資產(chǎn)評(píng)估學(xué)練習(xí)及答案

1、計(jì)算過程僅供參考！第3章 計(jì)算題1、成本法計(jì)算題：被評(píng)估設(shè)備建于1996年，帳面價(jià)值100000元，2001年對(duì)設(shè)備進(jìn)行了技術(shù)改造，追加技改投資50000元，2006年對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)評(píng)估人員的調(diào)查、檢查、對(duì)比分析得到以下數(shù)據(jù)：（1）從1996年至2006年每年的設(shè)備價(jià)格上升率為10%；（2）該設(shè)備的月人工成本比替代設(shè)備高1000元；（3）被評(píng)估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報(bào)酬率為10%，所得稅率為33%；（4）該設(shè)備在評(píng)估前使用期間的實(shí)際利用率僅為正常利用率的50%，經(jīng)技術(shù)檢測該設(shè)備尚可使用5年，在未來5年中設(shè)備利用率能達(dá)到設(shè)計(jì)要求。要求：估算被評(píng)估設(shè)備的重置成本、實(shí)體性損耗、功能性損耗、經(jīng)

2、濟(jì)性損耗及被評(píng)估設(shè)備的評(píng)估值。2、收益法計(jì)算題：待估企業(yè)預(yù)計(jì)未來4年的收益為200萬元、150萬元、220萬元、240萬元。假設(shè)本金化率為15%，根據(jù)企業(yè)情況推斷，從第5年起，將在第4年的基礎(chǔ)上以4%的增長率增長。試評(píng)估該企業(yè)整體價(jià)值。第6章 計(jì)算題1、某被評(píng)估的生產(chǎn)控制裝置購建于1995年，原始價(jià)值100萬元，2000年和2003年分別投資50000元和20000元進(jìn)行了兩次更新改造，2005年對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。調(diào)查表明，該類設(shè)備及相關(guān)零部件的定基價(jià)格指數(shù)在1995年、2000年、2003年、2005年分別為110%、125%、130%、150%。該設(shè)備尚可使用年限為6年。另外，該生產(chǎn)控制裝

3、置正常運(yùn)行需要5名技術(shù)操作員，而目前的新式同類控制裝置僅需要4名操作員。假定待評(píng)估裝置與新裝置的運(yùn)營成本在其他方面相同，操作人員的人均年工資福利費(fèi)為12000元，所得稅稅率為33%，適用折現(xiàn)率為10%。根據(jù)上述調(diào)查資料，求待評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。1）估算重置成本 重置成本100×150%÷110%+5×150%÷125%+2×150%÷130%144.67（萬元）2）估算加權(quán)投資年限 加權(quán)投資年限10×136.36÷144.67 + 5×6÷144.67 + 2×2.3÷144.6

4、7 9.66年3)估算實(shí)體性貶值率實(shí)體性貶值率9.66÷（9.666）61.69%4)估算實(shí)體性貶值實(shí)體性貶值重置成本×實(shí)體性貶值率144.67×61.69%89.25(萬元)5）功能性貶值估算 第一步，計(jì)算被評(píng)估裝置的年超額運(yùn)營成本 （54）×1200012000（元） 第二步，計(jì)算被評(píng)估裝置的年凈超額運(yùn)營成本 12000×（133%）8040（元） 第三步，將被評(píng)估裝置的年凈超額運(yùn)營成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和，以確定其功能性貶值額 8040×（P/A，10%，6）8040×4.355335016.61(元)3.5萬

5、元6）求資產(chǎn)價(jià)值待評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值重置成本實(shí)體性貶值功能性貶值=144.6789.253.551.92(萬元)第7章 計(jì)算題作業(yè)1、房地產(chǎn)的總使用面積為1萬平方米，月租金為7元/平方米。預(yù)計(jì)年房租損失費(fèi)為年預(yù)期租金總收入的5%，房產(chǎn)稅為年預(yù)期租金總收入的12%，管理費(fèi)、修繕費(fèi)為年預(yù)期租金總收入的6%，房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)為0.3萬元/年。預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)尚可以使用10年。折現(xiàn)率為12%。計(jì)算該房地產(chǎn)的評(píng)估值。（）求該房地產(chǎn)的年租金總收入=1×7×12=84萬元（）求該房地產(chǎn)的年出租費(fèi)用=84×(5%+12%+6%)+0.3=19.62萬元（）求該房地產(chǎn)的年純收益=8419.6

6、2=64.38萬元（）計(jì)算該房地產(chǎn)的評(píng)估值=×=363.96萬元作業(yè)2、某商業(yè)用房地產(chǎn)，按照國家的規(guī)定其土地使用權(quán)最高使用年限為40年，現(xiàn)該房屋擬出租，出租期10年，按租賃雙方合同規(guī)定，前5年租金是以第一年租金8萬元為基礎(chǔ)，每年比上年遞增2%，后5年按每年15萬元固定不變。假定資本化率為10%，該房地產(chǎn)10年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值為多少？（1）計(jì)算公式為：（2）計(jì)算過程：前五年的租金收益分別為：R1=8（萬元）R2=8×(1+2%)=8.16（萬元）R3=8×(1+2%)2=8.32（萬元）R4=8×(1+2%)3=8.49（萬元）R5=8×(1+2

7、%)4=8.66（萬元）后五年的租金收益均為：R=15（萬元）折現(xiàn)率為：r=10%（3）將（2）中的數(shù)據(jù)代入（1）中的公式中，求得3、市場法計(jì)算題：有一待估宗地A，與待估宗地條件類似的宗地甲和乙，有關(guān)對(duì)比資料如下表所示：宗地成交價(jià)交易時(shí)間交易情況容積率區(qū)域因素個(gè)別因素交易時(shí)間地價(jià)值數(shù)A 2000.1001.100108甲7801999.2+1%1.2-2%0102乙8802000.5+2%1.3+1%+1%105表中百分比指標(biāo)為參照物與待估宗地相比增減變動(dòng)幅度。據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率每增加0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加5%。要求：（1）計(jì)算參照物與待估宗地的容積率與

8、地價(jià)相關(guān)系數(shù)。（2）計(jì)算甲、乙參照物修正系數(shù)：交易情況修正系數(shù)、交易時(shí)間修正系數(shù)、區(qū)域因素修正系數(shù)、個(gè)別因素修正系數(shù)、容積率修正系數(shù)。（3）計(jì)算A宗地的地價(jià)。3（1）A宗地容積率地價(jià)相關(guān)系數(shù)為105，甲宗地的容積率地價(jià)相關(guān)系數(shù)為110，乙宗地的容積率地價(jià)相關(guān)系數(shù)為115。（2）甲參照物：交易情況修正系數(shù)為或者0.99，交易時(shí)間修正系數(shù)為或者1.06，區(qū)域因素修正系數(shù)為或者1.02，個(gè)別因素修正系數(shù)為或者1，容積率修正系數(shù)為或者0.95。乙參照物：交易情況修正系數(shù)為或者0.98，交易時(shí)間修正系數(shù)為或者1.03，區(qū)域因素修正系數(shù)為或者0.99，個(gè)別因素修正系數(shù)為或者0.99，容積率修正系數(shù)為或者0

9、.91。（3）甲參照物修正后地價(jià)=(萬元) 乙參照物修正后地價(jià)= (萬元) A宗地的地價(jià)=（196.47+794.27）/2=795.37(萬元)4、計(jì)算題：待估宗地為待開發(fā)建設(shè)的七通一平空地，面積2000平方米，允許用途為住宅建設(shè)，允許容積率為6，覆蓋率為50%，土地使用權(quán)年限為70年，要求按假設(shè)開發(fā)法估測該宗地公平市場價(jià)值。有關(guān)數(shù)據(jù)如下：預(yù)計(jì)建設(shè)期為2年，第一年投入60%的總建設(shè)費(fèi)，第二年投入40%的總建設(shè)費(fèi)，總建設(shè)費(fèi)預(yù)計(jì)為1000萬元。專業(yè)費(fèi)用為總建設(shè)費(fèi)用的6%，利息率為10%，利潤率為20%，售樓費(fèi)用及稅金等綜合費(fèi)率為售樓價(jià)的5%，假設(shè)住宅樓建成后即可全部售出，樓價(jià)預(yù)計(jì)為3000元/平

10、方米，折現(xiàn)率10%。根據(jù)所給條件計(jì)算如下： 1)預(yù)計(jì)住宅樓的買樓價(jià)的現(xiàn)值為： 2)總建筑費(fèi)用現(xiàn)值為： 3)專業(yè)費(fèi)用=9 190 000×6=551 400(元) 4)租售費(fèi)用及稅金=29 7520 66×5=1 487 603(元) 5)投資利潤=(地價(jià)+總建筑費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用)×20 =(地價(jià)×20)+(9 190 000+551 400)×20 =(地價(jià)×20)+1 948 280 6)總地價(jià)=(29 752066-9190000-551 400-l487603-1948280)÷(1+20)=16574783÷1.2 =13812319(元)第8章 計(jì)算題計(jì)算題：1、甲企業(yè)將其注冊(cè)商標(biāo)通過許可使用合同許可給乙企業(yè)使用。使用時(shí)間為5年。雙方約