物業(yè)管理基本制度與政策概述

1、感 謝 大家在過(guò)去十年中曾給予我的大力支持和幫助！ 物 業(yè) 管 理基本制度與政策馬鞍山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委學(xué)習(xí)掌握物業(yè)管理基本制度與政策的必要性 為什么物業(yè)管理培訓(xùn)要開(kāi)設(shè)基本制度與政策這節(jié)課？ 這節(jié)課能給你們帶來(lái)什么？ 對(duì)你們目前的工作有什么幫助？ 知法才會(huì)用法，處理事情才會(huì)有條理、有底氣，做到心中有數(shù) 第一、是避免和正確處理物業(yè)管理矛盾糾紛的需要; 第二、是日常工作開(kāi)展的需要。第一、是避免和正確處理物業(yè)管理矛盾糾紛的需要 一、俗話說(shuō)，物業(yè)管理是大籮筐，什么都往里裝?？墒?，哪些改裝，哪些不改裝，你是否知道？ -1、什么是物業(yè)管理？2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)？3、對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)物業(yè)裝飾

2、裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)履行什么義務(wù)？4、對(duì)物業(yè)區(qū)域的安全防范的承擔(dān)什么責(zé)任義務(wù) ？-安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例5、違約責(zé)任。-最高院關(guān)于物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋第3條。 二、大家都知道，物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛多。那么為什么多？這其中深層次原因是什么？那么如何避免？如何處理 ？-（人大調(diào)研）除了業(yè)主的需求千差外別以外，建筑物區(qū)分所有權(quán)往往是引起物業(yè)管理糾紛的癥結(jié)所在。 -了解物權(quán)法第6章和司法解釋。 三、物業(yè)管理綜合服務(wù)涉及面廣，涉及的部門、政策法規(guī)也多，什問(wèn)題該向什么部門反映，你是否一一清楚？-馬鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法第二、是日常工作開(kāi)展的需要不僅是規(guī)范化服務(wù)、提升水平的需要，也是企

3、業(yè)經(jīng)營(yíng)的需要。我們來(lái)看看文件是怎么規(guī)定的？馬住建2010229號(hào)關(guān)于開(kāi)展馬鞍山市物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評(píng)活動(dòng)的通知二、申報(bào)條件 參評(píng)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃建設(shè)要求，配套設(shè)施齊全；物業(yè)服務(wù)企業(yè)已建立各項(xiàng)管理規(guī)章制度；物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)重大責(zé)任事故；未發(fā)生經(jīng)主管部門確認(rèn)屬實(shí)的有關(guān)收費(fèi)、服務(wù)質(zhì)量等方面的重大投訴；一年內(nèi)未被市相關(guān)部門和單位通報(bào)批評(píng)并且符合下列條件的。 1、住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積4萬(wàn)以上，別墅區(qū)建筑面積1萬(wàn)以上，大廈建筑面積1萬(wàn)以上且非住宅建筑面積占60%以上。規(guī)劃總建筑面積8萬(wàn)以上分期建設(shè)的項(xiàng)目，已建成交付使用面積應(yīng)占總規(guī)劃面積50%以上。 2、由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施專業(yè)化管理一年以上，且入住率或使

4、用率達(dá)80%以上。本節(jié)課的主要內(nèi)容 一、物業(yè)管理政策框架體系（系統(tǒng)回顧和整理） 二、物業(yè)服務(wù)常用政策條款規(guī)定（線） 三、物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)（面） 四、法規(guī)文件解讀（點(diǎn)） 五、案例分析（穿插講）一、物業(yè)管理政策框架體系 中華人民共和國(guó)憲法-它是國(guó)家的根本大法，是我國(guó)一切法律、法規(guī)的母法。其他法律、法規(guī)是憲法的子法。子法如與母法的內(nèi)容相違背，子法則無(wú)效。除了母法憲法之外，我們可以把其余一切法律、法規(guī)分為以下四大部門。即：（1）刑事；（2）民事；（3）經(jīng)濟(jì)；（4）行政。 中華人民共和國(guó)民法通則-民事 中華人民共和國(guó)合同法-經(jīng)濟(jì) 中華人民共和國(guó)物權(quán)法 中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法 中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)

5、法法一、物業(yè)管理政策框架體系（續(xù)1） 國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例 建設(shè)部前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法 建設(shè)部物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法 建設(shè)部住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法 建設(shè)部業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則（原業(yè)主大會(huì)規(guī)程廢止） 建設(shè)部前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本） 住建部物業(yè)承接查驗(yàn)辦法 建設(shè)部電梯應(yīng)急指南一、物業(yè)管理政策框架體系（續(xù)2） 建設(shè)部物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定 建設(shè)部物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法 建設(shè)部物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法 建設(shè)部住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知 國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行） 國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定

6、一、物業(yè)管理政策框架體系（續(xù)3） 國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 國(guó)家稅務(wù)總局 勞動(dòng)和社會(huì)保障部關(guān)于下崗失業(yè)人員再就業(yè)有關(guān)稅收政策具體實(shí)施意見(jiàn)的通知 安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例 安徽省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理暫行辦法一、物業(yè)管理政策框架體系（續(xù)4）安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳安徽省發(fā)展和改革委員會(huì)安徽省財(cái)政廳安徽省人力資源和社會(huì)保障廳安徽省地方稅務(wù)局安徽省物價(jià)局安徽省國(guó)家稅務(wù)局共同發(fā)布一、物業(yè)管理政策框架體系（續(xù)5） 馬鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法 馬鞍山市人民政府關(guān)于老舊小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋的實(shí)施意見(jiàn) 關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制的通知 關(guān)于開(kāi)展馬鞍山市物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評(píng)活動(dòng)的通知 關(guān)于實(shí)行新建住宅交付使

7、用核準(zhǔn)制度的通知 馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn) 馬鞍山市普通住宅物業(yè)綜合服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 關(guān)于調(diào)整住宅裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知一、物業(yè)管理政策框架體系（續(xù)6） 馬鞍山市二次供水工程技術(shù)導(dǎo)則 馬鞍山居住小區(qū)供配電設(shè)施建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋 最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋一、物業(yè)管理政策框架體系 大家最熟悉的是以下幾個(gè)政策： 國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例 安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例 馬鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法及兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法 物權(quán)法和兩個(gè)司法解釋 （以上將是講課重點(diǎn)）講解方式 點(diǎn)-有側(cè)重點(diǎn)地解

8、讀兩個(gè)法規(guī)文件 線-以一個(gè)項(xiàng)目整個(gè)管理流程為主線，從項(xiàng)目經(jīng)理工作實(shí)際出發(fā)，來(lái)梳理所涉及到的最基本的物業(yè)管理政策及其條款 面-從宏觀的層面上，追本求源，探究物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)二、物業(yè)服務(wù)常用政策條款規(guī)定 以一個(gè)項(xiàng)目為主線，幾個(gè)主要環(huán)節(jié)：從拿項(xiàng)目-到承接查驗(yàn)交付接管-裝修管理-日常服務(wù)-退出管理 整個(gè)過(guò)程應(yīng)掌握的相關(guān)知識(shí)：1、關(guān)于招標(biāo)方式2、關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分3、關(guān)于投標(biāo)資格（項(xiàng)目規(guī)模與資質(zhì)等級(jí)） 4、關(guān)于招標(biāo)投標(biāo)有關(guān)程序及規(guī)定 5、關(guān)于標(biāo)書(shū)編制6、關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂與備案 7、交付接管與承接查驗(yàn)8、裝修管理與收費(fèi) 二、物業(yè)服務(wù)常用政策條款規(guī)定（續(xù)） 9、日常管理與收費(fèi)10、業(yè)主大會(huì)成立1

9、1、創(chuàng)優(yōu)12、項(xiàng)目經(jīng)理考核13、資質(zhì)申報(bào)14、物業(yè)管理全覆蓋與安置房管理15、維修資金使用16、電梯管理和維修 17、退出管理1、關(guān)于招標(biāo)方式馬鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法第四章 前期物業(yè)管理 第三十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理；投標(biāo)人少于3 個(gè)或者建筑面積5萬(wàn)平米以下的住宅物業(yè)，經(jīng)市物業(yè)管理主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 5萬(wàn)至10萬(wàn)平方米（含5萬(wàn)和10萬(wàn)）的項(xiàng)目，可以采用邀請(qǐng)招標(biāo)的方式；住宅物業(yè)超過(guò)規(guī)劃總面積10萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)。 2、關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例 第十五條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主

10、大會(huì)。    物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)充分考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、規(guī)模經(jīng)營(yíng)、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下規(guī)定進(jìn)行： （一）新建住宅小區(qū)，包括分期建設(shè)或者由兩個(gè)以上單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)范圍劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域； （二）新建住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)與住宅小區(qū)劃分為同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；2、關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分  安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例 （三）地理上自然連接規(guī)模較小的住宅小區(qū)，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域； （四）商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉(cāng)儲(chǔ)等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨(dú)立共用設(shè)施設(shè)備，并

11、能夠封閉管理的，可以劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。    本條例施行前已經(jīng)建成并實(shí)施物業(yè)管理的住宅物業(yè)，可以繼續(xù)作為一個(gè)獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。尚未實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)，應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造條件實(shí)施物業(yè)管理。2、關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分 安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例 第十六條  新建物業(yè)建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)按照前條規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，向設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)劃分登記。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。    物業(yè)管理區(qū)域劃定后，確需調(diào)整的，由設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主

12、管部門會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)后作出決定，并在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 3關(guān)于投標(biāo)資格（項(xiàng)目規(guī)模、資質(zhì)等級(jí)1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法 第八條一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬(wàn)平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。三級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬(wàn)平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。3關(guān)于投標(biāo)資格（項(xiàng)目規(guī)模與資質(zhì)等級(jí)2）馬鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法第二十六條 外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)?shù)绞形飿I(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)。（備案后才可以投標(biāo)）4、關(guān)于招標(biāo)投標(biāo)有關(guān)程序及

13、規(guī)定 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法 第十二條公開(kāi)招標(biāo)的招標(biāo)人可以根據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定，對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人進(jìn)行資格預(yù)審。 實(shí)行投標(biāo)資格預(yù)審的物業(yè)管理項(xiàng)目，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的辦法。 資格預(yù)審文件一般應(yīng)當(dāng)包括資格預(yù)審申請(qǐng)書(shū)格式、申請(qǐng)人須知，以及需要投標(biāo)申請(qǐng)人提供的企業(yè)資格文件、業(yè)績(jī)、技術(shù)裝備、財(cái)務(wù)狀況和擬派出的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與主要管理人員的簡(jiǎn)歷、業(yè)績(jī)等證明材料。 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法 第十三條經(jīng)資格預(yù)審后，公開(kāi)招標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書(shū)，告知獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法，并同時(shí)向資格不合格的投標(biāo)申請(qǐng)人

14、告知資格預(yù)審結(jié)果。 在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人過(guò)多時(shí)，可以由招標(biāo)人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人。 第十四條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時(shí)間。公開(kāi)招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日。 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法 第二十八條評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。 評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。 評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家成員，應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人從房地產(chǎn)行政主管部門建立的專家名冊(cè)中采取隨機(jī)抽取的方式確定。 與投標(biāo)人有利害關(guān)

15、系的人不得進(jìn)入相關(guān)項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)委員會(huì)。前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法 第三十五條評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書(shū)面評(píng)標(biāo)報(bào)告，闡明評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)各投標(biāo)文件的評(píng)審和比較意見(jiàn)，并按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法，推薦不超過(guò)3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人。當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。（舉例） 5、關(guān)于標(biāo)書(shū)編制（1）關(guān)于投標(biāo)報(bào)價(jià)，收費(fèi)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)要質(zhì)價(jià)相符，譬如招標(biāo)文件要求二級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，那么投標(biāo)報(bào)價(jià)就要在二級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)報(bào)價(jià)，為有效報(bào)價(jià)。（2）關(guān)于人員配備，幾級(jí)標(biāo)

16、準(zhǔn)對(duì)應(yīng)不同的人員配備。 馬鞍山市普通住宅物業(yè)綜合服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)一級(jí)一、基本要求5、管理人員、專業(yè)操作人員按國(guó)家規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)或崗位證書(shū)，其中具有中專以上學(xué)歷占總?cè)藬?shù)不低于40%。6、服務(wù)人員建議配置標(biāo)準(zhǔn)： （1）綜合管理人員：人均管理建筑面積14000平方米以下； （2）工程維修人員：人均管理建筑面積18000平方米以下； （3）秩序維護(hù)人員：人均管理建筑面積7000平方米以下； （4）環(huán)境管理人員：人均管理建筑面積9000平方米以下 （萬(wàn)平方米4-5人）馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)二級(jí) 一、基本要求 5、管理人員、專業(yè)操作人員按國(guó)家

17、規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)或崗位證書(shū)，其中具有中專以上學(xué)歷占總?cè)藬?shù)不低于30%。 6、服務(wù)人員建議配置標(biāo)準(zhǔn)： （1）綜合管理人員：人均管理建筑面積16000平方米以下； （2）工程維修人員：人均管理建筑面積20000平方米以下； （3）秩序維護(hù)人員：人均管理建筑面積9000平方米以下； （4）環(huán)境管理人員：人均管理建筑面積11000平方米以下（萬(wàn)平方米3-4人）馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)三級(jí)一、基本要求5、管理人員、專業(yè)操作人員按國(guó)家規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)或崗位證書(shū)，其中具有中專以上學(xué)歷占總?cè)藬?shù)不低于20%。6、服務(wù)人員建議配置標(biāo)準(zhǔn)：（1）綜合管理人員：人均管理建筑面積180

18、00平方米以下；（2）工程維修人員：人均管理建筑面積22000平方米以下；（3）秩序維護(hù)人員：人均管理建筑面積11000平方米以下；（4）環(huán)境管理人員：人均管理建筑面積13000平方米以下。（萬(wàn)平方米3人左右）馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)四級(jí)一、基本要求5、管理人員、專業(yè)操作人員按國(guó)家規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)或崗位證書(shū)，其中具有中專以上學(xué)歷占總?cè)藬?shù)不低于10%。6、服務(wù)人員建議配置標(biāo)準(zhǔn)：（1）綜合管理人員：人均管理建筑面積20000平方米以下；（2）工程維修人員：人均管理建筑面積24000平方米以下；（3）秩序維護(hù)人員：人均管理建筑面積13000平方米以下；（4）環(huán)境管理人員：人均

19、管理建筑面積15000平方米以下。 （萬(wàn)平方米2-3人）6、關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂與備案馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)馬鞍山市普通住宅物業(yè)綜合服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例馬鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法6、關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂與備案 安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例 第四十一條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人明示前期物業(yè)服務(wù)合同及物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式和起始時(shí)間等內(nèi)容。    前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)買賣合同的附件，對(duì)物業(yè)買賣雙方和物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有約束

20、力。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;約定期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。6、關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂與備案 馬鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法第三十二條 建設(shè)單位按照以下規(guī)定時(shí)限完成前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作：（一）預(yù)售住宅商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證之前完成；（二）新建現(xiàn)售住宅商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前完成；（三）非出售的新建住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付使用前完成。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自招標(biāo)結(jié)束之日起15 日內(nèi)，與中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同，并向物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)物業(yè)行政主管部門登記后報(bào)市住建委備案。 7、交付接管與承接查驗(yàn)物業(yè)承接查驗(yàn)辦法 物業(yè)承接驗(yàn)

21、收是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作，條例規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，同時(shí)規(guī)定建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交有關(guān)資料。 一、物業(yè)承接查驗(yàn)制度的意義 1、物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)項(xiàng)目時(shí)對(duì)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備以及檔案資料認(rèn)真清點(diǎn)驗(yàn)收，各方共同確認(rèn)交接內(nèi)容和交接結(jié)果，有利于明確各方的責(zé)、權(quán)、利。大家一定要重視（舉例）7、交付接管與承接查驗(yàn)2、實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度，可以彌補(bǔ)前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會(huì)缺位的弊端，加強(qiáng)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接；而在新老物業(yè)企業(yè)交接時(shí)進(jìn)行承接查驗(yàn)，有利于界定物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的管理責(zé)任。

22、二、物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容 由于后天上午有專門課程安排，這里就不作詳細(xì)講解。 物業(yè)承接查驗(yàn)包括物業(yè)管理資料移交和物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收（物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)用房移交以及環(huán)境驗(yàn)收）兩部分 ，涉及到的政策有：建設(shè)部、省廳、市。主要看馬鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法馬鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法第三十五條 新建住宅小區(qū)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列條件后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)。（一）水、電納入城市管網(wǎng)，安裝分戶計(jì)量裝置和控制裝置，并對(duì)物業(yè)服務(wù)用房、公用場(chǎng)地、公用設(shè)施設(shè)備配置獨(dú)立的水、電計(jì)量裝置；（二）在城市管道燃?xì)庵鞴芫W(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)外燃?xì)夤艿赖匿佋O(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并按照規(guī)劃要求安裝分戶計(jì)量裝置和

23、控制裝置；（三）電話通信線、電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口鋪設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求配置到位；（四）按照規(guī)劃要求完成消防設(shè)施建設(shè)；（五）按照規(guī)劃要求完成教育、文化、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、環(huán)境衛(wèi)生等設(shè)施以及社區(qū)管理用房建設(shè)；馬鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法（六）按照規(guī)劃要求完成小區(qū)道路建設(shè)，并與城市道路或公路相連；（七）按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫(kù)、車位的配置；（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。第三十六條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖，分戶驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料；（二）

24、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料，電梯設(shè)備還需提供出廠制造資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場(chǎng)地設(shè)施設(shè)備清單；（五）園林施工圖紙及樹(shù)種清單； （六）業(yè)主名冊(cè)；（七）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理必需的其他資料。馬鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法第三十三條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)經(jīng)營(yíng)性用房備案制度 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)當(dāng)向市縣物業(yè)管理主管部門辦理小區(qū)物業(yè)服務(wù)用房和經(jīng)營(yíng)性用房的備案。第三十四條 物業(yè)服務(wù)用房和經(jīng)營(yíng)性用房的配置應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定： （一）物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積5 萬(wàn)平方米（含）以下的，按照不少于建筑面積100 平方米配置物

25、業(yè)服務(wù)用房。 （二）物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積25 萬(wàn)平方米（含）以下，按照物業(yè)總建筑面積2配置，總建筑面積超過(guò)25 萬(wàn)平方米的，超過(guò)部分按1的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)服務(wù)用房。 （三）物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房，按照物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積1.2的比例在規(guī)劃定位的商業(yè)用房中配置。馬鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法（四）農(nóng)民安置房小區(qū)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房，按照物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積8比例在規(guī)劃定位商業(yè)用房中配置。（五）物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)在地面以上，一般安排在住宅中心區(qū)域或者住宅區(qū)出入口附近。配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房原則上在一層安排，沒(méi)有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房樓層不得高于三層，并且具備采光、通風(fēng)、水、電通信的正常

26、使用功能，符合辦理權(quán)屬登記條件。 物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)服務(wù)辦公用房、業(yè)主委員會(huì)辦公用房等。其中，業(yè)主委員會(huì)辦公用房面積不低于20 平方米。 物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房的配置比例，土地行政主管部門在出讓土地時(shí)應(yīng)予以明確。 建設(shè)單位移交物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房不得收取任何費(fèi)用。8、裝修管理與收費(fèi) 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法（建設(shè)部令第110）關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知關(guān)于調(diào)整住宅裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知 關(guān)于取消房屋裝飾裝修保證金決定安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例8、裝修管理與收費(fèi)關(guān)于調(diào)整住宅裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)普通住宅房屋裝修產(chǎn)生的建筑垃圾進(jìn)行清運(yùn)，按建筑面積每平方

27、米2.50元向業(yè)主（物業(yè)使用人）收取清運(yùn)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得再向業(yè)主和裝修施工人員收取裝飾裝修管理費(fèi)，更不得變換名目收取類似其他形式的服務(wù)費(fèi)、工本費(fèi)和保證金等費(fèi)用。2、別墅和非住宅房屋裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定。8、裝修管理與收費(fèi)關(guān)于取消房屋裝飾裝修保證金決定 2004年，市物價(jià)局印發(fā)了關(guān)于取消房屋裝飾裝修保證金決定，市物價(jià)局會(huì)同市房地產(chǎn)管理局于1998年印發(fā)的馬鞍山市城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法第十七條，物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修房屋，可通過(guò)協(xié)議收取每戶8001000元的裝修保證金的規(guī)定停止執(zhí)行。今后，物業(yè)管理公司再收取房屋裝修保證金屬價(jià)格違法行為，市物價(jià)部門將依

28、法予以查處。8、裝修管理與收費(fèi) 對(duì)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)物業(yè)裝飾裝修方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)履行什么義務(wù)？ 安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例第六十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。    業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人，并加強(qiáng)巡查。物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)：(1)履行告知義務(wù)(2)履行制止義務(wù) (3)履行報(bào)告義務(wù)9、日常管理與收費(fèi)馬鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)馬鞍山市普通住宅物業(yè)綜合服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是作業(yè)手冊(cè)。最高人民法院關(guān)

29、于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋馬鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法 第五條（明晰了各部門的職責(zé)）規(guī)劃、城管、環(huán)保、公安、價(jià)格、工商、質(zhì)監(jiān)等行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)范圍，協(xié)同實(shí)施本辦法。 （一）規(guī)劃行政主管部門。負(fù)責(zé)新建住宅小區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃，按規(guī)定明確各類公建配套設(shè)施的配置，依法協(xié)助認(rèn)定住宅小區(qū)內(nèi)的違法建設(shè)。 （二）城管行政執(zhí)法部門。負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的亂設(shè)攤點(diǎn)等行為進(jìn)行查處，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法建設(shè)進(jìn)行查處。 （三）環(huán)保行政主管部門。負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域及周邊的污染源依法實(shí)施監(jiān)督管理，對(duì)違反環(huán)保法律、法規(guī)的行為依法

30、進(jìn)行查處，對(duì)涉及環(huán)保的投訴和糾紛進(jìn)行調(diào)查處理。馬鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法 （四）公安行政主管部門。指導(dǎo)、督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，幫助指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車輛以及易燃易爆物品的管理，指導(dǎo)物業(yè)小區(qū)安全防范設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)外來(lái)人口的管理，做好燃放煙花爆竹和寵物的管理工作。 （五）價(jià)格行政主管部門。負(fù)責(zé)制定全市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則及相關(guān)政策規(guī)定，負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理，受理業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的投訴，依法查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)的價(jià)格違法行為。 （六）工商行政主管部門。在審查企業(yè)（公司）、個(gè)體工商戶在設(shè)立（開(kāi)業(yè)）或住所（經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所

31、）變更登記時(shí)，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除核驗(yàn)其提交的住所使用證明外，還應(yīng)當(dāng)核驗(yàn)其提供的有利害關(guān)系的業(yè)主同意的證明。 （七）質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督行政主管部門。負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯等特種設(shè)備進(jìn)行安全監(jiān)察，督促物業(yè)企業(yè)或使用單位做好特種設(shè)備的注冊(cè)登記、維護(hù)保養(yǎng)、作業(yè)人員持證上崗等工作，查處安裝、改造、維修和使用中的違規(guī)行為 馬鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法 第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)： （一）以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，提高服務(wù)質(zhì)量和水平； （二）按照物業(yè)服務(wù)合同，提供衛(wèi)生保潔、共用部位及設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)； （三）按照合同約定聘用專門人員維護(hù)小區(qū)公共秩序和做好小區(qū)安全防范工作，經(jīng)常開(kāi)展對(duì)業(yè)主

32、的防火、防盜宣傳； （四）按照合同約定，依據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定對(duì)小區(qū)內(nèi)的特種設(shè)備進(jìn)行管理，委托有資質(zhì)單位對(duì)電梯進(jìn)行保養(yǎng)與定期檢驗(yàn)； （五）接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和政府有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督和行業(yè)協(xié)會(huì)的自律管理； （六）按照規(guī)定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況； （七）勸阻違章搭建、亂設(shè)攤點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng)、毀壞綠地或者其他侵害業(yè)主公共利益的行為，勸阻不聽(tīng)的，及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和政府有關(guān)行政主管部門； （八）協(xié)助街道、社區(qū)做好便民服務(wù)和開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)； （九）按照合同約定，依法提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在90 日前書(shū)面告知合同的另一方，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書(shū)面告知市、縣區(qū)物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政

33、府；馬鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法 第四十條 物業(yè)服務(wù)必須符合馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。 第四十一條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不應(yīng)以物業(yè)服務(wù)合同約定以外的事項(xiàng)為理由，遲交或拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的低保戶家庭，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由縣、區(qū)人民政府承擔(dān)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定；使用人不交納的，由業(yè)主負(fù)責(zé)交納。 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額交納。 根據(jù)房屋銷售合同約定，已經(jīng)驗(yàn)收具備交付條件的物業(yè)，因業(yè)主的原因未及時(shí)辦理入住手續(xù)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，

34、由業(yè)主全額交納。 新建小區(qū)前期物業(yè)管理，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位取得“新建住宅符合交付使用條件證明書(shū)”后，業(yè)主從次月起交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。辦理交付使用手續(xù)之前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位交納。馬鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法 第五十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)下列共用部位、共用設(shè)施歸全體業(yè)主共有，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押，其用途不得擅自改變： （一）物業(yè)管理用房、物業(yè)經(jīng)營(yíng)性用房； （二）門衛(wèi)室、監(jiān)控室、共用走廊； （三）按規(guī)劃配套建設(shè)使用的公用非機(jī)動(dòng)車車庫(kù)、露天機(jī)動(dòng)車位； （四）公共綠化、道路、場(chǎng)地； （五）建設(shè)單位在房屋銷售合同中未明確所有權(quán)歸屬，且不能證明其享有所有權(quán)的其它配套設(shè)施； （六）其它依法歸全體業(yè)主的設(shè)施設(shè)備

35、。兩個(gè)物業(yè)管理司法解釋 司法解釋是最高司法機(jī)關(guān)對(duì)司法工作中具體應(yīng)用法律、法規(guī)問(wèn)題所作的解釋。 在進(jìn)入司法訴訟程序中，這些司法解釋往往會(huì)起到關(guān)鍵性作用。因此，在進(jìn)入具體的司法訴訟程序中，要特別關(guān)注這些司法解釋，進(jìn)行仔細(xì)研究，以免由于不清楚司法解釋而喪失勝訴機(jī)會(huì)。最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋 為正確審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國(guó)民法通則、中華人民共和國(guó)物權(quán)法、中華人民共和國(guó)合同法等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。 （本司法解釋，第1-4條是關(guān)于合同，第5-7條是關(guān)于收費(fèi)，第8-10條是關(guān)于合同終止。） 第三條 物業(yè)服務(wù)企

36、業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋 對(duì)不履 行合同約定，造成業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)損害的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的合同責(zé)任，而非法定 責(zé)任。 物業(yè)管理企業(yè)就業(yè)主受到的人身和財(cái)產(chǎn)損害承擔(dān)責(zé)任有一個(gè)前提物件， 就是物 業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定， 即物業(yè)管理企業(yè)存在違約行為。 未能履行包括根

37、 本不履行和不完全履行兩種情形。 根據(jù)合同法的規(guī)定， 物業(yè)管理企業(yè)根本不履行合同義務(wù)和 不完全履行合同義務(wù)的，均需承擔(dān)違約責(zé)任。 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，除了條例和其他法 律法規(guī)的明文規(guī)定外， 來(lái)自于物業(yè)服務(wù)合同的約定。 如果物業(yè)管理企業(yè)完全遵守了法律法規(guī) 的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，則即使業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)受到損害業(yè)管 理企業(yè)也不一定因此承擔(dān)法律責(zé)任。最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人

38、民法院應(yīng)予支持。 業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。第六條 經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。第十條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服

39、務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋 為正確審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法等法律的規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。 第一條（業(yè)主的認(rèn)定） 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。 基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。 第二條 （露臺(tái)的歸屬） 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間

40、，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分： （一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分； （二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用； （三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。 規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。 本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋 第三條 （共有部分的認(rèn)定） 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分： （一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯

41、、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分； （二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。 建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。 第四條 （外墻利用是否屬于侵權(quán)的認(rèn)定） 業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無(wú)償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。 第六條 （增設(shè)車位的歸屬） 建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)

42、主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。 第七條（其他重大事項(xiàng)認(rèn)定） 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)、處分共有部分，以及業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第（七）項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項(xiàng)”。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋 第八條 （建筑面積的確認(rèn)）物權(quán)法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認(rèn)定： （一）專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)

43、測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算； （二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。 第九條 （業(yè)主人數(shù)的確認(rèn)）物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認(rèn)定： （一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算； （二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第十條（住改非） 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害

44、、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。第十一條 （有利害關(guān)系的業(yè)主的認(rèn)定）業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。第十二條 （訴訟時(shí)效） 業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序?yàn)橛?，依?jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請(qǐng)求人民法院撤銷該決定的，應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員

45、會(huì)作出決定之日起一年內(nèi)行使。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋 第十三條（哪些事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)公開(kāi)） 業(yè)主請(qǐng)求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持： （一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況； （二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄； （三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況； （四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的處分情況； （五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第十四條 （擅自處置共有部分）建設(shè)單位或者其他行為

46、人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，權(quán)利人請(qǐng)求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無(wú)效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。 屬于前款所稱擅自進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的情形，權(quán)利人請(qǐng)求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)予支持。行為人對(duì)成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第十五條 （損害他人合法權(quán)益的認(rèn)定）業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國(guó)家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，實(shí)施下列行為的，可以認(rèn)定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱

47、的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”： （一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)狻⑾涝O(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；（二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；（三）違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修；（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場(chǎng)地或者其他共有部分。 第十九條 本解釋自2009年10月1日起施行。 因物權(quán)法施行后實(shí)施的行為引起的建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，適用本解釋。10、業(yè)主大會(huì)成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則馬鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法（1成立條件）第十條 符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：（一）入

48、住率達(dá)50%以上的；（二）首批物業(yè)交付滿2 年，并且入住率超過(guò)30%的；（三）首批物業(yè)交付滿3 年的 （2首次業(yè)主大會(huì)籌備經(jīng)費(fèi)）第十一條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位依據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)小區(qū)的總戶數(shù)，按照每戶5 元的標(biāo)準(zhǔn)，在辦理“新建住宅符合交付使用條件證明書(shū)”前，一次性交由所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代管，?？顚Ｓ?，結(jié)余經(jīng)費(fèi)轉(zhuǎn)該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)管理。馬鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法 （3會(huì)議形式）第十五條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。凡需投票表決的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主本人簽字

49、，業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)辦理書(shū)面委托手續(xù)。業(yè)主不參加會(huì)議也不委托代理人參加會(huì)議的，視為棄權(quán)。 （4重大事項(xiàng)決定）第十六條 業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金，改建、重建建筑物及附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3 以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。馬鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法 （5業(yè)主委員會(huì)人數(shù)）第十八條 業(yè)主委員會(huì)人數(shù)應(yīng)當(dāng)是5-11 名的單數(shù)，其組成人員不得在物業(yè)服務(wù)企業(yè)中兼職。小區(qū)建筑面積為5萬(wàn)平方米以下業(yè)主委員

50、會(huì)成員為5名，5 萬(wàn)平方米以上、15萬(wàn)平方米以下業(yè)主委員會(huì)成員為7 名，15 萬(wàn)平方米以上業(yè)主委員會(huì)成員為9-11 名的單數(shù)。11、創(chuàng)優(yōu) 關(guān)于開(kāi)展馬鞍山市物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評(píng)活動(dòng)的通知 建設(shè)部關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知12、項(xiàng)目經(jīng)理考核 關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制的通知 一、基本規(guī)定 （一）物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理（以下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目經(jīng)理）是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)（含前期物業(yè)）合同約定委派的物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。 （二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向受委托的物業(yè)管理項(xiàng)目委派項(xiàng)目經(jīng)理，一名物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理所管理的物業(yè)項(xiàng)目數(shù)量一般不得超過(guò)兩個(gè)。一名項(xiàng)目經(jīng)理同時(shí)管理兩個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)

51、當(dāng)征得兩個(gè)項(xiàng)目合同甲方的同意，其管理物業(yè)總建筑面積不得超過(guò)二十萬(wàn)平方米。 （三）項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)參加市住建委組織的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和繼續(xù)教育并取得合格證書(shū)。（四）項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)被物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用并在市住建委登記注冊(cè)。 12、項(xiàng)目經(jīng)理考核 五、管理考核（一）市住建委負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理監(jiān)管與年度考核。各縣區(qū)物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目經(jīng)理日常檢查、指導(dǎo)與考核。 （二）項(xiàng)目經(jīng)理的日常服務(wù)實(shí)績(jī)納入信用檔案管理。項(xiàng)目經(jīng)理本人以及所管項(xiàng)目獲得表彰獎(jiǎng)勵(lì)等，在其業(yè)績(jī)信息中予以登記，發(fā)生違法違規(guī)行為經(jīng)查證屬實(shí)的，在其不良信息中予以登記。 （三）物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理考核評(píng)分采取扣分制。依據(jù)管理服務(wù)效果和違規(guī)、違約行為的嚴(yán)重程

52、度，扣分類型分為1分、2分，3分、5分、10分、15分、20分、25分8種分值。（四）以周期為評(píng)分機(jī)制，一周期為12個(gè)月。在一個(gè)評(píng)分周期內(nèi)，根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理的評(píng)分情況，依照以下方式處理：13、資質(zhì)申報(bào) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法 第三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。第四條國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理，并接受國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理

53、，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。第五條各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件如下：物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法 （一）一級(jí)資質(zhì)：1.注冊(cè)資本人民幣500萬(wàn)元以上；2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)；4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%：（1）多層住宅200萬(wàn)平方米；（2）高層住宅100萬(wàn)平方米；（3）獨(dú)立式住宅（別墅）15萬(wàn)平方米；（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬(wàn)平方米。5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法 （二）二級(jí)資質(zhì)：1.注冊(cè)資本人民幣300萬(wàn)元以上；2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等