軌道交通車站地域的集中開發(fā)

1、軌道交通車站地域的集中開發(fā)     摘要透過在軌交通車站地域城市開發(fā)集中的表象,發(fā)掘出它最終的導向是城市的集中發(fā)展。通過研究集中開發(fā)在城市用地、功能、空間集中方面蘊涵的積極意義,探索在這些方面各自集中的有效方式。除論證了車站地域開發(fā)與城市集中發(fā)展的因果聯(lián)系之外,還給城管理部門主動推進這一特殊領域的城市集中提供理論支持和技術參考。軌道交通車站地域的集中開發(fā)所帶來的城市集中是全方位的,對城市整體用地、功能及空間集中都是一種積極的整合,因此是實現(xiàn)城市集中發(fā)展的一種切實有效的途徑。關鍵詞城市軌道交通,車站,不動步開發(fā),城市發(fā)展,集中  

2、60;    我國的大部分城市正處于城市快速發(fā)展的時期,城市化使相對集中成為城市發(fā)展的主旋律。城市軌道交通在一些大城市的引入,不僅可以極大地緩解城市的交通壓力,還給城市的集中發(fā)展提供了一個全面整合的歷史機遇。這種整合主要來自于車站地域的集中開發(fā),這也是公共交通為導向開發(fā)( ,簡稱)模式的核心。由于軌道交通運輸具有快捷與大運量的優(yōu)勢,高效率抵達和旺盛人氣促使車站地域的物業(yè)開發(fā)利潤相對偏高,因而,在市經(jīng)濟規(guī)律的作用下,商業(yè)開發(fā)活動自然向車站地域集中。軌道交通車站地域的集中開發(fā),對城市的用地、功能和空間等多方面的集中發(fā)展具有積極意義,城市管理部門應該主動地以適當?shù)姆绞酵?/p>

3、動這種集中開發(fā)。      軌道交通車站地域高強度開發(fā)已經(jīng)成為世界上關于軌道交通成功發(fā)展的一個共識,無論是香港、東京、新加坡,還是歐美城市,在軌道交通發(fā)展的有關文件中對此都有明確的論述。如香港在香港規(guī)劃標準與準則中特別規(guī)定:在高容量運輸樞紐附近進行較高密度的住宅發(fā)展,住宅發(fā)展密度應隨與鐵路車站及公共交通交匯處的距離增加而漸次下降1。新加坡在有關城市發(fā)展白皮書中提出:提高地鐵站及其周圍地區(qū)高強度開發(fā)的比率。東京在“第三次東京都長遠發(fā)展計劃”中特別強調:結合軌道車站的各級商業(yè)中心強化土地的高度利用軌道交通車站地域高強度開發(fā)是符合城市土地市場經(jīng)濟規(guī)律

4、的。其最根本的解釋就是:在一個地段引入軌道交通車站后由于可達性的提高,開發(fā)用地的區(qū)位條件相對提高,區(qū)位條件好的地段開發(fā)強度也就相對提高。1 軌道交通車站的開發(fā)用地集中1.1 開發(fā)用地集中的意義      如前所述,開發(fā)活動向軌道車站集中的背后有很強的市場經(jīng)濟規(guī)律在起作用,開發(fā)自動向車站集中能獲取更大的利益。城市規(guī)劃管理部門應努力推動開發(fā)用地向車站的集中。原因在于:一是可以突出軌道交通是公共綠色交通的特點;二是有利于促進城市組團式發(fā)展。      開發(fā)向車站集中,可減少開發(fā)用地距離軌道交通站點的距

5、離。在軌道車站輻射的400500范圍內,是到達車站“可步行性”()比較強的區(qū)域,即直接通過步行比較方便地到達車站。因此,開發(fā)用地集中于這個范圍就與車站產(chǎn)生直接的步行聯(lián)系,不需要通過間接的交通中轉,減少了中轉機動交通產(chǎn)生的污染,從而進一步突出了軌道交通作為綠色交通方式的特點。      開發(fā)用地向車站集中,也使城市的平面布局得到新的整合。組團式布局被證明是一種比較合理的城市布局形式,目前國內的大城市如上海、廣州、深圳等都不約而同地選擇了核心城加衛(wèi)星城的組團式布局模式,最新出臺的北京市總體規(guī)劃同樣著重于此。城市軌道交通加速了大城市組團式發(fā)展的進程,

6、其根本原因是來自于開發(fā)用地向車站的集中:車站地域開發(fā)用地的增加必然會導致該地域之外的城市開發(fā)用地相對減少,開發(fā)地塊產(chǎn)生了一種向站點匯集的“漂移”運動。這個運動過程促進了城市向組團式布局的發(fā)展。1.2開發(fā)用地集中的方式      軌道交通車站地域開發(fā)用地的集中方式為特定的發(fā)展區(qū)集中,推動集中的主要力量是城市的公共管理部門。具體方式包括公共管理部門獨家在車站地域劃出的專用集中發(fā)展區(qū),以及與私有機構合作的聯(lián)合集中發(fā)展區(qū)。      專用集中發(fā)展區(qū),主要出現(xiàn)在軌道車站地域未開發(fā)用地較多的情形下,一般在城

7、市新區(qū)內。在軌道交通的規(guī)劃階段決定軌道線路走向及車站位置時,政府管理部門就將是否有利于集中開發(fā)用地作為一個重要的依據(jù)。政府部門在車站地域劃出一定的范圍進行綜合開發(fā)并擁有其土地權,從而在初始階段就主動控制了開發(fā)用地向車站的集中。這個劃出的開發(fā)范圍一般稱為專用發(fā)展區(qū)(如香港稱為“專門綜合發(fā)展區(qū)”,臺北則稱為“特定專用區(qū)”等)。政府對集中的開發(fā)用地主要進行城市設計控制,通常不直接操作物業(yè)開發(fā)。物業(yè)開發(fā)往往委托軌道交公司進行管理。如香港將專門綜合發(fā)展區(qū)交給香港地鐵總公司管理,政府向從地鐵公司獲得開發(fā)權的第三方發(fā)展商收取地價,地鐵公司和發(fā)展商則分享物業(yè)開發(fā)利潤。因此,在車站地域專用集中發(fā)展中,政府扮演的

8、是高層次集中統(tǒng)籌的角色。      聯(lián)合集中發(fā)展區(qū),主要出現(xiàn)在一些開發(fā)用地權屬構成復雜的車站地域,一般在城市的成熟發(fā)展區(qū)內較多。在這類政府劃定的綜合發(fā)展區(qū)內,有公共權屬用地。也有私有權屬用地,為了獲得結合車站開發(fā)的最大效益,將所有用地進行集中控制非常必要。而其控制的基礎就是對土地權屬盡量進行集中,將私有權屬用地通過適當?shù)姆绞?如收購或租賃)變?yōu)楣矙鄬儆玫亍Ｃ绹恋貐f(xié)會在有關研究中指出,美國城市當局在車站聯(lián)合開發(fā)中對用地集中的方式基本上是對私有土地的收購和租賃,而鑒于交易的復雜性,越來越多則采用土地租賃的形式。概括地說,聯(lián)合集中發(fā)展,就是政府通

9、過“以私轉公”的方式將車站領域內的土地權屬盡量公有化,以便對用地進行統(tǒng)一的設計控制和開發(fā)。2 軌道交通車站的開發(fā)功能集中2.1 開發(fā)動能集中的意義      開發(fā)的用地功能集中,主要表現(xiàn)為開發(fā)的物業(yè)功能在軌道車站的集中。這種集中不是單一功能的簡單疊加,而是功能的多樣化復合。開發(fā)功能的多樣化復合集中,不僅可以使車站開發(fā)和軌道交通運營都獲得較好的效益,最重要的是使車站地域成為一個富有活力的新型城市生活節(jié)點。這些城市生活新節(jié)點可以發(fā)展成為城市地段功能中心、城市片區(qū)功能中心等,甚至成為分區(qū)城市功能中心,使城市功能結構得到新的集中整合。 

10、60;    多功能的復合,也充分利用了軌道交通車站的人流活動在時間上的持續(xù)性,使物業(yè)開發(fā)特別是商業(yè)性開發(fā)獲得良好的效益;這種復合功能反過來也加強了人流在時間上的均布性,為軌道交通提供了持續(xù)的客流供給。      在車站地域開發(fā)的功能配置中,將辦公、商業(yè)、娛樂、餐飲和居住等多樣化功能混合組織在一起,增加了城市活動的強度;同時,在活動時間上可以保持較長的持續(xù)性,避免了單一功能容易造成的活動空白,從而使城市活力得到提高。美國城市活力論的倡導者簡·雅各布特別注重功能多樣化對提高城市活力的關鍵作用。而與此一脈相承

11、的是,在近年來開始活躍的“”理論中也秉承了這一理念。在的十大原則2中就有土地混合使用的重要原則。這說明功能復合對形成活力城區(qū)的重要作用已逐漸獲得了共識。2.2 開發(fā)功能集中的方式      軌道交通車站開發(fā)功能的復合集中,在平面布局上并不是一種隨機的集中,而是一種有序的集中。由于主要的物業(yè)功能如辦公、商業(yè)和居住等對車站敏感程度不一而體現(xiàn)出一定的空間經(jīng)濟規(guī)律,從而決定了它們都有相對適宜的空間位置。一般來說,辦公人員的步行交通行為十分明確,抵達辦公地點的效率要求非常高,辦公地點越靠近車站越好,到車站的步行時間越短越好,因此,辦公的位置對車站也最敏感

12、,購物分為有計劃性和非計劃性兩種,購物者的步行交通行為介于明確和模糊之間,抵達效率要求一般,因此商業(yè)物業(yè)離車站的距離比辦公物業(yè)的敏感性要弱。但商業(yè)對人流聚集程度更為敏感,由于離站越遠人流越難集中,因而商業(yè)的位置也只適宜于購物步行的習慣范圍之內,一般為距離車站200300。居住物業(yè)雖然要求有較高的抵達效率,理論上對車站也比較敏感,但是現(xiàn)實中居住物業(yè)的價格和利潤比辦公和商業(yè)物業(yè)開發(fā)低,因此,居住物業(yè)在車站地域內有被辦公和商業(yè)物業(yè)向外“排擠”的空間布局現(xiàn)象。綜上所述,在車站地域內三種主要物業(yè)的空間經(jīng)濟布局規(guī)律表現(xiàn)為:辦公物業(yè)盡可能地靠近車站,商業(yè)物業(yè)在車站的200300步行范圍之內;居住物業(yè)雖爭取接

13、近車站但大都被辦公和商業(yè)物業(yè)向外推移(見圖1)。這一規(guī)律體現(xiàn)了軌道交通車站地域復合功能開發(fā)的有序集中。      以上的有序集中模式在現(xiàn)實中得到證實。在深圳市規(guī)劃設計研究院的“軌道交通二工程詳細規(guī)劃”研究中,對一期工程地鐵車站地域內的物業(yè)開發(fā)分布進行深入調查研究后發(fā)現(xiàn):辦公物業(yè)地價總體隨離站距離的減少而增加,進入緊臨車站的100范圍增幅顯著,100范圍內平均比100200范圍提升近14%,200外范圍衰減不明顯;地鐵車站地域(500半徑范圍)的商業(yè)物業(yè)樓面地價總體隨離站距離的減少而增加,進入400范圍增幅顯著,且在200范圍有更大幅度的提升,1

14、00200范圍平均比200300范圍提升超過10%;住宅物業(yè)地價總體隨離站距離的減少而增加,但是相比商業(yè)物業(yè)在500范圍內變化幅度要小,進入300范圍增幅顯著,200300范圍平均比300400范圍提升近20%。同樣的變化規(guī)律在香港等其他城市的軌道交通站點的表現(xiàn)也大致相同。     3軌道交通車站的開發(fā)空間集中3.1 開發(fā)空間集中的意義      軌道交通車站地域開發(fā)除表現(xiàn)為用地和功能的集中外,在空間上也表現(xiàn)出較強的集中態(tài)勢。也就是說,軌道交通車站開發(fā)帶來的集中不僅是城市二維平面的,還是三維空間的,具體表

15、現(xiàn)為高強度的土地開發(fā)導致的空間聚集。      高強度開發(fā)產(chǎn)生的軌道交通車站地域空間的集中對城市空間乃至城社會都具有重要的意義。在城市空間方面,車站地域高強度開發(fā)導致的城市空間集中,促成了一種集中的“珠鏈式”的城市空間結構模式。高強度開發(fā)顯示了空間有機集中的優(yōu)勢:車站地域簇團式布局避免了傳統(tǒng)單一核心區(qū)密度過大的缺點,形成各種不同級別的多核城市空間模式。簇團實行集約化土地資源利用,通過垂直空間資源的深度開發(fā)避免城市空間“馬賽克”式的蔓延,從而能夠在簇團之間留出更多的城市生態(tài)空間。車站地區(qū)用地的高強度是均衡中的高強度。城市空間向車站地域積聚,周邊地

16、區(qū)的用地強度則相應下降,這樣仍然能夠保持城市總體密度的均衡。在城市社會方面,高強度開發(fā)導致了城人口集中,在市民中倡導綠色公共交通的出行方式,具有非常現(xiàn)實的社會意義。通過高強度的與軌道交通車站結合的土地開發(fā),可以提高車站腹地的就業(yè)和居住人口覆蓋量,從而提高軌道交通一次客流的數(shù)量。因此,這是一種政府對公交優(yōu)先出行方式的實質性引導措施。人口的高度集中形成了穩(wěn)定且龐大的使用公交的群體,能有效遏制小汽車過熱消費。      車站地域高強度開發(fā)還產(chǎn)生了一種新型的城市社區(qū)快速公交社區(qū)。以軌道交通為主導的出行方式是其最根本的特點?？陀^上來說,這種社區(qū)數(shù)量越多、社區(qū)的人口越多,以其它交通方式出行的其它社區(qū)人口就會相應減少。城市社區(qū)人口以這種快速公交社區(qū)為發(fā)展目標的再分配現(xiàn)象,導致了城市社區(qū)組織結構大規(guī)模地重組。3.2 開發(fā)空間集中的方式      軌道交通車站地域開發(fā)的空間集中方式可以描述為城市空間的豎向積聚。這種積聚除了地面高層建筑的集中外,還有地下空間的集中利用。      高層建筑集中對于保證高強