房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

1、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 課程：房地產(chǎn)估價(jià) 班級：工程管理四班 姓名：張海山 學(xué)號：20130684 目 錄第一部分 估價(jià)結(jié)果報(bào)告2一、估價(jià)對象2二、估價(jià)依據(jù)6三、估價(jià)原則6四、估價(jià)方法6五、估價(jià)結(jié)果7六、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期8第二部分 估價(jià)技術(shù)報(bào)告9一、個(gè)別因素分析9二、區(qū)域因素分析10三、市場背景分析11四、最高最佳使用分析13五、估價(jià)方法的選用14六、估價(jià)測算過程14七、估價(jià)結(jié)果的確定240 第一部分 估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、估價(jià)對象1.估價(jià)對象基本狀況本次估價(jià)對象為北京市朝陽區(qū)將臺路2號和喬麗晶公寓B幢H-1505室房地產(chǎn)，房屋建筑面積為289.27平方米，商品房用途為公寓。朝陽區(qū)將臺路2號和喬麗晶公寓

2、B幢為高層公寓樓，建成于2001年，鋼混結(jié)構(gòu)，總層數(shù)22層，外墻面貼石材及瓷磚，兩部電梯，一層大廳石材地面及墻面，石膏板造型吊頂，其他樓層公共部分均為石材地面及墻面，石膏板造型吊頂。估價(jià)對象位于15層，七室兩廳五衛(wèi)一廚格局，朝向東。室內(nèi)裝修情況為：客廳地面鋪石材，墻面貼石材及木質(zhì)壁板，頂面刷乳膠漆，局部石膏板造型頂；臥室鋪實(shí)木地板及地毯、墻面為壁紙及木質(zhì)壁板，頂面刷乳膠漆，局部石膏板造型頂；廚房及衛(wèi)生間地面及墻面為石材，石膏板吊頂，廚房整體廚柜；陽臺地磚墻面及頂面為石材塑鋼窗封閉；外窗為塑鋼窗、室內(nèi)門為木門、戶門為防盜門。室內(nèi)水、電、天燃?xì)?、有線電視等設(shè)施齊全。根據(jù)現(xiàn)場勘察，委估房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)施工

3、質(zhì)量良好，裝修保養(yǎng)情況較好，未發(fā)現(xiàn)基礎(chǔ)沉降、結(jié)構(gòu)變形等現(xiàn)象。用年限法和現(xiàn)場觀察法確定估價(jià)對象成新率為95%。2.估價(jià)對象權(quán)利狀況根據(jù)商品房買賣合同記載，估價(jià)對象買受人為鹿文德，商品房用途為公寓，房屋建筑面積為289.27平方米，土地使用年限自1996年2月28日至2066年2月27日。估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)存在法律糾紛，本次評估設(shè)定估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)無抵押、租賃、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利存在，不存在法律糾紛，評估結(jié)果為估價(jià)對2 象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)市場價(jià)格。3.估價(jià)對象區(qū)位狀況（1）朝陽區(qū)基本概況估價(jià)對象位于北京市朝陽區(qū)，朝陽區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)狀況等，均對估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格有明顯

4、的影響。朝陽區(qū)是北京市人口最多、總面積最大的城區(qū)。面積476.8平方公里，常住人口176萬，流動人口約50萬。按北京市城市總體規(guī)劃，到2010年北京城區(qū)面積將達(dá)到1040平方公里，朝陽區(qū)占46.7%。朝陽區(qū)涉外資源雄厚，堪稱中國第一區(qū)。區(qū)域內(nèi)云集了除俄羅斯、盧森堡之外的各國駐華使館；聚集了設(shè)在北京60以上的外國商社和3000多家外國公司、絕大多數(shù)國外駐華新聞機(jī)構(gòu)、北京市l(wèi)3以上的星級飯店賓館、一半以上的五星級飯店、賓館及奧林匹克中心、國貿(mào)中心、國際會議中心、國際展覽中心等一些久負(fù)盛名的國際交往活動場所。還擁有秀水服裝市場、雅寶路服裝市場、三里屯酒吧街、潘家園舊貨市場等聞名中外的特色市場。目前朝

5、陽區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量位居北京市前列。隨著商貿(mào)、服務(wù)業(yè)特別是網(wǎng)絡(luò)等新經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，朝陽區(qū)已經(jīng)形成了以商貿(mào)、房地產(chǎn)、高新技術(shù)、金融、信息、商務(wù)辦公、文化等第二產(chǎn)業(yè)為龍頭、門類齊全的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；區(qū)域內(nèi)集中了大量商務(wù)辦公和酒店、公寓等設(shè)施，并具有完善、便捷的交通、通信等現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施和良好的發(fā)展環(huán)境，吸引了眾多國內(nèi)外投資商紛紛云集到這里投資或設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，國際商務(wù)氛圍十分濃厚。雄厚的駐區(qū)資源、巨大的市場潛力、完善的基礎(chǔ)設(shè)施和大量的投資服務(wù)機(jī)構(gòu)使朝陽區(qū)具有建設(shè)中央商務(wù)區(qū)(CBD)的綜合優(yōu)勢。面向新世紀(jì)，首都北京將形成西有中關(guān)村、東有中央商務(wù)區(qū)，科技與商務(wù)互動的發(fā)展新格局。（2）估價(jià)對象區(qū)位狀況位置：估價(jià)對象

6、位于朝陽區(qū)將臺路2號，該小區(qū)西臨芳園西路，北臨將臺路，地理位置較優(yōu)越。社區(qū)成熟度：小區(qū)周邊有龍佑麗都花園、芳園里小區(qū)、星城公寓、飄HOME居住小區(qū)，社區(qū)成熟度較高。自然環(huán)境和人文環(huán)境：估價(jià)對象小區(qū)內(nèi)綠化較好，小區(qū)附近有四得公園，自然環(huán)境及人文環(huán)境較好。公共服務(wù)設(shè)施及教育配套設(shè)施：小區(qū)附近有中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、燕莎商場、望京醫(yī)院、和睦家醫(yī)院、南湖一小、94中學(xué)等，生活服務(wù)及教育設(shè)施較齊全。交通：小區(qū)東距酒仙橋路約500米，西南距東四環(huán)北路約1公里，通達(dá)性較好。小區(qū)附近有909、運(yùn)通104、942支、421等多條公交車站，交通便捷度較高?；A(chǔ)設(shè)施狀況：估價(jià)對象所處地區(qū)，土地現(xiàn)狀開發(fā)程度達(dá)

7、到宗地外“七通”（即通上水、通下水、通電、通路、通信、通熱力、通燃?xì)猓?，基礎(chǔ)設(shè)施狀況完全可以滿足居民生活需要。4.估價(jià)對象市場分析2009年下半年以來，受土地開發(fā)投資力度加大和建安工程逐步恢復(fù)等因素影響，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強(qiáng)勁；開發(fā)供給不斷恢復(fù)，竣工面積穩(wěn)定增長；隨著市場銷售價(jià)格的繼續(xù)上漲，銷量出現(xiàn)下滑；金融貸款力度的加大以及銷售市場的活躍使房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目到位資金增幅擴(kuò)大。2009年1-9月，全市商品房銷售面積為1593.6萬平方米，比上年同期增長1.3倍，比2007年同期增長13.4%。全市住宅銷售面積為1301.4萬平方米，同比增長1.6倍，比2007年增長14%。2009年9月份住宅

8、銷量大幅下滑。1-9月，全市銷售商品住宅11.2萬套，已經(jīng)超過上年全年住宅銷售套數(shù)（9.4萬套）的19.1%。其中，9月份全市住宅銷售面積為118.6萬平方米，比8月份下降29.6%，比7月份下降29.7%。當(dāng)月住宅銷售套數(shù)為0.9萬套，比8月份減少37.4%，成交量達(dá)到今年3月以來的最低值。新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅連續(xù)兩個(gè)月縮小。調(diào)查顯示，9月份，我市新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比上漲3.6%，漲幅比上月提高1.5個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.9個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比漲幅已連續(xù)兩個(gè)月縮小。二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅略有回落。9月份，我市二手住宅價(jià)格指數(shù)同比下降1.8%，降幅比上月縮小0.4個(gè)百分點(diǎn)，

9、環(huán)比上漲0.1%，價(jià)格環(huán)比在連續(xù)3個(gè)月上漲0.2%之后，本月漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。各環(huán)路商品住宅期房價(jià)格全面上漲。一至三季度，四環(huán)路以內(nèi)商品住宅期房均價(jià)為19109元/平方米，四至五環(huán)路為17205元/平方米，五至六環(huán)路為9980元/平方米，六環(huán)路以外為7878元/平方米，分別比上半年上漲2226元/平方米、1457元/平方米、684元/平方米和275元/平方米。受銷售形勢好轉(zhuǎn)及降息、擴(kuò)大內(nèi)需等宏觀政策出臺影響，5月份以來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目到位資金呈全面回升態(tài)勢。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目本年到位資金3944.1億元，比上年同期增長82.8%，增幅比1-8月擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中金

10、融貸款增長最快，為1602.2億元，同比增長1.5倍。自籌資金和定金及預(yù)收款分別為600.9億元和1074.5億元，同比分別增長25.9%和65.9%。總之，北京房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢對估價(jià)對象房地產(chǎn)市場價(jià)格產(chǎn)生一定的影響。二、估價(jià)依據(jù)1.有關(guān)政策法規(guī)和文件（1）中華人民共和國土地管理法；（2）中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；（3）中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范GB/T50291-1999；（4）中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)范GB/T18508-2001；（5）京政發(fā)200232號文件北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知；（6）京國土房管出200

11、21121號文件關(guān)于公布本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用方法的通知；（7）其它相關(guān)法律法規(guī)。2.委托方提供的有關(guān)資料3.評估人員掌握的有關(guān)市場資料及估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查所獲得的資料。三、估價(jià)原則本次估價(jià)依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則、最高最佳使用原則、替代原則和估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則等，對估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行客觀、公正、科學(xué)、合理的評估。四、估價(jià)方法估價(jià)對象用途為住宅，與估價(jià)對象類似的房地產(chǎn)開發(fā)的成本費(fèi)用資料較齊全，故采用成本法測算估價(jià)對象建筑物重置成本的價(jià)格，由于估價(jià)對象土地處于北京市基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)域，可以采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法測算其樓面熟地價(jià)；由于與估價(jià)對象類似房地產(chǎn)市場交易案例較多，可采用市場比較法測

12、算其市場價(jià)格。然后綜合兩種方法的評估結(jié)果來確定其最終價(jià)格。1、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)等評估成果，按照替代原則，就估價(jià)對象之土地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取估價(jià)對象之土地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場價(jià)格的方法。2、成本法：是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價(jià)對象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤之和，減去建筑物折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格的方法。3、市場比較法：將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)

13、格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。五、估價(jià)結(jié)果本著公正、公平、公開的總原則，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場查勘和對委估對象所在區(qū)域的市場分析，按照房地產(chǎn)評估的基本原則和估價(jià)程序，選擇適宜的估價(jià)方法，評估得到估價(jià)對象房地產(chǎn)在價(jià)值定義和有關(guān)限制條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年9月21日的市場價(jià)格為：（幣種：人民幣）房地產(chǎn)總價(jià)：519.50萬元大 寫 金 額: 伍佰壹拾玖萬伍仟元整房地產(chǎn)單價(jià)：17959元/平方米六、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期在市場無明顯價(jià)格波動條件下，本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期自提交報(bào)告日期起不超過一年，即2009年10月23日至2010年10月22日。第二部分 估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、 個(gè)別因素分析

14、1.估價(jià)對象基本狀況本次估價(jià)對象為北京市朝陽區(qū)將臺路2號和喬麗晶公寓B幢H-1505室房地產(chǎn)，房屋建筑面積為289.27平方米，商品房用途為公寓。朝陽區(qū)將臺路2號和喬麗晶公寓B幢為高層公寓樓，建成于2001年，鋼混結(jié)構(gòu)，總層數(shù)22層，外墻面貼石材及瓷磚，兩部電梯，一層大廳石材地面及墻面，石膏板造型吊頂，其他樓層公共部分均為石材地面及墻面，石膏板造型吊頂。估價(jià)對象位于15層，七室兩廳五衛(wèi)一廚格局，朝向東。室內(nèi)裝修情況為：客廳地面鋪石材，墻面貼石材及木質(zhì)壁板，頂面刷乳膠漆，局部石膏板造型頂；臥室鋪實(shí)木地板及地毯、墻面為壁紙及木質(zhì)壁板，頂面刷乳膠漆，局部石膏板造型頂；廚房及衛(wèi)生間地面及墻面為石材，石

15、膏板吊頂，廚房整體廚柜；陽臺地磚墻面及頂面為石材塑鋼窗封閉；外窗為塑鋼窗、室內(nèi)門為木門、戶門為防盜門。室內(nèi)水、電、天燃?xì)?、有線電視等設(shè)施齊全。根據(jù)現(xiàn)場勘察，委估房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量良好，裝修保養(yǎng)情況較好，未發(fā)現(xiàn)基礎(chǔ)沉降、結(jié)構(gòu)變形等現(xiàn)象。用年限法和現(xiàn)場觀察法確定估價(jià)對象成新率為95%。2.估價(jià)對象權(quán)利狀況根據(jù)商品房買賣合同記載，估價(jià)對象買受人為鹿文德，商品房用途為公寓，房屋建筑面積為289.27平方米，土地使用年限自1996年2月28日至2066年2月27日。估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)存在法律糾紛，本次評估設(shè)定估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)無抵押、租賃、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利存在，不存在法律糾紛，評估結(jié)果為估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)

16、完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)市場價(jià)格。二、 區(qū)域因素分析1、朝陽區(qū)基本概況估價(jià)對象位于北京市朝陽區(qū)，朝陽區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)狀況等，均對估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格有明顯的影響。朝陽區(qū)是北京市人口最多、總面積最大的城區(qū)。面積476.8平方公里，常住人口176萬，流動人口約50萬。按北京市城市總體規(guī)劃，到2010年北京城區(qū)面積將達(dá)到1040平方公里，朝陽區(qū)占46.7%。朝陽區(qū)涉外資源雄厚，堪稱中國第一區(qū)。區(qū)域內(nèi)云集了除俄羅斯、盧森堡之外的各國駐華使館；聚集了設(shè)在北京60以上的外國商社和3000多家外國公司、絕大多數(shù)國外駐華新聞機(jī)構(gòu)、北京市l(wèi)3以上的星級飯店賓館、一半以上的五星級飯店、賓館及奧林匹克中

17、心、國貿(mào)中心、國際會議中心、國際展覽中心等一些久負(fù)盛名的國際交往活動場所。還擁有秀水服裝市場、雅寶路服裝市場、三里屯酒吧街、潘家園舊貨市場等聞名中外的特色市場。目前朝陽區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量位居北京市前列。隨著商貿(mào)、服務(wù)業(yè)特別是網(wǎng)絡(luò)等新經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，朝陽區(qū)已經(jīng)形成了以商貿(mào)、房地產(chǎn)、高新技術(shù)、金融、信息、商務(wù)辦公、文化等第二產(chǎn)業(yè)為龍頭、門類齊全的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；區(qū)域內(nèi)集中了大量商務(wù)辦公和酒店、公寓等設(shè)施，并具有完善、便捷的交通、通信等現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施和良好的發(fā)展環(huán)境，吸引了眾多國內(nèi)外投資商紛紛云集到這里投資或設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，國際商務(wù)氛圍十分濃厚。雄厚的駐區(qū)資源、巨大的市場潛力、完善的基礎(chǔ)設(shè)施和大量的投資服務(wù)機(jī)構(gòu)

18、使朝陽區(qū)具有建設(shè)中央商務(wù)區(qū)(CBD)的綜合優(yōu)勢。面向新世紀(jì)，首都北京將形成西有中關(guān)村、東有中央商務(wù)區(qū)，科技與商務(wù)互動的發(fā)展新格局。2、估價(jià)對象區(qū)位狀況位置：估價(jià)對象位于朝陽區(qū)將臺路2號，該小區(qū)西臨芳園西路，北臨將臺路，地理位置較優(yōu)越。社區(qū)成熟度：小區(qū)周邊有龍佑麗都花園、芳園里小區(qū)、星城公寓、飄HOME居住小區(qū)，社區(qū)成熟度較高。自然環(huán)境和人文環(huán)境：估價(jià)對象小區(qū)內(nèi)綠化較好，小區(qū)附近有四得公園，自然環(huán)境及人文環(huán)境較好。公共服務(wù)設(shè)施及教育配套設(shè)施：小區(qū)附近有中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、燕莎商場、望京醫(yī)院、和睦家醫(yī)院、南湖一小、94中學(xué)等，生活服務(wù)及教育設(shè)施較齊全。交通：小區(qū)東距酒仙橋路約500米，西

19、南距東四環(huán)北路約1公里，通達(dá)性較好。小區(qū)附近有909、運(yùn)通104、942支、421等多條公交車站，交通便捷度較高。基礎(chǔ)設(shè)施狀況：估價(jià)對象所處地區(qū)，土地現(xiàn)狀開發(fā)程度達(dá)到宗地外“七通”（即通上水、通下水、通電、通路、通信、通熱力、通燃?xì)猓?，基礎(chǔ)設(shè)施狀況完全可以滿足居民生活需要。三、 市場背景分析2009年下半年以來，受土地開發(fā)投資力度加大和建安工程逐步恢復(fù)等因素影響，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強(qiáng)勁；開發(fā)供給不斷恢復(fù)，竣工面積穩(wěn)定增長；隨著市場銷售價(jià)格的繼續(xù)上漲，銷量出現(xiàn)下滑；金融貸款力度的加大以及銷售市場的活躍使房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目到位資金增幅擴(kuò)大。2009年1-9月，全市商品房銷售面積為1593.6萬平方

20、米，比上年同期增長1.3倍，比2007年同期增長13.4%。全市住宅銷售面積為1301.4萬平方米，同比增長1.6倍，比2007年增長14%。2009年9月份住宅銷量大幅下滑。1-9月，全市銷售商品住宅11.2萬套，已經(jīng)超過上年全年住宅銷售套數(shù)（9.4萬套）的19.1%。其中，9月份全市住宅銷售面積為118.6萬平方米，比8月份下降29.6%，比7月份下降29.7%。當(dāng)月住宅銷售套數(shù)為0.9萬套，比8月份減少37.4%，成交量達(dá)到今年3月以來的最低值。新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅連續(xù)兩個(gè)月縮小。調(diào)查顯示，9月份，我市新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比上漲3.6%，漲幅比上月提高1.5個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0.4%，

21、漲幅比上月回落0.9個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比漲幅已連續(xù)兩個(gè)月縮小。二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅略有回落。9月份，我市二手住宅價(jià)格指數(shù)同比下降1.8%，降幅比上月縮小0.4個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0.1%，價(jià)格環(huán)比在連續(xù)3個(gè)月上漲0.2%之后，本月漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。各環(huán)路商品住宅期房價(jià)格全面上漲。一至三季度，四環(huán)路以內(nèi)商品住宅期房均價(jià)為19109元/平方米，四至五環(huán)路為17205元/平方米，五至六環(huán)路為9980元/平方米，六環(huán)路以外為7878元/平方米，分別比上半年上漲2226元/平方米、1457元/平方米、684元/平方米和275元/平方米。受銷售形勢好轉(zhuǎn)及降息、擴(kuò)大內(nèi)需等宏觀政策出臺影響，5月份以來房地

22、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目到位資金呈全面回升態(tài)勢。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目本年到位資金3944.1億元，比上年同期增長82.8%，增幅比1-8月擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中金融貸款增長最快，為4002.2億元，同比增長1.5倍。自籌資金和定金及預(yù)收款分別為600.9億元和1074.5億元，同比分別增長25.9%和65.9%?？傊?，北京房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢對估價(jià)對象房地產(chǎn)市場價(jià)格產(chǎn)生一定的影響。四、 最高最佳使用分析最高最佳使用原則，是要說明房地產(chǎn)估價(jià)要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。所謂最高最佳使用，是估價(jià)對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行，經(jīng)過充分合

23、理的論證，并能給估價(jià)對象帶來最高價(jià)值的使用。 最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價(jià)的客觀性。衡量、判斷估價(jià)對象房地產(chǎn)是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)主要從下列方面考慮： 1.法律上允許(規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可)。即不受現(xiàn)時(shí)使用狀況的限制,而依照法律規(guī)章、規(guī)劃發(fā)展的方向，按照其可能的最優(yōu)用途估價(jià)。 2.技術(shù)上可行。即不能把技術(shù)上無法做到的使用當(dāng)作最高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技術(shù)要求進(jìn)行估價(jià)。 3.經(jīng)濟(jì)上可行。即估價(jià)價(jià)格應(yīng)是各種可能的使用方式中，以經(jīng)濟(jì)上有限的投入而能獲得最大收益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。 4.土地與建筑物的均衡性。即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否達(dá)到均衡來判斷其是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)，也就是說

24、，估價(jià)時(shí)把建筑物與土地區(qū)位是否相匹配，是否具有投資集約度的因素考慮進(jìn)去。 5.房地產(chǎn)與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)性。即房地產(chǎn)與外部環(huán)境是否平衡或協(xié)調(diào)的問題。也就是說，估價(jià)時(shí)不按原用途估價(jià)，而按房地產(chǎn)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)能獲得大量外部經(jīng)濟(jì)效益的最優(yōu)使用的新用途進(jìn)行估價(jià)。6.可持續(xù)發(fā)展性。即在估價(jià)時(shí)不僅要研究過去和現(xiàn)在的價(jià)格狀況，而且還要研究房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢，以及政治經(jīng)濟(jì)形勢和政策變化對房地產(chǎn)形成的影響以預(yù)測未來價(jià)格和收益變動的趨勢。根據(jù)估價(jià)對象權(quán)屬狀況、地理位置、周邊自然與人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境及充分利用土地資源，按照估價(jià)對象目前狀況繼續(xù)使用為最高最佳使用途徑。五、 估價(jià)方法的選用估價(jià)對象用途為住宅，與估價(jià)對

25、象類似的房地產(chǎn)開發(fā)的成本費(fèi)用資料較齊全，故采用成本法測算估價(jià)對象建筑物重置成本的價(jià)格，由于估價(jià)對象土地處于北京市基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)域，可以采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法測算其樓面熟地價(jià)；由于與估價(jià)對象類似房地產(chǎn)市場交易案例較多，可采用市場比較法測算其市場價(jià)格。然后綜合兩種方法的評估結(jié)果來確定其最終價(jià)格。1基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)等評估成果，按照替代原則，就估價(jià)對象之土地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取估價(jià)對象之土地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場價(jià)格的方法。2成本法：是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新取得或重新開發(fā)、重

26、新建造全新狀態(tài)的估價(jià)對象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤之和，減去建筑物折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格的方法。3市場比較法：將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。六、 估價(jià)測算過程（一）采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法及成本法測算估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格1.土地使用權(quán)價(jià)格估價(jià)對象位于北京市基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)域，本次評估采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法測算土地使用權(quán)價(jià)格。（1） 基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵：基準(zhǔn)地價(jià)是各土地級別內(nèi)，土地開發(fā)程度為宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃?xì)?、通熱力及宗地?nèi)土地平整，或宗地外通

27、路、通電、通信、通上水、通下水及宗地內(nèi)土地平整，在平均容積率條件下，同一用途的完整土地使用權(quán)的平均價(jià)格。（2） 基準(zhǔn)地價(jià)說明：2002年12月4日，北京市人民政府頒發(fā)了京政發(fā)200232號文件北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知；2002年12月27日，北京市國土資源和房屋管理局以京國土房管出20021121號文件頒發(fā)了關(guān)于公布本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用方法的通知，本報(bào)告以上述兩個(gè)文件為依據(jù)估算土地使用權(quán)價(jià)格。（3） 宗地價(jià)格計(jì)算公式的說明估價(jià)對象位于北京市基準(zhǔn)地價(jià)居住用途4級地價(jià)區(qū)，容積率為2.95，本次估價(jià)測算的宗地價(jià)格是估價(jià)對象土地開發(fā)程度為宗地外七通，宗地

28、內(nèi)場地平整的價(jià)格，即熟地價(jià)格。用基準(zhǔn)地價(jià)修正法測算熟地樓面地價(jià)的公式為：宗地樓面熟地價(jià)適用的樓面熟地價(jià)期日修正系數(shù)年期修正系數(shù)容積率修正系數(shù)因素修正系數(shù)其他情況修正系數(shù)（4） 具體測算過程：A、適用的基準(zhǔn)地價(jià)（樓面熟地價(jià)）的確定根據(jù)北京市基準(zhǔn)地價(jià)級別范圍，估價(jià)對象所在區(qū)域的土地級別屬于居住用途4級地價(jià)區(qū)，樓面熟地價(jià)為2090-3600元/建筑平方米。按照有關(guān)規(guī)定適用的樓面熟地價(jià)取平均值，即2845元/建筑平方米。B、相關(guān)系數(shù)的求取期日修正期日修正系數(shù)=宗地評估基準(zhǔn)日地價(jià)指數(shù)/基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日地價(jià)指數(shù)，京政發(fā)（2002）32號文件北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知基準(zhǔn)地價(jià)基

29、準(zhǔn)日為2002年1月1日，根據(jù)中國城市地價(jià)監(jiān)測指數(shù)系統(tǒng)有關(guān)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)及分析，2002年1季度為價(jià)格指數(shù)為105，估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格指數(shù)約為169。經(jīng)計(jì)算，估價(jià)對象宗地的期日修正系數(shù)約為1.61。 年期修正年期修正系數(shù)=1-1/（1+r）n/1-1/（1+r）m其中，r：土地還原利率7.5%n：宗地剩余使用年限56.43年m: 法定最高出讓年限70年根據(jù)上述公式測算出估價(jià)對象年期修正系數(shù)為0.9915。容積率修正：按照城市規(guī)劃管理部門給定的宗地容積率（R），查相應(yīng)的容積率修正系數(shù)表確定容積率修正系數(shù)。根據(jù)估價(jià)人員掌握的資料，估價(jià)對象用地容積率為2.95，查容積率修正系數(shù)表，用公式計(jì)算得出容積率修正系數(shù)

30、為0.9200。因素修正因素修正系數(shù)是指除容積率、期日、年期、用途之外的其它地價(jià)影響因素的綜合修正系數(shù)。參照北京市基準(zhǔn)地價(jià)因素修正系數(shù)說明表，根據(jù)宗地各種因素情況確定每種因素的修正系數(shù)，使用下面公式測算宗地因素修正系數(shù)： 因素修正系數(shù)=1+ki其中ki：第i種因素的修正系數(shù)。 參照北京市基準(zhǔn)地價(jià)因素修正系數(shù)說明表，考慮估價(jià)對象的具體情況，各項(xiàng)影響因素的修正系數(shù)如下：居住用地因素修正系數(shù)（居住4級）影響因素修正范圍影響因素情況說明取值（%）居住集聚程度-1.72.6成熟2.6交通便捷度-3.45.2好5.2區(qū)域土地利用方向-1.72.6一致2.6臨路狀況-1.72.6好2.6宗地形狀及可利用程度

31、-1.362.08規(guī)則2.08公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施狀況-2.043.12齊全3.12自然和人文環(huán)境狀況-3.45.2好5.2與商業(yè)中心的接近程度-1.72.6近2.6以上各項(xiàng)合計(jì)/26即估價(jià)對象宗地居住用地因素修正系數(shù)為1.2600。其他情況修正考慮估價(jià)對象的區(qū)位及具體情況，本次評估其他情況修正系數(shù)取1。（5） 宗地價(jià)格的計(jì)算樓面熟地價(jià)=28451.610.99150.92001.26001=5264.53（元/建筑平方米）（6） 土地開發(fā)的管理費(fèi)用取土地成本的5%，即：5264.535%=263.23（元/建筑平方米）（7） 土地開發(fā)利息：根據(jù)1998年“北京市建筑安裝工程工期定額”及同類

32、項(xiàng)目開發(fā)難易程度，確定估價(jià)對象正常的開發(fā)建設(shè)期為2年，假定土地取得成本在計(jì)息期初一次性投入，一至三年期貸款利率為5.40%，采用復(fù)利計(jì)算，利息費(fèi)用為(5264.53+263.23)(1+5.40%)2-1)=613.12（元/建筑平方米）（8） 土地開發(fā)成本利潤率取35%，則 (5264.53+263.23)35%=1934.72（元/建筑平方米）（9） 銷售稅費(fèi)：銷售稅費(fèi)主要包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、教育費(fèi)附加、土地增值稅和銷售代理、市場推廣費(fèi)等。其中營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、教育費(fèi)附加及土地增值稅為銷售收入的6%，銷售代理、市場推廣費(fèi)等取銷售收入的1.5%。（10） 土地使用權(quán)價(jià)格:=（5

33、264.53+263.23+613.12+1934.72）（1-0.075）= 8730.38（元/建筑平方米）2.建筑物價(jià)格（1）建造成本a.建安費(fèi)用依據(jù)目前建安工程定額標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合估價(jià)對象的具體情況及估價(jià)人員現(xiàn)場勘察，估價(jià)對象為現(xiàn)狀情況下的建安費(fèi)用取4000元/建筑平方米。b.紅線內(nèi)市政費(fèi)用一般取建安費(fèi)用的10%-15%，考慮估價(jià)對象的具體情況，本次估價(jià)取費(fèi)10%，即：400010%=400（元/建筑平方米）建造成本為以上兩項(xiàng)相加之和，即4000+400=4400（元/建筑平方米）c.專業(yè)人士費(fèi)此項(xiàng)費(fèi)用一般取建造成本的5%-10%,本次估價(jià)取費(fèi)8%，為44008%=352.00（元/建筑平方

34、米）d.不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)的求取主要考慮建筑物工程規(guī)模大小，施工難易程度、不可預(yù)見因素多少等因素，一般取建安費(fèi)用的5%-10%，本次評估取建安費(fèi)用的8%。40008%=320.00（元/建筑平方米）（2）管理費(fèi)包括開辦費(fèi)、管理人員工資、福利等，一般取建造成本的2%-5%，本次評估取建造成本的5%。44005%=220.00（元/建筑平方米）（3）投資利息根據(jù)1998年“北京市建筑安裝工程工期定額”及同類項(xiàng)目開發(fā)難易程度，確定估價(jià)對象正常的開發(fā)建設(shè)期為2年，假定建設(shè)費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，估價(jià)時(shí)點(diǎn)一至三年期貸款利率為5.40%，采用復(fù)利計(jì)算，投資利息為：(4400+352.00+320.00+

35、220.00)(1+5.40%)2/2-1285.77（元/建筑平方米）（4）利潤以上述建造成本、專業(yè)人士費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、及管理費(fèi)之和為基數(shù)，考慮住宅項(xiàng)目開發(fā)的一般利潤水平,開發(fā)利潤率取成本利潤率35%,則(4400+352.00+320.00+220.00)35%=1852.20（元/建筑平方米）（5）銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)主要包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、教育費(fèi)附加、土地增值稅和銷售代理、市場推廣費(fèi)等。其中營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、教育費(fèi)附加及土地增值稅為銷售收入的6%，銷售代理、市場推廣費(fèi)等取銷售收入的1.5%。（6）建筑物重置成本建筑物重置成本=（4400+352.00+320.00+220.0

36、0+285.77+1852.20）（1-0.075）=8032.40（元/建筑平方米）（7）成新率依據(jù)估價(jià)規(guī)范，應(yīng)采用耐用年限法和實(shí)際觀察法綜合確定建筑物成新率。估價(jià)對象建成于2001年，裝修保養(yǎng)情況較好，依據(jù)觀察法和成新法綜合確定其成新率為95%。（8）建筑物價(jià)格建筑物價(jià)格=8032.4095%=7630.78（元/建筑平方米）3.采用成本法確定估價(jià)對象房地產(chǎn)單價(jià)將土地價(jià)格和建筑物價(jià)格相加，得到估價(jià)對象房地產(chǎn)單價(jià)為8730.38+7630.7816361.16（元/建筑平方米） (二) 采用市場比較法測算估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格本次采用市場比較法的步驟為：1.比較案例選擇根據(jù)市場調(diào)查，在同一供需圈

37、內(nèi)，搜集與估價(jià)對象類似的三個(gè)房地產(chǎn)案例。項(xiàng)目案例A案例B案例C可比案例和喬麗晶和喬麗晶和喬麗晶交易價(jià)格（元/建筑平方米）18919.0017738.0017844.00層數(shù)8/116/1110/11結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混裝修檔次精裝修精裝修豪華裝修2.因素選擇結(jié)合評估對象與比較案例的具體情況，我們選擇影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素有：交易時(shí)間因素：指由于房地產(chǎn)交易的時(shí)間不同，造成房地產(chǎn)市場價(jià)格不同。交易情況因素：指房地產(chǎn)交易中交易雙方的公開、公正及客觀程度、稅費(fèi)的承擔(dān)情況等。區(qū)域因素：主要指居住社區(qū)成熟度、交通便捷度、環(huán)境條件、自然及人文景觀、公共服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、與商業(yè)中心的接近程度等。個(gè)別因素：

38、建筑結(jié)構(gòu)、裝修狀況、設(shè)備設(shè)施情況、樓層、朝向、成新率等。3.編制因素條件說明表通過對估價(jià)對象和三個(gè)比較案例交易時(shí)間、交易情況、區(qū)域因素和個(gè)別因素的調(diào)查，列表對影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素條件進(jìn)行了說明，詳見下表。表1 因素條件說明表比較項(xiàng)目估價(jià)對象和喬麗晶和喬麗晶和喬麗晶用途住宅住宅住宅住宅交易單價(jià)待估18919.00 17738.00 17844.00 交易日期2009年9月2009年9月2009年9月2009年9月交易情況正常正常正常正常區(qū)域因素居住區(qū)成熟程度成熟成熟成熟成熟交通便捷度方便方便方便方便環(huán)境條件好好好好自然及人文景觀好好好好基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到七通,齊全達(dá)到七通,齊全達(dá)到七通,齊全達(dá)到七

39、通,齊全公共配套設(shè)置有超市醫(yī)院銀行等,齊全有超市醫(yī)院銀行等,齊全有超市醫(yī)院銀行等,齊全有超市醫(yī)院銀行等,齊全與商業(yè)中心的接近程度近近近近個(gè)別因素建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混平面布局七室兩廳一廚五衛(wèi)三室兩廳一廚兩衛(wèi)三室兩廳一廚兩衛(wèi)五室兩廳一廚五衛(wèi)裝修豪華裝修精裝修精裝修豪華裝修設(shè)備設(shè)施情況齊全齊全齊全齊全樓層15/228/116/1110/11面積289.27185168269朝向東南北南北南北建成年代2001年2001年2001年2001年成新率95%95%95%95%4.編制比較因素條件指數(shù)表表 2 比較因素條件指數(shù)表比較項(xiàng)目估價(jià)對象案例A案例B案例C銷售單價(jià)(元/平方米)待估18919.00 17738.00 17844.00 交易情況100100100100交易日期100100100100區(qū)域因素居住區(qū)成熟程度100100100100交通便捷度100100100100環(huán)境條件100100100100自然及人文景觀100100100100基礎(chǔ)設(shè)施10010010010