創(chuàng)新集體建設用地流轉統籌城鄉(xiāng)經濟協調發(fā)展

1、創(chuàng)新集體建設用地流轉  統籌城鄉(xiāng)經濟協調發(fā)展    摘 要： 1 賦予集體建設用地與國有建設用地同等的法律地位。兩種產權，同一市場，同權、同地、同價。2 解除法律對集體建設用地使用權使用主體范圍的過多限制。允許集體經濟組織以外的單位或個人使用集體建設用地。3 明確集體建設用地使用權的取得方式。可通過有償或劃拔方式依法取得，參照國有土地使用權出讓轉讓的有關規(guī)定科學運作。4 明確集體建設用地使用權的流轉范圍及遵循的原則。存量集體建設用地和依法辦理農用地轉用手續(xù)后的新增集體建設用地均可依法流轉。但必須同時符合土地利用總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)村建設規(guī)劃

2、、國家產業(yè)政策、節(jié)約集約用地政策等法規(guī)政策要求，不得用于房地產開發(fā)和商品住宅建設。5 明確流轉管理體制?？h政府統一審批，國土資源局承辦具體工作，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府統一組織、統一規(guī)劃、統一整理開發(fā)、統一管理。6 培育健全流轉市場。與國有建設用地納入同一個市場，按照自愿、公開、公平的原則，由市場統一配置。7 明確產權界定原則。集體土地所有權性質不變，所有權主體不多，使用權確定給依法取得集體建設用地使用權的單位或個人。8 明確使用權流轉收益主體及分配和使用管理原則。所有權主體即原集體經濟組織為首次流轉收益主體，再次流轉發(fā)生增值收益的，由國家、集體、原使用權主體、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府按比例分享。 關鍵詞：土地管理

3、集體建設用地 創(chuàng)新流轉 統籌城鄉(xiāng)發(fā)展建國多年來，廣大農民群眾所有的集體土地為國民經濟建設和社會各項事業(yè)發(fā)展提供了強大的支撐和保障作用，廣大農村為此付出了歷史性的貢獻和犧牲，隨著社會的發(fā)展城鄉(xiāng)差距日益加大。在建設有中國特色社會主義的今天，加快新農村建設，有效解決“三農”問題已是迫在眉睫、事關全局的戰(zhàn)略性課題，而最根本的就是要賦予集體土地與國有土地同等的法律地位，創(chuàng)新集體建設用地流轉，統籌城鄉(xiāng)發(fā)展，讓廣大農民群眾真正享受到集體土地的資產價值利益，促其快速致富。1 賦予集體建設用地與國有建設用地同等的法律地位在我國實行土地的社會主義公有制框架下，全民所有的國有土地和農民群眾集體所有的集體土地，一直處

4、于兩種不平等的法律地位，受到兩種不公平的法律待遇。隨著改革開放的不斷深入和特色社會主義的不斷發(fā)展，這種差別越來越顯著。國家以法律的形式使國有土地的所有權能、使用權能、資源價值、資產價值基本能夠得到充分實現。而對于集體土地，法律一直禁止使用權流轉，導致集體土地的所有權能、使用權能、資源、資產價值不能得以充分實現。解決這一問題的關鍵就是需要對土地管理法的一些條款進行修訂，從法律上明確集體土地與國有土地具有同等的法律地位，從法律上保障集體土地所有權主體能夠充分行使所有權的占有、使用、收益、處分四項權能，允許集體建設用地同國有建設用地一樣能夠有償、有期限、可流轉使用，由同一個市場統一配置，同權、同地、

5、同價。杜絕濫用征地權，充分保護農民的權益。2 解除法律對集體建設用地使用權使用主體范圍的過多限制 作者簡介： 陳合永，男，新野縣國土資源局副局長張榮耀，男，新野縣國土資源局股長 土地管理法第四十三條規(guī)定：只有興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅、或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經依法批準可以使用農民集體所有的土地；除此之外，任何單位或個人進行任何項目建設都不得使用集體所有的土地，應申請使用國有土地。土地管理法第六十三條規(guī)定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓，轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。但是符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外?！眹k發(fā)2

6、00771號文對此又作了進一步的強調。上述規(guī)定實質上是限定了集體建設用地的使用權主體范圍，也就是僅限于農村集體經濟組織或其內部成員。國務院關于深化改革嚴格土地管理的規(guī)定（國辦200428號）第十條：“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉”，這是對土地管理法原來規(guī)定的一定突破，但如何“依法”？實則無法可依。鑒于此，應抓緊對土地管理法進行修訂，解除法律對集體建設用地使用權使用主體范圍的過多限制，適時制訂“集體建設用地使用權流轉條例”，允許集體建設用地使用權同國有建設用地使用權一樣可以流轉，接受市場統一配置。另一方面從現實情況看，  &

7、#160;  由于社會不斷發(fā)展變化，歷史的原因造成了有相當一部分集體建設用地目前處于閑置或低效利用狀態(tài)，但由于投資成本大，經濟條件差等因素的制約，復墾成耕地的難度大，且不現實。這種情況下，如果仍局限于本集體組織或其成員使用，顯然要浪費土地資源，不符合節(jié)約、集約用地的政策精神。如果允許其他組織或個人使用，一方面可解決集體土地閑置、浪費問題；另一方面又可以通過有償流轉，增加農民收入，達到雙贏的目的。3 明確集體建設用地使用權的取得方式仿照國有土地使用權的取得方式，將集體建設用地使用權的取得設定為劃撥取得和有償取得兩種方式。本集體經濟組織或其成員用于公共設施、公益事業(yè)、宅基地建設

8、的，本集體組織自辦企業(yè)的，按劃撥方式取得，無償、無限期使用。本集體經濟組織（或其成員）與外單位（或個人）共同辦企業(yè)，其他單位（或個人）單獨辦企業(yè)使用集體土地，在集體土地所有權性質和所用權主體不變的前提下，按有償方式取得，有期限、可流轉使用。集體建設用地有償取得可以采用出讓、出租、作價（出資）入股等方式進行。4 明確集體建設用地使用權的流轉范圍及遵循的原則允許流轉的集體建設用地應包括兩種類型：一種是存量集體建設用地，一種是已經依法辦理了農用地轉用手續(xù)后新增的集體建設用地。集體建設用地流轉應遵循下列基本原則：4.1 原劃撥集體土地使用權不得直接進入市場流轉，須經所有權方同意并先行辦理有償用地手續(xù)后

9、方可進入市場流轉。4.2 集體建設用地流轉不得用于房地產開發(fā)和商品住宅建設。4.3 集體建設用地流轉必須同時符合土地利用總體規(guī)劃、村鎮(zhèn)建設規(guī)劃、國家產業(yè)政策、節(jié)約、集約用地政策要求等。4.4 要充分尊重所有權方的法律地位，集體建設用地流轉必須經以上村民或村民代表同意，且流轉收益的絕大部分應歸所有權方全體成員共同享有。5 明確流轉管理體制集體建設用地流轉應由縣以上政府審批，由國土資源局承辦具體工作，按照轄區(qū)管理方便工作的原則，由各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府統一組織，統一整理開發(fā)、統一規(guī)劃、統一管理。劃撥、出讓、出租、作價出資（入股）等，屬于一級市場，出讓（或出租）方為所有權方。轉讓、轉租、抵押屬于二級市場，轉

10、讓（或轉租）方為原使用權人，但必須先征得集體土地所有權主體方的同意。6 培育健全流轉市場6.1 將集體建設用地與國有建設用地納入同一個市場，進行統一管理，按照自愿、公開、公平、有償、有期限的原則進行有序流轉。6.2 仿照國有土地使用權出讓、轉讓規(guī)定，制訂集體建設用地統一流轉價格和最低限價以及有償使用期限等。6.3 工業(yè)、商業(yè)、娛樂、旅游及一宗地有兩個以上意向用地者的，要采用招、拍、掛方式公開流轉。7 明確產權界定原則集體建設用地流轉，前提是流轉前后所有權性質不變、所有權主體不變。根據原權屬關系的不同，所有權主體分別應為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會或村民小組。使用權確定給依法取得集體建設用地使用權的單位或個人。8 明確使用權流轉收益主體及分配和使用管理原則集體建設使用權首次流轉收益的80%90%應為集體土地的所有權方即集體經濟組織全體成員共同享有，10%20%可由國家收取，在縣鄉(xiāng)兩級政府間按比