資產(chǎn)評(píng)估考點(diǎn)要點(diǎn)整理

1、資產(chǎn)評(píng)估復(fù)習(xí)要點(diǎn)整理第一章 總論 0.一、資產(chǎn)評(píng)估定義 0.二、資產(chǎn)評(píng)估十要素 0.三、資產(chǎn)評(píng)估的目標(biāo)、種類和特點(diǎn) 3.第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法 5.一、市場(chǎng)法 5.二、收益法 6.三、成本法 9.第三章 資產(chǎn)評(píng)估程序 1.2.一、資產(chǎn)評(píng)估程序定義 1.2二、資產(chǎn)評(píng)估通常的基本評(píng)估程序 1.2三、資產(chǎn)評(píng)估程序的重要性 1.6第四章 機(jī)器設(shè)備評(píng)估 1.7.一、成本法 1.7.二、市場(chǎng)法 2.1.三、收益法 2.1.第五章 房地產(chǎn)評(píng)估 2.2.一、土地使用權(quán) 2.2.二、房地產(chǎn)評(píng)估方法（ 6 種）2.3三、在建工程評(píng)估（ 3 種） 2.8第六章 資源資產(chǎn)評(píng)估 3.0.一、自然資源的分類 3.0二

2、、森林資源資產(chǎn)評(píng)估 （4 種） 3.0三、礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評(píng)估 3.1第七章 無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估 3.4.一、無(wú)形資產(chǎn)概念和特性 3.4二、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估方法（ 3 種） 3.6三、專利資產(chǎn)和專有技術(shù)評(píng)估 3.8四、版權(quán)評(píng)估 3.9.五、商標(biāo)資產(chǎn)評(píng)估 4.1六、商譽(yù)評(píng)估 4.2.第八章 長(zhǎng)期投資性資產(chǎn)評(píng)估 4.4一、長(zhǎng)期股權(quán)投資的概念及特點(diǎn) 4.4二、債券投資評(píng)估（ 2 種） 4.4三、股票投資評(píng)估（ 2 種） 4.5四、股權(quán)投資的評(píng)估（ 2 種）4.6五、其他長(zhǎng)期性資產(chǎn)的評(píng)估 4.7第九章 流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估 4.8.一、非實(shí)物流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估（ 4 種） 4.8二、實(shí)物流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估（ 4 種） 4.9第十章 企

3、業(yè)價(jià)值評(píng)估 5.2.一、企業(yè)價(jià)值評(píng)估基本理論 5.2二、企業(yè)價(jià)值評(píng)估的基本方法（ 3 種） 5.4第十二章 以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估 5.8一、合并對(duì)價(jià)分?jǐn)?5.8二、資產(chǎn)減值（減值測(cè)試） 6.1三、投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值確定 6.1四、金融工具確認(rèn)和計(jì)量 6.2第一章 總論一、資產(chǎn)評(píng)估定義資產(chǎn)評(píng)估是 專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員 按照 國(guó)家法律、法規(guī)以及資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn) 則，根據(jù)特定目的，遵循評(píng)估原則，依照相關(guān)程序 ，選擇適當(dāng)?shù)?價(jià)值 類型，運(yùn)用科學(xué)方法 ，對(duì)資產(chǎn) 價(jià)值進(jìn)行分析、 估算并發(fā)表專業(yè)意見(jiàn) 的 行為和過(guò)程二、資產(chǎn)評(píng)估十要素（一）評(píng)估主體：從事資產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)或個(gè)人（二）評(píng)估客體：資產(chǎn)1. 資產(chǎn)的分類（ 1

4、）按存在形態(tài)分類：有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn) （土地使用權(quán)、商譽(yù)等 ）（2）按構(gòu)成和是否具有綜合獲利能力：?jiǎn)雾?xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)（3）按能否獨(dú)立存在：可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)（商譽(yù)）（4）按與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的關(guān)系分類：經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)按對(duì)盈利產(chǎn)生貢獻(xiàn)：有效資產(chǎn)和無(wú)效資產(chǎn)（5）按流動(dòng)性分類：流動(dòng)資產(chǎn)、長(zhǎng)期投資、固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)等（三）評(píng)估依據(jù)：資產(chǎn)評(píng)估工作遵循的法律、法規(guī)、經(jīng)濟(jì)行為文件、 重大合同協(xié)議以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和其他參考資料（四）評(píng)估目的：（制約著評(píng)估條件和價(jià)值類型選擇）1. 一般目的：資產(chǎn)的一般目的是資產(chǎn)的公允價(jià)值2. 具體目的：資產(chǎn)的具體目的是資產(chǎn)在特定條件下的公允價(jià)值（五）評(píng)估

5、原則：1評(píng)估工作原則：A.獨(dú)立性原則B.客觀公正性原則 C科學(xué)性原則2. 評(píng)估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則：A. 預(yù)期收益原則：資產(chǎn)價(jià)值的高低主要取決于它能夠?yàn)槠渌姓呋蚩刂普邘?lái)的預(yù)期收益量的多少（收益法）B .供求原則（市場(chǎng)法）C. 貢獻(xiàn)原則：貢獻(xiàn)原則是預(yù)期收益原則在某種情況下的具體應(yīng)用原則（收益法）D. 替代原則 ：（市場(chǎng)法；成本法）E. 評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則：資產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則要求資產(chǎn)評(píng)估必須有評(píng)估 基準(zhǔn)日，而且評(píng)估值就是評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)價(jià)值（六）評(píng)估程序： （8 項(xiàng)）1. 明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)2. 簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)3. 編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃4. 現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查5. 收集資產(chǎn)評(píng)估資料6. 評(píng)定估算7. 編

6、制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告8. 資產(chǎn)評(píng)估工作底稿歸檔（七）評(píng)估方法：一般為市場(chǎng)法、成本法和收益法（八）評(píng)估價(jià)值類型： （約束著評(píng)估參數(shù)的選擇）1. 以估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)形式表達(dá)的價(jià)值類型：A. 重置成本B.收益現(xiàn)值C.現(xiàn)行市價(jià)D.清算價(jià)格2. 以評(píng)估假設(shè)角度劃分的價(jià)值類型：A.繼續(xù)使用價(jià)值B.公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值C.清算價(jià)值3. 以資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)（評(píng)估特定目的）劃分的價(jià)值類型：A.投資價(jià)值B.清算價(jià)值C.交易價(jià)值等等4. 以資產(chǎn)評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件劃分的價(jià)值類型：A. 市場(chǎng)價(jià)值：（整體市場(chǎng)認(rèn)同）a. 市場(chǎng)價(jià)值是指資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日公開(kāi)市場(chǎng)上最佳使用狀態(tài)下最有可能實(shí)現(xiàn)的交換價(jià)值的估計(jì)值b. 資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值是資產(chǎn) 公允價(jià)值的基

7、本表現(xiàn)形式，市場(chǎng)價(jià)值以外的 價(jià)值則是資產(chǎn) 公允價(jià)值的特殊表現(xiàn)形式B. 市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值：（4類）局部市場(chǎng)認(rèn)同或特定市場(chǎng)認(rèn)同a. 在用價(jià)值：是指評(píng)估對(duì)象作為企業(yè)組成部分或者要素資產(chǎn)，按其正在使用的方式和程度對(duì)其所屬企業(yè)的貢獻(xiàn)價(jià)值的估計(jì)數(shù)額b. 投資價(jià)值：對(duì)特定投資者或某一類投資者所具有的價(jià)值c. 清算價(jià)值：資產(chǎn)處于迫售、清算或快速變現(xiàn)等非市場(chǎng)條件下的價(jià)值d. 殘余價(jià)值：機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物或其他有形資產(chǎn)等拆零變現(xiàn)價(jià)值構(gòu)成資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值基礎(chǔ)：A.資產(chǎn)自身的功能、利用方式和使用狀態(tài)B. 評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件C. 資產(chǎn)評(píng)估的特定目的5. 特定評(píng)估業(yè)務(wù)，價(jià)值類型根據(jù)相關(guān)法律、契約約束定義A.以抵（質(zhì)）押為

8、目的的評(píng)估業(yè)務(wù)：質(zhì)押價(jià)值B.以收稅為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)：課稅價(jià)值C. 以保險(xiǎn)為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)：保險(xiǎn)價(jià)值D. 以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)：根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則選擇E. 以拆遷補(bǔ)償為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)：拆遷補(bǔ)償價(jià)值（九）資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)： （評(píng)估得以進(jìn)行的前提條件假設(shè)）1. 交易假設(shè)：資產(chǎn)被處置于市場(chǎng)交易之中2. 公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)：資產(chǎn)的交換價(jià)值受市場(chǎng)機(jī)制的制約并由市場(chǎng)行情決 定3. 持續(xù)使用假設(shè)：A.在用續(xù)用B.轉(zhuǎn)用續(xù)用C.移地續(xù)用4. 清算假設(shè)：是資產(chǎn)在非公開(kāi)市場(chǎng)條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的 假定說(shuō)明（十）資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日：資產(chǎn)評(píng)估時(shí)間基準(zhǔn)，時(shí)點(diǎn)價(jià)值三、資產(chǎn)評(píng)估的目標(biāo)、種類和特點(diǎn)（一）資產(chǎn)評(píng)估目標(biāo)：判斷評(píng)估對(duì)象的價(jià)值

9、（二）資產(chǎn)評(píng)估種類：A.評(píng)估B.評(píng)估復(fù)核C.評(píng)估咨詢（三）資產(chǎn)評(píng)估類型劃分（ 2 種）1. 從資產(chǎn)評(píng)估所面臨的條件、報(bào)告披露程度，可劃分為： 完全資產(chǎn)評(píng)估和限制性資產(chǎn)評(píng)估（報(bào)告使用者只能是委托方）2. 從資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成和獲利能力角度的劃分： 單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估和整體資產(chǎn)評(píng)估（企業(yè)價(jià)值評(píng)估）（四）資產(chǎn)評(píng)估特點(diǎn)（ 4 性）1. 市場(chǎng)性：經(jīng)得起市場(chǎng)檢驗(yàn)2公正性：A.評(píng)估人員與資產(chǎn)業(yè)務(wù)沒(méi)有利害關(guān)系 B.按公允、法定的準(zhǔn)則和規(guī)程進(jìn)行3. 專業(yè)性：A .評(píng)估人員專業(yè)技術(shù)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn) B.評(píng)估機(jī)構(gòu)專業(yè)化分工4. 咨詢性：咨詢是資產(chǎn)評(píng)估最基本作用（五）資產(chǎn)評(píng)估基本功能：評(píng)價(jià)和評(píng)值功能（管理功能是過(guò)渡功能）（六）資

10、產(chǎn)評(píng)估基本作用1. 咨詢作用2. 管理作用（國(guó)有資產(chǎn)特定時(shí)期的特定作用）3. 鑒定作用（是價(jià)值鑒定，而不是權(quán)屬鑒定）第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法資產(chǎn)評(píng)估主要有三種方法：市場(chǎng)法、收益法、成本法市場(chǎng)法市場(chǎng)法主要有兩種方法：直接比較法和間接比較法（一）直接比較法：（7種）1現(xiàn)行市價(jià)法（以市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估價(jià)值）2. 市價(jià)折扣法（設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率）資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格x （1價(jià)格折扣率）3. 價(jià)格指數(shù)法（2種：定基指數(shù)修正和環(huán)比指數(shù)修正）（1）定基指數(shù)修正資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值二參照物資產(chǎn)成交價(jià)格評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)定基價(jià)格指數(shù) 參照物交易日資產(chǎn)定基價(jià)格指數(shù)（2）環(huán)比指數(shù)修正資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格x參照物交

11、易日期至評(píng)估基準(zhǔn)日各期環(huán)比指數(shù)乘積4. 功能價(jià)值類比法（2種：生產(chǎn)能力比例法和規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法）評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力參照物生產(chǎn)能力（1）生產(chǎn)能力比例法資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物資產(chǎn)成交價(jià)格（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力）X（2）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益法資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值二參照物資產(chǎn)成交價(jià)格5成新率調(diào)整法資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值評(píng)估對(duì)象成新率 二參照物資產(chǎn)成父價(jià)格參照物成新率資產(chǎn)的成新率資產(chǎn)的尚可使用年限100/ 資產(chǎn)的已使用年限+資產(chǎn)的尚可使用年限6市場(chǎng)售價(jià)類比法(因素調(diào)整法)資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)+功能性差異+時(shí)間差異值+交易情況差異=參照物售價(jià)+功能性差異修正系數(shù)+時(shí)間差異修正系數(shù)7.價(jià)值比率法(成本市價(jià)法和市盈率法)(1)成本市價(jià)

12、法:資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值二評(píng)估對(duì)象成本參照物成交價(jià)格X參照物現(xiàn)行合理成本(2)市盈率倍數(shù)法企業(yè)評(píng)估價(jià)值=被評(píng)估企業(yè)相同口徑收益額x參照物企業(yè)市盈率(二) 間接比較法收益法Rin收益法基本公式：p = i=1(1 r)i收益法評(píng)估首先需要考慮評(píng)估時(shí)點(diǎn)，在評(píng)估時(shí)點(diǎn)以前的收益是現(xiàn)實(shí)收 益，不應(yīng)予以考慮，主要是考慮評(píng)估時(shí)點(diǎn)以后的客觀收益，收益需考 慮所評(píng)資產(chǎn)收益占客觀收益的分成率或百分比。其次需要考慮收益 率，收益率需考慮無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率和風(fēng)險(xiǎn)收益率。 最后再考慮收益時(shí)限， 收益時(shí)限主要考慮資產(chǎn)本身收益時(shí)限和法律或其他制約的收益時(shí)限。（一）純收益不變1.收益不變，收益期無(wú)限,收益率大于0P=2收益不變，收益期有限

13、，收益率大于0P=- 1 -nr _(1 r)nP = A _（1 D I公式i 中的 i 稱為年金現(xiàn)值系數(shù), 用(P / A，i, n)表示A 二 P - nn公式"-（i）中的-（“稱為投資回收系數(shù)，用（A/P,i, n）表示。（A/P,i, n）與（p / A,i, n）互為倒數(shù)3收益不變，收益期有限，收益率等于0P=A x n（二）純收益在若干年之后保持不變1收益若干年后不變，收益期無(wú)限，收益率大于0Fi (1+r )r (1 r )(n=i)2收益若干年后不變，收益期有限，收益率大于0tP= 'i -1純收益在t年以后保持不變（t年還是有變化的）Fi11(1+r )

14、i r (1 r)t IL (1 r)n*（三）純收益按等差數(shù)列變化1. 收益按等差遞增數(shù)列遞增，收益期無(wú)限，收益率大于0P=2收益按等差遞增數(shù)列遞增，收益期有限，收益率大于P=(r r(1_, B nr)n 一 r (1 r )n3. 收益按等差遞減數(shù)列遞減,收益期無(wú)限，收益率大于cABP=2rr4. 收益按等差遞減數(shù)列遞減,收益期有限，收益率大于A BP = L 廠)4(1r r n)n(1r n )（四）純收益按等比數(shù)列變化1. 收益按等差比增數(shù)列遞增，收益期無(wú)限，收益率大于P=A -r 一 s2. 收益按等差比增數(shù)列遞增，收益期有限，收益率大于P =Ar - s3. 收益按等差比減數(shù)列

15、遞減，收益期無(wú)限，收益率大于P=A -r sP =亠 r s4. 收益按等差比減數(shù)列遞減，收益期有限，收益率大于I+ r 丿5已知未來(lái)若干年后資產(chǎn)價(jià)格的條件下，有以下計(jì)算公式:卩二仁1（1 r）nP n(1 r)n三、成本法資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值二資產(chǎn)的重置成本一資產(chǎn)的實(shí)體性貶值一資產(chǎn)功能性貶值一資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值（一）重置成本（4種）復(fù)原重置成本：A.與評(píng)估對(duì)象相同的材料 B.現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平 更新重置成本：A.不完全相同的材料B.現(xiàn)行價(jià)格水平1重置核算法重置成本=資產(chǎn)現(xiàn)行購(gòu)買價(jià)格+運(yùn)雜費(fèi)+安裝費(fèi)+其他費(fèi)用2. 價(jià)格指數(shù)法重置成本=資產(chǎn)的歷史成本X價(jià)格指數(shù)=資產(chǎn)的歷史成本x（ 1+價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）3. 功能價(jià)

16、值類比法（1）生產(chǎn)能力比例法參照物產(chǎn)量被評(píng)估資產(chǎn)重置成本二參照物重置成本（被評(píng)估資產(chǎn)產(chǎn)量）X（2）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=參照物重置成本X為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)4. 統(tǒng)計(jì)分析法被評(píng)估資產(chǎn)重置成本二"某類資產(chǎn)賬面歷史成本KK為資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù)/ 某類抽樣資產(chǎn)的重置成本=某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本（二）實(shí)體性貶值（3種） 1.觀察法資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=重置成本x實(shí)體性貶值率=重置成本x（ 1-實(shí)體性成新率）實(shí)體性貶值率（設(shè)備有形消耗率）=1實(shí)體性成新率2使用年限法資產(chǎn)利用率=截止至評(píng)估日資產(chǎn)實(shí)際利用時(shí)間 截止到評(píng)估日資產(chǎn)法定利用時(shí)間實(shí)際已使用年限=名義已使用年限x資產(chǎn)

17、利用率總使用年限=實(shí)際已使用年限+尚可使用年限資產(chǎn)貶值率實(shí)際已使用年限總使用年限10 0%實(shí)體性貶值額=重置成本資產(chǎn)實(shí)體性貶值率=重置成本實(shí)際已使用年限總使用年限100%3修復(fù)費(fèi)用法費(fèi)用主要包括零部件更換、修復(fù)、改造費(fèi)用和停工損失等（三）功能性貶值（2種：超額投資成本和超額運(yùn)營(yíng)成本） 1超額投資成本功能性貶值=復(fù)原重置成本一更新重置成本折現(xiàn)系數(shù)）2. 超額運(yùn)營(yíng)成本功能性貶值額='（被評(píng)估資產(chǎn)年超額運(yùn)營(yíng)成本功能性貶值額=資產(chǎn)年超額運(yùn)營(yíng)成本x （1所得稅稅率）x （P/A,r,n）（四）經(jīng)濟(jì)性貶值（2種：直接法和間接法）1直接法(P/A,r,n)經(jīng)濟(jì)性貶值額=資產(chǎn)年收益損失額X（ 1所得稅

18、稅率）2間接法經(jīng)濟(jì)性貶值額=重置成本x經(jīng)濟(jì)性貶值率經(jīng)濟(jì)性貶值率資產(chǎn)可被利用的生產(chǎn)能力資產(chǎn)原始設(shè)定生產(chǎn)能力第三章 資產(chǎn)評(píng)估程序一、資產(chǎn)評(píng)估程序定義I廣義的資產(chǎn)評(píng)估程序開(kāi)始于承接資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)前的明確資產(chǎn)評(píng)估 業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)環(huán)節(jié)， 終止于資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告提交后的資產(chǎn)評(píng)估文件歸檔 管理H狹義的資產(chǎn)評(píng)估程序開(kāi)始于資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員接受委托， 終止于 向委托人或相關(guān)當(dāng)事人提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告二、資產(chǎn)評(píng)估通常的基本評(píng)估程序（一）明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)1. 委托方和相關(guān)當(dāng)事方基本狀況2. 資產(chǎn)評(píng)估目的3. 評(píng)估對(duì)象基本狀況4. 價(jià)值類型及定義5. 資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日6. 資產(chǎn)評(píng)估相知條件和重要假設(shè)7. 其他需要明確的重要

19、事項(xiàng)I注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在明確上述資產(chǎn)評(píng)估基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上， 應(yīng)當(dāng)分析 下列因素，確定是否承接資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目：A.評(píng)估項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)B .專業(yè)勝任能力C.獨(dú)立性（二）簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)1. 資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托方名稱、住所2. 資產(chǎn)評(píng)估目的3. 資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍4. 資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日5. 出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的時(shí)間要求6. 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告適用范圍7. 資產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)8. 雙方的權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任9. 簽訂時(shí)間10. 雙方認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他重要事項(xiàng)（三）編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃1. 資產(chǎn)評(píng)估目的、資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象狀況2. 資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的規(guī)模和復(fù)雜程度3. 評(píng)估對(duì)象的性質(zhì)、行業(yè)特點(diǎn)、發(fā)展趨勢(shì)4. 資產(chǎn)

20、評(píng)估項(xiàng)目所涉及資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、類別、數(shù)量及分布狀況5. 相關(guān)資料收集狀況6. 委托人或資產(chǎn)占有方過(guò)去委托資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)歷、誠(chéng)信狀況及提供資 料的可靠性、完整性和相關(guān)性7. 資產(chǎn)評(píng)估人員的專業(yè)勝任能力、經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)、助理人員配備情況（四）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查（五）收集資產(chǎn)評(píng)估資料1. 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)考慮下列相關(guān)信息：A.有關(guān)資產(chǎn)權(quán)利的法律文件或其他證明資料B .資產(chǎn)的性質(zhì)、目前和歷史狀況信息C. 有關(guān)資產(chǎn)的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和法定壽命信息D. 有關(guān)資產(chǎn)的使用范圍和獲利能力信息E. 資產(chǎn)以往的評(píng)估及交易情況信息F. 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的可行性信息G類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格信息H. 賣方承諾的保證、賠償及其他附加條件I.

21、 可能影響資產(chǎn)價(jià)值的宏觀經(jīng)濟(jì)前景信息J. 可能影響資產(chǎn)價(jià)值的企業(yè)狀況及前景信息K. 其他相關(guān)信息2. 執(zhí)業(yè)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中信息的來(lái)源A. 收集資產(chǎn)所有者或占有者內(nèi)部的信息資料B. 收集資產(chǎn)所有者或占有者外部的信息資料a. 市場(chǎng)信息：公開(kāi)性、直接性b政府部門：具有較高的權(quán)威性和可信度，但時(shí)效性方面存在問(wèn)題c. 證券交易機(jī)構(gòu)d. 媒體：新聞媒體、專業(yè)雜志等f(wàn). 行業(yè)協(xié)會(huì)或管理機(jī)構(gòu)及其出版物g. 學(xué)術(shù)出版物3. 鑒定后的資產(chǎn)信息資料可以按兩種標(biāo)準(zhǔn)分類：A.按可用性原則劃分a.可用性資產(chǎn)信息資料b. 有參考價(jià)值的資產(chǎn)信息資料c. 不可用信息資料B. 按信息來(lái)源劃分a. 級(jí)信息：未經(jīng)處理的事實(shí)b. 二級(jí)信

22、息：變動(dòng)過(guò)的信用（六）評(píng)定估算1. 分析資產(chǎn)評(píng)估資料2. 恰當(dāng)選擇資產(chǎn)評(píng)估方法3. 運(yùn)用資產(chǎn)評(píng)估方法形成初步資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論4. 綜合分析確定資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論5. 資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部符合（七）編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告1. 委托方、產(chǎn)權(quán)持有方和委托方以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者2. 評(píng)估目的3. 評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍4. 價(jià)值類型及其定義5. 評(píng)估基準(zhǔn)日6. 評(píng)估依據(jù)7.評(píng)估方法8. 評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況9. 評(píng)估假設(shè)10.評(píng)估結(jié)論11. 特別事項(xiàng)說(shuō)明12. 評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明13.評(píng)估報(bào)告日14.評(píng)估機(jī)構(gòu)和注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽章（八）資產(chǎn)評(píng)估工作底稿歸檔三、資產(chǎn)評(píng)估程序的重要性（一）資產(chǎn)評(píng)估程序是規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估行

23、為、 提高資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)質(zhì)量和維護(hù)資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)公信力的保證（二）資產(chǎn)評(píng)估程序是相關(guān)當(dāng)事方評(píng)價(jià)資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)的重要依據(jù)（三）資產(chǎn)評(píng)估程序是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師防范職業(yè)風(fēng) 險(xiǎn)、保護(hù)自身合法權(quán)益和合理抗辯的重要手段第四章機(jī)器設(shè)備評(píng)估成本法評(píng)估值=重置成本一實(shí)體性貶值一功能性貶值一經(jīng)濟(jì)性貶值（一）重置成本的核算（5方面構(gòu)成）重置成本=設(shè)備本體重置成本 +運(yùn)雜費(fèi)+安裝費(fèi)+基礎(chǔ)費(fèi)+進(jìn)口設(shè)備從屬費(fèi)I機(jī)器設(shè)備的重置成本包括購(gòu)置或購(gòu)建設(shè)備所發(fā)生的必要的、 合理的 直接成本、間接成本和因資金占用所發(fā)生的資金成本、 合理利潤(rùn)和相 關(guān)稅費(fèi)i直接成本：設(shè)備本體的重置成本，以及設(shè)備的運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)、基 礎(chǔ)費(fèi)及其他合理

24、成本ii間接成本：管理費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等1. 本體重置成本核算（6種）（1）直接法（2種）適用于通用設(shè)備，可以獲得市場(chǎng)信息的A :市場(chǎng)詢價(jià)法（市場(chǎng)現(xiàn)行價(jià)格和實(shí)際成交價(jià)格）B:使用價(jià)格資料（會(huì)計(jì)憑證等，注意時(shí)效性）（2）重置核算法 適用于非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備、自制設(shè)備設(shè)備本體重置成本=成產(chǎn)成本+銷售成本+利潤(rùn)+稅金（3）價(jià)格（物價(jià)）指數(shù)法（2種）選取分類價(jià)格指數(shù)適用于計(jì)算復(fù)原重置成本，適應(yīng)于一些難以獲得市場(chǎng)價(jià)格的機(jī)器設(shè)備A：定基價(jià)格指數(shù)設(shè)備本體重置成本=歷史成本基年冊(cè)購(gòu)買數(shù)B：環(huán)比價(jià)格指數(shù)C：價(jià)格變動(dòng)率法設(shè)備現(xiàn)行重置成本設(shè)備的加權(quán)投資成本二、（賬面價(jià)值價(jià)格變動(dòng)率）=現(xiàn)行重置成本已使用年數(shù)設(shè)備

25、的加權(quán)投資年限=7加權(quán)投資成本 “ V現(xiàn)行重置成本 尚可使用年限成新率二100%加權(quán)投資期限+尚可使用年限00%（4）綜合估價(jià)法（適用于非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備）重置成本（成主材用率主要外購(gòu)費(fèi)用成本利潤(rùn)率（1+非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的設(shè)計(jì)費(fèi)率非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的生產(chǎn)數(shù)量主材費(fèi)用八（主材料消耗量主材料利用率含稅市場(chǎng)價(jià)1+增值稅稅率主要外購(gòu)費(fèi)用 =7 （主要外購(gòu)件的數(shù)量含稅市場(chǎng)價(jià)1+增值稅稅率（5）重量估價(jià)法（適用于材料單一、制造簡(jiǎn)單、技術(shù)含量低的設(shè)備）重置成本=設(shè)備的凈重x綜合費(fèi)用率x調(diào)整系數(shù) +合理利潤(rùn)（6）指數(shù)估價(jià)法（適用于特定設(shè)備，化工設(shè)備或石油設(shè)備）重置成本=參照物設(shè)備的價(jià)格被估設(shè)備生產(chǎn)能力 .參照物設(shè)備生產(chǎn)能力X 為規(guī)

26、模指數(shù)l nR C /S =) x l nA( 2A/ x)=l n (RC /2S ) / l qA( A )2運(yùn)雜費(fèi)（根據(jù)設(shè)備的生產(chǎn)地點(diǎn)、使用地點(diǎn)以及重量、體積、運(yùn)輸方式，根據(jù)鐵路、公里、船運(yùn)、航空等部門的運(yùn)輸計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）運(yùn)雜費(fèi)=進(jìn)口設(shè)備到岸價(jià)（國(guó)產(chǎn)設(shè)備原價(jià)）國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)率3安裝費(fèi)安裝費(fèi)=進(jìn)口設(shè)備到岸價(jià)（國(guó)產(chǎn)設(shè)備原價(jià)）安裝費(fèi)率4. 基礎(chǔ)費(fèi)（建造設(shè)備基礎(chǔ)所發(fā)生的人工、材料、機(jī)械費(fèi)和全部取費(fèi)）5進(jìn)口設(shè)備從屬費(fèi)用（1）海運(yùn)費(fèi)（遠(yuǎn)洋5% 8%,近洋3%4%）海運(yùn)費(fèi)=設(shè)備離岸價(jià)X海運(yùn)費(fèi)率（2）海運(yùn)保險(xiǎn)費(fèi)（0.4%左右）海運(yùn)保險(xiǎn)費(fèi)=（設(shè)備離岸價(jià)+海運(yùn)費(fèi)）X保險(xiǎn)費(fèi)率（3） 財(cái)務(wù)費(fèi)用（取價(jià)基數(shù)為貨價(jià)人民幣

27、數(shù)，0.4%0.5%）財(cái)務(wù)費(fèi)=設(shè)備離岸價(jià)（貨價(jià)人民幣數(shù)）X費(fèi)率（4） 外貿(mào)手續(xù)費(fèi)（取價(jià)基數(shù)為設(shè)備到岸價(jià)人民幣數(shù)，1%1.5%）外貿(mào)手續(xù)費(fèi)=設(shè)備到岸價(jià)（人民幣數(shù)）X外貿(mào)手續(xù)費(fèi)率（5）關(guān)稅關(guān)稅=設(shè)備到岸價(jià)X關(guān)稅稅率（6）消費(fèi)稅消費(fèi)稅（關(guān)稅完稅價(jià)+關(guān)稅） 消費(fèi)稅稅率1 -消費(fèi)稅稅率（7）增值稅（減免關(guān)稅，同時(shí)減免增值稅）增值稅=（關(guān)稅完稅價(jià) +關(guān)稅 消費(fèi)稅）增值稅稅率（8）車輛購(gòu)置附加費(fèi)車輛購(gòu)置附加費(fèi)=（到岸價(jià)人民幣數(shù)+關(guān)稅+消費(fèi)稅）X費(fèi)率I費(fèi)用按離岸價(jià)（FOB）計(jì)算：（FOB:Free on Board）A.海運(yùn)費(fèi)B.海運(yùn)保險(xiǎn)費(fèi)C.財(cái)務(wù)費(fèi)（貨價(jià)人民幣數(shù)）II費(fèi)用按到岸價(jià)（CIF）計(jì)算:（CIFQo

28、st In sura nee and Freigh）A.運(yùn)雜費(fèi)B.安裝費(fèi)C.基礎(chǔ)費(fèi)D.外貿(mào)手續(xù)費(fèi)（到岸價(jià)人民幣數(shù)）到岸價(jià)=離岸價(jià) +海運(yùn)費(fèi)+海運(yùn)保險(xiǎn)費(fèi) 皿稅費(fèi)（費(fèi)用按到岸價(jià)計(jì)算）A.關(guān)稅B.消費(fèi)稅C.增值稅D.車輛購(gòu)置附加費(fèi)（到岸價(jià)人民幣數(shù)）（二）、實(shí)體性貶值（ 3 種）成新率/貶值率第I種有形磨損：零部件的幾何尺寸發(fā)生變化第H種有形磨損：出現(xiàn)腐蝕、老化、生銹、變質(zhì)等現(xiàn)象1. 觀察法（德?tīng)柗品ɑ蚰：C合判斷法）2. 使用年限法（核算實(shí)體貶值率）A. 影響機(jī)器物理壽命的因素：a.使用強(qiáng)度b.設(shè)備質(zhì)量c.維修水平B .影響機(jī)器經(jīng)濟(jì)壽命的因素：a.設(shè)備物理性能b.技術(shù)進(jìn)步速度c.生產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)狀況3

29、. 修復(fù)費(fèi)用法可修復(fù)性損耗（經(jīng)濟(jì)上可行）和不可修復(fù)性損耗（三）、功能性貶值（ 2 種）1. 超額投資成本超額投資成本 =復(fù)原重置成本更新重置成本2. 超額運(yùn)營(yíng)成本功能性貶值額=資產(chǎn)年超額運(yùn)營(yíng)成本x （1所得稅稅率）x （P/A,r,n）（四）、經(jīng)濟(jì)性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值額=資產(chǎn)年收益損失額x（ 1所得稅稅率）x（ P/A,r,n） 影響經(jīng)濟(jì)性貶值的因素：1. 使用壽命縮短產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)性貶值2運(yùn)營(yíng)費(fèi)用提高產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)性貶值年加價(jià)收費(fèi)總金額 二電單價(jià) （實(shí)測(cè)電耗-限額電耗）年產(chǎn)量 加價(jià)倍數(shù)3市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)性貶值二、市場(chǎng)法（一）設(shè)備的比較因素：1個(gè)別因素（設(shè)備在名稱、型號(hào)規(guī)格、制造廠家、技術(shù)指標(biāo)等因素

30、）2. 交易因素（交易數(shù)量和交易動(dòng)機(jī)影響）3時(shí)間因素（參照物要最接近評(píng)估基準(zhǔn)日）4. 地域因素（參照物盡可能與評(píng)估對(duì)象在同一區(qū)域）（二）市場(chǎng)法常用的調(diào)整方法1直接配比法（適用于參照物和評(píng)估對(duì)象基本相同， 需調(diào)整的項(xiàng)目少）評(píng)估值=參照物市場(chǎng)價(jià)值一差異調(diào)整2因素調(diào)整法3. 成本比率調(diào)整法三、 收益法（單項(xiàng)設(shè)備通常不用收益法評(píng)估，對(duì)于生產(chǎn)線、成套化工設(shè)備等可以使用收益法評(píng)估）rA1 - (1 i )-n（A/P,i,n） =產(chǎn)品年收入一市場(chǎng)售價(jià)第五章 房地產(chǎn)評(píng)估一、土地使用權(quán)（房隨地動(dòng)，地隨房動(dòng)） （一）國(guó)有土地使用權(quán)出讓 （采用協(xié)議、 招標(biāo)、拍賣和掛牌方式出讓） 國(guó)有土地使用權(quán)出讓的最高年限按照下

31、列用途確定：1.居住用地 70 年2.工業(yè)用地 50 年3. 教育、經(jīng)濟(jì)、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年4.綜合或其他用地 50 年5 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 40 年住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后，自動(dòng)續(xù)期非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后， 如想繼續(xù)使用， 需提前 1 年申請(qǐng)審批（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（出售、交換或贈(zèng)與，需要過(guò)戶登記） 土地使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土 地使用者已使用年限后的剩余年限（三）土地使用權(quán)出租（四）土地使用權(quán)質(zhì)押（辦理質(zhì)押登記）（五）土地的特性（ 2 種）1. 土地的自然特性（1）土地位置的固定性（決定了土地價(jià)格具有明顯的地域差異）（2）土地質(zhì)量的差異性（導(dǎo)致

32、了級(jí)差地租的產(chǎn)生）（3）土地資源的不可再生性（4）土地效用的永續(xù)性2. 土地的經(jīng)濟(jì)特性（1）土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性（供求矛盾）（2）土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性（3）土地利用的多方向性（確定土地的最佳用途）（4）土地效益的級(jí)差性（六）房地產(chǎn)的特性（8種）1位置固定性2供求區(qū)域性3使用長(zhǎng)期性4投資大量性5. 保值與增值性6投資風(fēng)險(xiǎn)性7.難以變現(xiàn)性 8政策限制性I三通一平：通水、通電、通路，平整地面H七通一平：通上水、通下水、通電、通信、通氣、通熱、通路,平整地面m 樓面地價(jià)和容積率樓面地價(jià) =土地總價(jià)格 =土地單價(jià) 樓 價(jià) 建筑總面積 容積率容積率=建筑物總面積口八土地總面積、房地產(chǎn)評(píng)估方法（6種）（一）收

33、益法（適用于有收益的房地產(chǎn)評(píng)估，公用、公益性質(zhì)不適合）房地產(chǎn)價(jià)值=J收益|1 一 1 J有限年限：資本化率 1(1 + r)n_無(wú)限年限:房地產(chǎn)價(jià)值凈收益 資本化率土地資本化率 土地價(jià)值+建筑物資本化率 建筑物價(jià)值綜合資本化率土地價(jià)值+建筑物價(jià)值1房地產(chǎn)價(jià)值（總收益或總費(fèi)用應(yīng)該為客觀收益，而不是實(shí)際收益）房地產(chǎn)價(jià)值=綜合產(chǎn)凈化益房地產(chǎn)凈收益=房地產(chǎn)總收益一房地產(chǎn)總費(fèi)用 房地產(chǎn)總費(fèi)用=管理費(fèi)+維護(hù)費(fèi)+稅金+保險(xiǎn)費(fèi)2. 土地價(jià)值（土地使用權(quán)價(jià)格）（1）空白土地價(jià)值（由土地收益評(píng)估土地價(jià)值）土地價(jià)值土地凈收益 土地資本化率土地凈收益=土地總收益一土地總費(fèi)用土地總費(fèi)用=管理費(fèi)+維護(hù)費(fèi)+稅金（2）土地上

34、有建筑物（2種，由房地產(chǎn)收益評(píng)估土地價(jià)值）房地產(chǎn)年總收益 二每日每建筑物平方米租金365日 建筑面積（1-空房率）房地產(chǎn)年總收益 二每月每建筑物平方米租金12月 建筑面積（1-空房率）A . 土地價(jià)值=房地產(chǎn)價(jià)值一建筑物現(xiàn)值建筑物現(xiàn)值=建筑物重置成新價(jià)一年（折舊費(fèi)）貶值額x已使用年數(shù)年貶值額 二建筑物重置成新價(jià) -殘值=建筑物重置成新價(jià) （1-殘值率） 人使用年限使用年限土地價(jià)值房地產(chǎn)凈收益-建筑物凈收益建筑物凈收益=建筑物現(xiàn)值X建筑物資本化率（無(wú)限年限）建筑物凈收益=建筑物現(xiàn)值建筑物資本化率 11飛（1+）（有限年限）建筑物現(xiàn)值=建筑物重置成新價(jià)一年（折舊費(fèi)）貶值額X已使用年數(shù)3. 建筑物價(jià)

35、值建筑物價(jià)值=房地產(chǎn)價(jià)值一土地價(jià)值建筑物價(jià)值房地產(chǎn)凈收益 -土地凈收益建筑物資本化率（二）市場(chǎng)法房地產(chǎn)價(jià)值二參照物價(jià)值交易情況修正交易日期修正房地產(chǎn)狀況修正容積率修正土地使用年數(shù)修正?=參照物價(jià)值100 （）（）容積率被估土地使用年數(shù)被估X x x x x （）100100 可比可比經(jīng)容積率修正后的價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格被估宗地容積率修正系數(shù)可比實(shí)例容積率修正系數(shù)土地使用年期修正后地價(jià)1 - 1=可比實(shí)例價(jià)格(1+r )m1 1(1+r )n（三）成本法1土地價(jià)值成本法核算土地價(jià)值=土地取得費(fèi)吐地開(kāi)發(fā)費(fèi)利息利潤(rùn)稅金土地增值收益2新建房地產(chǎn)價(jià)值新建房地產(chǎn)價(jià)值 二土地取得費(fèi)+開(kāi)發(fā)成本+利息+利潤(rùn)+管理

36、費(fèi)用+銷售稅費(fèi)管理費(fèi)用=（土地取得費(fèi)用+開(kāi)發(fā)成本）管理費(fèi)率開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=（土地取得費(fèi)用+開(kāi)發(fā)成本）直接成本利潤(rùn)率 銷售費(fèi)用=積算價(jià)格銷售費(fèi)率投資利息二土地取得費(fèi)用(地價(jià))乂 1+r八1+開(kāi)發(fā)成本 冷(1+r )2-113舊建筑物價(jià)值評(píng)估(1) 直線折舊法建筑物價(jià)值=建筑物重置成新價(jià)一年貶值額x已使用年數(shù)年貶值額=建筑物重置成新價(jià) -殘值=建筑物重置成新價(jià) (1-殘值率) 額使用年限使用年限I各結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房的耐用年限和殘值率一般如下：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：60年0%磚混結(jié)構(gòu)一等：50年2%磚混結(jié)構(gòu)二等：50年2%磚木結(jié)構(gòu)一等：40年6%磚木結(jié)構(gòu)一等：40年4%磚木結(jié)構(gòu)二等：40年3%簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)：10年0

37、%(2) 成新折扣法建筑物價(jià)值=重置成本x成新率(四) 剩余法(假設(shè)開(kāi)發(fā)法，適用于待開(kāi)發(fā)土地)土地價(jià)值 二開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)價(jià)值-開(kāi)發(fā)成本 -利息-利潤(rùn)-稅金土地價(jià)值 二預(yù)期樓價(jià) -建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)用-銷售費(fèi)用-利息-利潤(rùn)-稅金1預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的售價(jià)(2個(gè)途徑)(1) 對(duì)于出售的房地產(chǎn)，用市場(chǎng)比較法確定開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)(2) 對(duì)于出租的房地產(chǎn)，首先采用市場(chǎng)法，確定所開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)出租 的凈收益，再采用收益法將出租收益轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)總價(jià)。 具體需要確 定一下幾個(gè)要點(diǎn)：A. 單位建筑面積月租金或年租金 B.房地產(chǎn)出租費(fèi)用水平C.房地產(chǎn)還原利率D.可出租的凈面積2估算各項(xiàng)成本費(fèi)用（1）估算建筑費(fèi)用：采用比較法

38、來(lái)測(cè)算，也可以采用建筑工程概預(yù)算的方法來(lái)估算（2）估算專業(yè)費(fèi)用：包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)，建筑費(fèi)用的一定比率（3）估算資本利息：資本利息二土地取得費(fèi)用（地價(jià)）（1+r）-1+開(kāi)發(fā)成本x（ 1+r）2-1 1（4）估算稅金：營(yíng)業(yè)稅、印花稅、契稅等，以建成后房地產(chǎn)總價(jià)的 一定比例計(jì)算（5）銷售費(fèi)用：以房地產(chǎn)總價(jià)或租金的一定比例計(jì)算（6）合理利潤(rùn)：以地價(jià)、開(kāi)發(fā)費(fèi)、專業(yè)費(fèi)三項(xiàng)和的一定比例計(jì)算（五）基準(zhǔn)地價(jià)修正法（適用于房地產(chǎn)不太發(fā)達(dá)的城市）估待估宗地地價(jià)二待宗地所處地段基準(zhǔn)地價(jià)使用年限修正系數(shù) 日期修正系數(shù)容積率修正系數(shù) 其他修正系數(shù)1.基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)：（基準(zhǔn)地價(jià)具有政府公告的作用）（1）基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域性價(jià)格

39、，通常表現(xiàn)為區(qū)片價(jià)和路段價(jià)（2）基準(zhǔn)地價(jià)是土地使用權(quán)價(jià)格（3）基準(zhǔn)地價(jià)是特定區(qū)域的平均價(jià)格（4）基準(zhǔn)地價(jià)一般覆蓋這個(gè)城市建成（5）基準(zhǔn)地價(jià)是單位土地面積的地價(jià)（6）基準(zhǔn)地價(jià)具有現(xiàn)實(shí)性，是評(píng)估出的特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)格（六）路線價(jià)法（適用于土地課稅、土地重劃、征地拆遷等大量土地 的評(píng)估）宗地地價(jià)=路線價(jià) 深度百分比 臨街寬度 （_）其他條件修正平均深度百分率=累計(jì)深度百分率標(biāo)準(zhǔn)深度-宗地深度I常用路線法則1.四三二一法則標(biāo)準(zhǔn)深度100英尺，分成四等份每個(gè)25英尺，每段分別為路線價(jià)的40%、30%、20%、10%，超過(guò)100英尺則需要九八七六法則來(lái)補(bǔ)充 9%、8%、7%、6%2蘇慕斯法則（somers r

40、ule） 100英尺深的土地，前50英尺臨街占全宗地總價(jià)的72.5%后50英尺占全宗地總價(jià)的27.5%3. 霍夫曼法則 100英尺深的土地，最初25英尺臨街占全宗地總價(jià)的37.5%最初50英尺臨街占全宗地總價(jià)的2/3最初75英尺臨街占全宗地總價(jià)的87.7%最后100英尺臨街占全宗地總價(jià)的100%4.哈柏法則深度百分率所給深度-'標(biāo)準(zhǔn)深度10 0%三、在建工程評(píng)估（3種）（一）成本法（實(shí)際完工量較少）在建工程價(jià)值 =土地取得費(fèi)用 +專業(yè)費(fèi)用+建造費(fèi)用+利潤(rùn)+稅金（二）剩余法（實(shí)際完工量較少）在建工程價(jià)值=房地產(chǎn)預(yù)售價(jià)-后期工程成本-后期工程費(fèi)用-利潤(rùn)-稅金式中，房地產(chǎn)預(yù)期售價(jià)可以采用市場(chǎng)

41、法或收益法評(píng)估（三）形象進(jìn)度法（工程已經(jīng)完成或接近完成）在建工程價(jià)值=建造完成后的市場(chǎng)價(jià)值 工程形象進(jìn)度百分比（1-折扣率）工程形象進(jìn)度百分比（實(shí)際建筑工程量-實(shí)際安裝工程量）總工量10 0%折扣率的確定應(yīng)考慮營(yíng)銷支出、廣告費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)收益等因素I對(duì)于停產(chǎn)的在建工程，要查明原因，并要考慮在建工程的功能性及經(jīng)濟(jì)性貶值進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)調(diào)整第六章資源資產(chǎn)評(píng)估一、自然資源的分類（一）按照在開(kāi)發(fā)過(guò)程中能否再生，可劃分為耗竭性資源和非耗竭性 資源1耗竭性資源：主體是礦產(chǎn)資源，不能再生2非耗竭性資源：由環(huán)境要素構(gòu)成，合理開(kāi)發(fā)利用可以永續(xù)使用（1）恒定的非耗竭性資源：氣候資源和海洋資源（2）可再生的非耗竭性資源：生

42、物資源（3）不可再生的非耗竭性資源：土地資源（二）從自然資源與人類的經(jīng)濟(jì)關(guān)系角度，按照資源的性質(zhì)，可劃分 為環(huán)境資源、生物資源、土地資源、礦產(chǎn)資源和景觀資源（三）資源資產(chǎn)的價(jià)格一般受到資源的 區(qū)位影響二、森林資源資產(chǎn)評(píng)估（4種）（一）市場(chǎng)法（需三個(gè)以上參照物）林木資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值二參照物單位蓄積量的交易價(jià)格被估林木資產(chǎn)的蓄積量林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù) 物價(jià)指數(shù)調(diào)整系數(shù)（二）成本法（適用于幼林評(píng)估）n林木資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值二林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)Ct （1 i）n_ti =1Ct :過(guò)去第t年以現(xiàn)時(shí)工價(jià)及生產(chǎn)水平計(jì)算的生產(chǎn)成本，主要包括工資、物質(zhì)消耗，地租等（三）剩余法（適用于成熟林木資產(chǎn)的評(píng)估）林木資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值二銷售

43、總收入-木材經(jīng)營(yíng)成本-利潤(rùn)+林木再生價(jià)值木材經(jīng)營(yíng)成本 二采運(yùn)成本 +銷售費(fèi)用 +管理費(fèi)用 +財(cái)務(wù)費(fèi)用 +稅費(fèi)（四）收益法（適用于有經(jīng)常性收益的林木資產(chǎn)的評(píng)估）林木資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值N （t年時(shí)的收入t =1-1年時(shí)的營(yíng)林生產(chǎn)成本）（1 JN為經(jīng)營(yíng)期三、礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評(píng)估（國(guó)家所有，國(guó)務(wù)院行駛所有權(quán)）I影響礦產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值的因素主要包括：A. 礦產(chǎn)資源本身的稀缺程度和可替代程度B. 礦產(chǎn)品的供求狀況C. 礦床自然豐度和地理位置D. 科技進(jìn)步E. 資本化率（一）高精度勘察階段（5種）采礦權(quán)價(jià)值評(píng)估方法：貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法、可比銷售法探礦權(quán)價(jià)值評(píng)估方法：約當(dāng)投資一貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法、重置成本法、地勘加和法1貼現(xiàn)現(xiàn)金流量

44、法采礦權(quán)價(jià)值=J（年剩余收益額-社會(huì)平均收益額）池（1 + r ）t年剩余收益額二年銷售收入-年經(jīng)營(yíng)成本-年資源補(bǔ)償費(fèi)-資源稅金-其他稅金 社會(huì)平均收益額二年銷售收入平均利潤(rùn)率2可比銷售法（4項(xiàng)：品味、規(guī)模、價(jià)格、差異）采礦權(quán)價(jià)值二參照物采礦權(quán)成交價(jià)格 品味調(diào)整系數(shù)規(guī)模調(diào)整系數(shù) 價(jià)格調(diào)整系數(shù)差異調(diào)整系數(shù)3約當(dāng)投資一貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法（1）第一步，根據(jù)貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法，計(jì)算新探礦權(quán)的資產(chǎn)收益現(xiàn)值=、i =1Wt二年銷售收入一年經(jīng)營(yíng)成本-年資源補(bǔ)償費(fèi)-資源稅金-其他稅金W:資產(chǎn)收益現(xiàn)值（2）第二步，計(jì)算愿探礦權(quán)人、新探礦權(quán)人投資現(xiàn)值原探礦權(quán)人投資現(xiàn)值Ty，可采用重置成本法計(jì)算新探礦權(quán)人投資現(xiàn)值Tx，可采

45、用貼現(xiàn)法計(jì)算T t1+r)Tt為第t年投資值（3）第三步，計(jì)算探礦權(quán)評(píng)估價(jià)值P=W 匚=資產(chǎn)收益現(xiàn)值原人+TX原+T新4. 重置成本法探礦權(quán)評(píng)估值=探礦權(quán)資產(chǎn)重置成本（1+地勘風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)）（1-技術(shù)性貶值系數(shù)）n=7 （各類探勘實(shí)地工作量工作量現(xiàn)行市價(jià)）（1+四項(xiàng)費(fèi)用分?jǐn)傁禂?shù)）i=1（1+風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)）（1-技術(shù)性貶值系數(shù)）四項(xiàng)費(fèi)用分?jǐn)傁禂?shù)：A.其他地質(zhì)系數(shù)B.綜合研究及編寫報(bào)告C.巖礦實(shí)驗(yàn)D.工地建筑5. 地勘加和法探礦權(quán)評(píng)估值=不含勘察風(fēng)險(xiǎn)的探礦權(quán)凈價(jià)+應(yīng)分配的超額利潤(rùn)應(yīng)分配的超額利潤(rùn)-超額利潤(rùn)總額地勘總投資+礦山建設(shè)總投資（二）低精度勘察階段（3種）1粗估法（以資源品級(jí)價(jià)值為基礎(chǔ)的粗估和以單位

46、國(guó)土面積資源價(jià)值為基礎(chǔ)的粗估）2. 地址要素評(píng)序法探礦權(quán)評(píng)估值=基礎(chǔ)購(gòu)置成本X地質(zhì)要素轉(zhuǎn)化的價(jià)格調(diào)整系數(shù)3. 聯(lián)合風(fēng)險(xiǎn)勘察協(xié)議法（聯(lián)合風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)協(xié)議條款）第七章 無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估一、無(wú)形資產(chǎn)概念和特性（一）無(wú)形資產(chǎn)定義： 無(wú)形資產(chǎn)是指特定主體所擁有或者控制的，不具有實(shí)物形態(tài)，能 持續(xù)發(fā)揮作用且能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源。（二）無(wú)形資產(chǎn)主要評(píng)估種類A.專利資產(chǎn)B.版權(quán)評(píng)估（著作權(quán)）C.商標(biāo)資產(chǎn)D.商譽(yù)評(píng)估（三）無(wú)形資產(chǎn)和有形資產(chǎn)的根本區(qū)別： 在于有形資產(chǎn)的價(jià)值取決于有形要素的貢獻(xiàn)，無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值取決于無(wú)形要素的貢獻(xiàn)（四）無(wú)形資產(chǎn)成本特性（ 3 種）1. 不完整性：財(cái)務(wù)制度中的無(wú)形資產(chǎn)成本費(fèi)用一般低于實(shí)際成本

47、2. 弱對(duì)應(yīng)性：無(wú)形資產(chǎn)成果的出現(xiàn)具有較大的隨機(jī)性和偶然性，其價(jià) 值并不與其開(kāi)發(fā)費(fèi)用和時(shí)間產(chǎn)生某種既定的關(guān)系3. 虛擬性：無(wú)形資產(chǎn)的成本往往是相對(duì)的（五）無(wú)形資產(chǎn)功能特征（ 3 種）1. 共益性：一項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)可以在不同的地點(diǎn)、同一時(shí)間、由不同的主 體所有。 有形資產(chǎn)的界定是通過(guò)物質(zhì)實(shí)體直接界定， 而評(píng)估無(wú)形資產(chǎn) 則需要根據(jù)其權(quán)益界限來(lái)確定2. 積累性：無(wú)形資產(chǎn)的形成基于其他無(wú)形資產(chǎn)的發(fā)展并不斷積累演進(jìn)3. 替代性：無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估需考慮它的作用期間，尤其是尚可使用年限（六）影響無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的因素（ 9 個(gè)）1. 無(wú)形資產(chǎn)的成本：包括創(chuàng)造發(fā)明成本、法律保護(hù)成本、推廣成本2. 機(jī)會(huì)成本：是指該項(xiàng)無(wú)

48、形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、投資、出售后所失去的市場(chǎng)以 及損失收益的大小3. 預(yù)期收益：無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值體現(xiàn)了無(wú)形資產(chǎn)所擁有的超額獲利能力4. 使用期限：A. 使用期限的長(zhǎng)短， 一方面取決于該無(wú)形資產(chǎn)的先進(jìn)程度， 另一方面 取決于其無(wú)形損耗的大小，其無(wú)形損耗程度越低，使用期限越長(zhǎng)。B. 考慮無(wú)形資產(chǎn)的期限，除了應(yīng)當(dāng)考慮法律保護(hù)期限外，更主要的是 考慮其具有實(shí)際超額收益的期限5. 技術(shù)成熟度：科技成果都有一個(gè)發(fā)展成熟衰退的過(guò)程6. 轉(zhuǎn)讓內(nèi)容：無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一般包括所有權(quán)轉(zhuǎn)讓和使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，所有 權(quán)轉(zhuǎn)讓的無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估值高于使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估值7. 無(wú)形資產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)、更新?lián)Q代情況和速度：一項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)的壽命 期，主要取決于

49、其損耗程度。無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值更新?lián)Q代越快，無(wú)形損耗 越大，其評(píng)估值越低，因此 更新?lián)Q代情況決定無(wú)形資產(chǎn)壽命8. 無(wú)形資產(chǎn)的市場(chǎng)供需狀況： （2種）A.無(wú)形資產(chǎn)的市場(chǎng)需求情況B.無(wú)形資產(chǎn)的使用程度9. 同行業(yè)同類無(wú)形資產(chǎn)的交易方式（七）無(wú)形資產(chǎn)確認(rèn)的前提（ 3 個(gè)前提）1. 確認(rèn)無(wú)形資產(chǎn)的存在： 驗(yàn)證無(wú)形資產(chǎn)來(lái)源是否合法、 產(chǎn)權(quán)是否明確， 經(jīng)濟(jì)行為是否合法、有效2. 區(qū)別無(wú)形資產(chǎn)種類：確定無(wú)形資產(chǎn)的種類、具體名稱、存在形式3. 確定其有效期限：無(wú)形資產(chǎn)的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和法定壽命二、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估方法（3種：收益法、成本法、市場(chǎng)法）（一）收益法無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估值.n Ri K n無(wú)形資產(chǎn)第i年收益無(wú)形資產(chǎn)分成

50、率=、i=1（ 1+r ）i i=1（ 1+r ）i無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估值Ri _ / 無(wú)形資產(chǎn)第i年的超額收益i =1 (1 r)'i_1( 1+r ) i1無(wú)形資產(chǎn)超額收益的確定（4種）（1）直接估算法（收入增長(zhǎng)型和成本費(fèi)用節(jié)約型）A.售價(jià)增長(zhǎng)（銷售量不變，單位成本不變）R=（P 2-Pi）Q（i-T）B.產(chǎn)量增長(zhǎng)（單位價(jià)格不變，單位成本不變）R=（ Q2 -Q i）（P - C）（ 1- T）C. 成本降低（銷售量不變，價(jià)格不變）R=（C 2 - C 1 ）Q （1-T）（2）差額法無(wú)形資產(chǎn)帶來(lái)的超額收益=凈利潤(rùn)-凈資產(chǎn)總額行業(yè)平均凈利潤(rùn)率（3）分成率法無(wú)形資產(chǎn)收益額二銷售收入（利潤(rùn)）銷

51、售收入（利潤(rùn)）分成率（1-所得稅率）銷售收入分成率=銷售利潤(rùn)分成率銷售利潤(rùn)率（4）要素貢獻(xiàn)法（三分法：3大要素，管理、技術(shù)、資本）2無(wú)形資產(chǎn)中的折現(xiàn)率的確定折現(xiàn)率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率3. 無(wú)形資產(chǎn)收益期限的確定（1）法律或合同、企業(yè)申請(qǐng)書(shū)分別規(guī)定有效期限和受益年限的，可 按照法定有效期限與受益年限孰短的原則確定（2）法律未規(guī)定有效期，企業(yè)合同或企業(yè)申請(qǐng)書(shū)中規(guī)定有受益年限 的，可按照規(guī)定的受益年限確定（3）均未有規(guī)定的，預(yù)計(jì)受益期限可采用統(tǒng)計(jì)分析與同類資產(chǎn)比較 得出（二）成本法（注意扣除實(shí)際的功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值）無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估值 =無(wú)形資產(chǎn)重置成本（1-貶值率）1. 無(wú)形資產(chǎn)重置成本核算

52、（2種：自創(chuàng)和外購(gòu)）（1）自創(chuàng)無(wú)形資產(chǎn)成本核算（2種）A.核算法無(wú)形資產(chǎn)重置成本=成本+合理利潤(rùn)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用B. 倍加系數(shù)法（對(duì)于投入智力比較多的技術(shù)型）無(wú)形資產(chǎn)重置成本=無(wú)形資產(chǎn)物化勞動(dòng)消耗平均風(fēng)性倍加系數(shù)活勞動(dòng)消耗（1+投資報(bào)酬率）（2）外購(gòu)無(wú)形資產(chǎn)成本核算（2種）A.市場(chǎng)類比法：參照物價(jià)值+購(gòu)置費(fèi)用-因素調(diào)整B.物價(jià)指數(shù)法:無(wú)形資產(chǎn)重置成本=無(wú)形資產(chǎn)賬面價(jià)值評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù) 購(gòu)置時(shí)物價(jià)指數(shù)2無(wú)形資產(chǎn)貶值率的估算（2種）（1）專家鑒定法（有關(guān)技術(shù)領(lǐng)域?qū)＜易龀雠袛啵?）剩余經(jīng)濟(jì)壽命預(yù)測(cè)法（貶值率 二折舊率）貶值率已使用年限已使用年限 +剩余使用年限10 0%（三）市場(chǎng)法由于無(wú)形資產(chǎn)具有的 非標(biāo)準(zhǔn)性和唯一性限制了市場(chǎng)法的應(yīng)用，無(wú)形資產(chǎn)市場(chǎng)法在我國(guó)應(yīng)用條件較少三、專利資產(chǎn)和專有技術(shù)評(píng)估（一）專利資產(chǎn) 1專利資產(chǎn)的自身特征（4個(gè)）（1）時(shí)間性特征：專利的權(quán)利時(shí)限與專利的法律保護(hù)期相適應(yīng)（2）地域性特征：專利法是國(guó)內(nèi)法，專利資產(chǎn)只在國(guó)內(nèi)受保護(hù)（3）排他性特征：排他性是指法律賦予專利所有人對(duì)專利資產(chǎn)一段時(shí)間的壟斷，這是專利獲得超額經(jīng)濟(jì)收益的保證（4）共享性特征：專利權(quán)人可許可多家在同一時(shí)間，同時(shí)使用專利 2收益法（無(wú)形資產(chǎn)采用收益法情形較多）無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估值