海德花園地塊評(píng)估

1、上海策源機(jī)構(gòu)咨詢研發(fā)中心 2006年11月地址：上海市靜安區(qū)萬(wàn)航渡路623弄1號(hào)中行別業(yè)商務(wù)中心3樓 電話： 62318288 傳真：62323210 郵編：200042寶山區(qū)海德花園地塊市場(chǎng)評(píng)估報(bào)告鹽城機(jī)電職高項(xiàng)目市場(chǎng)可行性評(píng)估報(bào)告1.項(xiàng)目立地分析21.1項(xiàng)目概況2項(xiàng)目主要規(guī)劃指標(biāo)21.1.2 地理位置21.2 周邊環(huán)境分析3項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀31.2.2 周邊環(huán)境31.3 項(xiàng)目配套設(shè)施分析41.3.1 交通條件分析41.3.2 生活機(jī)能分析51.4 環(huán)境分析總結(jié)52.寶山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析62.1 寶山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析62.2近期量?jī)r(jià)走勢(shì)分析73.競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)特征分析8 3.1競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域公寓市場(chǎng)分析83

2、.2競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域別墅市場(chǎng)分析123.3競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析133.4小戶型市場(chǎng)發(fā)展簡(jiǎn)析143.5市場(chǎng)小結(jié)164. 項(xiàng)目SWOT分析175. 項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議181.項(xiàng)目立地分析1.1項(xiàng)目概況項(xiàng)目主要規(guī)劃指標(biāo)該項(xiàng)目二期經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一總用地面積：20,2552；二總建筑面積：18,3586；地上建筑面積：15,1456； （1）住宅總建筑面積：14,0688； 小高層住宅：6,1554； 多層住宅：2,9794； 底層雙聯(lián)體住宅：1,7390； 底層獨(dú)立體住宅：3,1950； （2）公共建筑：1,0768； 商業(yè)面積：1,0221； 公共服務(wù)設(shè)施：747；三容積率：0.75四綠化率：52.1從二期各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)

3、指標(biāo)和擬建物業(yè)類型看，將成為西城區(qū)板塊中迄今為止首例大規(guī)模低密度住宅社區(qū)，存有一定的市場(chǎng)空間。 地理位置地塊位于寶山區(qū)西城區(qū)東起蕰川路，西至規(guī)劃路，南至湄浦河，北至楊北路。項(xiàng)目向北可達(dá)A30郊環(huán)，南向可直達(dá)外環(huán)線連通虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)；緊鄰M1向北延伸段富錦路站，項(xiàng)目所處地理位置較為優(yōu)越，有利于項(xiàng)目的客源導(dǎo)入。1.2 周邊環(huán)境分析項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目一期于2005年8月3日開(kāi)盤，從現(xiàn)場(chǎng)勘察雙拼和部分疊加產(chǎn)品已建成，獨(dú)立產(chǎn)品尚未動(dòng)工，剩余未建地塊集中了大量農(nóng)舍和數(shù)個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流公司用地未動(dòng)遷，項(xiàng)目推進(jìn)速度較為緩慢。從二期地塊向四周外望去，南面湄浦河水質(zhì)不甚理想，難以被利用，以及存有大型集裝箱堆場(chǎng)、起重機(jī)等比比

4、皆是；地塊里面有不少高壓線網(wǎng)交錯(cuò)分布，大量農(nóng)舍群居而建，景觀視野和環(huán)境十分臟亂。地塊東面蕰川路為區(qū)域交通主干道，車流量大，出入大量重型集卡，時(shí)常造成交通擁堵；軌道交通一號(hào)線延伸段的緊張的施工，以及日后通車使用等，這些客觀條件的存在極大降低項(xiàng)目的可塑性和樓盤品質(zhì)。 n 地塊以西：有密集高壓線網(wǎng)和農(nóng)民自建用房待拆遷。 n 地塊以南：鄰近項(xiàng)目的湄浦河水質(zhì)一般，難以被利用；有多個(gè)大型的集裝箱堆場(chǎng)和起重機(jī)，視野環(huán)境較差，易給今后業(yè)主造成嚴(yán)重心里抗性。n 地塊以東：蕰川路車流量大，軌道交通M1延伸段正在施工中，噪音、粉塵、空氣污染非常嚴(yán)重，站在二期地塊中仍依稀聽(tīng)見(jiàn)車輛、工程建造的噪音。n 地塊以北：楊北路

5、現(xiàn)有倉(cāng)儲(chǔ)、工廠、農(nóng)民自建住宅區(qū)等交織在一起； 1.3 項(xiàng)目配套設(shè)施分析 交通條件分析項(xiàng)目周邊道路系統(tǒng)：蕰川路 連接市中心區(qū)域和外省市的交通大動(dòng)脈，有數(shù)量區(qū)域之間的地面公交車通行，由于周邊聚集眾多工廠和物流公司使得路面上行駛眾多集卡、大型貨車等上下班高峰時(shí)擁堵現(xiàn)象較為突出。楊北路 目前為一條狹窄的泥土小路，僅能滿足當(dāng)?shù)鼐用癯鲂?。郊環(huán)線A30公路北環(huán)，西起滬寧高速公路，與同三國(guó)道相連，東至雙城路與外環(huán)線相接，是上海北大門連接江浙地區(qū)的交通樞紐。軌道交通：M1線延伸段現(xiàn)在正在緊張的施工階段，這條軌道交通線將成為寶山西城區(qū)出行的重要交通工具之一，它將極大地增強(qiáng)西部以及市中心地區(qū)之間的聯(lián)系，方便沿線居民

6、的出行，改變目前交通設(shè)施匱乏的現(xiàn)狀。從M1線的建設(shè)帶動(dòng)了沿線各區(qū)域的大批房地產(chǎn)發(fā)展看，有這一成功經(jīng)驗(yàn)，相信該延伸段的通車將為該地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)新的動(dòng)力。 生活機(jī)能分析寶山西城區(qū)生活配套設(shè)施目前主要集中在楊行鎮(zhèn)周邊，如大型北上海商業(yè)廣場(chǎng)、水產(chǎn)西路商業(yè)街以及醫(yī)院、學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、銀行等大型綜合型商服配套設(shè)施，能基本滿足該地區(qū)居民日常生活需求。但項(xiàng)目地處西城區(qū)北部，規(guī)劃建設(shè)為政治行政、文化休閑中心，而日常生活配套設(shè)施依舊相對(duì)匱乏。結(jié)合項(xiàng)目自身而言，一期為別墅居住區(qū)對(duì)于生活配套設(shè)施依賴度較弱，而二期小高層和多層住宅戶數(shù)比重占據(jù)總戶數(shù)的86，他們只能依靠南部楊行鎮(zhèn)或東面牡丹江路的成熟生活配套設(shè)施，提高

7、了他們的生活成本支出，給普通公寓房銷售帶來(lái)不利。 1.4 環(huán)境分析總結(jié)項(xiàng)目地處寶山西城區(qū)東北處，為新型開(kāi)發(fā)生活聚居區(qū)，處于建設(shè)發(fā)展期。生活配套、教育等依托南部楊行地區(qū)和東部牡丹江路商圈，完全可支撐該本項(xiàng)目大型別墅生活住宅區(qū)的日常生活所需。對(duì)于該區(qū)域交通不暢的瓶頸問(wèn)題將被打破，蕰川路北段新建工程于2006年7月10日起開(kāi)工，M1延伸段加緊施工，區(qū)域間的地面公交體系將逐步跟上，出行難問(wèn)題在日后將在日后逐步得到改善。目前最突出、阻礙區(qū)域發(fā)展的是分布著眾多倉(cāng)儲(chǔ)物流、鋼鐵公司以及工業(yè)園區(qū)以及密集交錯(cuò)分布的高壓線網(wǎng)，造成區(qū)域環(huán)境臟亂、空氣污染、噪音嘈雜、交通擁堵、秩序紊亂等，將會(huì)在不同程度上影響到區(qū)域房地

8、產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，降低居住品質(zhì)，對(duì)居住者心里產(chǎn)生極大抗性。因此，未來(lái)該區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局的調(diào)整、環(huán)境和交通治理改善對(duì)項(xiàng)目操作起到至關(guān)重要的影響。2.寶山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2.1區(qū)域歷年量?jī)r(jià)走勢(shì)分析【供應(yīng)放量，需求謹(jǐn)慎，供需逆轉(zhuǎn)；漲幅回落，價(jià)格穩(wěn)步攀升】從商品房供應(yīng)看，該區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積多保持在200萬(wàn)左右，由于近兩年市府加大“兩個(gè)一千萬(wàn)工程”的建設(shè)，本區(qū)又是供應(yīng)大戶，故2005年急劇放量致使批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)到了272.2萬(wàn)峰值。若剔除中低價(jià)和動(dòng)遷房成交因素，住宅市場(chǎng)實(shí)際批準(zhǔn)預(yù)售面積是189萬(wàn)。從商品房成交看，2001年至2004年預(yù)售登記面積一直保持著節(jié)節(jié)攀升的態(tài)勢(shì)，2004年達(dá)到了市場(chǎng)需求旺盛波峰期，面積達(dá)

9、到了239萬(wàn)，同比2003年增幅28.5。急轉(zhuǎn)之下，2005各項(xiàng)宏觀調(diào)控接踵而至，買方觀望氣氛迅速?gòu)浡?，市?chǎng)迅速進(jìn)入“堅(jiān)冰期”，登記預(yù)售面積大幅萎縮至166.7萬(wàn)。剔除中低價(jià)和動(dòng)遷房成交因素，住宅市場(chǎng)實(shí)際預(yù)售登記面積是102.9萬(wàn)。近年來(lái)寶山區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施逐步跟上，生活機(jī)能日漸完善，居住環(huán)境不斷改善等促進(jìn)了房地產(chǎn)迅猛發(fā)展。成交均價(jià)一直保持著上揚(yáng)的格局，2005年遭遇了宏觀調(diào)控，漲幅雖然迅速回落，但商品房?jī)r(jià)格依然突破了6000元/關(guān)口，攀升至6299元/。剔除中低價(jià)和動(dòng)遷房成交因素，住宅市場(chǎng)實(shí)際成交均價(jià)達(dá)到了7461元/價(jià)位。2.2近期量?jī)r(jià)走勢(shì)分析2006年1月至10月，寶山區(qū)住宅市場(chǎng)發(fā)展軌跡同

10、各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策以及樓市自身發(fā)展周期密不可分。年初為樓市傳統(tǒng)淡季，進(jìn)入3月樓市逐步回暖，出現(xiàn)供需放量局面，4-5月預(yù)售登記面積均突破17萬(wàn)，達(dá)到峰值。5月中旬起高密度的各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策紛紛降臨，急轉(zhuǎn)之下使得稍有起色的區(qū)域樓市開(kāi)始回落消沉，購(gòu)房者們持幣觀望氣氛濃郁，預(yù)售登記面積出現(xiàn)大幅萎縮。經(jīng)過(guò)數(shù)月樓市調(diào)整以及配合滬上傳統(tǒng)熱銷“金九銀十”的到來(lái)，抑制許久的供需釋放。9月眾多開(kāi)發(fā)商們紛紛推出房源，使得批準(zhǔn)面積高達(dá)24.8萬(wàn)，市場(chǎng)被激活。樓市由于經(jīng)過(guò)1年多的反復(fù)調(diào)整，市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入理性時(shí)期，故月成交均價(jià)基本維持在7000-7500元/之間徘徊，較為穩(wěn)定?！痉康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展對(duì)項(xiàng)目投資的啟示】據(jù)寶山區(qū)統(tǒng)計(jì)公

11、報(bào)中顯示，寶山區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占據(jù)固定資產(chǎn)比重連續(xù)數(shù)年在40-50，從另一方面折射出近幾年寶山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高速發(fā)展期，各項(xiàng)相關(guān)指標(biāo)均不斷向上攀升。而在目前大市場(chǎng)環(huán)境的背景影響下，寶山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“供應(yīng)量龐大、供需大逆轉(zhuǎn)、漲幅明顯回落、價(jià)格微幅攀升”，市場(chǎng)動(dòng)能開(kāi)始明顯減弱。由于根據(jù)寶山區(qū)的遠(yuǎn)景規(guī)劃和西城區(qū)規(guī)劃看，其房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的大環(huán)境奠定良好基礎(chǔ)，市場(chǎng)仍有相當(dāng)?shù)匕l(fā)揮的空間，前景仍被看好。3.競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)特征分析寶山西城區(qū)位于楊行鎮(zhèn)內(nèi)，具體范圍為南至外環(huán)線，西面延伸至富長(zhǎng)路，北至富錦路，東至同濟(jì)路，整體規(guī)劃面積近22平方公里，幾年里將規(guī)劃200萬(wàn)的公建

12、設(shè)施其中包括60萬(wàn)的商業(yè)設(shè)施，到時(shí)，西城區(qū)內(nèi)將開(kāi)發(fā)房產(chǎn)面積達(dá)800萬(wàn)，居住人口達(dá)到15萬(wàn)人，將形成一個(gè)龐大規(guī)模的生活區(qū)。在功能劃分上，城區(qū)北塊是集文化、休閑、行政、傳統(tǒng)居住為一體的現(xiàn)代綜合生活區(qū)。南塊主要定位于以人文生態(tài)為主題的中高檔生活圈，西城區(qū)住宅建設(shè)主要分布在南塊，其主要商服配套設(shè)施也集中在此，目前的醫(yī)療、教育、交通、商業(yè)等已經(jīng)形成了一定的規(guī)模，上海第三大 “Shopping mall”、總建筑面積約7萬(wàn)的北上海商業(yè)廣場(chǎng)；未來(lái)，城區(qū)規(guī)劃中還將建設(shè)大型體育、文化展覽、商業(yè)貿(mào)易中心；多所學(xué)校、幼兒園及完善的醫(yī)療配套設(shè)施，將建設(shè)成上海北翼大型現(xiàn)代化綜合生態(tài)化城區(qū)。人居環(huán)境的完善，使寶山西城區(qū)的

13、高尚生活氛圍正在形成，自從2004年5月開(kāi)始，上市樓盤如雨后春筍般的拔地而起，掀起了新一波供需兩旺的熱潮。西城區(qū)作為寶山區(qū)房地產(chǎn)中新興崛起的板塊，里面云集了萬(wàn)科四季花城、康橋水都、寶地綠洲城、祿德佳苑、海德花園、柏麗華庭等知名樓盤，吸引了大量以自住為住的實(shí)力消費(fèi)群。寶山西城區(qū)在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)上扮演的角色越來(lái)越重要，被認(rèn)為是上海目前最具潛力的居住板塊之一。3.1競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域公寓市場(chǎng)分析1、在售項(xiàng)目位置分布目前在售個(gè)案主要分布在蕰川路和江楊北路沿線，其中以南部和北部最為集中，中部地區(qū)僅萬(wàn)科四季花城和本項(xiàng)目?jī)衫龢潜P。2、在售項(xiàng)目基本情況樓盤名稱總規(guī)模（萬(wàn)）容積率綠化率物業(yè)類型康橋水都二期20143多層、

14、小高層天馨花園十期3.51.34多層、小高層柏麗華庭8.4250小高層?xùn)|方麗都101.0950以上多層、小高層保集·歐郡101.440多層、小高層福地苑301.4945小高層萬(wàn)科四季花城二期211.340小高層、聯(lián)排、疊加q 2005年初前開(kāi)盤個(gè)案整體規(guī)模多為30-60萬(wàn)大型社區(qū)，如天馨花園、萬(wàn)科四季花城、康橋水都；2005年初后開(kāi)盤個(gè)案除福地苑為30萬(wàn)外，其余均為8-10萬(wàn)中等社區(qū)。q 在售項(xiàng)目樓盤容積率控制在1-1.49之間，社區(qū)規(guī)劃為多層和小高層混合型社區(qū)，其中萬(wàn)科四季花城二期將建有聯(lián)排、疊加別墅產(chǎn)品。 q 小區(qū)綠化在40-50%之間，景觀綠化營(yíng)造效果普遍較好。3、戶型規(guī)劃分析

15、主力戶型面積（）樓盤名稱1R主力面積2R主力面積3R主力面積康橋水都二期56-6571-77143-144天馨花園十期5881-85100-130柏麗華庭-87-100124-128東方麗都-90-102102-144保集·歐郡-90100-140福地苑6096-100103萬(wàn)科四季花城二期-91-113129-139q 樓盤規(guī)劃以精簡(jiǎn)戶型設(shè)計(jì)為主，2房和3房面積多分別控制在80-100和100-130。其中，康橋水都所占比重最多的2房面積設(shè)置在71-77的小戶型，受到眾多購(gòu)房者追捧。q 多層建筑房型面積設(shè)置緊湊，對(duì)于小高層而言有一定難度，尤其是3房，部分樓盤面積放寬至130-140

16、的房源，如康橋水都、東方麗都、保集·歐郡。4、市場(chǎng)價(jià)格分析市場(chǎng)價(jià)格分析樓盤名稱市場(chǎng)報(bào)價(jià)（元/）主力總價(jià)（萬(wàn)/套）康橋水都二期6000-70001R：34-442R：43-543R：98-101天馨花園十期6000-73001R：35-412R：49-623R：64-91柏麗華庭6300-75002R：55-753R：78-86東方麗都6100-76002R：55-773R：64-109保集·歐郡5600-80002R：54-723R：58-112福地苑60001R：36-2R：49-623R：64-91萬(wàn)科四季花城二期6000-67002R：55-753R：77-93q 從

17、市場(chǎng)價(jià)格來(lái)看，區(qū)域項(xiàng)目的市場(chǎng)報(bào)價(jià)集中在6000-7500元/，因保集·歐郡一層贈(zèng)送戶型同等面積的地下室，價(jià)格拉高至8000元/，而主力均價(jià)在6000元/。q 從總價(jià)方面看，1房總價(jià)在34-44萬(wàn)套，2房總價(jià)在43-75萬(wàn)/套，3房總價(jià)在60-100萬(wàn)/套，部分個(gè)案因面積跨度較大指使總價(jià)范圍落差十分明顯，總體價(jià)格控制較為適中，對(duì)區(qū)域改善型自住客戶以及消費(fèi)能力一般的客戶均有一定吸引能力。q 從價(jià)格走勢(shì)看，多采用低開(kāi)高走的銷售策略，并且配合一系列豐富多樣促銷手段，每推一批房源都有一定程度折扣或價(jià)格優(yōu)惠，可積聚人氣，推動(dòng)銷售。5、項(xiàng)目去化分析樓盤名稱開(kāi)盤日期供應(yīng)量（萬(wàn)）成交量（萬(wàn)）去化率月均

18、消化量（萬(wàn)）剩余體量（萬(wàn)）康橋水都二期2.22.1950.718天馨花園十期3.21.6500.321.9柏麗華庭7.24.4610.44東方麗都8.46.678.60.31.6保集·歐郡2.30.6260.69.4萬(wàn)科四季花城二期5.13.672.490.5117.4福地苑-30（數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)上房地產(chǎn)；截至日期：2006.10.30）q 2005年至今，上海樓市受到了兩次宏觀調(diào)控的政策席卷，市場(chǎng)處于一片觀望狀態(tài)中，區(qū)域中不乏有康橋水都、萬(wàn)科四季花城、柏麗華庭等品牌開(kāi)發(fā)商的樓盤依舊在波動(dòng)明顯市場(chǎng)中創(chuàng)下了良好的銷售業(yè)績(jī)。q 西城區(qū)住宅市場(chǎng)依托周邊鋼鐵基地、物流中心等產(chǎn)業(yè)支撐，吸引了大量

19、有實(shí)力消費(fèi)者置業(yè)，去化率普遍占所推房源的50以上，銷售情況較為理想。值得關(guān)注的是康橋水都推出二期產(chǎn)品以小戶型為主，總價(jià)低，鄰近地鐵共富新村站，社區(qū)配套完善等優(yōu)勢(shì)，每推一批房源在短時(shí)間內(nèi)就能引爆市場(chǎng)。q 在售個(gè)案月均去化能力在0.3-0.5萬(wàn)之間，處于相對(duì)平穩(wěn)的銷售態(tài)勢(shì)。相比供應(yīng)量和剩余龐大體量，消化能力顯不足，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，給項(xiàng)目銷售帶來(lái)巨大威脅。q 從區(qū)域項(xiàng)目的去化情況看，二房的去化比率明顯高于三房，同時(shí)精簡(jiǎn)戶型的去化情況明顯更好。3.2競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域別墅市場(chǎng)分析寶山區(qū)別墅產(chǎn)品稀缺，主要集中在規(guī)劃定高、環(huán)境優(yōu)美怡人的羅店新鎮(zhèn)板塊，項(xiàng)目所在西城區(qū)除本項(xiàng)目一期規(guī)劃有別墅產(chǎn)品外，只有萬(wàn)科四季花城二期

20、有部分聯(lián)排與疊加產(chǎn)品。因此，我們將選取本板塊以及位于項(xiàng)目西北面的羅店新鎮(zhèn)板塊內(nèi)的相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品進(jìn)行分析。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)別墅產(chǎn)品在售個(gè)案一覽所屬板塊西城區(qū)羅店樓盤名稱萬(wàn)科四季花城二期B塊美蘭湖別墅美蘭金邸開(kāi)盤日期總建面積（萬(wàn)）1.667.7容積率0.350.5物業(yè)類型3-5聯(lián)排、疊加待建獨(dú)立獨(dú)立、疊加、雙拼房型面積（）170-190250-350獨(dú)立：370-400雙拼：590疊加：190價(jià)格（元/）9000-1000016800獨(dú)立：12000-15000雙拼：10000-13000疊加：9000-1000總價(jià)（萬(wàn)/套）153-190450-700獨(dú)立：374-584雙拼：590疊加：171-190總戶

21、數(shù)4152棟獨(dú)立63、疊加12棟、雙拼5棟去化套數(shù)390獨(dú)立：13套雙拼：2套疊加：16剩余套數(shù)252獨(dú)立：50套雙拼：3套q 從社區(qū)物業(yè)類型看，除美蘭湖別墅為寶山區(qū)首例純獨(dú)立別墅社區(qū)外，其余為別墅混合型或公寓加別墅性質(zhì)的混合型居住社區(qū)。q 從產(chǎn)品面積設(shè)置看，美蘭金邸獨(dú)立與雙拼面積定位舒適型，面積范圍在370-590，美蘭湖別墅獨(dú)立面積在250-350控制適中；疊加和聯(lián)排經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品的面積控制緊湊，面積在170-190，為市場(chǎng)主流產(chǎn)品。q 從產(chǎn)品價(jià)格看，疊加與聯(lián)排經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品價(jià)格在9000-10000元/，獨(dú)立產(chǎn)品市場(chǎng)主力價(jià)格在13000-15000元/之間，美蘭金邸推出豪華雙拼別墅價(jià)格在10000-

22、13000元/，由于面積定位舒適，總價(jià)遠(yuǎn)高于獨(dú)立別墅。其中，美蘭金邸獨(dú)立、雙拼產(chǎn)品地下室計(jì)入總價(jià)外，其余個(gè)案各項(xiàng)產(chǎn)品地下室均贈(zèng)送，不計(jì)入總價(jià)。q 從去化情況看，萬(wàn)科四季花城聯(lián)排別墅銷售火爆，其余位于羅店新鎮(zhèn)板的別墅產(chǎn)品銷售情況并不理想，這于該板塊區(qū)位偏遠(yuǎn)、交通不便、產(chǎn)品力弱、生活配套尚匱乏，人氣不足、缺乏營(yíng)銷包裝創(chuàng)新意識(shí)等使得銷售不濟(jì)。3.3競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)區(qū)社區(qū)商業(yè)在售個(gè)案一覽樓盤名稱所屬板塊位置開(kāi)始銷售日期銷售面積（）銷售金額（元）成交均價(jià)（元/錦秋新天地上大板塊錦秋路2005-3-251050016200149815428經(jīng)緯城市綠洲上大板塊滬太路2004-8-5675131

23、3772819463世紀(jì)長(zhǎng)江苑顧村板塊寶安公路電臺(tái)路2006-6-3073579026958912270寶宸共和家園一街坊廟行通河板塊共和新路長(zhǎng)江西路2006-3-312220213225709605共和新苑廟行通河板塊共和新路2005-10-13324422165213030三湘盛世花園廟行通河板塊一二八紀(jì)念路近嶺南路2005-1-241183714915412912601新城尚景苑淞南高境板塊淞肇路淞發(fā)路口2005-9-75551111048420031寶地綠洲城西城區(qū)板塊富錦路克山路口2005-9-1651830710212754新月錦繡園月浦板塊綏化路2005-1-1021192081

24、76939824（數(shù)據(jù)來(lái)源：佑威統(tǒng)計(jì)；截至2006-10-30）區(qū)域內(nèi)根據(jù)在售商業(yè)的成交價(jià)格可見(jiàn)，社區(qū)商業(yè)價(jià)格受地理位置與道路交通狀況的影響，價(jià)格起伏較大，但基本上售價(jià)在10000元/以上。值得關(guān)注的是與本項(xiàng)目同處于西城區(qū)板塊的寶地綠洲城社區(qū)商業(yè)，由于鄰近吳淞地區(qū)牡丹江路的生活配套區(qū)商業(yè)輻射，再加上小區(qū)東面臨近同濟(jì)路快速干道， 06年底通車的上海輕軌3號(hào)線延伸段有兩個(gè)站點(diǎn)（鐵力路站、友誼路站）與商業(yè)距離都在1500米之內(nèi)，故銷售均價(jià)已達(dá)到近13000元/。本項(xiàng)目周邊暫無(wú)商業(yè)配套，并不處于西城區(qū)核心商業(yè)配套區(qū)，商業(yè)氛圍遜色于寶地綠洲城，但由于項(xiàng)目規(guī)模較大，周邊日后將建有數(shù)個(gè)居住區(qū)，故對(duì)于商業(yè)配套

25、設(shè)施需求仍相當(dāng)大，而且緊鄰M1延伸段富錦路站，未來(lái)商業(yè)服務(wù)半徑將有望擴(kuò)大。3.4小戶型市場(chǎng)發(fā)展空間簡(jiǎn)析由于項(xiàng)目二期開(kāi)發(fā)中，多層和小高層公寓對(duì)于小戶型房源設(shè)置的比例須滿足74以上，將簡(jiǎn)要分析小戶型市場(chǎng)的供需狀況和政策對(duì)小戶型今后發(fā)展影響，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)。Ø 目前上海市場(chǎng)小戶型供需情況從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，目前上海小戶型公寓供應(yīng)比較稀缺2005年上海公寓住宅入網(wǎng)上市情況表上海全市內(nèi)環(huán)以內(nèi)中內(nèi)環(huán)間中外環(huán)間外郊環(huán)間郊環(huán)以外平均套均面積10312611910297108供應(yīng)比例-9%9%18%52%11%（數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)上房地產(chǎn)，數(shù)據(jù)中不含別墅）從上表可以看出目前上海市住宅供應(yīng)主要為100以上的戶

26、型。眾所周知，外郊環(huán)區(qū)域主要是配套商品房和中低價(jià)房的供應(yīng)地，面積控制普遍較??；綜合數(shù)據(jù)，100以下的房源供應(yīng)比重達(dá)52，但除去此因素，落實(shí)到具體項(xiàng)目中，小戶型比例遠(yuǎn)低于52的比重。從需求結(jié)構(gòu)來(lái)看，普通購(gòu)房者對(duì)于小戶型公寓的需求仍然較高根據(jù)策源06年“五一房展”市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，在調(diào)研的1121位被訪者中，選擇一房、二房的被訪者占了絕大多數(shù)比重，占到72.1%。所占比例戶型一房5.7%二房66.4%三房26.8%四房及以上1.0%而在選購(gòu)一房、二房的被訪者中選擇100以下戶型的也超過(guò)了近一半的比例。所占比例面積90以下49.5%90-10041.8%100以上8.6%因此可以看出在目前市場(chǎng)上，中低收

27、入階層對(duì)于90左右的經(jīng)濟(jì)型戶型需求仍然較高。Ø 政府關(guān)于“90”的政策對(duì)于上海市場(chǎng)會(huì)有什么影響q 目前上海供應(yīng)結(jié)構(gòu)中大戶型比例居多，隨著政策的落實(shí)，上海在未來(lái)兩年內(nèi)住宅結(jié)構(gòu)將出現(xiàn)一定的調(diào)整，平均戶型面積勢(shì)必有所回落。本區(qū)在售的水岸藍(lán)橋·V空間、康橋水都、新梅淞南苑等小戶型公寓項(xiàng)目將逐漸增多，另受到配套商品房和中低價(jià)房的沖擊，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈。q 由于今后小戶型公寓同質(zhì)化現(xiàn)象有可能會(huì)加重，因此激烈的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)促使開(kāi)發(fā)商更注重小戶型公寓的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)，以求做到新穎獨(dú)特，更符合購(gòu)房者的需求。3.5市場(chǎng)總結(jié)q 西城區(qū)位于寶山區(qū)中部，與外環(huán)線和郊環(huán)線相接，周邊分布眾多產(chǎn)業(yè)，對(duì)于發(fā)展區(qū)域房

28、地產(chǎn)市場(chǎng)而言，地理位置較為優(yōu)越，可導(dǎo)入周邊區(qū)域以及各產(chǎn)業(yè)鏈的充沛客源。q 隨著軌道交通延伸段的施工建設(shè)，西城區(qū)進(jìn)入市區(qū)的交通動(dòng)脈被打通，區(qū)域市場(chǎng)的輻射范圍明顯增加。q 樓盤多以混合型居住社區(qū)，容積率普遍在1.0-1.4之間，而本項(xiàng)目二期僅為0.75，容積率實(shí)屬較低，易于提升樓盤品質(zhì)和形象。q 西城區(qū)板塊公寓市場(chǎng)主力均價(jià)在6000-6500元/，西城區(qū)以及鄰近本板塊的羅店新鎮(zhèn)聯(lián)排、疊加價(jià)格在8000-10000元/，獨(dú)立、雙拼價(jià)格在10000-15000元/。q 公寓產(chǎn)品房型走精簡(jiǎn)路線，二房和三房主力面積分別在80-100與100-130，其中以康橋水都房源最為經(jīng)濟(jì)緊湊，銷售情況相當(dāng)火爆；別墅產(chǎn)

29、品除疊加與聯(lián)排面積控制在170-190的經(jīng)濟(jì)型房源外，獨(dú)立和雙拼定位相對(duì)豪華舒適。q 從去化特征看，公寓市場(chǎng)中精簡(jiǎn)戶型更受到市場(chǎng)追捧，而面積較大、總價(jià)較高的房源面臨著去化緩慢的銷售抗性；由于市場(chǎng)缺乏合理宣傳包裝和消費(fèi)引導(dǎo)，別墅市場(chǎng)銷售情況并不理想，其中，聯(lián)排與疊加產(chǎn)品銷售情況略好于獨(dú)立和雙拼產(chǎn)品。q 由于政策導(dǎo)向，未來(lái)2年內(nèi)市場(chǎng)上供應(yīng)小戶型與日俱增，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈。尤其是項(xiàng)目所處外郊環(huán)處，還將受到配套商品房和中低價(jià)房的沖擊，日后將面臨巨大挑戰(zhàn)。q 從未來(lái)供需情況看，結(jié)合在售、在建項(xiàng)目以及潛在地塊未來(lái)1-2內(nèi)區(qū)域市場(chǎng)潛在住宅供應(yīng)量將預(yù)計(jì)在100萬(wàn)以上。據(jù)統(tǒng)計(jì)，之前區(qū)域市場(chǎng)的年去化量為20-25萬(wàn)

30、，未來(lái)一段時(shí)間供應(yīng)充足，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。綜合以上分析，報(bào)告認(rèn)為西城區(qū)總體區(qū)位條件良好，在軌道交通的支撐下，具備導(dǎo)入外區(qū)域客戶、擴(kuò)大市場(chǎng)容量的有利條件。如項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能通過(guò)有效的企劃宣傳和項(xiàng)目自身產(chǎn)品力的創(chuàng)新突破，仍存在一定市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Α?. 項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)：n 本項(xiàng)目建筑面積近20萬(wàn)，規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯；n 周邊居住氛圍成熟，生活配套設(shè)施可依托南部楊行鎮(zhèn)或東部牡丹江路，為日后入住居民創(chuàng)造良好生活氛圍；n 項(xiàng)目緊鄰M1的延伸段，鄰近外環(huán)線和郊環(huán)線，出行相對(duì)便捷；n 項(xiàng)目周邊聚集眾多品牌開(kāi)發(fā)商，有利于打造及提升區(qū)域住宅市場(chǎng)形象和品質(zhì)；n 區(qū)域別墅產(chǎn)品十分稀缺，有利于產(chǎn)品順利銷售。劣勢(shì)：q 倉(cāng)儲(chǔ)貨運(yùn)公司、工業(yè)廠房、高壓線網(wǎng)密布等，物業(yè)視野景觀差，給客戶心里造成極大抗性；q 項(xiàng)目出行主干道蕰川路擁堵現(xiàn)象嚴(yán)重，給別墅客戶的出行帶來(lái)不暢；機(jī)會(huì)點(diǎn)：n 項(xiàng)目地處寶山區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的西城區(qū)，為提供導(dǎo)入客源提供了條件；n M1號(hào)線的延伸段的建設(shè)，拉近項(xiàng)目與城市內(nèi)外部的距離，便于導(dǎo)入交通性客源；n 寶鋼企業(yè)、工業(yè)園區(qū)、物流倉(cāng)儲(chǔ)等將為本項(xiàng)目提供工作便利性及產(chǎn)業(yè)人口。威脅點(diǎn)：q 項(xiàng)目周邊多為農(nóng)舍、倉(cāng)儲(chǔ)基地、高壓線網(wǎng)等