工程經(jīng)濟(jì)學(xué)作品集

1、TONGJI UNIVERSITY工程經(jīng)濟(jì)學(xué)作品集 學(xué)院：經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 班級(jí)： 2015工程管理 學(xué)號(hào)： 1542214 姓名： 許吟昊 目 錄前 言1關(guān)于xxxxxx的文獻(xiàn)綜述2案例 某房地產(chǎn)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析3一 項(xiàng)目概況3二 市場(chǎng)研究3三 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案和建設(shè)進(jìn)度4四 投資估算和資金籌措5五 投資分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定7六 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)8七 案例啟示13課后作業(yè)14前 言 本作品集的編寫是圍繞邵穎紅老師工程經(jīng)濟(jì)學(xué)這門課程，并結(jié)合自身從事的XXXX工作展開。首先，從XXXXX著手。在查閱大量相關(guān)文獻(xiàn)后，將研究者xxxxxx存在的問題進(jìn)行綜述，同時(shí)對(duì)XXXX提出相關(guān)建議。其次，選取兩個(gè)典

2、型的xxxxxxx案例：一個(gè)是xxxxx，另一個(gè)是xxxxxxxx。兩個(gè)案例涵蓋工程經(jīng)濟(jì)學(xué)該課程所學(xué)的相關(guān)知識(shí)點(diǎn)，再對(duì)案例研究過程中，得到XXXX啟示。最后，將平時(shí)習(xí)題作業(yè)的手算及軟件（excel）計(jì)算過程附上。作品集的制作過程，不僅對(duì)所有知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行梳理，同時(shí)也提高了動(dòng)手和創(chuàng)新能力。作品集中有任何不正確之處，還請(qǐng)指正。關(guān)于xxxxxx的文獻(xiàn)綜述摘要： 關(guān)鍵詞： 參考文獻(xiàn)案例 某房地產(chǎn)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析一 項(xiàng)目概況1 項(xiàng)目介紹：隨著城市的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，城市區(qū)劃功能需進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化。A市B區(qū)原某火車站用地將規(guī)劃為服務(wù)城際區(qū)域的開放性生產(chǎn)力服務(wù)中心和服務(wù)A市西北地區(qū)的城市公共活動(dòng)中心的“城市副

3、中心”。根據(jù)規(guī)劃局文件，該城市副中心分為A1-A6,B1-B6共12個(gè)地塊，每個(gè)地塊的建筑面積和功能用途各有不同。甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱甲）有意競(jìng)逐該副中心A5地塊。受甲委托，乙咨詢公司（以下簡稱乙）對(duì)該地塊的進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析。2 項(xiàng)目規(guī)模及特點(diǎn)：1) 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀項(xiàng)目用地原址為貨運(yùn)火車站堆場(chǎng)及倉庫，已由政府主導(dǎo)并完成了整體搬遷工作。項(xiàng)目用地內(nèi)原建筑已拆除完成。2) 項(xiàng)目擬建規(guī)模按照規(guī)劃方案，A5地塊全部由新建建筑組成，新建建筑包括住宅、公寓式辦公、辦公、商業(yè)、住宅配套?？傉嫉孛娣e37997 m2，總建筑面積208029m2，總?cè)莘e率為3.50。3) 市政工程和基礎(chǔ)設(shè)施根據(jù)測(cè)算，對(duì)電力

4、、天然氣的需求預(yù)測(cè)如下：a) 電力A5地塊用電裝接容量為18923KW，計(jì)算容量為15139KW。除電業(yè)局供電站供電外，還需新建10KV/0.4KV用戶站5座。根據(jù)測(cè)算，新建用戶站及由供電站引至地塊的電纜建設(shè)分別需300萬元及200萬元，需交納的供電貼費(fèi)為2100萬元，以上三項(xiàng)共計(jì)2600萬元。b) 天然氣據(jù)測(cè)算，住宅的最大小時(shí)用氣量：37 m2h；公寓式辦公樓的最大小時(shí)用氣量29 m2h；商業(yè)餐飲最大小時(shí)用氣量600 m2h；商業(yè)采暖最大小時(shí)用氣量490 m2h。二 市場(chǎng)研究（略）三 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案和建設(shè)進(jìn)度1 規(guī)劃控制指標(biāo)綜合考慮該項(xiàng)目所處的區(qū)位及有關(guān)規(guī)劃要求，對(duì)該小區(qū)容量、用地性質(zhì)和開

5、發(fā)強(qiáng)度提出的控制指標(biāo)如下：1) 用地情況項(xiàng)目數(shù)量單位占地面積37997m2公共綠地4495m2建設(shè)用地33502m22) 用地性質(zhì)住宅、公寓式辦公、辦公、商業(yè)、住宅配套。3) 用地強(qiáng)度總?cè)莘e率：3.50。4) 建筑設(shè)計(jì)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)量單位總用地面積37997m2公共綠地面積4495m2建設(shè)用地面積33502m2總建筑面積208029m2其中地上建筑面積117149m2住宅建筑面積38400m2公寓式辦公樓建筑面積41463m2辦公樓建筑面積29826m2商業(yè)建筑面積7460m2地下建筑面積90880m2其中地下商業(yè)建筑面積23190m2地下車庫、配套地下設(shè)備用房建筑面積67690m22 建設(shè)進(jìn)度安

6、排a) 建設(shè)方式本項(xiàng)目施工采用總承包制，集中規(guī)劃，統(tǒng)一設(shè)計(jì)。采用公開招標(biāo)的形式選擇工程承包商，以確保項(xiàng)目的工期、成本及質(zhì)量。b) 進(jìn)度方式因規(guī)模較大，甲決定采用滾動(dòng)開發(fā)，分期建設(shè)的方式，使項(xiàng)目既可迅速啟動(dòng)，又能按照市場(chǎng)需求適時(shí)調(diào)整開發(fā)方案，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。從項(xiàng)目本身的規(guī)模和市場(chǎng)條件，本地塊的開發(fā)建設(shè)分為二期，預(yù)計(jì)用5年時(shí)間可全部建成投入使用。各期開發(fā)的建筑面積表如下所示：表-1 項(xiàng)目建設(shè)分期安排 單位：m2分期第一期第二期二期合計(jì)公寓式辦公樓41463-地上商業(yè)7460-住宅-38400辦公樓-29826地下建筑90880-可開發(fā)建筑面積13980368226208029為確保資金滾動(dòng)使用，與2

7、016年4月初開始一期項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和前期準(zhǔn)備工作，2017年1月初開始第一期工程建設(shè)，預(yù)計(jì)2018年3月可銷售一期工程。第二期工程與2019年1月啟動(dòng)，預(yù)計(jì)2020年3月可銷售一期工程。整個(gè)地塊開發(fā)于2021年6月完成，2021年底銷售完畢。四 投資估算和資金籌措1 項(xiàng)目總投資估算1) 估算依據(jù)a) 甲提供的“A5地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃說明”；b) 整個(gè)項(xiàng)目按中檔建造水平計(jì)算；c) 有關(guān)稅金和費(fèi)用按A市現(xiàn)行規(guī)定和同類項(xiàng)目的平均水平測(cè)試；d) 假定該項(xiàng)目在6年內(nèi)分2期全部建設(shè)完成；e) 假定該項(xiàng)目在第4年開始預(yù)售，至項(xiàng)目建成6個(gè)月內(nèi)銷售完畢；f) 項(xiàng)目總投資中的自有資金比率按15%計(jì)算；g) 貸款的

8、年利率按7%計(jì)算；2) 估算結(jié)果投資估算的結(jié)果匯總?cè)绫?所示：表-2 A5地塊項(xiàng)目成本估算表序號(hào)項(xiàng)目或費(fèi)用投資金額(萬元)單價(jià)(元/m2)1土地費(fèi)用272323.67 13090.66 1.1土地使用費(fèi)228831.90 11000.00 1.2城市建設(shè)配套費(fèi)10468.34 503.22 1.3手續(xù)費(fèi)及稅金33023.43 1587.44 2前期工程費(fèi)3216.42 154.61 2.1規(guī)劃設(shè)計(jì)2080.29 100.00 2.2可行性研究200.00 9.61 2.3地址勘探測(cè)繪312.04 15.00 2.4三通一平費(fèi)624.09 30.00 3房屋開發(fā)費(fèi)38708.81 1860.74

9、 3.1建筑工程安裝費(fèi)34256.99 1646.74 住宅4992.00 1300.00 公寓式辦公5680.43 1370.00 辦公4772.16 1600.00 商業(yè)4597.50 1500.00 地下車庫及配套14214.90 2100.00 3.2附屬工程費(fèi)1664.23 80.00 3.3室外工程費(fèi)2496.35 120.00 3.4其他費(fèi)用291.24 14.00 4管理費(fèi)1664.23 80.00 5財(cái)務(wù)費(fèi)用8321.16 400.00 6開發(fā)期費(fèi)用3640.15 137.00 6.1電貼費(fèi)2100.00 6.2用電權(quán)費(fèi)500.00 6.3其他稅費(fèi)1040.15 50.00

10、7不可預(yù)見費(fèi)2080.29 100.00 總計(jì)329954.73 15861.00 2. 投資分年度使用計(jì)劃按照項(xiàng)目開發(fā)分期安排，A5地塊資金投入計(jì)劃相見表3。表-3 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位（萬元）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)項(xiàng)目開發(fā)期2016201720182019202020211開發(fā)總投資1.1土地費(fèi)用272323.67 45387.28 45387.28 45387.28 45387.28 45387.28 45387.28 1.2前期工程費(fèi)3216.42 1608.21 321.64 321.64 321.64 321.64 321.64 1.3房屋開發(fā)費(fèi)38708.81 741.97 8906

11、.25 8906.25 12160.97 3996.69 3996.69 1.4管理費(fèi)1664.23 277.37 277.37 277.37 277.37 277.37 277.37 1.5其他費(fèi)用1.6開發(fā)期稅費(fèi)11961.31 3588.39 1196.13 1196.13 3588.39 1196.13 1196.13 1.7不可預(yù)見費(fèi)2080.29 346.72 346.72 346.72 346.72 346.72 346.72 小計(jì)329954.73 51949.94 56435.39 56435.39 62082.37 51525.83 51525.83 2資金籌措2.1自有資

12、金32995.47 32995.47 0.000.000.000.000.002.2銷售收入221569.41 0.00 0.00 56435.39 62082.37 51525.83 51525.83 2.3貸款75389.85 18954.46 56435.39 0.00 0.00 0.00 0.00 小計(jì)329954.73 51949.94 56435.39 56435.39 62082.37 51525.83 51525.83 3. 資金籌措計(jì)劃本項(xiàng)目的投資來源包括自有資金、銷售收入和貸款三部分。其中自有資金投入為32995.47萬元，銷售投入221569.41萬元，需向金融機(jī)構(gòu)貸款7

13、5389.85萬元（詳表3）。五 投資分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定1. 銷售收入預(yù)估根據(jù)市場(chǎng)研究及預(yù)測(cè)結(jié)果，確定本項(xiàng)目各物業(yè)售價(jià)：序號(hào)類型面積(m2)均價(jià)(元/m2)1住宅38400370002公寓式辦公41463300003辦公29826400004商業(yè)3065045000 5合64預(yù)測(cè)各年的物業(yè)銷售量，計(jì)算銷售收入，詳表4。表-4 銷售收入?yún)R總表 單位（萬元）序號(hào)期間2016201720182019202020211住宅銷售比率-70%30%銷售收入-99456.042624.02公寓式辦公銷售比率-60%30%10%-銷售收入-74633.437316.712438

14、.9-3辦公銷售比率-60%40%銷售收入-71582.447721.64商業(yè)銷售比率-50%30%10%10%銷售收入-68962.541377.513792.513792.55合計(jì)-143595.978694.2197269.8104138.16總額523698.02. 成本及稅金1) 投資成本測(cè)算根據(jù)表3，本項(xiàng)目在2016，2017年初分別需貸款18954.46萬元、56435.39萬元，按年等額還款本息統(tǒng)計(jì)詳表5。表-5 等額還款本息統(tǒng)計(jì)表 單位（萬元）項(xiàng)目期間201620172018201920202021總計(jì)貸款1本金2649.75 2835.24 3033.70 3246.06

15、3473.29 3716.42 92679.73 利息1326.81 1141.33 942.86 730.50 503.28 260.15 貸款2本金-9813.59 10500.54 11235.58 12022.07 12863.61 利息-3950.48 3263.53 2528.49 1742.00 900.45 合計(jì)本金2649.75 12648.83 13534.24 14481.64 15495.36 16580.03 75389.85 利息1326.81 5091.81 4206.39 3258.99 2245.28 1160.60 17289.88 本項(xiàng)目自有資金投資329

16、95.47萬元，貸款融資75389.85萬元，總成本32995.73萬元。2) 銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用取總銷售收入的2%。銷售費(fèi)用 =523698.00×2%=10473.96萬元。3) 稅金根據(jù)有關(guān)規(guī)定，經(jīng)營稅率為5%，按總銷售額征收；所得稅稅率為33%，以銷售利潤為技術(shù)征收；暫不考慮土地增值稅。3. 利潤分配項(xiàng)目損益統(tǒng)計(jì)詳見表6。表-6 項(xiàng)目損益表 單位（萬元）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2016201720182019202020211項(xiàng)目收入523698.00 0.00 0.00 143595.90 78694.20 197269.80 104138.10 1.1銷售收入523698.00 0.0

17、0 0.00 143595.90 78694.20 197269.80 104138.10 住宅142080.00 0.00 0.00 0.00 0.00 99456.00 42624.00 公寓式辦公124389.00 0.00 0.00 74633.40 37316.70 12438.90 0.00 辦公119304.00 0.00 0.00 0.00 0.00 71582.40 47721.60 商業(yè)137925.00 0.00 0.00 68962.50 41377.50 13792.50 13792.50 1.2出租收入0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.

18、00 2經(jīng)營成本329954.73 51949.94 56435.39 56435.39 62082.37 51525.83 51525.83 2.1銷售成本329954.73 51949.94 56435.39 56435.39 62082.37 51525.83 51525.83 3經(jīng)營稅費(fèi)31421.88 0.00 0.00 8615.75 4721.65 11836.19 6248.29 3.1銷售稅費(fèi)31421.88 0.00 0.00 8615.75 4721.65 11836.19 6248.29 營業(yè)稅及附加26184.90 0.00 0.00 7179.80 3934.71

19、9863.49 5206.91 交易管理費(fèi)及印花稅5236.98 0.00 0.00 1435.96 786.94 1972.70 1041.38 4銷售費(fèi)用10473.96 0.00 0.00 2871.92 1573.88 3945.40 2082.76 5財(cái)務(wù)費(fèi)用17289.88 1326.81 5091.81 4206.39 3258.99 2245.28 1160.60 6開發(fā)利潤134557.55 -53276.75 -61527.19 71466.45 7057.31 127717.11 43120.62 7所得稅82289.29 0.00 0.00 23583.93 2328.

20、91 42146.65 14229.81 8稅后利潤52268.26 -53276.75 -61527.19 47882.52 4728.40 85570.46 28890.82 A5地塊開發(fā)預(yù)計(jì)總稅后利潤為52268.26萬元。六 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)1. 現(xiàn)金流量分析從全部資金，自有資金兩方面，按Ic=15%編制現(xiàn)金流量表。主要評(píng)價(jià)指標(biāo)如下：1) 全部資金評(píng)價(jià)指標(biāo)（詳表6）財(cái)務(wù)內(nèi)務(wù)收益率18%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=15%）8764.15萬元靜態(tài)投資回收期4.55年動(dòng)態(tài)投資回收期（Ic=15%）5.41年表-7 全部資金現(xiàn)金流量表 序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2016201720182019202020211現(xiàn)金流入1

21、.1銷售收入523698.00 0.00 0.00 143595.90 78694.20 197269.80 104138.10 小計(jì) 523698.00 0.00 0.00 143595.90 78694.20 197269.80 104138.10 2現(xiàn)金流出0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.1固定資產(chǎn)2.2經(jīng)營資金2.3開發(fā)總投資329954.73 51949.94 56435.39 56435.39 62082.37 51525.83 51525.83 2.4銷售費(fèi)用10473.96 0.00 0.00 2871.92 1573.88 3945.

22、40 2082.76 2.5經(jīng)營稅費(fèi)31421.88 0.00 0.00 8615.75 4721.65 11836.19 6248.29 2.6所得稅82289.29 0.00 0.00 23583.93 2328.91 42146.65 14229.81 小計(jì)51949.94 56435.39 91506.99 70706.81 109454.06 74086.68 3凈現(xiàn)金流量(51949.94)(56435.39)52088.91 7987.39 87815.74 30051.42 4累計(jì)凈現(xiàn)金流量(51949.94)(108385.32)(56296.41)(48309.02)395

23、06.72 69558.14 現(xiàn)值系數(shù)1.00 0.87 0.76 0.66 0.57 0.50 5凈現(xiàn)值(51949.94)(49074.25)39386.70 5251.84 50208.94 14940.87 6累計(jì)凈現(xiàn)值(51949.94)(101024.19)(61637.48)(56385.65)(6176.71)8764.15 計(jì)算指標(biāo)IRR=18%NPV=8764.15萬元靜態(tài)投資回收期=4.55年動(dòng)態(tài)投資回收期=5.41年2) 自有資金評(píng)價(jià)指標(biāo)（詳表8）財(cái)務(wù)內(nèi)務(wù)收益率87%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=15%）15917.87萬元靜態(tài)投資回收期2.60年動(dòng)態(tài)投資回收期（Ic=15%）2.

24、76年表-8 全部資金現(xiàn)金流量表 序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2016201720182019202020211現(xiàn)金流入1.1銷售收入523698.00 0.00 0.00 143595.90 78694.20 197269.80 104138.10 小計(jì)523698.00 0.00 0.00 143595.90 78694.20 197269.80 104138.10 2現(xiàn)金流出2.1自有資金32995.47 32995.47 2.2銷售費(fèi)用10473.96 0.00 0.00 2871.92 1573.88 3945.40 2082.76 2.3經(jīng)營稅費(fèi)31421.88 0.00 0.00 8615.75

25、 4721.65 11836.19 6248.29 2.4所得稅82289.29 0.00 0.00 23583.93 2328.91 42146.65 14229.81 2.5貸款本金償還75389.85 2649.75 12648.83 13534.24 14481.64 15495.36 16580.03 2.6貸款利息支付17289.88 1326.81 5091.81 4206.39 3258.99 2245.28 1160.60 小計(jì)249860.33 36972.04 17740.63 52812.23 26365.08 75668.86 40301.49 3凈現(xiàn)金流量(3697

26、2.04)(17740.63)90783.67 52329.12 121600.94 63836.61 4累計(jì)凈現(xiàn)金流量(36972.04)(54712.67)36070.99 88400.11 210001.05 273837.67 現(xiàn)值系數(shù)1.00 0.87 0.76 0.66 0.57 0.50 5凈現(xiàn)值(36972.04)(15426.64)68645.49 34407.25 69525.73 31738.08 累計(jì)凈現(xiàn)值(36972.04)(52398.68)16246.82 50654.06 120179.79 151917.87 計(jì)算指標(biāo)IRR=87%NPV=15917.87靜態(tài)

27、投資回收期=2.60年動(dòng)態(tài)投資回收期=2.76年2. 盈虧平衡分析本項(xiàng)目的利潤為0時(shí)的平均價(jià)格和平均成本如圖1，圖2所示。本項(xiàng)目初始平均價(jià)格的盈虧平衡點(diǎn)為26984.89元/m2，初始平均成本的盈虧平衡點(diǎn)為22329.20元/m2。圖1 利潤為0時(shí)初始平均價(jià)格分析圖圖2 利潤為0時(shí)初始平均成本分析圖3. 敏感性分析影響地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要風(fēng)險(xiǎn)因素為建造成本，售價(jià)。分全部資金和自有資金兩種情況，分別計(jì)算當(dāng)上述兩種因?yàn)樽兓癁?#177;15%、±10%、±5%時(shí)的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。其中最不利情況分別為：1) 當(dāng)投資成本增加15%，全部資金評(píng)價(jià)指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)務(wù)收益率5%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic

28、=15%）-27175.11萬元2) 當(dāng)銷售價(jià)格降低15%，全部資金評(píng)價(jià)指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)務(wù)收益率-3%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=15%）-39968.82萬元3) 當(dāng)自有資金占總投資減少15%，自有資金評(píng)價(jià)指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)務(wù)收益率84%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=15%）147398.83萬元4) 當(dāng)銷售價(jià)格降低15%，自有資金評(píng)價(jià)指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)務(wù)收益率69%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=15%）103184.89萬元詳見表9，表10。表-9 全部資金敏感性分析表 項(xiàng)目IRRIRR變化率NPVNPV變化率基本方案銷售價(jià)格變化-15%-3%-115.19%-39968.83-556.05%-10%5%-72.75%-23724.50-370

29、.70%-5%12%-34.75%-7480.17-185.35%0%18%0.00%8764.150.00%5%24%32.24%25008.48185.35%10%30%62.47%41252.81370.70%15%35%91.05%57497.13556.05%投資成本變化-15%34%82.74%44703.42410.07%-10%28%53.63%32723.67273.38%-5%23%26.14%20743.91136.69%0%18%0.00%8764.150.00%5%14%-25.01%-3215.60-136.69%10%9%-49.09%-15195.36-273.

30、38%15%5%-72.41%-27175.11-410.07%表-10 自有資金敏感性分析表項(xiàng)目IRRIRR變化率NPVNPV變化率基本方案銷售價(jià)格變化-15%69%-21.11%103184.89-32.08%-10%75%-13.75%119429.22-21.39%-5%81%-6.73%135673.55-10.69%0%87%0.00%151917.870.00%5%93%6.47%168162.2010.69%10%98%12.70%184406.5321.39%15%104%18.73%200650.8532.08%自有投資比率變化-15%84%-3.83%147398.83-2.97%-10%85%-2.57%148905.18-1.98%-5%86%-1.29%150411.53-0.99%0%87%0.00%151917.870.00%5%89%1.31%153424.220.99%10%90%2.64%154930.571.98%15%91%3.99%156436.922.97%經(jīng)敏感性分析可知：銷售價(jià)格變化對(duì)內(nèi)部收益率影響較大。而在等額還款條件假設(shè)下，適當(dāng)增加自有資金投入，有利于改善項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。七 案例啟示上述案例中的A5地塊根據(jù)工作中的實(shí)際開發(fā)項(xiàng)目改編。其中，占地面積