《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃》畢業(yè)設(shè)計(jì)指導(dǎo)書(shū)

1、第一部分 市場(chǎng)背景1、 國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀政策分析2012年，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控取得了明顯的成效，市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)較為穩(wěn)定的發(fā)展期，加上兩會(huì)期間國(guó)家總理溫家寶強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步抑制和打壓投資投機(jī)性購(gòu)房和讓房?jī)r(jià)回歸穩(wěn)定的觀點(diǎn)后，原本低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量繼續(xù)收窄。全國(guó)各城市房?jī)r(jià)相繼出現(xiàn)不同程度下降。市場(chǎng)的穩(wěn)定和全國(guó)范圍內(nèi)的房?jī)r(jià)下降，市場(chǎng)的回歸理性也開(kāi)始讓不少剛需購(gòu)房者考慮進(jìn)行置業(yè)，但受這幾年房地產(chǎn)病態(tài)的發(fā)展，過(guò)高的房?jī)r(jià)還是讓人不可企及，市場(chǎng)上有效剛需購(gòu)房者普遍還未能達(dá)到購(gòu)買條件，加上目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上眾多不穩(wěn)定因素導(dǎo)市場(chǎng)成交開(kāi)始低迷。為促進(jìn)房地產(chǎn)理性穩(wěn)定發(fā)展，又相繼出臺(tái)一系列的金融政策來(lái)支持剛需購(gòu)房者置業(yè)。20

2、12年5月18日中國(guó)人民銀行再次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%，至此大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金為20%，中小金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率16.5%。自2011年12月5日起，已經(jīng)連續(xù)第三次下調(diào)0.5%銀行存款準(zhǔn)備金率，大型金融機(jī)構(gòu)銀行準(zhǔn)備金率由21.5%下調(diào)至20%。存款準(zhǔn)備金下調(diào)還未實(shí)施滿月，新一輪的金融政策又出臺(tái)實(shí)施。2012年6月8日中國(guó)人民銀行決定下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整，這也是三年半來(lái)首次降息，金融政策進(jìn)一步放松。從上述的幾次金融政策調(diào)整來(lái)看，國(guó)家

3、此動(dòng)作也是為進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，力求穩(wěn)定發(fā)展的基調(diào)下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步由高速增長(zhǎng)向常態(tài)發(fā)展回歸到理性水平。同時(shí)，在市場(chǎng)開(kāi)始逐漸明朗的情況下，開(kāi)始從購(gòu)房者的角度在金融的方面著手放寬政策來(lái)刺激購(gòu)房者進(jìn)行購(gòu)房。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭在微博上表示：降息后對(duì)于樓市的影響純屬大利好，房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，降息等于全面降低融資成本。個(gè)貸成本全面降低，能刺激購(gòu)房需求，首套、二套皆從中受益。開(kāi)發(fā)貸雖仍偏緊，但降息創(chuàng)造了低息融資環(huán)境，信托、私募等融資成本也會(huì)同步回落。樓市春季行情有望繼續(xù)，成交基本維持一定活躍度。轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn) 投資需謹(jǐn)慎在2011年房地產(chǎn)一再的不順的情況下，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)全面覺(jué)醒，20

4、12年商業(yè)地產(chǎn)成為在諸多開(kāi)發(fā)商或主動(dòng)或被動(dòng)紛紛參與的時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)被廣大的房產(chǎn)投資商看好，轉(zhuǎn)而“棄宅從商”，商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)了一個(gè)生機(jī)勃勃的春天。開(kāi)發(fā)商在住宅產(chǎn)品被限購(gòu)之后，下一個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)自然就落到了商業(yè)地產(chǎn)上，這一點(diǎn)，從非住宅地塊的競(jìng)爭(zhēng)上就可以看得出。一直熱衷于商業(yè)地產(chǎn)的大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林，曾經(jīng)說(shuō)過(guò)一段驚人的話：“商業(yè)地產(chǎn)在低迷的大背景下很難獨(dú)善其身。住宅、商業(yè)兩個(gè)市場(chǎng)應(yīng)該是一榮俱榮、一損俱損?！敝?cái)經(jīng)評(píng)論人葉檀表示，房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，現(xiàn)在來(lái)看，如果說(shuō)房地產(chǎn)里面有泡沫的話，恐怕商業(yè)地產(chǎn)的泡沫要比住宅地產(chǎn)大，有些商業(yè)地產(chǎn)的出租回報(bào)率不能覆蓋成本。的確如此，現(xiàn)在綠城中國(guó)就被傳出意

5、欲再出售的項(xiàng)目為上海天山路寫(xiě)字樓項(xiàng)目、溫州鹿城廣場(chǎng)、青島審計(jì)局商業(yè)項(xiàng)目以及北京奧克伍德雅居四個(gè)項(xiàng)目，希望套現(xiàn)60億元。2012年，面對(duì)資金困局，綠城中國(guó)或者是想甩賣商業(yè)項(xiàng)目，輕裝上陣？變賣資產(chǎn)以求生存的開(kāi)發(fā)企業(yè)不只是綠城一個(gè)。在產(chǎn)權(quán)交易所的公開(kāi)資料顯示，需要轉(zhuǎn)讓的包括上海長(zhǎng)江昌鑫置業(yè)投資有限公司51%股權(quán)，海南天鴻海島房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司70%股權(quán)。從這些商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)態(tài)中，我們可以得到的是，商業(yè)地產(chǎn)雖不受限購(gòu)影響，但是商業(yè)地產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)方面，尤其考量開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金實(shí)力，所以投資者需謹(jǐn)慎。經(jīng)歷了幾次樓市波折，有些投資者越來(lái)越聰明，注意到商業(yè)地產(chǎn)比住宅風(fēng)險(xiǎn)更大，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)高于住宅，回報(bào)率已經(jīng)出了

6、問(wèn)題。投資者的回報(bào)，現(xiàn)在單純從增值上考慮已經(jīng)不行了，那么從收租的角度來(lái)考慮，由于一窩蜂地上馬商業(yè)項(xiàng)目造成供應(yīng)量超過(guò)消費(fèi)需求，有沒(méi)有人租用也成了問(wèn)題，最后怎么算賬也不知道商業(yè)地產(chǎn)的投資錢賺在哪里。轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市 在2012年龍?zhí)ь^的時(shí)候，曾經(jīng)一度沉寂的商業(yè)地產(chǎn)，今年開(kāi)始重現(xiàn)抬頭之勢(shì)。宏觀調(diào)控背景下，由于一線城市限購(gòu)政策的嚴(yán)厲，一些開(kāi)發(fā)商不看好大城市，面臨生存壓力，可能被迫轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，特別是涌向二三線城市。 陽(yáng)光100集團(tuán)范小沖認(rèn)為，我國(guó)的城市絕不僅僅只是北京、上海、深圳、廣州。在第一輪城市化后，今天我國(guó)大規(guī)模的城市化已開(kāi)始轉(zhuǎn)向二三線城市，掀起我國(guó)第二輪城市化，目前這些城市的城市化率在40%-7

7、0%期間，進(jìn)入了城市快速的增長(zhǎng)期和城市功能的升級(jí)期。城市化不僅表現(xiàn)在住宅樓和城市規(guī)模的擴(kuò)張，更多的是迎來(lái)了城市的功能升級(jí)。在這種城市功能的升級(jí)過(guò)程中，建筑綜合體起到了核心作用。寶龍地產(chǎn)控股執(zhí)行董事劉曉蘭也認(rèn)為，“一個(gè)商業(yè)綜合體可能就是二三線城市的中心，而上海很多商業(yè)綜合體僅為城市區(qū)域中心服務(wù)?！痹谝痪€城市，前幾年大規(guī)模拿地造成的產(chǎn)品積壓，要持續(xù)一段時(shí)間才能夠消化，在房?jī)r(jià)走勢(shì)上，調(diào)控政策重點(diǎn)覆蓋的城市降價(jià)趨勢(shì)會(huì)比較明顯。雖然房產(chǎn)界轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，但是小城市不是避風(fēng)港，當(dāng)熱炒造成房?jī)r(jià)在調(diào)控期間“異地突起”，限購(gòu)政策同樣也會(huì)落在它們頭上。2011年7月12日舉行的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確：房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二

8、三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。果然，在中央的干預(yù)之下，各地分別出臺(tái)了限購(gòu)政策，還沒(méi)有完全實(shí)施的地方也在制訂計(jì)劃，可以預(yù)計(jì)，在繼續(xù)“從嚴(yán)從緊”的調(diào)控之下，樓市將更大范圍內(nèi)遭遇“降溫”，部分地區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭將得到進(jìn)一步遏制。在經(jīng)過(guò)2011年房產(chǎn)界的變化、國(guó)家的調(diào)控下，一方面2012年住宅樓市等市場(chǎng)的艱難進(jìn)行，另一方面商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)新的春天。不管在2012年房產(chǎn)界這二轉(zhuǎn)是否行得通，這都將在國(guó)家的不斷調(diào)控下，房產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)都將更加合理、健康、有序的發(fā)展。2、 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析1.社會(huì)環(huán)境分析重慶是西南地區(qū)的交通樞紐，其獨(dú)特的兩江環(huán)繞的地理布局、以及組團(tuán)式的分布格局，重慶作為中國(guó)最年輕的直轄市

9、，西部大開(kāi)發(fā)的中心，人口擁有3000萬(wàn)以上，這些都為重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2.經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析重慶作為西南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，GDP的快速增長(zhǎng)，居民人均收入的提高使得房地產(chǎn)業(yè)成為重慶的支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，特別是第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，使得重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)更加蒸蒸日上。3.政治環(huán)境分析重慶地區(qū)政府稅收中很大程度上依賴于房地產(chǎn)業(yè)，政府在房地產(chǎn)發(fā)展中充當(dāng)了“保姆”的作用。最近的農(nóng)轉(zhuǎn)非在一定程度上帶動(dòng)了重慶房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，政府的相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)也是十分有利的。第二部分 營(yíng)銷戰(zhàn)略（前營(yíng)銷）一、 市場(chǎng)細(xì)分與目標(biāo)市場(chǎng)1、主要目標(biāo)客戶群：20-32歲的都市白領(lǐng)族；都市青年專屬的純小戶

10、型小區(qū)。2、目標(biāo)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析。3、結(jié)構(gòu)分析的結(jié)論。二、目標(biāo)市場(chǎng)定位（一）目標(biāo)客戶群特征描述（認(rèn)識(shí)目標(biāo)消費(fèi)者）1、自用型目標(biāo)客戶（1）自用型目標(biāo)客戶群 主要是石橋鋪及周邊地區(qū) 輻射沙坪壩區(qū)、渝中區(qū)、南岸區(qū)、九龍坡區(qū)等主城各區(qū)域（2）自用型目標(biāo)客戶群形象描述 年齡特征 家庭特征 職業(yè)特征 文化程度 生活特點(diǎn) 生活方式 消費(fèi)特征 置業(yè)象征意義 置業(yè)特征 置業(yè)利益（3）目標(biāo)客戶行為模式分析2、投資型目標(biāo)客戶 核心置業(yè)利益提示：營(yíng)銷戰(zhàn)略制定和營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)實(shí)施都應(yīng)圍繞目標(biāo)客戶群的特點(diǎn)，結(jié)合其喜好，有針對(duì)性的進(jìn)行設(shè)計(jì)。（二）產(chǎn)品特色分析（確定產(chǎn)品差異點(diǎn)）1、產(chǎn)品特色定性硬件產(chǎn)品舒適感軟件社區(qū)文化建設(shè)尊貴感、快樂(lè)

11、感舒適感、尊貴感和快樂(lè)感是本項(xiàng)目區(qū)別于現(xiàn)有市場(chǎng)上小戶型公寓最大的特點(diǎn)，圍繞這兩個(gè)核心利益點(diǎn)，制定本項(xiàng)目獨(dú)特的銷售主張：在新康橋擁有的不僅僅是一套房屋，更是一種時(shí)尚新生活。這也是社區(qū)文化建設(shè)的核心。2、產(chǎn)品品牌包裝品牌定位：品牌形象：品牌語(yǔ)言：（三）產(chǎn)品層次定位（確定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者）1、重慶第一個(gè)都市青年專屬的純小戶型特色文化小區(qū)2、新康橋必須成為市場(chǎng)領(lǐng)先者（必要性）3、新康橋能夠成為市場(chǎng)領(lǐng)先者（可行性）4、凡是專屬純小戶型銷區(qū)市場(chǎng)的新進(jìn)入者都是競(jìng)爭(zhēng)者。（四）本項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略框架堅(jiān)持純小戶型小區(qū)的市場(chǎng)區(qū)隔，塑造重慶首家“都市青年專屬的小戶型文化特區(qū)”和純小戶型小區(qū)市場(chǎng)領(lǐng)先者的品牌形象；確定針對(duì)目標(biāo)客戶

12、特點(diǎn)和潛在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者的營(yíng)銷模式。三、營(yíng)銷策略選擇（一）項(xiàng)目營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)策略1、品牌策略2、整合營(yíng)銷策略媒體推廣：活動(dòng)推廣： 社區(qū)文化建設(shè)：情境營(yíng)銷：虛擬網(wǎng)絡(luò)TALK社區(qū)：物業(yè)管理：3、全員營(yíng)銷策略4、營(yíng)銷時(shí)機(jī)選擇策略5、資產(chǎn)增值服務(wù)策略（二）項(xiàng)目營(yíng)銷組合策略1、產(chǎn)品策略2、價(jià)格策略（1）定價(jià)策略成本定價(jià)策略市場(chǎng)定價(jià)策略營(yíng)銷目標(biāo)定價(jià)策略（2）價(jià)格走勢(shì)（3）定價(jià)依據(jù)定價(jià)依據(jù)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，按照地段、產(chǎn)品品質(zhì)、周邊環(huán)境、品牌形象及各要素進(jìn)行綜合分析，比較價(jià)格。平層公寓夾層公寓社區(qū)商業(yè)價(jià)格初步確定平層公寓：夾層公寓：社區(qū)商業(yè)：價(jià)格調(diào)差體系住宅調(diào)差原則：社區(qū)商業(yè)調(diào)差原則：付款方式及折扣采取“多種付款方式，逐步

13、調(diào)整折扣”模式。3、促銷策略新康橋?qū)⒉捎谩皬V告?zhèn)鞑?+ 現(xiàn)場(chǎng)銷售 + 公關(guān)促銷”的促銷組合。（1）廣告?zhèn)鞑ァ帮L(fēng)格傳播”漫畫(huà)營(yíng)銷文學(xué)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷持續(xù)營(yíng)銷 “風(fēng)格傳播”理念把握住目標(biāo)客戶群追求新事物、新意義、新生活的核心需求，通過(guò)創(chuàng)新手法，使新康橋的廣告宣傳在內(nèi)容和形式上都體現(xiàn)出與其他產(chǎn)品的明顯差異化特征，具有極強(qiáng)的識(shí)別性和傳播力。（2）現(xiàn)場(chǎng)銷售“情境營(yíng)銷”“情境營(yíng)銷”模式銷售中心樣板房：情境生活示范區(qū)現(xiàn)場(chǎng)廣告（3）公關(guān)促銷巡展最佳漫畫(huà)評(píng)選“康橋奇緣”結(jié)局猜猜猜運(yùn)動(dòng)新康橋陽(yáng)光先生&陽(yáng)光小姐選舉SHOW出你的創(chuàng)意空間4、渠道策略業(yè)主渠道第三部分 營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù) 一、產(chǎn)品包裝決策（一）產(chǎn)品包裝基礎(chǔ)包

14、裝的第一層次為核心產(chǎn)品；包裝的第二層次為有形產(chǎn)品；包裝的第三層次為附加產(chǎn)品。（二）小區(qū)命名（三）小區(qū)標(biāo)志（四）廣告用語(yǔ)二、文化內(nèi)涵的植入（一）文化背景：（二）文化植入：1、產(chǎn)品打造2、宣傳推廣3、市場(chǎng)營(yíng)銷4、物業(yè)管理三、營(yíng)銷溝通渠道選擇與組合（一）人員的信息溝通渠道1、售賣者渠道2、專家渠道3、業(yè)主渠道（二）非人員的信息溝通渠道1、媒體傳播2、售場(chǎng)宣傳3、事件營(yíng)銷4、間接營(yíng)銷四、廣告決策（一）廣告目標(biāo)獨(dú)特的銷售主張1、地段及投資篇2、產(chǎn)品篇3、社區(qū)文化篇（二）廣告表現(xiàn)獨(dú)特的視覺(jué)沖擊（三）廣告?zhèn)鞑オ?dú)特的渠道組合1、報(bào)媒2、戶外廣告3、網(wǎng)絡(luò)廣告4、印刷品（四）廣告效果的監(jiān)控第四部分 營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃一

15、、營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)組合及推廣節(jié)奏（一）導(dǎo)入階段：（二）開(kāi)盤銷售階段（三）銷售持續(xù)階段（四）現(xiàn)房銷售階段（五）尾盤階段二、營(yíng)銷代理費(fèi)用預(yù)算三、銷售管理（一）銷售部門職能代表公司進(jìn)行銷售房屋的職能。代表顧客利益協(xié)助選房的職能。代表物業(yè)綜合形象展示給公眾。執(zhí)行物業(yè)推廣職能。收集市場(chǎng)反饋意見(jiàn)，提供產(chǎn)品及推廣過(guò)程中的意見(jiàn)。售后服務(wù)的執(zhí)行工作。（二）銷售隊(duì)伍設(shè)計(jì)（三）銷售隊(duì)伍的管理1、培訓(xùn)置業(yè)顧問(wèn)2、評(píng)價(jià)置業(yè)顧問(wèn)四、前期營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃（一）工程形象進(jìn)度建議1、商業(yè)建筑（售樓中心）工程3、樣板房（夾層戶型一套、平層戶型三套）2、住宅建筑工程（二）開(kāi)盤前的營(yíng)銷準(zhǔn)備及推廣計(jì)劃1、項(xiàng)目組成立及相關(guān)工作開(kāi)展2、確定并執(zhí)行開(kāi)盤

16、前宣傳推廣計(jì)劃和銷售道具準(zhǔn)備工作（1）VI系統(tǒng)（2）戶外廣告牌（3）效果圖（4）海報(bào)、戶型裝修手冊(cè)、手提袋、展會(huì)看板及樓書(shū)（5）模型（6）工地圍墻及工地現(xiàn)場(chǎng)包裝（7）TALK虛擬社區(qū)（8）公關(guān)活動(dòng)（9）巡展（10）廣告新聞推廣報(bào)版廣告系列漫畫(huà)及故事接龍（11）廣告公司年服務(wù)費(fèi)用3、相關(guān)證照辦理及物業(yè)管理公司的引進(jìn)介入4、開(kāi)盤前費(fèi)用一覽表房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃畢業(yè)設(shè)計(jì)案例一、項(xiàng)目情況概述項(xiàng)目名稱：建工新康橋項(xiàng)目位置：九龍坡區(qū) 高新區(qū)渝新路16號(hào)開(kāi)發(fā)商：重慶建工集團(tuán)有限責(zé)任公司 建筑類型：普通住宅；多層、高層項(xiàng)目規(guī)模：占地面積：2.30萬(wàn)平米 建筑面積：6.70萬(wàn)平米 綠化/容積率：綠

17、化率30.00 ；容積率3.02 配套設(shè)施：小區(qū)：中庭景觀內(nèi)設(shè)有籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、景觀泳池、情趣燒烤場(chǎng)、攀巖墻等場(chǎng)所 學(xué)校：第1外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、石橋鋪小學(xué)、重慶工業(yè)大學(xué) 商場(chǎng)：賽博數(shù)碼城、泰興電腦城、躍華超市、晨光百貨 郵局：中國(guó)郵政局 銀行：工商銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行 設(shè)備裝修：結(jié)構(gòu)：鋼混結(jié)構(gòu)外墻：高級(jí)面磚 內(nèi)墻：水泥沙漿抹灰電梯：品牌電梯門窗：入戶高級(jí)防盜門；外門窗均采用粉未噴涂鋁合金門窗 廚房：設(shè)排煙道，預(yù)留給排水接口 衛(wèi)生間：預(yù)留排水接口、排氣孔 通訊：可視對(duì)講系統(tǒng)，小區(qū)局域網(wǎng)其他：區(qū)局域網(wǎng)提供的四大網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)，包括：游戲服務(wù)平臺(tái)、溝通平臺(tái)、在線電影平臺(tái)、物業(yè)管理平臺(tái)

18、，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)的連接。本項(xiàng)目位于重慶高新區(qū)石橋鋪區(qū)域目前我市最集中、發(fā)展時(shí)間最長(zhǎng)的高新科技區(qū)渝州路北側(cè).距渝州路約200米，步行至石橋鋪轉(zhuǎn)盤及電腦城一帶僅需10分鐘。渝新路段現(xiàn)已開(kāi)通2路公交車。渝州路作為重慶市迎賓大道的組成部分，其道路和公共交通情況甚佳，可便捷通達(dá)主城各區(qū)，交通極為便利。高新區(qū)位于重慶西大門，地處成渝高速公路起點(diǎn)站，距江北機(jī)場(chǎng)36公里，火車站8公里，港口10公里。石橋鋪是高新區(qū)對(duì)外聯(lián)系的主要交通樞紐，石橋鋪立交是沙坪壩、渝中區(qū)和九龍坡區(qū)轉(zhuǎn)換的重要設(shè)施，是成渝高速公路與重慶市主城區(qū)進(jìn)行交通轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。主要交通干道有石小路（石橋鋪至沙坪壩）、大石路（石橋鋪至大坪）、石新路（石橋鋪

19、至新橋）、石楊路（石橋鋪至楊家坪）等。有19路公交系統(tǒng)通往全市各區(qū)域。交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，非常便利。 建工新康橋項(xiàng)目占地約35畝，共1200余戶。小區(qū)由4棟高層建筑組成，其中3棟平層，1棟夾層。項(xiàng)目定位于“都市青年自用型小戶型文化社區(qū)”。主要目標(biāo)客戶群定位于20-32歲的都市白領(lǐng)族。 針對(duì)這一目標(biāo)客戶群有較高文化素質(zhì)，渴望交流與溝通、更熱衷參與、喜歡新生事物等特點(diǎn)。小區(qū)將注入健康、和諧、時(shí)尚、相互交流的社區(qū)文化，豐富小區(qū)的內(nèi)涵，增加產(chǎn)品附加值，滿足目標(biāo)客戶群社交的需求。  小區(qū)最突出的差異點(diǎn)在于純小戶型小區(qū)的定位，既區(qū)別于大社區(qū)內(nèi)的“歧視性小戶型產(chǎn)品”，也區(qū)別于純小戶型的單體樓。通過(guò)小

20、戶型產(chǎn)品與小區(qū)配套的結(jié)合，打造出高于同類產(chǎn)品品質(zhì)的物業(yè)。本項(xiàng)目是專為都市青年設(shè)計(jì)的全小戶型社區(qū)，具有專屬性和純粹性。從社區(qū)環(huán)境、為目標(biāo)客戶群提供未來(lái)生活的藍(lán)本，營(yíng)造出舒適、和諧、交流、獨(dú)享的社區(qū)氛圍。營(yíng)造出客戶對(duì)新康橋的歸屬感、對(duì)于擁有新康橋物業(yè)的自豪感、居住在內(nèi)的尊貴感，充分滿足都市青年的購(gòu)房置業(yè)需求。 項(xiàng)目戶型面積控制精確，又不失個(gè)性化戶型設(shè)計(jì)，完善的配置配套，體現(xiàn)項(xiàng)目的舒適感和多功能性。舒適的尺度使小空間擁有寬敞的感覺(jué)，良好的采光改變了以往小戶型的尷尬。二、項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)（一）財(cái)務(wù)目標(biāo)項(xiàng)目可售面積為：住宅部分58617M2，其中平層36367M2，夾層22250M2；商業(yè)部分5552M2。

21、可售面積總和：64169M2。保底總銷售額：2200元/ M2×64169 M2+15000000元=156171800元；可售面積保底均價(jià)：156171800÷64169=2434元/ M2。在良好執(zhí)行營(yíng)銷工作的基礎(chǔ)上，預(yù)期的財(cái)務(wù)目標(biāo)為：平層：2475元/ M2×36367 M2=90008325元夾層：2735元/ M2×22250 M2=60853750元商業(yè)：5500元/ M2×5552 M2=30536000元計(jì)算總銷售額為：181398075元考慮一次性付款等折扣因素，按照全面9.5折調(diào)整：預(yù)期的總銷售額為：172328171元預(yù)期的可售面積均價(jià)為：2686元/ M2。（二）銷售金額率及銷售速度1、銷售節(jié)奏控制： 2004年7月，一期開(kāi)盤，開(kāi)商業(yè)（5552平方米）、一幢平層（約12000平方米）和一幢夾層（22250平方米）； 2004年9月，二期開(kāi)盤，開(kāi)一幢平層（約12000平方米）； 2004年10月，三期開(kāi)盤，開(kāi)一幢平層（約12367平方米）； 2005年2月全面交房，尾盤銷售。2、銷售金額率及銷售速度項(xiàng)目預(yù)期銷售速度與銷售金額匯總表(單位:萬(wàn)元)2004年2005年7月8月9月1