房地產(chǎn)項目經(jīng)營計劃書

1、 萬業(yè)興財富廣場項目經(jīng)營計劃書2013-02-10項目經(jīng)營管理委員會項 目人 員 名 單萬業(yè)興財富廣場會簽頁2013/1/21項目名稱萬業(yè)興財富廣場決策機構(gòu)項目經(jīng)營管理成員簽名備注說明一、 編制依據(jù)與時間要求：1. 可行性研究報告與決策文件；2. 土地出讓合同；3. 與政府簽訂的其它一切協(xié)議與與項目有關(guān)的一切政府相關(guān)文件；4. 與項目有關(guān)的一切會議紀要；5. 基于公司整體開發(fā)戰(zhàn)略和經(jīng)營特點，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)與項目自身特點的運作流程和實踐方法編制。6. 編制完成時間可隨項目進度分部分逐步完成，最終完成與項目方案定稿決策同步。7. 經(jīng)營計劃書的調(diào)整必須嚴格執(zhí)行初始編制一樣的決策程序。二、 編制目的：

2、1. 規(guī)項目管理，確保項目投資收益最大化；2. 為了項目工作有計劃的推進；3. 有效安排項目整體現(xiàn)金流計劃；4. 作為項目目標責任書簽訂的依據(jù)，也是項目經(jīng)營管理的執(zhí)行依據(jù)。三、核心容：第一部分、項目組織架構(gòu)與人力資源第二部分、項目概況與規(guī)劃設(shè)計說明第三部分、項目整體經(jīng)營策略第四部分、項目開發(fā)周期與銷售節(jié)奏建議第五部分、項目整體推廣策略與銷售計劃第六部分、項目資金計劃與現(xiàn)金流分析第七部分、項目經(jīng)濟效益分析第八部分、項目市場研究第九部分、項目設(shè)計管理第十部分、項目工程管理第十一部分、項目招商管理第十二部分、項目商業(yè)經(jīng)營管理第十三部分、項目的重點、難點與解決辦法。第一部分公司組織架構(gòu)與人力資源一、

3、項目公司組織架構(gòu)(一) 公司的籌建計劃與發(fā)展目標佳上通業(yè)投資開發(fā)XX公司隸屬于佳上投資開發(fā)XX公司，佳上公司目前的投資領(lǐng)域主要集中于縣域經(jīng)濟領(lǐng)域的市政工程，為了配合母公司拓展業(yè)務(wù)圍，使投資效益最大化，特成立佳上通業(yè)投資開發(fā)XX公司，對佳上公司投資市政工程BT來的土地進行商業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)。1. 注冊資金：2000萬元人民幣，三年增資到1.5億元人民幣。2. 經(jīng)營圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、出租；開發(fā)項目綜合經(jīng)營管理（含商業(yè)、百貨、酒店、辦公等物業(yè)的招商、經(jīng)營、管理）；開發(fā)項目的物業(yè)管理；建筑工程裝修設(shè)計、施工；機械、水、電、氣安裝服務(wù)；商業(yè)連鎖與零售；網(wǎng)絡(luò)零售；物流配送；快遞服務(wù)等。3. 企業(yè)愿景：引

4、導城鎮(zhèn)生活，構(gòu)建中國最好的城、鄉(xiāng)商業(yè)平臺。4. 公司目標：l 短期目標：3年以：Ø 以佳上投資XX公司的BT項目為起點，致力于縣域商業(yè)房地產(chǎn)項目的開發(fā)和經(jīng)營管理；Ø 商業(yè)地產(chǎn)累計開發(fā)項目3-5個，開發(fā)面積50-80萬平方米，年銷售金額達5億元，累計資產(chǎn)10-15億元；Ø 年商業(yè)零售額1-2億元左右。l 近期目標：3-5年Ø 把佳上通業(yè)投資開發(fā)XX公司打造成縣域商業(yè)地產(chǎn)的航母。商業(yè)地產(chǎn)累計開發(fā)項目5-10個，開發(fā)面積150萬平方米左右，年銷售金額達10億元左右，累計資產(chǎn)20-30億元；Ø 以商業(yè)地產(chǎn)項目為龍頭，組建城鄉(xiāng)商業(yè)連鎖店，商業(yè)零售額每年超

5、過10億元；Ø 利用城鄉(xiāng)商業(yè)連鎖店，組建網(wǎng)上交易平臺，網(wǎng)絡(luò)交易額突破10億元。l 中期目標：5-10年Ø 走出，進軍西南，把佳上通業(yè)建設(shè)成為西南地區(qū)的縣域商業(yè)地產(chǎn)航母，為進入全國縣域商業(yè)領(lǐng)域打好基礎(chǔ)。Ø 商業(yè)地產(chǎn)累計開發(fā)項目30-50個，開發(fā)面積250萬平方米左右，年銷售金額50億元，累計資產(chǎn)超過100億元；Ø 以縣城商業(yè)廣場為中心的城鄉(xiāng)商業(yè)連鎖店超過200家，年商業(yè)零售額超過100億元；Ø 建成西南最大的城鄉(xiāng)商業(yè)連鎖企業(yè)，利用強大商業(yè)網(wǎng)點，建成國最具潛力的網(wǎng)上交易企業(yè)，網(wǎng)絡(luò)交易額突破1000億元。爭取境外上市，進行資本運作。l 遠期目標：10

6、年以后Ø 利用強大的商業(yè)網(wǎng)點、雄厚的企業(yè)資產(chǎn)和資本，把佳上通業(yè)建設(shè)成為集商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)物業(yè)管理、商業(yè)經(jīng)營管理、商業(yè)連鎖零售、城鄉(xiāng)物流、網(wǎng)絡(luò)零售為一體的全國性商業(yè)管理公司。Ø 實現(xiàn)華麗轉(zhuǎn)身，使佳上通業(yè)從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)變成為國大型、一流的商業(yè)營運管理公司。5. 企業(yè)文化：實現(xiàn)自我價值、肩負社會責任；誠實做人、踏實做事。6. 經(jīng)營理念：眼高手低，從細節(jié)入手，從基礎(chǔ)做起。(二) 公司與集團的組織關(guān)系和機構(gòu)設(shè)置(三) 公司組織架構(gòu)注：以上架構(gòu)主要為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)項目公司，待開發(fā)項目開業(yè)前4個月左右再成立商業(yè)管理公司負責各項目的商業(yè)物業(yè)管理、經(jīng)營管理、商品銷售管理、物流配送、網(wǎng)

7、絡(luò)銷售等業(yè)務(wù)。(四) 項目公司人員配置與崗位職責萬業(yè)興財富廣場崗位設(shè)計與崗位職責部 門崗 位崗位人數(shù)崗位職責總 經(jīng) 理1參與集團策略制定、負責項目整體經(jīng)營。研策部研策副總1負責市場研究和項目營銷推廣。研策經(jīng)理1協(xié)助研策副總負責市場研究和項目營銷推廣，對營銷推廣方案進行具體執(zhí)行。銷售部銷售副總1組織、培訓銷售隊伍，完成銷售任務(wù)。案場經(jīng)理1協(xié)助銷售副總負責銷售部門的管理，帶領(lǐng)銷售隊伍完成公司安排的各項銷售任務(wù)。置業(yè)顧問9客戶接待和產(chǎn)品銷售。權(quán)證主管1銀行按揭、權(quán)證辦理、客戶服務(wù)、合同管理等。后臺主管1客戶服務(wù)、合同管理、客戶資料管理、部門工作對接。招商部招商副總1負責項目招商洽談、管理；大客戶管理

8、、洽談、銷售；參與項目商業(yè)經(jīng)營策劃與管理。招商經(jīng)理1協(xié)助招商副總管理部門、帶領(lǐng)團隊完成各項部門任務(wù)。招商專員3負責項目產(chǎn)品招商和客戶服務(wù)。大客戶經(jīng)理1負責大客戶洽談、銷售和服務(wù)，協(xié)助部門領(lǐng)導完成部門工作。大客戶專員3進行大客戶洽談、銷售和服務(wù)。工程設(shè)計部工程部經(jīng)理1負責項目施工管理、工程資料管理、協(xié)調(diào)合作單位與有關(guān)政府部門的關(guān)系。設(shè)計部經(jīng)理1負責項目設(shè)計工作，協(xié)調(diào)合作單位與有關(guān)政府部門的關(guān)系。行政部行政經(jīng)理1負責公司后勤與行政事務(wù)的處理，協(xié)調(diào)公司外圍關(guān)系。行政文員1協(xié)助處理公司行政事務(wù)。司 機1負責公司車輛駕駛與客人接送，參與行政事務(wù)處理。財務(wù)部會計1負責公司財務(wù)管理、稅務(wù)統(tǒng)籌；進行項目融資與

9、資金籌劃；進行合同審查與財務(wù)把關(guān)。出納1負責公司賬務(wù)管理、現(xiàn)金管理、往來結(jié)算、印章管理等。成本部預(yù)算員1負責工程預(yù)算、工程和管理等成本控制。注：前期開發(fā)由集團公司領(lǐng)導負責，直接和當?shù)卣?、相關(guān)部門負責對接，負責前期協(xié)調(diào)、拆遷、相關(guān)手續(xù)辦理、外圍關(guān)系處理等。(五) 萬業(yè)興財富廣場工資與福利標準2013年項目公司每月崗位工資與福利標準部門崗位編制人數(shù)工資標準社會福利（五險）企業(yè)補貼金額合計房補餐補總經(jīng)理1集團發(fā)放882.00 10003502232.00 研策部研策副總18000-10000882.00 80035011032.00 研策經(jīng)理15000-6000735.00 4003506485.

10、00 銷售部銷售副總18000-10000882.00 80035011032.00 案場經(jīng)理13500-4000735.00 4003506485.00 置業(yè)顧問92000-2500495.51 30035031009.57 權(quán)證主管14000-4500735.00 4003505985.00 后臺主管14000-4500735.00 4003505985.00 招商部招商副總19000-10000882.00 80035011032.00 招商經(jīng)理15000-6000735.00 4003506985.00 招商專員33500-4000495.51 30035013936.52 大客戶經(jīng)理

11、15000-6000735.00 4003506485.00 大客戶專員34000-5000495.51 40035018736.52 工程設(shè)計部工程部經(jīng)理18000-10000735.00 40035010485.00 設(shè)計部經(jīng)理18000-10000735.00 40035010485.00 行政部行政經(jīng)理14000-6000735.00 4003506485.00 行政文員12500-4000495.51 3003504645.51 司機13000-4000495.51 3003504645.51 財務(wù)部會計14000-6000735.00 4003506485.00 出納13000-5

12、000495.51 3003504645.51 成本部預(yù)算員14000-6000735.00 4003505985.00 合計33014586.0597007350191282.14 注：社會福利的基本工資標準為：副總以上3000元/月、主管與經(jīng)理2500元/月、主管以下1685元/月計算，企業(yè)按基本工資的29.4%進行交納。(六) 萬業(yè)興財富廣場項目辦公用房配置計劃1. 項目公司辦公場所：購買或租賃500左右，可考慮作為資產(chǎn)持有或后期出售。2. 項目VIP高端會所：重新布置、包裝華熙酒店銷售中心，作為項目VIP高檔會所，負責項目前期客戶接待和洽談。3. 項目銷售展示中心：把公園入口廣場、公園

13、和財富廣場之間的道路、行政中心廣場建設(shè)成為整個項目的體驗、銷售和展示中心，讓當?shù)乩习傩蘸涂蛻粼诳吹綁粝氲耐瑫r，也能感受到美好的現(xiàn)實，迅速引導老城區(qū)的客流向新城區(qū)分流。其中，銷售展示中心面積1500左右，務(wù)必在2013年7月份之前完成，8月上旬投入使用。道路和行政中心廣場在6月份之前完成。(七) 萬業(yè)興財富廣場項目車輛配置計劃1. 營銷中心：1輛（20萬元左右）。2. 行政辦公：1輛（20萬元左右）。3. 總經(jīng)理辦公室：1輛（60萬元左右）。第二部分項目總體說明一、 項目解讀(一) 土地特征描述1. 土地取得過程：佳上投資開發(fā)XX公司以凈地每畝100萬元的價格作為資本金直接注入佳上通業(yè)投資開發(fā)X

14、X公司，換取佳上通業(yè)投資開發(fā)XX公司的股份，具體容詳見關(guān)于佳上通業(yè)投資開發(fā)XX公司股東變更與增資擴股的決議。2. 項目地形地勢描述：項目位于納雍縣城南部，整個地塊呈長方形，地勢北高南低，從發(fā)展大道到項目地塊的最高點相差大約30米左右。地塊高低不平，地形起伏較大，需要進行大量的平整。3. 地塊障礙物：目前，項目地塊除少量居民建筑之外，沒有其它任何文物、通訊、電力等障礙設(shè)施。地塊的居民建筑已納入搬遷計劃，短期就能搬遷，不會影響項目的整體推進。項目用地地形地勢圖(二) 周邊環(huán)境概況1. 項目地理位置：項目位于納雍南部新區(qū)的核心位置，南面緊鄰納雍新的行政中心和行政中心廣場，東靠公園，北面為納雍縣城對外

15、連接的主要交通干線發(fā)展大道。2. 城市總體規(guī)劃：從總體規(guī)劃來看，納雍縣城的規(guī)劃和發(fā)展主要以夏蓉高速的建設(shè)為契機，以發(fā)展大道作為整個縣城的形象展示面，發(fā)展大道不但是納雍縣城未來的主要交通要道，還是納雍對外展示的窗口。所以整個縣城的規(guī)劃都以發(fā)展大道為軸線進行展開，總體分為老城區(qū)、南部新區(qū)和教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)三大板塊。老城區(qū)主要維持現(xiàn)狀，以舊城改造、拆遷為主。南部新區(qū)休閑、居住、商業(yè)、行政、辦公、金融、會展為主。教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要以教育、工業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工等為主。老 城 區(qū)南 部 新 區(qū)教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)納雍縣城市總體規(guī)劃圖3. 項目周邊規(guī)劃：南部新區(qū)是納雍未來的休閑、居住、生活、行政、辦公、商業(yè)中心，城市發(fā)展的

16、主力方向，整體規(guī)劃以“兩軸兩帶、三街兩園、兩站一中心”為出發(fā)點進行整體規(guī)劃。其目的就是以財富廣場、行政中心為城市中軸線，沿發(fā)展大道進行整體布局，通過經(jīng)四路、經(jīng)五路、經(jīng)六路和老城區(qū)對接，使老城區(qū)和新城區(qū)進行無縫連接。l 兩軸：財富廣場、行政中心為核心的城市中軸線；l 兩帶：以沿湖公園、發(fā)展大道為主的景觀綠化帶；l 三街：財富廣場東西兩側(cè)連接老城區(qū)的經(jīng)四路、經(jīng)五路兩條金街和連接新客運總站和火車站的民族風情特色街；l 兩園：體育公園、公園；l 兩站：客運總站和火車站；l 一中心：以財富廣場、行政大樓為核心的休閑娛樂、商業(yè)購物、行政辦公中心。(三) 項目規(guī)劃設(shè)計條件1. 項目土地性質(zhì)：商業(yè)服務(wù)用地，使

17、用年限為40年。（本項目用地由佳上公司通過項目BT取得，土地性質(zhì)為商業(yè)服務(wù)用地。為了使項目的業(yè)態(tài)和產(chǎn)品更加豐富，降低市場風險，保證前期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，建議跟政府進行協(xié)調(diào)，把二期的部分用地改變?yōu)樯套∮玫兀?. 項目用地面積：140畝（93792平方米）3. 項目容積率：1.54. 項目建筑密度：35%5. 項目綠化率：25%6. 項目建筑限高：50米(四) 土地附加值解讀南部新區(qū)和納雍縣成的舊城區(qū)僅一線之隔，發(fā)展大道建成通車后，毫無疑問，南部新區(qū)將成為納雍縣城未來的城市中心，生活中心，商業(yè)、經(jīng)濟和文化中心。萬業(yè)興財富廣場位于南部新區(qū)的核心，緊鄰新的行政中心和未來的主要交通要到，北面通過經(jīng)四路、經(jīng)五

18、路、經(jīng)六路直接和老城區(qū)相連，能夠在短期實現(xiàn)老城區(qū)和新城區(qū)的對接，把人流吸引到財富廣場，形成新的商業(yè)中心。隨著體育公園、公園、發(fā)展大道、火車站、新的客運總站、經(jīng)四路、經(jīng)五路的逐步建成，南部新區(qū)的居住環(huán)境、地理位置、交通條件、商業(yè)氛圍等優(yōu)勢和老城區(qū)相比就會越來越明顯，而作為南部新區(qū)核心的財富廣場無疑會成為納雍未來最具商業(yè)價值的黃金眼。(五) 項目規(guī)劃設(shè)計與主要經(jīng)濟技術(shù)指標1. 設(shè)計理念利用項目用地地勢高差，有效布置建筑，合理組織交通流線，著力打造親民、休閑的城市廣場與體驗式商業(yè)中心，最終形成集“休閑、娛樂、居住、購物、商務(wù)、辦公、酒店、銀行、餐飲等功能為一體的城市綜合體項目。2. 設(shè)計原則l 整體

19、性原則：結(jié)合納雍南部新城的整體規(guī)劃與發(fā)展趨勢，彰顯項目的地標作用和商業(yè)核心。l 開發(fā)性原則：根據(jù)縣域消費者習性，合理利用地塊的地形地勢特征，盡量增加沿街商鋪，提升產(chǎn)品價值，減少持有，增加現(xiàn)金流。l 多樣性原則：建筑立面豐富多彩，具有強烈都市感和現(xiàn)代感；產(chǎn)品盡量細分，以滿足不同目標群體的需求。l 公共性原則：充分考慮不同業(yè)態(tài)、不同產(chǎn)品的使用功能和特點，從人體工程學、美學、地方文化、城市發(fā)展、消費習慣等不同角度進行考量，使之能夠和當?shù)氐纳鐣h(huán)境相融合。 3. 項目規(guī)劃方案的技術(shù)經(jīng)濟指標萬業(yè)興財富廣場規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標序號名稱單位數(shù)量備注1總用地面積93792140畝其中一期開發(fā)用地42386二期開發(fā)

20、用地514062總建筑面積166677其中半地下、地下面積37098地上建筑面積129579可銷售面積其中臨街商鋪9539金街2391二期臨街鋪面2468鋪11715集中商業(yè)27200星級酒店19935寫字樓28245銀行辦公樓5310經(jīng)濟型酒店5266酒店式公寓15062商場配套49163建筑密度%314建筑容積率1.385綠地率%226地下停車位輛1060地面停車位輛74項目總體規(guī)劃方案平面與鳥瞰圖項目立面效果圖項目半地下層平面圖項目一層平面圖項目二層平面圖項目三層平面圖項目四層平面圖第三部分項目定位與整體經(jīng)營策略一、 項目與產(chǎn)品定位(一) 項目SWOT分析1. 優(yōu)勢l 項目緊靠納雍新的行

21、政中心，交通方便，是納雍未來的行政、辦公、休閑、娛樂中心，發(fā)展空間大、升值潛力大。l 項目位于南部新城的核心位置，通過經(jīng)四路、經(jīng)五路、經(jīng)六路可以直接和老城區(qū)進行對接，能夠很快把老城區(qū)的人流量吸引過來，形成新的商業(yè)中心。l 項目緊鄰體育公園、公園、市政廣場、新的客運總站、大型百貨、高檔酒店、辦公等市政配套設(shè)施齊全，居住環(huán)境好。l 項目位于發(fā)展大道以南，經(jīng)四路和經(jīng)五路之間，形象展示面好。l 南部新區(qū)屬于公司整體運作的BT項目，無論是從規(guī)劃、施工、宣傳、政策等多方面都可以和項目進行整體互動和支持。2. 劣勢l 項目位于新區(qū)，目前的道路、市政配套設(shè)施等正在建設(shè)之中，周邊環(huán)境比較荒涼，缺乏配套和人氣支撐

22、。l 項目地勢南高北低、落差較大，地形坑洼不平，對后期施工和運營有一定的難度。l 用地性質(zhì)為純粹的商業(yè)服務(wù)用地，產(chǎn)品單一，不利于現(xiàn)金流回籠和市場細分。l 項目周邊住宅地塊的開發(fā)進度難以把控，對項目商業(yè)價值的提升和商業(yè)氛圍的形成有一定的影響。3. 機會l 鐵路、高速的建成和開通，納雍的能源優(yōu)勢將迅速顯現(xiàn)出來，納雍經(jīng)濟和城鄉(xiāng)居民收入的增長速度將會有大幅度的提升。l 經(jīng)濟和收入的增長將快速拉動納雍的城鎮(zhèn)化和城市化進程，納雍100萬的人口基數(shù)將會快速向城鎮(zhèn)聚合。l 相比于其它縣城，納雍的城市建設(shè)起步較晚，城鎮(zhèn)居民的居住環(huán)境和居住條件還比較差，政府、官員和民眾追求好環(huán)境、好產(chǎn)品的愿望比較強烈，在新老城區(qū)

23、可以快速的實現(xiàn)騰籠換鳥和產(chǎn)品升級，形成新的居住區(qū)和商業(yè)中心。l 目前，納雍的商業(yè)布局、經(jīng)營模式、硬件購物環(huán)境等都比較落后，已不適應(yīng)市場和消費者的需求，商業(yè)急需升級換代。4. 威脅l 現(xiàn)在納雍房地產(chǎn)市場正處于野蠻生長的階段，商業(yè)面積增加的速度和城市人口增長速度不成正比，老城區(qū)商業(yè)面積的供給量過大，供給已遠遠超過需求。l 在縣域房地產(chǎn)市場，住宅產(chǎn)品的利潤相對較小，開發(fā)商為了追求利潤，都會想盡辦法增加商業(yè)面積，見天就建鋪，新區(qū)項目必然會走同樣的路子，隨著新區(qū)項目的上馬，新區(qū)的商業(yè)供給量同樣會供大于求，最終造成供需失平。l 隨著南部新區(qū)的大力宣傳和財富廣場的面市，老城區(qū)項目難免不低價銷售其開發(fā)的產(chǎn)品，

24、沖擊整個房地產(chǎn)市場，如商城低價銷售其3-4層商業(yè)產(chǎn)品。5. 項目的核心競爭力集團公司整體運營下的區(qū)位優(yōu)勢(二) 項目定位1. 項目形象定位：納雍新名片 城市會客廳2. 項目整體定位：第三代復(fù)合型城市綜合體利用項目優(yōu)勢和地勢落差，把萬業(yè)興財富廣場打造成集“休閑、娛樂、購物、辦公、旅游、居住”為一體的城市綜合體項目和購物休閑廣場，全面升級納雍的商業(yè)硬件和購物環(huán)境，使之成為納雍新時代、新城鎮(zhèn)、新生活的制高點和風向標。3. 目標群體定位l 立足納雍，向周邊縣域延展，輻射地區(qū)。l 群體細分：政府官員、礦產(chǎn)老板、商會、個體老板、投資客、公務(wù)員等。4. 項目產(chǎn)品定位l 功能定位：集休閑、購物、娛樂、辦公、商

25、務(wù)、酒店、居住、餐飲為一體。l 業(yè)態(tài)定位：大型百貨、超市、美食城、家電城、娛樂城、洗浴中心、影院、沿街商鋪、步行街星級酒店、高檔寫字樓、高端公寓等。二、 項目整體經(jīng)營策略（一）. 做政府想做的充分研究區(qū)域經(jīng)濟和城市發(fā)展方向，結(jié)合納雍縣城和新區(qū)的整體規(guī)劃方案，站在政府運營城市的角度，打造納雍的地標性建筑，提升城市品位和城市形象，改善當?shù)氐馁徫锃h(huán)境和購物條件，提升當?shù)厣虡I(yè)運營模式和管理水平，解決就業(yè)問題，提高稅收，增加財政收入。（二）. 做市場想做的仔細研究當?shù)厥袌?、了解當?shù)叵M者的消費習性和消費需求，以消費者需求為導向，進行市場細分和產(chǎn)品設(shè)計，同時對項目運營模式、產(chǎn)品、營銷等進行適當?shù)膭?chuàng)新，引導

26、消費者和當?shù)厥袌觯瑵M足消費者需求，做市場標桿，使之成為當?shù)厥袌鰳藴实闹贫ㄕ吆皖I(lǐng)跑者。（三）. 做企業(yè)想做的以消費者需求為導向，進行產(chǎn)品設(shè)計，滿足不同的市場需求，快速完成銷售任務(wù)，實現(xiàn)現(xiàn)金流，降低成本，提高利潤，為企業(yè)創(chuàng)造效益和品牌，促進企業(yè)快速發(fā)展。三、 項目基本操作思路（一）. 銷售為主 現(xiàn)金為王在保證利潤的情況下，一切以銷售為主，快速回籠資金，保障企業(yè)正常運營。（二）. 降低風險 提高利潤充分研究消費者需求，把握好市場機遇，做好項目規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計，避免誤操誤判，降低市場風險。在保證產(chǎn)品品質(zhì)的情況下，嚴格控制項目開發(fā)成本和經(jīng)營管理成本，提高利潤，為企業(yè)創(chuàng)造價值。（三）. 出機制、出人才、出品

27、牌在項目經(jīng)營管理過程中，參與集團制度編制和組織建設(shè)，完善公司的管理制度，制定出一套適合于縣域經(jīng)濟商業(yè)開發(fā)管理的企業(yè)管理機制。通過納雍項目的操作和管理，為公司快速發(fā)展培養(yǎng)人才，儲備人才。把握市場機遇，利用公司和項目在當?shù)氐慕^對優(yōu)勢，結(jié)合南部新區(qū)的整體宣傳和推廣，增加項目在縣域經(jīng)濟領(lǐng)域的影響力，把萬業(yè)興財富廣場做成縣域經(jīng)濟商業(yè)地產(chǎn)的標桿項目，為企業(yè)在縣域商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和管理創(chuàng)造良好的口碑和品牌。第四部分 項目開發(fā)周期與銷售節(jié)奏建議一、 項目開發(fā)周期項目分為兩期，整體開發(fā)周期三年。（一）. 第一期：整體開發(fā)時間18個月（一年半）l 2013年4月20日項目正式開工與新區(qū)整體規(guī)劃方案亮相；l 2013

28、年4月18日施工單位正式入場開始施工；l 2013年8月30日一期出正負零；l 2013年12月30日一期全面封頂；l 2014年03月30日外裝完成；l 2014年5月30日環(huán)境、廣場鋪磚與項目管網(wǎng)全滿完成；l 2014年6月30日驗收；l 2014年8月30日交房；l 2014年10月1以，一期商業(yè)正式開街。（二）. 第二期（商業(yè)部分住宅部分可能提前）：整體開發(fā)時間18個月（一年半）l 2014年3月正式開工；l 2014年6月樁基完成；l 2014年9月全面封頂；l 2014年12月外裝完成；l 2015年4月景觀、環(huán)境、管網(wǎng)完成；l 2015年6月驗收；l 2015年7月試營業(yè)；l 2

29、015年10月，二期商業(yè)全面開街。注：住宅部分工程詳見項目主要工作容與時間節(jié)點萬業(yè)興財富廣場近期主要工作容與時間節(jié)點序號主體主要工作容完成時間責任人1項 目 一 期一期樁基規(guī)劃設(shè)計方案完成2013年3月20日大霖2一期規(guī)劃與建筑設(shè)計方案完成2013年3月30日大霖3一期規(guī)劃與建筑設(shè)計方案報批2013年4月05日王志祥4一期規(guī)劃與建筑設(shè)計方案評審與修改調(diào)整完成2013年4月10日王志祥5一期樁基部分施工圖設(shè)計完成2013年3月30日大霖6一期整體施工圖設(shè)計完成時間2013年4月15日大霖7一期施工圖審查完成時間2013年4月20日大霖8一期成本預(yù)算完成與報批2013年4月30日成本中心9南部新城

30、區(qū)整體規(guī)劃方案完成2013年3月30日租堯10項目開工典禮2013年4月20日任 強11南部新區(qū)整體規(guī)劃亮相方案2013年4月20日租堯12地塊所有建筑物全部拆遷完畢2013年3月30日王志祥13項目國有土地使用證辦理完畢2013年4月20日王志祥14項目建設(shè)用地規(guī)劃許可證2013年4月30日王志祥15項目建設(shè)工程規(guī)劃許可證2013年4月30日王志祥16一期建筑工程施工許可證2013年4月30日王志祥17項目一期施工單位簽約（按定額）2013年3月30日大霖18項目一期監(jiān)理單位簽約2013年3月30日大霖19整體土石方工程、三通一平施工完成2013年4月10日培衡20項目一期施工單位正式入場開

31、始施工2013年4月18日大霖21項目一期樁基完成2013年7月30日大霖22項目開盤2013年8月18日大霖23項目一期全部出正負零2013年8月30日大霖24項目一期全面封頂2013年12月30日大霖25項目裝飾工程全面完成2014年3月30日大霖26項目一期景觀、鋪裝與管網(wǎng)全面完成2014年5月30日大霖27項目一期驗收2014年6月30日大霖28項目一期交付使用2014年8月30日大霖29一期項目全面開街2014年10月1日大霖30項 目 二 期 二期功能與產(chǎn)品定位2013年3月15日大霖31二期規(guī)劃與建筑設(shè)計方案完成2013年4月20日大霖32二期規(guī)劃與建筑設(shè)計方案報批2013年4月

32、30日王志祥33二期規(guī)劃與建筑設(shè)計方案評審與修改調(diào)整完成2013年5月5日王志祥34二期整體施工圖設(shè)計完成時間2013年5月31日大霖35二期施工圖審查完成時間2013年6月10日大霖36二期成本預(yù)算完成與報批2013年6月20日成本中心37二期施工單位簽約2013年6月10日大霖38二期監(jiān)理單位簽約2013年6月10日大霖39二期建筑工程施工許可證2013年6月20日王志祥40二期公寓部分施工單位正式入場2013年6月30日大霖41二期公寓部分樁基完成2013年8月30日大霖42二期公寓部分出正負零2013年9月30日大霖43二期公寓部分封頂2014年1月30日大霖44二期公寓部分裝飾工程全

33、面完成2014年4月30日大霖45二期住宅景觀、鋪裝與管網(wǎng)全面完成2014年6月30日大霖46二期公寓部分驗收2014年7月30日大霖47二期公寓部分交付使用2014年8月30日大霖48體 驗 銷 售 展 示 中 心方案審批2013年3月17日大霖49設(shè)計單位招標完成2013年3月25日大霖50方案設(shè)計完成2013年4月20日大霖51施工單位招標完成2013年4月25日大霖52施工單位進場施工2013年4月28日大霖53主體施工完成2013年6月30日大霖54景觀、環(huán)境、裝修、布置完成2013年8月10日大霖55交付使用2013年8月25日大霖56道路經(jīng)四路(從華熙酒店會所前到發(fā)展大道需維護)

34、2013年6月30日大霖57經(jīng)五路（從發(fā)展大道往南）2013年6月30日大霖58發(fā)展大道(廣場北面)2013年6月30日大霖59景觀綠化項目周邊道路與體驗中心2013年7月30日大霖60廣場公園大門入口廣場（項目體驗、銷售、展示中心）2013年7月30日大霖61行政中心前的市政廣場2013年7月30日大霖二、 項目銷售原則l 一切以現(xiàn)金流為基本出發(fā)點，在保現(xiàn)金流的情況下，考慮效益最大化。l 用臨街商鋪和居住型產(chǎn)品作為現(xiàn)金流的主要來源，保證穩(wěn)定持續(xù)的現(xiàn)金流；l 以金街、街作為大型商業(yè)整體經(jīng)營的支撐，用時間換取價值，保證金街、街產(chǎn)品升值，實現(xiàn)價值最大化；l 對不能分割、不容易銷售的產(chǎn)品進行整體招租

35、、整體經(jīng)營，用資產(chǎn)作抵押，換取現(xiàn)金流，實現(xiàn)資產(chǎn)增值；l 啟動 “一對一營銷”策略，對酒店、辦公、銀行等大客戶進行定制銷售，提前回籠資金。三、 產(chǎn)品銷售節(jié)奏（一）. 銷售節(jié)奏控制l 推盤順序：大客戶訂單產(chǎn)品居住型產(chǎn)品臨街商鋪街金街綜合商業(yè)持有物業(yè)。l 推盤時間：Ø 開工后啟動“一對一營銷”方案；Ø “五證”具備“四證”后開始收客戶誠意金，進行意向客戶積累；Ø 工程出地面、項目形象工程完成后正式開盤；Ø 開盤后一個月完成推盤量的50%，開盤后三個月完成推盤量的80%；Ø 第一批銷售完成70%左右開始推第二批產(chǎn)品，依次類推。（二）. 整體銷售周期l

36、整體銷售周期不超過三年（2013年8月-2016年8月）。l 到2016年尾盤占有量不超過可銷售量的10%。四、 銷售價格建議l 公寓：整體均價3000元/，入市均價2900元/；l 酒店：星級酒店整體均價4500元/（毛坯，含底商），經(jīng)濟型酒店整體均價3000元/（毛坯）；l 辦公樓：整體均價4400元/（含底商）l 銀行樓：整體均價4500元/（含底商）l 商鋪：一層商鋪整體均價18000元/（含金街、街），鋪整體均價9000元/。五、 項目銷售計劃l 項目可售面積129579平米l 總銷售金額：6.6億元萬元l 2013年回籠資金：1.5億元l 2014年回籠資金：2.0億元l 2015

37、年回籠資金：1.5億元l 2016年回籠資金：1.3億元l 2017年回籠資金：0.3億元l 持有資產(chǎn)：69219平米（含部分可銷售面積，總體價值3.5億元左右,）詳見萬業(yè)興財富廣場整體銷售計劃表53 / 53萬業(yè)興財富廣場整體銷售計劃表 (面積 ； 單價 元/； 金額 萬元)業(yè)態(tài)產(chǎn)品建筑面積()項目發(fā)生時間2013年(靜態(tài)價格)2014年2015年2016年2017年8月9月10月11月12月一二三四一二三四一二三四一二三四居住酒店式公寓15062 銷售面積200020002025200020002500253700000000000000銷售單價2900290029003045304531

38、973197銷售金額58058058760960979981100000000000000商業(yè)臨街商鋪9539 銷售面積1000100010001000100080080047130030030030030030030036800000銷售單價160001600016000160001632016320171361799318892198372082921870229642411225318265842791329308銷售金額160016001600160016321306137184756759562565668972376097800000金街2391 銷售面積0000040030020

39、020020030030049100000000銷售單價250002750030250332753660340263442894871853590銷售金額00000100082560566673212081329239200000000鋪11715 銷售面積000000010001000100010001000100010001000120012001315000銷售單價8000800080008000816083238739917696351040611238銷售金額0000000800800800800816832874918115612491478000集中商業(yè)27200 銷售面積000

40、000000000000000000銷售單價銷售金額000000000000000000000商業(yè)配套4916 銷售面積000000000000000000000銷售單價銷售金額000000000000000000000寫字樓28245 銷售面積000002000200020002000200020002000200020002000300030002245000銷售單價4000400040004080416242454330441645054595468747804876銷售金額00000800800800816832849866883901919140614341095000銀行辦公樓53

41、10 銷售面積3186106210620000000000000銷售單價450045004500銷售金額1434000478004780000000000000五星酒店19935 銷售面積5981398759813987000000000000銷售單價4500450045004500銷售金額269101794002691001794000000000000經(jīng)濟型酒店5266 銷售面積316021060000000000000銷售單價30003000銷售金額9480632000000000000000000合計129579 銷售面積15326300091183000406211681563747

42、337487350036003600379133003300456842003560000銷售金額725321804613220927196596380735304642295934823667479724982596354026832573000年度金額18974 1857514904113182573備注：可售面積129579平方米，其中銷售面積97463平方米，銷售金額66344萬元，持有商業(yè)32116平方米（集中商業(yè)27200平方米，商業(yè)配套4916平方米）。第五部分、項目整體推廣策略一、 整體推廣策略l 城鎮(zhèn)化帶動城市化。l 新城中心、財富中心。l 行政中心、身份和財富的象征。本項目

43、的核心競爭力是位于集團整體超控下的南部新區(qū)，而不利的因素也是位于集團整體超控下的南部新區(qū)。目前，南部新區(qū)整體環(huán)境較差，人氣缺失。所以，城鎮(zhèn)化是本項目最大的希望和賣點，必須以城鎮(zhèn)化帶動城市化，用南部新區(qū)去顛覆老城區(qū)，有且只有南部新區(qū)顛覆了納雍老的城區(qū)，讓納雍的老百姓對納雍美好的未來和城市的發(fā)展方向有了清晰的認識，我們項目的優(yōu)勢才能徹底的顯現(xiàn)出來，萬業(yè)興財富廣場才能在現(xiàn)有的城市格局和過剩商業(yè)市場中脫穎而出，萬業(yè)興財富廣場才能傲視納雍，立于不敗之地。二、 推廣節(jié)奏與時間安排以南部新區(qū)城鎮(zhèn)化的整體推動為主線，結(jié)合項目的銷售節(jié)奏對項目進行整體營銷推廣。l 2013年4月中旬，項目開工典禮和南部新區(qū)整體規(guī)

44、劃隆重亮相；l 2013年5月底5月初，地區(qū)幸福城鎮(zhèn)、美麗納雍方案論證與區(qū)域論壇；l 2013年6月底7月初，“新型城鎮(zhèn)化”運營模式城鎮(zhèn)綜合體研討會；l 2013年7月底8月初，納雍南部新區(qū)全國小城鎮(zhèn)建設(shè)示點申報儀式與宣傳；l 2013年5月底7月初，項目附加價值宣傳；l 2013年6月底8月初，項目產(chǎn)品價值宣傳；l 2013年8月中旬，配合開盤，集中對項目的優(yōu)勢與優(yōu)惠條件進行宣傳。l 2013年8月18日，項目開盤。l 從2013年9月開始，重點以活動推廣為主。項目營銷主要工作與時間節(jié)點控制表序號主體工作主要工作容起止時間責任人協(xié)作人監(jiān)控人1市場調(diào)研市場調(diào)研報告已完成 磊大霖2項目與產(chǎn)品定位項目與產(chǎn)品定位報告已完成 磊大霖3營銷整合營銷推廣項目營銷推廣策略方案2013.2.162013.2.28任 強大霖營銷推廣資源整合2013.2.162013.3.31任 強大霖推廣服務(wù)單位選擇與簽約已完成任強大霖項目整體形象推廣方案2013.2.162013.3.10任 強大霖項目產(chǎn)品與附加價值推廣2013.3.28-2013年底任 強大霖4營銷道具準備樓書與宣傳單方案規(guī)劃2013.2.162013.3.1任 強大霖基本文案2013.3.22013.3.9任 強大霖整體