接房注意事項及流程

1、接房注意事項（詳細） 一、 房屋保修期問題：   根據(jù)國家頒布的建設(shè)工程質(zhì)量管理條例第四十條的規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為： 1、基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限（70年）； 2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年； 3、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期； 4、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。 其他項目的保修期限也應(yīng)明確在保證書中。保修期自業(yè)主接收交付之日起計。 

2、二、常見的房屋質(zhì)量問題 樓體不穩(wěn)定。表現(xiàn)為過了沉降期依然下沉不止；不均勻沉降導(dǎo)致樓體傾斜；整體強度不夠，樓體受震動后或 在大風(fēng)中擺動；因結(jié)構(gòu)不完善，部分或全部承重體系載力不夠，導(dǎo)致樓體有局部或全部坍塌隱患。  裂縫。包括墻體裂縫及樓板裂縫。裂縫產(chǎn)生的原因有材料強度不夠，結(jié)構(gòu)、墻體受力不均，抗拉、抗擠壓強度 不足，樓體不均勻沉降，建筑材料質(zhì)次，砌筑后干燥不充分等。 滲漏。由于防水工藝不完善、防水材料質(zhì)量不過關(guān)等原因?qū)е挛菝鏉B漏，廚房、衛(wèi)生間向外的水平滲漏，以及 向樓下的垂直滲漏，垂直滲漏多見于各種管線與樓板接合處。 

3、墻體空，墻皮脫落。 隔音、隔熱效果差。住宅樓內(nèi)戶與戶之間、戶內(nèi)各廳室之間隔斷墻及樓板隔音、減震效果不好，達不到私秘性的要求；屋面、外墻冬天降溫快，夏天升溫快，達不到保溫、隔熱的要求。上述現(xiàn)象產(chǎn)生的原因在于墻體、屋面隔音、隔熱材料厚度不夠，材料質(zhì)次，或者施工工藝不合要求。 門、窗密閉性差、變形。門窗質(zhì)量問題一般危害性不大，只需局部修整或替換即可。 上下水跑冒滴漏。跑冒滴漏現(xiàn)象浪費資源，影響人的正常生活，形成的原因在于上下水管線水平、垂直設(shè)計不夠合理，水龍頭、抽水馬桶等質(zhì)量不過關(guān)。 .水、電、暖、氣的設(shè)計位置不合理。包括水池、浴盆、蹲（坐）便器、水表、地漏、

4、電源開關(guān)、電源插座、電表、暖氣片、煤氣灶、煤氣表等設(shè)計種類不完善，設(shè)計位置與日常生活要求不符，影響家具布置。 公用設(shè)施設(shè)計不合理，質(zhì)量不過關(guān)。如樓梯間位置不方便，樓梯寬度過小，電梯運行質(zhì)量不穩(wěn)定，公用照明設(shè)施不完善，消防安全設(shè)施缺乏等等。 三、實地驗房應(yīng)當(dāng)注意問題 買房子，最重要的是所購房屋質(zhì)量要有保證，否則價格再便宜、朝向再理想，都會給自己生活帶來無窮的后患和煩惱，房屋內(nèi)在質(zhì)量如何檢查，這里，綜合有關(guān)專家經(jīng)驗，附上條驗查房屋質(zhì)量的簡易方法，均是新樓容易發(fā)生的問題。你不妨記住并逐條檢查看一看。  1、關(guān)于門：門窗開啟是否靈活，目測門與門框、窗與

5、窗框的各邊之間是否平行，關(guān)上門窗聽聽隔音效果和了解其密封程度。不過，衛(wèi)生間的門不要求嚴(yán)絲合縫，為了防水，反而規(guī)定下方須離地面 1.5厘米。門窗的油漆質(zhì)量主要看有無流墜（油漆滴淌的痕跡），各個門的頂部都必須刷漆，衛(wèi)生間的門還要刷下邊。 （）門的開啟關(guān)閉是否順暢？ （）門插是否插入得太少？門間隙是否太大？（特別是門鎖的一邊） （）門四邊是否緊貼門框？門開關(guān)時有無特別聲音？ （）大門、房門的插銷、門鎖是否太長太緊？     2、關(guān)于窗 （1）窗邊與混凝土接口有無縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼?，框墻接縫

6、處一定要密實，不能有縫隙。 （2）開關(guān)窗戶是否太緊？開啟關(guān)閉是否順暢？ （3）窗戶玻璃是否完好？ （4）窗臺下面有無水漬？如有則可能是窗戶漏水。     3、關(guān)于頂棚 （1）頂上是否有裂縫？如有裂縫得看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴(yán)重，該住宅有嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。 （2）看頂部是否有麻點。這種麻點專業(yè)稱“石灰爆點”，是石灰水沒有經(jīng)過足夠時間的熟化所致。如果頂部

7、有麻點，對室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。 （3）頂棚有無水漬？裂痕？如有水漬，說明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶，那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。 （4） 特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌。      4、關(guān)于墻身：用一個小橡皮錘隨意敲敲瓷磚地磚聽空裂墻面的抹灰、地面裝飾面層及其它裝飾面層是否存在空裂現(xiàn)象，若聽到空響的聲音，就是各面層與墻（地）面接觸有縫隙，需要返工；若聽到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。 （1） 墻身、頂棚樓板有無特別傾斜？彎曲？起浪？隆起或凹陷的

8、地方？ （2） 墻身、墻角接位有無水漬？裂痕？      5、關(guān)于廚廁：大開龍頭盡可能讓水流大一點、急一點，一來看水壓大小，二來試試排水速度。     （1） 廁、浴具有無裂痕？包括浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現(xiàn)象。裂痕有時細如毛發(fā)，要仔細觀察。 （2） 坐廁下水是否順暢？沖水聲響是否正常？沖廁水箱有無漏水聲？  （3） 廚房瓷磚、馬賽克有無疏松脫落及凹凸不平？廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑是否合格，磚塊不

9、能有裂痕，不能空鼓，必須砌實。 （4） 廚具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗？ （5） 水池龍頭是否妥當(dāng)？下水是否順暢？ （6） 衛(wèi)、廚有否地漏，坡度絕不能往門口處傾斜，不然水要流進居室內(nèi)。 （7）您住的房間底下的鄰居家是否漏水？否則您家的日子也一定不好過。       6、配電設(shè)施：    打開所有的燈具開關(guān)，看看燈具是否都亮，如果條件容許還應(yīng)該用萬用表檢查插座是否有電，電閘及電表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室

10、內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電；戶內(nèi)有分閘的，也應(yīng)同樣分別檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。另外，保險插座護幼童，為防止幼童把手指頭伸進插座孔中，距離地面 30厘米高的插座都必須帶保險裝置。的火災(zāi)是由于電氣事故引起的，這與電氣線路的設(shè)置有相當(dāng)?shù)年P(guān)系。為了用電的安全和方便，國家出臺了住宅設(shè)計規(guī)范，規(guī)定每套住宅回路數(shù)不宜少于5個。增加回路可以保證電線的使用壽命，減少短路火災(zāi)事故的發(fā)生 衛(wèi)生間插座規(guī)矩多衛(wèi)生間內(nèi)的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施，衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座，洗手盆的上方不應(yīng)有插座。    注意：

11、如果在房屋驗收的過程中發(fā)現(xiàn)問題，一定要在驗收接管記錄中注明；如果在房屋使用過程中發(fā)現(xiàn)有關(guān)質(zhì)量問題，一定要注意保修期的問題！                                  = 房屋驗收 = （參考而已）剛剛拿到入

12、住通知書的購房者也許對如何入住還是懵懵懂懂，甚至對時常耳聞的社會上一些關(guān)于房產(chǎn)、物業(yè)的糾紛感到害怕。那么作為購房者和開發(fā)商之間在購房過程中如何不發(fā)生或少發(fā)生糾紛呢？為此，記者采訪了有關(guān)部門。 如果您買了房，首先您要查驗預(yù)售許可證等“五證”，并且要簽訂商品房買賣合同，要把開發(fā)商發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項在合同中加以約定。 同時，在驗房入住前查看房屋的住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書和竣工驗收備案表： -查看交付給您的商品房和合同簽訂的要購買的商品房是否一致，其結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計圖相同。房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。

13、0;-查看所購商品房整棟樓的建設(shè)工程竣工驗收備案表，有此表方能說明該棟樓已經(jīng)有關(guān)部門驗收合格。 -和開發(fā)商共同對所購商品房進行驗收交接工作。     主要注意以下幾點： 第一，詳細檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象； 第二，核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符； 第三，檢查水、電、煤氣天然氣、上下水管道等是否開通和能正常使用； 第四，對發(fā)現(xiàn)的問題要詳細在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。 

14、;-向開發(fā)商索要住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題按約要求維修。 住宅質(zhì)量保證書是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。而住宅使用說明書則是針對房屋設(shè)計、施工及驗收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題比較少；而目前在交樓入住當(dāng)中出現(xiàn)問題比較多的主要是竣工驗收備案表。 按照有關(guān)規(guī)定，竣工驗收備案表上的每一項都必須報主管部門備案，缺少一項都不能入住的。您驗房時不能只看發(fā)展商有沒有這張備案表，同時一定要仔細察看各個分項有沒有都備案，例如消防設(shè)施等?？⒐を?/p>

15、收備案表對房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負(fù)責(zé)，出了問題，如果是發(fā)展商的過失，可以追究其責(zé)任。 驗房的幾大注意事項！   絕大部分網(wǎng)友是第一次買房子，到了交房日，很是興奮，往往會不知所錯，碰到的問題:怎么驗收房;交房手續(xù)是什么;交房要付多少錢;碰到房子問題怎么辦;什么是房子質(zhì)量問題等等.   建議收房日期:一般房產(chǎn)商通知我們小業(yè)主交房時間會比較早，建議大家不要在第一、第二天去收房，因為在那兩天，同時來收房的人會很多，而陪同驗收房子的人不會有太多時間仔細的陪同你去看房子，最好是第

16、三天或第四天比較好    需要帶的工具： 1）1只塑料洗臉盆-用于驗收下水管道                  2）1只小榔頭-用于驗收房子墻體與地面是否空鼓                 

17、60; 3）1只塞尺-用于測裂縫的寬度                   4）1只5米卷尺-用于測量房子的凈高                   5）1只萬用表-用于測試各個強電插座及弱電類是否暢通

18、0;                 6）1只計算器-用于計算數(shù)據(jù)                   7）1只水筆-用于簽字         

19、60;        8）1把掃帚-用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生                   9）1只小凳子和一些報紙、塑料帶，包裝繩-用于時間長，可休息一下及預(yù)先封閉下水管道。 正常驗收房子時間一般是持續(xù)2-3個鐘頭，建議早晨8：30去或下午2：30去。 過程 1）去物業(yè)部門查看資料部分，分別有以下幾

20、份資料需要查驗： A房屋的住宅質(zhì)量保證書-可帶走 B住宅使用說明書-可帶走 C竣工驗收備案表 D面積實測表 E管線分布竣工圖（水、強電、弱電、結(jié)構(gòu)）-可帶走 如果房產(chǎn)商準(zhǔn)備充分的話，一般10分鐘即可查看完資料。 2）核實面積、合同及價錢多退少補問題。 確認(rèn)售樓合同附圖與現(xiàn)實是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。（先查看售房合同，看之間的誤差為多少，一般為3%，3%之內(nèi)不考慮，超出部分進行處理，建議定合同為2%誤差，但是不超過5%比較好）以雙方簽定合同為準(zhǔn)。&

21、#160;一般這個時間因人而變，時間為30-40分鐘 看完那些資料后，基本就可以去驗收房子了， 提示:暫且先不要交付一些物業(yè)費用及相關(guān)費用，此時物業(yè)會催促你來交付，可同他們交流，驗收好后，再交付費用. 從物業(yè)處拿鑰匙，分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表（若有遠程抄表另）等幾把。接著就可以同物業(yè)人員一起去房子里了。（記得拿那些工具哦） 1）詳細檢查房屋質(zhì)量，包括門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；（陽臺裂縫危險大） 提示：由于新房子空關(guān)時間較長，在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感的時候

22、，仔細查看一下，用掃帚清楚后就可以看了 2）檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫 提示：特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方，如有的話，務(wù)必盡快查明原因。 3）仔細檢查地面有無空殼開裂情況。 提示：如有空鼓，一定要責(zé)成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù)，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關(guān)系。以上2-3項可用工具小榔頭和塞尺。 4）水電煤暢通情況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。（一般新房子會配一個簡易龍頭給業(yè)主）。用萬用表測量各個強弱電是否暢通。 提示

23、：關(guān)閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。 5）驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，應(yīng)聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。 提示：做好這些后，確認(rèn)沒問題，要盡快將這些突出下水（如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水）拿一塑料袋罩著水口，再加以捆實，而象地漏等下水需要塞實（記得留一可拉扯掉的位置）。 6）驗收地面下水情況。在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。 提示：在全部用完水后，應(yīng)再打開水表，看清楚水表數(shù)字

24、，記錄下來，同時要記錄電表數(shù)字。 7）核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符； 提示：通常在這方面，應(yīng)該沒什么大問題，但是確實要仔細核實。 8）測量一下樓宇的層高，用5米卷尺即可，采樣數(shù)據(jù)來源地點與具體數(shù)據(jù)，最好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個自己的小本子上，同時把一些驗收房子的數(shù)據(jù)和問題寫在物業(yè)公司提供的紙張上。正規(guī)接房流程！1、審查開發(fā)商必須提供的材料：業(yè)主前往收房時，開發(fā)商首先需要向業(yè)主正式宣布房子已經(jīng)完工,并具備合同約定的各項交付條件。而如何判定項目是否符合交付條件呢？一般來講，業(yè)主現(xiàn)

25、場收房時,開發(fā)商要出具以下證明 一、是建筑工程竣工備案表。為規(guī)范工程竣工驗收備案管理工作，建設(shè)部制定了房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表，它通常包括以下內(nèi)容：工程的基本情況；勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位意見；包括工程竣工驗收報告等文件在內(nèi)的竣工驗收備案文件清單等。竣工驗收備案表是目前收房環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件。按照有關(guān)規(guī)定，表上的每一項都必須報有關(guān)主管部門備案，缺少任何一項的話，這個樓盤就是“黑樓”，是不能入住的。二、是通常說的“兩書”,即住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。我國房地產(chǎn)法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)

26、量保證書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，其中應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位 部件 的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項，如裝修、裝飾注意事項；門、窗類型，使用注意事項等。三、是開發(fā)商要向業(yè)主出示已取得國家認(rèn)可的專業(yè)測繪單位對住房面積的實測數(shù)據(jù)和公攤面積報告,以及預(yù)售合同約定的其他交付條件，看是否與購房合同中約定的有出入,以便盡早使問題獲得解決。如果開發(fā)商不能提供以上這些文件,業(yè)主可以拒絕收房。2、對所買房屋進

27、行綜合驗收：查驗相關(guān)材料之后，業(yè)主可對房屋做綜合驗收，具體內(nèi)容主要包括 檢查所交付的房屋是不是您所購買的房屋,其結(jié)構(gòu)設(shè)計是否和原圖相符;房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異；檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符；檢查墻體平整度，是否滲水、是否有裂縫（特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方，如有的話，務(wù)必盡快查明原因）；仔細檢查地面有無空殼開裂情況（如有空鼓，一定要責(zé)成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù)，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關(guān)系）；水電煤暢通情況和能否正常使用；打開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度；用萬用表測量各個強弱電是否暢通。可關(guān)閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路；驗收下水情況（先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，應(yīng)聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水）。在驗收過程中,對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗樓單上詳細注明,并同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期，如果確實不能當(dāng)時收房的,要詳細寫明不能收房的原因并要求開發(fā)商簽字蓋章,以明確責(zé)任