第六章 租賃管理-

1、第六章租賃管理第一節(jié)物業(yè)租賃概述1、簡(jiǎn)述物業(yè)租賃的概念?答:房屋租賃,是指公民、法人或其他組織作為出租人將其擁有所有權(quán)的房屋,出租給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。2、簡(jiǎn)述物業(yè)租賃的含義?答:房屋租賃的含義有以下兩點(diǎn):(1出租人必須是房屋所有權(quán)人。這個(gè)所有權(quán)人可以是自然人,也可以是法人;可以是所有權(quán)自己,也可以是共有人;也可以是經(jīng)所有權(quán)人委托的代理人,或按照法定程序指定的代管人。需要指出的是,轉(zhuǎn)租不等于出租,轉(zhuǎn)租人也不等于出租人。轉(zhuǎn)租人只是附屬于出租的非獨(dú)立的活動(dòng)。(2出租人將房屋出租給承租人使用,包括給承租人居住或從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng),也包括利用自有房屋以聯(lián)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)、入股經(jīng)營(yíng)或合作經(jīng)

2、營(yíng)等名義出租或轉(zhuǎn)租房產(chǎn)。3、房屋租賃的特點(diǎn)?答:(1不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)。房屋租賃只轉(zhuǎn)移房屋權(quán)屬中的使用權(quán),不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)。因此,承租人在租期內(nèi)擁有房屋的占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)。(2房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋。房屋租賃的標(biāo)的是特定物而不是同類物。租賃合同中應(yīng)對(duì)標(biāo)的房屋作詳細(xì)描述。(3房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約(書面合同關(guān)系。在我國(guó),房屋租賃合同必須采用書面形式。(4房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而終止。(5租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的主體。租賃雙方必須具有民事行為能力;出租人必須是房屋所有權(quán)人或其指定的法定代管人。4、簡(jiǎn)述物業(yè)租賃的分類方式?答:根據(jù)不同的分類標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)租賃可作

3、為如下分類:(一按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分(1公房租賃公房租賃分為直管公房租賃(房地產(chǎn)行政主管部門作為所有權(quán)人代表和自管公房的租賃(由國(guó)家授權(quán)的國(guó)有企業(yè)事業(yè)單位自行管理。(2私房租賃私房租賃,私房租賃是除公有房屋外的其他所有房屋。(二按房屋租賃期限劃分按房屋租賃期限約定模式的不同,可分為定期租賃、自動(dòng)延期租賃和意愿租賃。(1定期租賃。定期租賃是物業(yè)管理中最常見的租賃形式。期限屆滿,租約效力終止,租戶應(yīng)將物業(yè)交還給業(yè)主。定期租賃不因業(yè)主或租戶的死亡而失去法律效力。(2自動(dòng)延期租賃。自動(dòng)延期租賃又稱周期性租賃,是租賃期限已滿或租約中未指明租賃期限,租戶依舊按原來(lái)的方式占有物業(yè),并照常按期交納租金的租賃

4、行為,除非租約一方提出終止合約,否則視為自動(dòng)續(xù)約。自動(dòng)延期的延長(zhǎng)期限最好在最初的租約中明確規(guī)定,如按月自動(dòng)延續(xù)。該形式的租賃不因租約一方的死亡而失效。(3意愿租賃意愿租賃就是給主義時(shí)期不確定的物業(yè)租賃權(quán),其延續(xù)依賴雙方的意愿。意愿租賃可以未經(jīng)提前通知而隨意中止,但通常提前以書面形式提出終止租賃的通知。與定期租賃不同的是,意愿租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時(shí)自動(dòng)中止。(三按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃分物業(yè)使用過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用,主要由稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和承租單元內(nèi)部的能源使用費(fèi)三部分組成。按照出租人所收取的租金中是否包含上述費(fèi)用支出,通常將物業(yè)租金分為毛租、凈租和百分比租金三種形式。(1毛租。只出租人收取的租金

5、中,包含了上述所有三部分費(fèi)用,承租人在使用物業(yè)的過(guò)程中,不需要再另行繳納任何費(fèi)用。(2凈租。凈租指出租人收取的租金中,不包含上述費(fèi)用中的部分或全部,而不包含的費(fèi)用,需要由承租人另行繳納。凈租通常在長(zhǎng)期租賃中采用,租賃時(shí)間可達(dá)10年以上。凈租金有三種形式。第一種形式,租戶除向業(yè)主支付租金外,還要負(fù)擔(dān)水電熱煤氣等能源使用費(fèi)。第二種形式,租戶除了負(fù)擔(dān)第一種中所提及的各項(xiàng)費(fèi)用外,還要支付物業(yè)管理費(fèi)用。第三種形式,租戶除需要支付第二種形式中費(fèi)用外,還要負(fù)責(zé)支付房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)等固定費(fèi)用,承擔(dān)物業(yè)維護(hù)和修繕等一切開銷。(3百分比租金百分比租金通常也稱為超出性租金,常用于零售商業(yè)物業(yè)。承租人除向出租人定期支付

6、固定租金外,還要將其營(yíng)業(yè)額中超出預(yù)定數(shù)額的部分,按一個(gè)百分比交給出租人,作為出租人的百分比租金收入。大型購(gòu)物中心或超市常常采用百分比租金。(四其他劃分方式(1按照房屋的使用用途,將房屋租賃分為居住用房租賃和非居住用房租賃。其中,非居住用房租賃又分為辦公用房、零售商業(yè)用房和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房的租賃。(2按照承租人的性質(zhì),可分為國(guó)內(nèi)租賃與涉外租賃。(3按照租賃期限的長(zhǎng)短,將租賃劃分為短期租賃、中短期租賃和長(zhǎng)期租賃。短期租賃是指租期在2年和2年以內(nèi)的租賃;長(zhǎng)期租賃,通常指租期為5年或5年以上的租賃;中短期租賃的租期一般為34年,通常由短期租賃延期而來(lái)。5、簡(jiǎn)述物業(yè)租賃管理模式的類型?答:常見的物業(yè)租賃管理

7、模式主要有:(1包租轉(zhuǎn)租模式。物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主物業(yè)管理委托時(shí),將出租物業(yè)全部或部分包租下來(lái);然后負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)租,及物業(yè)服務(wù)企業(yè)在零星出租。(2出租代理模式。業(yè)主全權(quán)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)租賃活動(dòng)以及租賃中的管理和服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只獲得代理傭金,代理傭金以租金收入的一定比例收取。(3委托管理模式。業(yè)主自己直接負(fù)責(zé)租賃活動(dòng),不讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入。業(yè)主只將物業(yè)管理服務(wù)工作委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)。第二節(jié)租賃管理和租賃方案1、簡(jiǎn)述租賃管理的概念、租賃管理的三個(gè)階段及各階段的主要內(nèi)容?答:(1租賃管理的概念租賃管理是針對(duì)包括寫字樓零售商業(yè)物業(yè)、出租公寓等在內(nèi)的收益性物業(yè)租賃活動(dòng)的管理。(2租賃管理的三個(gè)階段

8、及各階段的主要內(nèi)容包括租約簽訂前、租約執(zhí)行中和租約期滿時(shí)三個(gè)階段。租賃管理過(guò)程中,始終貫穿著市場(chǎng)營(yíng)銷工作。租約簽訂前,主要工作內(nèi)容包括:制定租賃方案與策略、租戶選擇、租金確定和租約談判與簽約管理。租約執(zhí)行中,主要工作內(nèi)容是:房屋空間交付、收取租金、租金調(diào)整和租戶關(guān)系管理。租約期滿時(shí),租賃管理工作則主要集中在租金結(jié)算、租約續(xù)期或房屋空間收回管理。2、簡(jiǎn)述租賃方案與策略涉及的主要工作內(nèi)容?答:租賃方案與策略主要涉及到如下內(nèi)容:(1確定可出租面積和租賃方式在指定租賃方案時(shí),需要首先確定物業(yè)中能夠?qū)ν獬鲎獾拿娣e和租賃方式。(2編制租賃經(jīng)營(yíng)預(yù)算預(yù)算是租賃管理中租賃方案的核心,是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中財(cái)務(wù)控制和財(cái)

9、務(wù)計(jì)劃的重要工具。預(yù)算中包括詳細(xì)的預(yù)期收益估算、允許的空置率水平和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。(3定位目標(biāo)市場(chǎng)物業(yè)租賃所面向的目標(biāo)市場(chǎng)群體,主要由該物業(yè)所處子市場(chǎng)的供求關(guān)系決定。物業(yè)的檔次決定了其在物業(yè)類型市場(chǎng)中所處的位置;該物業(yè)所處區(qū)域的商業(yè)特征也會(huì)影響到租賃對(duì)象的構(gòu)成;業(yè)主的要求也會(huì)影響到對(duì)目標(biāo)租戶群體的定位。(4確定租金方案從理論上來(lái)說(shuō),租金的確定要以物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)成本和業(yè)主希望的投資回報(bào)率來(lái)確定,但市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系。租金方案還受到出租策略的影響。影響租金水平的因素有:租期長(zhǎng)短和承租面積的大小;租戶的資信狀況;為租戶提供服務(wù)的水平;附屬設(shè)施的收費(fèi)水平,是否

10、帶家具等。(5明確吸引租戶的策略吸引租戶的策略可謂多種多樣,主要有宣傳手段和租約條款優(yōu)惠等。宣傳一般圍繞著物業(yè)的特殊性來(lái)進(jìn)行,如宣傳物業(yè)所處的位置、周圍景觀、通達(dá)性和方便性等,很少通過(guò)強(qiáng)調(diào)租金低廉來(lái)吸引租戶。租約條款優(yōu)惠也是吸引租戶的好辦法。3、簡(jiǎn)述在租賃管理中如何進(jìn)行租戶選擇?答:租戶選擇是租賃管理的核心內(nèi)容。形成最佳租戶組合,對(duì)于保證經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的現(xiàn)金流收入,從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值最大化的目標(biāo),是非常關(guān)鍵的。在租戶選擇中考慮的主要準(zhǔn)則是(針對(duì)寫字樓物業(yè):潛在租戶所經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的類型及其聲譽(yù)、財(cái)務(wù)穩(wěn)定和長(zhǎng)期盈利的能力、所需要的面積大小及空間組合,其需要提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容。零售商業(yè)物業(yè)選擇租戶時(shí)

11、應(yīng)考慮的因素有:聲譽(yù);財(cái)務(wù)能力;租戶組合有位置分配;租戶需要的服務(wù)。4、簡(jiǎn)述在租賃管理中租金的確定與調(diào)整的方法?答:對(duì)于不同類型的經(jīng)營(yíng)性物業(yè),租金確定和調(diào)整方法的共同之處主要有:(1毛租金和凈租金毛租金:所有的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用都應(yīng)由業(yè)主從其所收取的租金中全額支付。凈租金:一些物業(yè)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用由租戶直接支付,采用凈租金時(shí),業(yè)主需要明確具體費(fèi)用項(xiàng)目、哪些是代收代繳費(fèi)用、哪些費(fèi)用按租戶所承租的面積占整個(gè)物業(yè)總面積的比例收取、哪些費(fèi)用主要取決于租戶對(duì)設(shè)備設(shè)施和能源使用的程度。通常都以每平方米可出租面積為計(jì)算基礎(chǔ)。(2基礎(chǔ)租金和附加租金經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的租金水平,主要取決與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的狀況。在確定租金時(shí),一般應(yīng)首先

12、根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。對(duì)于寫字樓物業(yè),建筑內(nèi)某一具體出租單元的租金依其在整棟建筑內(nèi)所處的位置有一定差異。位置較好的出租單元租金高,用以平衡位置不好的出租單元較低的租金收入。對(duì)于零售商業(yè)物業(yè),租約中載明的租金通常為基礎(chǔ)租金,租戶可能還要按營(yíng)業(yè)額的一定比例支付附加的百分比租金,這種百分比租金將業(yè)主和租戶的利益聯(lián)系在一起,使之共同為物業(yè)經(jīng)營(yíng)效益最大化而努力。(3租金的調(diào)整短期租賃的租金水平在租期中一般保持不變,如果租戶需要續(xù)租,則按照續(xù)租時(shí)的市場(chǎng)租金水平重新簽訂租約。對(duì)于租期較長(zhǎng)的租戶(如35年以上,為保護(hù)雙方的利益,租約中應(yīng)對(duì)如何調(diào)整租金作出明確

13、的規(guī)定。5簡(jiǎn)述租賃管理中的市場(chǎng)營(yíng)銷?答:市場(chǎng)營(yíng)銷的目的是為了吸引潛在的租戶,以獲取一個(gè)理想的出租率。市場(chǎng)營(yíng)銷人員通常從以下四個(gè)方面來(lái)宣傳其所推廣的物業(yè):(1價(jià)格優(yōu)勢(shì)。(2物業(yè)本身素質(zhì)。(3良好的聲譽(yù)。(4經(jīng)濟(jì)實(shí)用。第三節(jié)房屋租賃合同1、簡(jiǎn)述房屋租賃合同的概念?答:房屋租賃合同是出租人與承租人簽訂的,用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系和責(zé)任、以房屋為租賃標(biāo)的的協(xié)議,是一種債權(quán)合同。租賃是一種民事法律關(guān)系,在租賃關(guān)系中出租人與承租人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是通過(guò)租賃合同確定的。2、簡(jiǎn)述房屋租賃合同的法律特征?答:(1房屋租賃合同是雙務(wù)合同雙務(wù)合同是指合同當(dāng)事人都享有權(quán)利和負(fù)有義務(wù)的合同。(2房屋租賃合同

14、是有償合同有償合同是指當(dāng)事人享有合同規(guī)定的權(quán)力時(shí)必須付出代價(jià)的合同。(3房屋租賃合同是諾成合同所謂諾成合同是指當(dāng)事人意思表示一致即告成立的合同。房屋租賃合同一旦簽署,就告成立,而無(wú)需出租人騰出空房子或承租人占有房子才算成立。(4房屋租賃合同是要式合同要式合同是相對(duì)不要式合同而言的,凡要求有特定形式和履行一定手續(xù)的合同稱為要是合同,房屋租賃合同是法定要是合同。合同簽訂后要到當(dāng)?shù)匦姓块T登記備案,否則,租賃行為法律不予保護(hù)。(5房屋租賃合同是繼續(xù)性合同房屋租賃當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù),均與合同的存續(xù)期間相關(guān),時(shí)間是合同的基本元素,因而房屋租賃合同屬于繼續(xù)性合同。3、簡(jiǎn)述房屋租賃合同的基本條款?請(qǐng)參看商

15、品房屋租賃管理辦法商品房屋租賃管理辦法第一條為加強(qiáng)商品房屋租賃管理,規(guī)范商品房屋租賃行為,維護(hù)商品房屋租賃雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益,根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法等有關(guān)法律、法規(guī),制定本辦法。第二條城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上的商品房屋租賃(以下簡(jiǎn)稱房屋租賃及其監(jiān)督管理,適用本辦法。第三條房屋租賃應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、合法和誠(chéng)實(shí)信用原則。第四條國(guó)務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)房屋租賃的指導(dǎo)和監(jiān)督工作?？h級(jí)以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房屋租賃的監(jiān)督管理。第五條直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房屋租賃管理規(guī)定和房屋使用安全知識(shí)的宣傳,定期分區(qū)域公布不同類型房屋

16、的市場(chǎng)租金水平等信息。第六條有下列情形之一的房屋不得出租:(一屬于違法建筑的;(二不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的;(三違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的;(四法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。第七條房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法訂立租賃合同。房屋租賃合同的內(nèi)容由當(dāng)事人雙方約定,一般應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容:(一房屋租賃當(dāng)事人的姓名(名稱和住所;(二房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施,家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況;(三租金和押金數(shù)額、支付方式;(四租賃用途和房屋使用要求;(五房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能;(六租賃期限;(七房屋維修責(zé)任;(八物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用的繳納;(九爭(zhēng)議解決辦法和違約責(zé)任;(十其他約定。

17、房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在房屋租賃合同中約定房屋被征收或者拆遷時(shí)的處理辦法。建設(shè)(房地產(chǎn)管理部門可以會(huì)同工商行政管理部門制定房屋租賃合同示范文本,供當(dāng)事人選用。第八條出租住房的,應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位,人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人員居住。第九條出租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行房屋的維修義務(wù)并確保房屋和室內(nèi)設(shè)施安全。未及時(shí)修復(fù)損壞的房屋,影響承租人正常使用的,應(yīng)當(dāng)按照約定承擔(dān)賠償責(zé)任或者減少租金。房屋租賃合同期內(nèi),出租人不得單方面隨意提高租金水平。第十條承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的租賃用途和使用要求合理使用房屋,不得擅自改動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)

18、和拆改室內(nèi)設(shè)施,不得損害其他業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。承租人因使用不當(dāng)?shù)仍蛟斐沙凶夥课莺驮O(shè)施損壞的,承租人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者承擔(dān)賠償責(zé)任。第十一條承租人轉(zhuǎn)租房屋的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人書面同意。承租人未經(jīng)出租人書面同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除租賃合同,收回房屋并要求承租人賠償損失。第十二條房屋租賃期間內(nèi),因贈(zèng)與、析產(chǎn)、繼承或者買賣轉(zhuǎn)讓房屋的,原房屋租賃合同繼續(xù)有效。承租人在房屋租賃期間死亡的,與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。第十三條房屋租賃期間出租人出售租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出售前合理期限內(nèi)通知承租人,承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。第十四條房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi),房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶?/p>

19、賃房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn)主管部門辦理房屋租賃登記備案。房屋租賃當(dāng)事人可以書面委托他人辦理房屋租賃登記備案。第十五條辦理房屋租賃登記備案,房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交下列材料:(一房屋租賃合同;(二房屋租賃當(dāng)事人身份證明;(三房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明;(四直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn)主管部門規(guī)定的其他材料。房屋租賃當(dāng)事人提交的材料應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法、有效,不得隱瞞真實(shí)情況或者提供虛假材料。第十六條對(duì)符合下列要求的,直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在三個(gè)工作日內(nèi)辦理房屋租賃登記備案,向租賃當(dāng)事人開具房屋租賃登記備案證明:(一申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)材料齊全并且符合

20、法定形式;(二出租人與房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明記載的主體一致;(三不屬于本辦法第六條規(guī)定不得出租的房屋。申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式的,直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)告知房屋租賃當(dāng)事人需要補(bǔ)正的內(nèi)容。第十七條房屋租賃登記備案證明應(yīng)當(dāng)載明出租人的姓名或者名稱,承租人的姓名或者名稱、有效身份證件種類和號(hào)碼,出租房屋的坐落、租賃用途、租金數(shù)額、租賃期限等。第十八條房屋租賃登記備案證明遺失的,應(yīng)當(dāng)向原登記備案的部門補(bǔ)領(lǐng)。第十九條房屋租賃登記備案內(nèi)容發(fā)生變化、續(xù)租或者租賃終止的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi),到原租賃登記備案的部門辦理房屋租賃登記備案的變更、延續(xù)或者注銷

21、手續(xù)。第二十條直轄市、市、縣建設(shè)(房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)建立房屋租賃登記備案信息系統(tǒng),逐步實(shí)行房屋租賃合同網(wǎng)上登記備案,并納入房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)。房屋租賃登記備案記載的信息應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容:(一出租人的姓名(名稱、住所;(二承租人的姓名(名稱、身份證件種類和號(hào)碼;(三出租房屋的坐落、租賃用途、租金數(shù)額、租賃期限;(四其他需要記載的內(nèi)容。第二十一條違反本辦法第六條規(guī)定的,由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正,對(duì)沒(méi)有違法所得的,可處以五千元以下罰款;對(duì)有違法所得的,可以處以違法所得一倍以上三倍以下,但不超過(guò)三萬(wàn)元的罰款。第二十二條違反本辦法第八條規(guī)定的,由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)

22、(房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正,逾期不改正的,可處以五千元以上三萬(wàn)元以下罰款。第二十三條違反本辦法第十四條第一款、第十九條規(guī)定的,由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;個(gè)人逾期不改正的,處以一千元以下罰款;單位逾期不改正的,處以一千元以上一萬(wàn)元以下罰款。第二十四條直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn)主管部門對(duì)符合本辦法規(guī)定的房屋租賃登記備案申請(qǐng)不予辦理、對(duì)不符合本辦法規(guī)定的房屋租賃登記備案申請(qǐng)予以辦理,或者對(duì)房屋租賃登記備案信息管理不當(dāng),給租賃當(dāng)事人造成損失的,對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。第二十五條保障性住房租賃按照國(guó)家有關(guān)

23、規(guī)定執(zhí)行。第二十六條城市規(guī)劃區(qū)外國(guó)有土地上的房屋租賃和監(jiān)督管理,參照本辦法執(zhí)行。第二十七條省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可以依據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。第二十八條本辦法自2011年2月1日起施行,建設(shè)部1995年5月9日發(fā)布的城市房屋租賃管理辦法(建設(shè)部令第42號(hào)同時(shí)廢止。3、房屋租賃應(yīng)當(dāng)遵循什么原則?6、有哪些情形的房屋不得出租?7、如何訂立房屋租賃合同?房屋租賃合同的內(nèi)容如何確定?一般應(yīng)包括哪些內(nèi)容?房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在房屋租賃合同中約定房屋出現(xiàn)哪兩種情況時(shí)的處理辦法?8、出租住房的應(yīng)符合哪些規(guī)定?9、出租人對(duì)出租的房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全負(fù)有哪些義務(wù)和責(zé)任?房屋租賃期內(nèi),出租人

24、能否單方面隨意提高租金水平?10、承租人在租賃房屋中應(yīng)承擔(dān)哪些義務(wù)?11、對(duì)承租人轉(zhuǎn)租房屋的有哪些規(guī)定?12、房屋租賃期間內(nèi),因贈(zèng)與、析產(chǎn)、繼承或者買賣轉(zhuǎn)讓房屋的,原租賃合同如何處理?承租人在房屋租賃期間死亡的,與其生前共同居住的人是否可以按照原租賃合同租賃該房屋?13、房屋租賃期間出租人出售房屋的有什么規(guī)定?14、房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)如何辦理房屋租賃登記備案?房屋租賃當(dāng)事人是否可以委托他人辦理房屋登記備案?如何委托?15、辦理房屋租賃登記備案,房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交哪些材料?16、符合哪些要求的房屋租賃,有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在多少個(gè)工作日內(nèi)向租賃當(dāng)事人開具房屋租賃登記備案證明?17、房屋租賃登記

25、備案證明應(yīng)當(dāng)載明哪些內(nèi)容?18、房屋租賃登記備案證明遺失的應(yīng)如何補(bǔ)領(lǐng)?19、房屋租賃登記備案內(nèi)容發(fā)生變化、續(xù)租或者租賃終止的,應(yīng)如何辦理手續(xù)?20、如何建立房屋登記備案信息系統(tǒng)?房屋租賃登記備案記載的信息應(yīng)當(dāng)包含哪些內(nèi)容?21、按照本辦法第六條的規(guī)定把不得出租的房屋出租的,沒(méi)有違法所得的,應(yīng)如何處罰,有違法所得的,應(yīng)如何處罰?22、沒(méi)按本辦法第八條出租住房要求出租房屋的應(yīng)如何處罰?23、違反本辦法第十四條的規(guī)定,沒(méi)有按規(guī)定辦理房屋租賃登記備案的?；蛘哌`反本辦法第十九條的規(guī)定,沒(méi)有按規(guī)定到原租賃登記備案的部門辦理房屋租賃登記備案的變更、延續(xù)或者注銷手續(xù)的應(yīng)如何處罰?第四節(jié)租戶關(guān)系管理1、簡(jiǎn)述客戶

26、關(guān)系管理(CRM的含義及目的?答:客戶關(guān)系管理(CRM是一種“以客戶價(jià)值為中心”、通過(guò)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)來(lái)實(shí)施的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理理念。CRM是一種企業(yè)管理的手段,它的根本目的是通過(guò)不斷改善客戶關(guān)系、互動(dòng)方式、資源調(diào)配、業(yè)務(wù)流程和自動(dòng)化程度等,達(dá)到降低運(yùn)營(yíng)成本、提高企業(yè)銷售收入、客戶滿意度和員工生產(chǎn)力的目的。2、簡(jiǎn)述CRM對(duì)企業(yè)的作用?答:(1CRM能夠整合客戶、企業(yè)和員工資源,優(yōu)化業(yè)務(wù)流程。(2CRM能夠提高企業(yè)、員工對(duì)客戶的響應(yīng)、反饋速度和應(yīng)變能力。(3CRM能夠提高企業(yè)銷售收入。(4CRM能夠改善企業(yè)服務(wù)、提高客戶滿意度。服務(wù)管理是CRM的核心組成部分。CRM強(qiáng)調(diào)服務(wù)是個(gè)性化的,是提高客戶對(duì)企業(yè)滿意度的

27、重要方式。在CRM中,服務(wù)管理是企業(yè)整體營(yíng)銷中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。3、簡(jiǎn)述CRM的本質(zhì)?答:(1CRM是一種管理理念而非管理軟件實(shí)際的CRM分為三個(gè)層次:管理思想層;軟件產(chǎn)品成;管理系統(tǒng)層。(2CRM是營(yíng)銷管理的創(chuàng)新CRM是一種倡導(dǎo)企業(yè)以客戶為中心的營(yíng)銷管理思想和方法,在應(yīng)用時(shí)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)來(lái)實(shí)施。4、在租賃管理中實(shí)施CRM涉及到的工作?答:在租賃管理中實(shí)施CRM主要涉及以下一些方面的工作:(1建立詳細(xì)的租戶檔案。(2租賃期內(nèi)的服務(wù)。(3租金繳交的管理。(4數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與分析。統(tǒng)計(jì)與分析可以包含的內(nèi)容有:統(tǒng)計(jì)租賃期內(nèi)租戶所要求的服務(wù)項(xiàng)目的主要類型， 不同服務(wù)項(xiàng) 目被要求的頻率， 各種服務(wù)項(xiàng)目的解決方案，

28、 租戶對(duì)服務(wù)的滿意程度。 分析不同租戶的需求差異，如何提高租戶的滿意度。 統(tǒng)計(jì)各租戶租金繳交歷史情況，是否按時(shí)繳交，拖欠期長(zhǎng)短。 分析各種類型租戶的資信狀況，為未來(lái)選擇租戶提供依據(jù)。 （5）個(gè)性化服務(wù) 第六章 租賃管理 第一節(jié) 物業(yè)租賃概述 1、簡(jiǎn)述物業(yè)租賃的概念？ 2、簡(jiǎn)述物業(yè)租賃管理的含義？ 3、房屋租賃的特點(diǎn)？ 4、簡(jiǎn)述物業(yè)租賃的分類方式？ 5、簡(jiǎn)述物業(yè)租賃管理模式的類型？ 6、簡(jiǎn)述包租轉(zhuǎn)租模式的具體做法、雙方的責(zé)任及利弊？ 7、簡(jiǎn)述出租代理模式的具體做法及雙方的責(zé)任與利弊？ 8、簡(jiǎn)述委托管理模式的具體做法及雙方責(zé)任與利弊？ 9、簡(jiǎn)述國(guó)家對(duì)房屋租賃的行政管理制度？ 3、房屋租賃應(yīng)當(dāng)遵循什么原則？ 6、有哪些情形的房屋不得出租？ 7、如何訂立房屋租賃合同？房屋租賃合同的內(nèi)容如何確 定？一般應(yīng)包括哪些內(nèi)容？房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在房屋租賃合 同中約定房屋出現(xiàn)哪兩種情況時(shí)的處理辦法？ 8、出