第六章經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法

1、第六章經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法【考情分析】本章考試所占分值最大，幾乎每年都會(huì)出計(jì)算題 考試年份 單項(xiàng)選擇題 多項(xiàng)選擇題 判斷題 計(jì)算題 合計(jì) 2011年 4題4分 2題4分 2題2分 1題8分 9題18分 2010年 5題5分 2題4分 2題2分 1題12分 10題23分 2009年 9題9分 2題4分 2題2分 1題15分 14題30分 2008年 6題6分 2題4分 2題2分 2題20分 12題32分 【本章特點(diǎn)】考題所占分值最大理論性非常強(qiáng)，技術(shù)含量高計(jì)算題多，難度大【學(xué)習(xí)方法】必須聽(tīng)懂講解，而且要多次反復(fù)聽(tīng)課必須把典例案題與歷年真題搞懂，能獨(dú)立地在一定的時(shí)間內(nèi)完成必須聽(tīng)課練習(xí)再聽(tīng)課再練習(xí)，光

2、聽(tīng)不練沒(méi)有用必須保證這部分的學(xué)習(xí)時(shí)間【內(nèi)容框架】第一節(jié) 效益和費(fèi)用識(shí)別第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)第三節(jié) 動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算第四節(jié) 靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算第五節(jié) 清償能力指標(biāo)及其計(jì)算第六節(jié) 房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟(jì)經(jīng)比選第一節(jié)效益和費(fèi)用識(shí)別1.投資與成本2.房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本3.營(yíng)業(yè)收入4.利潤(rùn)5.稅金 6.房地產(chǎn)投資效果的表現(xiàn)形式 1.投資與成本1.1投資的概念 1.2投資的種類 1.3成本的概念 1.4投資分析中的成本與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的成本的不同1.1投資的概念廣義的投資是指人們有目的的經(jīng)濟(jì)行為，即將一定的資源投入某項(xiàng)計(jì)劃，以獲得所期望的報(bào)酬所投入的可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管

3、理經(jīng)驗(yàn)或其他資源 工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)中的投資，包括固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資金兩部分1.2投資的種類（兩類） 投資分類用途價(jià)值形式回收形式固定資產(chǎn)投資用于建造或購(gòu)置建筑物、構(gòu)筑物和機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)在使用過(guò)程中以折舊形式計(jì)入成品成本通過(guò)成品銷售以貨幣形式回收流動(dòng)資金指工業(yè)項(xiàng)目投產(chǎn)前預(yù)先墊付，用于購(gòu)買原材料、燃料動(dòng)力、支付工資等的費(fèi)用以及被制成品占用的周轉(zhuǎn)資金在每個(gè)生產(chǎn)周期周轉(zhuǎn)一次，在整個(gè)項(xiàng)目壽命周期內(nèi)始終被占用，在項(xiàng)目壽命周期末，以貨幣形式回收1.3成本的概念指人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價(jià)產(chǎn)品的成本就是活勞動(dòng)與物化勞動(dòng)的消耗銷售成本（完全成本）生產(chǎn)成本銷售費(fèi)用 1.4投資分析中的成本

4、與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的成本的不同財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)是實(shí)際發(fā)生費(fèi)用的記錄，數(shù)據(jù)是唯一的；投資分析中的成本是對(duì)未來(lái)將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測(cè)和估算，各種影響因素不同，不同的方案有不同的成本數(shù)據(jù)在投資分析的成本中，還要列入一些財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中沒(méi)有的成本概念，如機(jī)會(huì)成本、沉沒(méi)成本、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等【2006年真題】下列關(guān)于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述中，正確的是（）。A.與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本完全不一樣B.應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用記錄來(lái)確定C.與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本一樣D.是對(duì)項(xiàng)目未來(lái)將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測(cè)和估算答疑編號(hào)505558060101：針對(duì)該題提問(wèn)【答案】 D 【解析】A是不完全一樣，而非完全不一樣。參見(jiàn)教材P171。2.房地產(chǎn)投資分析中的

5、投資與成本2.1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中投資與成本的特點(diǎn)2.2三種模式的投資與成本的特點(diǎn)2.3開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資 2.4開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 2.5營(yíng)業(yè)成本 2.6期間費(fèi)用2.1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中投資與成本的特點(diǎn)（兩類） 投資形式經(jīng)營(yíng)方式投資成本開(kāi)發(fā)投資出售開(kāi)發(fā)建設(shè)投資開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本出租開(kāi)發(fā)建設(shè)投資營(yíng)業(yè)成本+運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 置業(yè)投資出租購(gòu)買投資、裝修及更新改造投資 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本經(jīng)營(yíng)購(gòu)買投資、裝修及更新改造投資、經(jīng)營(yíng)資金 營(yíng)業(yè)成本+運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 2.2四種模式的投資與成本的特點(diǎn)模式特點(diǎn)開(kāi)發(fā)-銷售模式 開(kāi)發(fā)總投資基本等于總成本費(fèi)用 開(kāi)發(fā)持有出租出售模式開(kāi)發(fā)建設(shè)投資轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)投資在出租經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中又會(huì)產(chǎn)生營(yíng)業(yè)成本和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，通過(guò)租賃

6、收入回收購(gòu)買更新改造出售模式 特點(diǎn)與開(kāi)發(fā)銷售模式相似 購(gòu)買持有出租或購(gòu)買裝修改造持有出租出售模式 特點(diǎn)與開(kāi)發(fā)持有出租出售模式相似 2.3 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資2.4 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成時(shí)，將開(kāi)發(fā)建設(shè)投資轉(zhuǎn)為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本同一項(xiàng)目有不同產(chǎn)品的，可能通過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資的合理分?jǐn)?，分別估算每種產(chǎn)品的產(chǎn)品成本2.5 營(yíng)業(yè)成本（經(jīng)營(yíng)成本） 概念房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時(shí)，將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本 營(yíng)業(yè)成本的內(nèi)容（四大類） 【辨析】 2.5 營(yíng)業(yè)成本（經(jīng)營(yíng)成本）（續(xù)） 【2006年真題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本主要包括（）。A.土地轉(zhuǎn)讓成本B.經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用C.配套設(shè)施銷售成本D.

7、商品房銷售成本E.房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)成本答疑編號(hào)505558060102：針對(duì)該題提問(wèn)【答案】 ACDE 【解析】管理費(fèi)用屬于期間費(fèi)用，不屬于經(jīng)營(yíng)成本。參見(jiàn)教材P173。2.6 期間費(fèi)用概念指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用包括管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用 【重點(diǎn)難點(diǎn)】期間費(fèi)用的歸屬 【2011年真題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于出租或自營(yíng)時(shí)，開(kāi)發(fā)期和經(jīng)營(yíng)期發(fā)生的期間費(fèi)用均計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資。（） 答疑編號(hào)505558060103：針對(duì)該題提問(wèn)【正確答案】 【答案解析】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于出租或自營(yíng)時(shí)，開(kāi)發(fā)期的期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營(yíng)期的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。參見(jiàn)教

8、材P173?！?010年真題】按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式的不同，期間費(fèi)用可能全部或部分計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資中。（）答疑編號(hào)505558060104：針對(duì)該題提問(wèn)【正確答案】對(duì) 【答案解析】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于銷售時(shí)，期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資中的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用，不另行計(jì)算；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于出租或自營(yíng)時(shí)，開(kāi)發(fā)期的期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營(yíng)期的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。參見(jiàn)教材P173。2.7 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用概念指用于出租或經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)在出租經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的成本費(fèi)用支出 3.營(yíng)業(yè)收入（三類，取決于經(jīng)營(yíng)模式）營(yíng)業(yè)收入比企業(yè)完成的開(kāi)發(fā)工作量（完成投資額）更能反映

9、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的真實(shí)經(jīng)濟(jì)效果4.利潤(rùn)（五個(gè)層次）毛利潤(rùn)營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)成本營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（銷售型）營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)成本期間費(fèi)用營(yíng)業(yè)稅金及附加土地增值稅營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（出租型）營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)成本運(yùn)營(yíng)費(fèi)用稅前利潤(rùn)（利潤(rùn)總額）營(yíng)業(yè)利潤(rùn)+營(yíng)業(yè)外收支凈額稅后利潤(rùn)（凈利潤(rùn)）利潤(rùn)總額所得稅可供分配利潤(rùn)稅后利潤(rùn)（法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤(rùn)）【2007年真題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)可分為4個(gè)層次。其中，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)外收支凈額之和為（）。A.利潤(rùn)總額B.投資利潤(rùn)C(jī).稅后利潤(rùn)D.可分配利潤(rùn)答疑編號(hào)505558060105：針對(duì)該題提問(wèn)【答案】A【解析】利潤(rùn)總額經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)+營(yíng)業(yè)外收支凈額。參見(jiàn)教材P174。5.稅金 營(yíng)業(yè)稅金

10、及附加（兩稅一費(fèi)）營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)額的5%城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅的7%教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅的3%城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅占用國(guó)有土地應(yīng)繳納，按土地等級(jí)、用途按占用面積計(jì)算房產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值或出租收入的一定比例征收 【重點(diǎn)難點(diǎn)】土地增值稅轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，繳納土地增值稅 土地增值稅稅率為30%、40%、50%、60%四級(jí) 增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除允許扣除項(xiàng)目所得金額 允許扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)的費(fèi)用、土地開(kāi)發(fā)和新建房及配套設(shè)施的成本、土地開(kāi)發(fā)和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格、與轉(zhuǎn)讓房增有關(guān)的稅金，和其它扣除項(xiàng)目 土

11、地增值稅的征收?qǐng)?zhí)行預(yù)征和清算制度，預(yù)征時(shí)點(diǎn)與營(yíng)業(yè)稅相同，預(yù)征率為銷售收入的1%2%，待項(xiàng)目全部竣工，辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ) 采用核定稅率征收土地增值稅時(shí)，核定征收率不得低于5% 【重點(diǎn)難點(diǎn)】企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額收入總額不征稅收入免稅收入各項(xiàng)扣除允許彌補(bǔ)的以前年度虧損 所得稅應(yīng)納稅額應(yīng)納稅所得額適用稅率減免稅額抵免稅額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅稅率為25%納稅方式：先按預(yù)售收入一定比例預(yù)先繳納，待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后再進(jìn)行所得稅清算 預(yù)售時(shí)，用預(yù)售收入乘以預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季或月計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)期間費(fèi)用和營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅后，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額【重點(diǎn)難點(diǎn)】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅征繳規(guī)

12、定預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率位于省級(jí)行政區(qū)政府所在地的城區(qū)和郊區(qū)的，不低于20%位于地級(jí)市城區(qū)和郊區(qū)的，不低于15%位于其他地區(qū)的，不低于10% 完工后，計(jì)算出實(shí)際銷售收入的毛利額，減去以上累計(jì)的預(yù)售收入毛利額，兩者之差，計(jì)入完工年度應(yīng)納稅所得額在年度納稅申報(bào)時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)須出具有關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)該開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛征時(shí)點(diǎn)與營(yíng)業(yè)額之間差異調(diào)整情況的稅務(wù)鑒定報(bào)告 【案例理解】 某開(kāi)發(fā)企業(yè)某季度的銷售收入為1000萬(wàn)元，其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地級(jí)市。當(dāng)期的期間費(fèi)用為50萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加為55萬(wàn)元，土地增值稅預(yù)征為20萬(wàn)元，問(wèn)當(dāng)期預(yù)征的企業(yè)所得稅為多少。 答疑編號(hào)505558060106：針對(duì)該題提問(wèn)【答

13、案】第一步：算出本季度毛利額。項(xiàng)目位于地級(jí)市，則毛利率為15%。毛利額100015%=150（萬(wàn)元）第二步：算出當(dāng)期應(yīng)納稅所得額應(yīng)納稅所得額當(dāng)期毛利額期間費(fèi)用營(yíng)業(yè)稅金及附加土地增值稅預(yù)萬(wàn)元）第三步：算出預(yù)征的企業(yè)所得稅額預(yù)征所得稅額4525%1125（萬(wàn)元）【2010年真題】關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅的說(shuō)法，正確的有（）。A.應(yīng)納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項(xiàng)扣除-允許彌補(bǔ)的以前年度虧損B.所得稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額適用稅率C.企業(yè)所得稅按預(yù)售收入一定比例預(yù)先繳納，待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后再進(jìn)行所得稅清算D.企業(yè)所得稅稅率的高低與項(xiàng)目所在城市的級(jí)別有關(guān)E.企業(yè)

14、所得稅稅率為25% 答疑編號(hào)505558060107：針對(duì)該題提問(wèn)【正確答案】ACE 【答案解析】B選項(xiàng)應(yīng)為所得稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額適用稅率減免稅額抵免稅額；D選項(xiàng)應(yīng)是商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率與項(xiàng)目所在城市的級(jí)別有關(guān)。參見(jiàn)教材P175。6.房地產(chǎn)投資效果的表現(xiàn)形式 經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)濟(jì)效果表現(xiàn)形式置業(yè)投資出租經(jīng)營(yíng)租金收益物業(yè)增值股權(quán)增值租金收入物業(yè)轉(zhuǎn)讓或物業(yè)的再融資行為開(kāi)發(fā)投資銷售開(kāi)發(fā)利潤(rùn)成本利潤(rùn)率投資收益率等指標(biāo)主要是銷售收入【2008年真題】下列指標(biāo)中，反映房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)效果的有（）。A.銷售稅B.租金收益C.物業(yè)增值D.股權(quán)增值E.抵押貸款規(guī)模答疑編號(hào)505558060108：針對(duì)該

15、題提問(wèn)【答案】BCD【解析】請(qǐng)記清表中的內(nèi)容。參見(jiàn)教材P176。 第二節(jié)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) 1.投資回收與投資回報(bào)2.經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系3.全部投資和資本金評(píng)價(jià)指標(biāo)的差異4.通貨膨脹對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的影響 1.投資回收與投資回報(bào) 2. 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 （2+8+3+5）共16個(gè)指標(biāo)【重點(diǎn)難點(diǎn)】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與置業(yè)投資指標(biāo)體系 項(xiàng)目類型盈利能力指標(biāo)清償能力指標(biāo)靜態(tài)投標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（4靜3動(dòng)3償）成本利潤(rùn)率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值動(dòng)態(tài)投資回收期借款償還期利息備付率資產(chǎn)負(fù)債率銷售利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率靜態(tài)投資回收期房地產(chǎn)置業(yè)投資（6靜3動(dòng)5償）投資利潤(rùn)率借款償還期利息備付率資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率速動(dòng)比率資本金利

16、潤(rùn)率資本金凈利潤(rùn)率現(xiàn)金回報(bào)率投資回報(bào)率靜態(tài)投資回收期【2010年真題】下列房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于清償能力指標(biāo)的有（）。A.現(xiàn)金回報(bào)率B.投資回收期C.借款償還期D.資產(chǎn)負(fù)債率E.資本金利潤(rùn)率答疑編號(hào)505558060201：針對(duì)該題提問(wèn)【正確答案】CD 【答案解析】參見(jiàn)教材P178?！?009年真題】借款償還期和投資回收期都是評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)。（）答疑編號(hào)505558060202：針對(duì)該題提問(wèn)【答案】 【解析】借款償還期是清償能力指標(biāo)，而投資回收期是盈利能力指標(biāo)。參見(jiàn)教材P178。 【2007年真題】下列指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的有（）。A.凈現(xiàn)值B.投資利潤(rùn)率

17、C.現(xiàn)金回報(bào)率D.靜態(tài)投資回收期E.內(nèi)部收益率答疑編號(hào)505558060203：針對(duì)該題提問(wèn)【答案】BCD 【解析】?jī)蓚€(gè)限制，一個(gè)要求靜態(tài)，一個(gè)要求盈利能力。先排除動(dòng)態(tài)指標(biāo)AE。再在BCD中選盈利指標(biāo)，排除償還能力指標(biāo)。參見(jiàn)教材P178?！?007年真題】用于反映項(xiàng)目清償能力的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)有（）。A.權(quán)益投資比率B.利息備付率C.償債備付率D.內(nèi)部收益率E.資產(chǎn)負(fù)債率答疑編號(hào)505558060204：針對(duì)該題提問(wèn)【答案】BCE 【解析】A無(wú)有此指標(biāo)。D是動(dòng)態(tài)盈利指標(biāo)。參見(jiàn)教材P178?！?006年真題】下列經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈利性指標(biāo)的有（）。A.投資回收期B.借款償還期C.利

18、息備付率D.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值E.現(xiàn)金回報(bào)率答疑編號(hào)505558060205：針對(duì)該題提問(wèn)【答案】ADE 【解析】BC是清償能力指標(biāo)。參見(jiàn)教材P178。3. 全部投資和資本金評(píng)價(jià)指標(biāo)的差異3.1 全部投資與資本金3.2 計(jì)算三類指標(biāo)的意義3.3 三類現(xiàn)金流的不同3.1 全部投資與資本金房地產(chǎn)投資的資金有兩個(gè)來(lái)源，一是資本金，二是借款資金投資者利用借貸資金進(jìn)行投資，或使用財(cái)務(wù)杠桿的主要目的，是為了提高資本金的投資收益水平只有當(dāng)項(xiàng)目全部投資的平均收益水平高于借貸資金成本時(shí)，使用借貸資金才能提高資本金收益水平，具有正向放大作用 【2011年真題】投資者在投資過(guò)程中使用財(cái)務(wù)杠桿的主要目的，是為了（）。A.抵御

19、通貨膨脹的影響 B.提高資本金的投資收益率C.提高全部投資的平均收益率 D.降低借貸資金的資金成本答疑編號(hào)505558060206：針對(duì)該題提問(wèn)【正確答案】B 【答案解析】參見(jiàn)教材P178。【2011年真題】財(cái)務(wù)杠桿的正向作用是指當(dāng)全部投資的收益率小于借貸資金成本水平時(shí)，借款越多，資本金的收益率越大。 （） 答疑編號(hào)505558060207：針對(duì)該題提問(wèn)【正確答案】 【答案解析】只有當(dāng)項(xiàng)目全部投資的平均收益水平高于借貸資金成本時(shí)，使用借貸資金才能提高資本金收益水平，具有正向放大作用。參見(jiàn)教材P178。3.2 計(jì)算三類指標(biāo)的意義 4.通貨膨脹對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響4.1 通貨膨脹的影響4.2 通貨膨脹

20、和房地產(chǎn)增值的區(qū)別 4.3 對(duì)投資分析工作的影響4.1 通貨膨脹的影響通貨膨脹使現(xiàn)金的購(gòu)買力下降，投資者必須提高名義投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹的影響 理論上預(yù)期收益率通常應(yīng)隨著對(duì)通貨膨脹預(yù)測(cè)的變化而變化，當(dāng)折現(xiàn)率不包含對(duì)通貨膨脹的補(bǔ)償時(shí)，折現(xiàn)率才是一個(gè)常數(shù) 【2010年真題】當(dāng)預(yù)測(cè)通貨膨脹率趨高時(shí)，投資者往往會(huì)要求降低期望投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹的影響。（）答疑編號(hào)505558060208：針對(duì)該題提問(wèn)【正確答案】【答案解析】通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，因?yàn)橥顿Y者希望提高名義投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹的影響。參見(jiàn)教材P179?！?010年真題】對(duì)一個(gè)計(jì)算周期為20年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)金流分析時(shí)

21、，若折現(xiàn)率始終為一個(gè)常數(shù)，那么該折現(xiàn)率（）。A.包含了對(duì)通貨膨脹的補(bǔ)償B.不包含對(duì)通貨膨脹的補(bǔ)償C.沒(méi)有實(shí)際意義D.不能直接用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)答疑編號(hào)505558060209：針對(duì)該題提問(wèn)【正確答案】B 【答案解析】參見(jiàn)教材P179。4.2 通貨膨脹和房地產(chǎn)增值的區(qū)別 通貨膨脹 房地產(chǎn)增值 原因不同 導(dǎo)致資金和信用規(guī)模以及總體價(jià)格水平的上升，導(dǎo)致購(gòu)買力下降 需求超過(guò)供給從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值上升 對(duì)折現(xiàn)率的影響不同 導(dǎo)致折現(xiàn)率提高 增值一般不影響折現(xiàn)率 【2008年真題】一般來(lái)說(shuō)，通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，房地產(chǎn)增值導(dǎo)致折現(xiàn)率降低。（） 答疑編號(hào)505558060210：針對(duì)該題提問(wèn)【答案】 【解析】通貨

22、膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，但房地產(chǎn)增值一般不影響折現(xiàn)率。參見(jiàn)教材P179。4.3 對(duì)投資分析工作的影響（兩種方法考慮通貨膨脹）允許未來(lái)的年經(jīng)營(yíng)收入和運(yùn)營(yíng)成本隨通貨膨脹分別有所增加如果在收益現(xiàn)金流估算中沒(méi)有考慮通貨膨脹，則可以調(diào)低折現(xiàn)率第三節(jié)動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算 1.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV2.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）3.動(dòng)態(tài)投資回收期4.典型例題講解 1.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV （Financial Net Present Value）1.1 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的內(nèi)涵 1.2 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的計(jì)算公式 1.3 基準(zhǔn)收益率 1.4 項(xiàng)目計(jì)算期的界定1.5 判定標(biāo)準(zhǔn)1.1 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV的內(nèi)涵 概念 是指項(xiàng)目按行業(yè)

23、的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到投資活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和 實(shí)質(zhì)將發(fā)生在不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流，統(tǒng)一折算到0點(diǎn)位置，再進(jìn)行代數(shù)運(yùn)算，含義上類似于考慮時(shí)間價(jià)值的利潤(rùn)指標(biāo) 本質(zhì)是A-P或F-P，再求和 1.2 凈現(xiàn)值的計(jì)算公式各年凈現(xiàn)金流量相等時(shí)（A-P） 各年凈現(xiàn)金流量不相等時(shí)（F-P）1.3 基準(zhǔn)收益率內(nèi)涵反映資金時(shí)間價(jià)值的參數(shù)是投資所要求的最低投資報(bào)酬率，稱最低要求收益率決定因素（兩個(gè)）資金成本風(fēng)險(xiǎn) 1.4 項(xiàng)目計(jì)算期的界定n開(kāi)發(fā)投資出售的：開(kāi)發(fā)期銷售期出租或自營(yíng)的：開(kāi)發(fā)期經(jīng)營(yíng)期置業(yè)投資:經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期經(jīng)營(yíng)期【重點(diǎn)難點(diǎn)】重要的四期 名 稱 內(nèi) 涵 開(kāi)發(fā)期 從購(gòu)買土地使

24、用權(quán)開(kāi)始到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的時(shí)間周期，包括準(zhǔn)備期和建造期 銷售期 從正式銷售（含預(yù)售）開(kāi)始到銷售完畢的時(shí)間周期，預(yù)售時(shí)與開(kāi)發(fā)期有重疊 經(jīng)營(yíng)期 為預(yù)計(jì)出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的時(shí)間周期，以土地使用權(quán)剩余年限和建筑物經(jīng)濟(jì)使用壽命中較短的年限為最大值 經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期 為開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備活動(dòng)所占用的時(shí)間，從獲取物業(yè)所有權(quán)（使用權(quán)）開(kāi)始，到出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)活動(dòng)正式開(kāi)始截止。經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期的時(shí)間長(zhǎng)短，與購(gòu)入物業(yè)的初始裝修狀態(tài)等因素相關(guān) 【2011年真題】對(duì)于“開(kāi)發(fā)銷售”模式下的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，分析其動(dòng)態(tài)盈利能力時(shí)的計(jì)算期包括（）。A.開(kāi)發(fā)期B.論證決策期C.經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期D.經(jīng)營(yíng)期E.銷售期答疑編號(hào)505558060301：針對(duì)該題提問(wèn)【正

25、確答案】AE 【答案解析】開(kāi)發(fā)銷售型的計(jì)算期為開(kāi)發(fā)期加上銷售期。參見(jiàn)教材P180。【2009年真題】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從購(gòu)買土地使用權(quán)到竣工驗(yàn)收共用了3年時(shí)間，建成后用于出租經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)壽命為40年，土地使用權(quán)年限為50年，則該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)期為（）年。A.37 B.40C.43 D.50答疑編號(hào)505558060302：針對(duì)該題提問(wèn)【正確答案】B 【答案解析】經(jīng)營(yíng)期以土地使用權(quán)剩余年限和建筑物經(jīng)濟(jì)使用壽命中較短的年限為最大值。本題中土地使用權(quán)剩余年限為50-3=47年，建筑物經(jīng)濟(jì)使用壽命為40年，以最小的作為經(jīng)營(yíng)期，即40年。參見(jiàn)教材P180。1.5 判定標(biāo)準(zhǔn)FNPV0，說(shuō)明方案的獲利能力達(dá)到或

26、超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可以接受FNPV0，說(shuō)明方案達(dá)不到預(yù)定的收益水平，方案不可接受【注意】FNPV0時(shí)，說(shuō)明方案的獲利能力正好達(dá)到了基準(zhǔn)收益率的要求，項(xiàng)目是可行的 【2011年真題】如果某項(xiàng)目FNPV等于零，說(shuō)明該項(xiàng)目的獲利能力（）。A.達(dá)到了基準(zhǔn)收益率的要求B.超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求C.未達(dá)到財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的要求D.達(dá)到了財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的要求答疑編號(hào)505558060303：針對(duì)該題提問(wèn)【正確答案】A 【答案解析】財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說(shuō)明項(xiàng)目的獲利能力超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求，等于零，說(shuō)明正好達(dá)到了基準(zhǔn)收益率。參見(jiàn)教材P181?！镜湫屠}】（與【例61】結(jié)合）甲乙兩個(gè)方案各年凈現(xiàn)

27、金流量如下表所示，已知基準(zhǔn)收益率為10%，試求兩方案的凈現(xiàn)值 年份 0 1 2 3 4 5 甲方案凈現(xiàn)金流量 -1000 300 300 300 300 300 乙方案凈現(xiàn)金流量 -1000 100 200 300 400 500 答疑編號(hào)505558060304：針對(duì)該題提問(wèn)【答案解析】甲方案現(xiàn)金流量圖及凈現(xiàn)值計(jì)算答疑編號(hào)505558060305：針對(duì)該題提問(wèn)【答案解析】乙方案現(xiàn)金流量圖及凈現(xiàn)值計(jì)算2.財(cái)務(wù)內(nèi)部收率（FIRR）（Financial Internal Rate of Return）2.1 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的內(nèi)涵2.2 內(nèi)部收益率的計(jì)算 2.3 判定標(biāo)準(zhǔn)2.1 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的內(nèi)涵

28、 概念財(cái)務(wù)內(nèi)部收益經(jīng)是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率公式FNPV0時(shí)，求FIRR【重點(diǎn)難點(diǎn)】?jī)?nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義（三種）項(xiàng)目壽命期內(nèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)部未收回投資每年的凈收益率以此收益率，到項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投資可以被完全收回也表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率【2007年真題】下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有（）。A.內(nèi)部收益率反映了項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)盈利能力B.內(nèi)部收益率是當(dāng)項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投資正好被收回的收益率C.當(dāng)內(nèi)部收益率高于目標(biāo)收益率時(shí)，投資項(xiàng)目是可行的D.如果使用貸款且項(xiàng)目盈利，則全投資的內(nèi)部收益率要高于資本金內(nèi)部收益率E.內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)就越小

29、答疑編號(hào)505558060306：針對(duì)該題提問(wèn)【正確答案】ABC 【答案解析】D資本金的內(nèi)部收益率一定要高于全部資金內(nèi)部收益率，因?yàn)橘J款部分有利息支出，相當(dāng)其收益率是負(fù)的。E內(nèi)部收益率越高，說(shuō)明收益越高，風(fēng)險(xiǎn)就越大。參見(jiàn)教材P182。2.2 內(nèi)部收益率的計(jì)算內(nèi)部收益率函數(shù)的性質(zhì)是單調(diào)減函數(shù)i1時(shí)，凈現(xiàn)值為NPV10，則FIRR一定比i1大i2時(shí)，凈現(xiàn)值為NPV20，則FIRR一定比i2小【重點(diǎn)難點(diǎn)】插值法計(jì)算內(nèi)部收益率（比真實(shí)值要大一點(diǎn)）i1時(shí)，凈現(xiàn)值為NPV10i2時(shí)，凈現(xiàn)值為NPV20i1和i2之差不應(yīng)超過(guò)1%2%【2010年真題】假設(shè)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的折現(xiàn)率分別取i1=15%、i2=16

30、%、i3=17%，i4=18%時(shí)，其對(duì)應(yīng)的凈現(xiàn)值分別為NPV1=300萬(wàn)元、NPV2=100萬(wàn)元、NPV3=-50萬(wàn)元、NPV4=-150萬(wàn)元，則依此測(cè)算的內(nèi)部收益率精度最高的是（）。A.16.67%B.16.71%C.16.80%D.17.00%答疑編號(hào)505558060307：針對(duì)該題提問(wèn)【正確答案】A【答案解析】參見(jiàn)教材P182。【2006年真題】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目采用20%的折現(xiàn)率計(jì)算出項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為16萬(wàn)元，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（）。A.小于20%B.滿足目標(biāo)收益率要求C.大于20%D.不滿足目標(biāo)收益率要求答疑編號(hào)505558060308：針對(duì)該題提問(wèn)【正確答案】 C【答案解析】?jī)?nèi)部收

31、益率函數(shù)是減函數(shù)。凈現(xiàn)值想要由16萬(wàn)變?yōu)?，想變小，則i一定得增大。參見(jiàn)教材P182。【2009年真題】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，當(dāng)i114%時(shí)，凈現(xiàn)值為450萬(wàn)元；當(dāng)i215%時(shí)，凈現(xiàn)值為200萬(wàn)元，平均資金成本率為13.2%，基準(zhǔn)收益率為10%。該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為（）。A.13.2% B.14.31%C.14.69% D.14.80%答疑編號(hào)505558060309：針對(duì)該題提問(wèn)【正確答案】C【答案解析】插值法計(jì)算內(nèi)部收益率。參見(jiàn)教材P182。 2.3 判定標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)說(shuō)明有可能出現(xiàn)多解或無(wú)解的情況對(duì)于凈現(xiàn)金注量的正負(fù)號(hào)在項(xiàng)目壽命期內(nèi)僅有一次變化的，F(xiàn)IRR有唯一的實(shí)解對(duì)于凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號(hào)在項(xiàng)

32、目壽命期內(nèi)有多次變化的非常規(guī)項(xiàng)目，F(xiàn)IRR可能有多個(gè)實(shí)解3. 動(dòng)態(tài)投資回收期3.1 動(dòng)態(tài)投資回收期的概念3.2 指標(biāo)的適用范圍3.3 計(jì)算公式3.4 判定標(biāo)準(zhǔn) 3.1 動(dòng)態(tài)投資回收期的概念是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起3.2 指標(biāo)的適用范圍一般用于評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)完成后用來(lái)出租或自營(yíng)的項(xiàng)目也可以用來(lái)評(píng)價(jià)置業(yè)投資項(xiàng)目 3.3 動(dòng)態(tài)投資回收期的計(jì)算公式 3.4 判定標(biāo)準(zhǔn)4. 典型例題講解4.1 【例62】全部資金和自有資金現(xiàn)金流量表及相關(guān)計(jì)算4.2 【例63】通貨膨脹對(duì)動(dòng)態(tài)指標(biāo)的影響4.3 【例64】動(dòng)態(tài)投資回收期

33、的計(jì)算4.1 全部資金和自有資金現(xiàn)金流量表及相關(guān)計(jì)算【工作經(jīng)驗(yàn)】一般要一事一表，不要把所有內(nèi)容放在一張表中，容易頭腦混亂。可參照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法（建標(biāo)2000205號(hào)）。 【重點(diǎn)難點(diǎn)】全部資金和自有資金現(xiàn)金流量表的區(qū)別全部資金現(xiàn)金流量中，不出現(xiàn)貸款還本付息的項(xiàng)目，自有資金現(xiàn)金流量中，有貸款還本付息這一項(xiàng)目。全部資金現(xiàn)金流量中，現(xiàn)金流出為全部現(xiàn)金流出，而自有資金現(xiàn)金流量表中，只有自有資金流出。全部投資現(xiàn)金流量 自有資金現(xiàn)金流量 流出項(xiàng)目?jī)?nèi)容 流出為全部資金流出 僅有自有資金流出 還本付款項(xiàng)目 無(wú)貸款還本付息 有貸款還本付息 【重點(diǎn)難點(diǎn)】 在計(jì)算時(shí)，注意公式要套用多個(gè)公式，但本質(zhì)是仍是六

34、種基本換算。資本金（自有資金）的收益率一定大于全部資金收益率，因?yàn)榻杩畈糠诌€有利息（成本）支出。【例62】教材P183某投資者以10000元每平米的價(jià)格購(gòu)買了一棟建筑面積為27000平方米的寫字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，該投資者在購(gòu)買該寫字樓的過(guò)程中，又支付了相當(dāng)于購(gòu)買價(jià)格4%的契稅、0.5%的手續(xù)費(fèi)、0.5%的律師費(fèi)用和0.3%的其它費(fèi)用。其中，相當(dāng)于樓價(jià)30%的購(gòu)買投資和各種稅費(fèi)均由投資者的資本金（股本金）支付。相當(dāng)于樓價(jià)70%的購(gòu)買投資來(lái)自期限為15年、固定利率為7.5%、按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。假設(shè)在該寫字樓的出租經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，其月租金水平始終保持160元/平米,前三年的出租率分別為65%、75

35、%和85%，從第4年開(kāi)始出租率達(dá)到95%，且在此后的出租經(jīng)營(yíng)期內(nèi)始終保持該出租率。出租經(jīng)營(yíng)期間的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為毛租金收入的28%。 如果購(gòu)買投資發(fā)生在第1年的年初，每年的營(yíng)業(yè)收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個(gè)出租經(jīng)營(yíng)期為48年，投資者全投資和資本金的目標(biāo)收益率分別為10%和14%。試計(jì)算該投資項(xiàng)目全部投資和資本金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該項(xiàng)目的可行性。答疑編號(hào)505558060401：針對(duì)該題提問(wèn)【答案】房屋購(gòu)房總價(jià)270001000027000（萬(wàn)元）購(gòu)買過(guò)程中發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)27000（4%+0.5%+0.5%+0.3%）1431（萬(wàn)元）投入的資本金2700030

36、%+14319531（萬(wàn)元）抵押貸款金額2700070%18900（萬(wàn)元）抵押貸款期限為15年，固定利率為7.5%，按年等額還款。抵押貸款年還本付息額（P-A）P=18900萬(wàn)元，i=7.5%，n=15表格 1年租金收入估算表 第一年年初0第一年年末1第二年年末2第三年年末34151648可出租面積2700027000270002700027000出租率65%75%85%95%95%月租金標(biāo)準(zhǔn)160160160160160年租金收入3369.638884406.44924.84924.8表格 2 全部投資現(xiàn)金流量表 第一年年初0第一年年末1第二年年末2第三年年末3415年1648年一、現(xiàn)金流入

37、3369.638884406.44924.84924.81.出租收入3369.638884406.44924.84924.8二、現(xiàn)金流出28431943.51088.61233.81378.91378.91.購(gòu)買價(jià)格270002.相關(guān)稅費(fèi)14313 運(yùn)營(yíng)成本943.51088.61233.81378.91378.9三、凈現(xiàn)金流284312426.12799.43172.63545.93545.9求全部投資的FIRR表格 3 自有資金現(xiàn)金流量表 第一年年初0第一年年末1第二年年末2第三年年末3415年1648年一、現(xiàn)金流入3369.638884406.44924.84924.81.出租收入336

38、9.638884406.44924.84924.8二、現(xiàn)金流出95313084.633229.733374.933520.031378.91.自有資金95312.貸款還本付息2141.132141.132141.132141.133 運(yùn)營(yíng)成本943.51088.61233.81378.91378.9三、凈現(xiàn)金流9531284.97658.271031.471404.773545.9 【重點(diǎn)難點(diǎn)】現(xiàn)金流出有兩種理解角度 方法一：不區(qū)別是自已有的錢，還是借來(lái)的錢，看錢花在哪些項(xiàng)目上。所有支出項(xiàng)目包括購(gòu)房?jī)r(jià)、契稅、手續(xù)費(fèi)、律師費(fèi)、其它費(fèi)用，共五項(xiàng)。 方法二：不考慮錢花在什么項(xiàng)目上，考慮錢從哪幾個(gè)方面

39、籌集，借款需支付利息。所以總支出自有資金支出+借款還本付息支出 4.2 通貨膨脹對(duì)動(dòng)態(tài)指標(biāo)的影響考慮了通貨膨脹后，實(shí)際收益率、名義收益率與通貨膨脹率之間的關(guān)系（1+名義收益率）（1+實(shí)際收益率）（1+通貨膨脹率）【例63】教材P186某公司購(gòu)買了一棟寫字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，如果本項(xiàng)目的投資收益率為18.27%，通貨膨脹率為5%，則實(shí)際收益率為多少？答疑編號(hào)505558060402：針對(duì)該題提問(wèn)【答案】【2008年真題】某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的目標(biāo)收益率為10%，內(nèi)部收益率為16%，實(shí)際收益率為12%，銀行貸款利率為7.5%，則計(jì)算實(shí)際收益率所采用的通貨膨脹率是（）。A.1.82%B.2.33%C.3.5

40、7%D.5.45%答疑編號(hào)505558060403：針對(duì)該題提問(wèn)【答案】C【解析】參見(jiàn)教材P187。（1+名義收益率）（1+實(shí)際收益率）（1+通貨膨脹率）（1+16%）（1+12%）（1+通貨膨脹率）通貨膨脹率3.57% 4.3 動(dòng)態(tài)投資回收期的計(jì)算第一步，求出各期的凈現(xiàn)金流量；第二步，將各期的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)（求出現(xiàn)值）；第三步，逐期累計(jì)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值；第四步，套用公式計(jì)算?！纠?4】教材P187已知某投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量如下表所示。求該投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率。如果投資者目標(biāo)收益率為12%，求該投資項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期。 年份 0 1 2 3 4 5 6 現(xiàn)金流入量 300 300 350 4

41、00 400 600 現(xiàn)金流出量 1200 凈現(xiàn)金流量 1200 300 300 350 400 400 600 答疑編號(hào)505558060404：針對(duì)該題提問(wèn)【答案】 年份 0 1 2 3 4 5 6 現(xiàn)金流入量 300 300 350 400 400 600 現(xiàn)金流出量 1200 凈現(xiàn)金流量 -1200 300 300 350 400 400 600 凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值 -1200 300/（1+12%）300/（1+12）2350/（1+12%）3400/（1+12%）4400/（1+12%）5600/（1+12%）6凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值 -1200 267.86 239.16 249.12

42、254.21 226.97 303.98 累計(jì)的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 -1200 -932.14 -692.98 -443.86 -189.65 37.32 341.3 【2011年真題】某項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值和累計(jì)凈現(xiàn)值如下表，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期是（）年。 年末 0 1 2 3 4 5 凈現(xiàn)值（萬(wàn)元） -2000.00 446.35 432.32 532.59 640.67 455.57 累計(jì)凈現(xiàn)值 （萬(wàn)元） -2000.00 -1553.65 -1121.33 -588.74 51.93 507.50 A.3.09B.3.48C.3.83D.3.92 答疑編號(hào)505558060405：針對(duì)該題提問(wèn)【

43、答案】D 【解析】動(dòng)態(tài)投資回收期的計(jì)算。參見(jiàn)教材P187。第四節(jié)靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算 1.成本利潤(rùn)率2.銷售利潤(rùn)率3.投資利潤(rùn)率4.資本金利潤(rùn)率5.資本金凈利潤(rùn)率6.現(xiàn)金回報(bào)率7.投資回報(bào)率 8.靜態(tài)投資回收期1.成本利潤(rùn)率 1.1 成本利潤(rùn)率的內(nèi)涵 1.2 總開(kāi)發(fā)價(jià)值的內(nèi)涵 1.3 總開(kāi)發(fā)成本的內(nèi)涵 1.4 指標(biāo)判定標(biāo)準(zhǔn) 1.5 指標(biāo)說(shuō)明 1.1成本利潤(rùn)率的內(nèi)涵 成本利潤(rùn)率是指開(kāi)發(fā)利潤(rùn)占總開(kāi)發(fā)成本的比率。實(shí)際是對(duì)開(kāi)發(fā)商所承擔(dān)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)。 1.2 總開(kāi)發(fā)價(jià)值1.3 總開(kāi)發(fā)成本 土地費(fèi)用勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)其他工程費(fèi)開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)管理費(fèi)用銷售

44、費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 【特別提示】 銷售費(fèi)用屬于總開(kāi)發(fā)成本，但銷售稅費(fèi)不屬于總開(kāi)發(fā)成本【特別說(shuō)明】 利潤(rùn)銷售收入營(yíng)業(yè)稅及附加土地增值稅總開(kāi)發(fā)成本在實(shí)踐中遇到的問(wèn)題？ 在很多公司的老板、領(lǐng)導(dǎo)的觀念中，銷售稅費(fèi)屬于成本?！就讌f(xié)的解決辦法】 人為地創(chuàng)造出一個(gè)“全成本”概念。利潤(rùn)銷售收入全成本 在向領(lǐng)導(dǎo)作匯報(bào)時(shí)可用，但在計(jì)算成本利潤(rùn)率時(shí)，分母必須是總開(kāi)發(fā)成本（不包括營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅），而不是所謂的“全成本”。 【2009年真題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本中不包含銷售稅金。（）答疑編號(hào)505558060501：針對(duì)該題提問(wèn)【答案】正確【解析】銷售費(fèi)用屬于總開(kāi)發(fā)成本，但銷售稅費(fèi)不屬于成本，直接從銷售收

45、入中扣除，稱為總開(kāi)發(fā)價(jià)值。參見(jiàn)教材P189。1.4 指標(biāo)判定標(biāo)準(zhǔn) 成本利潤(rùn)率一般與目標(biāo)利潤(rùn)率進(jìn)行比較，大于目標(biāo)利潤(rùn)率，則項(xiàng)目可接受?！灸繕?biāo)利潤(rùn)率的影響因素】 項(xiàng)目所在地區(qū)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期長(zhǎng)度；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)類型；貸款利率水平。1.5 指標(biāo)說(shuō)明成本利潤(rùn)率是開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的利潤(rùn)率，不是年利潤(rùn)率，一個(gè)項(xiàng)目只有一個(gè)，而不是分年；一個(gè)開(kāi)發(fā)期為2年的商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其目標(biāo)成本利潤(rùn)率35%45%；成本利潤(rùn)率除以開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的年數(shù)，也不等于年成本利潤(rùn)率。【2007年真題】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本為2600萬(wàn)元，竣工后的銷售收入為4500萬(wàn)元，銷售稅金及附加為248萬(wàn)元，應(yīng)繳納的土地增值稅為370萬(wàn)元，則該項(xiàng)目土地增值稅后的開(kāi)發(fā)成本利潤(rùn)率為（）。A.45.05%B.49.31%C.56.86%D.63.6%答疑編號(hào)505558060502：針對(duì)該題提問(wèn)【答案】B【解析】考慮土地增值稅時(shí)。參見(jiàn)教材P189。2.銷售利潤(rùn)率 概念是衡量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目單位銷售收入盈利水平的指標(biāo)。公式【2010年真題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售利潤(rùn)率的正確表達(dá)式是（）。A.銷售利潤(rùn)率=銷售利潤(rùn)/銷售收入B.銷售利潤(rùn)率=銷售利潤(rùn)/總開(kāi)發(fā)價(jià)值C.銷售利潤(rùn)率=銷售利潤(rùn)/總開(kāi)發(fā)成本D.銷售利潤(rùn)率=銷售利潤(rùn)/項(xiàng)目總投資答疑編號(hào)505558060503：針對(duì)該題提問(wèn)【答案】A【解析】參見(jiàn)教材P189。