某地產集團陽光城整合推廣方案

1、精品資料推薦某地產集團陽光城整合推廣方案、r一、刖記我們的總體指導原則：1、差異化一一現今的房地產項目比的是大品牌、大規(guī)模、大環(huán)境，各方面漸趨同質化后，我們比什么？品牌（產品）的文化和審美！2、創(chuàng)新的定位一一創(chuàng)新不僅指功能環(huán)境等硬件，應更為強調，定位及觀念的創(chuàng)新！我們全案企劃的追求目標：創(chuàng)造性地銷售樓盤，爭取實現利潤的最大化，最終打造一個精致的品牌。我們全案企劃的策略及表現：我們堅信：思想可以動人！我們堅信：文化可以銷售！我們要創(chuàng)造出一個可以給地產界提供豐富經驗的領導性品牌。41目錄第一篇市場篇第一部分合肥市城市宏觀情況調查一、合肥概況二、國內生產總值及三產結構三、政收支及金融情況四、固定資產

2、投資五、社會消費品零售總額六、人民生活水平七、合肥城市建設和規(guī)劃發(fā)展第二部分合肥市房地產市場研究一、場總體情況概述二、各形態(tài)產品（多層、小高層、高層、商鋪、寫字樓）趨勢分析三、近期房產政策及新開盤樓盤銷售走勢研究第三部分合肥商品房消費群研究第四部分產品對比研究第五部分競爭個案調查第一部分合肥市城市宏觀情況調查一、合肥概況安徽省省會合肥位于安徽省中部，地理座標在北緯31°31'32°37'、東經116°40117°52',江淮分水嶺南側面，巢湖北岸。是沿江近海的內陸城市，具有承東啟西、連接中原，貫通南北的重要地位。合肥氣候屬亞熱帶到

3、暖溫帶的過渡帶，氣候溫和，四季分明。年平均降雨量約1000毫米，年平均氣溫15.7，全年無霜期230天。合肥市總面積7266平方公里，其中市區(qū)面積596平方公里，城市建成區(qū)面積125平方公里。現轄肥東、肥西、長豐3個縣和瑤海、廬陽、蜀山、包河4個區(qū)。2004年年末全市總人口為444.68萬人，其中非農業(yè)人口168.96萬人，農業(yè)人口275.72萬人，市區(qū)年末人口為163.52萬人，非農業(yè)人口135.77萬人。二、國內生產總值及三產結構2004年合肥市完成生產總值589.7億元，按可比格價格計算，比上年增長16.2%。按照發(fā)展經濟學的觀點，人均GDPS1000-3000美元為經濟的起飛階段，人們

4、的消費觀念開始第一次“轉型”：由小件商品向大宗商品消費過度，最典型的例子就是汽車入戶和二次置業(yè)II國民生產總值T一增長率20012004年合肥市國內生產總值情況三、財政收支及金融情況財政收入快速增長。2004年合肥市實現財政收入突破百億元，達到105.4億元，同比增長24.9%,為1997年以來同期最高增幅。其中地方財政收入44.93億元，比上年增長25.3%。金融機構存貸款余額增長較快。2004年年末合肥市金融機構人民幣存款余額為1295.96億，比2003年增力口235.70億元，增長22.2%,其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額為429.1億元，增長19.2%。361.48彳乙元，比上四、固定資產

5、投資固定資產投資高速增長。全年完成全社會固定資產投資年增長41.7%.|=|固定資產投資總額T一增長率2001-2004年合肥市固定資產投資情況五、社會消費品零售總額2004合肥市實現消費品零售額239.77億元，同比增長15.6%,為1998年以來最高增幅。其中，批發(fā)零售貿易業(yè)零售額為214.89億元，增長14.8%,餐飲業(yè)零售額為24.18億元，增長24.3%。I社會消費品零售總額T一增長率20012004年合肥市消費品零售總額情況六、人民生活水平2004年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8610.34元，增長10.6%;年人均消費支出6998元，比2003年增長12.3%;城鎮(zhèn)居民恩格爾系數為

6、43.2%。農民人均純收入為2889元，增長21.2%,農民人均生活消費支出2509元，增長21.8%;農村居民恩格爾系數為49.5%。西方發(fā)達國家的住宅消費表明，一個國家的人均收入達到1000美元4000美元時是住宅消費的快速發(fā)展時期。居民住房條件繼續(xù)改善，2004年合肥市城鎮(zhèn)居民人均使用面積17.01平方米，比2003年擴大1%和全國同等城市相比，合肥總體居住情況屬于全國中上水平。I1城鎮(zhèn)居民人均可支配收入T-增長率20012004年合肥市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入情況七、合肥城市建設和規(guī)劃發(fā)展1995年初，安徽省委、省政府作出了盡快把合肥建成現代化大城市的戰(zhàn)略決策，并據此制定了一系列政策措施

7、，不斷加快建設和發(fā)展步伐，在短短的幾年時間里，基本構筑了現代化大城市的框架，城市的功能進一步完善，城市的輻射力和吸引力大大增強。城市綠化覆蓋率達32%人均占有綠地面積7.9平方米，形成“城中有園，園中有城，城園交融，渾然一體”的城市園林特色。2002年,為進一步加快合肥的現代化建設，合肥市行政區(qū)域做了部分調整，取消了原先的郊區(qū)，打通了城區(qū)四面擴展的通道。2010年合肥1995-2010合肥市城市總體規(guī)劃（部分）：到2030年前后，合肥市域高度城市化，逐步形成以合肥市為中心、巢湖市和六安市為次中心的合肥經濟區(qū)和城市群。合肥城市布局主要發(fā)展新城區(qū)，向南靠近江淮運河，向東瀕臨巢湖。沿合蕪高速公路，淮

8、南鐵路向東南方向呈組團式發(fā)展。合肥市城市總體布局以老城區(qū)為核心，向東、北、西南三翼繼續(xù)伸展，努力保持風扇形城市用地形態(tài)。合肥市十五規(guī)劃：根據合肥市委市政府的城市建設規(guī)劃要求,要達到城區(qū)人口300萬，城區(qū)規(guī)模280平方公里，國內生產總值達1000億元，人均收入水平達15000元。發(fā)展方向：合肥城市發(fā)展方向主要向西南發(fā)展、適當向東發(fā)展、有限制地向北發(fā)展。居住用地在老城區(qū)應合理控制；東、北和西南三個分區(qū)應充分挖掘用地的潛力，并適當增加一些居住用地；新城區(qū)可集中成片地建設大型社區(qū)。居住用地增加較多的主要是在新站區(qū)、政務文化新區(qū)，適當控制高新區(qū)居住用地發(fā)展。第二部分合肥市房地產市場研究一、合肥市房產市場

9、整體情況概述1供應量合肥市房地產市場自2000年正式起步開始，目前已進入如火如荼的階段，各項數據均呈現大幅度增長，房地產開發(fā)呈現穩(wěn)步發(fā)展、穩(wěn)中有升、市場整合、優(yōu)勝劣汰的軌跡。供應呈現強勁的上升勢頭，投資和開發(fā)規(guī)模不斷擴大。2002年，合肥房地產完成投資40多億元，同比投資增幅達56.7%,居安徽省各市之首，房地產開發(fā)規(guī)模和投資規(guī)模超過全省1/4。2003年，合肥市實際完成房地產開發(fā)投資89.7億元，同比增長高達124%,完成增加值17.5億元。2004年以來，合肥市房地產投資開發(fā)在去年高幅度增長、健康發(fā)展的情況下，一改歷年開局緩慢的現象，呈現出高位起步、行業(yè)經濟快速運行的態(tài)勢，全年實際完成房地

10、產投資138.32億元。從市房地產管理局獲悉，在剛剛過去的2004年，省城房地產市場異?；钴S，全年交易額102億元，其中二手房交易額達39億元，呈現出供銷兩旺的勢頭。截至去年12月中旬，全市商品房銷售面積達近468萬平方米，其中住宅建筑面積407萬平方米，相對于2003年207萬平方米，同比增長226%2004年合肥市全年新開盤面積440.58萬平米，其中住宅350.09萬平米，同比分別增長34.61%ffi31.2%。2004年合肥市完成房屋建筑施工面積2159.96萬平方米，增長18.7%,其中新開工面積1213.3萬平方米，增長5.1%。2 .需求量2002年合肥市房地產交易額達到34.

11、5億元，占全省房地產市場交易額的1/4。完成各類房地產交易23067件，面積達246萬平方米，同比分別增長46%50%35%2003年商品房銷售面積、實現銷售額分別比上年增長47.3%和76.1%,房屋銷售面積284萬平方米，其中住宅銷售面積243.46萬平方米，住宅銷售面積占銷售面積的85.4%,高達同期住宅竣工量的83.38%。別墅、高檔公寓銷售面積占同期同類物業(yè)竣工面積的84%,商業(yè)營業(yè)用房銷售面積占同期同類物業(yè)竣工量的59.84%,辦公樓銷售面積占同期同類物業(yè)竣工面積的73.94%。2004年，合肥市全年各類房地產交易額為107.8億元，銷售面積為575.19萬平方米，同比增長分別為8

12、6.38%?口45.49%,其中二手房交易額44.48億元，同比增長171%3 .價格走勢自90年代中期以來，合肥市的商品房價格每年都有小幅度的攀升，房價平均每年上升每平方米30-50元，2001年商品房均價為1893元/平方米；2002年商品住宅平均價格創(chuàng)新高，每平方米達到了2013.6元/平方米。2003年合肥市商品房平均售價為2341元/平方米；2004年合肥市商品房平均售價為2957元/平方米，比2003年每平方米增長26%我們認為，導致價格上漲的主要有以下原因：首先，開發(fā)成本加大。由于金融政策調整以及“8.31”大限土地實施招掛拍后，合肥土地價格迅速上升，導致房地產開發(fā)成本在加大。另

13、外有關房屋拆遷安置等一系列政策的出臺，無形中也增加了開發(fā)商的開發(fā)成本。2004年19月份，合肥市房地產開發(fā)企業(yè)土地購置費完成21.5億元，同比增長47.2%,土地購置面積為361.4萬平方米，同比增長4.8%;從這些數字的對比中可以看出，房地產開發(fā)的前期費用明顯加大，開發(fā)成本相應提升。其次，融資渠道變窄。2003年央行限制貸款的通知對房地產企業(yè)的資金來源產生了明顯的影響。房地產投資資金來源構成由原來的貸款、自籌、其他三分天下轉為自籌、其他占主導，同時房地產資本金比例從20%g高到35%U上。2004年10月29日國務院出臺了中國人民銀行關于調整金融機構存、貸款利率的通知：上調金融機構存貸款基準

14、利率并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。金融機構一年期存款某準利率匕調0.27%.由現行的1.98%提高到2.25%,一年期貸款基準利率上調0.27%,由現行的5.31%提高到5.58%,這此金融調控手段讓房地產企業(yè)，特別是一些自有資金少、過分依賴銀行貸款的企業(yè)深感資金壓力。與此同時、因為開發(fā)成本上升因素以及市場的巨大需求的拉動因素，導致合肥房價也在呈現快速上升的態(tài)勢。我們認為，未來價格的走勢主要決定于土地供應方式，土地供應方式決定商品房價格行情的形成。4 .外來開發(fā)商合肥市目前開發(fā)企業(yè)由1998年底的150家增加到2002年的371家，其中綠城、綠地、英泰、東海、祥源等外地

15、企業(yè)的涌入，使得合肥市房地產水平得到很高的促進。至2004年年末，在合肥市登記備案的各類房地產開發(fā)企業(yè)有579家,比2003年的530家增長了40多家。其中蘇浙一帶在肥投資的開發(fā)商已達30多家，完成的投資額超過20多億。其中被合肥市民認可的主要本土品牌房產企業(yè)主要有中房、郵電、新華等。在合肥開發(fā)商開發(fā)建設的樓盤規(guī)模中，30萬褶以上的樓盤占27.3%,20萬30萬褶的占到18.2%,10萬一20萬褶的占9%10萬褶以下的占45.5%,可以充分說明近兩年來合肥房地產市場發(fā)展速度較快，越來越多的外地實力雄厚的企業(yè)進駐合肥，如114萬itf的“上城國際”就是由浙江祥源集團投資開發(fā)的。許多個性化、人文化

16、、智能化小區(qū)的紛紛出現，新的物業(yè)管理模式也開始出現，低、中、高檔住房多層次供應體系基本確立，房產開發(fā)也逐漸由原來的零星開發(fā)向規(guī)模化建設轉變。5 .市場容量隨著合肥市GD阡億元規(guī)劃綱要的實施，力爭到2010年把該市建成區(qū)面積由現在的125平方公里擴大到280平方公里，人口由現在的155萬增加到300萬，僅新增人口住房面積需求每年就是410萬平方米，這本身就是一個很大的潛在市場；目前合肥商品住宅每平方米的均價低于南昌、長沙等同等水平的省會城市，相比還有很大的上升空間。2004年，合肥市居民住房條件繼續(xù)改善，城鎮(zhèn)居民人均使用面積17.01平方米，農村居民人均居住面積29.3平方米，比上年分別擴大1%

17、和2.1%，相比同類城市還有較大的差距；同時，大量周邊城市、郊區(qū)的居民的遷入，也是提供了很大的增長空間。二、各形態(tài)產品（多層、小高層、高層、商鋪、寫字樓）趨勢分析根據經典對合肥市場長期跟蹤調查中發(fā)現，在住宅開發(fā)總量中，多層住宅約占住宅總量的55%，呈下降走勢，而小高層（高層）的比例上升至42%。從住宅的各種形態(tài)來看，小高層的市場接受程度已經明顯上升，隨著主城區(qū)土地資源的短缺，小高層將會成為合肥主城區(qū)住宅產品的主流。據調查數據顯示：2004年合肥市全年的在售樓盤有130個之多，以在售建筑類型面積比例看，多層住宅的供應面積在2004年仍然位于各建筑類型之首，但其領導地位在12月份已然沒有了絕對性。

18、www.3722.c中國最大的資料庫下載在2004年1月份合肥市多層住宅的供應面積仍然是以近60%的占有率位于合肥市第一位，而至12月份多層住宅的占比明顯下降，其供應面積的占有率由原來的近60%下滑了約20個百分點，而小高層、高層住宅的供應面積則得到了大幅度的提高，特別是高層住宅的面積比率提高了近一倍多。三、近期房產政策及新開盤樓盤銷售走勢研究1. 近期房產政策研究2004年國家的宏觀調控政策，在抑制了大規(guī)模投資圈地熱的同時，也加劇了房地產市場的供求失衡，全國范圍內房價依然持續(xù)飆升。2005年伊始，政策面即頻頻出擊，出臺了一系列旨在抑制房價、限制投機的政策措施。2005年，對房地產市場影響較大

19、的政策有：1.1 高院關于個人住房的執(zhí)行規(guī)定內容：2004年11月高院公布最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定自2005年1月份開始實施，規(guī)定第六條及第七條“被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，按此規(guī)定，如果銀行貸款人未能如約還貸，商業(yè)銀行將不能拍賣、變賣或者抵債。影響：增加銀行住房貸款風險，促使銀行系統通過提高貸款門檻、利率等措施控制風險。1.2 央行調整房貸政策內容：2005年3月17日央行取消原個人住房貸款優(yōu)惠利率，以五年期以上為例，貸款利率下限由原來的5.31%提高到基準利率6.12的0.9倍（5.51%），

20、并放開了貸款利率上限。個人住房公積金貸款利率則上調了0.18個百分點，以五年期以上為例，個人住房公積金貸款利率從4.23%上調到4.41。對房地產價格上漲過快的地區(qū)，住房首付款比例可由現行的20%提高到30%。影響：此次房貸利率調高，幅度較大，覆蓋面非常廣，全面提高所有購房者的供房負擔，并提高購房門檻。而且，新政策直接針對房地產市場，打擊了市場上部分潛在購房者對房價的樂觀預期，對需求將產生明顯的抑制作用。從市場反應來看，加息起到了一定威懾作用，由于擔心這是政府一系列新政策出臺的先兆，開發(fā)商紛紛推遲樓盤開盤時間，放慢樓盤投放速度。從在售樓盤看，開發(fā)商并未調整房價來應對銀行加息，但從去化速度緩慢。

21、加息也給購房者心理上很大的觸動，雖然市場表現還是比較平靜，但部分已購房者還是考慮提前還貸，有意向購房的則選擇了進一步觀望。加息也造成3月份的二手房市場價、量下挫。1.3 國務院辦公廳下發(fā)關于切實穩(wěn)定住房價格的通知內容：3月底，國務院常務會議討論并通過了國務院2005年工作要點，隨后下發(fā)了關于切實穩(wěn)定住房價格的通知，通知內容主要包括八點：一、高度重視穩(wěn)定住房價格工作；二、切實負起穩(wěn)定住房價格的責任；三、大力調整和改善住房供應結構；四、嚴格控制被動性住房需求；五、正確引導居民合理消費預期；六、全面監(jiān)測房地產市場運行七、積極貫徹調控住房供求的各項政策措施；1.4 認真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查

22、影響：該意見特別之處是將穩(wěn)定房價提高到了政治層面，要求各省領導為房價虛高負責。地方政府及相關部門切實抑制價格過快上漲的現象，如果控制措施不力，造成當地房地產市場大起大落，影響經濟穩(wěn)定運行和社會發(fā)展的，要追究相關負責人的責任。此舉表明國家真正下定決心從政治的高度來對待房價問題，讓各地方政府大力加強房地產市場的監(jiān)管力度?！皣藯l”的頒布表明國家在未來會進一步加大宏觀政策調控的力度。1.5 國務院出臺“加強房地產市場引導和調控的八條措施”內容：4月28日，國務院出臺了“加強房地產市場引導和調控的八條措施”，即“新國八條”。具體內容為：一是強化規(guī)劃調控，改善商品房結構；二是加大土地供應調控力度，嚴格土

23、地管理；三是加強對普通商品住房和經濟適用住房價格的調控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應；四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；五是運用稅收等經濟手段調控房地產市場，特別要加大對房地產交易行為的調節(jié)力度；六是加強金融監(jiān)管；七是切實整頓和規(guī)范市場秩序；八是加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。加強輿論引導，增強政策透明度。影響：如果說“老國八條”更多的是威懾作用，“新國八條”的具體措施，對市場的作用就大了，可以說“新國八條”是對“老國八條”的細化，明確提出用稅收調控市場，加大房地產信息透明度，引導消費，防止購房者盲目跟風。造成的直接影響就是購房者的觀望氣氛近一部加強。由于政策

24、出臺后即為五一長假，很多普通老百姓對此并不清楚，市場也基本沒什么反應。1.6 合肥市落實國家七部委措施的舉措內容：為貫徹國務院加強房地產市場引導和調控八項措施，合肥市采取的主要措施有：一是從規(guī)劃的源頭上進行控制，嚴格高檔商品房的規(guī)劃建設。二是根據房地產市場供需狀況，在嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計劃的前提下，做好房地產開發(fā)的土地供應，適當增加中低價位的普通商品房和經濟適用房的建設用地供應量，對建設用地進行進一步清理，嚴厲打擊不法商人屯積炒賣土地的行為。三是加強廉租住房和經濟適用房建設，加快建立住房社會保障體系，繼續(xù)發(fā)放廉租住房補貼，動工建設50萬平方米的經濟適用住房。四是培育房屋租賃市場

25、，拓寬居民通過單一的買房方式解決居住問題的渠道，使房地產市場整體協調發(fā)展。目前，稅務、土地、規(guī)劃、建設開發(fā)等職能部門正在研究制定具體的穩(wěn)定房價措施。1.7 建設部等七部委聯合出臺房地產新政內容：5月11日，國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見，要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產投資規(guī)模過大、價格上漲幅度過快等問題，作為當前加強宏觀調控的一項重要任務。影響：如果說“新國八條”是調控房價的大政綱要，此次七部委聯合發(fā)出穩(wěn)定房價的通知，則是把“國八條”的精神落實到了政策層面?！耙远愂照{控投機性和投資性購房”、“期房禁止轉讓”等具體措施，招招擊中當前樓市弊端，每項措施都有極強的針對性

26、。中央希望通過這些措施的實施，來保障低收入家庭住房需求，支持百姓自住住房需求，調控、遏制投機性和投資性購房。從政策上看，對于寫字樓、商鋪這些商業(yè)物業(yè)上投資似乎沒什么大的限制，因此原先意欲投資住宅的資金很有可能流向該類物業(yè)。第三部分合肥商品房消費群研究根據經典市場調查公司對合肥住宅產品的客戶群進行了長期跟蹤，我們將目前合肥中高檔商品房消費群的特征描述如下：目前合肥部分客戶來自二次或三次置業(yè)者，大部分客戶是為改善居住條件而購房，投資炒作成分很少。目標客戶目前能夠接受的物業(yè)總價集中在35-45萬元之間，而總價在30萬元左右的“經濟型”住宅最受歡迎。最受歡迎的戶型為3房2廳2衛(wèi)和3房2廳1衛(wèi)，同時4房

27、2廳2衛(wèi)和2房2廳1衛(wèi)的需求也在放大。a、客戶年齡口25歲以下 2530歲口3135歲 3640歲 4145歲口4650歲 5155歲口55歲以上目標客戶年齡層主要集中在2530（占26%、3135（占26%、3640歲（占28%。而且客戶群年齡出現了逐步下移的情況。b、客戶職業(yè)10%口國家公務員民營企業(yè)主口金融系統教育口投資客企事業(yè)單位目標客戶主要分布在民營企業(yè)、金融系統、教育系統、國家機關、外來人口（包括周邊地區(qū)遷入人口和外地投資客）。其中來自民營企業(yè)的業(yè)主逐步成為市場主流。客戶信息渠道統計c、客戶獲取樓盤信息渠道目標客戶獲得信息的渠道主要為朋友親戚介紹（老客戶介紹）、平面廣告（報版、單頁

28、、樓書及宣傳文章）、電視廣告和其他（戶外大型噴繪、房交會、廣播等）。人際傳播仍十分重要。第四部分產品對比研究一、產品類型研究1項目類型由單一型項目向復合型、規(guī)?；l(fā)展目前合肥市場上在售樓盤數量不少，但大盤或精品樓盤有限。伴隨著合肥圈地潮及城市化進程，新一輪開發(fā)項目多為建筑面積25萬方以上樓盤。從合肥現有的樓盤建筑類型上看，正在由單一型樓盤開始向各種類型都有的復合型社區(qū)過度，大盤規(guī)模化開發(fā)在一些新興區(qū)域發(fā)展得尤其迅速，蜀山區(qū)就是一典型代表，綠城桂花園、新加坡花園城、綠地上海城、百協大溪地均超過40萬平方米，將近有60%的大盤在該區(qū)域，是合肥大盤集中區(qū)。進入2004年，這一區(qū)域更加明顯，在其他地域

29、也出現許多規(guī)模較大的樓盤，其中比較典型的包括城北的上城國際和城東的寶業(yè)城市綠苑。2小高層成為中高檔樓盤主流，且在項目中占有絕大比重小高層市場開始由起步階段邁入發(fā)展階段，具體表現為供應量的增加和產品檔次的提高上，目前合肥市場上小高層供應量較大，主流樓盤大多有小高層設置，有些樓盤甚至以小高層為主。小高層基本為1112層，樓層平面設置為一梯兩戶；高層有高達25層的樓盤，樓層設置除一梯兩戶外，還設有一梯三戶、二梯三戶、二梯四戶的蝶式高層。目前，受樓盤規(guī)模和市場接受程度的影響，同時也考慮到房地產開發(fā)的成本，蜀山區(qū)的在售樓盤大多規(guī)劃為多種建筑形式并存的格局。而有著觀景優(yōu)勢的高層、小高層的住宅在蜀山區(qū)的明山

30、秀水間比比皆是。從蜀山區(qū)2004年的建筑類型變化情況來看，自2004年4月起，小高層與多層建筑的在售面積就有了相互接近的趨勢，到2004年10月，本區(qū)域內的多層與小高層的面積就已經相當，到現在為止，本區(qū)域的小高層住宅的面積比例與多層住宅一直是呈現互相交錯的走勢，基本持平，且已經出現純粹為小高層、高層或以小高層為主打物業(yè)且成規(guī)模（10萬方以上）的樓盤項目（香樟雅苑、丹青花園）。而從與本案建筑類型相近的丹青花園、廬陽區(qū)的元一美邦國際和政務新區(qū)的國際花都銷售業(yè)績可以看出，合肥的高端客戶對小高層、高層的抗性正在逐漸減弱。區(qū)域項目名稱項目位置占地面積建筑面積建筑類型蜀山區(qū)綠城桂花園楊振丁大道與黃山路口4

31、80畝41力平方米多層、小高層新加坡花園城長江四路898號1000畝，含400畝生態(tài)園70多力平方米多層、小高層、高層、獨立別墅頤和花園合肥市安慶路85號40公頃50力平方米多層、小高層、townhouse金色池塘長江西路與蜀新路交界處向北300米430畝35力平方米多層、小高層、townhouse香樟雅苑東至路22萬褶純小高層丹青花園休寧路與合作化南路交會處約4.5公頃約10萬nf純小高層的大戶型景觀公寓百協大溪地南臨黃山路中段，北接長江路。懷寧路貫穿而過43萬m280力平方米多層，小高層，花園洋房，小復式公寓、高層、酒店新華學府春天石臺路、潛山路之間、黃山路以南的交匯區(qū)內（政務文化新區(qū)）1

32、38672.55m2258508.98m2高層、小高層、多層、聯排城巾大地望江四路與合作化南路交叉口170畝多層、小高層、花園洋房二、規(guī)劃設計研究目前，合肥房產市場已進入了產品競爭階段，規(guī)劃景觀設計受到普遍重視，開發(fā)商開始打“大師”牌、“國際”牌。由于外地開發(fā)商的大量涌入，推動了合肥房地產業(yè)對項目規(guī)劃的水平，尤其是江浙一帶開發(fā)商的進駐，更使合肥多個小區(qū)在規(guī)劃設計上呈現“江南韻味”。而在景觀設計上，許多定位高的開發(fā)商更是聘請了境外著名的景觀設計公司主持設計，使景觀設計上的新理念層出不窮。項目名稱設計單位綠城桂花園浙江綠城建筑設計有限公司美國YPN匕半球景觀設計顧問后限公司新加坡花園城美國wy國際

33、設計顧問公司美國peridian景觀設計公司頤和花園廬陽建筑設計公司日本井上（成都）商環(huán)境設計有限公司金色池塘深圳大學建筑設計研究院安徽城鄉(xiāng)規(guī)劃設計研究院王而典sed西林京觀設計公司澳大利亞hc公司L美邦國際美國a&a規(guī)劃設計顧問公司巴馬丹拿（香港）公司廈門中建東北設計院美國北半球景觀設計顧問后限公司L濱水城DLN香港劉榮廣振民建筑事物所ADI雅博奧頓國際設計有限公司百協大溪地上海日清香港和華新華學府春天澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設計公司美國貝爾高林香港有限公司三、戶型研究合肥商品住宅的主流戶型更加注重功能與舒適性。目前合肥房產市場上主力戶型一般都以100-150平方米的三房為主；部分

34、小高層戶型稍大，一般在120-160平方米之間；頂層普遍設置復式大面積，一般都在200平方米以上。層高一般在2.8-3.0米之間，在120平方米左右的房型主臥一般都設有獨立衛(wèi)生間，戶型設計充分借鑒了浙江與上海等地的經典戶型，水平有了很大的提高。本案所在區(qū)域樓盤主力戶型三房二廳二衛(wèi)，面積集中在130平米左右區(qū)域項目名稱戶型范圍（Itf）主力戶型層局（米）蜀山區(qū)綠城桂花園90-200多二房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)2.9新加坡花園城120220三房二廳二衛(wèi)2.8頤和花園80180三房二廳二衛(wèi)2.9金色池塘80230二房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)百協大溪地30260三房二廳二衛(wèi)新華學府春天80300三房二廳二衛(wèi)

35、2.9春天花園100180三房二廳二衛(wèi)香樟雅苑三房二廳二衛(wèi)（120150m2）四、物業(yè)管理合肥市目前主要樓盤物業(yè)管理所聘用的公司主要有兩大類：一類為房產開發(fā)公司或投資公司旗下自營的物業(yè)管理公司；一類是簽約本地或上海、深圳、香港等外地比較知名的物業(yè)管理公司經營或作為顧問。物業(yè)管理收費一般是多層在0.5-0.8元/平方米，小高層和高層0.7元以上/平方米。蜀山區(qū)樓盤的物業(yè)管理費用則高出市場平均水平。區(qū)域項目名稱開發(fā)商/發(fā)展商物管公司物管費用（元/平方米/月）蜀山區(qū)綠城桂花園安徽綠城房地產開發(fā)公司綠城物業(yè)管理公司多層0.8小高層1.08新加坡花園城合肥欣輝房地產開發(fā)有限公司深圳恒基多層0.6高層1.

36、1頤和花園中國房地產開發(fā)合肥公司合肥中房物業(yè)管理有限公司0.8丹青花園合肥勝凱房地產有限公司政文物業(yè)管理有限公司未定新華學府春天安徽新華集團（新華房地產有限公司）安徽k物業(yè)管理有限公司百協大溪地百協資集團戴德梁行0.8金色池塘杭州錢塘集團、華門集團（投資）合肥英泰地產（開發(fā)）深圳金地物業(yè)多層0.6小高層1.2五、綜合指標及價格橫向比較區(qū)域項目名稱容積率綠化率價格銷售情況及抗點蜀山區(qū)綠城桂花園1.2242.3%均價38003900元/m2二期2004年10月份開盤，多層銷售良好，小高層有f抗性，主要滯銷點集中在小高層低層房和復式。新加坡花園城1.5872%多層均價4000元/m2小高層均價390

37、0元/m2m2上下兩層價格一樣。多層140褶以上及復式有抗性140褶以下售罄。丹青花園2.040%二期價格3200復式有余房百協大溪地1.3253.2%小高層均價3400元/m2,SOH購價4300元/m2新華學府2.01740.5%多層3400-4200小高層3300-3900國際花都1.6540%多層均價2500元/m2,售價范圍22003000元/m2目前一期價格2800-3300元/m2,二期價格3100-3900元/m2;三期價格A組團3200-4100元/m20多層僅剩復式金色池塘1.16141%二期均價多層3600元/m2小高層3400元/m2從上表可以看出，蜀山區(qū)由于良好的外部

38、自然景觀及成熟的生活配套，區(qū)域樓盤間價格的落差主要體現在樓盤內部景觀、產品品質及企業(yè)品牌上。六、競爭樓盤分析樓盤名稱黃山花園樓盤位置望江四路159號（東至路口南側）投資商/開發(fā)商溫州歐華房地產開發(fā)公司/合肥廣安房地產開發(fā)公司建筑設計/景觀設計沈陽建工學院周邊環(huán)境/交通情況8路、118路、111路、136路、125路經過建筑類型/檔次小高層11層，高層18層/中檔規(guī)劃設計總占地64188m2總建卸10萬nf總戶數/可售戶數700戶，一期200戶左右綠化率40%樓層數小圖層11層，圖層18層車庫組成/配比未定戶型設計主力戶型100m2,3*2*1;106,3*2*2典型戶型109.5m2,3*2*

39、2面積范圍95-150m2配套公共配套設施幼兒園，17中，商業(yè)大廈智能化系統可視對講樓盤售價未開盤，5月1日預約，均價3250元/褶，5月底選房付款方式及折扣一次性，按揭銷售情況未開盤交付日期06年底交付宣傳重點城市菁英新聚落物業(yè)管理合肥藍馨物業(yè)，費用未定樓盤名稱旺城國際樓盤位置二里庵豕樂福對回投資商/開發(fā)商合肥寶達物業(yè)發(fā)展有限責任公司建筑設計/景觀設計周邊環(huán)境/交通情況生活設施齊全、交通便利建筑類型/檔次高層公寓/中檔規(guī)劃設計總占地約5000m2總建卸約30000m2總戶數/可售戶數綠化率無綠化樓層數1棟20層挑高5.2米公寓車庫組成/配比地上，地下，配比未知戶型設計主力戶型50m60m5.

40、2米典型戶型120m2,5.2米面積范圍50-150m2配套公共配套設施1-3層商鋪智能化系統可視對講，閉錄電視監(jiān)控樓盤售價預計均價5000-5500元/褶左右付款方式及折扣未定銷售情況計劃2005年6月開盤交付日期2006年底宣傳重點物業(yè)管理未定樓盤名稱丹青花園樓盤位置懷寧路與東至路交匯處投資商/開發(fā)商開發(fā)商：合肥勝凱房地產開發(fā)有限公司建筑設計/景觀設計新站綜合開發(fā)實驗區(qū)規(guī)劃建筑設計院/清華大學景觀設計院深圳分院周邊環(huán)境/交通情況162路建筑類型/檔次小高層/高層規(guī)劃設計總占地4.5公頃總建卸100000m2總戶數/可售戶數約700戶，16幢，一期總建50000m2綠化率40%樓層數小高層1

41、1+1,高層18+1車庫組成/配比地下車位/1:0.78戶型設計主力戶型135m2,3*2*2典型戶型138m2,3*2*2面積范圍135230m2配套公共配套設施農貿市場，小學，市政主題公園，沿街商鋪智能化系統可視對講，遠紅外報警，電子巡更樓盤售價一期29003400元/褶付款方式及折扣一次性，按揭銷售情況一期2004年6月放號，7月25日選房，銷售85%左右，二期05年4月認籌，共推4幢，銷售50%左右交付日期一期05年年底，二期06年年底交付宣傳重點政務新區(qū)藍籌股物業(yè)管理未定樓盤名稱新華學府春天樓盤位置黃山路與石臺路交匯處投資商/開發(fā)商安徽新華投資集團有限公司/安徽新華房地產有限公司建筑

42、設計/景觀設計澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設計公司/美國貝爾高林香港府限公司周邊環(huán)境/交通情況10,118路建筑類型/檔次多層，小高層，高層/中高檔規(guī)劃設計總占地3170m27.39總建卸258508.98m2總戶數/可售戶數1767戶，一期400戶綠化率45%樓層數6+1,11+1,18+1,26+1車庫組成/配比地上23個，地下806個，共877個，私人車位48個戶型設計主力戶型125m2,3*2*2典型戶型125m2面積范圍90290m2配套公共配套設施泛會所，運動設施，商業(yè)設施智能化系統可視對講，閉路電視監(jiān)控系統，24小時保安巡邏，周界防越報警系統樓盤售價均價3600元/褶付款方式及折扣

43、一次性，按揭，05年3月26日二期銷售100褶以下優(yōu)惠6000元/套，1001601tf優(yōu)惠10000元/套，160200itf優(yōu)惠15000元/套，2001tf以上優(yōu)惠20000元/套，開盤當日有抽獎活動銷售情況一期基本售完交付日期06年年底宣傳重點好房子宜百物業(yè)管理顧問：深圳中海物業(yè)管理：合肥k物業(yè)多層0.6元/nf,高層1.18元/itf樓盤名稱國際花都樓盤位置東流路與潛山路交叉口投資商/開發(fā)商上海綠地集團合肥置業(yè)有限公司建筑設計/景觀設計周邊環(huán)境/交通情況緊鄰新的政務中心，天鵝湖，162路建筑類型/檔次多層，小高層，高層/中高檔規(guī)劃設計總占地100畝總建卸700000m2總戶數/可售戶

44、數分5期開發(fā)，一期、二期約900多戶綠化率40%樓層數二期小圖層11+1,10幢車庫組成/配比地面，地下戶型設計主力戶型80m22*2*1,1201tf3*2*2典型戶型120m23*2*2面積范圍二期90130m2配套公共配套設施會所，幼兒園，主題公園，商鋪智能化系統紅外線24小時監(jiān)控，可視對講樓盤售價二期36004200元/褶付款方式及折扣一次性，按揭，開盤期每套可享受500015000的總價優(yōu)惠銷售情況一期03年12月6日開盤，二期04年6月開盤，均價3200元/褶，二期05年1月16日開盤，均價3600元/m2交付日期一期已交付，二期05年年底交付，三期06年年底宣傳重點政務文化新區(qū)首

45、席社區(qū)物業(yè)管理綠安物管多層0.6元/%小圖層1.0元/nf第五部分競爭個案調查新都會國貿公寓投資集團：新鴻意地產開發(fā)商：安徽國圣房地產開發(fā)公司銷售中心：屯溪路與馬鞍山路交叉口位置：馬鞍山路與屯溪路交叉口東南150米處A規(guī)模：共10幢小高層、高層建筑總居住人數：715戶總建筑面積：87116.5m2住宅面積：82427.9m2商業(yè)面積：4688.6m2一期推出：7、8、9、10樓（8#樓為15層，其余為11層）面積區(qū)間：7#樓90-115-115.7127.9145153.3褶（由西向東）8樓82.71（中）122.76（東）139.24（西）9#樓92.61117.0796.46132.42n

46、f（由西向東）10#樓94.48116.7996.18132.08褶（由西向東）公開時間：8月中旬預計均價：4100元/m2東環(huán)廣場開發(fā)商：新方天地房地產公司位置：馬鞍山路與一環(huán)交叉口規(guī)模：占地20畝，共2棟高層（18層），規(guī)劃戶數156戶，一、二兩層是商鋪樓（兩層高10米）工程狀況：目前已蓋到第九層價格：起價3100元/m2均價：3680元/褶最高價：4400元/m2商鋪10000元/平米，上下兩層價格一樣，240平米一間。層差每層大約100元/nf左右面積：77-170褶其中以140平米為主開盤時間：2004年12月6日交房時間：2005年8月銷售狀況：90%以上公攤：35%求訴重點：此地

47、段上最具投資潛力的項目，戶型小，地段佳世紀陽光花園開發(fā)商：合肥城建發(fā)展股份有限公司位置：馬鞍山南路與太湖路交匯處西北區(qū)域規(guī)模：總建筑面積：56萬nf,共7個區(qū)，每區(qū)約1520幢房子價格：二期小高層均價2800元/m2起價2380元/m2最高價3160元/m21#、2#、3#樓各樓層價格1F2380元/m22F2380元/m23F2480元/itf4F2680元/m25F2680元/m26F2760元/m27F2840元/itf8F2920元/m29F3000元/m210F3080元/m211F3080元/m212F閣樓3160元/平米上下層差約80兀/itf1、2層同價，3層比4、5層低200

48、元，6層以上每層加價80元三期價格：均價2900元/平方米戶型面積：101-112-116-134-135-138-143-150-171-229m2主力面積：1301501tf物業(yè)費：小高層1.2元/平米，多層0.8元/平米銷售情況：三期多層03年6月份全部賣完工程狀態(tài)：一、二期已經交房，三期04年12月交房，四期04年9月份開工訴求重點：實力開發(fā)，信譽保證，品牌品質十年琥珀，一個陽光萬振逍遙苑（ 1） 開發(fā)商：合肥萬振房地產開發(fā)公司（ 2） 位置：馬鞍山路與太湖路交叉口（ 3） 規(guī)模：占地190畝，總建筑面積16萬平米，總戶數1123戶（ 4） 聯絡電話：34211113419999（ 5

49、） 開發(fā)情況：一、二期已經交付使用。一期多層均價2600元/褶，二期多層均價約3000元/褶,二期多層最低價2848元/nf二期多層最高價3200元/褶一期戶型面積：面積區(qū)間1052401tf主力戶型：120140m2面積梯度108-110-122-138-142-164-186m2二期面積范圍108120-130154m2三期面積范圍：105160平方米（標準層）復式約200平方米主力面積：129平方米（三室兩廳兩衛(wèi)）公攤率：1415%3棟小高層（11層）、2棟高層（18層）小高層04年6月6日開始發(fā)售，小高層2#、3#樓基本完全以團購方式出售，銷售的只有1#樓和少量2#樓（主要集中在7層以

50、下）；小高層面積范圍：105160平方米（標準層）主力面積：129平方米（三室兩廳兩衛(wèi)）復式約200平方米公攤率：1415%小高層起價：3300元/平方米小高層均價：3500元/平方米小高層最高價：3850元/平方米小高層交房時間：2005年10月18日；高層于04年7月18日開始公開發(fā)售。高層起價：3050元/平方米高層均價：3600元/平方米高層最高價：4400元/平方米東西差價同層60元/平方米層差40元/平方米（ 6） 付款情況：實價出售，不打折扣（ 7） 市調價格：三期2號樓5層01單元小高層戶型：三室兩廳兩衛(wèi)面積：126.55平方米單價：3468元/平方米總價：438875元首付三

51、成：138875元按揭：30萬元貸款年數：20年銀行月供：1987元/月銀行按竭費用：A公正費：按竭貸款額X0.1%=100元B財產保險費：貸款額X0.04%乂貸款年限=2400元C抵押登記費：1800元D首期需付總價款：141555元其他費用：A管道煤氣：3800元B可視對講：1200元C房產契稅：房款X2%D房屋維修基金：房款X3%C+D=2194立E空調接口費：1600元/個X5個=8000元A+B+C+D+E=34944高層5號樓705單元面積：139.93平方米單價：3358元/平方米總價：469885元首付三成：149885元按揭：32萬元貸款年限：20年月供：2119元8) 相關

52、配套：整個小區(qū)配套有純凈水和中央空調集中供暖。分戶計量，預計23元/平方米純凈水按0.3元/升計算會所分為三層，一層是游泳池，二層是健身房，三層是棋牌室、咖啡廳，預計2005年7月可投入使用；。小高層電梯是江蘇訊達牌的。9) 相關費用：一、二期物業(yè)管理費為0.76元/平方米.月，三期未定。中央空調安裝網口按1600元/個計費，分戶計量，預計23元/平方米。純凈水按0.3元/升計算。10) 10)廣告訴求A藍色天空，雖然沒有翅膀，卻還收藏著飛翔的愿望B三期水岸生活C高度帶來高人一等的享受D位于合肥市上風口，空氣優(yōu)良，環(huán)境優(yōu)美，景觀開闊E潛力地段，商業(yè)，金融業(yè)，服務業(yè)發(fā)達F10000平方米大湖泊，

53、環(huán)境優(yōu)美，離塵不離城，摒棄城市喧鬧，只留天籟之音和自己的心跳G現代建筑，風格簡約，俊朗，簡約，挺拔，建筑外觀色調儒雅明快，穩(wěn)重靜謐，與碧水藍天的自然秀美風景和諧相生H交通便捷，133，134，158，146，902等5條公交線路直達小區(qū)門口I合理戶型，拒絕空間浪費，波浪型觀景陽臺，主臥朝南，明亮大廳，健康通透J社區(qū)布局經典，小區(qū)內部既各自成風景，又和諧統一K完善配套：區(qū)內功能齊全，讓你盡情休閑運動，區(qū)外合家福超市購物便捷，兩梯兩戶設計L先進物管：家庭安防系統，信息網絡系統，先進的物業(yè)管理理念M定位語：自由，自在，自然N名宅筑水邊，一套永流傳合肥東南大型親水健康名宅寧靜與繁華的黃金分割點高檔小區(qū)密集四周，