房地產(chǎn)風險論文房地產(chǎn)金融風險論文：房地產(chǎn)市場發(fā)展與房地產(chǎn)金融風險關系研究

1、房地產(chǎn)風險論文房地產(chǎn)金融風險論文：房地產(chǎn)市場發(fā)展與房地產(chǎn)金融風險關系研究以江西省房地產(chǎn)市場為例摘要：金融危機爆發(fā)后，世界主要經(jīng)濟體普遍實行了寬松貨幣政策。在這一背景下，我國房地產(chǎn)市場強勢反彈，銷量漲幅創(chuàng)歷史新高。本文以江西省房地產(chǎn)市場為例，分析2009年以來房地產(chǎn)市場運行特點，以及影響房地產(chǎn)市場的主要因素。在此基礎上進一步分析房地產(chǎn)市場中隱含的金融風險，并提出政策建議。關鍵詞：房地產(chǎn)市場；房地產(chǎn)信貸；金融風險一、江西省房地產(chǎn)市場運行情況2009年，眾多行業(yè)深受金融危機影響，但房地產(chǎn)市場卻在危機中迎來快速發(fā)展。年初還在低迷中徘徊的市場，在國家宏觀調(diào)控政策的作用下逐漸復蘇，實現(xiàn)逆勢上揚。2010年

2、1-4月，房地產(chǎn)市場保持較快發(fā)展速度，主要運行特點表現(xiàn)在：一是投資增速逐月回升。2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資634.52億元，比上年增長15.9%，全年呈現(xiàn)逐月回升走勢；2010年1-4月，房地產(chǎn)開發(fā)投資延續(xù)回升勢頭，比上年同期增長24.4%，增幅上升23.5個百分點。二是供給面積低位增長。2009年，江西省商品房施工面積6755.60萬平方米，比上年增長6.5%。進入2010年，江西省商品房供應量大幅提高，1-4月施工面積完成5408.71萬平方米，比上年同期增長30.6%。三是銷售規(guī)模大幅上升。2009年，尤其是第二季度開始，江西省房地產(chǎn)市場需求呈現(xiàn)出明顯的反彈跡象，銷售面積和銷售額規(guī)模與增速

3、均創(chuàng)歷史新高。全省商品房銷售面積達到2280.91萬平方米，比上年增長32.0%；商品房銷售額602.80億元，比上年增長63.4%。2010年1-4月，商品房銷售繼續(xù)保持大幅增長趨勢。商品房銷售面積583.27萬平方米，增長39.5%，同比提高29.8個百分點；銷售額163.74億元，增長62.5%，同比提高32.4個百分點。二、影響房地產(chǎn)市場的主要因素分析影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的因素有很多，按作用時間的長短可以歸納為長期因素和短期因素兩大類。長期因素是指在較長時間段作用于房地產(chǎn)市場的因素，主要包括城鎮(zhèn)化水平、土地資源、國民經(jīng)濟增長和財富積累、長期供需關系等。除此之外，1994年分稅制改革后，地

4、方政府出讓土地以追求地方財政收入和地區(qū)經(jīng)濟增長的壓力與激勵也是影響我國房地產(chǎn)市場發(fā)展重要長期因素之一。短期因素是指在短期（通常l-2年）內(nèi)作用于房地產(chǎn)市場的因素，主要包括宏觀環(huán)境、調(diào)控政策、短期供需關系等。市場需求集中釋放導致的房屋供給關系失調(diào)、適度寬松貨幣政策導致的市場需求流動性充裕等因素是導致2009年房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，房價快速上漲的主要短期因素，具體分析如下：一是市場需求的集中釋放導致成交均價一路走高。2009年，在寬松的貨幣政策、房貸利率7折優(yōu)惠、大規(guī)模舊城拆遷等多重因素的刺激下，樓市快速回暖，前期被抑制的剛性需求開始集中釋放，投資性需求同時也大幅增長。而與此同時，同期市場新增供給與

5、2008年相比還有所下降，可售房源持續(xù)減少，房市成交均價一路走高。二是政策拉動效果顯現(xiàn)導致樓市回升勢頭強勁。房地產(chǎn)業(yè)作為促進市場穩(wěn)定并帶動經(jīng)濟增長的重要杠桿，從2008年l1月份開始，政府就采取了積極政策來促進市場需求，包括房貸利率下調(diào)，房貸利率折扣上浮，降低印花稅以及其它房產(chǎn)交易稅等等。從市場交易角度看，營業(yè)稅和契稅等稅收減免造成交易成本大幅下降，刺激了市場需求，當然也為投機行為創(chuàng)造了條件。三是市場流動性充裕導致的投機性需求回升。金融危機爆發(fā)后，為應對金融危機，世界主要經(jīng)濟體普遍實行了寬松貨幣政策。從2009年下半年開始，基于對世界各國向市場注入大量流動性引起嚴重的通貨膨脹的擔憂，加上國內(nèi)外

6、經(jīng)濟觸底回升勢頭好于預期，市場主體對未來通貨膨脹的預期不斷增強，對資產(chǎn)保值增值的需求不斷增大。在世界宏觀經(jīng)濟不景氣、國內(nèi)金融投資渠道有限的情況下，投資購房成為我國高收入者實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的首選方式，而這種投資性甚至投機性購房行為反過來又進一步加劇了住房供求矛盾，導致住房等資產(chǎn)價格的進一步上漲。三、房地產(chǎn)金融風險分析由于房地產(chǎn)市場的發(fā)展與金融支持之間具有相互促進的關系，房地產(chǎn)業(yè)自身的特性及其與金融業(yè)的密切關系，使得房地產(chǎn)金融風險能夠通過市場各方相互博弈而不斷膨脹，進一步加深金融系統(tǒng)的脆弱性，危害銀行資金安全，甚至可能引發(fā)系統(tǒng)性金融風險。特別是在今年四月份房產(chǎn)新政的實施后，房地產(chǎn)市場調(diào)控的效果已經(jīng)

7、顯現(xiàn)。（一）房地產(chǎn)金融風險過度集中在銀行目前我國房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道單一，股權(quán)融資有限，過度依賴于銀行貸款。在房地產(chǎn)市場資金鏈中，商業(yè)銀行實際上直接或間接地參與了運行的全過程，是房地產(chǎn)市場各參與主體的主要資金提供者，承受著各個環(huán)節(jié)的市場風險。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年江西省房地產(chǎn)投資資金來源中，國內(nèi)貸款和個人按揭貸款增速明顯加快，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速29.2%，與去年同期增速相比提高了34.9個百分點；個人按揭貸款增速達75.6%，與去年同期增速相比提高了86.2個百分點。（二）房地產(chǎn)泡沫破裂可能導致的銀行經(jīng)營風險由于房地產(chǎn)市場成為提升銀行貸款質(zhì)量、保證收益率、優(yōu)化貸款結(jié)構(gòu)的重要領域。銀行持有大量

8、以房地產(chǎn)為抵押品的資產(chǎn)，而房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶動房地產(chǎn)價格上漲，又擴大銀行資本的規(guī)模，提高銀行的資本充足率，改善資產(chǎn)質(zhì)量和盈利狀況。在這種情況下，銀行愿意擴大對房地產(chǎn)業(yè)的信貸供給，而這又會進一步提高房地產(chǎn)價格。這一過程循環(huán)往復，形成“房地產(chǎn)價格上漲信貸投放房地房價格加速上漲”的自我循環(huán)，使房地產(chǎn)價格日益偏離實際均衡水平，從而進一步導致房地產(chǎn)泡沫的膨脹，同時也導致房地產(chǎn)金融風險不斷積累。隨著房地產(chǎn)新政出臺，一旦房地產(chǎn)價格下跌，便將直接降低銀行擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)價值，使銀行資產(chǎn)縮水，盈利下降，而泡沫如果破裂更可能導致系統(tǒng)性風險，影響金融穩(wěn)定。（三）中小房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂導致的銀行壞賬風險房地產(chǎn)行業(yè)屬

9、于典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，充足的資金保障是房地產(chǎn)市場生存發(fā)展的基礎，而房地產(chǎn)資金相當一部分來源于銀行信貸，這使得房地產(chǎn)行業(yè)對國家宏觀調(diào)控政策有很強的敏感性。此次房地產(chǎn)調(diào)控政府加大對房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管力度，開發(fā)商開發(fā)貸款獲得難度將會明顯加大，同時購房者按揭貸款購房難度加大。目前開發(fā)商資金來源中，資金主要為定金及預付款和個人按揭貸款，由于市場需求下降，將直接影響開發(fā)商資金來源。在這種情況下，一些資金實力相對較弱、對銀行貸款依賴性較強、自身抗風險能力較差的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由于銀行信貸資金不能及時足額到位，資金鏈隨時可能出現(xiàn)斷裂，進而可能引發(fā)銀行壞賬風險。四、政策建議（一）拓寬融資渠道，建立多元化的房地

10、產(chǎn)金融體系房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展需成熟的房地產(chǎn)金融市場作為支撐。要建立多元化的房地產(chǎn)金融體系，通過多渠道融資方式來滿足房地產(chǎn)開發(fā)對資金的需求。讓投資者直接承擔產(chǎn)業(yè)風險的市場化融資，將集中在銀行系統(tǒng)的風險分散給投資者共同承擔。（二）完善銀行內(nèi)控機制，重視防范房地產(chǎn)信貸風險商業(yè)銀行要強化風險意識，嚴格按照國家宏觀調(diào)控政策要求，不折不扣地抓好信貸管理制度的落實，進一步提高房地產(chǎn)信貸管理水平，重視防范房地產(chǎn)信貸風險。對房地產(chǎn)開發(fā)貸款應擇優(yōu)支持信用評級高、資產(chǎn)負債合理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并確保開發(fā)貸款項目資本金及時足額到位；防范個人按揭貸款風險，嚴格執(zhí)行二套房政策，對住房按揭貸款申請者的個人情況要嚴格審查。同時，建立房地產(chǎn)市場風險預警機制，提前判斷市場、分辨風險，從而減輕市場波動給自身帶來的損失。（三）鼓勵合理需求，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展增強貨幣金融政策的針對性，科學區(qū)分自住型需求和投機性需求，并給予差別化的信貸支持鼓勵合理住房消費，滿足居民自住和合理的改善型需求；遏制投機性需求，抑制房地產(chǎn)等資產(chǎn)價格過快上漲。依靠信貸手段調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)，加大保障性住房建設。金融支持要起到調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)的導向作用，加大對中小套型與保障性住房的支持力度，并利用金融杠桿調(diào)動各類資金積