佳兆業(yè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化4大策略

1、佳兆業(yè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化4大策略配合快速開(kāi)發(fā)、規(guī)?；瘡?fù)制擴(kuò)張的集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)，佳兆業(yè)致力于對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值鏈各環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)全面標(biāo)準(zhǔn)化管理，構(gòu)筑覆蓋產(chǎn)業(yè)全流程的精品產(chǎn)業(yè)鏈。佳兆業(yè)集團(tuán)副總裁邢濤認(rèn)為，佳兆業(yè)“通過(guò)產(chǎn)品傳遞企業(yè)價(jià)值觀和理念”，正體現(xiàn)了其對(duì)品質(zhì)的追求，而對(duì)于設(shè)計(jì)管理而言，就是將佳兆業(yè)的核心價(jià)值觀和理念灌輸?shù)疆a(chǎn)品中，通過(guò)產(chǎn)品傳遞給客戶(hù)，從而得到市場(chǎng)充分認(rèn)可。一、縮短開(kāi)盤(pán)周期：內(nèi)部流程扁平化，外部流程并行化佳兆業(yè)實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目從拿地到開(kāi)盤(pán)平均只需7個(gè)月，這與其扁平化的管理模式密不可分，同時(shí)離不開(kāi)各條線快速反應(yīng)與配合。1.內(nèi)部流程扁平化：快速設(shè)計(jì)支撐快速開(kāi)發(fā)佳兆業(yè)的管理模式為“扁平化、集權(quán)化、標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化”，整

2、個(gè)管理層級(jí)清晰且有完整考核機(jī)制保障，團(tuán)隊(duì)高效推動(dòng)了高周轉(zhuǎn)運(yùn)作。扁平化管理精簡(jiǎn)了流程，縮小了決策半徑，提升了效率，同時(shí)也更貼近一線。佳兆業(yè)設(shè)計(jì)公司由集團(tuán)一級(jí)部門(mén)向?qū)I(yè)公司轉(zhuǎn)變，2011年初步搭建品質(zhì)管理、人才培養(yǎng)、后勤保障三大體系，形成以建筑設(shè)計(jì)管理人員統(tǒng)籌負(fù)責(zé)、各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)師參與的項(xiàng)目負(fù)責(zé)制。項(xiàng)目管理實(shí)行三級(jí)管控模式，項(xiàng)目管理部負(fù)責(zé)人統(tǒng)籌協(xié)調(diào)所有項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作，項(xiàng)目總監(jiān)進(jìn)行區(qū)域管理，專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)師負(fù)責(zé)具體項(xiàng)目管理。目前佳兆業(yè)下屬公司的主要設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人基本上由設(shè)計(jì)公司外派，確保佳兆業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念、風(fēng)格、品質(zhì)等的統(tǒng)一性。2.外部流程并行化：展示區(qū)優(yōu)先贏得開(kāi)盤(pán)時(shí)間外部流程總的理念是，各事項(xiàng)盡早安排，把能做的事

3、情提前完成，并為后續(xù)工作做好充分準(zhǔn)備。外部關(guān)系拓展涉及政府、壟斷企業(yè)、合作資源等多個(gè)方面，因而在條件允許的情況下，應(yīng)該多線并行，縮短整個(gè)期限，比如確定意向拿地的時(shí)候已經(jīng)開(kāi)始做規(guī)劃了，又如，審批期間與出圖時(shí)間同步進(jìn)行等；同時(shí)，突破關(guān)鍵工序，保證盡量多的單位可進(jìn)場(chǎng)同時(shí)施工。整個(gè)思路是，7天完成概念總圖，30天出規(guī)劃方案報(bào)建本，拿地60天之內(nèi)，項(xiàng)目開(kāi)始打樁，從而保障7個(gè)月內(nèi)開(kāi)盤(pán)。開(kāi)盤(pán)一般要求會(huì)所/售樓處、園林展示區(qū)、樣板房裝修完成并達(dá)到預(yù)售條件，因此重點(diǎn)在于以會(huì)所為核心為開(kāi)盤(pán)贏取時(shí)間，一方面，在規(guī)劃調(diào)整過(guò)程中有效規(guī)避審批變更風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)持展示區(qū)位置不變；另一方面會(huì)所設(shè)計(jì)力求標(biāo)準(zhǔn)化，直接套圖。3.設(shè)計(jì)提前

4、介入：與各專(zhuān)業(yè)高效協(xié)同首先，拓展并培養(yǎng)設(shè)計(jì)資源。佳兆業(yè)培養(yǎng)了一批了解并適合佳兆業(yè)的優(yōu)秀合作伙伴，同時(shí)合理運(yùn)用設(shè)計(jì)資源，對(duì)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方盡量安排好的項(xiàng)目，好鋼用在刀刃上。其次，設(shè)計(jì)與各業(yè)務(wù)部門(mén)高效協(xié)同。體現(xiàn)在設(shè)計(jì)與各部門(mén)良好互動(dòng)，確保設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)落地，例如，佳兆業(yè)通過(guò)戰(zhàn)略采購(gòu)和標(biāo)準(zhǔn)化已經(jīng)能夠較好地控制部分材料，但在一些不可控情形下，像是園林軟景，由于展示區(qū)整體造價(jià)偏低致使大規(guī)格苗木減量，難以達(dá)到設(shè)計(jì)要求，這就要求采購(gòu)要有預(yù)見(jiàn)性，提前了解各地苗木市場(chǎng)；又如，裝飾用大面積石材，要求設(shè)計(jì)、采購(gòu)和施工單位一起看大板，保證石材效果；再如，在低售價(jià)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化階段，通過(guò)投資、成本、采購(gòu)、營(yíng)銷(xiāo)的溝通和協(xié)同，有利于對(duì)售

5、建比的提高達(dá)成高度共識(shí)。二、支持快速開(kāi)發(fā)：建立多種類(lèi)、多層次的標(biāo)準(zhǔn)化體系在邢總看來(lái)，佳兆業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化起步較晚，困難更大，在集團(tuán)跨越式發(fā)展下，走出佳兆業(yè)特色的標(biāo)準(zhǔn)化之路非常緊迫。從2009年第一次正式提出“標(biāo)準(zhǔn)化”，佳兆業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化探索歷經(jīng)技術(shù)和部品標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)品線研究、四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)化體系建立，邊干邊摸索，逐漸綻放光彩，為佳兆業(yè)近幾年的快周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略起到了保駕護(hù)航的作用。1.四大產(chǎn)品系列，產(chǎn)品線分層細(xì)化在標(biāo)準(zhǔn)化推進(jìn)之初，佳兆業(yè)形成了遠(yuǎn)郊低密度住宅水岸系列、城市中心精品豪宅金翠園系列、城市郊區(qū)中密度高層住宅上品系列、核心區(qū)域綜合體項(xiàng)目即中心系列四大產(chǎn)品系列，產(chǎn)品線不斷細(xì)化分級(jí)，每一產(chǎn)品系列下按照高、中、低檔次和不

6、同售價(jià)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)等繼續(xù)細(xì)分，增進(jìn)產(chǎn)品線的全面性和實(shí)用性。同時(shí)，重視產(chǎn)品一體化設(shè)計(jì)及風(fēng)格細(xì)節(jié)，迅速沉淀經(jīng)驗(yàn)，不斷通過(guò)建立設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)豐富產(chǎn)品線。2.四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)化體系，避免低品質(zhì)復(fù)制2010年佳兆業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展階段，對(duì)成熟產(chǎn)品的復(fù)制需求提上日程。為保障佳兆業(yè)產(chǎn)品特色并把控成本和品質(zhì)，提出四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)化體系，即以會(huì)所為核心的樣板展示區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化、以戶(hù)型及立面為核心的單體標(biāo)準(zhǔn)化、支撐戰(zhàn)略采購(gòu)的部品部件及材料標(biāo)準(zhǔn)化、動(dòng)態(tài)完善的各專(zhuān)業(yè)技術(shù)措施標(biāo)準(zhǔn)體系。以會(huì)所為核心的展示區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化被列為首位，其中園林標(biāo)準(zhǔn)化確認(rèn)了中、高、超高三種檔次的設(shè)計(jì)和材質(zhì)，對(duì)重點(diǎn)構(gòu)筑物、園林部品以及面積、材料、工藝、循環(huán)設(shè)備都進(jìn)行了標(biāo)準(zhǔn)化，并通過(guò)多個(gè)經(jīng)

7、典會(huì)所的標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制，縮短了工期。同時(shí)，對(duì)展示區(qū)會(huì)所和室內(nèi)裝飾施工單位的戰(zhàn)略采購(gòu)進(jìn)行推廣，有利于保證品質(zhì)、提升效率，而且，與戰(zhàn)略采購(gòu)的施工單位長(zhǎng)期合作也能促使其優(yōu)化工藝。在四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)化體系下，避免了低品質(zhì)的無(wú)限復(fù)制，并不斷提高專(zhuān)業(yè)化水平。此外還要靈活應(yīng)變，避免盲目復(fù)制，例如針對(duì)一些大面積會(huì)所如珠海佳兆業(yè)御金山項(xiàng)目會(huì)所，在套用江陰佳兆業(yè)金域天下周莊會(huì)所的核心銷(xiāo)售部分的同時(shí)，對(duì)兩翼空間進(jìn)行調(diào)整，減少了施工難度。3.九大標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)用，設(shè)計(jì)提速提效迄今為止，佳兆業(yè)完成了標(biāo)準(zhǔn)展示區(qū)、標(biāo)準(zhǔn)會(huì)所、標(biāo)準(zhǔn)住宅單體，建筑類(lèi)材料部品庫(kù)、建筑類(lèi)通用標(biāo)準(zhǔn)、裝飾類(lèi)材料部品庫(kù)、裝飾類(lèi)通用標(biāo)準(zhǔn)、園林類(lèi)材料部品庫(kù)、園林類(lèi)通用標(biāo)準(zhǔn)等九

8、大標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)用手冊(cè)。以裝飾類(lèi)通用標(biāo)準(zhǔn)為例，提供了精裝標(biāo)準(zhǔn)模塊設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，將住宅類(lèi)產(chǎn)品劃分為尊貴型、領(lǐng)先型、改進(jìn)型、基礎(chǔ)型、初級(jí)型、保障型等六個(gè)等級(jí)，并對(duì)應(yīng)六個(gè)級(jí)別的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和參考造價(jià)。而對(duì)于全裝全配的公寓類(lèi)產(chǎn)品，則分為領(lǐng)先型和改進(jìn)型，比住宅的這兩個(gè)級(jí)別的參考造價(jià)相應(yīng)調(diào)高。精裝修標(biāo)準(zhǔn)化的推進(jìn)，提升了產(chǎn)品溢價(jià)能力和銷(xiāo)售速度，有效降低了風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)成本。4.成本反向推導(dǎo)，建立低售價(jià)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)為配合三四線城市規(guī)模化擴(kuò)張，2011年佳兆業(yè)相應(yīng)進(jìn)行了低售價(jià)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化研發(fā)，從售價(jià)角度倒推，以?xún)r(jià)格來(lái)定制產(chǎn)品，并進(jìn)行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化。以5000元售價(jià)產(chǎn)品盈利模式研究為例，通過(guò)詳細(xì)分析設(shè)計(jì)和建安成本構(gòu)成科目，結(jié)合售價(jià)和成本敏

9、感點(diǎn)，對(duì)成本進(jìn)行雙重校正，有效把控成本和品質(zhì)。比如客戶(hù)對(duì)會(huì)所面積或大堂高度并不十分敏感，但對(duì)裝飾和檔次卻非常敏感，就強(qiáng)化后者。又如4000元售價(jià)產(chǎn)品盈利模式，更進(jìn)一步，從項(xiàng)目全成本視角，涉及三費(fèi)、地價(jià)、稅務(wù)籌劃等，通過(guò)管理會(huì)計(jì)提高財(cái)務(wù)資金使用效率，指引設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷(xiāo)，最終形成低售價(jià)產(chǎn)品盈利能力。此外，佳兆業(yè)還在深圳坂田建立標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品研發(fā)基地，作為學(xué)習(xí)、推廣、落實(shí)標(biāo)準(zhǔn)化的場(chǎng)所，全方位展示集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化成果實(shí)物。三、提升附加價(jià)值：注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)，提升品牌影響力要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期市場(chǎng)領(lǐng)先，除了快開(kāi)發(fā)快銷(xiāo)售，還要兼顧成本競(jìng)爭(zhēng)力、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力等多方面，形成市場(chǎng)綜合競(jìng)爭(zhēng)力。一直以來(lái)，佳兆業(yè)都對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)嚴(yán)格要求，建立了包

10、羅200項(xiàng)國(guó)家級(jí)、行業(yè)級(jí)工程標(biāo)準(zhǔn)的工程管理標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)，以及完善的企業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。1.性?xún)r(jià)比領(lǐng)先，將品質(zhì)轉(zhuǎn)化為品牌邢總指出，進(jìn)入新區(qū)域，佳兆業(yè)的戶(hù)型往往能領(lǐng)先于市場(chǎng)，高性?xún)r(jià)比下廣受客戶(hù)歡迎。在保證快開(kāi)盤(pán)前提下，佳兆業(yè)非常注重產(chǎn)品品質(zhì)、戶(hù)型設(shè)計(jì)、園林景觀、精裝、會(huì)所以及優(yōu)質(zhì)系統(tǒng)化的物業(yè)管理。在設(shè)計(jì)上，佳兆業(yè)采用“層級(jí)規(guī)劃”的理念，三維化設(shè)計(jì)使建筑從簡(jiǎn)單的平面劃分向空間創(chuàng)造過(guò)渡，營(yíng)造出靈活多變的產(chǎn)品空間。以佳兆業(yè)上品項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)特點(diǎn)為例，部分單位可輕松地將兩房變成三房，將陽(yáng)臺(tái)改造成餐廳或臥室，同時(shí)明確空間動(dòng)靜分區(qū)，形體流轉(zhuǎn)達(dá)到與三角地塊最優(yōu)契合，保障大多戶(hù)型的日照、通風(fēng)和景觀等。此外，佳兆業(yè)創(chuàng)造性引入“泛

11、會(huì)所”模式，業(yè)主不出小區(qū)即可享受多樣化休閑方式。憑借優(yōu)異創(chuàng)新能力，佳兆業(yè)深圳上品雅園項(xiàng)目榮獲2010年華人住宅與住區(qū)景觀設(shè)計(jì)獎(jiǎng)。2.建立產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)體系，確保品質(zhì)執(zhí)行落地在標(biāo)準(zhǔn)化執(zhí)行過(guò)程中，在理解快開(kāi)發(fā)內(nèi)涵的前提下，各項(xiàng)目嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)下發(fā)圖紙，同時(shí)通過(guò)戰(zhàn)略采購(gòu)、標(biāo)準(zhǔn)化圖集、戶(hù)型和立面標(biāo)準(zhǔn)化等來(lái)保證成本控制下的產(chǎn)品品質(zhì)。2011年，在集團(tuán)四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)化體系指導(dǎo)下，佳兆業(yè)通過(guò)設(shè)計(jì)或技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助采購(gòu)系統(tǒng)完成部品及材料的首次戰(zhàn)略采購(gòu)，全面梳理并統(tǒng)一了集團(tuán)各種建材、部品及設(shè)計(jì)；通過(guò)細(xì)致的標(biāo)準(zhǔn)化部品圖紙，杜絕了如欄桿、百葉等的二次設(shè)計(jì)；完成40多個(gè)標(biāo)準(zhǔn)戶(hù)型的設(shè)計(jì)，運(yùn)用于快速開(kāi)發(fā)類(lèi)項(xiàng)目；普通住宅產(chǎn)品立面標(biāo)準(zhǔn)化降低

12、了風(fēng)險(xiǎn)和溝通成本。從而，佳兆業(yè)在具備全國(guó)擴(kuò)張實(shí)力的同時(shí)，能保持自身產(chǎn)品特色。在確保品質(zhì)執(zhí)行落地上，佳兆業(yè)首先建立產(chǎn)品模塊，為施工圖設(shè)計(jì)及現(xiàn)場(chǎng)材料控制提供依據(jù)；其次，成立品質(zhì)小分隊(duì)與審圖組，根據(jù)產(chǎn)品的客戶(hù)敏感點(diǎn)分析，將項(xiàng)目分為七大類(lèi)44個(gè)子項(xiàng)在方案交底、施工圖審查、材料定樣、開(kāi)盤(pán)前期、主題落架五個(gè)時(shí)間點(diǎn)進(jìn)行控制檢查，并建立項(xiàng)目品質(zhì)檔案；再次，項(xiàng)目各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)人員按品質(zhì)控制時(shí)間節(jié)點(diǎn)深入現(xiàn)場(chǎng)，推敲立面材質(zhì)和細(xì)部；最后，項(xiàng)目總監(jiān)協(xié)調(diào)歸納，將模塊操作過(guò)程中積累的經(jīng)驗(yàn)在同類(lèi)項(xiàng)目中推廣，形成各項(xiàng)目間有效互動(dòng)。此外，設(shè)計(jì)公司還建立了品質(zhì)預(yù)警管理辦法，2011年掛網(wǎng)施行。3.相關(guān)專(zhuān)業(yè)提前介入，保障信息對(duì)稱(chēng)與專(zhuān)業(yè)調(diào)

13、頻相關(guān)專(zhuān)業(yè)及早介入對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)提升非常重要。以太倉(cāng)佳兆業(yè)水岸華府會(huì)所為例，因?yàn)槭覂?nèi)裝飾在建筑方案設(shè)計(jì)階段就已介入，裝飾對(duì)建筑的理解較全面，因此設(shè)計(jì)效果較為理想；同樣的，沈陽(yáng)佳兆業(yè)中心裝飾在建筑方案設(shè)計(jì)階段就已介入，提前優(yōu)化建筑，免于后期建筑施工圖反復(fù)。4.后評(píng)估制度與一體化打造發(fā)布項(xiàng)目設(shè)計(jì)后評(píng)估工作指引，每半年定期總結(jié)項(xiàng)目各專(zhuān)業(yè)優(yōu)缺點(diǎn)，召開(kāi)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)分享總結(jié)大會(huì)，為設(shè)計(jì)管理提供全鏈條的歷史數(shù)據(jù)與參考建議，同時(shí)為標(biāo)準(zhǔn)化工作的推進(jìn)與提升提供素材。四、設(shè)計(jì)管理精細(xì)化：開(kāi)發(fā)之輪的潤(rùn)滑油邢總指出，“佳兆業(yè)對(duì)以往經(jīng)驗(yàn)的梳理與沉淀是動(dòng)態(tài)的，豐富而具有生命力，不斷完善、優(yōu)化，規(guī)避死板與一成不變，不斷推陳出新”。1

14、.推陳出新：設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化執(zhí)行全流程動(dòng)態(tài)完善佳兆業(yè)各分公司每季度/半年定期向集團(tuán)反饋，推薦或提供產(chǎn)品原型資料，集團(tuán)確定并整理成果后進(jìn)行審查，設(shè)計(jì)、成本、工程、采購(gòu)參與，審查通過(guò)即編號(hào)入庫(kù)；每年掛網(wǎng)發(fā)布，補(bǔ)充成果每半年發(fā)布，發(fā)布后兩周內(nèi)向分公司進(jìn)行宣講，并考試反饋，反饋意見(jiàn)備案；集團(tuán)根據(jù)項(xiàng)目定位確定選配標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)劃概念設(shè)計(jì)階段進(jìn)行展示區(qū)、單體、會(huì)所、精裝修等標(biāo)準(zhǔn)化成果應(yīng)用，項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)后輸出標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)用成績(jī)，方案設(shè)計(jì)階段進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化成果應(yīng)用，方案評(píng)審會(huì)后輸出標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)用成績(jī)，分公司進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)階段進(jìn)行建筑、裝飾、園林等標(biāo)準(zhǔn)化成果應(yīng)用，施工圖審查后輸出標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)用成績(jī)。方案各階段會(huì)通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)用檢查表進(jìn)行檢查；

15、各設(shè)計(jì)階段未按要求使用標(biāo)準(zhǔn)化要進(jìn)行申報(bào)說(shuō)明，申報(bào)說(shuō)明意見(jiàn)在該階段設(shè)計(jì)前一周內(nèi)反饋，集團(tuán)進(jìn)行審查通過(guò)后進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化預(yù)備案，作為非正式標(biāo)準(zhǔn)化成果；標(biāo)準(zhǔn)化預(yù)備案確定原型并整理成果后提交集團(tuán)審查，集團(tuán)設(shè)計(jì)、成本、工程、采購(gòu)參與，審查通過(guò)即編號(hào)入庫(kù)，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化成果版本更新。更新版本每年發(fā)布，補(bǔ)充成果每半年發(fā)布，設(shè)計(jì)技術(shù)管理規(guī)范每年不斷升級(jí)與更新。2.定期總結(jié)與回顧，不斷改進(jìn)技術(shù)措施和材料工藝在標(biāo)準(zhǔn)化執(zhí)行過(guò)程中難免遭遇區(qū)域不適應(yīng)，如標(biāo)準(zhǔn)立面色系在東北區(qū)域就遇到客戶(hù)不接受的情況而導(dǎo)致重新選色。在制定標(biāo)準(zhǔn)的過(guò)程中，難于將區(qū)域所有可能出現(xiàn)的問(wèn)題考慮周全，因而要不斷總結(jié)，對(duì)設(shè)計(jì)缺陷進(jìn)行回顧，對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)行動(dòng)態(tài)優(yōu)化。以

16、杭州玖瓏山項(xiàng)目為例，僅是對(duì)“日照分析”上的特殊要求及政府指定日照計(jì)算單位的唯一性，就可能導(dǎo)致項(xiàng)目延期，因而佳兆業(yè)在規(guī)劃方案階段即引入“預(yù)日照分析”，保證方案可實(shí)施性與開(kāi)發(fā)進(jìn)度。而對(duì)于石材等天然材料或某些區(qū)域性生產(chǎn)工藝，在標(biāo)準(zhǔn)化制定時(shí)應(yīng)考慮其替換性材料。集團(tuán)做完一版標(biāo)準(zhǔn)后會(huì)結(jié)合區(qū)域進(jìn)行細(xì)化，區(qū)域向集團(tuán)反饋，集團(tuán)每半年也會(huì)到各區(qū)域進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化沉淀與積累。3.工作前置并細(xì)化，盡可能減少不確定因素以東北區(qū)域?yàn)槔?xiàng)目較為集中，方案最初在集團(tuán)完成，施工圖在分公司完成，但由于集團(tuán)對(duì)分公司技術(shù)支持不足且分公司人員配置存在問(wèn)題，導(dǎo)致東北項(xiàng)目施工圖全面延期。佳兆業(yè)據(jù)此總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，一是對(duì)施工圖可能出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行預(yù)判，

17、方案階段利用總工室專(zhuān)業(yè)力量將工作細(xì)化，減少施工圖單位調(diào)整余地；二是方案交底細(xì)致化，將設(shè)計(jì)意圖、控制點(diǎn)以文字形式提交給分公司和設(shè)計(jì)院，強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)控制點(diǎn)；三是加強(qiáng)方案深度，成立專(zhuān)門(mén)的審圖小組，下到一線，充實(shí)分公司技術(shù)力量，并逐漸規(guī)范審圖制度，成立聯(lián)合審圖小組，對(duì)擴(kuò)初及施工圖質(zhì)量進(jìn)行細(xì)化審核。4.組織保障，全線支持，強(qiáng)化管理水平從設(shè)計(jì)管理精細(xì)化著手，一方面進(jìn)行組織和人員保障，先后成立品質(zhì)小組、審圖組、景觀園林辦公室、精裝修辦公室，開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)巡檢和蹲點(diǎn)，用專(zhuān)業(yè)技術(shù)把控品質(zhì)，同時(shí)集團(tuán)設(shè)計(jì)公司裝飾管理部成立營(yíng)銷(xiāo)、精裝修、軟裝三大專(zhuān)業(yè)組，園林景觀管理部成立景觀、燈光、排水三大專(zhuān)業(yè)組。另一方面，為支持新公司新項(xiàng)目

18、產(chǎn)品品質(zhì)，佳兆業(yè)設(shè)計(jì)公司采用工作小分隊(duì)、審圖組、品質(zhì)日?qǐng)?bào)、品質(zhì)檔案進(jìn)行全面支持，其中，品質(zhì)小分隊(duì)由園林、裝飾設(shè)計(jì)人員組成，長(zhǎng)期駐場(chǎng)把控；審圖組由總工室牽頭下現(xiàn)場(chǎng)審圖。5.有效激勵(lì)與考核，激發(fā)設(shè)計(jì)全員潛力發(fā)布一系列的制度確保項(xiàng)目品質(zhì)落地。如先后發(fā)布標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)用與激勵(lì)考核辦法、設(shè)計(jì)成本考核管理辦法等，形成全方面、立體化的人才激勵(lì)與管理手段，培養(yǎng)綜合素質(zhì)強(qiáng)、能力全面的設(shè)計(jì)人才。工程項(xiàng)目管理一、工程項(xiàng)目攻關(guān)思路一般先甲方、后乙方、親近監(jiān)理方、配合設(shè)計(jì)院。找能決定品牌及購(gòu)買(mǎi)的人。找到?jīng)Q策者的真正需求。每個(gè)人都有需求及愛(ài)好，只要找到他的需求和愛(ài)好就能“擺平”。二、施工的各階段及應(yīng)該做的工作1、設(shè)計(jì)階段：與設(shè)

19、計(jì)方進(jìn)行有效溝通，爭(zhēng)取使產(chǎn)品設(shè)計(jì)、上圖；2、地基階段：關(guān)注工程進(jìn)展，收集甲方信息；3、土建階段：了解工程安裝進(jìn)度，認(rèn)識(shí)甲方和監(jiān)理；4、水電安裝階段：向甲方推介產(chǎn)品，使甲方充分了解本公司產(chǎn)品的性能及特點(diǎn)之后，了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手動(dòng)態(tài)；5、封頂階段：做甲方工作并給予報(bào)價(jià)；6、外裝、內(nèi)裝階段：對(duì)乙方公關(guān)、報(bào)價(jià)，達(dá)成交易后簽約供貨；7、工程驗(yàn)收階段：收繳貨款，檢查產(chǎn)品安裝后有無(wú)質(zhì)量問(wèn)題，作好售后服務(wù)。三、攻關(guān)注意事項(xiàng)個(gè)人形象：第一印象及儀表、準(zhǔn)備好相關(guān)資料。做好拜訪計(jì)劃：什么時(shí)候去、去哪里、干什么、拜訪前預(yù)約。留意工地的標(biāo)識(shí)牌，建立工程檔案。注意關(guān)鍵人物的拜訪：尋找真正定品牌及購(gòu)買(mǎi)的人。甲方代表： 可以了解是

20、否誰(shuí)定品牌及哪方購(gòu)買(mǎi)。甲方工程師：可以了解對(duì)何種品牌感興趣。監(jiān)理:了解誰(shuí)定品牌。項(xiàng)目經(jīng)理：可以了解其內(nèi)部大概情況。采購(gòu)員:注意價(jià)格的把握。注意介紹細(xì)節(jié)：當(dāng)工地內(nèi)有很多人時(shí)，一時(shí)沒(méi)法把握誰(shuí)是中心人物時(shí)或者工地內(nèi)是否正在開(kāi)會(huì)時(shí)，此時(shí)不能過(guò)早表明自我身份，應(yīng)尋找位置坐下來(lái)，觀察誰(shuí)好說(shuō)話（突破口）。四、工程報(bào)價(jià)的策略（僅供參考）：首次不報(bào)價(jià)。注意競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的報(bào)價(jià)?？紤]經(jīng)銷(xiāo)商及承諾部分。盡量不要有第三者在場(chǎng)時(shí)報(bào)價(jià)。甲高乙低。盡量采用書(shū)面單價(jià)形式報(bào)價(jià)。根據(jù)當(dāng)?shù)氐牧?xí)慣是否采用多次報(bào)價(jià)。不到關(guān)鍵時(shí)刻不報(bào)價(jià)（工程報(bào)價(jià)的關(guān)鍵時(shí)刻可以根據(jù)具體情況把握，如工程緊急重要階段、對(duì)方強(qiáng)烈要求時(shí)、投標(biāo)時(shí)）。應(yīng)注意向哪些人報(bào)價(jià)（甲方代表或負(fù)責(zé)人、采購(gòu)員、負(fù)責(zé)人、注意報(bào)價(jià)的綜合原則）。要注意品質(zhì)與價(jià)格的關(guān)系、注意品質(zhì)贏得信任。報(bào)價(jià)前應(yīng)注意了解應(yīng)承部分。五、工程報(bào)價(jià)的后續(xù)工作當(dāng)自已報(bào)的價(jià)沒(méi)有回旋余地時(shí)應(yīng)注意適當(dāng)?shù)姆绞竭M(jìn)行處理。(1)向?qū)Ψ剿魅‘a(chǎn)品數(shù)量清單，然后假以向公司申請(qǐng)的形式緩沖一段時(shí)間后，重新報(bào)價(jià)；(2)叫辦事處其他人員協(xié)助，以上司或廠家的身份出現(xiàn)報(bào)價(jià)。六、項(xiàng)目的后續(xù)工作1、繼續(xù)保持與甲乙方、監(jiān)理、采購(gòu)員的定期聯(lián)系，定期拜訪；2、跟蹤產(chǎn)品質(zhì)量、工程供貨初期當(dāng)有客戶(hù)反映有質(zhì)量問(wèn)題時(shí)應(yīng)立即第一時(shí)間給予重視處理，注意“滅火”；3、完善工程檔案，總結(jié)經(jīng)