萬博中心商業(yè)寫字樓項(xiàng)目 策劃定位可行性分析報(bào)告第一`72

1、德舜商業(yè)區(qū)寫字樓項(xiàng)目可行性定位分析2022-3-4德舜商業(yè)區(qū)寫字樓項(xiàng)目可行性定位分析2022-3-4報(bào)告目錄報(bào)告目錄第一部分：項(xiàng)目與周邊環(huán)境概況第一部分：項(xiàng)目與周邊環(huán)境概況第二部分：周邊未來發(fā)展規(guī)劃第二部分：周邊未來發(fā)展規(guī)劃第三部分：項(xiàng)目定位第三部分：項(xiàng)目定位第四部分：擬定經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與經(jīng)濟(jì)分配方案第四部分：擬定經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與經(jīng)濟(jì)分配方案德舜商業(yè)區(qū)寫字樓項(xiàng)目可行性定位分析2022-3-4第一部分：項(xiàng)目與周邊環(huán)境概況德舜商業(yè)區(qū)寫字樓項(xiàng)目可行性定位分析2022-3-4德 舜 商 業(yè) 區(qū)一、項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況占地面積：23728m2（36畝）用地性質(zhì)：商務(wù)辦公地理位置：廣州市番禺新城迎賓路萬博中心BA09

2、03-13-01 C2地塊南大路南大路迎賓路迎賓路漢溪大道漢溪大道華南碧桂園華南碧桂園新光城市花園新光城市花園雅居樂雅居樂錦繡香江錦繡香江長隆景區(qū)長隆景區(qū)美郡花園美郡花園省婦幼醫(yī)院省婦幼醫(yī)院官堂站官堂站鶴莊站鶴莊站項(xiàng)目用地紅線范圍項(xiàng)目用地紅線范圍德舜商業(yè)區(qū)寫字樓項(xiàng)目可行性定位分析2022-3-4二、項(xiàng)目地理位置優(yōu)勢二、項(xiàng)目地理位置優(yōu)勢白云國際機(jī)場白云國際機(jī)場琶洲國際會展琶洲國際會展廣州鐵路新客站廣州鐵路新客站廣州新城啟動(dòng)區(qū)廣州新城啟動(dòng)區(qū)廣州大學(xué)城廣州大學(xué)城廣州市廣州市CBD番禺中心番禺中心-市橋市橋廣州科學(xué)城廣州科學(xué)城3030分鐘范圍圈分鐘范圍圈1515分鐘范圍圈分鐘范圍圈1010分鐘范圍圈分

3、鐘范圍圈項(xiàng)目位于廣州都會中心區(qū)。德舜商業(yè)區(qū)寫字樓項(xiàng)目可行性定位分析2022-3-4項(xiàng)目位于項(xiàng)目位于番禺新城番禺新城的中心區(qū)的中心區(qū)三、中心地段優(yōu)勢德舜商業(yè)區(qū)寫字樓項(xiàng)目可行性定位分析2022-3-4項(xiàng)目用地項(xiàng)目用地四、項(xiàng)目交通便利優(yōu)勢德舜商業(yè)區(qū)寫字樓項(xiàng)目可行性定位分析2022-3-4五、周邊現(xiàn)有配套優(yōu)勢項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置德舜商業(yè)區(qū)寫字樓項(xiàng)目可行性定位分析2022-3-4六、周邊居住氣氛成熟項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊德舜商業(yè)區(qū)寫字樓項(xiàng)目可行性定位分析2022-3-4第二部分：區(qū)域未來發(fā)展規(guī)劃德舜商業(yè)區(qū)寫字樓項(xiàng)目可行性定位分析2022-3-4一、區(qū)域未來發(fā)展定位 華南板塊經(jīng)過多年的發(fā)展，外來入住人口不斷增多，目

4、前已顯雛形，近年政府把華南板塊定義為“商貿(mào)區(qū)商貿(mào)區(qū)+CBD+CBD區(qū)區(qū)+ +公共服務(wù)配套區(qū)公共服務(wù)配套區(qū)”，華南板塊正朝著居住、商貿(mào)、商務(wù)、休閑于一體的新城發(fā)展。 為了彌補(bǔ)華南板塊公共配套的不足，政府在華南板塊的基礎(chǔ)上進(jìn)行新的規(guī)劃調(diào)整，將華南板塊定位為番禺新城番禺新城，將通過大量的公共交通與市政配套，逐步改善居民出行的困難和填補(bǔ)購物生活配套設(shè)施的不足。 番禺新城必將成為廣州中心區(qū)南拓的亮點(diǎn)，未來將成為第二個(gè)珠江新城，吸引更多的置業(yè)人員，隨著區(qū)域競爭力不斷提升，周邊可開發(fā)土地資源的匱乏，項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展具有更好的升值空間。德舜商業(yè)區(qū)寫字樓項(xiàng)目可行性定位分析2022-3-4大學(xué)城琶洲國際會展中心亞運(yùn)村

5、德舜商業(yè)區(qū)沃爾瑪山姆會員店長隆購物中心漢溪購物中心祈福超級MALL廣州新火車站項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊二、項(xiàng)目周邊未來發(fā)展規(guī)劃配套設(shè)施德舜商業(yè)區(qū)寫字樓項(xiàng)目可行性定位分析2022-3-4亞洲最大的廣州新火車客運(yùn)站亞運(yùn)新城萬博商業(yè)中心漢溪商業(yè)大道三、周邊重要配套項(xiàng)目德舜商業(yè)區(qū)寫字樓項(xiàng)目可行性定位分析2022-3-4四、城市生活關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)50分鐘30分鐘10分鐘10分鐘18分鐘10分鐘15分鐘項(xiàng)目用地德舜商業(yè)區(qū)寫字樓項(xiàng)目可行性定位分析2022-3-4第三部分：項(xiàng)目定位第三部分：項(xiàng)目定位德舜商業(yè)區(qū)寫字樓項(xiàng)目可行性定位分析2022-3-4 通過對項(xiàng)目的周邊調(diào)查分析，華南板塊經(jīng)過8年的建設(shè)發(fā)展，周邊數(shù)十個(gè)高端大型樓

6、盤，業(yè)主大部分為都市白領(lǐng)階層和私企業(yè)主或個(gè)體戶。隨著市政建設(shè)不斷完善，周邊不斷成熟，商務(wù)價(jià)值日益突顯。 綜合區(qū)域定位和未來發(fā)展前景，看好區(qū)域未來的商務(wù)市場需求，結(jié)合自身行業(yè)資源平臺優(yōu)勢，因此，項(xiàng)目定位為： 行業(yè)協(xié)會總部大廈 一、項(xiàng)目定位德舜商業(yè)區(qū)寫字樓項(xiàng)目可行性定位分析2022-3-4二、項(xiàng)目擬定經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與經(jīng)濟(jì)分配方案（方案1）占地面積（m2）容積率總建筑面積（m2）建筑密度237284.510677645%規(guī)劃方案說明裙樓規(guī)模面積（m2）功能規(guī)劃層數(shù)32032.8酒店餐飲、商業(yè)購物中心、商務(wù)會議中心3塔樓規(guī)模面積（m2）功能規(guī)劃層數(shù)74743.2商務(wù)辦公、商貿(mào)經(jīng)濟(jì)總部12或者15層說明：根據(jù)

7、初步經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，規(guī)劃設(shè)計(jì)層高約15-18層（最終根據(jù)設(shè)計(jì)條件而定），裙樓規(guī)劃3層規(guī)模，建筑面積約32032.8 m2，塔樓總建筑面積 m2。德舜商業(yè)區(qū)寫字樓項(xiàng)目可行性定位分析2022-3-4二、項(xiàng)目擬定經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與經(jīng)濟(jì)分配方案（方案2）說明：根據(jù)初步經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，規(guī)劃設(shè)計(jì)層高約15-18層（最終根據(jù)設(shè)計(jì)條件而定），裙樓規(guī)劃4層規(guī)模，建筑面積約 m2，塔樓總建筑面積 m2。占地面積（m2）容積率總建筑面積（m2）建筑密度237284.510677645%規(guī)劃方案說明裙樓規(guī)模面積（m2）功能規(guī)劃層數(shù)42710.4酒店餐飲、商業(yè)購物中心、商務(wù)會議中心4塔樓規(guī)模面積（m2）功能規(guī)劃層數(shù)64065.6商務(wù)辦公、

8、商貿(mào)經(jīng)濟(jì)總部11-14德舜商業(yè)區(qū)寫字樓項(xiàng)目可行性定位分析2022-3-4三、建筑意向參考德舜商業(yè)區(qū)寫字樓項(xiàng)目可行性定位分析2022-3-4三、建筑意向參考德舜商業(yè)區(qū)寫字樓項(xiàng)目可行性定位分析2022-3-4kThPeMaJ7G4C1z-w&t!pYmVjRgOdL9I6F3B0y(v%s#oXlUiQfNbK8H5D2A+x*u$qZnWkShPeMaJ7F4C1z)w&t!pYmUjRgOcL9I6E3B+y(v%r#oXlTiQeNbK8G5D2A-x*t$qZnVkShPdMaJ7F4C0z)w&s!pYmUjRfOcL9H6E3B+y(u%r#oWlTiQeNbJ

9、8G5D1A-x*t$qYnVkSgPdMaI7F3C0z)v&s!pXmUiRfOcK9H6E2B+y(u%rZoWlThQeNbJ8G4D1A-w*t$qYnVjSgPdLaI7F3C0y)v&s#pXmUiRfNcK9H5E2B+x(u$rZoWkThQeMbJ7G4D1z-w*t!qYnVjSgOdLaI6F3C0y)v%s#pXlUiRfNcK8H5E2A+x(u$rZnWkThPeMbJ7G4C1z-w&t!qYmVjRgOdL9I6F3B0y(v%s#oXlUiQfNbK8H5D2A+x*u$rZnWkShPeMaJ7G4C1z)w&t!pYmVj

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13、z-w&t!qYmVjRgOdL9I6F3B0y(v%s#oXlUiQfNbK8H5D2A+x*u$qZnWkShPeMaJ7F4C1z)w&t!pYmUjRgOcL9I6E3B+y(v%r#oXlTiQeNbK8G5D2A-x*u$qZnVkShPdMaJ7F4C0z)w&s!pYmUjRfOcL9H6E3B+y(u%r#oWlTiQeNbJ8G5D1A-x*t$qYnVkSgPdMaI7F3C0z)v&s!pXmUjRfOcK9H6E2B+y(u%rZoWlThQeNbJ8G4D1A-w*t$qYnVjSgPdLaI7F3C0y)v&s#pXmUiR

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15、SgPdMaI7F4C0z)v&s!pXmUjRfOcK9H6E2B+y(u%rZoWlThQeNbJ8G5D1A-w*t$qYnVkSgPdLaI7F3C0z)v&s#pXmUiRfK8G5D1A-x*t$qZnVkSgPdMaI7F4C0z)v&s!pXmUjRfOcL9H6E2B+y(u%r#oWlThQeNbJ8G5D1A-w*t$qYnVkSgPdLaI7F3C0z)v&s#pXmUiRfOcK9H5E2B+x(u%rZoWkThQeMbJ8G4D1z-w*t!qYnVjSgPdLaI6F3C0y)v&s#pXlUiRfNc5D1A-w*t$q

16、YnVkSgPdLaI7F3C0z)v&s#pXmUiRfOcK9H5E2B+x(u%rZoWlThQeMbJ8G4D1A-w*t!qYnVjSgPdLaI6F3C0y)v&s#pXlUiRfNcK9H5E2A+x(u$rZoWkThPeMbJ7G4D1z-w&t!qYmVjSgOdLaI6F3B0y)v%sWlThQeMbJ8G4D1A-w*t!qYnVjSgPdLaI6F3C0y)v&s#pXlUiRfNcK9H5E2A+x(u$rZoWkThPeMbJ7G4D1z-w*t!qYmVjSgOdLaI6F3B0y)v%s#pXlUiQfNcK8H5E2A+x*

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21、G5D1A-w*t$qYnVkSgPdL6E3B+y(v%r#oXlTiQeNbK8G5D2A-x*t$qZnVkShPdMaI7F4C0z)w&s!pXmUjRfOcL9H6E2B+y(u%r#oWlThQeNbJ8G5D1A-w*t$qYnVkSL9I6E3B+y(v%r#oXlTiQeNbK8G5D2A-x*t$qZnVkShPdMaI7F4C0z)w&s!pXmUjRfOcL9H6E2B+y(u%r#oWlThQeNbJ8G5D1A-x*t$mUjRgOcL9I6E3B+y(v%r#oXlTiQeNbK8G5D2A-x*t$qZnVkShPdMaI7F4C0z)w&am

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