土地評估技術服務方案范本

1、技術服務方案（招標單位名稱） 采用公開招標的方式確定土地評估服務單位。我公司擬投標，為了規(guī)范入圍后我公司參與的具體宗地評估項目的評估行為，按時、保質(zhì)完成具體宗地評估業(yè)務， 保證我公司出具的評估結果科學、 合理， 且符合云南省、曲靖市相關要求，結合曲靖市土地收儲中心估價對象的實際情況，特制訂本方案。一、公司情況簡介我公司具備從事全國范圍內(nèi)的土地評估業(yè)務的資質(zhì)的機構，自公司成立以來一直從事涉及土地出讓、轉(zhuǎn)讓、土地劃撥、企業(yè)改制等地價評估工作，目前已經(jīng)充分掌握了云南省大部分地區(qū)的土地、房地產(chǎn)交易資料，對云南省土地市場的現(xiàn)狀特點、發(fā)展規(guī)律有較為全面的了解。本公司具體負責該項目評估項目的負責人和土地估價

2、師均是長期從事宗地地價評估的專職資深注冊土地估價師，從事過大量土地出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥、企業(yè)改制項目的評估工作，不但理論功底扎實、實踐經(jīng)驗豐富，而且對XXT,尤其是XXX XXX XXX及土地由讓、轉(zhuǎn)讓、土地劃撥的有關政策、辦理流程有充分的了解，完全有能力為委托方提供高質(zhì)量、高效率的服務。二、工作思路和措施（一）成立項目小組，明確評估人員、業(yè)務流程及崗位 職責根據(jù)項目特點，本公司擬安排公司評估副經(jīng)理XXX乍為項目負責人，組織、協(xié)調(diào)具體評估工作。另抽調(diào)多名豐富經(jīng) 驗的土地估價師成立項目小組，負責具體項目的組織實施（詳見下表）。項目實施主要人員情況職責姓名執(zhí)業(yè)資格從業(yè)時間項目負責人XXX注冊土地估價師

3、5年總估價師XXX注冊土地估價師5年小組成員XXX注冊土地估價師10年小組成員XXX注冊土地估價師4年小組成員XXX注冊土地估價師5年小組成員XXX注冊土地估價師5年小組成員XXX注冊土地估價師10年本公司宗地評估項目依據(jù)中華人民共和國國家標準城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（GkT185082001）、中華人民共和國國家標準城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程（CBi/T185072001）、中華人民共和國國家標準土地利用現(xiàn)狀分類（GkT 210102007）、協(xié)議由讓國有土地使用權規(guī)定（國土資源部第21號）、劃撥土地使用權管理暫行辦法（國家土地管理局第1號）及委托方提供的有關估價對象的資料（包括規(guī)劃設計資料、宗地圖及由讓

4、前置條件和配套保障性住房的文件、委托評估約定書等）受理業(yè)務，之后進入估價程序到完成估價報告，主要經(jīng)過以下步驟：1. 明確評估的基本事項。 內(nèi)容主要包括估價對象 （權屬、用途、面積等） 、估價目的、基準日、價格類型、估價日期等；2. 擬定估價作業(yè)計劃；3. 收集資料，實地踏勘，分析整理相關資料，商討估價技術方法；4. 選擇合適的估價方法，確定相關的技術參數(shù)，確定試算價格；5. 初算結果項目負責人自檢，并將自檢結果交于項目經(jīng)理會議討論；6. 項目小組會議討論結果報負責人審核，總估價師審核評估報告書是否符合合法性原則，委托方的委托依據(jù)、所提供的文件、材料是否充分可靠，以及評估過程是否符合城鎮(zhèn)土地估價

5、規(guī)程 的要求， 評估結果是否客觀、 公正、 科學、可行，審核通過的技術總負責人簽署審核意見；7. 確定估價結果；8. 撰寫估價技術報告及估價結果報告初稿；9. 報告初稿提交審核小組審核；10. 經(jīng)審核過的報告提交委托方。（二）項目工作進度安排曲靖市土地儲備中心土地評估項目的完成日期，按照正常情況，我公司承諾5個工作日完成，如果委托方有其他特殊情況需要加快進度的，在保證成果質(zhì)量的前提下，我方承諾全力配合保證不影響委托方需求。一般情況下，具體工作進度安排如下：收到委托方作業(yè)通知后：第 l 天明確估價基本事項、擬定作業(yè)計劃、完成現(xiàn)場踏勘、估價對象資料收集、周邊房地產(chǎn)市場情況和上地利用情況調(diào)查；第 2

6、天分析整理相關資料，選定適合方法試算價格；第 3天土地評估公司內(nèi)部進行三級審核，確定測算價格；第 4天撰寫估價報告并自審；第 5天審核報告，裝訂成果，提供成果給委托方。三、本次服務的主要問題、重點及難點（一）項目主要問題一方面，本項目需要堅持實地踏勘，調(diào)查待估宗地周邊范圍內(nèi)實際市場資料；需要以當?shù)赝ㄟ^驗收的基準地價作為評估的基礎和參考；需要堅持以當?shù)氐貎r動態(tài)監(jiān)測結果作為評估的重要參考；需要選取足夠數(shù)量的成交案例，確保待估宗地價格能符合實際水平；需要結合當?shù)睾暧^經(jīng)濟走向與整體經(jīng)濟發(fā)展趨勢。另一方面，估價對象的描述容易出現(xiàn)的問題主要有遺漏關鍵信息、提供信息不全、描述前后矛盾、缺少必要圖件和照片。在

7、評估報告對估價對象的描述必須做到準確、清晰、完整。影響因素表述中容易犯的錯誤主要有影響因素選取錯誤、 引用數(shù)據(jù)陳舊、 分析缺乏針對性、 分析與評估作價脫節(jié)。為避免出現(xiàn)類似的錯誤，需要做到全面、及時、到位，與估價對象的關聯(lián)性強，平時做好數(shù)據(jù)的收集積累，關注市場變化。特別事項披露容易遺漏的主要有實物、使用和產(chǎn)權方面存在的瑕疵；影響履行正常評估程序的事項；特殊的資料來源；重要的假設前提；特別的處理方法；利益沖突、提供相關幫助的機構和人員；報告成立的條件及法律效力。對特別事項的披露要注意如實、恰當、必要。（二）項目重點及難點項目重點及難點在于技術路線的確定，各種參數(shù)的選擇。根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程 ，宗地

8、地價評估的技術途徑是利用調(diào)查的有關資料，采用市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法和基準地價系數(shù)修正法評估宗地地價。估價方法的選擇要根據(jù)估價目的、估價對象所在的區(qū)域條件和估價對象的具體利用條件，選擇合適的估價方法進行評估。根據(jù)當?shù)爻鞘匈Y源保障能力、當前社會經(jīng)濟發(fā)展水平以及房產(chǎn)、地產(chǎn)市場的發(fā)育水平，考慮到估價目的，對于不同用途估價對象的首選估價方法按以下順序進行：1. 商服用地采用收益還原法、市場比較法、剩余法、基準地價系數(shù)修正法評估；2. 城鎮(zhèn)住宅用地可采用市場比較法、假設開發(fā)法、基準地價系數(shù)修正法評估；3. 工業(yè)用地采用基準地價系數(shù)修正法、市場比較法、成 本逼近法評估；4. 其他地類采用

9、基準地價系數(shù)修正法、市場比較法、成 本法評估。以上方法為通常情況所用的測算方法，在具體項目評估中，根據(jù)宗地具體狀況、估價目的對各估價方法進行適用性分析，總體原則就是方法要適合估價對象的客觀存在情況。按照城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程要求，每個估價項目應當至少選擇兩種以上方法，考慮到涉及政府收益評估的復雜性，具體評估項目要根據(jù)估價對象的具體利用方式選擇適合的方法。四、預期目標以及相關保障（一）預期目標我公司自成立以來，一直從事地價評估工作，并多次參與全省范圍內(nèi)的各種類型宗地評估項目，積累了豐富的地價資料和地價評估經(jīng)驗，具有較強的組織協(xié)調(diào)能力和較高的專業(yè)技術水平，能夠保證高效率、高質(zhì)量完成委托方的宗地評估業(yè)務；

10、并且能夠充分應用各項基礎業(yè)務成果，保證估價結果的客觀、真實。因此，公司土地評估預期要實現(xiàn)宗地評估項目成果達到優(yōu)良等級的目標。（二）服務質(zhì)量保證承諾關于服務質(zhì)量，我方對所提供的服務提供如下質(zhì)量保證承諾：1. 我公司保證積極配合貴單位，抽調(diào)最優(yōu)秀、最專業(yè)的專業(yè)技術人員開展工作，確保認真、負責、準確、及時的完成貴單位交付我們的工作。2. 我公司在本項目實施過程中明確分工、明確責任、層層審核把關，并嚴格實行責任追究制。3. 評估符合國家、地方及現(xiàn)行的法律法規(guī)，滿足中華人民共和國資產(chǎn)評估法及招標人的要求，保證通過報批取得相關批復。4. 因我公司原因造成相關成果錯漏或者存在質(zhì)量不達標情況，我公司自愿承擔相

11、應責任。5. 服從招標人日常管理、 年度考核。 與招標方緊密聯(lián)系，成立專門項目組，提供招標單位有關人員通訊方式， 24 小時通訊暢通。6. 不泄露有關項目信息資料、施工過程信息及其他應予保密的信息。7. 嚴格遵守職業(yè)道德、行業(yè)準則及有關法律法規(guī)。嚴格按合同約定收費，承諾不收取其他不合理費用。8. 確保合同履約率達百分之百，時改進服務中存在的缺點。9. 因我公司服務不到位造成評估工作出現(xiàn)問題的，我公司自愿承擔相應責任。10. 單個項目的服務期限以招標人實際要求為準。我公 司嚴格履行簽訂合同，保障工作限期內(nèi)完成評估工作。11. 不將項目業(yè)務轉(zhuǎn)包或分包，不越級或超范圍承接相 關業(yè)務。12. 因我公司原因?qū)е鹿ぷ飨奁趦?nèi)未完成評估工作，我 公司自愿承擔相應后果。13. 我公司對貴單位提出的質(zhì)疑進行解釋、答疑。對貴方提出的技術問題進行免費咨詢。認真做好貴方提出的復核工作。 后續(xù)服務工作中， 安排好與貴方相關事宜的對接工作。因我公司原因?qū)е略u估服務工作后續(xù)服務滯后或不到位，我公司自愿承擔相關后果。（三）應急保障能力公司進一步完善了XXXt地評估應急預案，并按要求 定期演練。同時，按要求成立了由總經(jīng)理XXXE組長、副總經(jīng)理XXX5副組長的土地評估應急保障小組。辦公室主