居住小區(qū)物業(yè)管理方案

1、居住小區(qū)物業(yè)管理方案 目 錄一、項(xiàng)目概況二、物業(yè)管理內(nèi)容三、物業(yè)管理模式四、物業(yè)公司組織機(jī)構(gòu)和管理制度五、物業(yè)費(fèi)的成本測算六、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施七、管理總體目標(biāo)與分項(xiàng)目標(biāo)一、項(xiàng)目概況 1. 地理位置該項(xiàng)目位于sh區(qū)與jz區(qū)的結(jié)合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。2. 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目 計(jì)量單位 數(shù)值 居住區(qū)規(guī)劃總用地 Hm2 13.23 1. 居住區(qū)用地 Hm2 9.87 住宅用地 Hm2 6.89 公建用地 Hm2 1.31 道路用地 Hm2 1.24 公共綠地 Hm2 0.42 2. 其它用地 Hm2 3.36 居住戶數(shù) 戶 1292 居住人數(shù) 人 4134 戶均

2、人數(shù) 人/戶 3.2 總建筑面積 萬m2 19.11 1. 居住區(qū)用地內(nèi)建筑總面積 萬m2 16.23 住宅建筑面積 萬m2 14.87 公建面積 萬m2 1.46 2. 大賣場總建筑面積 萬m2 2.88 項(xiàng)目 計(jì)量單位 數(shù)值 大賣場面積 萬m2 1.17 擴(kuò)建面積（三層） 萬m2 0.96 公建面積 萬m2 0.75 地下車庫及人防 萬m2 0.28 3. 底層架空面積 萬m2 1.25 住宅平均層數(shù) 層 7.5 人口毛密度 人/hm2 411.1 住宅建筑配套密度（毛） 套/hm2 128.5 住宅建筑配套密度（凈） 套/hm2 184.0 住宅建筑面積毛密度 萬m2/ hm2 1.49

3、6 住宅建筑面積凈密度 萬m2/ hm2 2.144 容積率 萬m2/ hm2 1.64 停車率 % 50.0 停車位 輛 634 地面停車率 % 8.7 地面停車位 輛 110 住宅建筑凈密度 % 28.5 建筑密度 % 25.6 綠地率 % 40.2 二、物業(yè)管理內(nèi)容 物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與服務(wù)之中，建立社區(qū)服務(wù)體系。為住戶提供全方位管理，服務(wù)項(xiàng)目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢，總體歸納為“六項(xiàng)管理、三類服務(wù)”，即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”；常規(guī)性公共服務(wù)（合同服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營性多種服務(wù)（全

4、方位、多層次的綜合服務(wù)）。1、房屋及設(shè)施設(shè)備管理1.1建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護(hù)和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。房屋建筑的維護(hù)管理實(shí)行“管養(yǎng)合一”主要落實(shí)在以下幾個(gè)方面：A、工作的主動(dòng)性管理責(zé)任人與服務(wù)中心相結(jié)合，落實(shí)巡查制度及年度房屋建筑維護(hù)、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。B、工作的多樣性根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務(wù)，季節(jié)修繕服務(wù)、重點(diǎn)修繕服務(wù)和特殊修繕服務(wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。C、工作的針對性在工作中要因地制宜、因時(shí)制宜、因房制宜、

5、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務(wù)措施。1.2共用設(shè)施、設(shè)備的管理范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運(yùn)行管理兩大部分組成，進(jìn)行統(tǒng)一管理，對于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實(shí)定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運(yùn)行記錄齊備。達(dá)到設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運(yùn)行良好。1.3市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同，指定并落實(shí)巡查制度、

6、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗(yàn)收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對于有些專項(xiàng)類別，如：車庫、制定專業(yè)管理方案并實(shí)施。通過有序的工作使其達(dá)到功能正常、暢通、達(dá)標(biāo)，基本完好。1.4智能化設(shè)施設(shè)備范圍包括：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報(bào)警系統(tǒng)，周界紅外線對射報(bào)警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情況，建立起適合jt智能系統(tǒng)、操作性強(qiáng)的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運(yùn)行管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資源，提升

7、智能系統(tǒng)功能，通過嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運(yùn)作正常。2、環(huán)境衛(wèi)生管理在jt我們遵循“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)的職能。做好兩項(xiàng)工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。2.1衛(wèi)生管理是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)達(dá)到環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日清，按計(jì)劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場所。2.2環(huán)境管理jt的環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷，形成環(huán)保意識，日常管理與保護(hù)有機(jī)結(jié)合，提高住

8、戶的生活質(zhì)量。3.綠化管理綠化的功能是美化環(huán)境。通過我們的管理達(dá)到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護(hù)人員，將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要內(nèi)容是花木、草坪的養(yǎng)護(hù)。4、治安消防管理治安消防管理工作是jt重點(diǎn)管理工作之一。我們要貫徹“預(yù)防為主、防治（消）結(jié)合”的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進(jìn)行全面的管理。5、車輛交通管理對小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進(jìn)出、行駛、停泊實(shí)施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。6、公共管理6.1住戶裝修管理在jt物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝修實(shí)行全面的監(jiān)管。以確

9、保裝修設(shè)計(jì)合理，隱蔽工程符合設(shè)計(jì)規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程符合消防管理規(guī)定的要求，并安全使用。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個(gè)舒適、安寧的生活環(huán)境。6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。6.3協(xié)助政府進(jìn)行社會管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計(jì)、計(jì)劃生育、預(yù)防犯罪等方面的工作。7、常規(guī)性公共服務(wù)即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶提供的經(jīng)常性服務(wù)，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都可以享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提供給業(yè)主及住戶。8、委托性特約服務(wù)是為某些住戶群體提供的服務(wù)，如：為高

10、層住戶14小時(shí)開啟電梯、24小時(shí)高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境。9、經(jīng)營性多種服務(wù)即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)。營造jt溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細(xì)節(jié)考慮，以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗(yàn)生活在jt這個(gè)溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務(wù)，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務(wù)項(xiàng)目。三、物業(yè)管理模式居住在jt社區(qū)中，不僅提高了住戶的生活質(zhì)量，也改變了人們的生活觀念和生活方式。物

11、業(yè)管理也將用現(xiàn)代化的管理觀念、管理機(jī)構(gòu)、管理手段，通過高素質(zhì)的管理人員達(dá)到最佳的管理效果。我們的管理方式分為管理方法、管理目標(biāo)、運(yùn)作程序、實(shí)施措施、管理手段等五個(gè)部分。1、 管理方法1.1嚴(yán)格資質(zhì)管理確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。1.2提供共管式服務(wù)。1.3嚴(yán)格法規(guī)、制度和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個(gè)人的管理服務(wù)行為。1.4運(yùn)用現(xiàn)代化管理手段，實(shí)現(xiàn)辦公管理自動(dòng)化。1.5啟動(dòng)CI系統(tǒng)，致力于精神文明建設(shè)，實(shí)施品牌和形象戰(zhàn)略。2、 運(yùn)作程序可分為整體管理運(yùn)作流程與分項(xiàng)管理流程兩部分。3、 實(shí)施措施3.1治安管理上運(yùn)用現(xiàn)代科技手段“三防”結(jié)合，確保安全。3.2裝修管理上采用情理手段、經(jīng)濟(jì)手段、行政手段

12、并用的方法。3.3精心養(yǎng)護(hù)小區(qū)綠化，加強(qiáng)小區(qū)環(huán)境建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。3.4合理調(diào)度、有序停車，人車分流順暢交通。3.5發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，實(shí)施對電梯、保安方面的專業(yè)化管理。3.6在智能化管理上加強(qiáng)各方面工作3.7超前性、創(chuàng)造性、全方位地實(shí)行共管式服務(wù)。3.8開展卓有成效的社區(qū)文化活動(dòng)4、 管理手段4.1啟動(dòng)思想工作機(jī)制，通過思想工作重在激發(fā)潛能，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性，引導(dǎo)員工動(dòng)機(jī)，尊重個(gè)人感情，并且針對個(gè)性心理做適時(shí)的思想工作，工作方式有談心、座談等。4.2執(zhí)行獎(jiǎng)懲制度，在實(shí)際工作中堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰、獎(jiǎng)懲分明。通過獎(jiǎng)與懲，做到人人有動(dòng)力，個(gè)個(gè)有壓力，從而促進(jìn)工作。4.3建立激勵(lì)機(jī)制，尊重個(gè)體權(quán)力，保

13、持團(tuán)隊(duì)希望。我們把將培訓(xùn)放在集體和個(gè)人發(fā)展的重要位置。培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工忠于企業(yè)。一專多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者讓，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。方式有培養(yǎng)提升、培訓(xùn)進(jìn)修等。4.4工資獎(jiǎng)金重在考核。依據(jù)貢獻(xiàn)大小進(jìn)行工資決策，既要考慮群體效能，更重視個(gè)人利益。充分肯定努力工作所應(yīng)得的報(bào)酬。4.5提倡“以人為本”的管理理念，充分發(fā)揮每個(gè)員工的主觀能動(dòng)性，增強(qiáng)主人公意識和自我實(shí)現(xiàn)意識，使其在授權(quán)范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開展工作。4.6管理工作的計(jì)劃性，我們根據(jù)各個(gè)階段管理要點(diǎn)的不同，按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，擬定不同時(shí)期階段的工作計(jì)劃，并實(shí)施。四、物業(yè)公司組織機(jī)構(gòu)和管理制度1、服務(wù)

14、中心組織機(jī)構(gòu)1.1物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)圖2、公共管理制度2.1停車場管理須知A、 區(qū)停車場交通、治安均由小區(qū)保安人員負(fù)責(zé)。入場車輛都應(yīng)自覺服從停車場保安人員的調(diào)度和管理。B、 您不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進(jìn)出的位置。除預(yù)先告知外，非小區(qū)業(yè)主車輛禁止在小區(qū)停車過夜。C、 請您不要將車輛停放在小區(qū)各出入口處，影響小區(qū)居民的出入。D、 小區(qū)業(yè)主應(yīng)自覺交納泊位費(fèi)并辦理停車證。E、 出租車（除特殊情況下）不得駛?cè)胄^(qū)。F、 對于違反本規(guī)定的車輛，保安人員將有權(quán)進(jìn)行鎖車及扣押；同時(shí)相關(guān)業(yè)主應(yīng)對由此造成的損失負(fù)責(zé)賠償。2.2衛(wèi)生管理須知為了保持小區(qū)環(huán)境整潔，使業(yè)主享受幽雅舒適的生活環(huán)境

15、：A、 您將生活垃圾裝袋并放置樓洞門口指定地點(diǎn)。B、 您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。如因使用不當(dāng)，造成堵塞或損壞，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)全部修理費(fèi)用及連帶責(zé)任。C、 請您愛護(hù)小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境，不要隨意亂涂、亂畫、亂帖廣告、標(biāo)語。如屬兒童所為，應(yīng)由其家長負(fù)責(zé)。D、 請您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道內(nèi)，避免丟失及影響其他業(yè)主的出入。E、 請您不要在樓梯間放置車輛或?qū)⑿?、家具、儲藏類等家庭物品。一?jīng)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)處不經(jīng)通知，有權(quán)進(jìn)行清理。2.3寵物管理須知為美化、凈化小區(qū)的居住環(huán)境，防止病疫傳播，保障廣大業(yè)主合法權(quán)益不受侵犯：A、您定時(shí)攜帶寵物犬在小區(qū)內(nèi)活動(dòng)，并佩束犬鏈，由主人牽領(lǐng)、看管，及時(shí)清除排出的糞

16、便；B、為免對他人的滋擾和對設(shè)施的損壞，請您不要攜寵物進(jìn)入會館、公建樓、幼兒園等公共場所；C、個(gè)人豢養(yǎng)寵物不得妨害他人，寵物影響他人正常生活、休息時(shí)，寵物主人有義務(wù)采取有效措施予以制止；D、每年須對所養(yǎng)寵物打防疫，防止疾病的傳播；E、對生病、受傷、死亡的寵物應(yīng)妥善照管、處置，死亡的寵物請不要遺棄或埋在小區(qū)內(nèi)。2.4綠化管理須知A、 了保持小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，請您愛護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)的綠地、花草、樹木、雕塑等小品是小區(qū)美化點(diǎn)綴設(shè)施。B、 您不要攀折花草樹木，不要用樹木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘?shù)?，不要損壞花木的保護(hù)措施。C、 請您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。D、 請您及您的孩子不要在綠化帶內(nèi)打斗玩耍，不要在綠

17、地內(nèi)進(jìn)行體育活動(dòng)。E、 請您不要在小區(qū)公共綠地種植蔬菜及農(nóng)作物，或擅自種植其它作物。F、 請您不要在噴泉、水池內(nèi)嬉戲，以免觸電及發(fā)生其他危險(xiǎn)。3、內(nèi)部管理制度（各崗位職責(zé)）31物業(yè)處經(jīng)理崗位職責(zé)A. 應(yīng)主動(dòng)配合、支持公司正副總經(jīng)理和管理部、財(cái)務(wù)部的監(jiān)督、檢查工作；B. 熟悉并執(zhí)行各項(xiàng)有關(guān)政策、法律、法規(guī)及公司的各項(xiàng)規(guī)章制度；C. 帶領(lǐng)各崗位人員進(jìn)行小區(qū)驗(yàn)收，做好小區(qū)的各項(xiàng)管理工作及經(jīng)濟(jì)核算工作，完成公司下達(dá)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；D. 做好員工管理工作，檢查各崗位人員完成任務(wù)情況；E. 鼓勵(lì)員工積極學(xué)習(xí)專業(yè)知識，注意選拔有潛質(zhì)的員工，對業(yè)績差的人員提出調(diào)整或給予處分的意見；F. 關(guān)心小區(qū)管委員會建設(shè)，并接

18、受管委員會監(jiān)督，共同搞好管轄區(qū)的各項(xiàng)工作；G. 配合街道、派出所、物業(yè)辦等相關(guān)部門做好相應(yīng)工作及其他上級交辦的工作；32經(jīng)理助理崗位職責(zé)A. 負(fù)責(zé)本中心職責(zé)范圍內(nèi)工作的策劃、指導(dǎo)、監(jiān)督、把關(guān)；B. 負(fù)責(zé)每月向管理處經(jīng)理提交本中心工作計(jì)劃及工作總結(jié)；C. 負(fù)責(zé)對本中心員工各類考核；D. 向管理處經(jīng)理提交各崗位用人計(jì)劃；E. 接待來訪住戶，對住戶的投訴及時(shí)處理；投訴處理率99%；F. 熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、單元數(shù)、戶數(shù)；管線的走向；各種設(shè)備操作方法，公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)辦法和常見故障、常用維修方法；督促本中心工作人員及時(shí)收繳管理費(fèi)，收繳率達(dá)預(yù)定目標(biāo)；G. 熟悉有關(guān)物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定；H.

19、每日巡查小區(qū)，檢查各部門工作，發(fā)現(xiàn)潛在問題及時(shí)安排處理，并加以改進(jìn)；I. 負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督健全檔案管理，并抽查工作情況；33環(huán)境管理部主管崗位職責(zé)A、依據(jù)小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃，制定小區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護(hù)的年度、季度、月度計(jì)劃，營造小區(qū)良好居住環(huán)境，搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生；B、對綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工之間任務(wù)劃分清楚，責(zé)任明確，檢查考核標(biāo)準(zhǔn)公開，獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)；C、負(fù)責(zé)定期組織員工培訓(xùn)，提高員工的政治素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和工作效率；D、經(jīng)常巡視檢查員工現(xiàn)場工作情況，隨時(shí)掌握小區(qū)內(nèi)綠化狀況和清潔狀況，必要時(shí)到現(xiàn)場督導(dǎo)員工操作；E、對小區(qū)內(nèi)各種環(huán)境標(biāo)識牌及人文景觀的布置等提出合理化建設(shè)性意見和

20、觀點(diǎn)，提高社區(qū)環(huán)境文化品位。F、定期開展小區(qū)的消殺工作，并嚴(yán)格按照消殺計(jì)劃檢查和監(jiān)督消殺工作；G、合理控制本部門各項(xiàng)費(fèi)用，廣開增收渠道；34保安部主管崗位職責(zé)A、 負(fù)責(zé)保安人員的上崗培訓(xùn)和職業(yè)道德的思想教育宣傳工作，不斷提高保安人員的專業(yè)素質(zhì)和責(zé)任心；B、 制定業(yè)務(wù)培訓(xùn)計(jì)劃，按計(jì)劃定期組織專業(yè)訓(xùn)練，并做好記錄；C、 嚴(yán)格執(zhí)行各種安全管理規(guī)章制度，維護(hù)管轄區(qū)的正常秩序，維護(hù)業(yè)主生命和財(cái)產(chǎn)安全，并接受物業(yè)處和轄區(qū)派出所的監(jiān)督指導(dǎo)；D、 負(fù)責(zé)轄區(qū)治安、消防、交通車輛的管理工作；E、 負(fù)責(zé)轄區(qū)消防組織工作、檢查、監(jiān)督消防設(shè)備的運(yùn)行及消防設(shè)施、設(shè)備、器材的維護(hù)保養(yǎng)工作，確保每位保安人員都能做到“二懂、三

21、會、三能”：二懂：懂防火措施、懂起火后撲救方法；三會：會報(bào)火警、會使用消防器材、會處理險(xiǎn)肇事故；三能：能遵守消防制度、能及時(shí)發(fā)現(xiàn)火險(xiǎn)、能撲救火情。F、 負(fù)責(zé)保安部日常工作安排，出勤考核，合理調(diào)配人員，堅(jiān)持白天和夜間的定期查崗制度；G、 定期巡視，對發(fā)現(xiàn)的各類事故、事件隱患及時(shí)制定解決措施并督促落實(shí)，遇到突發(fā)事件時(shí)以身作責(zé)，組織處理；H、 負(fù)責(zé)與派出所的聯(lián)系工作，做好轄區(qū)安全防范工作；I、 負(fù)責(zé)水體周圍的安全防范，杜絕惡性事故的發(fā)生。35工程維修部主管職責(zé)A、 負(fù)責(zé)小區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修、安全檢查工作的安排與落實(shí)；B、 組織參與設(shè)備的大、中、小修，制定計(jì)劃，負(fù)責(zé)員工的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)；

22、C、 負(fù)責(zé)制定設(shè)備、備件采購計(jì)劃，報(bào)財(cái)務(wù)采購；D、 做好各項(xiàng)記錄，收集整理設(shè)備技術(shù)資料及維修保養(yǎng)記錄，做好設(shè)備臺帳工作；E、 參與違章糾正工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止違章建筑和施工；F、 負(fù)責(zé)用戶對本部門工作的投訴處理，不合格服務(wù)的處理，糾正和預(yù)防措施的實(shí)施，跟蹤檢查；G、 負(fù)責(zé)員工的考評工作，及時(shí)上報(bào)本部門考勤；H、 合理控制本部門各項(xiàng)費(fèi)用，廣開增收渠道；36、服務(wù)中心主管職責(zé)A、 熟悉物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)政策；B、 負(fù)責(zé)建立完善服務(wù)中心信息流通網(wǎng)絡(luò)，包括業(yè)主報(bào)修服務(wù)，投訴受理傳遞，各部門信息匯總，對業(yè)主公布信息等；C、 負(fù)責(zé)多種經(jīng)營服務(wù)及各種費(fèi)用收繳的組織管理；D、 制定社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃，豐富業(yè)主、住

23、戶的文化生活；E、 負(fù)責(zé)服務(wù)中心各種工作檔案、業(yè)主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的定期檢查；F、 負(fù)責(zé)開展服務(wù)中心宣傳工作和公益性活動(dòng)。4、人員配置和人員的素質(zhì)要求jt物業(yè)管理的用人原則為“精干、高效、敬業(yè)”，確定“重學(xué)歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標(biāo)準(zhǔn)。我們要求事務(wù)管理具體操作人員必須是一專多能，實(shí)行一崗多職，相互協(xié)作，體現(xiàn)團(tuán)隊(duì)精神。（人員的實(shí)際配置以具體管理范圍而定）五、物業(yè)費(fèi)的成本測算 1、 管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。 1.1 人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)：見表（01）人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)表（01） 序號 項(xiàng)目 人 數(shù)（人） 工資標(biāo)準(zhǔn)（元/月） 總額（元/月） 備注

24、一 管理人員 6 / 6650.00 1 經(jīng)理 1 2000.00 2000.00 2 經(jīng)理助理 1 1500.00 1500.00 3 財(cái)務(wù)員 1 800.00 800.00 4 維修主管 1 1000.00 1000.00 5 保安主管 1 800.00 800.00 6 保潔主管 1 550.00 550.00 二 普通員工 14 / 9400.00 1 維修員 2 800.00 1600.00 2 保安員 9 600.00 5400.00 3 綠化員 1 500.00 500.00 4 保潔員 2 450.00 900.00 三 合計(jì) 20 / 16050.00 1.2費(fèi)用測算管理服務(wù)

25、人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)測算見表(02)工資福利費(fèi)測算表(02) 序號 項(xiàng)目 金額（元/月） 依據(jù) 測算結(jié)果（元/月.M2） 一 基本工資 16050.00 / 二 福利費(fèi) 2407.50 注(1) 暫按15%測算 三 服裝費(fèi) 667.00 注(2) 四 合計(jì) 19124.50 / 注(1)：福利費(fèi)為工資總額的35.5%, 其中福利基金占工資總額的14%；教育基金占工資總額的1.5%；社會保險(xiǎn)占工資總額的20%。注(2)：服裝按年均400元/人計(jì)算，則每月分?jǐn)倿椋?0400元/人/年12月=667(元/月)2、 公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)2.1采用總體匡算思路進(jìn)行測算。住宅建造

26、成本按800元/M2計(jì)算，公共設(shè)施、設(shè)備建造成本統(tǒng)一按30%計(jì)取，折舊年限按25年計(jì)算，維修保養(yǎng)費(fèi)按月折舊費(fèi)的40%提取。注：因小區(qū)新建在保修期中，暫不考慮。2.2公共設(shè)施、設(shè)備所用電為A、（晚間19：00分至次日清晨7：00分為開燈時(shí)間，共計(jì)12小時(shí)，如本物業(yè)有200盞燈60瓦計(jì)算）。則：每日所用電費(fèi)為：（60瓦/盞200盞12小時(shí)30日/月）0.60元/千瓦/小時(shí)=4320千瓦/小時(shí)0.60元/千瓦/小時(shí)=2592.00元/月B、智能化網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行等綜合：1000.00元C、共計(jì)為：3592.00元2.3電梯運(yùn)行電費(fèi)為:每部電梯按每天15元計(jì)算則運(yùn)行電費(fèi)為：10部15元/天30天= 150元/

27、天30天=4500元/月維修保養(yǎng)費(fèi)用為;每部每月按50元計(jì)算則為：10部50元/月=500元/月3.4水泵運(yùn)行費(fèi)：10部5元/天30天= 50元/天30天=1500元/月3、 綠化管理費(fèi)：小區(qū)綠化面積為30000M2, 綠化管理費(fèi)測算見表（03）綠化管理測算表（03） 序 號 項(xiàng) 目 測算依據(jù) 金額（元/月） 測算結(jié)果（元/月.M2） 備注 1 綠化工具費(fèi) 1000 元/年 84.00 2 勞保用品費(fèi) 500 元/年 42.00 3 綠化用水費(fèi) 400.00 / 4 農(nóng)藥化肥費(fèi) 200.00 5 景觀再造費(fèi) 0.10 元/ M2.年 200.00 6 合 計(jì) / 926.00 4、 清潔衛(wèi)生費(fèi)

28、清潔衛(wèi)生費(fèi)測算表（04） 序號 項(xiàng)目 測算依據(jù) 金額（元/月） 測算結(jié)果（元/月.M2） 1 工具購置費(fèi) 300 元/人.年 75.00 2 勞保用品費(fèi) 300 元/人.年 75.00 3 化糞池清掏費(fèi) ( 注1) / / 4 垃圾外運(yùn)費(fèi) 1000.00 5 環(huán)境消殺 / 100.00 / 6 合計(jì) / 1250.00 注(1):化糞池清掏費(fèi)全年共計(jì)約為：2000元，由于小區(qū)新建第一年將不會產(chǎn)生費(fèi)用。5、 保安費(fèi)：保安費(fèi)測算表（05） 序號 項(xiàng)目 測算依據(jù) 金額（元/月） 測算結(jié)果（元/月M2） 1 裝備費(fèi) 300 元/人.年 250 00 2 人身保險(xiǎn)費(fèi) （暫不計(jì)） / / 3 房租費(fèi) （暫

29、不計(jì)） / / 4 聯(lián)建、治安費(fèi) 100 元/人.月 1000.00 5 合計(jì) / 1250.00 6、 辦公費(fèi)：（全年開支辦公費(fèi)約3萬元） 月辦公費(fèi)=3000012=2500元/月7、 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：固定資產(chǎn)總額為10萬元，平均折舊年限為5年，即：月固定資產(chǎn)折舊費(fèi)為：100000（125年）=1667元/月8、 法定稅費(fèi)：兩稅一費(fèi)為前八項(xiàng)之和的5.75%，則多層稅費(fèi)=（30309.5）5.57%=1688元/月小高層稅費(fèi)=（36809.5）5.57%=2050元/月9、 利潤：利潤取10%，則多層利潤=（30309.5）10%=3031元/月小高層利潤=（36809.5）10%=3681元

30、/月10、管理成本匯總表見（06）管理成本匯總表（06） 序號 項(xiàng)目 金額（元/月） 金額（元/月.平方米） 備注 一 管理成本 1 工資福利費(fèi) 19124.50 2 維修及保養(yǎng)費(fèi) 10092.00 共用照明 3592.00 電梯 5000.00 小高層 水泵 1500.00 小高層 3 綠化管理費(fèi) 926.00 4 清潔衛(wèi)生費(fèi) 1250.00 5 保安費(fèi) 1250.00 6 辦公費(fèi) 2500.00 7 折舊費(fèi) 1667.00 8 法定稅費(fèi) 多層住宅 1688.00 小高層住宅 2050.00 9 利潤 多層住宅 3031.00 小高層住宅 3681.00 10 合計(jì) 多層住宅 35028.5

31、 0.4423 多層：79193萬M2 小高層住宅 42540.5 0.9640 小高層：44127萬M2 六、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施為將jt小區(qū)建設(shè)成為具有標(biāo)志性的超一流的文明住宅小區(qū)，物業(yè)公司將依照全國優(yōu)秀示范物業(yè)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理。具體服務(wù)承諾及質(zhì)量保證措施如下：一、基本服務(wù)：1、簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系；2、承接項(xiàng)目對住宅區(qū)公共部分、共用設(shè)施認(rèn)真檢查，做到驗(yàn)收手續(xù)齊全；3、管理人員和專業(yè)操作人員按照國家規(guī)定持證上崗；4、建立完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理，財(cái)務(wù)管理，檔案管理等制度；5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)熱情；6、建立客戶服務(wù)中心，公示2

32、4小時(shí)服務(wù)電話。急修1小時(shí)內(nèi)，其他報(bào)修按照約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場；7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)價(jià)目；8、公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況；9、每年至少一次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率75以上。二、公共服務(wù)（一）安全管理10、小區(qū)主入口24小時(shí)執(zhí)勤；11、監(jiān)控室實(shí)行24小時(shí)監(jiān)控； 12、別墅區(qū)設(shè)立專職保安員；13、小區(qū)內(nèi)每小時(shí)保安巡查一次；14、對小區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放；15、對進(jìn)出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實(shí)行登記管理；16、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措

33、施。（二）環(huán)境管理17、按幢設(shè)置垃圾桶，生活拉圾每天清運(yùn)一次；18、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清潔一次；路燈、樓道燈每半年清洗1次；19、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視情況及時(shí)清掏；20、二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求；21、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)；22、定期清除綠地雜草、雜物；23、定期預(yù)防花草、樹木病蟲害（三）房屋管理24、每周巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等，定期維護(hù)養(yǎng)護(hù)；25、按照住宅裝修管理規(guī)定和業(yè)主公約要求，建

34、立裝修管理制度。通知業(yè)主裝修事項(xiàng)。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定現(xiàn)象，及時(shí)勸阻，并通知有關(guān)部門；26各組團(tuán)、棟、單元門、戶有明顯標(biāo)志。27、小區(qū)道路平整，主要通道及停車場交通標(biāo)志齊全規(guī)范；28、對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）；（四）設(shè)施、設(shè)備管理29、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢修等記錄齊全；30、操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施運(yùn)行正常；31、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；32、載人電梯早6點(diǎn)至晚上12點(diǎn)正常運(yùn)行；33、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用，消防通道暢通；34

35、、路燈、樓道燈完好率不低于8035、容易危機(jī)人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警世標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案；三、便民服務(wù) 物業(yè)公司提供的無償服務(wù)（共計(jì)24項(xiàng)） 類別 編號 項(xiàng)目內(nèi)容 家政 服務(wù) 1 代請裝修、裝飾公司 2 代請家教、介紹保姆 3 代租售房屋、代租汽車 4 發(fā)布?xì)庀笮畔?、國?nèi)外新聞信息 5 組織各種展銷活動(dòng) 6 無償配備醫(yī)藥急救箱 7 代訂中、西餐 8 代訂牛奶 商 務(wù) 活 動(dòng) 9 代購車船、飛機(jī)票 10 代訂報(bào)刊、雜志 11 代辦旅游手續(xù) 12 電話留言服務(wù) 13 代訂酒店、客房 禮 儀 服 務(wù) 14 代購代送禮品、鮮花 15 代辦喜事慶典 文 化 娛 樂

36、服 務(wù) 16 提供圖書、音像制品交流 17 開設(shè)棋、牌活動(dòng)場所 18 開展各種健康、醫(yī)療培訓(xùn) 19 組織健身舞晨練隊(duì) 20 開展球類、健身培訓(xùn) 21 開展網(wǎng)上游戲攻關(guān)競賽交流會 老年服務(wù) 22 建立老年活動(dòng)組織，開辦老年課堂 23 組織老年聯(lián)誼活動(dòng) 24 組織健康義診活動(dòng) 物業(yè)提供的有償服務(wù)（共計(jì)62項(xiàng)） 類別 編號 項(xiàng)目內(nèi)容 價(jià)格待定 1 瓷磚改造 2 鋪貼普通地磚 3 洗手盆安裝 4 坐便器安裝 5 安裝抽油煙機(jī) 6 安裝分體式空調(diào) 7 安裝熱水器 8 安裝吊燈 9 安裝電腦、傳真等辦公設(shè)備 10 家用電器檢查、小修 11 換門鎖（材料自備） 12 更換、檢修開關(guān)、插座 13 空調(diào)加氟利昂

37、 14 配鑰匙、修鎖 15 查線、換線 日常維修裝飾服務(wù) 16 自行車、摩托車小修 17 鐘表維修 18 更換燈泡、燈管 19 更換燈角、燈口、鎮(zhèn)流器 20 木門窗維修 21 清洗抽油煙機(jī) 22 清洗空調(diào)過濾網(wǎng) 23 安裝音響與家用電器 24 安裝燈具、門鈴、櫥柜（不含材料） 25 修理更換水閥門、各類軟管（不含材料） 26 修理洗臉盆、洗菜盆、馬桶水箱（不含材料） 27 疏通下水管道 28 修理窗簾、拉窗等（不含材料） 29 修理家具配件 30 內(nèi)墻修理粉刷 31 配木門窗玻璃 家政服務(wù) 32 室內(nèi)整體保潔 33 木地板打蠟 34 看護(hù)病人 35 上門收洗衣服（洗衣費(fèi)另記） 36 接送小孩上

38、學(xué) 37 家庭綠化盆景造型 38 剪裁、寵物喂養(yǎng)指導(dǎo) 39 中、西餐 40 代購、代售二手電腦家私 41 家政培訓(xùn) 42 清潔地毯、沙發(fā) 43 小學(xué)生中餐 44 學(xué)生寒暑假短期學(xué)習(xí)班 45 提供鐘點(diǎn)工（家務(wù)、護(hù)理、照顧小孩或老人） 46 為老人讀報(bào),聊天 禮儀服務(wù) 47 特殊安全服務(wù) 48 租售鮮花、盆景 49 代接、代送客人 健 康 服 務(wù) 50 健康檢查 51 建立健康檔案 52 家庭病床 53 兒童保健 54 健身培訓(xùn) 商 務(wù) 服 務(wù) 55 長途電話 56 接發(fā)傳真 57 打字 58 復(fù)印 59 出租商務(wù)洽談室 60 出租會議室 61 租車 62 汽車美容 四、服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn) 序號 指標(biāo)名

39、稱 國家及 jz 市標(biāo)準(zhǔn) 服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn) 服務(wù)質(zhì)量保證措施 01 房屋完好率 98% 99% 制定維修技術(shù)人員專職負(fù)責(zé)區(qū)域巡查，建檔記錄，確保外觀整潔、無破損立面，房屋無改變使用功能，無亂搭建，公用設(shè)施及通道無隨意占用 02 房屋零修、急修及時(shí)率 99% 100% 急修、零修接到維修通知，及時(shí)趕到現(xiàn)場。零修現(xiàn)場及時(shí)完成；急修不過夜，工作量過大以協(xié)商形式解決，并按照維修回訪制度進(jìn)行回訪記錄、質(zhì)量跟蹤 03 維修工程質(zhì)量合格率 100% 100% 分項(xiàng)監(jiān)督檢查，結(jié)合部位，嚴(yán)格把關(guān)，按照工序維修到位，杜絕二次返工 04 保潔率 99% 99 5% 由專職保潔員進(jìn)行保潔，并實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由主管監(jiān)督，確保小區(qū)垃圾日產(chǎn)日清，設(shè)施完好，區(qū)內(nèi)潔凈衛(wèi)生 05 綠化完好率 95% 99% 制定專職綠化員負(fù)責(zé)維護(hù)，并實(shí)行園藝師直接負(fù)責(zé)的巡查制度，建檔記錄，確保小區(qū)綠地樹木無破壞、無黃土裸露、無病蟲害現(xiàn)象 06 道路、車場完好率及使用率 95% 99% 制定公用設(shè)施管理員進(jìn)行維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由維修主管負(fù)責(zé)監(jiān)督。建