上海森蘭外高橋項(xiàng)目前期策劃報(bào)告_63_7月

1、2021年7月上海森蘭上海森蘭 外高橋工程外高橋工程初步研判初步研判2022-3-4Page 2投資管理部投資管理部& &營銷管理部營銷管理部上海鵬潤地產(chǎn)公司上海鵬潤地產(chǎn)公司二九年八月二九年八月2022-3-4Page 3CONTENTS CONTENTS 目 錄目錄目錄目錄目錄2022-3-4Page 4第一局部第一局部第一局部 工程背景 第二局部 工程概況 第三局部 市場分析第四局部 工程定位第五局部 開發(fā)與銷售方案第六局部 本錢估算與收益分析第七局部 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)判1.1 1.1 工程來源工程來源1.2 1.2 掛牌出讓時(shí)間表掛牌出讓時(shí)間表 1.3 1.3 出讓要求關(guān)鍵點(diǎn)出讓要

2、求關(guān)鍵點(diǎn) 工程背景工程背景工程背景工程背景2022-3-4Page 51.1 1.1 工程來源工程來源 本工程為上海市外高橋保稅區(qū)開發(fā)股份的土地公開市場轉(zhuǎn)讓工程。本工程為上海市外高橋保稅區(qū)開發(fā)股份的土地公開市場轉(zhuǎn)讓工程。1.2 1.2 掛牌出讓時(shí)間表掛牌出讓時(shí)間表 接受競買申請(qǐng)起始時(shí)間2009年8月14日截止時(shí)間保證金到帳保證金到帳截止時(shí)間截止時(shí)間 2009年年9月月7日日掛牌交易活動(dòng)掛牌報(bào)價(jià)開始時(shí)間 掛牌截止及現(xiàn)場競價(jià)時(shí)間 2009年9月28日1.3 1.3 出讓要求關(guān)鍵點(diǎn)出讓要求關(guān)鍵點(diǎn)工程背景工程背景工程背景工程背景底價(jià)億，保證金億2022-3-4Page 6第二局部第二局部第一局部 工程

3、概況 第二局部 工程概況 第三局部 市場分析第四局部 工程定位第五局部 開發(fā)與銷售方案第六局部 本錢估算與收益分析第七局部 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)判1.1 1.1 工程地塊規(guī)劃條件及現(xiàn)狀工程地塊規(guī)劃條件及現(xiàn)狀1.2 1.2 工程位置工程位置 1.3 1.3 公共配套情況公共配套情況1.4 1.4 區(qū)域開展規(guī)劃區(qū)域開展規(guī)劃 工程背景工程背景工程背景工程背景2022-3-4Page 7A6A6-1-1A7A7-1-1A9A9-1-1A2A2-1-12022-3-4Page 82.1 2.1 工程地塊規(guī)劃條件及現(xiàn)狀工程地塊規(guī)劃條件及現(xiàn)狀工程概況工程概況工程概況工程地塊規(guī)劃條件工程概況工程地塊規(guī)劃條件A6A6-1-1

4、A7A7-1-1A9A9-1-1A2A2-1-1出讓面積102810容積率A2-1478701.8A6-1261101.3A7-1201401.4A9-186901.6地上總建面162209住宅142195商業(yè)配套20014建筑密度A2-1:25%;其它：30%綠化率35%建筑限高A2-1:60m;A9-1:30m; A6-1、A7-1：24m2022-3-4Page 9工程現(xiàn)狀工程現(xiàn)狀2022-3-4Page 102022-3-4Page 11綠化帶五洲大道綠化帶五洲大道金地未未來金地未未來 高壓走廊在規(guī)劃的沿張揚(yáng)路高壓走廊在規(guī)劃的沿張揚(yáng)路7070米寬的綠化帶中，外高橋公司米寬的綠化帶中，外

5、高橋公司于于20212021年初開始將高壓線入地，年初開始將高壓線入地，20212021年完工。年完工。2022-3-4Page 122.2 2.2 工程位置工程位置工程概況工程概況工程概況工程位置及現(xiàn)狀工程概況工程位置及現(xiàn)狀外高橋區(qū)位圖外高橋區(qū)位圖2022-3-4Page 13工程概況工程位置及現(xiàn)狀工程概況工程位置及現(xiàn)狀p外高橋新市鎮(zhèn)位于外高橋功能區(qū)域98平方公里的中心區(qū)域，p規(guī)劃范圍東至楊高北路、南至趙家溝、西至浦東北路、北至高橋港，總占地面積約平方公里，規(guī)劃人口萬人。p是浦東新區(qū)率先啟動(dòng)建設(shè)的新市鎮(zhèn)，預(yù)計(jì)到2021年初出形象，2021年根本建成。森蘭森蘭 外高橋國際社區(qū)外高橋國際社區(qū)20

6、22-3-4Page 14規(guī)劃人口萬人。規(guī)劃人口萬人。2022-3-4Page 15外高橋外高橋保稅區(qū)保稅區(qū)金橋出口加工區(qū)金橋出口加工區(qū)三林世博區(qū)三林世博區(qū)張江高科技區(qū)張江高科技區(qū)陸家嘴陸家嘴金融區(qū)金融區(qū) 川沙功能區(qū)川沙功能區(qū)工程概況工程位置及現(xiàn)狀工程概況工程位置及現(xiàn)狀2022-3-4Page 16工程概況工程位置及現(xiàn)狀工程概況工程位置及現(xiàn)狀p外高橋新市鎮(zhèn)緊鄰?fù)飧邩虮６悈^(qū)和金橋出口加外高橋新市鎮(zhèn)緊鄰?fù)飧邩虮６悈^(qū)和金橋出口加工區(qū)，工區(qū)，p唯一一個(gè)位于外環(huán)線以內(nèi)、屬于中心城區(qū)的新唯一一個(gè)位于外環(huán)線以內(nèi)、屬于中心城區(qū)的新市鎮(zhèn)市鎮(zhèn)p位于位于“三環(huán)樞紐帶，坐擁中環(huán)黃金點(diǎn)，隔黃三環(huán)樞紐帶，坐擁中環(huán)黃金點(diǎn)，

7、隔黃浦江與五角場相望，浦江與五角場相望，p位于滬崇蘇大通道起點(diǎn)連接上海與崇明、江位于滬崇蘇大通道起點(diǎn)連接上海與崇明、江蘇、山東的樞紐蘇、山東的樞紐p隔黃浦江與五角場城市副中心相望翔殷路隧隔黃浦江與五角場城市副中心相望翔殷路隧道連接，是楊浦與外高橋保稅區(qū)、港區(qū)功能道連接，是楊浦與外高橋保稅區(qū)、港區(qū)功能集聚的核心地區(qū)集聚的核心地區(qū)p浦東大道、楊高路、張楊路三條主干道到達(dá)陸浦東大道、楊高路、張楊路三條主干道到達(dá)陸家嘴中心地帶；家嘴中心地帶；p軌道交通六號(hào)線是連接市中心的軌道交通六號(hào)線是連接市中心的“生命線。生命線。2022-3-4Page 172022-3-4Page 18中冶尚城中冶尚城2022-

8、3-4Page 192022-3-4Page 20p 占地面積273萬平方米，規(guī)劃建筑面積52萬平方米p 擁有74萬平方米的綠化園林逾173萬平方米的人工湖泊和體育公園p 一個(gè)聚集世界精粹高檔商業(yè)商務(wù)區(qū)p 一個(gè)風(fēng)情萬種的娛樂休閑區(qū)。2022-3-4Page 21p 平方公里的綠化體育公園，多種體育運(yùn)動(dòng)區(qū)交替布局p 國內(nèi)最大的橄欖球俱樂部已落戶，與板球、網(wǎng)球等工程組成森蘭體育休閑中心2022-3-4Page 22p 占地面積256萬平方米，規(guī)劃建筑面積100萬平方米p 擁有124萬平方米的生態(tài)綠化，綠化率到達(dá)70%p 國際化的頂級(jí)生態(tài)居住區(qū),是中環(huán)區(qū)域內(nèi)絕無僅有的珍貴享受p 同時(shí)還將引入國際學(xué)校

9、和三級(jí)甲等醫(yī)療機(jī)構(gòu)2022-3-4Page 232.3 2.3 公共配套情況公共配套情況工程概況工程概況工程概況公共配套情況工程概況公共配套情況交通狀況：交通狀況：“三環(huán)樞紐帶三環(huán)樞紐帶毗鄰軌交毗鄰軌交6 6號(hào)線、號(hào)線、1212號(hào)線建號(hào)線建設(shè)中設(shè)中城市主干道城市主干道: : 五洲大道、張揚(yáng)五洲大道、張揚(yáng)北路、浦東北路北路、浦東北路五洲大道五洲大道中環(huán)線中環(huán)線郊環(huán)線郊環(huán)線外環(huán)線外環(huán)線森蘭森蘭6 6號(hào)線號(hào)線1212號(hào)線號(hào)線2022-3-4Page 24周邊公共配套環(huán)境周邊公共配套環(huán)境工程概況工程概況工程概況公共配套情況工程概況公共配套情況 區(qū)域公建配套均在區(qū)域公建配套均在規(guī)劃和建設(shè)中規(guī)劃和建設(shè)中2

10、022-3-4Page 25森蘭湖效果圖森蘭湖效果圖( (建設(shè)中建設(shè)中) )森蘭公園效果圖（在建）森蘭公園效果圖（在建）六師附小、幼兒園（在建）六師附小、幼兒園（在建）2022-3-4Page 26第三局部第三局部3.1 上海房地產(chǎn)市場概述上海房地產(chǎn)市場概述3.2 區(qū)域浦東市場概述區(qū)域浦東市場概述 3.3 工程片區(qū)及相關(guān)片區(qū)市場分析工程片區(qū)及相關(guān)片區(qū)市場分析未來客源與售價(jià)分析未來客源與售價(jià)分析 第一局部 工程背景 第二局部 工程概況 第三局部 市場分析第四局部 本錢估算與收益分析第五局部 工程風(fēng)險(xiǎn)評(píng)判2022-3-4Page 273.1 3.1 上海房地產(chǎn)市場概述上海房地產(chǎn)市場概述根據(jù)工程情況

11、，下述重點(diǎn)研究商品住宅內(nèi)容根據(jù)工程情況，下述重點(diǎn)研究商品住宅內(nèi)容上海房地產(chǎn)市場概述上海房地產(chǎn)市場概述包含別墅包含別墅全市全市6 6月份表現(xiàn)月份表現(xiàn)數(shù)值數(shù)值環(huán)比變化環(huán)比變化同比變化同比變化當(dāng)月度市場體現(xiàn)當(dāng)月度市場體現(xiàn)成交面積（萬）219+4.3%+114.7%成交持續(xù)增長供應(yīng)面積（萬）127+6.7%-1.6%供應(yīng)增幅緩慢，未有放大跡象成交均價(jià)（元/）15200+10%-11%均價(jià)持續(xù)5個(gè)月走高供求比（1：需求值）1：1.72+25%+118%呈求大于供，但需求趨緩2022-3-4Page 28上海房地產(chǎn)市場概述上海房地產(chǎn)市場概述截止截止20212021年年6 6月月3030日，全市商品住宅存量

12、獲取銷售許可證日，全市商品住宅存量獲取銷售許可證20212021年底存量：年底存量： 810 810+ 2021+ 2021年上半年供給：年上半年供給： 540 540- 2021- 2021年上半年成交：年上半年成交： 902 902= = 庫存結(jié)余：庫存結(jié)余： 448448萬平方米萬平方米理論上說，存量供給低于理論上說，存量供給低于800800萬平方米，那么市場將出現(xiàn)房價(jià)上漲的壓力；而低于萬平方米，那么市場將出現(xiàn)房價(jià)上漲的壓力；而低于600600萬平方米，萬平方米，那么市場將出現(xiàn)價(jià)格普漲。特別是當(dāng)前市場處于需求較熱、進(jìn)入上升通道的狀態(tài)之下，房價(jià)上漲那么市場將出現(xiàn)價(jià)格普漲。特別是當(dāng)前市場處于

13、需求較熱、進(jìn)入上升通道的狀態(tài)之下，房價(jià)上漲壓力陡增。局部區(qū)域已經(jīng)超過了壓力陡增。局部區(qū)域已經(jīng)超過了20212021年跌價(jià)前的水平年跌價(jià)前的水平 。 2022-3-4Page 29 浦東新區(qū)是上海市位于黃浦江以東、長江口以西的一塊三角形地區(qū)，地處我國海岸線中點(diǎn)和長江入?？诘慕粎R處，隨著黃浦江兩岸橋梁和隧道溝通，浦東與繁華的上海外灘、南京路一江之隔近在咫尺，經(jīng)濟(jì)開展已位列上海前三甲區(qū)。 區(qū)域浦東市場概述區(qū)域浦東市場概述0909年年5 5月南匯并入浦東月南匯并入浦東深蘭地塊深蘭地塊08年數(shù)據(jù)浦東新區(qū)南匯大浦東概念面積（平方公里）533 678 1210 戶籍人口（萬人）194 74 269 地區(qū)生產(chǎn)

14、總值（億元）3151 548 3699 南匯縣南匯縣2022-3-4Page 303.2 3.2 區(qū)域浦東商品住宅市場概述區(qū)域浦東商品住宅市場概述以上不含南匯地區(qū)數(shù)據(jù)以上不含南匯地區(qū)數(shù)據(jù)區(qū)域浦東市場概述區(qū)域浦東市場概述2022-3-4Page 312022-3-4Page 32 供給分析：09上半年浦東商品住宅市場供給61萬，同比下降26%，其中普通住宅供給56萬，同比下降11% ； 需求分析：09上半年浦東商品住宅市場成交124萬，同比增長116%，其中普通住宅成交113萬，同比增長139% ； 均價(jià)分析：09上半年商品住宅成交均價(jià)萬元/ ，同比下降9%，其中普通住宅萬元/，同比下降2.7%

15、 ； 供求比分析：09上半年1：，同比增幅194%，其中普通住宅區(qū)域性需求進(jìn)一步大幅釋放為1：，同比增幅169% 。區(qū)域浦東市場概述區(qū)域浦東市場概述下述數(shù)據(jù)不含南匯數(shù)據(jù)下述數(shù)據(jù)不含南匯數(shù)據(jù)供求均衡線供求均衡線1 1：1 1浦東城市開展提升近期圍繞世博建設(shè)，促使需求進(jìn)一步加強(qiáng)浦東城市開展提升近期圍繞世博建設(shè)，促使需求進(jìn)一步加強(qiáng)2022-3-4Page 336 67 74 41 12 23 31. 1. 外高橋板塊高行高橋外高橋板塊高行高橋2. 2. 曹路板塊曹路板塊3. 3. 金橋板塊金橋板塊4. 4. 碧云板塊碧云板塊5. 5. 陸家嘴板塊陸家嘴板塊6. 6. 塘橋板塊塘橋板塊7. 7. 世博

16、板塊世博板塊8. 8. 三林板塊三林板塊9. 9. 花木板塊花木板塊浦東商品住宅房產(chǎn)板塊市場分布狀況14141515區(qū)域板塊市場概述區(qū)域板塊市場概述8 89 91 10 011111 12 21 13 31616楊浦區(qū)楊浦區(qū)浦東新區(qū)浦東新區(qū)8 8號(hào)線號(hào)線5 56 6號(hào)線號(hào)線0909年年5 5月南匯并入浦東月南匯并入浦東2022-3-4Page 34區(qū)域板塊市場概述區(qū)域板塊市場概述2022-3-4Page 352022-3-4Page 36區(qū)域板塊市場概述區(qū)域板塊市場概述供求比關(guān)系式：供求比關(guān)系式：1 1：需求值；其中值為：需求值；其中值為0 0表示無供給，表示無供給，2022-3-4Page

17、37商品住宅商品住宅( (其中普通住宅其中普通住宅) )0808上半年上半年0909上半年上半年同比同比供應(yīng)（萬）供應(yīng)（萬）12.3（12.0） 8.9（8.8） -27.5%（-27.0%）成交（萬）成交（萬）5.8（5.1） 18.4（18.3） 217.2%（255.4%）均價(jià)（萬）均價(jià)（萬）14616（13779）12483（12402） -14.6%（-10.0%）供求比供求比1：0.47（1：043） 1：2.07（1：2.08） 337.7%（396.7%）成交金額（萬元）成交金額（萬元）84991（70901） 230269（226835） 170.9%（219.9%）板塊內(nèi)以

18、普通住宅為主，需求呈現(xiàn)上升趨勢；別墅產(chǎn)品供求比低，但供給根本零狀態(tài)。板塊內(nèi)以普通住宅為主，需求呈現(xiàn)上升趨勢；別墅產(chǎn)品供求比低，但供給根本零狀態(tài)。外高橋板塊外高橋板塊0909半年度數(shù)據(jù)比較分析半年度數(shù)據(jù)比較分析2022-3-4Page 38區(qū)域板塊市場概述區(qū)域板塊市場概述外高橋板塊與周邊競爭板塊供求比、均價(jià)趨勢判斷外高橋板塊與周邊競爭板塊供求比、均價(jià)趨勢判斷重點(diǎn)關(guān)注具體相同彈性的板塊：碧云、新江灣城、世紀(jì)公園重點(diǎn)關(guān)注具體相同彈性的板塊：碧云、新江灣城、世紀(jì)公園2022-3-4Page 39重點(diǎn)關(guān)注具體相同彈性的板塊：碧云、新江灣城、世紀(jì)公園重點(diǎn)關(guān)注具體相同彈性的板塊：碧云、新江灣城、世紀(jì)公園20

19、22-3-4Page 40 板塊供求比趨勢“求大于供 。外高橋板塊歷年土地供給量有限，且板塊商品住宅的去化客源既有保稅區(qū)產(chǎn)業(yè)客群又有軌道6線、翔殷路隧道浦西楊浦區(qū)、虹口區(qū)、崇明廣闊范圍支撐，所以未來“求大于供的局面將會(huì)一直延續(xù)。 板塊成交均價(jià)趨勢“由低洼到上升：外高橋板塊的核心區(qū)“深藍(lán)外高橋社區(qū)的規(guī)劃08年初規(guī)劃完成，上述類比板塊核心區(qū)根本業(yè)已完成，所以圖表外高橋板塊成交均價(jià)走勢潛在價(jià)值巨大。參見末節(jié)新江灣城板塊核心區(qū)樓盤價(jià)格走勢、碧云板塊核心區(qū)樓盤價(jià)格走勢2022-3-4Page 41市場分析工程片區(qū)及相關(guān)片區(qū)市場分析市場分析工程片區(qū)及相關(guān)片區(qū)市場分析 外高橋房產(chǎn)板塊位于上海浦東新區(qū)的北部，

20、東鄰?fù)飧邩虮６悈^(qū)，南臨金橋出口外高橋房產(chǎn)板塊位于上海浦東新區(qū)的北部，東鄰?fù)飧邩虮６悈^(qū)，南臨金橋出口開發(fā)區(qū)，西隔黃浦江與楊浦區(qū)五角場商業(yè)圈相望。由于板塊市場位于國家重點(diǎn)保稅開發(fā)區(qū)，西隔黃浦江與楊浦區(qū)五角場商業(yè)圈相望。由于板塊市場位于國家重點(diǎn)保稅區(qū)區(qū)上海外高橋保稅區(qū)，所以強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐構(gòu)成其房產(chǎn)消費(fèi)的主要來源上海外高橋保稅區(qū)，所以強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐構(gòu)成其房產(chǎn)消費(fèi)的主要來源. .五角場五角場人民廣場人民廣場陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)世博會(huì)場地世博會(huì)場地張江高科技園張江高科技園金橋加工出口區(qū)區(qū)金橋加工出口區(qū)區(qū)浦東國際機(jī)場浦東國際機(jī)場翔殷路隧道翔殷路隧道黃黃浦浦江江浦東新區(qū)外高橋板塊區(qū)位圖浦東新區(qū)外高

21、橋板塊區(qū)位圖6號(hào)線號(hào)線外高橋新市鎮(zhèn)外高橋新市鎮(zhèn)外高橋保稅區(qū)外高橋保稅區(qū)外外環(huán)環(huán)線線南 匯 區(qū)中中環(huán)環(huán)線線浦 東 新 區(qū)遠(yuǎn)遠(yuǎn) 東東 大大 道道上海長江大橋上海長江大橋外高橋港區(qū)外高橋港區(qū)往江蘇啟東、南通往江蘇啟東、南通崇明外外高高 橋橋板板塊塊簡簡述述2022-3-4Page 42市場分析工程片區(qū)及相關(guān)片區(qū)市場分析市場分析工程片區(qū)及相關(guān)片區(qū)市場分析 核心區(qū)塊規(guī)劃建設(shè)：外高橋板塊中的高行鎮(zhèn)區(qū)域以西，南起趙家溝，北至外高橋航津路，核心區(qū)塊規(guī)劃建設(shè)：外高橋板塊中的高行鎮(zhèn)區(qū)域以西，南起趙家溝，北至外高橋航津路，西起浦興路軌道西起浦興路軌道6 6號(hào)線，東到楊高北路將建設(shè)一個(gè)大規(guī)模的市級(jí)楔形綠地，總占地面積

22、約號(hào)線，東到楊高北路將建設(shè)一個(gè)大規(guī)模的市級(jí)楔形綠地，總占地面積約為為5 57474平方公里，相當(dāng)于兩個(gè)世紀(jì)公園的面積。該綠地將有平方公里，相當(dāng)于兩個(gè)世紀(jì)公園的面積。該綠地將有7070的土地被森林、草地和的土地被森林、草地和河流覆蓋，該綠地河流覆蓋，該綠地20212021年底將全面建成。年底將全面建成。平方公里綠地平方公里綠地高行板塊高行板塊高東板塊高東板塊高 橋 板高 橋 板塊塊核心區(qū)核心區(qū)板塊板塊 外高橋板塊主要是指浦東趙家溝以外高橋板塊主要是指浦東趙家溝以北的高橋、高東、高行三鎮(zhèn)區(qū)域，板北的高橋、高東、高行三鎮(zhèn)區(qū)域，板塊內(nèi)住宅供給量主要集中在這三個(gè)區(qū)塊內(nèi)住宅供給量主要集中在這三個(gè)區(qū)域。高東

23、、高行、高橋三鎮(zhèn)分別位于域。高東、高行、高橋三鎮(zhèn)分別位于外高橋保稅區(qū)東、南、西三個(gè)區(qū)域，外高橋保稅區(qū)東、南、西三個(gè)區(qū)域，以外高橋保稅區(qū)為產(chǎn)業(yè)中心合圍形成以外高橋保稅區(qū)為產(chǎn)業(yè)中心合圍形成目前的外高橋生活幅員。目前的外高橋生活幅員。2022-3-4Page 43物業(yè)類型與容積率分析物業(yè)類型與容積率分析市場分析工程片區(qū)及相關(guān)片區(qū)市場分析市場分析工程片區(qū)及相關(guān)片區(qū)市場分析項(xiàng)目項(xiàng)目板塊板塊建筑面積建筑面積容積率容積率主要物業(yè)類型主要物業(yè)類型品臻國際公寓高行1.2萬21棟19層高層中冶尚城 高行15萬1.628棟10-17層的小高層;3棟5層的多層 金地未未來高行16萬1.610棟14-16層小高層;22

24、棟4-5層多層; 高橋新城高橋62萬0.784棟3-4層的低層;97棟5-8層的多層;疊加:140棟;p板塊現(xiàn)售樓盤容積率一般在；板塊內(nèi)根本在售及有后續(xù)工程銷售的僅為中冶尚城公寓為主及高橋板塊高橋新城后續(xù)聯(lián)排產(chǎn)品；p中密度的高層住宅開發(fā)為板塊主流，缺乏經(jīng)濟(jì)型別墅或及組合產(chǎn)品的形式，預(yù)期板塊別墅較公寓產(chǎn)品更有人氣與銷售優(yōu)勢。未未來未未來威廉公寓威廉公寓2022-3-4Page 44市場分析工程片區(qū)及相關(guān)片區(qū)市場分析市場分析工程片區(qū)及相關(guān)片區(qū)市場分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱戶型戶型面積（面積（m2m2）主力戶型配比主力戶型配比品臻國際公寓一房50-70100%中冶尚城一房60-70-二房70-10081%

25、三房120-160-四房160-170-金地未未來一房50-70-二房60-9039%三房80-90/110-130-四房140-150-復(fù)式80-90-高橋荷蘭新城一房50-75/80-100-二房70-90/90-120/120-140-三房100-120/130-16033%復(fù)式150-200-疊加150-250-p 從戶型上看，戶型以普通住宅為主，且以二房為主。從戶型上看，戶型以普通住宅為主，且以二房為主。p 從面積上看，普通住宅的戶型區(qū)間設(shè)置較為廣，如一房從面積上看，普通住宅的戶型區(qū)間設(shè)置較為廣，如一房5050到四房到四房170170，從后期板塊需求，從后期板塊需求方向來看，經(jīng)濟(jì)型別

26、墅與高品質(zhì)舒適型普通住宅將受市場關(guān)注，這主要是因?yàn)榫植扛咚刭|(zhì)人方向來看，經(jīng)濟(jì)型別墅與高品質(zhì)舒適型普通住宅將受市場關(guān)注，這主要是因?yàn)榫植扛咚刭|(zhì)人群的消費(fèi)心理需求。群的消費(fèi)心理需求。戶型分析戶型分析2022-3-4Page 45市場分析工程片區(qū)及相關(guān)片區(qū)市場分析市場分析工程片區(qū)及相關(guān)片區(qū)市場分析銷售價(jià)格與銷售情況分析銷售價(jià)格與銷售情況分析案案 名名現(xiàn)銷售價(jià)格現(xiàn)銷售價(jià)格(元元/M2)累計(jì)推案量累計(jì)推案量已售面積已售面積銷售周期銷售周期銷售率銷售率開盤時(shí)間開盤時(shí)間銷售速度銷售速度品臻國際公寓1.3-1.5萬/12376123762個(gè)月100%2009-46188/月中冶尚城1.3-1.5萬/60505

27、591043個(gè)月98%2009-319701 /月金地未未來1.5-1.6萬/15114015114012個(gè)月100%2009-612595 /月高橋荷蘭新城住宅1.1-1.2萬/11767911767932個(gè)月100%2006-93677 /月 板塊售價(jià)根本在萬/之間，目前根本無可售工程，目前具有裝修性質(zhì)的樓盤，報(bào)價(jià)在加價(jià)1500-2000元/，主要工程為金地未未來與品臻國際公寓，其銷售已經(jīng)100%；中冶尚城是目前板塊為數(shù)不多可售工程，其由于以二房小面積為主，所以銷售單價(jià)居高不下。高橋新城是高橋板塊經(jīng)濟(jì)別墅+公寓的社區(qū)，目前無在售面積，預(yù)期11月將推出少局部聯(lián)排產(chǎn)品。以下為毛坯價(jià)格以下為毛坯

28、價(jià)格2022-3-4Page 46物業(yè)類型物業(yè)類型項(xiàng)目項(xiàng)目客群特征客群特征普通住宅品臻國際公寓216套房源基本面向浦東外高橋/金橋產(chǎn)業(yè)區(qū)客戶中冶尚城浦東及產(chǎn)業(yè)區(qū)客戶占40%為主、其他上海地區(qū)的楊浦占20%、虹口10%，有部分崇明客戶。金地未未來浦東區(qū)域客戶占40%為主、其他上海地區(qū)的楊浦占30%、虹口20%，有部分崇明客戶。高橋新城浦東產(chǎn)業(yè)區(qū)客戶與部分回遷安置客戶占65%以上板塊沿線工程開發(fā)較少，雖然軌道線建成通車，但大量具有軌交導(dǎo)入的潛在客群的購置能力并未顯現(xiàn)，目前入住客源多為浦西楊浦、虹口及浦東外高橋、金橋產(chǎn)業(yè)區(qū)的有車一族購房者?？腿悍治隹腿悍治鍪袌龇治龉こ唐瑓^(qū)及相關(guān)片區(qū)市場分析市場分析工

29、程片區(qū)及相關(guān)片區(qū)市場分析2022-3-4Page 47項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱總建筑面積總建筑面積累計(jì)推案量累計(jì)推案量 剩余預(yù)剩余預(yù)售可售售可售面積面積后續(xù)開發(fā)量后續(xù)開發(fā)量推案基本描述推案基本描述中冶尚城15萬6萬08萬（住宅）8-9月預(yù)計(jì)推出300套公寓房源荷蘭新城62萬（含商業(yè)、教育等）12萬（住宅）030萬（住宅）11-12月推出少量聯(lián)排別墅在售工程后續(xù)開發(fā)面積：在售工程后續(xù)開發(fā)面積：3838萬住宅萬住宅未來供給量分析未來供給量分析市場分析工程片區(qū)及相關(guān)片區(qū)市場分析市場分析工程片區(qū)及相關(guān)片區(qū)市場分析2022-3-4Page 48已拍地塊潛在供給量住宅合計(jì)總建筑面積：已拍地塊潛在供給量住宅合計(jì)總建

30、筑面積：1414萬萬市場分析工程片區(qū)及相關(guān)片區(qū)市場分析市場分析工程片區(qū)及相關(guān)片區(qū)市場分析土地名稱土地名稱區(qū)域區(qū)域地塊屬性地塊屬性 土地現(xiàn)狀土地現(xiàn)狀用地面積用地面積( () )總建筑面總建筑面積積( () )受讓方受讓方土地價(jià)格土地價(jià)格( (萬元萬元) )樓板價(jià)樓板價(jià)( (元元/ /) )拿地時(shí)間拿地時(shí)間2009年45號(hào)公告浦東新區(qū)高橋鎮(zhèn)A08-17地塊 浦東住宅未開工-土地平整871013065寶廈集團(tuán)有限公司980075012009-7-23仁恒仁恒 森蘭森蘭浦東住宅未開工-土地平整97074160172上海仁恒房地產(chǎn)有限公司11900074302008-7-25105784173237仁恒

31、森蘭商業(yè)配套占地上建筑面積的仁恒森蘭商業(yè)配套占地上建筑面積的20%20%，即住宅面積為，即住宅面積為1313萬平方米萬平方米2022-3-4Page 49 板塊在售工程一年及已拍地塊住宅供給量板塊在售工程一年及已拍地塊住宅供給量預(yù)計(jì)為預(yù)計(jì)為5252萬萬2022-3-4Page 50市場分析工程片區(qū)及相關(guān)片區(qū)市場分析市場分析工程片區(qū)及相關(guān)片區(qū)市場分析上述不含本次所出讓的目標(biāo)地塊2022-3-4Page 51復(fù)式高層區(qū)復(fù)式高層區(qū)( (底層全部為商業(yè)）底層全部為商業(yè)）多層花園洋房區(qū)多層花園洋房區(qū)傳統(tǒng)高層傳統(tǒng)高層樂活公園樂活公園占地萬占地萬建面萬建面萬容積率容積率總套數(shù)：總套數(shù)：16111611戶戶p

32、9090以下套數(shù)占以下套數(shù)占80%80%，面積占，面積占70.4%70.4%p停車位停車位10251025個(gè)，個(gè)，10%10%為地面停車，為地面停車，其余為地下及半地下車位其余為地下及半地下車位p自去年自去年6 6月開盤至今年月開盤至今年6 6月已清盤月已清盤2022-3-4Page 52已開發(fā)已開發(fā)在開在開發(fā)發(fā)待開待開發(fā)發(fā)未未拆拆遷遷荷蘭新城荷蘭新城規(guī)劃面積：公頃 其中：住宅用地公頃 公建用地公頃綜合容積率： 總建筑面積：萬方 其中：住宅建筑面積 萬方， 公建商業(yè)面積 萬方 規(guī)劃人口：萬2022-3-4Page 53 森蘭外高橋森蘭外高橋 國際社區(qū)規(guī)劃建筑面積國際社區(qū)規(guī)劃建筑面積100100

33、萬方萬方( (含商業(yè)、教育等配套含商業(yè)、教育等配套設(shè)施設(shè)施) )，已經(jīng)出讓工程含本次目標(biāo)地塊合建筑面積，已經(jīng)出讓工程含本次目標(biāo)地塊合建筑面積3232萬平方米，萬平方米，后續(xù)剩余后續(xù)剩余7070萬平方米，折合住宅面積約萬平方米，折合住宅面積約6060萬平方米，結(jié)合森蘭的萬平方米，結(jié)合森蘭的建設(shè)方案要求，預(yù)計(jì)建設(shè)方案要求，預(yù)計(jì)3 3年推完。年推完。 后期工程競爭小于后期工程競爭小于“共榮，更多地是共同抬高、顯共榮，更多地是共同抬高、顯現(xiàn)區(qū)域價(jià)值?，F(xiàn)區(qū)域價(jià)值。2022-3-4Page 54 外高橋保稅區(qū)、外高橋港區(qū)、金橋出口加工區(qū)、張江高科技園區(qū)、浦東沿江產(chǎn)業(yè)帶以外高橋保稅區(qū)、外高橋港區(qū)、金橋出口加

34、工區(qū)、張江高科技園區(qū)、浦東沿江產(chǎn)業(yè)帶以及金橋功能區(qū)等著名產(chǎn)業(yè)園區(qū)，即將開通的滬崇蘇隧橋快速連接的崇明海洋裝備制造業(yè)及金橋功能區(qū)等著名產(chǎn)業(yè)園區(qū)，即將開通的滬崇蘇隧橋快速連接的崇明海洋裝備制造業(yè)及生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)群、啟東及南通地區(qū)的紡織與建筑業(yè)產(chǎn)業(yè)群，為板塊市場提供了強(qiáng)大的及生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)群、啟東及南通地區(qū)的紡織與建筑業(yè)產(chǎn)業(yè)群，為板塊市場提供了強(qiáng)大的房產(chǎn)需求支撐房產(chǎn)需求支撐. .五角場五角場人民廣場人民廣場陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)世博會(huì)場地世博會(huì)場地張江高科技園張江高科技園金橋加工出口區(qū)區(qū)金橋加工出口區(qū)區(qū)浦東國際機(jī)場浦東國際機(jī)場翔殷路隧道翔殷路隧道黃黃浦浦江江6號(hào)線號(hào)線外高橋新市鎮(zhèn)外高橋新市鎮(zhèn)外

35、高橋保稅區(qū)外高橋保稅區(qū)外外環(huán)環(huán)線線中中環(huán)環(huán)線線浦 東 新 區(qū)遠(yuǎn)遠(yuǎn) 東東 大大 道道上海長江大橋上海長江大橋外高橋港區(qū)外高橋港區(qū)往江蘇啟東、南通往江蘇啟東、南通崇明未來客源與售價(jià)分析未來客源與售價(jià)分析未來客源分析未來客源分析周邊產(chǎn)業(yè)客分布周邊產(chǎn)業(yè)客分布深蘭外高橋深蘭外高橋2022-3-4Page 55自駕車導(dǎo)入客源分布自駕車導(dǎo)入客源分布深蘭外高橋深蘭外高橋長江大橋長江大橋崇明崇明楊浦楊浦浦東新區(qū)浦東新區(qū)未來客源與售價(jià)分析未來客源與售價(jià)分析2022-3-4Page 56陸家嘴金融商圈陸家嘴金融商圈 軌道交通6號(hào)線又名浦東輕軌全長34公里，北起高橋鎮(zhèn)港城路站，南至三林地區(qū)濟(jì)陽路站，貫穿整個(gè)浦東新區(qū)。

36、其中商圈/金融輻射至陸家嘴、居住區(qū)輻射金橋/碧云、聯(lián)洋/花木、三林/世博等。 該線已2021年初正式運(yùn)行。地鐵沿線導(dǎo)入客分布地鐵沿線導(dǎo)入客分布6號(hào)線帶來商務(wù)號(hào)線帶來商務(wù)/大型居住區(qū)客源大型居住區(qū)客源未來客源與售價(jià)分析未來客源與售價(jià)分析深蘭外高橋深蘭外高橋金橋金橋/ /碧云國際社區(qū)碧云國際社區(qū)聯(lián)洋聯(lián)洋/ /花木國際社區(qū)花木國際社區(qū)三林三林/ /世博居住區(qū)世博居住區(qū)2022-3-4Page 57未來客源與售價(jià)分析未來客源與售價(jià)分析u浦東金橋、浦東世紀(jì)公園、浦東三林、楊浦新江灣城四大板塊的核心區(qū)建設(shè)完成后，都促使了自身區(qū)位樓盤價(jià)格走高，目前外高橋板塊核心區(qū)深蘭國際社區(qū)，尚未真正啟動(dòng)，這相應(yīng)預(yù)示其價(jià)格

37、升值潛力巨大。二、未來售價(jià)分析二、未來售價(jià)分析1.1.價(jià)格預(yù)判分析一價(jià)格預(yù)判分析一普通住宅普通住宅2022-3-4Page 58未來客源與售價(jià)分析未來客源與售價(jià)分析u例舉世紀(jì)公園板塊與新江灣城板塊，其核心區(qū)建設(shè)過程中，核心區(qū)內(nèi)在售樓盤成交價(jià)格走勢。2022-3-4Page 59未來客源與售價(jià)分析未來客源與售價(jià)分析1 12 23 34 41.1.品臻國際品臻國際13000-1400013000-14000不含裝修價(jià)不含裝修價(jià)3.3.金地未未來金地未未來14000-1600014000-16000不含裝修價(jià)不含裝修價(jià)4.4.金橋瑞仕花園金橋瑞仕花園24000-2800024000-28000不含裝修價(jià)不含裝修價(jià)5.5.仁恒河濱城仁恒河濱城32000-3700032000-37000不含裝修價(jià)不含裝修價(jià)7.7.橡樹灣橡樹灣20000-2200020000-22000不含裝修價(jià)不含裝修價(jià)8.8.新城御景合生新城御景合生19000-22000 19000-22000 5 56 67 78 89 9下述為普通住宅毛坯現(xiàn)售價(jià)格下述為普通住宅毛坯現(xiàn)售價(jià)格浦東外高橋浦東外高橋浦東金橋浦東金橋浦東世紀(jì)公園浦東世紀(jì)公園浦東三林浦東三林楊浦新江灣楊浦新江灣2.2.價(jià)格預(yù)判分析二價(jià)格預(yù)判分析二2022-3-4Page 60總價(jià)段(元