)大道是花都的主要小商品批零的集中地，該街區(qū)主要經(jīng)營小商品及日常用品，受眾面廣，適合中低檔人群的需求。距離金鑼灣購物中心向東約 300 米處，廣百百貨商場(chǎng)與秀全路和建設(shè)路以經(jīng)營服裝為主的業(yè)態(tài)形成集合效應(yīng)， 業(yè)態(tài)的錯(cuò)位經(jīng)營和互補(bǔ)性，帶來多層次消費(fèi)人流。3 、經(jīng)營檔次偏低，經(jīng)營模式較落后調(diào)查發(fā)現(xiàn)， 該區(qū)域現(xiàn)階段經(jīng)營的商品檔次偏低， 主要是為了滿足周邊居住人群的日常生活所需。 由于周邊人群收入有限， 從而決定了消費(fèi)水平的檔次。 從經(jīng)營模式上看也較落后， 多數(shù)是個(gè)體經(jīng)營者直接買

20、鋪或租鋪，經(jīng)營雜無序，經(jīng)營類型和檔次受個(gè)人資金能力限制。其次在經(jīng)營管理上難以統(tǒng)一， 各環(huán)節(jié)聯(lián)動(dòng)性不強(qiáng)， 從而造成整體經(jīng)營水平偏低。第四部分：本項(xiàng)目整體環(huán)境分析一、項(xiàng)目概況金鑼灣購物中心地處秀全大道和建設(shè)路交匯處， 項(xiàng)目南邊是金城購物廣場(chǎng)。 項(xiàng)目商業(yè)部分總建筑面積約 1 萬平方米， 共三層， 每層都有通道與金城廣場(chǎng)進(jìn)行對(duì)接，其它為住宅部分。項(xiàng)目配有20 多停車位，但多數(shù)為后面住戶使用。 項(xiàng)目位置距路面約 6 米左右， 中間位置可用于停車場(chǎng)使用。二、項(xiàng)目地理位置。金鑼灣購物中心地處花都區(qū)的商業(yè)干道秀全大道和建設(shè)路的交匯處，是花都區(qū)核心商圈所在。 東鄰花都體育館， 西連火車北站和花都客運(yùn)站，北有文苑

21、購書中心，南靠金城購物廣場(chǎng)，地段優(yōu)勢(shì)非常明顯。三、交通狀況項(xiàng)目所處位置交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，城區(qū)主干道建設(shè)路就在項(xiàng)目前面，秀全大道從項(xiàng)目左邊穿過。 區(qū)多路公交車經(jīng)過項(xiàng)目所在地， 可以連接項(xiàng)目與城區(qū)各處，優(yōu)越的交通網(wǎng)絡(luò)為項(xiàng)目的旺盛經(jīng)營奠定了基礎(chǔ)。四、商業(yè)能見度狀況商業(yè)建筑能否容易找到是商業(yè)開發(fā)成敗的一個(gè)關(guān)鍵因素， 尤其是大型商業(yè)建筑。 因?yàn)樯虡I(yè)的根本目的是吸引顧客來消費(fèi)， 如果商業(yè)建筑不容易被找到或能見度差， 就會(huì)影響到以后的經(jīng)營。 金鑼灣購物中心由于位于建設(shè)路的東側(cè)， 只有一面臨街。 商業(yè)能見度不及金城廣場(chǎng)位于交匯路口處優(yōu)越。 人流只有在建設(shè)路的西側(cè)位置才能比較清晰的看到金鑼灣購物中心。止匕外，金

22、鑼灣購物中心的入口不是很明顯，加之臨街多家大型的品牌店的存在，較大程度的影響到人流對(duì)金鑼灣購物中 心的注意力，從而不利于吸引人流。五、日照情況：日照情況對(duì)商業(yè)經(jīng)營也非常關(guān)鍵。項(xiàng)目所處地路面呈直線南北走向，路面寬約15米，兩側(cè)行人道各寬2至4米不等。中午11 : 00 16 :00時(shí)段日曬嚴(yán)重，這對(duì)行人的行走速度和停留時(shí)間造成很大的影響 ， 此時(shí)人們?yōu)榱吮荜栃枰嗟倪x擇在建設(shè)路西側(cè)行走。六、項(xiàng)目經(jīng)營狀況1、業(yè)態(tài)搭配單一，檔次偏低。層別經(jīng)營檔次經(jīng)營業(yè)態(tài)一層中低檔服裝服飾、鞋帽、精品店、化妝品、小飾品二層中低檔服裝服飾、鞋帽、箱包、兒童用品、小飾品從本項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)態(tài)類型看，總體上都以服裝服飾為主，以

23、其它日用品 為輔。從經(jīng)營檔次看，都是面向社會(huì)中低收入人群為主，其中外來打 工人群是本項(xiàng)目的主要客戶群，所以本項(xiàng)目經(jīng)營檔次偏低。2、項(xiàng)目租金狀況金鑼灣部分商鋪調(diào)查統(tǒng)計(jì)情況序號(hào)鋪號(hào)經(jīng)營項(xiàng)目場(chǎng)所來源租金/買入價(jià)面積（平方米）備注1203鋪女裝租150030位于中部，反映管理費(fèi)高2219鋪鞋租170030位于樓梯口及與金城通道口處3204柜女裝租7006外來打工者購買居多4209&218柜童裝租150014生意很好5227鋪女裝買13萬12位處與金城通道轉(zhuǎn)口處據(jù)金鑼灣商業(yè)管理中心介紹，以及調(diào)查人員調(diào)查得知。金鑼灣購物中心的商鋪?zhàn)饨鹚脚c緊臨的金城廣場(chǎng)有較大的差距。 項(xiàng)目一樓的 平均租金水平在40元/平

24、方米，而二樓的租金卻反常的較之一樓租 金水平高達(dá)50元/平方米。分析認(rèn)為，這主要受到金鑼灣購物廣場(chǎng) 的人流導(dǎo)向系統(tǒng)不科學(xué)和能見度較低以及部鋪柜規(guī)劃不合理影響。3、項(xiàng)目商業(yè)氣氛狀況A、交通和出行方式根據(jù)觀測(cè)發(fā)現(xiàn)，前往項(xiàng)目區(qū)域的消費(fèi)者大部分以步行到達(dá)和乘坐 交通巴士 ；其次是騎摩托車和小汽車。從商業(yè)氣氛觀測(cè)表反映主要商 城的轎車停放率的平均得分為3.3分，屬于低水平。分析認(rèn)為這主要 是因?yàn)轫?xiàng)目區(qū)域處于居住區(qū)較為集中地段以及項(xiàng)目區(qū)域相關(guān)停車設(shè) 施不完善導(dǎo)致。（詳見附表）B、著裝水平相對(duì)較高，購物時(shí)段比較集中觀測(cè)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目周邊區(qū)域的人流的著裝水平都較高平均達(dá)到6.27分。主要因?yàn)槟贻p女性居多約占 65%

25、 ;而選擇購物的時(shí)段也比較集中在 下午4到晚上8點(diǎn)時(shí)段，上午的購物氣氛及成交率都比較底（詳見附 表）4、本項(xiàng)目與廣百百貨經(jīng)營狀況對(duì)比金鑼灣購物中心廣白白貨地理位置建設(shè)路與秀全大道交匯處秀全大道中段檔次中低檔高檔經(jīng)營業(yè)態(tài)服裝服飾、兒童用品、箱包等化妝品、床上用品、服裝服飾等經(jīng)營現(xiàn)狀場(chǎng)面較旺，商鋪出租出售率100%場(chǎng)面冷清，二層已有一半商戶撤走發(fā)展趨勢(shì)商鋪價(jià)格有提升空間部分商鋪已撤走，經(jīng)營現(xiàn)狀不容樂觀由上表可見，廣百百貨經(jīng)營狀況已經(jīng)走下陂路，在花都經(jīng)營高檔商業(yè) 的空間較小，而如金鑼灣之中低檔商業(yè)在花都的生存空間較大。分析原因認(rèn)為，花都主要人口結(jié)構(gòu)以本地農(nóng)民和外來打工人群居多，而這部分人群收入一直偏

26、低，他們的消費(fèi)對(duì)象以中低檔商品為主。另外， 花都離太近，高消費(fèi)人群消費(fèi)時(shí)都到大市場(chǎng)去了， 留給花都的只是小 部分消費(fèi)群。第五部分：項(xiàng)目SWOT分析一、項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)：1、地處花都核心商圈，地段升值空間巨大項(xiàng)目位于秀全大道與建設(shè)路交匯處， 是花都區(qū)商業(yè)最繁華地段。隨著 花都整體經(jīng)濟(jì)的增長，城市面貌不斷改善，以及經(jīng)濟(jì)圈的擴(kuò)對(duì)花都商 業(yè)的帶動(dòng)，項(xiàng)目所處地段升值空間巨大。2、政府為加快城市化進(jìn)程，著力打造核心商圈并擴(kuò)大輻射圍2003年花都政府為促進(jìn)城市發(fā)展，出臺(tái)了許多優(yōu)惠政策并起到了良 好的效應(yīng)，世界500強(qiáng)企業(yè)就有7家落戶花都，為花都區(qū)核心商圈 的擴(kuò)奠定了基礎(chǔ)，為城市的進(jìn)一步繁榮注入活力，對(duì)花都的城市化進(jìn)

27、程建設(shè)拉力明顯。3 、項(xiàng)目周邊居住氛圍濃厚，消費(fèi)能量巨大項(xiàng)目周邊一平方公里聚集了花都約 50% 的人流，政府機(jī)關(guān)密集，外企、私企及服務(wù)型單位眾多，居住小區(qū)錯(cuò)落其間，形成了強(qiáng)大的消費(fèi)群體， 并隨城市的擴(kuò)而進(jìn)一步攀升， 巨大的消費(fèi)勢(shì)能對(duì)本項(xiàng)目的繁榮起到良好的推動(dòng)作用。4、交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，為消費(fèi)群體的聚集與疏散奠定基礎(chǔ)項(xiàng)目所在地交通網(wǎng)絡(luò)呈網(wǎng)狀分布， 外圍道路有城市主干道建設(shè)路和秀全大道交叉而過，火車北站和花都客運(yùn)站坐落于項(xiàng)目西邊約 500 米處，形成強(qiáng)大的外圍交通網(wǎng)。部公交線路眾多，區(qū)多路公交車途經(jīng)項(xiàng)目所在地，為花都的消費(fèi)群體提供良好的交通環(huán)境。二、項(xiàng)目劣勢(shì)1 、花都商業(yè)尚處于中檔偏低水平，制約了

28、項(xiàng)目向高檔發(fā)展的空間目前花都的商業(yè)模式都處于中檔偏低水平， 主要是市場(chǎng)消費(fèi)水平有限促使了商業(yè)經(jīng)營只有建立在以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向的基礎(chǔ)上發(fā)展， 而中低檔的經(jīng)營模式所帶來的商業(yè)利潤制約了商業(yè)價(jià)值的提升， 同時(shí)也制約著項(xiàng)目向高檔發(fā)展的空間。2 、項(xiàng)目規(guī)劃布局不合理，對(duì)整體經(jīng)營水平的提升產(chǎn)生阻力從調(diào)查發(fā)現(xiàn)， 本項(xiàng)目對(duì)整體經(jīng)營的相互協(xié)調(diào)性不強(qiáng)。 一二層的規(guī)劃布局對(duì)三層的經(jīng)營帶來許多不便， 首先是電梯布置不符合商業(yè)整體經(jīng)營的特性， 沒有從利于消費(fèi)者方便購物和防止商業(yè)死角的方面考慮； 其次是商場(chǎng)通道設(shè)置和柜臺(tái)設(shè)置不夠理想， 較窄的通道既不利聚集人流也不利疏散人流， 容易給消費(fèi)者制造壓抑感。 由以上在動(dòng)力的作用下

29、， 一定程度制約了商場(chǎng)整體經(jīng)營水平的提升。3 、項(xiàng)目能見度較低，在商業(yè)受眾度上受影響項(xiàng)目只有一面臨街， 而且周邊品牌名牌店的廣告牌林立， 而且金鑼灣購物中心的門面設(shè)置也較小氣， 一定程度上分散了消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的注意力，縮小了項(xiàng)目的受眾度，從而造成一定量的客戶流失。三、項(xiàng)目機(jī)會(huì)1 、大經(jīng)濟(jì)圈擴(kuò)，花都商業(yè)面臨重新洗牌預(yù)期在未來十年打造三層商圈， 將新建十大商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)， 為促進(jìn)大都市商業(yè)圈的形成提供保障。 輻射圍涵蓋周邊各區(qū)， 花都面對(duì)大都市商業(yè)圈的沖擊，本地商圈將會(huì)重新洗牌，屆時(shí)將相互整合或錯(cuò)位發(fā)展。項(xiàng)目面對(duì)此機(jī)會(huì)如何把握現(xiàn)狀與可持續(xù)發(fā)展是重中之重。2 、新機(jī)場(chǎng)投入使用，物流交通大發(fā)展必將帶動(dòng)零售貿(mào)易

30、大發(fā)展新機(jī)場(chǎng) 8 月 5 號(hào)正式啟用，預(yù)計(jì)年貨運(yùn)量120 萬噸，最高可達(dá)300萬噸。如此之大的貨運(yùn)流量，將對(duì)花都的物流交通提出更高要求，同時(shí)也對(duì)花都的零售貿(mào)易業(yè)產(chǎn)生積極的推動(dòng)作用，商業(yè)繁榮指日可待。3 、花都城市化進(jìn)程加速，商業(yè)發(fā)展再攀高峰政府為進(jìn)一步促進(jìn)花都向城市化進(jìn)程邁進(jìn)， 在招商引資、 利用外資上出臺(tái)許多優(yōu)惠政策，有力地促進(jìn)了外資和資對(duì)城市建設(shè)的投資力度，城市化進(jìn)程進(jìn)一步加速，商業(yè)發(fā)展將成為先行者再攀高峰。四、項(xiàng)目威脅1 、未來幾年商業(yè)大道商圈進(jìn)一步擴(kuò)容，對(duì)項(xiàng)目威脅重重市預(yù)計(jì)在未來十年打造中外三層商業(yè)圈， 將新建十多個(gè)大型商業(yè)圈以滿足消費(fèi)者對(duì)商業(yè)的需求。 其中花都商業(yè)大道成為北擴(kuò)計(jì)劃的首

31、個(gè)商業(yè)圈， 屆時(shí)， 花都商業(yè)大道商圈在經(jīng)濟(jì)的有力拉動(dòng)下將成為花都商業(yè)的領(lǐng)袖，對(duì)本項(xiàng)目的威脅重重。2 、項(xiàng)目經(jīng)營檔次偏低，面對(duì)不斷調(diào)整的市場(chǎng)，項(xiàng)目創(chuàng)新應(yīng)變能力有待提高本項(xiàng)目在經(jīng)營檔次上屬中檔偏低水平， 屬于現(xiàn)階段花都商業(yè)發(fā)展的主流。但隨著整體經(jīng)濟(jì)的增長，消費(fèi)水平的提高，商業(yè)市場(chǎng)也在不斷調(diào)整。而本項(xiàng)目經(jīng)營者都是零散商戶，經(jīng)營比較散亂，面對(duì)不斷變化的市場(chǎng)需求， 項(xiàng)目的創(chuàng)新應(yīng)變能力有待提高， 以增長項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。第六部分：結(jié)論和建議一、結(jié)論整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，對(duì)城市建設(shè)起到拉力花都總體經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)， 而且能保持強(qiáng)勁的增長勢(shì)頭， 隨著花都市政配套和基礎(chǔ)設(shè)施的不斷建設(shè)、 改造與完善， 對(duì)花都區(qū)的經(jīng)濟(jì)

32、建設(shè)的發(fā)展將產(chǎn)生更加強(qiáng)大的推動(dòng)力。從城市發(fā)展角度看1 、商業(yè)流通領(lǐng)域的快速發(fā)展促使了花都向現(xiàn)代化大都市靠攏花都區(qū)不斷加快的城市化進(jìn)程步伐， 刺激了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 特別是商業(yè)流通領(lǐng)域的發(fā)展， 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制基本形成適應(yīng)經(jīng)濟(jì)國際化要求的開放格局， 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整取得重大進(jìn)展， 初步形成現(xiàn)代化城市的格局和風(fēng)貌。2 、在政策的有力帶動(dòng)下，花都商業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)質(zhì)的飛躍按照的發(fā)展規(guī)劃， 將在花都區(qū)建設(shè)一個(gè)新的商業(yè)中心， 使之成為新建六大商業(yè)中心區(qū)域之一。 這為花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展， 提高花都區(qū)的城市品位創(chuàng)造了條件。屆時(shí)花都區(qū)將能夠提供較高檔次的休閑、娛樂、購物的消費(fèi)環(huán)境， 大大改善目前花都區(qū)較為落后的商業(yè)規(guī)

33、劃布局， 為發(fā)展較高檔的商場(chǎng)創(chuàng)造條件。從商業(yè)發(fā)展特點(diǎn)分析1 、商業(yè)開發(fā)“虎頭蛇尾”不利于后續(xù)經(jīng)營目前花都區(qū)的商業(yè)布局體現(xiàn)為重地段輕定位， 重開發(fā)輕經(jīng)營。 目前較大的幾個(gè)購物中心，大都只是以地段優(yōu)勢(shì)作為吸引顧客的主要支持，忽視項(xiàng)目定位導(dǎo)致主題性不強(qiáng)。 我們認(rèn)為地段非常重要， 但項(xiàng)目的定位也不能忽略， 清晰明確的主題定位不僅有利于吸引更多的顧客前來消費(fèi)，而且為項(xiàng)目的持續(xù)做旺提高檔次奠定基礎(chǔ)。重建筑，輕配套。 從調(diào)查資料可知，花都區(qū)商業(yè)購物中心普遍存在配套不足的情況， 最常見的是電梯量不足或者設(shè)計(jì)不合理、 停車位不足，既無法提升項(xiàng)目檔次， 也難以吸引市民前往購物消費(fèi)。 金鑼灣購物中心在當(dāng)初規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)

34、較少考慮商場(chǎng)日后如何使用， 對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)把握不足， 以至在花都核心商圈地段優(yōu)勢(shì)無法得到充分發(fā)揮。 項(xiàng)目開業(yè)后的兩年沒有形成領(lǐng)先態(tài)勢(shì)， 很容易被后來者居上， 不利于日后經(jīng)營活動(dòng)的開展。從項(xiàng)目發(fā)展現(xiàn)狀分析1 、商鋪使用率過高不利于引導(dǎo)人流金鑼灣購物中心的商鋪使用率過高不利于引導(dǎo)人流。 商鋪的使用率通常在 50% 以下較適宜，但目前金鑼灣購物中心以高使用率來劃分布局。較高的使用率導(dǎo)致金鑼灣購物中心通道偏小， 大部份項(xiàng)目的通道只有 2 米，不利于吸引人流。2 、商鋪布局不合理增加管理難度目前部布局不合理。主要表現(xiàn)在商鋪的間隔不合理，商場(chǎng)有死角、死鋪，多重通道，多重商鋪，降低了商鋪的價(jià)值與價(jià)格，增加了日常

35、經(jīng)營管理難度。從商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析1 、商業(yè)經(jīng)濟(jì)呈良性有序發(fā)展目前花都商業(yè)都是以適應(yīng)市場(chǎng)需求為導(dǎo)向的基礎(chǔ)上呈良性發(fā)展， 商業(yè)經(jīng)濟(jì)逐年增長，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)增長起到一定推動(dòng)作用。2 、商業(yè)現(xiàn)狀以中低檔為主，但高檔商業(yè)有一定生存空間目前花都的商業(yè)發(fā)展都處于中低檔， 主要原因是花都離較近， 聚集了 全國各地的高檔商品， 無論從圍還是從品質(zhì)上， 花都都無法與之相比。從而造成了高消費(fèi)人群要消費(fèi)都往跑， 促使了花都的高檔商品只能成為一道美麗的風(fēng)景。 但隨著花都城市化率的提高， 整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市環(huán)境的提升，高檔商業(yè)的生存空間會(huì)越來越大。二、三樓商業(yè)發(fā)展建議一座城市的著名商業(yè)街可以成為商業(yè)與旅游的黃金結(jié)合點(diǎn)。

36、商業(yè)街是城市的商業(yè)最集中的街道， 是城市商業(yè)的縮影和精華， 是一種多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體，具有城市商業(yè)中心和現(xiàn)代購物中心的雙重功能?；陧?xiàng)目的特殊性，必須借用一、二層的基礎(chǔ)和優(yōu)勢(shì)，尋找三層最優(yōu)的業(yè)態(tài)定位，與一、二層形成業(yè)態(tài)的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，從而形成最佳業(yè)態(tài)組合。并與其它商場(chǎng)達(dá)到差異化競(jìng)爭(zhēng)，形成錯(cuò)位發(fā)展的模式。鑒于此，我司對(duì)三樓的業(yè)態(tài)定位提出了如下幾種建議：一、美食廣場(chǎng)1 、目前相對(duì)空白市場(chǎng)狀態(tài)花都的主要購物商圈是在以建設(shè)路和秀全大道交匯處為核心向四周輻射的格局，包括建設(shè)路、秀全大道、商業(yè)大道、云山大道，形成購物人流最為集中的區(qū)域， 但區(qū)域比較有特色、 較為集中的美食廣場(chǎng)缺乏，現(xiàn)只有肯德基

37、、麥當(dāng)勞兩間外來快餐廳及幾間中餐酒樓、餐廳， 而具有中國各地傳統(tǒng)小食特色的美食廣場(chǎng)則沒有， 開設(shè)美食廣場(chǎng)具有一定的市場(chǎng)空間。2 、與購物形成業(yè)態(tài)互補(bǔ)，延長購物人流停留的時(shí)間在本項(xiàng)目的 3 層開設(shè)美食廣場(chǎng)，可以與1 、 2 層及金城購物中心成為真正集購物和餐飲為一體的綜合性購物天地。同時(shí)，可以利用購物人流和餐飲人流的互動(dòng)作用，促進(jìn)兩種業(yè)態(tài)的發(fā)展，為金鑼灣的經(jīng)營旺場(chǎng)提供保證。3 、物業(yè)條件對(duì)發(fā)展美食廣場(chǎng)有較大的限制金鑼灣周圍以及樓上居民比較集中，發(fā)展美食廣場(chǎng)對(duì)排煙以及廢水排放有非常高的要求， 投入再建設(shè)的成本非常高； 人流不容易到達(dá)三樓也限制了在三樓發(fā)展美食廣場(chǎng)的可能。 分析認(rèn)為做美食廣場(chǎng)的可行性

38、不強(qiáng)。三、花都鞋城1 、商圈鞋業(yè)相對(duì)缺乏，消費(fèi)者選擇層面較窄據(jù)實(shí)地考察統(tǒng)計(jì)， 區(qū)域商圈的業(yè)態(tài)以服飾、通訊服務(wù)為主，顯得較為集中， 而鞋業(yè)的銷售相對(duì)缺乏且分散， 難以形成規(guī)?；馁徫镞x擇效應(yīng)。 本項(xiàng)目 3 層采用大型鞋業(yè)城的形式， 將分散的鞋業(yè)經(jīng)營集中規(guī)?；纬缮倘Φ男瑯I(yè)主導(dǎo)地位，擴(kuò)大消費(fèi)者的選擇層面。2 、鞋城與金鑼灣以服飾為主的業(yè)態(tài)構(gòu)成呼應(yīng)目前金鑼灣和金城購物中心的業(yè)態(tài)都是以服飾為主， 鞋業(yè)相對(duì)較少， 3 層大型鞋城的設(shè)立，將形成業(yè)態(tài)呼應(yīng)的互補(bǔ)作用，而且不會(huì)產(chǎn)生沖突效應(yīng)，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營有利。分析認(rèn)為，發(fā)展大型的以單一業(yè)態(tài)為主題以零售為主的商業(yè)組合在花都地區(qū)缺乏人流的支持，做旺的可能性不強(qiáng)

39、。二、城主題購物1 、從花都商業(yè)市場(chǎng)的主題分析，缺乏具有鮮明和突出的主題商場(chǎng)根據(jù)地與關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排(CEPA), 自 2004 年 1月 1 日起 ,包括服裝、 珠寶、 化妝品等在的原產(chǎn)地為的 200 多種商品 , 可以零關(guān)稅進(jìn)入地。一直都是時(shí)尚潮流購物的天堂，的流行時(shí)尚產(chǎn)品受的影響最大，“ 3 天到， 3 天到全國” ，可見對(duì)和地購物消費(fèi)的影響力度。目前花都具有主題特色的購物廣場(chǎng)或商場(chǎng)缺乏， 本項(xiàng)目如定位為城的購物主題，將有效填補(bǔ)市場(chǎng)的空缺。2 、主題定位能有效抓住消費(fèi)者的心理，形成“羊群效應(yīng)”及“磁石效應(yīng)”第 3 層采用城主題購物的定位， 主打中高檔化妝品、 服裝、 首飾、精

40、品四大類產(chǎn)品， 是充分考慮了作為購物天堂的形象對(duì)于本項(xiàng)目整體的拉動(dòng)作用， 同時(shí)把握了消費(fèi)者對(duì)貨品和購物模式的追求心理， 從而形成強(qiáng)大的人流聚集效應(yīng)。另一方面，采用城的主題購物形式，可以延續(xù)本項(xiàng)目的首層和 2層的業(yè)態(tài)， 從而產(chǎn)生整體的延伸和提升作用， 同時(shí)與金城購物中心的人流形成共享。3 、賣點(diǎn)突出，便于推廣采用城的主題， 可以在銷售宣傳中有強(qiáng)烈突出的賣點(diǎn)， 便于本項(xiàng)目銷售宣傳推廣的進(jìn)行。而且以主題購物的形式，便于劃分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式的商鋪或柜臺(tái)出售。因此發(fā)展城是目前物業(yè)條件基礎(chǔ)上較為理想的業(yè)態(tài)選擇。酒店調(diào)查報(bào)告一、項(xiàng)目概況東雅圖酒店座落在花都區(qū)雅瑤鎮(zhèn)， 位于廣花一級(jí)公路旁邊， 離市區(qū)約三十分鐘車程

41、?？偨ㄖ娣e20000 平方米，是一座集飲食、住宿、娛樂于一體的三星級(jí)酒店。二、地理位置酒店坐北朝南位于建設(shè)路南段， 處于城郊結(jié)合處的雅瑤鎮(zhèn)， 東面緊鄰廣花一級(jí)公路， 酒店右邊是新街河沿線的爛尾樓， 周邊整體環(huán)境較差，地理位置一般。三、酒店規(guī)劃布局及經(jīng)營情況1 、酒店規(guī)劃布局酒店坐北朝南，總體建筑12 層， 1 層大堂， 2 層多功能會(huì)議廳， 3層為娛樂場(chǎng)所，設(shè)卡拉 OK 、舞廳、酒吧等， 4 層未裝修， 5 12 層為客房，客房總數(shù)約 200 多間。2 、酒店經(jīng)營情況A、經(jīng)營狀況偏差，營業(yè)舉步維艱10%入住率30%入住率60%入住率按200間客房每天營業(yè)額為每天營業(yè)額為每天營業(yè)額為每間400

42、元計(jì)8000 元24000 元48000 元按200間客房每天營業(yè)額為每天營業(yè)額為每天營業(yè)額為每間200元計(jì)4000 元12000 元24000 元按80間客房每每天營業(yè)額為每天營業(yè)額為每天營業(yè)額為間400元計(jì)3200 元9600 元19200 元按80間客房每每天營業(yè)額為每天營業(yè)額為每天營業(yè)額為間200元計(jì)1600 元4800 元9600 元從酒店經(jīng)營現(xiàn)狀看，酒店共有客房 200多間，而現(xiàn)在經(jīng)營的只有80 多間。從調(diào)查發(fā)現(xiàn)，酒店經(jīng)營狀況偏差，每天入住率約 10% ,而且 房價(jià)已下調(diào)一半。以每間200元共80間計(jì)算，入住率10%時(shí)只有 1600元每天。以1600元每天來經(jīng)營一個(gè)2萬平方米的三星

43、級(jí)酒店要想贏利肯定是行不通的，可見，酒店?duì)I業(yè)狀況已經(jīng)舉步維艱。B、部裝修標(biāo)準(zhǔn)較高，但已進(jìn)入衰退期部裝修都是按三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行的，但隨著經(jīng)營狀況的萎縮，經(jīng)營管理 上難以得到資金支持，有些已經(jīng)呈現(xiàn)老化的裝修沒有得到更新， 并且 局部已經(jīng)出現(xiàn)漏水和墻皮脫落，客房由于長期沒有使用給人一種灰朦 朦的感覺，并帶有霉味，舒適度已大大降低?？梢?，酒店由于長期經(jīng) 營不善已經(jīng)進(jìn)入衰退期。C、房價(jià)進(jìn)一步下調(diào)?？头款悇e原租價(jià)現(xiàn)租價(jià)鐘點(diǎn)房標(biāo)準(zhǔn)房416元/天168元/天100元/小時(shí)高級(jí)房516元/天178元/天129元/小時(shí)豪華房616元/天188元/天134元/小時(shí)豪華套房716元/天318元/天179元/小時(shí)加床80元/天由以上數(shù)據(jù)顯示可見，酒店經(jīng)營狀況已走向下陂路，但即使房價(jià)下調(diào) 到原價(jià)一半以下，經(jīng)營依然冷清。由此可見，造成經(jīng)營走下陂路的原 因并非全是價(jià)格的因素，很大一部分原因應(yīng)該是取決于酒店在市民心