房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的稅收籌劃

1、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的稅收籌劃時(shí)間：2006-06-01多樣式多版本合同范本 點(diǎn)擊下載精彩資訊怎樣做一個(gè)省錢的好女人寶姿中國秀溝通是秘書工作的關(guān)鍵索愛酷成長辦公用品買贈風(fēng)暴四十元起低價(jià)墨盒亞商最新最快促銷信息史上最牛女秘書 我國中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例（以下簡稱房產(chǎn)稅暫行條例）規(guī)定，房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人是房屋的產(chǎn)權(quán)所有人，征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)；計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值或房產(chǎn)的租金收入；稅率分別為1.2和12。按照房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值征稅的，稱為從價(jià)計(jì)征。房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減征1030的余值計(jì)算繳納。所謂房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記

2、載的房屋造價(jià)，它包括與房屋不可分割的各種附屬的配套設(shè)施。由此可知，合理地減少原值是減少房產(chǎn)稅的關(guān)鍵。 1.有關(guān)附屬設(shè)備的確定 稅法對于附屬設(shè)備的規(guī)定是含混不清的。如京財(cái)稅字1998795號通知規(guī)定：“作為與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備如：中央空調(diào)、暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備，蒸汽、壓縮空氣、石油給水排水等管道和電力、電訊、電纜導(dǎo)線等各種管線，以及電梯、升降機(jī)、過道、曬臺等，無論是否計(jì)入固定資產(chǎn)，都應(yīng)作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值，征收城市房地產(chǎn)稅”。 而在房地產(chǎn)稅中，財(cái)稅地字1987第003號文關(guān)于房地產(chǎn)稅和車船使用稅及各業(yè)務(wù)問題的解釋與規(guī)定第二條規(guī)定：“屬于房屋附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管

3、等從最近的探視井或三通管算起，電燈網(wǎng)、照明線從進(jìn)線盒算起”，這條規(guī)定是很含糊的，為納稅籌劃提供了一個(gè)空間。 對于中央空調(diào)，我國房地產(chǎn)稅規(guī)定，如中央空調(diào)設(shè)備已計(jì)算在房產(chǎn)原值之中，則房產(chǎn)原值應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備；如中央空調(diào)設(shè)備作單項(xiàng)固定資產(chǎn)入賬，單獨(dú)核算并提取折舊，則房地產(chǎn)原值不應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備。這說明，在建房時(shí)，完全可以將中央空調(diào)作為固定資產(chǎn)單獨(dú)核算，不計(jì)入房地產(chǎn)原值中，從而減少房產(chǎn)稅。 2.關(guān)于公共設(shè)施 企業(yè)興建工廠時(shí)，往往除了筑建廠房、辦公用房外，還包括廠區(qū)圍墻、水塔、變電塔、停車場、露天涼亭、游泳池、噴泉設(shè)施等建筑物。對于這些公共設(shè)施，如果也算入房產(chǎn)原值的話，則企業(yè)將面臨很重的房產(chǎn)稅。其實(shí)

4、，按我國稅法規(guī)定，房產(chǎn)是指以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)；房屋是指有屋結(jié)構(gòu)，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、居住或儲藏物資的場所，不包括獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如廠區(qū)圍墻、水塔、變電塔、停車場、露天涼亭、游泳池、噴泉設(shè)施等。因此，企業(yè)應(yīng)該把停車場、游泳池等都建成露天的，并且把這些獨(dú)立建筑物的造價(jià)同廠房、辦公用房的造價(jià)分開，在會計(jì)賬簿中單獨(dú)記載，則這部分建筑物的造價(jià)不計(jì)入房產(chǎn)原值，不繳納房產(chǎn)稅。 房產(chǎn)稅的納稅籌劃空間作者：文章來源： 點(diǎn)擊數(shù)： 420更新時(shí)間：2004-8-2房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。 （一）征稅范圍和納稅人 所謂房產(chǎn)，是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的

5、財(cái)產(chǎn)。房屋則是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所。至于那些獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，則不屬于房產(chǎn)。 房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。 其中， 城市是指經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的市。城市的征稅范圍為市區(qū)、效區(qū)和市轄縣縣城，不包括農(nóng)村。 縣城是指未設(shè)立建制鎮(zhèn)的縣人民政府所在地。 建制鎮(zhèn)是指省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的建制鎮(zhèn)。建制鎮(zhèn)的征稅范圍為鎮(zhèn)人民政府所在地，不包括所轄的行政村。 工礦

6、區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達(dá)，人口比較集中，符合國務(wù)院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)，但尚未設(shè)立鎮(zhèn)建制的大中型工礦區(qū)企業(yè)所在地。開征房產(chǎn)稅的工礦區(qū)須經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。 房產(chǎn)稅以在征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人為納稅人。其中： 1產(chǎn)權(quán)屬國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅；產(chǎn)權(quán)屬集體和個(gè)人所有的，由集體單位和個(gè)人納稅。 2產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。所謂產(chǎn)權(quán)出典，是指產(chǎn)權(quán)所有人將房屋、生產(chǎn)資料等的產(chǎn)權(quán)，在一定期限內(nèi)典給他人使用，而取得資金的一種融資業(yè)務(wù)。這種業(yè)務(wù)大多發(fā)生于出典人急需出款，但又想保留產(chǎn)權(quán)回贖權(quán)的情況。承典人向出典人交付一定的典價(jià)之后，在質(zhì)典期內(nèi)即獲抵押物品支配權(quán)，并可轉(zhuǎn)典。產(chǎn)權(quán)的典價(jià)一般要低于賣價(jià)。

7、出典在規(guī)定期間內(nèi)須歸還典價(jià)的本金和利息，方可贖回出典房屋的產(chǎn)權(quán)。由于在房屋出典期間，產(chǎn)權(quán)所有人已無權(quán)支配房屋，故稅法規(guī)定由對房屋具有支配權(quán)的承典人為納稅人。 3產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。 4產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。所謂租典糾紛，是指產(chǎn)權(quán)所有人在房產(chǎn)出典和租賃關(guān)系上，與承典人、租賃人發(fā)生各種爭議，特別是權(quán)利和義務(wù)的爭議懸而未決的。此外還有一些產(chǎn)權(quán)歸屬不清的問題也都屬于租典糾紛。對租典糾紛尚未解決的房產(chǎn)，規(guī)定由代管人或使用人為納稅人，主要目的在于加強(qiáng)征收管理，保證房產(chǎn)稅及時(shí)入庫。 外商投資企業(yè)和外國企業(yè)不適用房產(chǎn)稅暫行條例。

8、 （二）計(jì)稅依據(jù)和稅率 1、計(jì)稅依據(jù)的形式 房產(chǎn)稅采用從價(jià)計(jì)稅。計(jì)稅依據(jù)分為按計(jì)稅余值計(jì)稅和按租金收入計(jì)稅兩種。 （1）對經(jīng)營自用的房屋，以房產(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)。 所謂計(jì)稅余值，是指依照房產(chǎn)原值一次減除10至30的損耗價(jià)值以后的余額。其中，房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。因此，凡按會計(jì)制度規(guī)定在賬簿中記載有房屋原價(jià)的，應(yīng)以房屋原價(jià)按規(guī)定減除一定比例后作為房產(chǎn)余值計(jì)征房產(chǎn)稅；沒有記載房屋原價(jià)的，按照上述原則，并參照同類房屋，確定房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。 房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。主要有：暖氣、衛(wèi)生、通

9、風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備；各種管線，如蒸汽、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線、電梯、升降機(jī)、過道、曬臺等。屬于房屋附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等應(yīng)從最近的探視井或三通管算起，計(jì)算原值；電燈網(wǎng)、照明線從進(jìn)線盒聯(lián)結(jié)管算起，計(jì)算原值。 納稅人對原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。 在確定計(jì)稅作值時(shí)，房產(chǎn)原值的具體減除比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅法規(guī)定的減除幅度內(nèi)自行確定。這樣規(guī)定，既有利于各地區(qū)根據(jù)本地情況因地制宜地確定計(jì)稅余值，又有利于平衡各地稅收負(fù)擔(dān)，簡化計(jì)算手續(xù)，提高征管效率。 （2）對于出租的房屋，以租金收入為計(jì)稅依據(jù)。 房產(chǎn)的租金收入，是房屋

10、產(chǎn)權(quán)所有人出租房產(chǎn)使用權(quán)所得的報(bào)酬，包括貨幣收入和實(shí)物收入。對以勞務(wù)或其他形式作為報(bào)酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)租金額，依率計(jì)征。 2、房產(chǎn)稅的稅率 房產(chǎn)稅采用比例稅率，依據(jù)房產(chǎn)計(jì)稅余值計(jì)稅的，稅率為1.2；依據(jù)租金收入計(jì)稅的，稅率12。 （三）應(yīng)納稅額的計(jì)算 房產(chǎn)稅的應(yīng)納稅額計(jì)算公式為： 應(yīng)納稅額房產(chǎn)計(jì)稅余值或租金收入適用稅率 其中：房產(chǎn)計(jì)稅余值房產(chǎn)原值（1原值減除率） （四）征稅的若干具體規(guī)定 1、新建房屋的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 （1）納稅人自建的房屋，自建成之日的次月起征收房產(chǎn)稅。 （2）納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之日的次月起征收房產(chǎn)稅。對于

11、納稅人在辦理驗(yàn)收手續(xù)前已使用或出租、出借的新建房屋，應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 2、投資聯(lián)營房產(chǎn)的征稅問題 對于投資聯(lián)營的房產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)投資聯(lián)營的具體情況，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)予以區(qū)別對待。對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅；對于以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)的租金的，應(yīng)根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例的有關(guān)規(guī)定，由出租方按租金收入計(jì)繳房產(chǎn)稅。 3、融資租賃房屋的征稅問題 對于融資租賃房屋，由于租賃費(fèi)包括購進(jìn)房屋的價(jià)款、手續(xù)費(fèi)、借款利息等，與一般房屋出租的“租金”內(nèi)涵不同，且租賃期滿后，當(dāng)承擔(dān)方償還最后一筆租賃費(fèi)時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)要轉(zhuǎn)移

12、到承租方，這實(shí)際上是一種變相的分期付款購買固定資產(chǎn)的形式。所以，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)以房產(chǎn)余值征收。 4、無租使用其他房產(chǎn)的征稅問題 納稅單位和個(gè)人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。 5、異地房產(chǎn)的征稅問題 房產(chǎn)稅由房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。房產(chǎn)不在一地的納稅人，應(yīng)按房產(chǎn)的坐落地點(diǎn)，分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納房產(chǎn)稅。 6、清產(chǎn)核資企業(yè)房產(chǎn)稅的征稅問題 根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定，對國有企業(yè)固定資產(chǎn)重估后的新增價(jià)值，應(yīng)按照有關(guān)稅法規(guī)征收房產(chǎn)稅。但是，為照顧部分清產(chǎn)核資企業(yè)的實(shí)際困難，對固定資產(chǎn)重估后新增價(jià)值已增提折舊的國有企業(yè)，應(yīng)按照重估后的價(jià)值征收房產(chǎn)稅；對資產(chǎn)重估后未能按新增價(jià)值增提折舊的國有企業(yè)，可由同級清產(chǎn)核資機(jī)構(gòu)出具證明，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，從1996年1月1日起至1997年12月31日止，對其固定資產(chǎn)重估后新增價(jià)值部分免征房產(chǎn)稅。 （五）納稅期限 房產(chǎn)稅實(shí)行按年征收，分期繳納。納稅期