做房地產(chǎn)策劃需要哪些技能和要求

1、【精品文檔】如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除，僅供學(xué)習(xí)與交流做房地產(chǎn)策劃需要哪些技能和要求.精品文檔.做房地產(chǎn)策劃需要哪些技能和要求？！【前言】    復(fù)合型地產(chǎn)，顧名思義，實際上集多種物業(yè)形態(tài)于一體的地產(chǎn)項目，包含諸如商業(yè)、寫字樓、住宅，甚至是旅游、休閑度假等。就目前中國的普遍現(xiàn)狀來看，前三者的綜合體相對較多。正是由于復(fù)合型地產(chǎn)包含至少兩種以上的物業(yè)形態(tài)，項目的操作難度相對更大，同一個項目要面臨不同細(xì)分市場、不同的規(guī)劃設(shè)計、不同的市場定位、不同的營銷策略等等。嚴(yán)格意義上可以稱為復(fù)合型地產(chǎn)的，實際上是城市運營層面的，上百萬平方米的住宅，配合大型商業(yè)公建、寫字樓、

2、學(xué)校等等應(yīng)有盡有。但這樣的項目在國內(nèi)是鳳毛麟角。本文重點闡述微觀層面的復(fù)合地產(chǎn)，即通常所見的位于較繁華地段，10多萬，有住宅、有寫字樓、有商鋪的項目，這樣的項目比較常見，而且隨著行業(yè)的發(fā)展，這樣的項目將會更多的出現(xiàn)在市場上。        就長春來講，上述復(fù)合型地產(chǎn)實際上僅是剛剛具備雛形。而且，我個人認(rèn)為，復(fù)合型地產(chǎn)是隨著城市化進程的發(fā)展而衍生的，跟一個城市房地產(chǎn)發(fā)展的階段密切相關(guān)，至少在城市化進程的初級階段，城市向外圍大量擴張，主力和重心都放在外圍，多以住宅加基礎(chǔ)生活配套組合的形態(tài)出現(xiàn)。而當(dāng)一個城市擴張放慢的時候

3、，復(fù)合型地產(chǎn)作為一個對于城市依賴性極強的形式，在城市中心或次中心出現(xiàn)。占地面積不大、土地來源于舊城區(qū)改造、高層建筑、容積率高是主要的表現(xiàn)形式。復(fù)合型地產(chǎn)是郊區(qū)化在階段性飽和的產(chǎn)物，略有一點“返樸歸真”的意思。也就是說，復(fù)合型地產(chǎn)的興起，理論上是必以郊區(qū)化發(fā)展到一定程度為前提的。    原來在工作中曾經(jīng)接觸過一些類似項目，但都是在外圍，很有隔靴搔癢之意。有幸，目前正在某開發(fā)公司操盤類似項目，得以零距離接觸。實際上所謂復(fù)合型地產(chǎn)是一個很寬泛的概念，在國內(nèi)也并沒有完善的、可借鑒的操作模式。因此，本文僅是摸著石頭過河，粗淺的談一些個人心得?！緩?fù)合型地產(chǎn)的特點】&

4、#160;   通過實際工作和考察相關(guān)項目，發(fā)現(xiàn)復(fù)合型地產(chǎn)一般具有以下一些共性的特點：     1、占地面積都不大。這同此種地產(chǎn)形態(tài)誕生的先決條件密切相關(guān)，例如，多為舊城改造、多數(shù)位于城市中心或次中心；    2、商業(yè)價值很高。整個項目具有極強的商業(yè)性。不必多言，除了商鋪、寫字樓之外，即使是住宅（或公寓）部分，因其相對較高的土地、建安成本，成本都要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過城市的平均房價，加之地段不適合純居住，多作為過渡性和投資性產(chǎn)品進行定位；    3

5、、容積率較高。就全國而言，一般都在5以上，就長春目前情況來看，3.5-5居多。作為發(fā)展商而言，容積率自然是越高越好。但我個人的經(jīng)驗來看：最大面積不等于最大效益，最理想的狀態(tài)，應(yīng)在5以上6以下，在這個區(qū)間內(nèi)，財務(wù)指標(biāo)、成本、規(guī)模、產(chǎn)品競爭力等多方面通盤考慮后，將展現(xiàn)出復(fù)合型地產(chǎn)的最佳狀態(tài)。    4、盤量中等。即建筑面積，按照經(jīng)驗來看，盤量多在8-15萬之間，結(jié)合商業(yè)價值高的特點，就長春而言，這樣的項目盤量雖不大，但總市值至少都在4億元以上，不可小視。如果盤量超過15萬，地段佳、產(chǎn)品定位準(zhǔn)的項目，總市值突破10個億也是完全有可能的；  

6、  5、多數(shù)是一次性開發(fā)，鮮有分期開發(fā)的。    6、成敗都在一線之間。類似這樣的項目，從土地上來看都是相當(dāng)不錯的投資選擇，但在實際操作中困難重重。地是好地，想要做成功很容易，想要做失敗也很容易。以下步入正題，將就一些具體問題跟諸位進行探討：【反復(fù)進行定位的評估和測算】    復(fù)合型地產(chǎn)是多種物業(yè)形態(tài)的集合體，既然是集合體，組合方面就大有文章可做，好似七巧板，有千萬種變化。復(fù)合地產(chǎn)項目的整體定位也是一樣。組合有空間上的組合和量上的組合。此處重點談量上的組合：在規(guī)劃條件一定的情況下，公寓多一點還是

7、商鋪多一點，產(chǎn)生的效果是完全不一樣的。當(dāng)然，工作起來就很累了。前后要反復(fù)出20余種組合方案進行對比、分析和評估。宏觀上參考各類產(chǎn)品的市場大環(huán)境，微觀上要對每種方案的成本限定、各項財務(wù)指標(biāo)、銷售周期等進行全面的、科學(xué)的測算。盡量貼近市場、貼近實際，尤其是要重視利潤結(jié)構(gòu)（這很重要，后文詳表），并從中甄選出2-3個優(yōu)選方案進行最后的評估。就我個人的觀點：這項工作如果做好，那么項目的就成功一半了。復(fù)合型地產(chǎn)項目的成功在某種意義上來說，是選擇性的成功，而非其他?！居嬎沩椖康匿N售額結(jié)構(gòu)、利潤結(jié)構(gòu)】        對于地產(chǎn)而言，

8、利潤結(jié)構(gòu)是相對被忽視的、卻十分關(guān)鍵的經(jīng)濟指標(biāo)。目前地產(chǎn)行業(yè)的投資分析目光幾乎都盯在成本、銷售額、利潤率、啟動資金、NPV、IRR、投資回收期上。我覺得這是一種誤區(qū)，單一的地產(chǎn)形態(tài)（相對復(fù)合型地產(chǎn)而言）也需要注重利潤結(jié)構(gòu)，因為在小的一個層面上，它也包含了不同的產(chǎn)品，不把整個項目利潤結(jié)構(gòu)銘記于心，容易導(dǎo)致“搞不清楚狀況”的事情出現(xiàn)。確實如此，如果連自己賣的東西，能掙多少錢、哪個掙得多、哪個掙得少都不知道，不能不說是一種天大的糊涂。復(fù)合型地產(chǎn)項目，產(chǎn)品之間的差距不是140三房和220復(fù)式那么簡單，而是寫字樓和住宅的差異，即不是“量”的差異，而是“質(zhì)”的差異。所以，更應(yīng)該準(zhǔn)確、清楚地計算出項目的利潤結(jié)

9、構(gòu)。每種產(chǎn)品的銷售額是多少，占總銷的百分比是多少。每種產(chǎn)品的利潤是多少，占整體利潤的百分比是多少。    當(dāng)然，把帳算出來僅僅是第一步。做地產(chǎn)，任何數(shù)據(jù)的本身是沒有實際意義的，而是在于對數(shù)據(jù)的判斷、把握和應(yīng)用。當(dāng)你心中十分清楚的認(rèn)識到項目利潤結(jié)構(gòu)的時候，回過頭來再去看項目、再去操盤，那種高度、視野是完全不一樣的。這幾乎是指導(dǎo)營銷工作的首要原則，試想，有這樣兩組數(shù)字?jǐn)[在你的面前：總銷結(jié)構(gòu)寫字樓40%、商鋪35%、住宅25%；利潤結(jié)構(gòu)寫字樓35%、商鋪45%、住宅20%；此時，結(jié)合項目的實際情況，該做什么不該做什么、先做什么后做什么、重點做什么次要做什么，還

10、用得著別人來指手畫腳嗎？【對容積率有清醒的、理性的認(rèn)識】    地產(chǎn)行業(yè)有句俗得不能再俗的話出面積。是的，目前的中國房地產(chǎn)業(yè)，盡量多出面積至少不是壞事，但也未必就是好事，尤其是對于復(fù)合型地產(chǎn)。我個人認(rèn)為，關(guān)于容積率的問題，如果往深層次看，最大面積不等于最大效益。在容積率和經(jīng)濟指標(biāo)之間，是有個黃金分割點的，契合上這最佳的一點比契合上最大的面積更有價值。這里面有幾個大的宏觀背景：    1、地價越來越貴，項目的總投和啟動資金隨之上升，以長春為例，在規(guī)模、檔次等外圍條件相等的情況，2002年和2006年具有可比性的項目，

11、在項目總投上要翻了一倍多，說白了就是資金門檻越來越高；    2、地產(chǎn)行業(yè)中全套開發(fā)流程越來越正規(guī)，可供鉆空子的地方變少或變小，資金不是很容易倒開手，有些甚至就是必須的硬投入，拿得出就干、拿不出就滾蛋，即對必保資金和資金流的要求提高；      3、隨著資金門檻、資金流的高要求，作為投資者，更加注重首期回款額和后期回款現(xiàn)金流的質(zhì)量；    4、與純住宅不一樣，復(fù)合型地產(chǎn)更多的是平鋪式的銷售進度，不象住宅項目，一開盤一下就實現(xiàn)了很高的銷售率，講求瞬間銷售。復(fù)

12、合型地產(chǎn)由于是高價格起步、多產(chǎn)品推進，瞬間銷售的可能性不大（不是沒有）。    5、復(fù)合型地產(chǎn)，雖然地盤面積不大、建筑面積不大，但是單方成本要比普通地產(chǎn)高得多，單方售價也要相對高得多。即，高投入、高產(chǎn)出的地產(chǎn)開發(fā)類型。舉例來講：長春，隨便拿出來一個復(fù)合地產(chǎn)項目，建筑面積在10萬，總投都要在3.5億以上，這是必須要融資的，或從銀行、或從投資機構(gòu)等其他途徑，搞房地產(chǎn)，誰要是把總投的錢都湊齊了再去開發(fā)，那與傻子無異。所以，高投入中還要包含高得嚇人的融資成本。另外，成本高還體現(xiàn)在開發(fā)節(jié)奏上，10-15萬左右的盤量，幾乎多數(shù)是一次性開發(fā)，不要小看這個，從投資強度來

13、看，以15萬的復(fù)合型項目而言，它如果一次性開發(fā)，理論上大約相當(dāng)于30萬中檔住宅小區(qū)一次性開發(fā)，這是很可怕的。實際上，操作復(fù)合型地產(chǎn)就是在高投入、高產(chǎn)出、長周期這三者之間在走鋼絲，在尋找平衡；    6、以上五點似乎跟容積率的主題關(guān)系不大，但綜合起來一分析，可以得到一個粗獷的結(jié)論：復(fù)合型地產(chǎn)拖不起。搞地產(chǎn)，誰都拖不起，復(fù)合型地產(chǎn)則更加脆弱，因為就本身來講，這種地產(chǎn)開發(fā)類型利潤是有保障的，不用說，肯定很高。投資額度、時點性投資強度異常大，一年新、兩年舊、三年就爛，營銷周期多半年，有時幾乎是致命的。    在上述六個大的

14、背景下，回頭再來看看容積率的問題，就未必是越高越樂觀了。尤其是在長春，產(chǎn)品沒硬傷的住宅，去化速度快得甚至都讓同行們有意識地踩剎車，在這種市場環(huán)境下，肯定是多出一米多掙一米的錢。紙面數(shù)字基本上可以100%（甚至120%）的轉(zhuǎn)化成賬面數(shù)字。復(fù)合型地產(chǎn)則不一樣，常常有多建一米多賠一米的情況出現(xiàn)，且這種“賠”還要計算每年的高額融資成本。也時常有這樣的情況出現(xiàn)：項目兩、三年過去了，支付了土地款、工程款、還了貸款等等費用之后，項目最后算帳，凈賺兩三千萬現(xiàn)金和兩三萬米的尾房。折騰了一溜十三遭之后，居然是這樣的下場。    另外，就技術(shù)角度來說，砍掉一些不必要的面積、壓

15、縮一些過剩面積，到最后進行測算，常常出現(xiàn)投資額度降低、營銷周期減少、利潤率大幅提升的“兩低一高”樂觀局面。何樂而不為？反之，單單計算靜態(tài)總銷和靜態(tài)利潤，實際上是不明智甚至是愚蠢的。我個人有個經(jīng)歷就是砍掉了部分地下面積和商鋪面積之后，各項經(jīng)濟指標(biāo)居然發(fā)生了夢寐以求的變化，財務(wù)、數(shù)學(xué)真是很奇妙！歸根結(jié)底，我個人的觀點還是那句話：最大面積不等于最大效益，找到那個黃金分割點?！纠眄樃黝惍a(chǎn)品的邏輯關(guān)系】    這里所說邏輯關(guān)系的理順，實際是就營銷而言的，由于存在三種甚至四種完全不同的產(chǎn)品，在營銷工作中應(yīng)搞清楚幾個問題：哪個是主力產(chǎn)品？哪個是最賺錢的產(chǎn)品？哪個是容易

16、賣的產(chǎn)品？等等諸多    地產(chǎn)營銷的事多、事雜，更何況多種產(chǎn)品齊上陣，不理順這些關(guān)系，說小了容易手忙腳亂，說大了也容易發(fā)生決策性的失誤。純住宅項目的操盤實際上也是在同一產(chǎn)品體系下，理順細(xì)分產(chǎn)品的關(guān)系。復(fù)合型地產(chǎn)則是在不同產(chǎn)品體系下進行理順，更宏觀一些。但同時，我們也看到，由于復(fù)合地產(chǎn)整體盤量不大，在分了幾大類產(chǎn)品之后，每類產(chǎn)品的細(xì)分狀況就相對要簡單多了。所以，不能簡單說誰高誰低，住宅地產(chǎn)和復(fù)合地產(chǎn)側(cè)重的層面不一樣?！窘^對科學(xué)的營銷費用預(yù)算及分配】    1、關(guān)于費用的比例問題。復(fù)合型項目的營銷費用應(yīng)該綜合考慮來取值

17、。這里面似乎有個誤區(qū)，一方面長春中高檔住宅取值偏高，另一方面寫字樓、商業(yè)項目取值又不夠。長春中高檔住宅無論其實際花銷是多少，在營銷預(yù)算中，幾乎都在總銷的2%或以上，這不能完全拷貝地產(chǎn)發(fā)達(dá)城市的經(jīng)驗，也不能簡單的在地產(chǎn)發(fā)達(dá)城市的基礎(chǔ)上略有縮減，而應(yīng)具體考察在長春媒體實際收費水平和各類營銷道具的制作收費水平，進而制定相應(yīng)的費用比例。2004年和2005年長春有幾個項目營銷費用居然超過1000萬以上，這同長春的經(jīng)濟水平、樓盤規(guī)模和行業(yè)地位是不太相符的。盡管有頂房的存在，但就其額度而言，是偏高的。實際上，作為住宅項目，就事說事，拋棄其它因素，1.5-2%就足夠了。另外，商業(yè)項目和寫字樓項目則又顯得費用

18、不足，同總銷完全不成比例。商業(yè)和寫字樓的高市值必然決定了相對較高的營銷預(yù)算，取值2%-2.5%個別項目取到3%，都是正常的。就復(fù)合型地產(chǎn)項目而言，取值2%或2.5%應(yīng)屬合理。當(dāng)然，營銷費用這個東西不是死的，跟公司實力、開發(fā)戰(zhàn)略意圖還有關(guān)系，如果能夠承受，并有足夠的理由，取到5%甚至更高，外人也無從評論。    2、關(guān)于費用分配，我個人的經(jīng)驗是參考項目的總銷結(jié)構(gòu)、利潤結(jié)構(gòu)和理順之后的產(chǎn)品關(guān)系，在這三者的基礎(chǔ)上進行合理的分配。如何算合理？那就只能根據(jù)具體情況來分析了，無法一概而論。這里有一個重點問題，即整體投放量的分配，剛才一直從產(chǎn)品線出發(fā)，現(xiàn)在是從時間線出

19、發(fā)。復(fù)合型地產(chǎn)不可能或者很難實現(xiàn)瞬間銷售，這是同住宅地產(chǎn)的主要區(qū)別，因此在費用的使用手法上也應(yīng)遵循此道。通常操盤，第一年的營銷費用多數(shù)占到總費用的半數(shù)以上，實踐證明這也是比較不錯的。操作復(fù)合型項目，應(yīng)有一定修正，也向第一年傾斜，但幅度要有所降低，整個營銷期下來，費用在時間線上的分配趨平，留足后勁。還有一種可借鑒的方法是兩頭大中間小，也是比較實際的，兩頭大中間小的使用原則是比較適合商業(yè)價值高的項目的，為何？商業(yè)價值的體現(xiàn)，必以時間的變化而變化，假定營銷期為三年，第一年和第三年是項目最黃金的兩年，“黃金”的年就應(yīng)該配合“黃金”的費用。第三年！第三年甚至可以說是最重要的一年，能否清盤、最終利潤點是多

20、少幾乎都在這一年上壓著，忽視不得?！緩氐状蛩橹苯诱猩痰幕孟搿?#160;   我個人認(rèn)為：在當(dāng)前的長春，除了一些特殊項目之外，希望通過定向招商來帶動項目人氣和實現(xiàn)資金回籠簡直就是一種幻想。是的，誰都想把商業(yè)直接定向賣了，哪怕賣得便宜一些，但在當(dāng)前的市場體制下，是一種奢望。這種東西是外財，可遇不可求，就當(dāng)沒有，有了再說。    還有一種就是搞經(jīng)營，這同公司的開發(fā)戰(zhàn)略有關(guān)系，就項目說項目，我個人不贊同搞經(jīng)營。明明可以用2-3年回收利潤，為何一定要貪多？除了個別企業(yè)有自己的戰(zhàn)略考慮之外，我相信絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)是不喜歡甚至厭惡搞經(jīng)營

21、的，后期招商、管理、引進顧問公司、組建經(jīng)營團隊，想想頭就大。如果三年發(fā)售能實現(xiàn)30%的利潤，平均每年10%。如果搞經(jīng)營，10年后（租金加評估作價）能夠?qū)崿F(xiàn)100%的利潤，平均每年也是10%。何必呢？何苦呢？即令10年后算你140%，年均14%。有大意思嗎？現(xiàn)在地產(chǎn)形勢大好，這10年間滾動連開，至少3個項目了。同樣是滾雪球，方法不一樣，結(jié)果迥異。不是說經(jīng)營就不好，只不過是就事論事，功利的時代就說功利的話，功利的企業(yè)就做功利的事，沒啥不好，我認(rèn)為?！緯r刻記住項目盈虧平衡點，并在達(dá)到該點后立即做出戰(zhàn)略調(diào)整】    再一個經(jīng)驗是關(guān)于盈虧平衡點的問題，這也是一個容

22、易被忽略的問題。當(dāng)然，此處的盈虧平衡點指的是整體平衡點，而非時點性平衡點，地產(chǎn)行業(yè)的資金流量屬于多次投入、多次產(chǎn)出，具有動態(tài)性，整個項目在不同的時點有可能出現(xiàn)多次盈虧平衡，此處指項目整體平衡而言。說白了，當(dāng)目前的銷售收入恰好和所有的已發(fā)生和計劃發(fā)生的支出沖抵時，我個人認(rèn)為應(yīng)該“性情大變”，如果一如既往或者一成不變，實際上是一種資源的浪費和對市場的蔑視。所以，一旦實現(xiàn)整體盈虧平衡后，馬上對項目的整體營銷戰(zhàn)略進行一番重大調(diào)整，可能會有三種情況：市場看好時，不要吝嗇和膽怯，漲價，只要不離譜，當(dāng)然漲價只是一種體現(xiàn)，整個項目應(yīng)大刀闊斧向最高利潤挺進，即營銷主題是利潤；市場若看不清，不好說，具體情況具體分

23、析；市場若看淡，個人感覺此時參考一下營銷周期和開發(fā)節(jié)奏，如果還在中期，挺一挺再看，如果是中后期，應(yīng)堅決出貨，毫不猶豫，復(fù)合地產(chǎn)拖不起。        當(dāng)然，每個項目有項目的具體情況，不可一概而論。但是無論如何，我個人還是堅持一個觀點：項目整體盈虧平衡點是一個轉(zhuǎn)折點，這不僅僅體現(xiàn)在財務(wù)上。實際上，它更應(yīng)該體現(xiàn)在營銷上?！緦嶋H的銷售利潤率不應(yīng)低于35%】    就實際利潤率來講，由于此種項目每種產(chǎn)品都具有很強的商業(yè)性，加之地段一般都比較不錯，利潤率應(yīng)高于行業(yè)平均利潤水平10個百分

24、點，為什么要加上“實際”的利潤率呢？就以往經(jīng)驗來看，在做成本測算中多數(shù)往高挑，而在做效益測算時，多數(shù)往低做，兩頭一壓縮容易導(dǎo)致實際利潤率縮水。當(dāng)然，這個東西就要老板或決策者掌握和明鑒了。    單純說復(fù)合型地產(chǎn)項目，實際的銷售利潤率不應(yīng)低于35%，成本利潤率至少要維持40%的水平。當(dāng)然，這是指一般情況而言，個案有5%-8%浮動也是完全有可能的。但如果低的太多，則項目必然有問題，可能出現(xiàn)在幾個方面：1、土地價格有問題，地價過高，在總成本中超出了正常比重；2、產(chǎn)品定位過高，導(dǎo)致前期費用、建安成本、設(shè)備配置過高；3、容積率過低，沒有合理的攤薄地價；4、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

25、不甚合理，利潤相對較薄的產(chǎn)品所占總比重過大；5、市場預(yù)期不好，對各類產(chǎn)品的市場價格判斷過低或確實不樂觀。    當(dāng)然還有各種各樣的原因，以上僅是一些重要的方面。如果銷售利潤率真的很低，則項目要重新考慮投資初衷和項目定位了。【地下部分不是雞肋的雞肋】    地下部分是一個大坑，不得不填的大坑，單就這一塊講，注定了賠錢的買賣。復(fù)合地產(chǎn)動輒幾千萬甚至上億的地下工程，實在讓發(fā)展商無計可施。除了必備的設(shè)備間，其余做地下車位，出入口考慮好市政道路的大、小回問題。談到車位，長春目前寫字樓車位使用情況讓人心寒，地下要想實現(xiàn)保本，除

26、非滿打滿算的全畫出車位，100%銷售，這簡直是在做夢。只能是綜合利用，除了固定的設(shè)備間之外，其余的根據(jù)實際情況畫車位，最好是能在地下引入中型以上的超市和其他對門臉要求不是很高的商業(yè)形態(tài)，何等之難！如果考慮不周，僅僅考慮樓上的布局，樓上的柱子落到地下，打亂整個空間，商業(yè)價值大大折扣。    地下倒是個很寬松的地方，紅線可以適當(dāng)突破，面積不計容積率等等，這些都是地上根本做不到的，可惜，建好建、不好賣。建得越多賠得越多?！镜缆繁眰?cè)的地塊不是首選】    擋光、擋光！發(fā)展商的大敵。道路北側(cè)的高層建筑在前期報批的時候根本就沒

27、有順心的時候。如果北側(cè)是居民區(qū)，項目必會陷入到同政府、居民的無窮無盡溝通、協(xié)調(diào)中，即使關(guān)系再硬，也是要妥協(xié)很大一部分方能開工。而道路以南的地塊則不存在這樣的問題，做規(guī)劃要舒服得多。再加上法律法規(guī)不健全，都是框架性的東西，對于細(xì)節(jié)的規(guī)定根本沒有。例如在規(guī)劃測光的時候，滿足大寒日的日照兩小時，高層建筑是按照高+寬除以2計算間距，但這僅是針對規(guī)則造型的建筑，對于“L”型、“T”型、三角形、弧形等不規(guī)則造型沒有細(xì)節(jié)的規(guī)定，究竟是按照最大截面計算？還是按照最小截面計算？或者分開計算，沒有定論，也許此時就是規(guī)劃局的一張嘴來決定了?？傊?，道北地塊實在不是首選?！局鳂堑慕ㄖ螒B(tài)大有學(xué)問】  

28、;  如果是地面滿鋪，上面起幾棟主樓的形式，主樓造型很有學(xué)問，也是解決擋光、提高容積率、理順樓下商鋪柱子的最佳方式。但據(jù)個人經(jīng)驗，純板樓固然是好銷售，但對樓下商鋪影響太大，商家在看房的時候，面對3.9米、4.2米的面寬，必會脫口大罵。作為復(fù)合地產(chǎn)，住宅部分一般都不是利潤的主要來源，得不償失。再者，純板樓擋光面太大，測光難以通過或起不了太多層。    對于主樓，我個人覺得方塔、折板、“L”形三種是不錯的選擇。純板、蝶式、三角形、弧形、“人”字型則對樓下影響很大。當(dāng)然不可一概而論，總之多進行方案的研究，必有一款適合您。可惜，設(shè)計院要遭罪了

29、?！拘枰蚱埔恍﹤鹘y(tǒng)的營銷套路】    1、注重精確營銷，定點、定向推廣應(yīng)發(fā)揮更大的作用；    事實上，幾乎所有的項目都希望精確營銷，精確營銷也是未來房地產(chǎn)營銷的必然發(fā)展方向。地毯式推廣也許僅僅適合項目初期造勢，另外，前文也提到，復(fù)合型地產(chǎn)的很難實現(xiàn)瞬間銷售，而是慢工出細(xì)活的類型，尤其是寫字樓和商鋪，幾乎是一組客戶接一組客戶挖出來的，我稱之為“攻堅式營銷”，此時不追求精確度而采用地毯式推廣以期開盤時形成泄洪般的爆發(fā)，困難何其大？    2、把握準(zhǔn)各類產(chǎn)品的客戶特性；    就各個產(chǎn)品而言，寫字樓的客群是相對集中的；商業(yè)客群雖然集中性差，但客群的自驅(qū)性很好，做好自身，它是會自動送上門來的；住宅部分則比較分散，一般住宅多做小戶型投資公寓，大戶型產(chǎn)品在這樣的地段和項目平臺上，市場空間十分有限。小戶型投資公寓可面對三類人群：純自住、純投資、辦公。但需做好面積控制和總價控制，否則三者盡失也不失沒有可能。    3、成立招商組，坐銷和