學(xué)年論文王艷

1、學(xué)年論文題 目 商業(yè)銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格 的影響分析 學(xué) 院 經(jīng)濟(jì)學(xué)院 專 業(yè) 金融與風(fēng)險(xiǎn)管理 班 級(jí) 金融 1003 學(xué) 生 王艷 學(xué) 號(hào) 20102221281 指導(dǎo)教師 馮素玲 二一三年九月十二日摘 要近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高，已經(jīng)成為一個(gè)社會(huì)問(wèn)題。而房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房?jī)r(jià)的高低對(duì)其自身及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，金融秩序的穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市的發(fā)展?fàn)顩r，居民生活水平的提高等都有很大的影響。針對(duì)我國(guó)的房?jī)r(jià)問(wèn)題，我國(guó)政府相繼采取了多種房地產(chǎn)調(diào)控政策來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，但是調(diào)整的效果并不理想。與此同時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)近幾年來(lái)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)信貸規(guī)模也呈逐步擴(kuò)張趨勢(shì)。在現(xiàn)代信用經(jīng)濟(jì)社會(huì)，

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用銀行借貸作為一種融資的手段，提高投資能力，消費(fèi)者通過(guò)貸款提高購(gòu)買能力。房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)已經(jīng)形成了共生共榮的互動(dòng)關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)銀行業(yè)的支持，商業(yè)銀行貸款為高速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)提供了最主要的資金來(lái)源，而房地產(chǎn)信貸則是銀行業(yè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。通過(guò)對(duì)2008-2011年商品房?jī)r(jià)格和商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸額數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格和銀行信貸具有相互促進(jìn)的密切關(guān)系，商業(yè)銀行信貸長(zhǎng)期影響房地產(chǎn)價(jià)格。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格；商業(yè)銀行信貸；數(shù)據(jù)分析ABSTRACTIn recent years, China's real estate prices rising, has become

3、a social problem. And the real estate industry is the pillar industry of the national economy, high and low prices on its own, and the development of relevant industries, the stability of the financial order and economic development, the development of the city, people living standard rise, has grea

4、t influence. Housing problem in China, the Chinese government have taken various real estate control policies to stabilize real estate prices, but the effect of adjustment is not ideal. At the same time, we found that in recent years issued by the bank of real estate credit also showed a trend of gr

5、adual expansion. In the modern economic and social credit, real estate developers to use bank lending as a means of financing, improve the investment ability, consumer borrowing to increase purchasing power. Real estate industry and the banking industry has formed a symbiotic co-prosperity, the inte

6、raction between the development of the real estate industry can't depart from the support of banking, commercial bank loans for the high-speed development of the real estate industry provides the main source of funds, and real estate credit is an important content of the banking sector. Based on

7、 the commercial housing prices in 2008-2011 and the commercial bank real estate lending data analysis found that the real estate price and the bank credit has a close relationship, promote each other long term effects of commercial bank credit property prices. Key words: Real estate prices; Commerci

8、al bank credit; The data analysis 目 錄摘要IABSTRACTII一、前言1二、我國(guó)房地產(chǎn)信貸的現(xiàn)狀分析2(一)我國(guó)房地產(chǎn)信貸的發(fā)展21. 我國(guó)房地產(chǎn)信貸的特點(diǎn)22. 我國(guó)房地產(chǎn)信貸的意義2(二) 我國(guó)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)的現(xiàn)狀4(三) 信貸增長(zhǎng)下房地產(chǎn)價(jià)格上漲的現(xiàn)狀分析5三、6(一) 重慶摩托車產(chǎn)業(yè)內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)61. 發(fā)動(dòng)機(jī)配套資源豐富62. 骨干品牌優(yōu)勢(shì)63. 技術(shù)勞動(dòng)力資源豐富6(二) 重慶摩托車產(chǎn)業(yè)外部?jī)?yōu)勢(shì)71. 西部農(nóng)村市場(chǎng)需求強(qiáng)勁72. 大排量摩托車技術(shù)優(yōu)勢(shì)73. 海外出口優(yōu)勢(shì)7四、我國(guó)商業(yè)銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的實(shí)證分析9(一) 產(chǎn)品市場(chǎng)缺乏競(jìng)爭(zhēng)力9(二

9、) 企業(yè)管理粗放導(dǎo)致互相打壓10(三) 板塊整體創(chuàng)新及開(kāi)發(fā)能力較弱10(四) 行業(yè)未能形成真正門檻11結(jié)論14參考文獻(xiàn)15致謝16- 13 -一、前言近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之不斷攀升，引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展變化，出于保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)和宏觀調(diào)控的客觀需要，為抑制房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快和經(jīng)濟(jì)向偏熱轉(zhuǎn)變，2004 至2007年提出了實(shí)施穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策，頻繁調(diào)高存款準(zhǔn)備金率和基準(zhǔn)利率。從2004 年10 月29 日中國(guó)人民銀行首次上調(diào)基準(zhǔn)利率( 本文數(shù)據(jù)均來(lái)源于統(tǒng)計(jì)年鑒、中國(guó)人民銀行網(wǎng)整理而得) : 一年期貸款利率上調(diào)0. 27 個(gè)百分點(diǎn)，由5

10、. 31%上調(diào)到5. 38%，之后便不斷使用貨幣政策工具調(diào)整利率，然而加息不但沒(méi)有使我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格下降，相反地，房地產(chǎn)價(jià)格卻快速的上揚(yáng)。在2008 年金融危機(jī)爆發(fā)以后，出于對(duì)當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的判斷，提出了實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，銀行加大信貸投放，更加促進(jìn)了房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2010 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，2010 年全國(guó)70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格平均漲幅仍然高達(dá)9. 99%，新建商品住宅銷售價(jià)格全年平均漲幅在13. 67%。由于銀行信貸在房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)的機(jī)制中發(fā)揮著重要的作用，一次較小的外部沖擊，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)與銀行信貸相互作用，會(huì)放大對(duì)產(chǎn)出和支出的影

11、響，導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大幅度的波動(dòng)，加大房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，影響金融穩(wěn)定，進(jìn)行銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的實(shí)證研究，對(duì)防范房地產(chǎn)泡沫具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。二、我國(guó)房地產(chǎn)信貸的現(xiàn)狀分析由于房地產(chǎn)產(chǎn)品供給和消費(fèi)的特性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)各環(huán)節(jié)都離不開(kāi)金融機(jī)構(gòu)的參與。房地產(chǎn)信貸則指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通和消費(fèi)過(guò)程中金融機(jī)構(gòu)發(fā)放給開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者等市場(chǎng)主體的各種短期和長(zhǎng)期貸款其中主要的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和住房個(gè)人抵押貸款。 (一) 我國(guó)房地產(chǎn)信貸的發(fā)展1. 我國(guó)房地產(chǎn)信貸的特點(diǎn)房地產(chǎn)信貸受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策、貨幣政策、房地產(chǎn)業(yè)波動(dòng)和金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)狀況等原因而經(jīng)常產(chǎn)生波動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)波動(dòng)相互作用。銀行提供的房地產(chǎn)信貸是我國(guó)房

12、地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式。結(jié)合我國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況，對(duì)銀行房地產(chǎn)信貸總的特征概括如下：（1）風(fēng)險(xiǎn)大且集中于銀行。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資途徑過(guò)于單一，主要以銀行信貸融資為主，缺乏轉(zhuǎn)移和分散風(fēng)險(xiǎn)的金融替代產(chǎn)品。房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道中，房地產(chǎn)資金信托雖然有所發(fā)展，但也存在功能單一、數(shù)量較小等問(wèn)題。因此，銀行貸款仍是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主渠道。（2）房地產(chǎn)信貸在銀行信貸中占比過(guò)大。銀行的逐利行為導(dǎo)致銀行資金過(guò)多的流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。根據(jù)央行發(fā)布的2009年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告2009年全國(guó)房地產(chǎn)信貸增量?jī)扇f(wàn)億元，房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款的比重為17，比年初有所上升，房地產(chǎn)貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)十分突出。（3）存貸款的期限不匹配。

13、影響銀行的流動(dòng)性房地產(chǎn)貸款資金的主要來(lái)源為一般性存款，最長(zhǎng)只有5年的期限。具有短期性和隨意性的特點(diǎn)，存款的到期支付又有較大的剛性，根據(jù)2009年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告，全年新增個(gè)人住房按揭信貸部分占全部房地產(chǎn)信貸的70左右，而這部分的貸款期限一般都超過(guò)10年。短存長(zhǎng)貸的矛盾致使資產(chǎn)與負(fù)債的不匹配，從而導(dǎo)致商業(yè)銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。（4）房地產(chǎn)信貸投入受政策影響較大。我國(guó)銀行信貸投放受政策影響較大，房地產(chǎn)信貸也不例外。近兩年，受金融危機(jī)影響，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)方面的信貸政策變化較快，這也直接導(dǎo)致了銀行在投放房地產(chǎn)信貸時(shí)波動(dòng)較大。在一定程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性。2007年下半年開(kāi)始受到國(guó)家調(diào)控政策影響

14、，造成了房地產(chǎn)企業(yè)資金不足，部分小型房地產(chǎn)企業(yè)、房產(chǎn)中介出現(xiàn)倒閉現(xiàn)象；年初受到刺激政策影響，房地產(chǎn)信貸投放巨大，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金充裕，土地拍賣市場(chǎng)上“地王”現(xiàn)象頻現(xiàn)。2. 我國(guó)房地產(chǎn)信貸的意義（1）房地產(chǎn)信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)產(chǎn)生放大效應(yīng)。如果銀行持有大量的房地產(chǎn)或者是以房地產(chǎn)為抵押品的資產(chǎn)，那么房地產(chǎn)價(jià)格的上漲將提高了貸款抵押物的價(jià)值，改善了借款人的資產(chǎn)負(fù)債狀況，因而可以進(jìn)一步從銀行獲得更多的貸款。另一方面，房?jī)r(jià)的上升不僅會(huì)提高銀行自有房產(chǎn)的價(jià)值，也會(huì)提升銀行貸款的質(zhì)量，促使銀行減少壞賬準(zhǔn)備，從而銀行具有進(jìn)一步增加貸款的資產(chǎn)基礎(chǔ)。以上兩方面的交互作用必然會(huì)導(dǎo)致。當(dāng)信貸資金推動(dòng)房地產(chǎn)達(dá)到一定

15、程度，投機(jī)資金就會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)，使得房地產(chǎn)價(jià)格同益偏離實(shí)際均衡價(jià)格，從而進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的膨脹。（2）擴(kuò)大銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域。帶動(dòng)銀行相關(guān)業(yè)務(wù)發(fā)展銀行從事房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，可以擴(kuò)大銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，拓展銀行利潤(rùn)來(lái)源渠道。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的開(kāi)拓，還會(huì)為銀行帶來(lái)其他相關(guān)業(yè)務(wù)需求，如提供房地產(chǎn)評(píng)估、代理買賣房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)等，擴(kuò)大房地產(chǎn)銀行的中間業(yè)務(wù)。（3）支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)商品具有價(jià)值大，生產(chǎn)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)房地產(chǎn)商品的開(kāi)發(fā)需要投入大量資金，而資金的占用時(shí)間也較長(zhǎng)，因此銀行房地產(chǎn)信貸可以為房地產(chǎn)業(yè)注入資金，這樣支持了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此可

16、以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。 (二) 我國(guó)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)的現(xiàn)狀（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源現(xiàn)狀。從1997年到2009年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額逐年快速增長(zhǎng)。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源于國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)銀行貸款、外資、自籌資會(huì)和其他資金等五個(gè)渠道。數(shù)據(jù)顯示，從1999年到2009年，與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款在貸款總量中的比重由4升至20。就目前全國(guó)的水平而言，開(kāi)發(fā)商自有資金一般在15%-30%。（2）個(gè)人購(gòu)房者的資金來(lái)源現(xiàn)。從總體購(gòu)房人群中預(yù)購(gòu)房屋的資金來(lái)源上看，主要有使用家庭存款、向親戚朋友借款、個(gè)人住房公積金貸款和銀行按揭貸款這四個(gè)方面。在目前房?jī)r(jià)偏高的情況下，使用家庭存款和向親友借款買房的錢只能是杯水車

17、薪，居民越來(lái)越依賴于個(gè)人住房公積金貸款和銀行按揭貸款。銀行對(duì)個(gè)人住房消費(fèi)的金融支持，使得近幾年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)快速發(fā)展。 (三) 信貸增長(zhǎng)下房地產(chǎn)價(jià)格上漲的現(xiàn)狀分析我國(guó)受資本市場(chǎng)發(fā)育滯后的限制，房地產(chǎn)金融主要是由銀行房地產(chǎn)信貸構(gòu)成的銀行信貸貫穿于土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房產(chǎn)銷售的整個(gè)過(guò)程是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)各種相關(guān)主體的主要資金提供者。所以目前我國(guó)房地產(chǎn)金融主要以銀行信貸為主其他金融方式如上市融資、信托融資、債券融資以及基金融資等占的比例較小其融資格局較為單一的特征十分突出。這幾年銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款增幅較大，致使國(guó)內(nèi)貸款占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的增長(zhǎng)比重一直在30%左右。2004年中國(guó)房地產(chǎn)

18、會(huì)融報(bào)告顯示，2004年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金共籌資名17168.8億元。雖然直接反映為銀行貸款的資金僅占18.4%而報(bào)告也指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中的企業(yè)自籌資金、定金和預(yù)收款也含有銀行貸款的成分。其中自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來(lái)，大部分來(lái)自購(gòu)房者的銀行按揭貸款。按首付30%計(jì)算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來(lái)自銀行貸款;“定金和預(yù)收款也有305的資金來(lái)自銀行貸款。以此計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中使用銀行貸款的比重在55%以上。至2009年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源57128億元，比上年增長(zhǎng)44.2%。其中，國(guó)內(nèi)貸款11293億元，增長(zhǎng)48.5%利用外資470億元，下降35.5%;企業(yè)自籌資金179

19、06億元，增長(zhǎng)16.9%；其他資金27459億元，增長(zhǎng)63.1%；人按揭貸款8403億元，增長(zhǎng)11602%；（見(jiàn)表1）表1 1998-2009年我國(guó)房地產(chǎn)資金占比增長(zhǎng)率資金來(lái)源合計(jì)同比增長(zhǎng)率國(guó)內(nèi)貸款同比增長(zhǎng)率自籌資金同比增長(zhǎng)率其他資金同比增長(zhǎng)率2000年15.66%15.58%19.95%24.54%2001年8.63%5.55%15.22%13.87%2002年25.06%24.61%20.05%36.65%2003年28.32%22.17%35.30%30.19%2004年26.68%31.21%25.39%25.86%2005年35.35%41.34%37.69%32.17%2006年3

20、0.10%0.64%38.11%40.23%2007年23.35%21.41%35.17%17.19%2008年26.92%37.26%21.99%25.91%2009年38.60%32.25%37.09%41.46%2010年2.39%4.25%28.11%-15.62%2011年44.2%48.5%16.9%71.9%由此可以看出，除個(gè)別年份外，房地產(chǎn)信貸規(guī)模一直保持著較快的增長(zhǎng)速度。在現(xiàn)代金融自由化的政策下，銀行資金為了爭(zhēng)奪市場(chǎng)的份額，向房地產(chǎn)業(yè)的貸款數(shù)量迅速上升，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的升溫，也造成了銀行信貸投放過(guò)度集中的現(xiàn)象。三、銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的政策分析1998年，國(guó)家出臺(tái)住房體制

21、建設(shè)的綱領(lǐng)性文件國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知，這是我國(guó)住房體制改革的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，我國(guó)開(kāi)始實(shí)行住房分配貨幣化，促進(jìn)我國(guó)住房體制改革的市場(chǎng)化方向，從此我國(guó)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)進(jìn)入快速發(fā)展階段，商業(yè)銀行將其視為優(yōu)質(zhì)信貸資產(chǎn)，中國(guó)掀起了房地產(chǎn)熱，這引起了國(guó)家相關(guān)部門的關(guān)注，于是頻繁出臺(tái)宏觀調(diào)控政策旨在防止銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，在國(guó)家一系列宏觀調(diào)控組合拳下房地產(chǎn)熱開(kāi)始逐漸降溫。2008年，受次貸危機(jī)影響，全球經(jīng)濟(jì)低迷，我國(guó)各商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款增速放緩，為了使經(jīng)濟(jì)走出次貸危機(jī)的陰影，2008年下半年到2009年末，我國(guó)出臺(tái)了一系列經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，得益于“保增長(zhǎng)”的政策，房?jī)r(jià)飛

22、升，來(lái)了個(gè)“鯉魚(yú)跳龍門”，國(guó)內(nèi)各大商業(yè)銀行緊跟國(guó)家政策，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)飛速發(fā)展，于是又掀起了新一輪的房地產(chǎn)熱，資產(chǎn)泡沫越吹越大。進(jìn)入2010年，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)明顯鞏固，但通貨膨脹壓力逐漸加大，CPI從1月份的1.5%攀升到11月份的5.1%，國(guó)家政策急轉(zhuǎn)直下，開(kāi)始加大房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，“國(guó)四條”、“國(guó)十一條”以及被稱為史上最為嚴(yán)厲的“國(guó)十條”等一系列“政策重拳”組合出擊嚴(yán)控房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了從全面支持，到調(diào)控供給，再到全面調(diào)控的階段，這種周而復(fù)始與國(guó)家宏觀政策調(diào)控密不可分，因此國(guó)家的宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)的影響不容忽視?？v觀我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策，主要是以信貸政策為

23、主，尤其金融危機(jī)后，調(diào)控房地產(chǎn)信貸的頻率和措施顯著增加，房地產(chǎn)信貸政策成為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不可或缺的政策工具。國(guó)內(nèi)很多學(xué)者已經(jīng)證明了房地產(chǎn)貸款與房?jī)r(jià)成正相關(guān)關(guān)系，因此，通過(guò)信貸政策影響商業(yè)銀行的信貸擴(kuò)張，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。當(dāng)宏觀政策寬松時(shí)，擴(kuò)張的信貸政策使銀行的信貸投放加大，造成貨幣流動(dòng)性過(guò)剩，由此房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求增加，進(jìn)而推高房?jī)r(jià)；當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)市場(chǎng)呈現(xiàn)一片繁榮景象反過(guò)來(lái)又會(huì)刺激銀行進(jìn)一步增加貸款投放，如此高的信貸投放，使得全社會(huì)固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資在高位運(yùn)行，必然使房地產(chǎn)的供給和需求增加，引起房?jī)r(jià)、地價(jià)不斷上漲，資產(chǎn)泡沫不斷膨脹。當(dāng)市場(chǎng)過(guò)度膨脹，資產(chǎn)泡沫不斷擴(kuò)大到一定程度，房

24、地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)因政策的變動(dòng)而加大，貸款的某些不良基因會(huì)因?yàn)楦鞣N內(nèi)外部因素相互作用在一定的時(shí)間或空間內(nèi)頑強(qiáng)地表現(xiàn)出來(lái)。四、商業(yè)銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響的實(shí)證分析（一）數(shù)據(jù)選取及說(shuō)明本文選取20082010年月度商品房平均銷售價(jià)格（P）作為房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)表現(xiàn)數(shù)據(jù)，以我國(guó)金融機(jī)構(gòu)月度中長(zhǎng)期貸款額（A）代表房地產(chǎn)信貸額作為國(guó)家宏觀和銀行金融支持程度的表現(xiàn)數(shù)據(jù)，其原始數(shù)據(jù)均來(lái)源于中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒經(jīng)整理而得。為消除異方差的影響，將商品房平均銷售價(jià)格、房地產(chǎn)貸款額和利率都取自然對(duì)數(shù)，分別用LnP、LnA表示。（二）數(shù)據(jù)平穩(wěn)性檢驗(yàn)時(shí)間序列大部分是不平穩(wěn)地，所以根據(jù)EG兩步法，先對(duì)房地產(chǎn)信貸供給總額和商品房平

25、均銷售價(jià)格進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，以驗(yàn)證兩時(shí)間序列是否是平穩(wěn)。利用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析軟件Eviews進(jìn)行ADF檢驗(yàn)。 表2. 變量的單位檢驗(yàn)結(jié)果變量(C,T,K)ADF檢驗(yàn)結(jié)論lnA(0,0,2)2.359-2,634不平穩(wěn)D(lnA)(0,0,2)-3.755-2,634平穩(wěn)lnp(0,0,2)1.296-2,634不平穩(wěn)Dlnp(0,0,2)-7.563-2,634平穩(wěn)從表 1 可知，時(shí)間序列變量的 ADF 統(tǒng)計(jì)量的值均高于臨界值水平，原序列在 1%的顯著性水平均接受零假設(shè) H0 =0，因此，所有時(shí)間序列原序列都是不平穩(wěn)的。兩個(gè)變量系列在經(jīng)過(guò)一階差分后，變量的 ADF 統(tǒng)計(jì)量都在 1% 的水平顯著，

26、這說(shuō)明兩個(gè)序列的一階差分序列在 1% 的顯著性水平是平穩(wěn)的，因此可以得出的結(jié)論是，LnP、LnA 都是一階單整序列，序列間可能存在協(xié)整關(guān)系。(三)協(xié)整檢驗(yàn)及分析為了考察商品房均價(jià)和信貸額之間是否存在長(zhǎng)期協(xié)整關(guān)系，我們進(jìn)行 Johanson 協(xié)整檢驗(yàn)，結(jié)果如表 3 所示。表3 協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果最大特征值P值統(tǒng)計(jì)量P值原假設(shè)22.8240.001823.8290.00220個(gè)整協(xié)向量3.8410.31611.0050.3161至多一個(gè)整協(xié)向量所有檢驗(yàn)的原假設(shè)都是“不存在協(xié)整關(guān)系”，拒絕原假設(shè)意味著變量間存在長(zhǎng)期協(xié)整關(guān)系。進(jìn)而可以直接運(yùn)用 OLS進(jìn)行回歸分析。對(duì) LnP 與 LnA 序列進(jìn)行回歸擬合，擬

27、合方程為:LnP =0. 3484LnA +4. 157擬合方程各系數(shù)通過(guò)了 t 檢驗(yàn)和 F 檢驗(yàn)，說(shuō)明各系數(shù)顯著不為零。修正擬合優(yōu)度是 0. 969，方程的擬合度較高。為了確認(rèn) LnP 和 LnA 是否存在協(xié)整關(guān)系，還要對(duì)擬合方程后的殘差序列 U 再進(jìn)行一次 ADF 檢驗(yàn)。若殘差序列是平穩(wěn)的，才能說(shuō) LnP 和 LnA 是協(xié)整關(guān)系。（四)殘差序列 ADF 檢驗(yàn)利用 ADF 檢驗(yàn)方法來(lái)判斷殘差序列是否平穩(wěn)，進(jìn)而確定回歸方程的變量之間是否存在協(xié)整關(guān)系，同時(shí)還可以判斷模型設(shè)定是否正確。進(jìn)行殘差序列 U 的單整性 ADF 檢驗(yàn)，以確定協(xié)整關(guān)系是否存在偽回歸現(xiàn)象，結(jié)果見(jiàn)表 4。表4 殘差系列ADF檢驗(yàn)

28、結(jié)果變量ADF統(tǒng)計(jì)量臨界值結(jié)論1%5%U-5.75-3.64-2.95平穩(wěn)殘差序列 ADF 檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量值為 5. 750019，說(shuō)明殘差序列在 1%的置信水平下是平穩(wěn)的，所以可判定 LnP 和 LnA 存在上述擬合方程表示的協(xié)整關(guān)系?？梢源_認(rèn)存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。以上實(shí)證檢驗(yàn)表明，長(zhǎng)期內(nèi)我國(guó)房地產(chǎn)信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的彈性系數(shù)為 0. 348，即房地產(chǎn)價(jià)格每上漲 1%，房地產(chǎn)信貸供給增長(zhǎng) 0. 348%。從長(zhǎng)期來(lái)看，當(dāng)期的銀行貸款對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有十分顯著的正向影響，鑒于我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)在長(zhǎng)期內(nèi)已經(jīng)與銀行信貸的增長(zhǎng)形成顯著的互為因果關(guān)系和影響，并且目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度上

29、漲，銀行貸款增長(zhǎng)過(guò)快，貨幣政策當(dāng)局應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)、銀行信貸波動(dòng)以及二者的相互影響，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)證分析充分說(shuō)明了銀行的信貸支持在房地產(chǎn)價(jià)格的上漲機(jī)理中所扮演的重要角色。由于銀行是依據(jù)抵押的房地產(chǎn)價(jià)值提供貸款，同時(shí)，銀行所估計(jì)地產(chǎn)價(jià)格主要是參考當(dāng)前市場(chǎng)的交易價(jià)格。在房地產(chǎn)處于繁榮時(shí)期，由于過(guò)度樂(lè)觀的房地產(chǎn)投資者是市場(chǎng)的主體，因此價(jià)格就有被高估的趨勢(shì)，這就意味著銀行經(jīng)理人可能高估銀行資本的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，并由此導(dǎo)致商業(yè)銀行增加下一期的房地產(chǎn)信貸的供給，增長(zhǎng)的信貸從而進(jìn)一步推動(dòng)原本己經(jīng)高估的房地產(chǎn)價(jià)格。相反的，當(dāng)房地產(chǎn)處于低谷時(shí)期，過(guò)度悲觀的投資者是市場(chǎng)的交易主體，房地產(chǎn)價(jià)格被低估，房地產(chǎn)價(jià)

30、格的下降會(huì)降低銀行資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，暗示銀行將收縮房地產(chǎn)信貸的供給，這樣會(huì)降低房地產(chǎn)的需求，緊縮的信貸進(jìn)而使房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)一步下降。所以商業(yè)銀行出于行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的壓力，以及代理人成本的存在往往傾向于向房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度投資，這一方面在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮、增加商品房屋的供給，同時(shí)，增加了房地產(chǎn)價(jià)格的非理性上漲，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)度和結(jié)構(gòu)性供求失衡的概率。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)說(shuō)，價(jià)格是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，價(jià)格的異常升漲肯定與資金有著密切的關(guān)系。五、防范房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲的建議（一）加強(qiáng)對(duì)銀行貸款的監(jiān)管本文的研究結(jié)論認(rèn)為，信貸資金的增長(zhǎng)是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的直接原因。因此要從源頭上嚴(yán)防銀行向房地產(chǎn)企業(yè)的過(guò)度貸款和違

31、規(guī)貸款。在目前房地產(chǎn)金融體系不健全的情況下，房地產(chǎn)業(yè)的資金來(lái)源大部分來(lái)源于銀行。而對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，大量的信貸資金集中于房地產(chǎn)業(yè)，不僅會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲提供資金支持，銀行將會(huì)承受巨大的不良貸款風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲時(shí)期，由于存在過(guò)度自信和羊群行為，銀行爭(zhēng)相發(fā)放房地產(chǎn)貸款，而在房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降時(shí)期，又急劇收縮貸款，從而加大了房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。要防止這種現(xiàn)象的發(fā)生，銀行要建立房地產(chǎn)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型，正確評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)貸款比例，避免在房地產(chǎn)高漲期過(guò)度放貸，在收縮期過(guò)度收縮，從而加劇房地產(chǎn)業(yè)的周期性波動(dòng)。銀行在發(fā)放房地產(chǎn)貸款時(shí)，應(yīng)根據(jù)保守、確實(shí)、安全的原則來(lái)評(píng)估抵押標(biāo)

32、的物的抵押價(jià)值，嚴(yán)格審查以避免呆賬、壞賬與信用。（二）大力拓寬房地產(chǎn)直接融資渠道在目前房地產(chǎn)金融體系不健全的情況下，房地產(chǎn)業(yè)的資金全部來(lái)源與銀行。而對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，大量的信貸資金集中于房地產(chǎn)業(yè)，不僅會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲。銀行將會(huì)承受巨大的不良貸款風(fēng)險(xiǎn)。因此在繼續(xù)穩(wěn)定推進(jìn)銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的資金支持的基礎(chǔ)上，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展，中國(guó)人民銀行在規(guī)范房地產(chǎn)信貸的同時(shí)，也要著手為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拓寬融資渠道，擴(kuò)大直接融資比例，鼓勵(lì)支持金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，打造房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的創(chuàng)新金融模式。此外，從單一的銀行貸款資金來(lái)源向多元化的融資渠道發(fā)展，如股權(quán)、定向增發(fā)證監(jiān)會(huì)目前己經(jīng)開(kāi)始對(duì)定向增發(fā)加以限制

33、，鼓勵(lì)上市公司使用公募增發(fā)或轉(zhuǎn)債方式再融資、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目債券、信托、房地產(chǎn)投資基金、私募融資等方式。（三）完善信貸法規(guī)，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度投機(jī)行由于我國(guó)現(xiàn)行銀行信貸監(jiān)管法規(guī)存在諸多不完善的地方這給了投機(jī)者可乘之機(jī)他們利用政策法律漏洞“合理”套用銀行信貸，讓過(guò)度資金流入房市，加速了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。例如銀行流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)幾次后變相流入樓市，炒房者利用我國(guó)房產(chǎn)登記信息不連網(wǎng)的現(xiàn)狀，異地多次享受一套房?jī)?yōu)惠政策等。監(jiān)管機(jī)構(gòu)要完善相應(yīng)的法律，法規(guī)，合理引導(dǎo)正常的信貸消費(fèi)行為，提高投機(jī)者的炒作成本，防止信貸資金變相流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。結(jié) 論本文研究表明，當(dāng)前銀行資金已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)的主要資金來(lái)源，銀行信貸資金的增加

34、推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得以迅速發(fā)展，但是在房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)也隨之加大。大量資金涌入房地產(chǎn)業(yè)增加了金融風(fēng)險(xiǎn)。隨著大量銀行資金加入，一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生大幅波動(dòng)，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)變成銀行風(fēng)險(xiǎn)，大量信貸資金就會(huì)無(wú)法收回，必將形成大量銀行不良款項(xiàng)，銀行系統(tǒng)承擔(dān)了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)嫁的金融風(fēng)險(xiǎn)。政府應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的引導(dǎo)和商業(yè)銀行的監(jiān)管，制定相應(yīng)的調(diào)控政策，以防范由于過(guò)度的房地產(chǎn)貸款投入而造成的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)持調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu);擴(kuò)寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，提高房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力;調(diào)整房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu);加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸監(jiān)管，放松房地產(chǎn)金融管制;最后，完善政策調(diào)控的方式，在運(yùn)用房地產(chǎn)信貸政策調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)上，注意政策出臺(tái)的時(shí)間和力度。參考文獻(xiàn)1 東海證券研究所，2008年6月份房地產(chǎn)行業(yè)月報(bào)，行業(yè)研究，2008730。2 梅霖，陸惠民，房地產(chǎn)融資渠道分析，建筑管理現(xiàn)代化，2004(5)：2527。3 王錚，斷崖邊的資金鏈，經(jīng)濟(jì)月刊，2002(11)：18214 胡勝，劉旦，宏觀經(jīng)濟(jì)變量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，統(tǒng)計(jì)與決策，2007(19)：111-114頁(yè)。5 王西軍，劉傳哲，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與GDP關(guān)系實(shí)證分析，科