高校后勤服務中的物業(yè)管理

1、摘要:物業(yè)管理自 80 年代初在我國深圳、廣州起步,隨著住房制度改革不斷深化和城市建設熱潮的推動,物業(yè)管理得到快速發(fā)展,由最初的住宅小區(qū)物業(yè)管理,逐步發(fā)展成覆蓋商務樓宇、政府辦公、社會公事業(yè),如醫(yī)院、學校等的社會服務管理。在高等教育產業(yè)化的影響下,專業(yè)物業(yè)管理公司參與高校后勤服務,并介入學生教育工作,不僅構建了高校教育管理工作的新平臺,也為物業(yè)管理拓展新領域創(chuàng)造了契機。關鍵詞:高等學校社會化改革物業(yè)管理機制管理原則一、高校物業(yè)管理的形成(一高校的后勤社會化改革是一種必然眾所周知,長期以來我國高校一直習慣于關起門來“小而全”的辦學方式,維持著“一校一戶”辦后勤,校校后勤辦社會的狀況。我國現(xiàn)行的高

2、校后勤管理體制是在過去傳統(tǒng)計劃經濟體制下形成的。在進行改革前,由于國家和高校的統(tǒng)包統(tǒng)攬,高校后勤工作只講投入,不講產出;只講公益服務,不講經濟效益;只講福利供給,不計成本核算。因此,形成了被服務對象“吃”后勤、后勤“吃”學校、學?！俺浴眹业牟涣季置?。這種長期以來在人們頭腦中形成的根深蒂固的觀念及產生的后果,使高校后勤服務的路子越走越艱難,與當前市場經濟規(guī)律極不適應。隨著我國市場經濟體制的建立和高等教育的快速發(fā)展,這種自我封閉、缺少監(jiān)督、沒有競爭機制、不講成本效益、不講科學管理、不講質量水平的高校后勤管理服務體系,已不能適應社會主義市場經濟的發(fā)展。在第三次全國高等學校后勤社會化改革工作會議上,

3、教育部長陳至立同志強調指出,高校后勤社會化改革的滯后是制約我國高等教育發(fā)展的因素之一,后勤工作不改革沒有出路,后勤體制不走社會化的路子沒有前途。要求各個高校必須徹底改變過去那種“一校一戶辦后勤,校校后勤辦社會?！钡臓顩r。當前學校后勤服務模式落后,后勤社會化改革滯后,后勤負擔沉重的狀況,已成為制約高等教育發(fā)展的瓶頸因素。因此,進一步推進并盡快完成高等學校后勤社會化改革關系到今后我國高等教育工作的全局,具有重要而深遠的意義,進行高校后勤社會化改革勢在必行。(二高校后勤社會化改革給高校的物業(yè)管理發(fā)展提供了良好機遇“高校后勤歸根到底,是為高校的教學、科研和師生服務的,這是高校后勤社會化改革的根本方向。

4、這種改革也不是全盤否定或抹殺高校后勤為保障正常教學、生活做出的豐功偉績,只是將這一塊單獨拿出來,納入市場經濟條件下的物業(yè)規(guī)范化、專業(yè)化管理范疇。這樣能更好的運用新的機制、新的模式,克服舊體制的矛盾與弊端,最大限度地選用社會資金、資源和力量,加快后勤建設,提高后勤服務水平,建立起一種新型高校后勤保障體系。物業(yè)管理自 80 年代初在我國深圳、廣州初起步,隨著住房制度地改革的不斷深化和在城市建設熱潮的推動下,物業(yè)管理得到快速的發(fā)展。二十年來,它作為一個新的形態(tài),主要用于創(chuàng)造和提升人們生活質量的新興服務行業(yè),提供了包括滿足人們對居住、安全、便利、舒適、精神、價值等各種需求的人居服務。物業(yè)管理由最初的住

5、宅小區(qū)物業(yè)管理,逐步覆蓋商務樓宇、政府辦公物業(yè)、社會公共物業(yè)如醫(yī)院、學校等的社會服務管理。其現(xiàn)代服務方式體現(xiàn)出價值、質量和水準,符合當今社會大分工潮流和專業(yè)化發(fā)展趨勢。在高等教育產業(yè)化的影響下,讓專業(yè)物業(yè)管理公司參與高校后勤服務,并介入學生教育工作,不僅構建了高校教育管理工作的新平臺,也為物業(yè)管理拓展新領域創(chuàng)造了契機。二、高校的物業(yè)管理的特點(一物業(yè)管理業(yè)主的特殊性高校是個特殊的業(yè)主,不同于社會物業(yè)小區(qū)的業(yè)主,它的主要任務是教育教學工作,是培養(yǎng)人、教育人的事業(yè)單位,是法人單位,而業(yè)主是居住物業(yè)小區(qū)的居民所組成的松散共同體,非法人單位。因此它比小區(qū)中的業(yè)主委員會更具有民主意志的普遍代表性和法律意

6、義上的獨立性。(二物業(yè)管理工作的政治性 社會物業(yè)管理公司從一建立就是一個完全獨立的經營實體,沒有任何包袱,經濟獨立,人員結構相對優(yōu)化。而高校中的物業(yè)管理很多都是由高校后勤社會化改革轉變而來。后勤化改革是一項系統(tǒng)工程,改革將面臨體制、人事、分配等各方面的變革,這種變革必然帶來利益上的分配差異,而且多年沉淀的思想、等靠要觀念及缺乏競爭、技能較差的種種落后和不適應的狀態(tài),必然會形成各種不穩(wěn)定因素。改革必須確保穩(wěn)定、健康、持久,這也是許多改制后的物業(yè)管理企業(yè)第一要義。因此高校物業(yè)管理首先要講政治,做好思想政治工作,使他們認識上提高、心理上接受,物業(yè)管理才能在穩(wěn)定中求生存,生存中求發(fā)展,逐步過渡到物業(yè)管

7、理的社會化。 物業(yè)管理商業(yè)網(wǎng)點在經營價格制定上考慮學生的穩(wěn)定。高校是一 ? 粹的消費者,經濟承受能力有限,因此如開水供應、浴室、學生超市、食堂餐飲價格等,在保障質量的同時收費均需比社會價格要低。否則不僅會影響學生學習和生活,而且稍有不慎,就會出現(xiàn)大面積投訴、抱怨,甚至大字報,給校園或社會帶來不安定的因素,也給物業(yè)公司帶來不安定因素。(三物業(yè)管理工作的育人性高校物業(yè)管理服務主體是青年學生 , 校園環(huán)境對長期學習和生活在這里的學生影響很大。物業(yè)管理對校園環(huán)境的維護、改善和優(yōu)化,會不斷促進學校育人工作的全面實施。校園環(huán)境是隱性課程,學生通過校園環(huán)境得到歷史和現(xiàn)實的各種文化信息,獲得更多生活體驗,產生

8、人文精神架構,從而實現(xiàn)育人目的。物業(yè)管理的育人性主要體現(xiàn)在以下四個方面:一是育德,它通過物業(yè)管理人員著裝上崗、掛牌服務、語言文明規(guī)范、服務熱情周到以及規(guī)范管理和服務起到一定的示范作用。從管理人員對不良行為的糾正和勸導,從“愛護草坪”、“文明就餐”、“節(jié)約用水”、“請勿吸煙”、“請隨手關燈”等警示標志,有助于培養(yǎng)學生良好道德品質。二是育心,心理研究表明,人的后天心理素質是通過遺傳因素及環(huán)境的共同作用產生的,大學階段是大學生人生觀、世界觀和價值觀發(fā)展的關鍵時期。通過物業(yè)的管理,使校園更干凈、更寬敞、更秩序、更整齊、道路更平坦、花木更艷麗,這樣的環(huán)境可以讓人心曠神怡,讓人賞心悅目,讓人精神振奮,容易

9、形成樂觀向上、豁達開朗的良好心理素質。三是育身,校園環(huán)境的改善、綠色植物的增加,可以吸收大量的二氧化碳,輸出新鮮氧氣,保持空氣清新,有助于人的身體健康;四是育美,通過物業(yè)管理,裝點而成的校園文化長廊、水景、雕塑等給人以豐富的美學欣賞和審美價值,有助于培養(yǎng)人的審美情趣,達到審美教育的目的。(四物業(yè)管理工作的多元性與社會上物業(yè)管理相比,當前高校物業(yè)管理企業(yè)較為復雜。社會化改革步伐較快的高校不僅有自己的房地產公司,而且承建了學生公寓或學生食堂,自主經營、自負盈虧,完全按市場競爭的方式進行經營和運作,這部分高校物業(yè)管理社會化程度相對較高;另一部分高校則是建立了物業(yè)公司管理體制框架,內部也實施了一系列規(guī)

10、范物業(yè)管理制度的機制,但屬市場不完全狀態(tài),只在高校內部進行有限度的準企業(yè)化經營和運作, ( 沒有獨立法人資格,資產產權不明晰,分配關系還有計劃經濟、行政管理色彩等 ;還有一少部分高校物業(yè)管理仍停留在傳統(tǒng)計劃管理體制框架內等等。并且上述三種狀態(tài)也因各高校內部差異較大。(五物業(yè)收費的統(tǒng)一性與社會物業(yè)管理企業(yè)相比,高校物業(yè)管理呈現(xiàn)出收費統(tǒng)一的特點。物業(yè)管理費的收繳不再是每月一次次的上門催繳,而是每月由學校以協(xié)商的管理價格統(tǒng)一支付。這筆費用由學校從每學年收繳的住宿費和雜費中支付,物業(yè)企業(yè)不再直接向學生收取費用。三、高校中物業(yè)管理的原則(一以先進的管理理念為基礎的原則高校物業(yè)管理不同于一般的小區(qū)或寫字樓

11、物業(yè)管理,它具有更強的教育文化內涵,不僅要講求經濟效益,更要注重社會效益。因此,物管公司不僅要做好校園的生活后勤服務,而且還要和學院其它部門配合,參與校園精神文明建設,協(xié)助學院形成良好的校風、學風。這要求物業(yè)管理公司在服務管理過程中不僅要體現(xiàn)市場化、社會化,還要具有教育特色,而且在履行管理的同時,突出服務概念,強化服務功能,落實服務措施。(二以靈活的管理機制為保證的原則以前學校后勤,是由學校的職工來管理,職工中許多都是學校教工家屬,由于體制和不專業(yè)等問題導致效率低、服務差。而現(xiàn)在是社會化、企業(yè)化、專業(yè)化管理,效率高、服務規(guī)范。因此企業(yè)化管理體制的靈活為優(yōu)質的服務提供了保證。首先,在用人機制上,

12、實行公開聘用制度,可以精簡人員,降低管理成本;第二,引入人才和部門競爭機制,建立能者上、庸者下的崗位競爭制度,食堂引進多家承包經營,實現(xiàn)市場化競爭,受益于廣大師生;第三,采用公開、公平的監(jiān)督評比機制。物業(yè)企業(yè)要圍繞后勤服務,制定了“一流服務”考評標準,從紀律制度、儀容禮貌、工作要求三個方面對員工進行全面考核,并將考核結果與經濟利益掛鉤,獎優(yōu)罰劣。除平時的考核監(jiān)督以外,每半個學期舉行一次服務工作匯報研討會,由公司服務人員、學生代表和有關管理人員參加,對于服務中的問題直接與學生交流,對照考評標準總結前階段的成績,查出不足之處,并提出新的建議。對食堂管理上,有經常性的“文明之窗”評比活動,由學生投票

13、評出優(yōu)秀的食堂工作人員。這些先進的管理機制,降低了公司的運作成本,提高了工作效率,保證了服務質量。(三結合服務主體特性,提供優(yōu)質服務原則“高校后勤歸根到底,是為高校的教學、科研和師生服務的,這是高校后勤社會化改革的根本方向”。因而后勤社會化改革不是不要高校后勤,而要把高校的后勤做得更好;改革的最終目標是依據(jù)經濟規(guī)律和教育規(guī)律,運用新的機制、新的模式,克服舊體制的矛盾與弊端,最大限度地選用社會資金和力量,加快后勤建設,提高后勤服 ? 一個體系,就是要以優(yōu)質服務、優(yōu)良作風、優(yōu) ? 主題,如果做不好服務就會失去市場,失去生存的空間,就會被淘汰。高校物業(yè)管理作為后勤社會化改革的重要組成部分,也不能偏離

14、這一方向,以青年學生為主體,把“三優(yōu)一滿意”作為最高目標加以遵循,把服務工作當作“飯碗工程”加以認識,提供最優(yōu)質服務已成為高校物業(yè)管理的重中之重,這也是與社會物業(yè)管理公司的區(qū)別所在。四、高校物業(yè)管理的內容(一房屋建筑的維修管理高校房屋建筑多以教學樓、科研樓、辦公樓、學生公寓等為主。物業(yè)管理應定期掌握房屋的基本情況,對這些建筑要經常養(yǎng)護、維修和管理,使其保持完好、整潔和美觀。特別是學生公寓樓,入住的人較多,損壞相對比較快而嚴重,因此每學期可利用寒暑假期對其全面檢修或保養(yǎng),檢修內容可涉及水、電、暖是否通暢,門窗是否損壞,墻面是否剝落,或太臟需要粉刷等。在每年秋季新生入學之前,進行這些工作尤為重要。

15、(二設備、設施的管理物業(yè)管理人員要經常對供電、供水、排水、消防、公共照明等公用設施進行維護檢查,保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設備設施正常使用,道路、便道、活動場地達到基本平整,邊溝涵洞通暢,發(fā)現(xiàn)問題,及時處理,保障學校正常的教學、生活秩序。(三保潔衛(wèi)生的管理要做到保潔服務范圍內的區(qū)域干凈、衛(wèi)生,日產日清,并要注意按政府有關規(guī)定定期做好消毒工作,如消毒劑、除蟲劑等。特別是在類似“非典”、禽流感等病毒大面積擴散傳播特殊時期,尤為注意。(四綠化管理綠化人員應對校園花草樹木和景點進行養(yǎng)護和管理,為師生創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、舒適的生活環(huán)境。(五停車場、車輛及交通管理。管理人員要對學校及

16、外來的車輛進行管理,保證停車場的車輛停放整齊、管理有序。注意在校園里一要限制車輛時速,二要禁止鳴嘀或鳴嘀不允許超過一定的分貝。(六消防及治安管理。保衛(wèi)人員對校園進行 24 小時保安執(zhí)勤,設立固定崗位和流動崗位。確保師生、員工的人身財產安全。并要做好消防器材的維護及消防知識的宣傳工作。(七提供個性化服務。物業(yè)管理應針對老師、學生提供全方位、多層次、有效且經濟的服務,最大限度的為廣大師生提供方便。如:寒暑假期之際代辦車船票,開設超市,提供價廉物美的商品,辦設儲蓄所,建立洗衣店等。五、當前高校中物業(yè)管理需要注意的問題(一協(xié)調配合的問題高校物業(yè)與高校均是獨立的民事主體,兩者之間以物業(yè)管理服務合同依托,

17、是服務與被服務關系。物業(yè)公司對學生沒有處罰權利,高校對物業(yè)員工也沒有直接指揮的權利。因此做好服務管理,必須兩者非常默契的配合。例如,高校學生宿舍內違章用電,一直是學校宿管工作中最棘手的問題,學生在宿舍內違章用電,不僅浪費電,增加用電開支,而且容易造成供電設備設施因過載或短路而損壞的故障,影響正常供電,而且還埋下火災和觸電的事故隱患,一旦發(fā)生將給學校和學生生命和財產帶來重大損失。在實際管理工作中管理人員和學生在“用”與“禁”的矛盾上則相當尖銳,特別是現(xiàn)在電腦、電視等電器設備進入學生宿舍漸漸成為發(fā)展趨勢。在很多高校對學生公寓電器使用功率都有限制,大多 400W 或300W 以下,這樣就限制了電腦、

18、電視的使用,這樣的規(guī)定與社會發(fā)展顯得格格不入,同學們反映的意見較大。但如果單純的增大功率,勢必就存在一些同學違章使用電器的現(xiàn)象,存在極大的安全隱患。這種現(xiàn)象單靠物業(yè)簡單的“卡”和“堵”是不行的,還得需要學校的“引”和“導”,采用科學的管理方法,如安裝限流器或安全用電智能識別計量電能管理系統(tǒng),物業(yè)與學校積極協(xié)調配合好,這個用電問題才能得到很好解決。像“隨地吐痰”、“濫扔雜物”、“踐踏草坪”等不文明現(xiàn)象都需要學生自治、學校教育和物業(yè)服務共同協(xié)調配合,直至消除。學生、學校和物業(yè)公司三者之間形成互動,物業(yè)可以負責將學生的日常情況匯報給學校,學生不滿意可以向學校投訴。(二消防問題高校物業(yè)管理的消防重心是

19、在學生公寓,從國內外一些高校發(fā)生火災事故地點中不難證明,學生公寓消防問題比較嚴重,因為,一是入住人員比較集中,一但發(fā)生火災,會導致疏散不及時。二是使用熱得快等大功率電器,私拉和濫接電線等違章用電現(xiàn)象比較多,火災隱患較大。三是房間內易然或可燃物較多,如衣服、書籍等。針對這些問題,物業(yè)管理可采取措施:一是建立嚴密規(guī)范的消防責任制。物業(yè)公司協(xié)調學校宿舍長-樓長-從生活老師或輔導員和公寓樓消防人員,層層落實任務,明確責任。二是加強學生消防安全知識的宣傳力度,使其掌握一些基本的消防知識、逃生辦法和消防器材的使用。三是物業(yè)公司協(xié)助學校制定一些學生宿舍水電供應管理規(guī)定、學生宿舍防火安全管理辦法等制度,并經常組織維修部和學校學生管理部門對公寓線路檢查,如有線路破損、損壞等,進行及時更換,并對使用