凱德置地商業(yè)模式研究

1、凱德中國經(jīng)營模式分析目 錄一、概況 . 11、凱德中國背景. 12、發(fā)展沿革. 23、發(fā)展戰(zhàn)略. 3二、市場拓展的三種方式 . 41、收購已有項目. 42、參股當?shù)爻墒旃? 53、招拍掛獲取土地. 5三、地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)分析 . 61、市場開拓模式資金占比. 62、土地獲取情況. 73、物業(yè)類型. 84、項目區(qū)域分布. 10四、凱德地產(chǎn)經(jīng)營模式：地產(chǎn)開發(fā)+資本運作 . 111、資金鏈條. 112、項目運作流程. 113、資本運作嘉茂零售中國信托分析. 124、集團的資產(chǎn)配置作用. 13一、概況1、凱德中國背景凱德中國是新加坡嘉德置地集團在華投資業(yè)務(wù)的統(tǒng)稱，它包括凱德置地（中國）投資有限公司、凱德

2、商用和雅詩閣中國三大業(yè)務(wù)單位以及其所涉及的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，由嘉德中國常務(wù)委員會協(xié)調(diào)管理。嘉德置地集團是亞洲最大的房地產(chǎn)公司之一，總部設(shè)在新加坡并且在新加坡上市。核心業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)、服務(wù)公寓以及房地產(chǎn)金融服務(wù)；地理分布跨越亞太、歐洲和海灣合作委員會(海合會)國家，業(yè)務(wù)遍布20多個國家120多個城市。新加坡嘉德置地集團40%的股份由新加坡國有投資淡馬錫控股公司（TemasekHoldings）持有。淡馬錫控股公司是一家新加坡政府的投資公司，新加坡財政部對其擁有100%的股權(quán)。嘉德置地上市的子公司和附屬公司包括澳洲置地、嘉茂信托、嘉康信托、雅詩閣公寓信托及嘉茂中國信托。凱德中國是中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)外企

3、，是中國最大的商場擁有者和經(jīng)營者，是中國最大的服務(wù)公寓業(yè)主和運營商，是業(yè)界領(lǐng)先的房地產(chǎn)基金和信托基金經(jīng)理。凱德置地（中國）投資有限公司是新加坡嘉德置地集團在華的全資子公司。作為一個長期看好中國市場，立足開發(fā)之本的地產(chǎn)商，15年來一直致力于全國高品質(zhì)住宅和商用房產(chǎn)的投資、開發(fā)與管理，開發(fā)規(guī)模逾570萬平方米。凱德商用是新加坡嘉德置地集團成員嘉德商用產(chǎn)業(yè)有限公司的子公司。凱德商用在中國擁有50家購物中心，分布在北京、上海、天津、重慶、深圳、成都、西安等33個大中城市，總租賃面積超過400萬平方米。雅詩閣是嘉德置地旗下的全資子公司，總部設(shè)在新加坡。在中國，雅詩閣是最大的國際服務(wù)公寓業(yè)主和運營商。目前

4、在全國擁有26個物業(yè)，約5,000套服務(wù)公寓單位，分布在北京、重慶、大連、廣州、上海、沈陽、深圳、蘇州、天津、武漢、西安和香港。嘉德資產(chǎn)管理有限公司是世界領(lǐng)先的房地產(chǎn)基金管理者，是專門從事房地產(chǎn)基金管理和金融咨詢的亞洲市場先鋒。集團旗下管理著5支房地產(chǎn)投資信托（REIT）和17支私募基金，其中涉及中國業(yè)務(wù)的信托有2支，私募基金有9支。1圖1：凱德中國業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)圖2、發(fā)展沿革從1994年首軔之地上海為中心的長三角區(qū)域，到2004年北上北京為中心的環(huán)渤海區(qū)域，到2005年南下廣州為中心的珠三角區(qū)域，到2006年西進成都為中心的西南區(qū)域，再到2006年河南為中心的中部區(qū)域，凱德置地通過立足中心門戶城市

5、，向周圍有發(fā)展?jié)摿Φ亩€城市挺進，逐步呈現(xiàn)出它“深耕中國”的規(guī)劃藍圖，形成了“32”的戰(zhàn)略布局。圖2：凱德中國重要發(fā)展事項2圖3：凱德中國業(yè)務(wù)分布“3”： 指以北京為核心的環(huán)渤海區(qū)域、以上海為核心的長三角區(qū)域和以廣州為核心的珠三角區(qū)域。這3個區(qū)域市場目前均為100%獨家投資；“2”：河南市場和四川市場。這2個市場均為與當?shù)爻墒炱髽I(yè)合作3、發(fā)展戰(zhàn)略凱德置地的中國發(fā)展戰(zhàn)略歸納起來有六個字：集中（業(yè)務(wù)集中在房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)）、平衡（在各項業(yè)務(wù)間保持平衡）、規(guī)模（擴大房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模，必須達到一定規(guī)模才可以做大）。“集中”意味著專注房地產(chǎn)行業(yè)，走專業(yè)化發(fā)展道路。集中優(yōu)勢兵力，打造核心競爭力。凱德置地在中國的

6、業(yè)務(wù)核心包括房地產(chǎn)開發(fā)、投資和房地產(chǎn)金融?！捌胶狻币馕吨≌?、商用、綜合房產(chǎn)、服務(wù)公寓、房地產(chǎn)金融等各項業(yè)務(wù)的均衡發(fā)展，以及各區(qū)域之間的業(yè)務(wù)平衡。凱德置地以上海為首選之地，繼而挺進北京、南下廣州，切入長三角重要海港城市寧波，形成三點一線、以點帶面的區(qū)域分布格局，以期形成集住宅房產(chǎn)開發(fā)、商用房產(chǎn)開發(fā)、持有和管理于一體的業(yè)務(wù)格局。凱德置地遵循的是一條穩(wěn)健、平衡的發(fā)展之路以門戶城市為核心、輻射周邊區(qū)域從上海到長三角，從北京到環(huán)渤海灣，從廣州到珠三角，從成都到中國西南部，從成熟的市場走向快速發(fā)展的市場?！耙?guī)?！币馕吨鴦P德置地要在中國長期發(fā)展所需要達到的規(guī)模效應(yīng)。規(guī)模發(fā)展既可以帶來經(jīng)濟效應(yīng)，確保合理的成

7、本控制，也能促進企業(yè)的品牌建設(shè)，為企業(yè)吸引到更多優(yōu)秀的人才以及商業(yè)合作伙伴。凱德置地與深國投和北京華聯(lián)集團的合作，使凱德置地成為國內(nèi)最大的商場運營商之一；與香港麗豐控股和成都置信的合作，又使凱德置地的住宅業(yè)務(wù)得到規(guī)模性擴展。凱德置地就是這樣通過與國內(nèi)知名的企業(yè)攜手結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，從而進一步擴大中國業(yè)務(wù)。32009年6月嘉德置地已成立一個“中國業(yè)務(wù)委員會”，專司中國市場的資源統(tǒng)籌工作。此舉標志著嘉德置地在中國的房地產(chǎn)、商用房產(chǎn)、服務(wù)公寓及房地產(chǎn)金融正式整合到同一平臺，并在融資、人力資源、品牌建設(shè)等方面實現(xiàn)協(xié)同。凱德中國預(yù)計在2013-2015年間，資產(chǎn)額達到100億新元(合人民幣近500億

8、元)。二、市場拓展的三種方式1、收購已有項目2003年凱德置地斥資5.451億收購北京的上元項目。2004年12月23日，嘉德商用產(chǎn)業(yè)有限公司與深國投商用置業(yè)有限公司（簡稱“深國投商置”）簽署了合作框架協(xié)議，通過投資9.84億元取得了6家以沃爾瑪為主力店的商場51%的股份。2005年1月4日，嘉德置地集團與北京華聯(lián)簽訂了資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，嘉德置地斥資17.46億元收購北京華聯(lián)旗下的安貞華聯(lián)商廈和望京華聯(lián)商廈。2005年3月，凱德置地以18.37億元收購了中環(huán)世貿(mào)的兩棟接近完工的甲級寫字樓，將其命名為凱德置地大廈。2005年7月8日，嘉德商用產(chǎn)業(yè)有限公司與深國投商置和深圳市深國商業(yè)投資有限公司簽訂協(xié)

9、議，以33.73億元人民幣接手深國投另外15家商場65的股權(quán)。2006年5月17日近日，嘉德置地通過旗下子公司凱德商用中國投資（Beta）有限公司與北京金融街建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司簽署了轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以13.2億人民幣的價格收購了北京西環(huán)廣場的商業(yè)部分。2006年10月30日，凱德置地在華的兄弟公司凱德商用以3億元的價格將北京華聯(lián)鄭州店收歸囊中。2009年9月27日，深國投商置與嘉德置地集團就資產(chǎn)置換達成協(xié)議。就其共同投資的33個以沃爾瑪為主力租戶的購物中心項目，嘉德置地以其持有的4個項目65的股權(quán)及深國投廣場50的收益權(quán)置換深國投商置持有的16個項目35的股權(quán)及6個項目49的股權(quán)。資產(chǎn)置換后，深國

10、投商置將獲得4個項目及深國投廣場的全部所有者權(quán)益及管理權(quán)。2010年1月18日，凱德置地與東方海外簽署協(xié)議，以150億元人民幣價格，整體收購東方海外（國際）有限公司旗下的東方海外發(fā)展（中國）有限公司的100%股權(quán)。以上收購共涉及金額超過245.6億元。42、參股當?shù)爻墒旃?005年11月，凱德置地以1.028億港元的價格收購麗豐控股旗下子公司麗運發(fā)展50股權(quán)，雙方合作開發(fā)廣州白云區(qū)金沙洲住宅新城項目；2007年3月，又以6.44億港元購買麗豐控股配送的16.1億股的新股，持股比例達到20%。擁有了麗豐控股達100萬平方米的土地儲備。2006年5月30日，凱德置地以50:50的比例與成都置信實

11、業(yè)（集團）有限公司合作成立了一家房地產(chǎn)公司四川置信凱德實業(yè)有限公司。該合資公司注冊資本為7億元人民幣，凱德置地注資10.9億元人民幣，置信方以40萬平方米土地入股。2006年12月，凱德置地通過其全資子公司投資5億元人民幣，成功控股河南建業(yè)29.75的股份。2007年8月，凱德置地再次投資5億元人民幣，使其股份從29.75上升到36.14。擁有了河南建業(yè)達450萬平方米的土地儲備。2007年4月，凱德置地出資3325萬元認購上海廣南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司95的股份，獲得該公司在青浦區(qū)徐涇別墅區(qū)內(nèi)141,932平方米的土地。2007年7月10日，嘉德置地通過其全資子公司凱德商用產(chǎn)業(yè)有限公司，與萬科企

12、業(yè)股份有限公司簽署合作協(xié)議。該合作協(xié)議的主要內(nèi)容包括,凱德商用產(chǎn)業(yè)將和萬科共同確定合作的項目,選擇的范圍包括萬科已開發(fā)完畢、正在開發(fā)或?qū)⒁_發(fā)的住宅項目中的商業(yè)地產(chǎn)部分。凱德商用產(chǎn)業(yè)將制定一個商業(yè)資產(chǎn)規(guī)劃與萬科一起開發(fā),并且在未來合適的時間進行收購。以上參股涉及金額超過27.7億元。3、招拍掛獲取土地2005年2月，凱德置地以5.5億元拍得北京市東直門附近一塊占地14686平方米綜合性開發(fā)用地。2005年4月13日，凱德置地以人民幣10.7億元（合新幣2.14億元）的總價在寧波市江北區(qū)成功競得一塊98,413平方米的土地。這一行動標志著凱德正式開始登陸國內(nèi)二線城市。2006年5月16日，凱德置

13、地與其母公司嘉德置地旗下的嘉士林私人有限公司聯(lián)手以5.62億元的價格成功競得浙江省杭州市一占地59,622平方米的住宅地塊。這意味著凱德置地已順利進軍杭州住宅房產(chǎn)市場。2006年7月17日，凱德置地在北京朝陽區(qū)獲得兩個新的住宅項目，分別是靠近亞奧核心的華展國際商務(wù)大廈和位于東四環(huán)西面的京棉項目。兩個項目共占5地5萬平方米。2006年10月10日，凱德置地以3.03億元的價格成功競得佛山市禪城區(qū)一占地40,142平方米的綜合地塊（居住用地兼容商業(yè)）這意味著凱德置地在該年上半年正式啟動華南業(yè)務(wù)之后，已順利進軍佛山住宅房產(chǎn)市場。2006年11月1日，凱德置地以5.65億元的價格成功競得佛山市一占地約

14、11.6萬平方米的住宅地塊2006年11月29日，凱德置地通過旗下公司以近8.7億元的價格首次競得成都市一面積32,571.78平方米的商用地塊，將其建成一個大型地標性綜合性項目成都“來福士”2006年12月15日，凱德置地以9320萬元的價格成功競得佛山市一占地25,189平方米的住宅地塊2007年5月25日，凱德置地以人民幣11.67億元的價格成功拍得位于四川省成都市一占地面積110,389平方米的住宅用地。2007年8月23日，凱德置地通過旗下全資子公司以5.981億元的價格競得上海市閘北區(qū)一占地面積20,310平方米的商業(yè)地塊，2007年10月19日，凱德置地以10億2125萬元的價格

15、，一舉拿下杭州市江干區(qū)錢江新城一占地面積40,355平方米的商用地塊，將在此建造其全球地標性品牌綜合項目“來福士”，預(yù)計在2011年建成包括辦公樓、商場、五星級酒店以及服務(wù)公寓在內(nèi)的綜合性項目。2007年10月，置信凱德三次出手，分別通過競拍及摘牌的形式以6.92億人民幣成功獲得成都市溫江區(qū)三個綜合地塊，面積922707平方米。2009年6月11日，凱德置地以7876萬元成功拍下杭州拱墅區(qū)和睦A19-B地塊，與之前拿下的A19-A地塊一起開發(fā)，開發(fā)面積約9萬平方米。以上購地金額超過75.7億元。三、地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)分析1、市場開拓模式資金占比在以上3種市場拓展模式中，收購已有項目占據(jù)絕對主力，涉及

16、金額超過245.6億元；其次是招拍掛獲取土地，涉及金額超過75.7億元；最后是參股當?shù)爻墒旃?，涉及金額超過27.7億元。市場開拓模式資金占比如下圖所示：6圖4：凱德中國市場開拓模式資金占比2、土地獲取情況通過招拍掛獲得土地情況見下表：表1：招拍掛獲得土地明細時間 2005.2 2005.4 2006.5 2006.7 2006.10 2006.11 2006.11 2006.12 2007.5 2007.8 2007.10 2007.10 2009.6總計城市 北京 寧波 杭州 北京 佛山 佛山 成都 佛山 成都 上海 杭州 成都 杭州金額（億）5.5 10.7 5.62 不詳 3.03 5

17、.65 8.7 0.93 11.67 5.98 10.21 6.92 0.79 75.7土地面積（平方米）14686 98413 59622 50000 40142 116000 32571.78 25189 110389 20310 40355 922707 90000 1620384.78用途 綜合 住宅 住宅 住宅 綜合 住宅 商業(yè) 住宅 住宅 商業(yè) 商業(yè) 綜合 住宅7參股當?shù)爻墒旃精@得土地情況見表2。表2：參股當?shù)爻墒旃精@得土地情況時間 2006.5 2006.12 2007.3 2007.4合作方 成都置信實業(yè) 河南建業(yè) 麗豐控股 上海廣南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總計參股金額 （億）

18、 10.9 10 6.44 0.3325 27.6725土地面積 （平方米） 400000 4500000 1000000 141932 6041932凱德持股比例50% 36.14% 20% 95%從表1和表2可以看出，凱德置地通過拍掛獲得土地約162萬平方米，通過參股當?shù)爻墒旃精@得土地約604萬平方米，后者是前者的3倍多。凱德置地主要通過資本運作的方式獲得土地開發(fā)資格，這得益于其有充足的資金。3、物業(yè)類型凱德置地已建、在建和潛在建設(shè)項目共計32個，總建筑面積達到412萬平方米。其中住宅占絕對主力，建筑面積為2,85萬平方米；商業(yè)房產(chǎn)次之，建筑面積為78萬平方米；綜合地產(chǎn)建筑面積為49萬平

19、方米。不同物業(yè)建筑面積占比見下圖。圖5：三種不同物業(yè)建筑面積占比凱德置地已建、在建和潛在建設(shè)的27個住宅項目，全部為中高檔或者高檔項目。其中2個為純別墅產(chǎn)品，4個為別墅產(chǎn)品與普通住宅的組合。8表3：住宅地產(chǎn)列表 序號 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22項目名稱 上海新家坡 新家坡美樹館菊 園 曼克頓豪庭 江臨天下 匯豪天下 萊詩邸 天山河畔花園上元 西郊·林茵湖畔 柏麗華庭 卓錦·萬代 金沙洲項目 凱德泊宮 凱德·天倫世嘉 凱德·城脈 凱德·視界 上海廣南項目 皇城7

20、7 北京·華璽 凱德·匯豪天下 成都·鷺湖宮項目地點 上海市盧灣區(qū) 上海市徐匯區(qū) 上海市浦東區(qū) 上海市靜安區(qū) 上海市浦東區(qū) 上海市浦東區(qū) 上海市徐匯區(qū) 上海市長寧區(qū) 北京市朝陽區(qū) 上海市閔行區(qū) 上海市寶山區(qū) 北京市朝陽區(qū) 廣州市白云區(qū) 佛山市禪城區(qū) 佛山市禪城區(qū) 佛山市禪城區(qū) 杭州市拱墅區(qū) 上海青浦區(qū) 北京城內(nèi)東城區(qū) 北京東城區(qū)朝陽門 寧波市江北區(qū) 成都國色天鄉(xiāng) 總計項目完工日期 1999年4月 2000年6月 2001年6月 2002年10月 2003年1月 2005年10月 2005年6月 2007年 2007年 2007年 2007年 2006年10月 20

21、10年 2009年 2009年 2010年 2009年 2009年 待定 待定 2010 待定總建筑面積 （平方米） 121,470 149,415 153,455 35,827 155,183 129,462 101,962 275,200 271,950 108,700 84,680 65,500 450,000 54,178 46,454 79,996 53,642 63,643 待定 約68,000 約144，409 238,485 2,851,611總單元數(shù) （戶） 1,001 805 1,109 247 939 909 712 1,960 1,670 429 700 247 約30

22、00 208 648 720 578 待定 待定 約300 約870 1485 18,5377個商業(yè)房產(chǎn)中3個為凱德置地旗下的“來福士廣場”系列產(chǎn)品，2個為純寫字樓項目，分別是北京的凱德大廈和廈門的匯騰大廈。表4：商業(yè)房產(chǎn)列表： 序號項目名稱項目地點完工日期總建筑面積 （平方米） 88,000(辦公樓) 45,000(商場) 106,30091 2來福士廣場 凱德大廈上海市黃浦區(qū) 北京市朝陽區(qū)2003年12月 2006年3 4 5 6 7匯騰大廈 上海閘北大寧項目 杭州來福士廣場 成都來福士廣場 寧波凱德廣場廈門市 上海市閘北區(qū) 錢江新城核心位置 成都市人民南路四段 寧波市江北區(qū) 總計待定 2

23、010年5月2011 2010、2011 201052,000 71,086 283,567.50 32,571.78 102,000 780,525綜合地產(chǎn)涉及住宅、寫字樓、零售商場多種業(yè)態(tài)。目前凱德置地有3個綜合地產(chǎn)項目。表5：綜合地產(chǎn)列表總建筑面積序號項目名稱項目地點完工日期（平方米）約386套住宅和1921天河新作廣州市天河區(qū)2007年105,047套服務(wù)公寓 高檔公寓、商務(wù)寫2北京來福士廣場北京市東城區(qū)2008年145,928字樓、零售商場 約1000套公寓、約3江北項目寧波市江北區(qū)2006年242,35075,000平方米的寫字樓和商鋪總計493,325業(yè)態(tài)4、項目區(qū)域分布在凱德置

24、地的項目中，上海的項目有13個、北京的項目有6個。兩地項目占據(jù)了總比例的60%。其余的項目分布在杭州、寧波、廈門、廣州、佛山、成都等地，每個城市有1-3個項目不等。圖6：項目區(qū)域分布10四、凱德地產(chǎn)經(jīng)營模式：地產(chǎn)開發(fā)+資本運作1、資金鏈條凱德置地主要是通過嘉德商用中國發(fā)展基金以及嘉德商用中國孵化基金進行資產(chǎn)收購，再通過讓嘉茂零售中國信托（CapitaRetail China Trust，簡稱CRCT）使用優(yōu)先認購權(quán)的形式收購嘉德在內(nèi)地控股的商用物業(yè)。對于這些基金投資的物業(yè)，嘉茂零售中國信托（CRCT）擁有優(yōu)先購買權(quán)。這樣凱德構(gòu)建了從開發(fā)商到私募基金再到REIT一條完整的投資和退出的流程。嘉德商

25、用中國發(fā)展基金屬于私募基金，主要投資于中國零售商場，規(guī)模約6億美元。其與深圳國際信托投資有限公司(深國投)的合資公司已經(jīng)投資全國19個零售商場，總建筑面積超過90萬平方米，總值估計約9億美元。嘉德商用中國孵化基金則專注于購入中國國內(nèi)已建成的零售商場，并進一步實現(xiàn)其重組、增值和出租，并可能在未來與北京華聯(lián)以及其他伙伴合作，主要項目包括嘉德置地以1.64億美元購入的北京西環(huán)廣場。圖7：凱德中國項目開發(fā)資金來源2、項目運作流程凱德置地通過旗下的投資和資產(chǎn)管理團隊收購商用物業(yè)，然后通過項目管理團隊開發(fā)運營，最后將運營成熟的商用物業(yè)注入嘉茂零售中國信托（CRCT），將其轉(zhuǎn)化為公眾投資。因為基金與項目相連

26、，所以基金的建立是凱德在中國樓盤開發(fā)的一個堅實后11盾，而凱德成功的項目運作也是資本回報保障。3、資本運作嘉茂零售中國信托分析嘉茂零售中國信托（CapitaRetail China Trust，簡稱CRCT）是新加坡首個專注于中國零售型房地產(chǎn)的信托投資基金（REIT），于2006年12月在新加坡掛牌交易，嘉茂零售中國信托（CRCT）設(shè)立的目標是長期投資于由中國零售商場組成的多樣化資產(chǎn)組合。嘉茂零售中國信托（CRCT）最初的資產(chǎn)包由布局于中國5個城市的7所零售商場組成。該資產(chǎn)包價值約6.9億新元，總可出租面積約為41.3萬平方米。其中7所商場分別是北京的望京購物中心、九龍購物中心和安貞華聯(lián)商廈，

27、上海的七寶購物中心，鄭州的鄭州購物中心，呼和浩特的金宇購物中心和蕪湖的嘉信茂廣場。2008年2月嘉茂零售中國信托收購了西直門嘉茂購物中心，完成了上市后的首筆并購交易。截至2010年3月31日，嘉茂零售中國信托（CRCT）的總資產(chǎn)規(guī)模大約12億新元，其優(yōu)質(zhì)和地域多元化的商場組合是國際和國內(nèi)大型零售商進駐的焦點，如沃爾瑪、家樂福和北京華聯(lián)集團。嘉茂零售中國信托（CRCT）是通過離岸、在岸的兩級特殊目的公司持有內(nèi)地物業(yè)，即必須在境內(nèi)設(shè)立外商獨資或合資公司，境外在巴巴多斯設(shè)立特殊目的公司（SPV），SPV公司持有境內(nèi)公司股權(quán)，CRCT則通過收購SPV股權(quán)實現(xiàn)上市。此雙層結(jié)構(gòu)雖然復(fù)雜，且稅務(wù)負擔相對較重

28、，但仍證明是一條可行的海外上市之路。凱德置地計劃長期在中國發(fā)展，故而在2004年購入或開發(fā)物業(yè)的時候，都是通過在境內(nèi)注冊的外商獨資企業(yè)（WOFE）或者合資企業(yè)操作。注入CRCT的七個物業(yè)中，有六個都是凱德100持有，因此有六個WOFEs；另外一個（新蕪商場）凱德僅持有51，深國投持有49，凱德只是將外方的部分放入CRCT。這些在岸公司的權(quán)益分別由三個在巴巴多斯注冊的SPV持有，CRCT則通過收購，把這三個SPV內(nèi)的七個物業(yè)納入資產(chǎn)池內(nèi)，繼而包裝上市。12圖8：嘉茂零售中國信托結(jié)構(gòu)圖4、集團的資產(chǎn)配置作用在私募基金與REITs的相互支持中，集團公司作為資產(chǎn)配置的中心和中轉(zhuǎn)樞紐推動著基金平臺的打造；在項目運作過程中，集團公司作為組織者和管理者推動著項目的成熟。集團公司從旗下投資和資產(chǎn)管理團隊手中買下成熟的商用物業(yè)，置入旗下REITs（嘉茂零售中國信托CRCT），通過增發(fā)為收購融資。集團公司在整個基金平臺的構(gòu)建中充當著資產(chǎn)配置的核心。綜上，從集團內(nèi)部孵化、到私募基金的開發(fā)培育