重慶市地下商業(yè)報告

1、市地下商業(yè)報告引言近幾年，市的商業(yè)發(fā)展突飛猛進，崛起了濱江商業(yè)、街區(qū)商業(yè)、特色商業(yè)、地下商業(yè)、RBD（休憩商業(yè)）等多種形態(tài)的商業(yè)市場，商業(yè)形態(tài)可謂層出不窮。 2005年上半年，在國家宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了前所未有的尷尬局面，房產(chǎn)市場一片觀望態(tài)勢，尤其是住宅市場，眾多項目在進入7、8月份之后，銷售業(yè)績出現(xiàn)了直線下滑的趨勢，售樓部的上客量也是門可羅雀，買賣雙方出現(xiàn)了僵持的局面。而與此同時，的一些商業(yè)物業(yè)，尤其地下商業(yè)物業(yè)，卻隨著城市建設(shè)，特別是輕軌建設(shè)的推進，表現(xiàn)出一些新的強勁勢頭。 地下商業(yè)作為商業(yè)其中的一種物業(yè)形態(tài)，作為地上商業(yè)的延伸和補充，已經(jīng)成為商業(yè)物業(yè)中不可或缺的組成部分，

2、也是近段時間地產(chǎn)商、投資者較為關(guān)心的話題。本文將通過當前的市場對地下商業(yè)進行闡述，著重于地下商業(yè)市場的現(xiàn)狀分析，以及未來的空間展望，以期對今后地下商業(yè)的發(fā)展有一個清晰的方向。市地下商業(yè)發(fā)展歷程隨著城市建設(shè)的迅猛發(fā)展，商業(yè)市場一片盛世繁榮。地下商業(yè)的崛起，為繁榮經(jīng)濟、活躍市場等起到了積極推動作用。在整個發(fā)展歷程中地下商業(yè)經(jīng)歷了三個重要時期的發(fā)展。這三個重要時期的發(fā)展也反映了同一時期城市建設(shè)及經(jīng)濟發(fā)展狀況。（各時期的地下商業(yè)項目請參見附表1）首先，回顧上世紀80年代，最早的地下商業(yè)分布于用于方便行人安全行走的地下信道，由零散的自由個體經(jīng)營自然形成，表現(xiàn)的形式是地攤式經(jīng)營；一直到90年，隨著人防工程

3、的改造建設(shè)，出現(xiàn)了第一個統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營管理，且較為集中的地下商業(yè)街“家坪地下商業(yè)街”。建成后的商業(yè)街改變了以往地下臟、亂、差的購物環(huán)境，但經(jīng)營業(yè)態(tài)為檔次較低的商品，隨著人防工程的擴建地下商業(yè)的規(guī)模也逐步擴。2000年2002年間，南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)在大力發(fā)展城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)同時開始重視地下空間的利用。僅兩年間有4個地下商業(yè)的出現(xiàn)，其中就有當時堪稱西南片區(qū)最大的地下商城“三峽地下購物廣場”。這個時期可以說是地下商業(yè)的一個快速發(fā)展時期，主要表現(xiàn)在地下商業(yè)開發(fā)量上的突破，但是在購物環(huán)境、經(jīng)營業(yè)態(tài)上卻沒有太大的突破。2004年至今，隨著城市開發(fā)建設(shè)步伐加快，房地產(chǎn)市場如火如荼，地下商業(yè)也

4、進一步擴，這一時期涌現(xiàn)了7個項目，其中最具代表性的是總建筑面積45000平方米的“金源不夜城”。就在地下商業(yè)量的不斷擴，新項目品質(zhì)不斷提升的市場環(huán)境下，地下商業(yè)經(jīng)營市場出現(xiàn)了前所未有的激烈競爭場面，有的經(jīng)營慘淡，甚至停止經(jīng)營、重新定位，同時也崛起了一部分被人們有所認知的新興地下商業(yè)。這個時期地下商業(yè)的購物環(huán)境、經(jīng)營業(yè)態(tài)等方面有了飛躍的突破，引進了時尚、個性品牌商品，且增加了豐富的經(jīng)營業(yè)態(tài)，除了滿足人們的購物需求，還融入了觀光、體驗、休閑、娛樂等元素。預(yù)計在2006年上半年，建設(shè)中的7個地下商業(yè)即將陸續(xù)登場亮相，屆時,主城區(qū)地下商業(yè)將達到19個，總面積逾20余萬平方米，地下商業(yè)將迎來鼎盛的地下商

5、業(yè)狂潮。隨著城市的建設(shè)發(fā)展，輕軌工程作為的形象工程，未來將成為人們重要的交通工具，伴隨著輕軌工程的竣工與通車，帶動大量的人流，地下商業(yè)將迎來更大的商機。這一時期的地下商業(yè)以輕軌的建設(shè)為自己的項目增添亮點，幾乎每一個項目都要與輕軌扯上或多或少的關(guān)系，其中以渝中區(qū)的地下商業(yè)最為代表。附表1：各時期亮相的商業(yè)項目：表略主城區(qū)地下商業(yè)總體特征（一）物業(yè)形態(tài)特征緊密圍繞城市經(jīng)濟發(fā)展和城市規(guī)劃建設(shè)的地下商業(yè)主要表現(xiàn)為：道路下的地下商業(yè)、建筑物下的地下商業(yè)和兩者合一的地下商業(yè)三種物業(yè)形態(tài)。物業(yè)形態(tài)物業(yè)特征道路下的地下商業(yè)按線狀的道路分布于人行信道的兩側(cè)，道路的延展性使人們有著較強的方向感，不容易遺漏任何一個

6、商鋪；但商場的空間狹小，導(dǎo)致商場的規(guī)劃布局顯得較為單一，難以聚集人氣、留住人流，且在消防措施上得不到保證。根據(jù)的地質(zhì)結(jié)構(gòu)及城市規(guī)劃發(fā)展的要求，地下商業(yè)基本都建在人防工程，空間結(jié)構(gòu)上受到局限，一般向地下拓展1020米左右，設(shè)為地下一層，最多兩層，單個項目的規(guī)模基本在300010000平方米圍，最大的也才45000萬平方米，而北方城市的地下商業(yè)城最高可達到地下5層，規(guī)模最高達到40萬平方米，且還在不斷的擴展之中。其中，道路下的地下商業(yè)和兩者合一的地下商業(yè)，還擔負著集商業(yè)、交通于一體的重要使命。建筑物下的地下商業(yè) 基本與地上商業(yè)的平面空間呼應(yīng)，在空間布局上有著自由的想象空間，可根據(jù)賣場的經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)

7、營規(guī)模進行自由分割，并且可以通過地上商業(yè)、地下商業(yè)產(chǎn)生人流互動。在消防措施上得到了一定的保證。也是可以引進餐飲業(yè)態(tài)的地下物業(yè)。兩者合一的地下商業(yè)一部分分布在道路地下，一部分連接于建筑物的地下空間，甚至連接鄰近幾個地下商業(yè)，空間布局錯綜復(fù)雜，人們很容易迷失方向，為了彌補這一缺陷，在地下商業(yè)一般設(shè)有較多的出入口，對于地下商業(yè)而言，多一個入口即多一線商機。（二）經(jīng)營結(jié)構(gòu)特征從地下商業(yè)的物業(yè)特征來看，空間的局限性導(dǎo)致經(jīng)營結(jié)構(gòu)上缺乏引進大型主力店的說服力，由于人防工程消防措施得不到保證，不能使用明火的規(guī)定又把最能吸引人氣的餐飲行業(yè)擋在了門外（建筑物下的地下商業(yè)除外）。在缺乏大型主力店的支撐又不能保證人流

8、的市場特征下，地下商業(yè)中服裝鞋帽、日用百貨、紡織品、小家電等商品零售業(yè)占了80%的比例，其它的則分布于休閑娛樂等其它業(yè)態(tài)。市場的主營業(yè)態(tài)也決定了單位面積的劃分不宜過大，目前地下商業(yè)的平均單位面積在10平米左右，根據(jù)物業(yè)形態(tài)特征也不乏單位面積劃分在幾百平方米左右的休閑娛樂，特色餐飲業(yè)。目前，在部分經(jīng)濟發(fā)達城市，地下空間的利用被較早受到重視，地下商業(yè)已經(jīng)開始涉及到大型商店、賓館、醫(yī)院、文化宮、影劇院、儲蓄所、美容廳、生產(chǎn)車間，還有種植場和養(yǎng)殖場等，單位平均面積也達到110平方米，基本達到地上有的地下都有。這也是根據(jù)城市發(fā)展的市場特征等因素所決定的。（三）分布狀況特征由于特殊的地理形態(tài)，決定了城市發(fā)

9、展是多組團式的開發(fā)建設(shè)，每個組團都有一個中心，商業(yè)格局也順理成章的形成了以解放碑商圈為中心，包括家坪、觀音橋、沙坪壩、南坪商圈在的主城區(qū)五大商圈（見圖1），地下商業(yè)當然也離不開中心商圈的發(fā)展而開發(fā)建設(shè)。圖1：五大商圈分布圖u 解放碑地下商業(yè)渝中區(qū)位于長江和嘉陵江交匯的半島之處。面積約23平方公里。是直轄市的政治、經(jīng)濟、文化中心，是全市人口流動的主要目標地，是消費潮流與時尚的代表，是最大的消費區(qū)，代表著最高的消費水平，核心地位不可替代。解放碑商圈以解放碑步行街為核心，北起臨江門、南至較場口、西達民生路、東到小什字，即由臨江路、滄白路、新華路、民生路所圍合而成的多邊形區(qū)域?？偯娣e1.2平方公里就容

10、納了大小商場3000余個。地上的商業(yè)空間布局已經(jīng)無法滿足核心商圈的商業(yè)發(fā)展。因此，開發(fā)商把眼光集中在了建設(shè)中的地下人防工程和地鐵站、輕軌站。輕軌一號線的開通，解放碑臨江門輕軌總站、較場口輕軌總站的出口經(jīng)濟再次為解放碑的商業(yè)契機錦上添花。預(yù)計2007年，輕軌出入口連接人防工程的地下商業(yè)將全面貫通八一路、五一路、五四路、中華路、青年路、磁器街、較場口地下。在諸多利好條件下，解放碑商圈喊出了在步行街下再造一個解放碑的口號。u 觀音橋地下商業(yè)江北區(qū)位于的北部。是市規(guī)劃的行政中心、經(jīng)濟中心、金融中心、商貿(mào)中心、文化中心、信息中心、科技中心，交通樞紐?？偯娣e213.52平方公里。觀音橋商圈以觀音橋轉(zhuǎn)盤為中

11、心，半徑1000米以向建新東、南、西、北路方向輻射。商圈在五大商圈中最晚開發(fā)建設(shè)，打著“向北”的口號仿佛在引導(dǎo)著城市的發(fā)展方向。隨著 2005年3月西南地區(qū)最大的生態(tài)步行街的建成，華聯(lián)、茂業(yè)百貨等大型商場的相繼入駐，商圈發(fā)展眾望所歸，商圈地位迅速大幅提升。與此同時，地下商業(yè)也圍繞著3.7萬平方米大型生態(tài)步行街、4萬平方米嘉陵公園，再加上觀音橋廣場以及周邊道路總面積約10萬平方米核心廣場的地下空間大力開發(fā)，將形成最大的地下商業(yè)區(qū)。輕軌三號線的建設(shè)也為商業(yè)市場描繪著美好前景。目前，地下商業(yè)的建設(shè)正處于火熱發(fā)展階段?！叭薄备蝗藚^(qū)將為觀音橋商圈形成強大的消費支撐。u 家坪地下商業(yè)略u 沙坪壩地下商業(yè)

12、略u 南坪地下商業(yè)略主城區(qū)地下商業(yè)市場分析（一）供應(yīng)市場分析1、 供應(yīng)規(guī)模截至到2005年6月底前，商業(yè)房總量為2600萬平方米，主城區(qū)商業(yè)面積總量約500萬平方米，其中地下商業(yè)的總量在20.6萬平方米，只占主城區(qū)商業(yè)面積的4.1%。圖表略五大商圈建設(shè)中，后來居上的觀音橋商圈的地下商業(yè)建筑總面積達7.6萬平方米，占主城區(qū)地下商業(yè)38%，總規(guī)模占據(jù)五大商圈第一，如此大的開發(fā)規(guī)模，是由新建的總面積近10萬平方米的核心廣場為地下商業(yè)提供了良好的空間資源。解放碑商圈土地寸土寸金，日益稀缺，可作為商業(yè)開發(fā)利用的土地資源更顯緊缺，而人防工程和輕軌站的建設(shè)，為解放碑地下商業(yè)提供了5萬余平方米，較為集中的地下

13、空間資源，總建筑面積達到6.1萬平方米，占了五大商圈地下商業(yè)的28%；總規(guī)模排列第二。沙坪壩商圈的地下商業(yè)也是在近年來大力發(fā)展城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的條件下，擁有了2.9萬平方米的地下開發(fā)空間，占五大商圈地下商業(yè)的14%。家坪商圈地下商業(yè)利用人防改造工程在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以前就完成了2.6萬平方米地下商業(yè)的建設(shè)，占五大商圈地下商業(yè)的12%。南坪商圈也是在步行街建設(shè)的同時完成了地下空間的利用，已經(jīng)沒有可利用地下發(fā)展空間，由于受到地形環(huán)境的影響，地下空間可利用的面積有限，總開發(fā)面積1.6萬平方米，只占五大商圈地下商業(yè)8%。小結(jié)：各商圈地下商業(yè)開發(fā)所占的比重可以看出，地下可利用的空間資源跟城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

14、的開發(fā)力度有著直接的聯(lián)系。2、項目規(guī)模圖表略地上商業(yè)項目動輒就是幾萬到幾十萬方的開發(fā)體量，單個商業(yè)體量在一兩萬方不足為奇，例如地上的太平洋百貨、美美百貨的營業(yè)面積均已達到5萬平方米。但是對于地下商業(yè)而言，由于地下空間的局限性，1萬平方米以上就可以稱之為大型商業(yè)。從目前地下商業(yè)整體市場來看，體量在30006000中型規(guī)模的商業(yè)居多。中等偏大、大型商業(yè)也占了相當大的比例，其中不乏總建筑面積達4.5萬平方米的“金源不夜城”超大型地下商業(yè)。新建的7個項目中，“黑格金界”總面積25000平方米，“佳儂商業(yè)街”總面積20000平方米，“輕軌名店城”總面積9000平方米，“中環(huán)銀座”總面積12000平方米，

15、由此可見，新建的大型項目有所增多。3、各時期市場供應(yīng)情況圖表略2000年2002年間，部分商圈城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)初步完成，地下可利用空間增大，平均每年至少一個項目面市，其中放量最為明顯的為南坪商圈，2000年推出總面積約4000平方米的“宏聲商業(yè)城”，時隔1年又推出總面積8000平方米的“宏聲流行前線”；其次是家坪商圈2000年推出了總面積5500平方米的“美儂購物天堂”。2003年，部分商圈城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在進行之中，地下商業(yè)開發(fā)出現(xiàn)斷檔；2004年在2003年無項目推出后有一次大的放量；這一時期江北商圈總面積約5000平方米的“嘉年華女人印象”及總面積45000平方米的超大型項目“金源不夜城

16、”同時亮相；同時，解放碑商圈也推出了7000平方米的“麗島春天”項目。2005年后，土地的日益稀缺，更加重視地下空間的利用，家坪、南坪商圈地下可利用空間有限，暫時沒有新項目啟動，新推的項目基本都集中在了解放碑商圈、沙平壩商圈，觀音橋商圈。解放碑商圈約5萬平方米地下就有“黑格金界”“輕軌名店城”“中環(huán)銀座”“香榭里大道”4個項目同步建設(shè)，沙平壩商圈也有總面積5000平方米“鉆酷”4000平方米的“沙美麗都”2個項目，江北商圈繼2004年豪情放量后，還有5500平方米的“世紀金街” 項目在這一時期推出。4、各商圈現(xiàn)有容量和放量圖表略目前主城區(qū)地下商業(yè)已經(jīng)營業(yè)地下商場共11個，總面積122000平方

17、米。其中，解放碑商圈已經(jīng)投入營業(yè)的地下商業(yè)只有7000余平方米的麗島春天一個項目，“黑格金界”“輕軌名店城”“中環(huán)銀座”“香榭儷大道” 4個項目總面積約54000平方米還在建設(shè)之中，預(yù)計2006年春節(jié)前后陸續(xù)開門營業(yè)；觀音橋商圈總面積約55000平方米的“金源不夜城”“嘉年華女人街”“觀音橋地下商業(yè)街”已經(jīng)開始營業(yè)，“佳儂商業(yè)街”處于招商階段；總面積5500平方米的“世紀金街”項目還在建設(shè)之中； 家坪商圈總面積24000平米、南坪商圈總面積16000平方米的地下商業(yè)均已投入經(jīng)營。小結(jié)： 以上各時期的放量可以看出，地下商業(yè)開發(fā)項目個數(shù)逐年增多，開發(fā)體量穩(wěn)定增長。各時期地下商業(yè)的開發(fā)力度緊密跟隨各

18、商圈市政配套設(shè)施建設(shè)的進度，處于一個被動的局面。5、商業(yè)品質(zhì)地下商業(yè)的品質(zhì)根據(jù)商業(yè)項目的包裝、宣傳力度、經(jīng)營業(yè)態(tài)、賣場舒適度、人流量等綜合因素分類為：高檔、中高檔、中低檔、低檔。在這些因素中業(yè)態(tài)定位又占了主導(dǎo)地位。圖1：現(xiàn)有項目和后期項目的品質(zhì)對比圖略地下商業(yè)整體市場以中低檔商業(yè)為主流。其它檔次商業(yè)配比較為均衡。即將面市的項目中，不再出現(xiàn)新的低檔項目，逐步向高端商業(yè)市場發(fā)展。小結(jié)：單從整體市場地下商業(yè)品質(zhì)所占的比重來看，不能看出配比結(jié)構(gòu)是否合理。必須結(jié)合各區(qū)域現(xiàn)有的商業(yè)品質(zhì)的容量及不同的消費需求而定。圖2：各商圈項目品質(zhì)對比圖略解放碑商圈地下商業(yè)項目定位以中高檔、高檔項目為主?！昂诟窠鸾纭?項

19、目打造的是“中國第一LOFT藝術(shù)商業(yè)大道”，依托藝術(shù)的賣場環(huán)境，容納主題酒吧、音樂吧、藝術(shù)展示等業(yè)態(tài)；“輕軌名店城” 打造本市最高檔次的國際化地下商業(yè)街，引進的是高檔國際時尚精品；這兩個項目業(yè)態(tài)的差異化經(jīng)營必定將項目鎖定為高檔商業(yè)項目?！跋汩坷锎蟮馈眲t定位為巴渝特色風(fēng)情街，主營特色民族服飾、特色精品；“中環(huán)銀座”定位為中高檔百貨商業(yè)，經(jīng)營中高檔品牌服裝；“麗島春天”經(jīng)營業(yè)態(tài)定位為中低檔的百貨商品，由于商圈整體消費水平較高，不適合引進低檔商業(yè)業(yè)態(tài)，該項目已經(jīng)處于歇業(yè)狀態(tài)，將面臨重新定位。由此看出，該區(qū)域地下商業(yè)各項目都有獨特的定位主題，配比基本合理。江北商圈根據(jù)不同的消費需求各檔次商業(yè)項目品質(zhì)配

20、比均衡?！敖鹪床灰钩恰?打造的是一個帶有拉斯維加斯風(fēng)格不夜城，該項目花費巨資3億元進行特色建筑裝修，整個裝修顯得極度豪華與奢侈，其經(jīng)營業(yè)態(tài)上引進了俱樂部、夜總會、KTV、網(wǎng)吧、品牌服飾、珠寶、火鍋店、特色餐飲業(yè)態(tài)，是目前唯一一個引進餐飲的地下商業(yè)項目，滿足了消費者吃喝玩樂一條龍服務(wù)，項目也屬于無可爭議的高端項目；“嘉年華女人街”經(jīng)營業(yè)態(tài)定則位為中高檔女性百貨；“佳儂商業(yè)街”經(jīng)營業(yè)態(tài)上定位為中低檔服裝、飾品、小商品。他們擁有不同的消費群體，由此可見，商業(yè)品質(zhì)配比較為合理。沙坪壩商圈地下商業(yè)項目全部定位為中低檔商業(yè)；家坪商圈、南坪商圈全部定位為低檔、中低檔物業(yè)。都是以中低檔服裝、鞋類、小商品為主營

21、業(yè)態(tài)。各區(qū)域的項目都存在嚴重的同質(zhì)化經(jīng)營業(yè)態(tài)，導(dǎo)致項目間的市場競爭異常激烈，但是結(jié)合商圈地上商業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)及針對的目標消費群來看，這些商圈都需要中低檔商業(yè)的存在，且有大量的需求，在激烈的市場競爭中各項目經(jīng)營狀況暫未受到太大的影響。小結(jié)：結(jié)合各區(qū)域的商業(yè)定位及配比較為合理的前提下，體現(xiàn)了整體地下商業(yè)市場項目配比結(jié)構(gòu)基本合理。低檔商業(yè)如果不做即時的調(diào)整，最終將會陷入經(jīng)營不善，關(guān)門歇業(yè)的局面。中低檔商業(yè)在總量中占主要比重，說明存在嚴重的同質(zhì)化，雖然在硬件環(huán)境有所改善，但是經(jīng)營業(yè)態(tài)同質(zhì)化在競爭激烈的市場下必然將面臨優(yōu)勝劣汰的局面。中高檔商業(yè)在硬件環(huán)境和經(jīng)營業(yè)態(tài)的品質(zhì)上均能吸引部分消費群體，但是還是存在

22、經(jīng)營業(yè)態(tài)同質(zhì)化，中高檔項目如果要鞏固市場地位還需要優(yōu)化項目的個性。在即將推出的商業(yè)項目中，新型業(yè)態(tài)高檔商業(yè)逐漸增多?？梢钥闯?，開發(fā)商都想在同質(zhì)化競爭激烈的市場中獨樹一幟。這樣，除了必須滿足硬件上的先進，還要緊密結(jié)合各區(qū)域市場商業(yè)業(yè)態(tài)的分布狀況進行市場細分，體現(xiàn)出項目定位上的創(chuàng)新。（二）需求市場分析一般情況下，住宅物業(yè)從購買到使用基本上為同一人。而商業(yè)物業(yè)則較為特殊，所要面對的是三個層面的需求：買鋪者（通常分為投資者和自用者），經(jīng)營者（即商鋪的使用者），消費者（商品終端消費人群），這部分我們著重于商業(yè)與買鋪者之間的供需分析。表1：部分近期在售項目簡情表略圖1：整體地下商業(yè)市場銷售均價（元/）圖略

23、由于地下商業(yè)所處的位置均在中心商圈圍，所以整體的銷售價格均價一般2000030000元/之間，最高達到55000元/。而各商圈同質(zhì)的地上商業(yè)均價已經(jīng)達到10萬元/。在2000年前后，由于整體房地產(chǎn)市場水平不高，家坪商圈及南坪商圈的地下項目推出的時間較早，當時的銷售均價在10000元/左右，目前從一些投資客戶轉(zhuǎn)讓價格來看均價一般也在20000元左右，可以看出這些項目已經(jīng)明顯的升值。 解放碑商圈由于是的核心商圈，地下商業(yè)的價格相對其它區(qū)域略高，各項目間也根據(jù)自身的項目定位及產(chǎn)權(quán)取得的方式不同，價格也有較大的差距?！昂诟窠鸾纭表椖客瞥龅氖钱a(chǎn)權(quán)式商鋪，由于商業(yè)只享有20年收益權(quán)銷售均價在20000元/

24、；“中環(huán)銀座”“香榭儷大道”定位為中高檔項目，銷售均價分別為37000元/、25000元/?！拜p軌名店城”定位為國際化高品質(zhì)商業(yè)項目銷售均價達到55000元/， 而同一地區(qū)的地上“銅鑼灣”商業(yè)項目均價達到150000元/?？梢钥闯?，地下商業(yè)相比地上商業(yè)有價格上的優(yōu)勢。圖2：銷售情況（銷售率）圖略目前地下商業(yè)整體銷售達到80%以上的銷售率，大部分項目達到100%；個別項目銷售不甚理想。整體市場銷售情況可從以下三個階段來看：2005年以前，在房地產(chǎn)市場一片大好的態(tài)勢下，推出的項目均能達到90%以上的銷售率，大部分項目銷售達到100%，出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。2005年上半年，國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力

25、度加大，各項政策不斷出臺，特別是“國八條”、“七部委”政策、央行加息政策出臺，整體房地產(chǎn)市場處于一片觀望狀態(tài)，從而影響了投資客戶的投資熱情。此時推出的項目中，“黑格金界” 總價較低的產(chǎn)權(quán)式商鋪經(jīng)住了市場的考驗，而對于部分總價較高的商業(yè)項目銷售速度開始趨于緩慢，“輕軌名店城”在5月開盤銷售時銷售狀況良好，300余個商鋪開盤銷售80余個，各項政策一出臺受到的影響極為明顯，開發(fā)商為了避免項目在市場中受到更為慘重的影響，及時的做出了封盤這一舉措，開始處于觀望狀態(tài)，等待政策風(fēng)波過去，投資者重失信心后再擇時推出。2005年8月，投資者逐步走出政策的陰影，“世紀金街”在房市逆境環(huán)境下開盤銷售達到60%，再一

26、次刺激了投資者的投資熱情。小結(jié)：地下商業(yè)相對于地上商業(yè)有價格上的優(yōu)勢，且整體銷售情況良好。宏觀政策的出臺影響了投資客戶心理，但是只要是好的項目，有獨特的項目優(yōu)勢，依然可以刺激投資者的投資熱情，可以看出，地下商業(yè)的投資需求依然旺盛。圖3：購買目的圖略各項目已經(jīng)成交的銷售客戶中，90%以上為投資客戶，自用客戶只占10%，“黑格金界”項目推出的產(chǎn)權(quán)式商鋪則直指投資客戶，投資者只擁有物業(yè)的收益權(quán)，不享受物業(yè)的使用權(quán)，高達14.65%投資回報率被眾多投資客戶看好。可以看出，地下商業(yè)滿足商業(yè)的銷售定律，直指投資客戶。（三）經(jīng)營市場分析表1：部分已營項目簡情表略圖1：租金價格（元/月）圖略在已經(jīng)營業(yè)的項目中

27、，整體租賃價格均在200300元/月的圍。部分項目最高達到580元/月；而地上商業(yè)同質(zhì)的地上商鋪的租金約在400800元/月的圍，比如新推出的金鷹女人街，2左右的商鋪統(tǒng)一價格1600元/月，換算下來每平方米也在800元左右。可以看出，地下商業(yè)租賃相對于地上商業(yè)有價格上的優(yōu)勢。各項目推出時的租金價格主要根據(jù)所處的地理位置，及地上商業(yè)經(jīng)營狀況等因素而定，在經(jīng)營的過程中租賃價格也可能根據(jù)項目當時的經(jīng)營情況而上下浮動。經(jīng)調(diào)查，在已經(jīng)經(jīng)營的項目中各項目的租賃價格整體較為穩(wěn)定，但是還是有個別項目在后期經(jīng)營狀況不好的情況出現(xiàn)了波動?！凹文耆A女人印象”位于觀音橋步行街，較好的地理位置及商業(yè)氛圍開發(fā)商定位為中高

28、檔項目，租金均價300元/月，但是由于受到商圈地上業(yè)態(tài)同質(zhì)商業(yè)的競爭，再加上步行街建立的時間不長，人們的消費習(xí)慣一時難以得到改善，導(dǎo)致商場難以聚集人氣，故目前經(jīng)營狀況不甚理想，也影響了經(jīng)營者的情緒，紛紛要求降低租金，目前雙方還在協(xié)調(diào)之中。南坪商圈的“宏聲商業(yè)城”項目所處的位置離中心商圈有一定的距離，難以聚集人氣，加上后期“宏聲流行前線”和“浪高時尚女人街”的推出，對其項目產(chǎn)生相當大的沖擊，分流了大部分人流，經(jīng)營過程中經(jīng)營者紛紛有想要推出的意向，最后在項目及時對租金價格作出調(diào)整后才避免了更為慘重的后果，為了挽留經(jīng)營者，管理公司甚至推出了部分商鋪免租金，最高租金60元/月的優(yōu)惠政策，而這時商圈 “

29、宏聲流行前線”和“浪高時尚女人街”項目的租金均價已經(jīng)達到250元/月。可以看出，地下商業(yè)所處的地理位置很重要，商業(yè)的經(jīng)營管理也扮演著非常重要的角色。圖2：租賃情況（出租率）圖略在營的項目中，整體出租率達到80%以上的商業(yè)占75%，個別項目達到100%。江北商圈“金源不夜城”“嘉年華女人印象”均達到了100%的出租率。其獨特創(chuàng)新的項目定位、經(jīng)營業(yè)態(tài)差異化、及業(yè)態(tài)的品質(zhì)帶動了項目招商順利。家坪商圈、沙坪壩商圈、南坪商圈各商圈已營項目整體租賃情況均已達到95%以上，是因為地下商業(yè)建成的時間較早，在業(yè)態(tài)的定位上照顧了該區(qū)域的中低收入群體，與地上商業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)品質(zhì)上合理的區(qū)分，擁有了一批固定的消費群體。

30、所以整體出租情況達到了如此良好的態(tài)勢。惟有解放碑商圈“麗島春天”項目租賃情況不甚理想，該項目較好的位置曾在2004年10月開業(yè)時被眾多經(jīng)營者看好，當時的出租率達到90%以上，但是由于經(jīng)營業(yè)態(tài)定位的錯位，不到半年時間商場的經(jīng)營狀況越來越差，大部分經(jīng)營商陸續(xù)拆場，到最后300余個商鋪僅50余家經(jīng)營者，整體出租率不到20%，2005年8月再次正式宣告歇業(yè)，面臨重新招商定位。小結(jié)：經(jīng)營是項目定位后市場自然識別的結(jié)果，衡量一個商業(yè)項目是否成功關(guān)鍵是看它的經(jīng)營狀況。對于地下商場而言，出租率未能達到50%將會直接威脅到商場的生存；出租率在50%80%之間雖然不影響商場的正常經(jīng)營但是不利于商業(yè)生存的長遠發(fā)展；

31、出租率達到80%以上時就能反映出地下商業(yè)較好的經(jīng)營狀況。項目推出時通過項目的定位會在第一時間體現(xiàn)出租率的高底，但是這一時期出租率的高低并不能反映經(jīng)營狀況的好壞，只有在項目經(jīng)營后一段時間，根據(jù)當時的商業(yè)經(jīng)營狀況體現(xiàn)出的出租水平，才能真正體現(xiàn)商業(yè)的經(jīng)營狀況?？梢钥闯觯?jīng)營狀況將直接影響著經(jīng)營者的入駐需求，出租率的高低同時反映了商業(yè)的經(jīng)營狀況，兩者是緊密聯(lián)系的。據(jù)目前地下商業(yè)市場較為穩(wěn)定的租賃狀況來看，出租水平較高，經(jīng)營市場呈穩(wěn)定健康發(fā)展。（四）消費市場分析商圈區(qū)域人口（萬人）消費者來源輻射圍及特征解放碑66由于是全市的商業(yè)中心，客戶群圍相當廣泛，來自本區(qū)及其它各區(qū)及郊縣城市消費者。還有來自其它城市

32、來渝旅游的游客。家坪75以本區(qū)消費者為主，覆蓋高新、巴南、大渡口區(qū)，以及壁山、江津等多個區(qū)域，輻射人口多達150余萬。江北48主要是江北區(qū)、北部新城區(qū)和渝北區(qū)，有部分沙坪壩區(qū)的消費者。沙坪壩71主要來源于本區(qū)，同時吸引部分來自江北、九龍坡消費群體。南坪51主要是南岸區(qū)本區(qū)的客戶，其次是巴南區(qū)和周邊郊區(qū)的魚洞、綦江等地區(qū)消費群體。解放碑商圈、江北商圈推出的項目大多都是中高檔、高檔項目，各項目具備了一定的差異化功能，經(jīng)營業(yè)態(tài)均為個性、時尚的品牌商品，所吸引的消費群體均為中、高收入的消費人群。家坪商圈、沙坪壩商圈、南坪商圈推出的項目均為中低檔項目，經(jīng)營業(yè)態(tài)檔次較低，所吸引的消費群體均為中低收入人群，

33、以中、大學(xué)生為主。小結(jié)：項目的品質(zhì)及業(yè)態(tài)定位決定項目的消費人群。結(jié)論：通過對地下商業(yè)的市場分析我們可以看出： 目前的地下商業(yè)的供應(yīng)量呈逐年上升的趨勢。局部區(qū)域可利用地下空間供不應(yīng)求。 后期單體商業(yè)項目規(guī)模有所增大，項目品質(zhì)逐步提高，不斷出現(xiàn)新型業(yè)態(tài)。 整體市場結(jié)構(gòu)供需合理，部分區(qū)域項目同質(zhì)化偏重，但不影響近期發(fā)展。 經(jīng)營市場狀況良好，租售水平較高，投資需求旺盛。 消費輻射圍廣，本區(qū)域消費明顯。市地下商業(yè)生存空間及發(fā)展（一）國民經(jīng)濟同步增長，有力保證地下商業(yè)擴容需要圖1：市歷年社零總額增長趨勢（單位：億元）從2000年到2004年，市社會消費品零售總額平均年增長達到10.15%。 2004年消費

34、明顯升溫呈現(xiàn)快速增長趨勢，比2003年增長14.3%。這是歷年來增長速度最快的一年，反映出市近兩年來已初步建立起良好的商業(yè)環(huán)境。據(jù)市商委提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止到2005年5月，今年累計實現(xiàn)社會消費品零售總額438.14億元，同比增長13.5%，比全國水平高0.3個百分點，初步預(yù)計2005年全年社會消費品總額有望達到1064億元以上，增長率可達12.0%以上。持續(xù)增長的社零總額，體現(xiàn)了旺盛的消費力，看到了商業(yè)經(jīng)營的前景，有力地保證了地下商業(yè)設(shè)施擴容的需要。圖2、市歷年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及人均消費性支出增長趨勢（單位：元）從2000年2004年市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長幅度看，平均年增長

35、以11.3%的速度持續(xù)增長，2004年比2003年增長11.08%；城市居民社會消費性支出以平均每年11.95%的速度增長，2004年比2003年增長12%，；據(jù)市商委提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2005年15月，我市城市居民人均可支配收入達到4516元，同比增長約465元，人均消費性支出為3576元，同比增長約297元，增長速度較為緩慢，但比較平穩(wěn)。可以看出，城鎮(zhèn)居民可支配收入的多少將影響到其對消費品的直接消費能力。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，居民收入的不斷提高，的消費水平亦會逐漸提高。保證了地下商業(yè)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。（二）商業(yè)供應(yīng)仍未飽和，地下商業(yè)還有空間截止到2004年底，市總?cè)丝?159萬，商業(yè)總面積2

36、600萬平方米，人均商業(yè)面積為0.82平方米；其中主城區(qū)常住人口超過311萬人，商圈正常經(jīng)營的商業(yè)面積為233.6萬平方米，占商業(yè)總面積的8%左右，人均商業(yè)面積為0.75平方米。地下商業(yè)經(jīng)營的面積為12.2萬平方米，占商圈商業(yè)經(jīng)營面積的5%。根據(jù)發(fā)達國家標準，一個城市的商業(yè)地產(chǎn)面積應(yīng)該與該城市人口呈1:1的比例，可以看出整體商業(yè)市場還未達到飽和狀態(tài)，還有一定的發(fā)展空間。但是根據(jù)各個區(qū)域商圈市政建設(shè)發(fā)展的進度，及擴容圍，各商圈還是呈現(xiàn)了主城商業(yè)發(fā)展不均衡的態(tài)勢。u 解放碑商圈2004年前，解放碑商圈里集中的百貨商場僅有百貨、新世紀百貨、太平洋百貨、西格瑪百貨（現(xiàn)王府井百貨）四家百貨商場。隨著商圈

37、發(fā)展日益成熟。目前商圈云集了重百、新世紀、美美時代百貨、太平洋百貨、銀太百貨、王府井百貨、迪康百貨7家大型商場，已經(jīng)營業(yè)的面積達到54.6萬平方米。預(yù)計到明年，還有銅鑼灣及地下商業(yè)即將亮相，商業(yè)面積將達到60萬平方米。據(jù)統(tǒng)計，渝中區(qū)主城人口66萬，人均商業(yè)面積為0.9平方米，但解放碑商圈是的核心商圈，所輻射圍是面向全市及周遍區(qū)縣，乃至全國的消費群體，可以看出其商圈的商業(yè)發(fā)展有著較大的發(fā)展空間。目前解放碑商圈幾大百貨中除了美美百貨和太平洋百貨經(jīng)營業(yè)態(tài)為高檔百貨，其它幾家商場的經(jīng)營業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴重，市場競爭非常激烈。可以看出，解放碑商圈百貨業(yè)態(tài)的商業(yè)已經(jīng)到達飽和狀態(tài)，雖然商業(yè)市場還有一定的發(fā)展空間，

38、但是在新開發(fā)的地下商業(yè)項目必須具備差異化的經(jīng)營業(yè)態(tài)才有利于在競爭激烈的市場中得以生存。 u 沙坪壩商圈沙坪壩區(qū)距離解放碑商圈較遠，相對獨立的區(qū)域性擁有一批穩(wěn)定的消費人群，也是開發(fā)商爭相投資的熱土。隨著三峽廣場的建成，重百、新世紀，明日百貨、金誠廣場、華聯(lián)、立洋百貨以及華宇廣場各類商業(yè)相繼入駐，成為沙坪壩地區(qū)最為繁華的商業(yè)中心。目前，商圈商業(yè)的營業(yè)面積為32萬平方米，人均僅為0.45平方米，面對如此龐大的消費需求，商圈商業(yè)還有待大規(guī)模的開發(fā)。政府也在對以三峽廣場為核心的中心商圈進行二次設(shè)計，將現(xiàn)有的0.3平方公里的核心區(qū)擴建成3平方公里，相當于現(xiàn)在的10倍，目的使中心商圈的功能更加完善。由此看出

39、，遠為飽和的商圈商業(yè)將在市政建設(shè)擴容后為沙坪壩地下商業(yè)發(fā)展提供更多的機會，沙坪壩商圈的商業(yè)也將進一步得到發(fā)展。u 觀音橋商圈略u 家坪商圈略u 南坪商圈略小結(jié)：從各商圈目前的商業(yè)供應(yīng)量來看，除了觀音橋商圈、南坪商圈的商業(yè)供應(yīng)量在未來35年將達到飽和狀態(tài)，其它區(qū)域的商業(yè)供應(yīng)還有一定的發(fā)展空間。但是從各商圈經(jīng)營狀況來看，基本存在了不同程度的經(jīng)營業(yè)態(tài)同質(zhì)化，對于地下商業(yè)而言必須走出這一誤區(qū)，經(jīng)營業(yè)態(tài)上有所創(chuàng)新才能保持健康、穩(wěn)定的發(fā)展。（三）宏觀政策影響，利大于弊 近年來，特別是最近兩年，全國的房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，各地都呈現(xiàn)一片繁榮景象，而過度的繁榮必定會產(chǎn)生一定的泡沫，于是國家和地方紛紛出臺一系列的

40、調(diào)控政策來穩(wěn)定和規(guī)房地產(chǎn)市場。綜觀近年來國家、出臺的房地產(chǎn)相關(guān)政策，主要針對的是房地產(chǎn)住宅市場，防止其發(fā)展過熱，而專門針對商業(yè)物業(yè)市場的政策則較少，但是由于它們都處于房地產(chǎn)這個宏觀的市場中，出臺的房地產(chǎn)相關(guān)政策多多少少會對商業(yè)物業(yè)市場產(chǎn)生一定的影響。 “國八條”、“七部委”政策2005年3月26日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知即“老國八條”，時隔一個月4月28日又出臺了加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施，即“新國八條”、并在5月9日轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部委關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格的意見?？梢妵覍Ψ康禺a(chǎn)市場宏觀調(diào)控的強度正在明顯增強。從政策容看，政策主要針對的是商品房住宅市場，較少涉及

41、到商業(yè)物業(yè)市場，對商業(yè)物業(yè)市場的影響較小。在這兩項政策中，加強土地以及金融方面的管理對商業(yè)物業(yè)市場產(chǎn)生一定的影響。加強土地供應(yīng)調(diào)控力度、嚴格土地管理，加強金融監(jiān)管措施，使商業(yè)用地進一步減少，銀行貸款檢查力度進一步加大，對商業(yè)物業(yè)的開發(fā)市場和買賣交易市場都將帶來負面影響。同時，這兩項政策的出臺對商業(yè)物業(yè)市場也間接的帶來了一定的利好影響。目前國家出臺的房地產(chǎn)相關(guān)政策主要針對的是住宅市場中的投資者，所以政策的實施在很大程度上打擊了商品房住宅市場中的投資者，造成了部分投資者的推出，而其中一部分有實力的投資者則轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)物業(yè)市場，對商業(yè)物業(yè)市場的發(fā)展將會起到一定的推出作用。后期影響：商業(yè)物業(yè)投資比例增加房

42、地產(chǎn)投資由于其較高的回報率使越來越多的人加入了房地產(chǎn)投資這一行列，而正是由于過多的投資導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的發(fā)展過熱，國家頻頻出臺房地產(chǎn)政策對市場進行穩(wěn)定。這兩項政策中規(guī)定“要充分運用稅收等經(jīng)濟手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，加大對投機性和投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。” 規(guī)定將令眾多投資者望而止步，部分投資者會轉(zhuǎn)投受政策影響較小的商業(yè)物業(yè)市

43、場進行投資。其中投資比例上升最明顯不乏地下商業(yè)的投資。 央行升息以及提高商業(yè)房貸逾期罰息，利率加30%至50%在2005 年3月17日商業(yè)房貸利率上調(diào)的同時，逾期不還款的罰息也將“水漲船高”，央行規(guī)定將各商業(yè)銀行執(zhí)行的逾期還房貸的罰息水平定為“在借款合同標明的貸款利率水平上加收30%50%”，同時給商業(yè)銀行一定的自主權(quán)。此舉無疑將提高少數(shù)惡意房貸欠款者所繳納的罰息數(shù)額，在一定程度上抑制炒房者的欠款心理。后期影響：將抽離部分商業(yè)投資者的資金有數(shù)據(jù)顯示，2004年商業(yè)地產(chǎn)購買者中有相當高的比例是個人投資者。這意味著商業(yè)地產(chǎn)的購買者中有相當大的比例并不是直接用于經(jīng)營的，而是通過轉(zhuǎn)租來獲取收益的。對于

44、這部分投資人來說并沒有對商鋪有特殊的偏好，只要能獲取較穩(wěn)定和理想的投資回報并非一定投資商鋪。人民幣進入升息信道后，帶動了債券、信托等各種金融投資工具收益率的增高。有些投資品種的投資收益率甚至高于投資商鋪。在這種情況下，一部分商業(yè)地產(chǎn)的投資者可能會將資金轉(zhuǎn)向其它投資領(lǐng)域。投資者風(fēng)險加大人民幣進入加息信道后，意味著商業(yè)地產(chǎn)的投資人還款壓力也在加大。一旦經(jīng)營出現(xiàn)困難，商鋪出租收益不足以彌補貸款時，投資人就不得不繼續(xù)追加投資，使風(fēng)險加大。小結(jié)：通過對宏觀政策對商業(yè)物業(yè)發(fā)展產(chǎn)生的后期影響分析，主要表現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)市場投資比例將有所增加，對投資者資金要求也在提高，同時投資者風(fēng)險也在加大，但是只要有好的商業(yè)物業(yè)項目，還是不乏一些經(jīng)濟實力雄厚投資者依然有足夠的資金承受能力投入到商業(yè)物業(yè)市場中來，總體看來宏觀政策對商業(yè)物業(yè)的發(fā)展還是利大