南寧廣東商業(yè)街地塊研判報告

1、南寧東葛路延長線“廣東商業(yè)街”地塊研判報告新舊城區(qū)結(jié)合處的中心位置，城市主干道和環(huán)城高速路交匯處， 比鄰城市 CBDCBD 五象新城和東盟商務(wù)區(qū)的的高消費能力人群，本案投 資前景看好。地塊基本屬性分析（一）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項目名稱規(guī)劃設(shè)計要求用地位置東葛路延長線北側(cè)，廂竹大道西側(cè)，長湖路東 側(cè)，新岸路以南土地用途居住兼容商業(yè)、辦公，需調(diào)規(guī)土地面積總用地面積= =114902.83114902.83 平方米（合 172.3543172.3543 畝），可擴展至 400400 畝。地上建筑面積卄宀 待定建筑密度卄宀 待定綠地率卄宀 待定建筑高度、低層、多層、高卄宀 待定層數(shù)層的限定項目內(nèi)容出讓方式舊改項目

2、帶方案掛牌出讓，可介入一級開發(fā)。起始價（萬兀）360 萬兀/畝政府協(xié)議價， 具體等劃定用地范圍后作 出評估。平均樓面價（兀/平方米）待定地上建筑面積待定增價幅度（萬元）待定競買保證金（萬兀）待定土地使用權(quán)出讓年限商業(yè)四十年規(guī)劃動工時間待定規(guī)劃完工時間待定附：地塊位置圖（見“四、類比項目研究”）（二）地塊現(xiàn)狀據(jù)廣東商會楊會長稱，地塊業(yè)主為自治區(qū)監(jiān)獄局和少管所， 為國 有劃撥土地，該地塊屬于舊城改造范圍。根據(jù)調(diào)查，該地塊由地上建筑和空地兩部分組成， 地上建筑主要 由空置監(jiān)獄（原監(jiān)獄已完成搬遷）房、監(jiān)獄局下屬玻璃廠和印刷廠以 及少管所組成，空地由荒地和坡地兩部份組成，以荒地為主，荒地中 有一部分地勢

3、不平整。有一條兩車道柏油馬路貫穿地塊中部， 地塊南 側(cè)的東葛路延長線跟長湖路交界處的臭水溝正在進行填埋工程，空地中間已經(jīng)作為建筑垃圾場在運用，有一條臨時道路通往民族大道。從地塊往南看到五象新城及地標地王大廈（三）周邊環(huán)境地塊周邊視野開闊，南面能望到南寧標志性建筑國際會展中心和 地王大廈，北面近在眼前的是南寧經(jīng)營狀況良好的連鎖超市南城百 貨，較遠些是湘桂鐵路線，更遠是青秀區(qū)舊城面貌，東面（擱環(huán)城快 速路）是地勢較高的監(jiān)獄新址和青秀山脈的山腳， 西面位于長湖路和 是居住小區(qū)和政府部門云集的東葛路的交界處， 并通過長湖路與南寧 的 CBDCBD 五象新城連通，距離大概 7 7 分鐘車程。地塊東側(cè)的東

4、葛長湖路口景象（四）區(qū)位交通地塊位于南寧舊城區(qū)與瑯東新區(qū) （即東葛路兩側(cè)區(qū)域）和五象新 城交界處，距離南寧的主干道和景觀路民族大道， 以及民族大道與另 一主干道高架快速路廂竹大道交界處的廂竹立交橋， 地標建筑國際會 展中心和地王大廈、政府主要部門市人民會堂（新城），均為 1010 分鐘 以內(nèi)車程，距離環(huán)城快速路廂竹大道 2020 分鐘以內(nèi)車程，距離南寧地 理中心民生廣場（舊城）1515 分鐘以內(nèi)車程，西側(cè)是主干道長湖路與 東葛路交界處，雙向六車道無隔離帶，南側(cè)是主干道東葛路的延長線 （規(guī)劃），現(xiàn)東葛路為雙向六車道無隔離帶。地塊西南西北均為4040米寬的規(guī)劃路。而地塊通過東葛路往西連接民生路到達

5、城市主要商圈朝陽商圈, 通過民族大道往西連接江北大道可貫通全城地塊西側(cè)的東葛長湖路口夜景地塊西側(cè)的長湖路以南景象（五）周邊配套（假設(shè)做以住宅為主的項目）市政配套一一除南側(cè)和東側(cè)道路外， 周邊的的路網(wǎng)已經(jīng)成熟，等 級也高。西側(cè)東葛東路分布有市規(guī)劃局，國稅局，區(qū)消防局等辦事機 構(gòu)，地塊南面有污水處理廠一座，再往南有南湖國際廣場、金花茶公 園、南湖公園和五象廣場四個市政公園廣場。生活配套地塊往北 5050 米范圍內(nèi)有南城百貨，茅橋醫(yī)院和茅橋市場，地塊南側(cè)有利客隆超市，地塊西側(cè)有毛家飯店、天下桂林等 多家餐飲和地平線羽毛球館等健身配套。教育配套地塊周邊有瑯東小學(xué)、1717 中、育才實驗中學(xué)等配 套。地

6、塊西偏南一些的北湖路沿線的餐飲、旅業(yè)連成一片（六）消費環(huán)境（假設(shè)在地塊上開發(fā)以商業(yè)商務(wù)酒店為主或者全部商業(yè)商務(wù)酒店的項目）地塊周邊半徑 1 1 公里，5 5 分鐘車程和步行 1515 分鐘內(nèi)，分布著數(shù) 個小區(qū)，六、七間大中專及中學(xué)，1010 余家自治區(qū)級、市級行政事業(yè) 單位；周邊半徑 3 3公里范圍，車程 1010 余分鐘范圍內(nèi)，有更多小區(qū)像 保利、香格里拉和南湖碧園和南湖公務(wù)員小區(qū)等中高檔小區(qū)，以及更多的行政事業(yè)單位和大中專學(xué)校；在半徑 5 5 公里，2020 分鐘車程內(nèi)，則包括了五象新城、瑯東瑯西新區(qū)和鳳嶺東盟商務(wù)區(qū)等南寧最具消費 能力的人群，保守估計不下 2020 萬人，另外整個南寧市大

7、部分的消費 者可以通過兩條環(huán)城路在 3030 分鐘車程內(nèi)都可以抵達地塊。（七）競爭環(huán)境（假設(shè)在地塊上開發(fā)以商業(yè)商務(wù)酒店為主或者全部商 業(yè)商務(wù)酒店的項目）五象新城、 瑯東瑯西新區(qū)和鳳嶺東盟商務(wù)區(qū)等南寧最具消費能 力的區(qū)域，分布著南寧大部分的大型中高檔商業(yè)商務(wù)設(shè)施和最好的四 五星級酒店，雖然其中的酒店和甲級寫字樓取得良好的租售業(yè)績，但其中的大型商業(yè)項目目前還處于市場培育期， 并未能聚攏足夠多的人 氣和取得良好的銷售業(yè)績，既存的項目對該地塊開發(fā)商業(yè)商務(wù)和酒店 項目存在強烈的競爭并以其更貼近目標消費群體的地利取得競爭先 發(fā)優(yōu)勢。（八）.綜合評判指 標評價現(xiàn) 狀 片 區(qū)地段交 通 景觀人氣生活 配套商業(yè)

8、 配套教育 配套消費 環(huán)境競爭環(huán)境優(yōu)良 較差 差VVVVVVVVVVV綜合上述地塊信息和周邊配套及消費、 競爭環(huán)境分析，可以看出， 如果開發(fā)住宅為主的項目則基本不愁銷售， 而開發(fā)商業(yè)商務(wù)酒店項目 則需要作詳細的市場調(diào)查，分析市場需求，形成錯位經(jīng)營，才能避開 正面競爭，引導(dǎo)消費。二、地塊競爭力分析（一）優(yōu)勢1 1、規(guī)模：是已知的南寧最大商業(yè)地塊（假設(shè)用地面積為 400400 畝的 話）；2 2、地段：處于新舊城區(qū)結(jié)合處，有便捷的交通和開闊的視野，有 良好的規(guī)劃前景和大的炒作概念（處于新舊城結(jié)合處，靠近三 個新區(qū)特別是其中的東盟商務(wù)區(qū)）；3 3、消費環(huán)境：靠近高消費能力群體，該群體隨著高檔居住和商

9、務(wù) 設(shè)施的大規(guī)模建設(shè)可能會急速擴大。4 4、政策：是自治區(qū)和南寧市重點項目，得到自治區(qū)、南寧市和廣 東省領(lǐng)導(dǎo)的重視和支持。（二）劣勢1 1、競爭環(huán)境：競爭對手比較強大并形成合力，同時已取得先發(fā)優(yōu) 勢。2 2、周邊環(huán)境：往北面的輻射能力受到湘桂鐵路的阻隔影響，東面 是坡地并且建了監(jiān)獄。3 3、人才： 目前無論是我司還是廣東商會都缺乏商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)經(jīng) 營的專才。1 1、對劣勢 1 1 的化解建議針對南寧市場大型商業(yè)競爭激烈但娛樂餐飲消費火爆的情況，加大娛樂休閑及餐飲業(yè)態(tài)在商業(yè)中的比例，針對南寧市場甲級寫字樓租 售兩旺但缺乏 5A5A 級寫字樓及平均樓層面積不大， 從而引進不了大公 司總部的情況，開

10、發(fā) 5A5A 級寫字樓并加大平均樓層面積，打造總部基 地，針對南寧市場五星級酒店總量不足并且絕大部分是商務(wù)型酒店， 同時缺乏大型及超大型會議設(shè)施以及世界級酒店管理集團的情況，開 發(fā)城市休閑度假型酒店或者引進世界級酒店管理集團， 并打造大型或 者超大型會議設(shè)施。直接從海外引進最新的業(yè)種業(yè)態(tài)（如巨幕電影院、真冰溜冰場等），形成錯位經(jīng)營從而帶來競爭優(yōu)勢。2 2、對劣勢 2 2 的化解建議爭取成為城際列車的一個樞紐站點，化劣勢為優(yōu)勢。3 3、對劣勢 3 3 的化解建議借助專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)公司，成功案例的操盤手，結(jié)合碧桂園的優(yōu)勢和 特點來快速推進項目。（三）、機會1 1剛剛獲得聯(lián)合國人居獎的整個城市，定位

11、在新城市行政、經(jīng)濟中心的 東部新城，開始建設(shè)的東盟商務(wù)區(qū)，使得這一區(qū)域主要承接了南寧打 造東南亞國際性會展和商務(wù)中心城市的功能 ，從而讓這一地帶的價值 得到極大的提升；但東盟會議開了就走，缺少一個東盟各國永久展示 和交易的商務(wù)平臺，增強本案的開發(fā)預(yù)期. .2.2. 40%40%以上被外地客買走,開盤銷售價格 4 4 千/ /平方米，半年后 7 7 千/ /平 方米的新區(qū)住宅；開盤時銷售價格 5-65-6 千/ /平方米，半年后 1 1 萬 1 1 到 1 1 萬 3/3/平方米，的新區(qū)寫字樓；80%80%以上租售率的大型商業(yè)項目和寫字樓，沃頓商務(wù)酒店和西方紅林等新區(qū)五星級酒店60%60%以上的

12、淡季開房率, ,火爆的餐飲娛樂消費， 以上能種種現(xiàn)象顯示新區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)有很好的 市場現(xiàn)狀，目前切入商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的時機正好 3 3本案前的兩條主干道一條貫穿城市的東西方向，一條南北向連接到新區(qū), ,另兩條環(huán)城路快速連接到城市的每個方位以及柳州桂林北海等 主要城市，瑯東高速客運站，兩個公交樞紐站距離不遠，交通四通八達. . 4 4地塊的商業(yè)開發(fā)將首先改變市區(qū)最大一塊荒地的尷尬現(xiàn)象，提升整個片區(qū)乃至整個城市的形象，容易博得知名度和美譽度. .（四）威脅1 1國家出臺一系列房貸緊縮政策和土地政策勢必對房地產(chǎn)市場造成 一定影響，市場觀望氣氛漸濃除非堅持所開發(fā)物業(yè)自己持有和經(jīng)營而 不受太大影響. .2

13、 2地塊周邊距離內(nèi)的項目存在對本案的威脅并已取得地利和先發(fā)的 競爭優(yōu)勢. .3 3如果做商業(yè), ,這么大的規(guī)模必然考慮的是全城的消費，而南寧本地消 費者的整體消費能力不高，這對商業(yè)零售業(yè)態(tài)的影響比較大. .二優(yōu)勢資源整合1 1資源優(yōu)勢分解根據(jù)本案所具備的優(yōu)勢資源從大至小依次為：1 1業(yè)種和業(yè)態(tài)組合根據(jù)多方面信息和實地調(diào)查分析顯示，目前南寧商業(yè)商務(wù)的現(xiàn)狀是單體的大眾化的商業(yè)體占據(jù)消費的主流位置 ，地區(qū)性品牌最大，全國 性品牌其次，世界性品牌很少，比較成功的如大型連瑣零售南城百貨 , , 購物中心萬達廣場，大型百貨連鎖店夢之島百貨；而新開發(fā)的則以商 業(yè)商務(wù)綜合體為主 , ,主要是寫字樓 , ,大型

14、百貨和餐飲配套的組合為主 , , 少部分加入了四星級酒店 , ,商務(wù)公寓和娛樂等業(yè)種 , ,但缺少包含大型購 物中心和 5A5A 寫字樓以及五星級酒店的業(yè)種組合 , ,國際性的品牌僅有 沃爾瑪 , ,巴黎春天和萬豪 , ,比較成功的是地王廣場的甲級寫字樓 + +高檔 百貨+ +高檔餐飲的組合 , , 航洋國際城的大型購物中心 + +寫字樓 + +五星 級酒店+ +住宅的組合 , ,水晶城的大型購物中心 + +住宅+ +食街. .而未來的南寧將是一座區(qū)域國際性的商貿(mào)會展城市 , ,對高檔次 , ,國 際化的商業(yè)商務(wù)業(yè)種有著最迫切的需求空間; ; 但目前東盟會展剛開始, ,目前還是政府搭臺階段 ,

15、 ,但正在向民間唱戲階段發(fā)展 , ,會不斷產(chǎn)生 對商業(yè)物業(yè)包括會務(wù)設(shè)施的新的大量需求 ; ;而柳州鐵路局搬遷至南寧 , , 南寧至廣州的高速交通也正在構(gòu)建 , , 南寧的西部物流中心地位逐漸 突顯 , ,以此帶動的國內(nèi)商貿(mào)對商業(yè)物業(yè)的需求也會較快增長 . .綜上分析 , ,商業(yè)商務(wù)酒店的綜合體應(yīng)該作為本案總體定位的考慮 , , 其中業(yè)種組合 5A5A 級寫字樓為主 + + 商務(wù)公寓其次 + +五星級酒店再其次 + +購物中心 + +可以共享的餐飲娛樂配套 , ,總體檔次高檔 , ,各業(yè)種也應(yīng)考 慮高檔甚至頂級的定位 , , 業(yè)態(tài)上著重引進經(jīng)營狀況良好的大型連鎖 最好是第一次入桂的品牌 , ,作

16、為它們的廣西總店 , ,在品牌上著重引進 國際性品牌如家樂福大賣場和有特色的品牌比如南寧還未有的巨幕 電影和真冰溜冰場 . .2.2.租售策略在商業(yè)商務(wù)綜合體中 , ,國際公認和比較成功的都是物業(yè)由業(yè)主自 己全部持有或大部分持有 , ,委托專業(yè)公司統(tǒng)一經(jīng)營管理和引入連鎖化經(jīng)營模式，但在其中的業(yè)種中寫字樓可以銷售，購物中心的主力店，品 牌店之外的部分也可以銷售，但前提是由專業(yè)的經(jīng)營公司統(tǒng)一招商，運 營和管理 目前南寧的新建綜合體中大部分都是賣的但由戴德梁行等公司經(jīng)營管理，而將大面積賣出去的不良后果已經(jīng)顯現(xiàn)-水晶城的地下層由于產(chǎn)權(quán)分散至今未有知名品牌進入，而它原來的定位是做大型品 牌超市，但知名品

17、牌尤其是世界 500500 強中的零售企業(yè)通常是不會進業(yè) 權(quán)分散的物業(yè)的. .3 3目標客戶定位f f 客戶群體：居住和工作在在新、區(qū)的商貿(mào)人群，公務(wù)員人群，小資人群，35-4535-45 歲成功人士，企業(yè)高管，東盟各國駐南寧人士投資客4.4.初步定位分析為中高階層人群打造集購物休閑娛樂商務(wù)會議展示旅游居住于一 體的中高檔. .大規(guī)模城市綜合體. .本案主打南寧市綜合性最強，整體規(guī) 模最大的城市綜合體，建造一個”城中之城”. .四. .類比項目研究W 業(yè)類型：2 2 次 3 3 次置業(yè)為主 消費類型：滿足時尚需求，生活 日常需求和娛樂休閑需求. .生活態(tài)度：追求品質(zhì)生活，事業(yè) 心強，有較強的拼

18、搏精神，工作 生活截然分開. .生活習(xí)慣：事業(yè) 和家居生活并重，注重健康運 動休閑方式. .消費觀念和價值觀：注重品質(zhì)、 以享受生活為主，注重身份標 簽，容易接受新事物，心態(tài)年輕 而穩(wěn)重，注重品牌現(xiàn)代城r._W H! T興寧區(qū)地塊位置黑41煩勵航洋國際城 水晶城6 8恒5803333青秀區(qū)向|聞雖/- 律/ ;|倉斗匕：糞L *QBmM2 J門廉和山世 ltd 莊曲老.H 3樂和國商鼻丑俺甞jyAaIff=布ill母右爭條曲匕國力天大 J32558086致見壯亠PJF鴻西障上座5511933WJWA訴JR-=x廠國591i/7建筑設(shè)計商業(yè)規(guī)主力品牌店平均租售要點劃要點店水平主樓為 5A5A地王

19、商業(yè)建筑面積由主樓 和裙樓 組成，1313 萬平，廣頂樓為西第一高樓直升機樓停機坪統(tǒng)一管理寫樓為商業(yè),搭配餐飲。字樓大部分銷售，商業(yè)寫字樓，裙友誼商萬寶龍等6060,商場100100。售 1100011000,租金寫字樓只租不售,由主樓和裙樓組成，現(xiàn) 代建筑面積 7 7大堂外萬平設(shè)置一城個佃米挑空迎賓廳。主樓為甲級寫字樓，裙 樓為商業(yè)， 統(tǒng)一管理， 寫字樓大部 分銷售，商業(yè)只租不售招商中招商中售 1200012000 以上,租金寫字樓 5050。商業(yè) 5 5 萬住宅和底商包括百貨、超市和平,底商組餐飲全部銷夢之島售，統(tǒng)一管理。百貨hugohugo bossboss ，、亠 住宅售 700070

20、00dunhilldunhill 等占地：5000050000 平，總建筑面積約 4040 萬平，由購物中 心、寫字樓 和酒店組航停車位由商業(yè)成，餐飲配洋20002000 個，廣綜合體套比重較國場 3 3 萬 5 5 平和住宅大，停車免際方米投資兩部份費且各業(yè)態(tài)城總額約 22.522.5組成共用。寫字億元人民樓大部分銷幣，購物中售，商業(yè)只心南寧最租不售大。kfckfc、必勝客、ckck、購物中心平沃爾寶姿、均租金 200200瑪、萬zippozippo、元左右，寫字豪和巴guccgucc、樓 3535 元，售黎春天omegaomega、價寫字樓diordior、55005500armaniarmani商業(yè)租金一麥當勞及層為 380380450450 元/ /平米、二層均價為國內(nèi)二線160160 元/ /平米、品牌為主三層均價為120120