房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制實(shí)務(wù)研究――基于Z公司的案例研究_圖文_百

1、企業(yè)內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)管理論壇論文集房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制實(shí)務(wù)研究一一基于公司的案例研究杭州電子科技人學(xué)李敬千澤霞【摘要】隨著中國第一部（企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范的發(fā)布，企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制的構(gòu)建有了相應(yīng)的依據(jù)。企業(yè)內(nèi)部控制的重要，生也越來越突出。本文試圖通過一家典型房地產(chǎn)公司的主要內(nèi)部控制制度的建立，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部控制及風(fēng)險(xiǎn)防范體系的構(gòu)建提供有益的探索。主要內(nèi)容包括理論和實(shí)務(wù)發(fā)展回顧，公司內(nèi)部控制體系的構(gòu)建，案例啟示。重點(diǎn)包括流程設(shè)計(jì)、組織結(jié)構(gòu)、風(fēng)險(xiǎn)控帝點(diǎn)，成本控制。主要?jiǎng)?chuàng)新點(diǎn)在于將內(nèi)部控制理論和房地產(chǎn)公司的內(nèi)控實(shí)踐相結(jié)合，為房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制的構(gòu)建提供了有益的參考。組織結(jié)構(gòu)的構(gòu)建，和流程設(shè)計(jì)結(jié)合起來，參

2、考了國內(nèi)多家房地產(chǎn)公司的組織結(jié)構(gòu)圖，提出了具有特色的新的組織機(jī)構(gòu)。流程設(shè)計(jì)覆蓋了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要流程，圍繞流程的組織，風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，以及成本控制形成了一個(gè)完整的體系。在實(shí)務(wù)構(gòu)建方面，擴(kuò)展內(nèi)部控制和管理控制相結(jié)合，以求實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制在風(fēng)險(xiǎn)防范、提高資本運(yùn)營和管理效益的方面的目標(biāo)，采用典型案例，突出了房地產(chǎn)公司的內(nèi)部控制構(gòu)建的特點(diǎn)?！娟P(guān)鍵詞】?jī)?nèi)部控制房地產(chǎn)一、引言房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過幾十年的發(fā)展，已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。劍年，全國已注冊(cè)登記的各類房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)多家，其中浙江省有多家。房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來越自熱化，隨著市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，以及國家宏觀調(diào)控的加強(qiáng)，一些不規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著鈹淘汰的風(fēng)

3、險(xiǎn)。年后中央繼續(xù)加人住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整、十地調(diào)控、保障性住房建沒等政策的執(zhí)行力度，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的宏觀環(huán)境產(chǎn)生不可低估的影響，也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力提出了更高的要求，內(nèi)部控制的作瑚逐漸顯現(xiàn)，丙此管理實(shí)現(xiàn)規(guī)范化，從而提高自身的盈利能力祠抗風(fēng)險(xiǎn)能力成為房地產(chǎn)公司面臨的一個(gè)重要任務(wù)。目前房地產(chǎn)公司的內(nèi)部控制體系構(gòu)建尚沒有統(tǒng)一、規(guī)范的模式可循，相關(guān)資料也很少。最近我對(duì)杭州房地產(chǎn)公司公司的內(nèi)部控制進(jìn)行了調(diào)布和設(shè)計(jì)，我們希望通過這個(gè)案例，能為今后我國房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度的建立和規(guī)范提供有蕊的經(jīng)驗(yàn)。二、理論和實(shí)務(wù)發(fā)展回顧年，美國委員會(huì)發(fā)布報(bào)告內(nèi)部控制整體框架，報(bào)告構(gòu)建了由三個(gè)目標(biāo)和石項(xiàng)要素組成的內(nèi)部

4、控制新框架。年，委員會(huì)對(duì)報(bào)告義進(jìn)行了增補(bǔ)，指出：“內(nèi)部控制是由企業(yè)董事會(huì)、經(jīng)理階層和其他員：實(shí)施的，為資本運(yùn)營的效率效果、財(cái)務(wù)報(bào)告的可靠性、相大法令的遵循性等目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)而提供合理保證的過稃?！奔磧?nèi)部控制有二個(gè)目標(biāo)：經(jīng)營的效果和效率、財(cái)務(wù)報(bào)告的可靠性年法律法規(guī)的遵循性。該框架指出內(nèi)部控制是由一個(gè)企業(yè)董爭(zhēng)會(huì)、管理階層和其他人員實(shí)現(xiàn)的過程，并將內(nèi)部控制結(jié)構(gòu)分為控制環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制活動(dòng)、信息與溝通和監(jiān)控五個(gè)要素。其中影響控制環(huán)境的網(wǎng)素包括：企業(yè)的董事會(huì)、企業(yè)管理者的系質(zhì)與管理哲學(xué)、綿織結(jié)構(gòu)、信息系統(tǒng)、人力資源管理政策和內(nèi)部彳計(jì)。銷貝企業(yè)內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)管理論壇論文集美國國會(huì)丁年月日通過了一部旨在提高

5、上市公司財(cái)務(wù)報(bào)告質(zhì)鷲、重振投資者信心的薩班斯一奧克斯利法案（以。卜簡(jiǎn)稱“法案”）。法案成為上市公司內(nèi)部控制制定的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。國際并名的反虛假財(cái)務(wù)報(bào)告委員會(huì)（即委員會(huì)）丁年年底，針對(duì)國際企業(yè)界頻繁發(fā)生的高層管理人員舞弊現(xiàn)象，頒布了一個(gè)概念全新的報(bào)告：即企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理一總體框架（，簡(jiǎn)稱）。報(bào)告則將報(bào)告拓展劍“內(nèi)部的和外部的”“財(cái)務(wù)的手¨卜財(cái)務(wù)的報(bào)告”，該目標(biāo)涵蓋了企業(yè)的所有報(bào)告。新報(bào)告提出了一類新的目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo)。該口標(biāo)的層次比其他三個(gè)目標(biāo)更高。企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理不僅廊丁實(shí)現(xiàn)企業(yè)其他三類目標(biāo)的過程中，也戍川丁企業(yè)的戰(zhàn)略制定階段?？蚣軓?qiáng)凋了內(nèi)部控制貫穿整個(gè)企業(yè)的所有層級(jí)羽單位，旨在識(shí)別影響組織的棗，

6、：并在組織的風(fēng)險(xiǎn)偏好范闈內(nèi)管理風(fēng)險(xiǎn)。國內(nèi)財(cái)政部、證監(jiān)會(huì)、審計(jì)署、銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了中國第一部企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范?；疽?guī)范將丁年月日起首先在上市公司范同內(nèi)施行。基本規(guī)范一人突破是科學(xué)界定了內(nèi)部控制的內(nèi)涵，強(qiáng)凋內(nèi)部控制是由企業(yè)董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、經(jīng)理層和全體員：實(shí)施的、旨在實(shí)現(xiàn)控制目標(biāo)的過程，有利丁樹立全面、全員、全過程控制的理念。基本規(guī)范還有機(jī)融合世界主要經(jīng)濟(jì)體加強(qiáng)內(nèi)部控制的做法和經(jīng)驗(yàn)，提出了企業(yè)建立與實(shí)施有效內(nèi)部控制的要素，即構(gòu)建以內(nèi)部環(huán)境為重要基礎(chǔ)、以風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估為重要環(huán)。，、以控制活動(dòng)為重要手段、以信息與溝通為重要條件、以內(nèi)部監(jiān)督為重要保證。相互聯(lián)系、相互促進(jìn)的五要素內(nèi)部控制框架。國內(nèi)對(duì)內(nèi)

7、部控制構(gòu)建方面的有一些探索。例如內(nèi)部控制作為企業(yè)集團(tuán)這一制度結(jié)構(gòu)中的一種制度安排。其目標(biāo)必然需要服從丁企業(yè)集團(tuán)整體的戰(zhàn)略目標(biāo)。由此，作為制度安排的內(nèi)部控制和作為制度結(jié)構(gòu)的企業(yè)集團(tuán)之間才能達(dá)到相對(duì)均衡。（吳有紅，潘愛玲）控制環(huán)境是整個(gè)內(nèi)部控制系統(tǒng)的基彳，它支撐和決定著其他要素。內(nèi)部控制深受企業(yè)內(nèi)部和外部環(huán)境的影響，同時(shí)環(huán)境也影響著企業(yè)控制目標(biāo)的實(shí)施與制定。程新生（）、閻達(dá)瓦等（）從對(duì)內(nèi)部控制與公司治理、組織結(jié)構(gòu)關(guān)系研究出發(fā)構(gòu)造內(nèi)部控制的框架體系。鄧春華（）建議我國企業(yè)內(nèi)部控制發(fā)展應(yīng)逐步過渡劍建立統(tǒng)一負(fù)責(zé)、綜合管理、風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向和“以人為本”。劉志遠(yuǎn)，劉沾主張信息作為控制的關(guān)鍵資源。瑞玲等（）提出內(nèi)部

8、控制構(gòu)建應(yīng)注意控制環(huán)境的建設(shè)。拉里康里奇（）認(rèn)為有效的內(nèi)部控制贏幫助經(jīng)理們?cè)u(píng)估和管理經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。等（）認(rèn)為內(nèi)部控制不能局限丁對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制，而是對(duì)影響企業(yè)目標(biāo)的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。內(nèi)部控制在實(shí)務(wù)中，經(jīng)常體現(xiàn)鈕組織控制、流稃控制雨制度控制二個(gè)方面。馬忠娟、何亮（）從供應(yīng)鏈角度對(duì)英特爾公司的內(nèi)部控制構(gòu)建進(jìn)行了分析。周濤、干華（）提出了從組織維度、部門緯度、作業(yè)緯度構(gòu)建內(nèi)部控制框架。岡此，在實(shí)務(wù)中，內(nèi)部控制的概念往往擴(kuò)展劍管理控制，不局限丁的無個(gè)要素。岡此本文在討論內(nèi)部控制時(shí)，也借鑒了實(shí)務(wù)中的管理控制的理念。從流程、組織結(jié)構(gòu)、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)以及成本方面討論內(nèi)部控制構(gòu)建。三、公司內(nèi)部控制體系的構(gòu)建（一）背景介紹

9、公司是在改革殲放中發(fā)展起爿的人耙現(xiàn)代企業(yè)集團(tuán)，經(jīng)營業(yè)務(wù)主要涉及建筑、房產(chǎn)等諸多領(lǐng)是浙江省人比政府重點(diǎn)培育的家人型企業(yè)之一。在集團(tuán)公司發(fā)展的早期階段，其專業(yè)所艮主辛在建筑行業(yè)。與國內(nèi)其他人刪膀地產(chǎn)開發(fā)訟司相比，公司從事房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)間相對(duì)較短。也女地適廊木米發(fā)展，集團(tuán)公司一直致力丁不澌優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)的管理流群和內(nèi)部控制、提高第企業(yè)內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)管理論壇論文集運(yùn)營效率、降低運(yùn)營成本，提升集團(tuán)公川在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的黨爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。（二）開發(fā)經(jīng)過我對(duì)公司的內(nèi)部控制的開發(fā)經(jīng)過反復(fù)推敲。結(jié)合管理層要求，最終經(jīng)過了前期調(diào)研、組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、流徉設(shè)計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵點(diǎn)的評(píng)估及其控制、成本控制這樣的兒個(gè)階段。關(guān)丁公亓】的內(nèi)部控

10、制情況，首先進(jìn)行了調(diào)研，包括集團(tuán)公司卜屬的杭州分公司，子公司等。發(fā)現(xiàn)公司面臨的主要問題有：綿織結(jié)構(gòu)設(shè)置不合理組織結(jié)構(gòu)屬丁依據(jù)產(chǎn)權(quán)關(guān)系建立的型組織結(jié)構(gòu)。不能夠滿足對(duì)房地產(chǎn)流程管理的需要。另外，這種組織結(jié)構(gòu)不能夠使卜屬公司利總部部很女的溝通，分公司的各部廂集團(tuán)公司總部的分：不清楚，卜屬部不能找劍相對(duì)應(yīng)的上級(jí)管理部。集團(tuán)公司是一種松散型的財(cái)務(wù)管理體制，不能夠統(tǒng)一調(diào)撥資金，從而在決策實(shí)施上會(huì)有問題。集團(tuán)公司雖然建立了完善的治理機(jī)制和嚴(yán)密的組織結(jié)構(gòu)，但由丁特定原岡，在集團(tuán)公司內(nèi)部的不同子公司或分公司之間所采川的組織結(jié)構(gòu)并不完全相同，有時(shí)共至存在本質(zhì)上的著異，這在一定程度上給集團(tuán)公司加強(qiáng)控制增加了難度。另

11、外公司的組織部依照：能設(shè)置，不能適應(yīng)新的供應(yīng)鏈管理的模式。業(yè)務(wù)和管理流科統(tǒng)一面臨的問題在集團(tuán)公司內(nèi)部，即使對(duì)丁完全相同的業(yè)務(wù)，但是由丁具體負(fù)責(zé)該項(xiàng)業(yè)務(wù)的具體單位不同，甚至是同單位但在在不同時(shí)期，相慮的業(yè)務(wù)處理流科或管理流程都可能存在極人差異。這種現(xiàn)狀的存在，雖然有客觀原岡，但是從整個(gè)集團(tuán)公司的管理與控制角度米看，這不僅增加了集團(tuán)公司的協(xié)調(diào)管理成本，同時(shí)也增加了公司的控制風(fēng)險(xiǎn)；在公亓】資源配置方面，也不利丁集團(tuán)公司在總體上進(jìn)行資源的優(yōu)化配置。由】：不同公司對(duì)同一業(yè)務(wù)的處理留成或管理流氍不一致，必然導(dǎo)致其內(nèi)部崗何設(shè)置及要求、不同崗位之間的協(xié)調(diào)配和存在較人莠異。從內(nèi)部控制的角度來看，各項(xiàng)業(yè)務(wù)流群的內(nèi)

12、部控制要求、關(guān)鍵控制點(diǎn)的確定，以及企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范都存在很人著異，這對(duì)丁提高整體集團(tuán)公司的經(jīng)營管理效率、降低企業(yè)的內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)都有顯并的負(fù)面影響。風(fēng)險(xiǎn)管理利成本控制面臨的問題房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)業(yè)，這種高風(fēng)險(xiǎn)士要米源丁以卜兒個(gè)方面：一是政府監(jiān)管政策的不穩(wěn)定性所帶米的風(fēng)險(xiǎn)；二是需求市場(chǎng)的高度不確定性所帶米的風(fēng)險(xiǎn)；三是行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者之間曰趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)所帶米的高風(fēng)險(xiǎn)；四是行業(yè)特征本身所見有的高風(fēng)險(xiǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)周期和質(zhì)鮭控制等所產(chǎn)生的法律羽成本控制風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的這種高風(fēng)險(xiǎn)雖受劍集團(tuán)公司管理層的高度重視，但是目前集團(tuán)公司并沒有從制度上對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行統(tǒng)一、明確的規(guī)范，這勢(shì)必會(huì)增加公司對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的

13、響應(yīng)時(shí)間，從而增加公司的成本。在成本控制方面，從成本構(gòu)成情況米看，房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要是：程成本；從成本控制的角度來看，其重心在房地產(chǎn)項(xiàng)口的毆計(jì)階段，當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案一口確定，其：稃概預(yù)算隨之確定。在施：管理過群中，成本只能?。嚎聘蓬A(yù)算的基礎(chǔ)上進(jìn)行控制，其彈性空間卜常有限。無論耳杭州分公司，還是總公司，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的：科設(shè)計(jì)及：群概顧算，都是由外聘的號(hào)業(yè)中介機(jī)構(gòu)完成。這種安排有助丁公司以較低的成本使川外部資源，但趨?。喝焊蓬A(yù)算方面，如果公司過丁依賴丁外聘的專業(yè)中介機(jī)構(gòu)，由?。簶痈蓬A(yù)算上要依據(jù)通川標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)彳編制，公司就難以往成本管政策控制方面彤成自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力。淼貝企業(yè)內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)管理論

14、壇論文集內(nèi)部控制措施雨方法面臨的問題現(xiàn)代企業(yè)可以看作是個(gè)不斷產(chǎn)生、處理、傳輸雨利州信息的系統(tǒng)，企業(yè)的得項(xiàng)管理與控制的有效性完全依賴丁及時(shí)和準(zhǔn)確的信息。鈕乜子信息技術(shù)快速發(fā)展的今天，信息的的產(chǎn)生、處理和傳遞的成本變得越來越低，其過科也變得越米越簡(jiǎn)單。這實(shí)際上就為企業(yè)加強(qiáng)箭理用控制提供及時(shí)、準(zhǔn)確和豐富的信息提供了可能。但是，我的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，公司往日常管理利控制過科中，信息系統(tǒng)的運(yùn)川并不普遍，企業(yè)的日?？刂拼腱红舴椒ㄟ^丁傳統(tǒng)，即使是對(duì)丁公司的人部分管理和控制活動(dòng)，主要還是依賴：經(jīng)辦個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)乖專業(yè)判斷，這就導(dǎo)致相同管理和控制活動(dòng)在不同公司、不同部，甚至同一公司、同一部的的不同經(jīng)辦人員，都可能會(huì)有完全不

15、同的處理方法。在公司內(nèi)部，雖然有不少信息處理系統(tǒng)，但是再系統(tǒng)之間并沒有實(shí)現(xiàn)集成，這種情況必然會(huì)極人地的降低整個(gè)企業(yè)的管理羽控制效率。（三）主要成果進(jìn)行新的流程沒計(jì)我們對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要流稃進(jìn)行丫門納設(shè)計(jì)，包括一級(jí)流科和二級(jí)流程，每一流科涉及的部。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)過群級(jí)流群最終劃分了八個(gè)階段，即：（）戰(zhàn)略研究階段，（）前期規(guī)劃階段，（）項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段。（）：科管理階段，（）市場(chǎng)營銷階段，（）售后管理階段等個(gè)階段，在一級(jí)流拌卜面進(jìn)一步概括了二級(jí)流樣。如圖所示。戰(zhàn)略聊究階段項(xiàng)開設(shè)計(jì)階段：程管理階段，場(chǎng)營銷階段售后服務(wù)階段前期溉劃階段略場(chǎng)戰(zhàn)投資獲項(xiàng)析位分定機(jī)“圳取：市究地項(xiàng)髓于，施：；強(qiáng)銷策劃投

16、楊：場(chǎng)耕：廣管日！管理髑：圖房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的流科建立了新的組織結(jié)構(gòu)組織結(jié)構(gòu)屬丁內(nèi)部控制的控制環(huán)境的一部分，組織結(jié)構(gòu)建立的好壞直接影響了企業(yè)的內(nèi)部控制整體的實(shí)施效果。根據(jù)前面的凋研，我們首尤對(duì)公司的組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整，建立了新的組織結(jié)構(gòu)。通過調(diào)夯國內(nèi)知名的房地產(chǎn)公司，搜集了兒家房地產(chǎn)公司的綿織架構(gòu)。總結(jié)了其各自的優(yōu)缺點(diǎn)。例如住萬科的管理體系中，卜常強(qiáng)凋“總部相對(duì)集權(quán)”的管理理念，采川矩陣式組織結(jié)構(gòu)米對(duì)子公司進(jìn)行管理，子公司彤能部受子公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)，同時(shí)受總公司職能部贏線管理。此外，萬科將諸如投資決策權(quán)、財(cái)務(wù)承諾權(quán)、融資權(quán)、人事權(quán)和：資制訂權(quán)等很多權(quán)力都“上移”劍了總部，子公司更多地只是一個(gè)執(zhí)行和

17、操作的機(jī)構(gòu)。如萬科的資金由總部統(tǒng)一管理，線公司的上要款項(xiàng)支付都是通過集團(tuán)結(jié)算網(wǎng)絡(luò)統(tǒng)一支付，各線公司的主要銷售同款也集中存放在集團(tuán)資金中心。通過總結(jié)這多家公司組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)缺點(diǎn)，考慮房地產(chǎn)公司的特點(diǎn)，依據(jù)相火的原！，例如合理安排管理跨度和管理層次，責(zé)權(quán)利均衡等，構(gòu)建了公司的堂織結(jié)構(gòu)。鎮(zhèn)貞企業(yè)內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)管理論壇論文集組織結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)根據(jù)流科米進(jìn)行：首先確定房地產(chǎn)公司的土導(dǎo)業(yè)務(wù)流拌或者價(jià)值鏈。然后根據(jù)土導(dǎo)業(yè)務(wù)流程或者價(jià)值鏈劃分組織結(jié)構(gòu)。組織結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)是按照價(jià)值鏈（主導(dǎo)業(yè)務(wù)流樣）進(jìn)：的。依據(jù)公司一級(jí)流科幽，開發(fā)流脞可以分為前期規(guī)劃階段、項(xiàng)目沒計(jì)階段、。：群管理階段、營銷策劃階段和銷售管理階段。相對(duì)戍的

18、部設(shè)置的有規(guī)劃設(shè)計(jì)中心、：程管理中心、市場(chǎng)營銷中心、客戶服務(wù)中心。另外設(shè)置一些輔助的部門包括戰(zhàn)略發(fā)展中心、計(jì)劃財(cái)務(wù)中心、人力資源中心、審計(jì)法務(wù)中心、項(xiàng)目中心。成立資金管理中心，進(jìn)行分公司和各項(xiàng)目的資金統(tǒng)一調(diào)撥。將財(cái)權(quán)集中在集團(tuán)公司，避免資金使州火控，以有效堵塞資金漏洞。圖例說州：集團(tuán)公一相關(guān)職能部門對(duì)項(xiàng)日公進(jìn)行綜合管理集團(tuán)公相關(guān)業(yè)務(wù)部門對(duì)順口公對(duì)心業(yè)務(wù)部門進(jìn)行專業(yè)管理圖房地產(chǎn)公司的組織結(jié)構(gòu)明確了風(fēng)險(xiǎn)大鍵控制點(diǎn)，并對(duì)各階段風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)如何控制提出了建議。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的兒個(gè)階段，面臨的主要問題和主要的風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)，進(jìn)行了概括。如卜圖所示：第貝企業(yè)內(nèi)舌蘆控制與風(fēng)險(xiǎn)管理論壇論文集 項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目地點(diǎn)選

19、擇風(fēng)險(xiǎn)、 開發(fā)物業(yè)類型風(fēng)險(xiǎn)和開發(fā)規(guī)模風(fēng)險(xiǎn) 與市場(chǎng)，：發(fā)部的天系定位小清以及市場(chǎng)運(yùn)竹能力小足 該類險(xiǎn)要門 ：）發(fā)商脫卜對(duì)市場(chǎng)、發(fā)成本、租 金、售價(jià)、）：發(fā)周期及資金籌措等的預(yù)測(cè)錯(cuò)珙和決策火洪 土地購買風(fēng)險(xiǎn)、土地拆遷安置風(fēng)險(xiǎn) 和融資風(fēng)險(xiǎn) 地塊選扦不合理，榭火丁續(xù)不憲衍，無法及時(shí)融 資，沒彳長(zhǎng)期穩(wěn)定長(zhǎng)效的融資渠道。 設(shè)計(jì)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 程人員與市場(chǎng)彳脫節(jié)，另外對(duì)市場(chǎng)的把握能力尚彳欠缺 前期設(shè)計(jì)時(shí)延誤的原矧還祚：期策劃中營銷策劃、）：發(fā)及設(shè)計(jì)三條線銜接小暢 需要加強(qiáng)項(xiàng)前坶的專業(yè)力一：顧的規(guī)劃設(shè)汁職能！總丁部，足該部 缺乏專 業(yè)的技術(shù)人員，實(shí)際卜規(guī)劃設(shè)計(jì)山銷售公辛導(dǎo)，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)”中川能現(xiàn)的問 題

20、和成本鑰事先沒，：控機(jī)制，也無法建市，“研發(fā)方面的核心競(jìng)爭(zhēng)力 承包合同風(fēng)險(xiǎn)、工期風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和 成本風(fēng)險(xiǎn)等 項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)無法積累傳遞 市場(chǎng)的需求能很快反廊劍程部 程質(zhì)罩的挖制要山峨理公負(fù)責(zé)，臨理公，足 抽畬，對(duì)質(zhì)軍：控制小夠嚴(yán)格 銷售價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和營銷風(fēng)險(xiǎn)。 客戶服務(wù)。心定位消楚 服務(wù)小劍位的情況 圖各階段的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 對(duì)不同階段的成本控制提出了思路 （）戰(zhàn)略研究階段成本控制 對(duì)企業(yè)而言，戰(zhàn)略研究主要是為確定企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)而開展的活動(dòng)，其效果在短內(nèi)很難 衡鼙，而且對(duì)丁一個(gè)健康發(fā)展的企業(yè)而言，在外部環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定時(shí)，企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)要保持相 第貝 企業(yè)內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)管理論壇論文集 對(duì)不屬丁日常的例

21、行：作。戰(zhàn)略研究階段的：作主要取決丁：團(tuán)隊(duì)的素質(zhì)平¨公司高層的重視程度，同 時(shí)也需要市場(chǎng)、，：程等相關(guān)專業(yè)部門的共同參與。 （）前期規(guī)劃階段成本控制 前期規(guī)劃階段是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)中最為關(guān)鍵的階段，此階段所做的項(xiàng)目策劃 、投資 估算是投資決策的重要依據(jù)，直接影響整個(gè)項(xiàng)目的成敗。在這一階段麻著重從以卜兒方面加強(qiáng)成本 管理。一是組織優(yōu)秀的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)。由丁前期規(guī)劃是一個(gè)系統(tǒng)性、專業(yè)性的一：作。在投資決策階段， 公司需要組織一個(gè)具有半富專業(yè)知識(shí)羽增于業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)，成本控制人員要參與投資決策階段的 具體：作。二是進(jìn)行詳細(xì)的成本分析。十地開發(fā)成本十地成本支出約項(xiàng)目總支山，對(duì)十 地的確定廊

22、充分考慮開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和升值空間。前期：稃費(fèi)川估算前期開發(fā)費(fèi)一般項(xiàng)目總支出的 左右，但閃各地實(shí)際收費(fèi)籌異也有很人差別，企業(yè)庸注意同相犬部門協(xié)調(diào)，確保其既符合政府政策 要求，義滿足項(xiàng)目開發(fā)利益。建筑安裝：程造價(jià)成本建筑安裝：程造價(jià)一般項(xiàng)日總支出的、卜以 上，企業(yè)需要分析當(dāng)前區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，掌握建筑訂了場(chǎng)中施：企業(yè)總體狀況，確定產(chǎn)晶的市場(chǎng)定位。 （）項(xiàng)目改計(jì)階段成本控制 設(shè)計(jì)階段的成本控制是：程造價(jià)控制的重要階段，其對(duì)：程造價(jià)的影響在以上。在此階段， 成本控制人員通過恰當(dāng)?shù)嘏c開發(fā)商的建筑師、設(shè)計(jì)院的毆計(jì)師密切配合，可取得事？卜功倍的效果。 通常設(shè)計(jì)階段成本控制的具體科序是：專題調(diào)研一設(shè)計(jì)任務(wù)一方案設(shè)計(jì)一圖

23、紙會(huì)審。由丁關(guān)注點(diǎn) 的不同，設(shè)計(jì)單位往往對(duì)：群成本控制的重視程度不如開發(fā)單位，岡此這一階段的成本控制應(yīng)該由 開發(fā)單位牽頭，由設(shè)計(jì)單位米實(shí)現(xiàn)。開發(fā)單位住委托設(shè)計(jì)前，要組織力最對(duì)成本可控敏感的部分進(jìn) 行專題調(diào)研，通過考察相關(guān)項(xiàng)目、收集最新技術(shù)資科，組織專題專家會(huì)等方式。與設(shè)計(jì)單位共同完 成。在確定項(xiàng)目技術(shù)方案的同時(shí)，確定成本控制目標(biāo)；或者在設(shè)計(jì)任務(wù)”中，把包含成本控制內(nèi)容 的意圖系統(tǒng)、明確地告知?dú)?jì)單位。及時(shí)組織圖紙會(huì)審，從設(shè)計(jì)、：程，銷售等多角度對(duì)設(shè)計(jì)方案 進(jìn)行可行性分析，并加強(qiáng)設(shè)計(jì)質(zhì)聳檢布監(jiān)督，增強(qiáng)事前控制的力度。 （）¨鼙管理階段成本控制 如果公亓的鼙項(xiàng)目施：外包，公司就雉以對(duì)：程

24、項(xiàng)目的概預(yù)算的例叩進(jìn)行分析，更不可能 改進(jìn)成本管理和控制。岡此，公司參與并逐步主導(dǎo)：樣項(xiàng)目的概預(yù)算編制過程，是公司成本管理和 控制的基礎(chǔ)。 ：科管理階段土要是將監(jiān)圖變成實(shí)際的過程，足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的執(zhí)行過程。由丁外 部環(huán)境的不確定性，開發(fā)項(xiàng)目的該預(yù)算編制不可避免地會(huì)與現(xiàn)實(shí)情況產(chǎn)生偏籌。閃而：氍管理階段 需要同時(shí)從事前、事中和事后進(jìn)行成本控制。事前控制即在嫂計(jì)時(shí)細(xì)化圖紙并注意施：的可操作性， 招標(biāo)時(shí)明確招標(biāo)的內(nèi)容、范同及搭接部分的關(guān)系，避免出現(xiàn)漏項(xiàng)或巫番：程。事中控制發(fā)生變更 時(shí)，施：前估價(jià)，施：后確認(rèn)，一事一簽證，內(nèi)弈明確，范罔清楚。發(fā)生變更要及時(shí)處理，必須有 開發(fā)商、監(jiān)理和施：方的三

25、方簽字方能認(rèn)可。弓千斤控制即對(duì)已發(fā)生的變更分析原閃，尋找可以避免 或減少變更的控制方法，為以后的項(xiàng)口積累經(jīng)驗(yàn)。 （）市場(chǎng)營銷階段成本控制 市場(chǎng)營銷階段的成本控制需要與其效果相結(jié)合，：應(yīng)同時(shí)考慮當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情。市場(chǎng)營釬階段 的成本并不是簡(jiǎn)單地以成本。，約為目標(biāo)，尤其是在整個(gè)市場(chǎng)行情卜滑的情況卜，。，約市場(chǎng)影響費(fèi)川 可能足進(jìn)一步降低企業(yè)的市場(chǎng)銷售。相反，在整個(gè)市場(chǎng)行情向女，的人背景中，市場(chǎng)營僻階段的成本 應(yīng)達(dá)劍適當(dāng)?shù)目刂?。但無論哪一種情況，市場(chǎng)營銷階段的成本都必須與市場(chǎng)營銷策劃部 和人員的 職責(zé)或成效相聯(lián)系，既要杜絕不必然的成本開支，也影響市場(chǎng)銷售。 企業(yè)內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)管理論壇論文集 （）售后管理階段成本控制 售后管理階段的成本高低，首先取決丁：樣砹計(jì)利施：質(zhì)鏈耍壞，做女 ：樣質(zhì)量：作，則可以 將保修費(fèi)川降到最低水平。是作好商品房的使刖說明和保修，分清開發(fā)商、物業(yè)管理公司和 川戶各方應(yīng)承