車位法律問(wèn)題

1、據(jù)調(diào)查，在諸多的小區(qū)業(yè)主糾紛中，車位糾紛占相當(dāng)大的比重，而問(wèn)題的核心在 于車位的產(chǎn)權(quán)屬性。物權(quán)法規(guī)定 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有 建 筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！苯ㄖ^(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)， 規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方 式約定?！备鶕?jù)上述法律規(guī)定，小區(qū)車位所有權(quán)歸 全體業(yè)主共有包括兩個(gè)方面：1 .小區(qū)車位作為公共建設(shè)配套設(shè)施，其建造費(fèi)用已包含在全體業(yè)主的購(gòu)房款 中，根據(jù) 誰(shuí)投資、誰(shuí)受益”的原則，小區(qū)車位所有權(quán)當(dāng)屬全體業(yè)主。2 .從土地使用權(quán)角度看，業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)

2、，產(chǎn)權(quán)證書上如果載明了業(yè)主分 攤了土地面積，車位所依附的土地使用權(quán)歸業(yè)主所有的， 車位所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于全 體業(yè)主。住宅小區(qū)建有地下停車場(chǎng)的，其車位權(quán)屬分三種情形：1 .停車場(chǎng)在小區(qū)房屋銷售時(shí)未按公共建筑面積公攤，停車場(chǎng)建筑的所有權(quán)應(yīng) 歸開發(fā)商所有，開發(fā)商有權(quán)對(duì)業(yè)主出售，開發(fā)商與業(yè)主簽訂的車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合 同合法有效。2 .如果開發(fā)商在銷售小區(qū)房屋時(shí)已將地下停車場(chǎng)按公共建筑面積分?jǐn)偨o了 全體小區(qū)業(yè)主，該停車場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主所有， 開發(fā)商無(wú)權(quán)與業(yè)主簽訂停車 場(chǎng)車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。如果小區(qū)業(yè)主需要購(gòu)買該停車位使用權(quán)， 只有全體業(yè)主 有權(quán)處分該地下停車場(chǎng)車位的使用權(quán)，業(yè)主應(yīng)同業(yè)主委員會(huì)或經(jīng)業(yè)委員會(huì)授

3、權(quán)委 托的物業(yè)公司簽訂車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。3 .地下停車場(chǎng)由人防工程改建的，盡管該面積未分?jǐn)偨o全體業(yè)主，開發(fā)商也無(wú)權(quán)出售。我們通常提到 房屋產(chǎn)權(quán)證或產(chǎn)權(quán)證”，在現(xiàn)行房地產(chǎn)法律規(guī)定中，是指房屋 所有權(quán)證”。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。”由此可見，獨(dú)立車庫(kù)應(yīng)屬法律上的 房屋”,可以辦理產(chǎn)權(quán)證。地下停車場(chǎng)整體符合法律上有關(guān) 房屋”的規(guī)定，可以辦理 房屋所有權(quán)證”。 但停車位由于不具備 房屋”的屬性，是否可以辦理 房屋所有權(quán)證”或者辦理 車位 所有權(quán)證”，目前國(guó)家法律、行政法規(guī)還沒有統(tǒng)一規(guī)定。小區(qū)停車位能否自由買 立？目前，小區(qū)停車位流轉(zhuǎn)遭遇 法律空白，無(wú)法律規(guī)定

4、停車位不準(zhǔn)出售，但是車 位出售又會(huì)加劇停車難，兩者存在矛盾。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，既然車位的所有權(quán)歸業(yè)主所有，任何人無(wú)權(quán)出售，所謂的 車位使用權(quán)有償 轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)該是租賃合同。合同法規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租 人支付租金的合同。租賃合同有兩個(gè)特點(diǎn)：1.租賃合同是轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)使用權(quán)的合同， 一方將財(cái)產(chǎn)的使用權(quán)和收益權(quán)讓渡給另一方。2.租賃合同是有償合同，受讓一方 為使用該財(cái)產(chǎn)向?qū)Ψ街Ц兑欢ㄙM(fèi)用。車位問(wèn)題長(zhǎng)期存在，而現(xiàn)行法律沒有明確的解決辦法，我以前就想總結(jié)這方面的 問(wèn)題歸納法律意見，收集資料等花了不少時(shí)間，希望大家仔細(xì)閱讀，充分了解， 也希望對(duì)將來(lái)可能的訴訟有所幫助。一：法律規(guī)

5、定訴訟是解決糾紛的最終合法方式， 法官斷案是以法律為準(zhǔn)繩，事實(shí)為基礎(chǔ)； 法律的規(guī)定將影響對(duì)事實(shí)的需求指向：物權(quán)法2007年10月1日施行第五十二條 國(guó)防資產(chǎn)屬于國(guó)家所有。第七十條 業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。 建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除 外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的1W-0建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽

6、車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。城市房地產(chǎn)管理法1 995年1月1日起施行。第四十一條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范1993年建設(shè)部頒布 2002年修訂2.0.6公共服務(wù)設(shè)施用地（R02）一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的、 為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車場(chǎng)等。2.0.7道路用地（R03）居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民汽車地面停放場(chǎng)地。6.0.3.7凡國(guó)家確定的一、二類人防重

7、點(diǎn)城市均應(yīng)按國(guó)家人防部門的有關(guān)規(guī)定配建防空地下室，并應(yīng)遵循平戰(zhàn)結(jié)合的原則，與城市地下空間規(guī)劃相結(jié)合，統(tǒng)籌安排。將居住區(qū)使用部分的面積，按其使用性質(zhì)納入配套公建；6.0.5.2配建停車場(chǎng)（庫(kù)）應(yīng)就近設(shè)置，并宜采用地下或多層車庫(kù)。11.0.2 .5居住區(qū)用地內(nèi)道路用地面積應(yīng)按下列規(guī)定確定：按與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)的同級(jí)道路及其以下各級(jí)道路計(jì)算用地面積，外圍道路不計(jì)入；居住區(qū)（級(jí)）道路，按紅線寬度計(jì)算；小區(qū)路、組團(tuán)路，按路面寬度計(jì)算。當(dāng)小區(qū)路設(shè)有人行便道時(shí)，人行便道計(jì)入道路用地面積；居民汽車停放場(chǎng)地，按實(shí)際占地面積計(jì)算；（5）宅間小路不計(jì)入道路用地面積。8.0.5.9 （已經(jīng)取消）8.0.6居住區(qū)內(nèi)必

8、須配套設(shè)置居民汽車（含通勤車）停車場(chǎng)、停車庫(kù)，并應(yīng)符合下列規(guī)定；8.0.6.1居民汽車停車率不應(yīng)小于10%；8.0.6.2居民區(qū)內(nèi)地面停車率（居住區(qū)內(nèi)居民汽車的停車位數(shù)量與居住戶數(shù)的比率）不宜超過(guò)10%;8.0.6.3居民停車場(chǎng)、庫(kù)的布置應(yīng)方便居民使用，服務(wù)半徑不宜大于150m;8.0.6.4居民停車場(chǎng)、庫(kù)的布置應(yīng)留有必要的發(fā)展余地。商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則1995年12月1日施行第九條公用建筑面積計(jì)算原則凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面 積部分。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。蘇州市房屋面積計(jì)算規(guī)則2002年9月施行（二）不分?jǐn)偣灿?/p>

9、建筑面積1、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備用房以及作為人防工程的地下室。2、已出售給產(chǎn)權(quán)人獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)等。3、第一層架空，用于停放車輛或用作公共開放空間部分的建筑面積。4、地下室內(nèi)的公共車庫(kù)、停車場(chǎng)、以及車位等。物業(yè)管理?xiàng)l例1993年施行，2007年8月修正第二十七條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。第五十五條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。人民防空法1997年1月1日施

10、行第四條 人民防空經(jīng)費(fèi)由國(guó)家和社會(huì)共同負(fù)擔(dān)。中央負(fù)擔(dān)的人民防空經(jīng)費(fèi)，列入中央預(yù)算；縣級(jí)以上地方各級(jí)人民政府負(fù)擔(dān)的人民防空經(jīng)費(fèi)，列入地方各級(jí)預(yù)算。有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定負(fù)擔(dān)人民防空費(fèi)用。第五條國(guó)家對(duì)人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過(guò)多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。這么多法律規(guī)定看下來(lái)，估計(jì)大家有點(diǎn)頭暈，不要緊，先放一邊，后面會(huì)慢慢援引分析。二：車位分類1.規(guī)劃規(guī)定的車位（以下簡(jiǎn)稱“種類一”）。簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)，開發(fā)商開發(fā)商品房，需要向規(guī)劃局、建設(shè)局以文字和圖紙形式提交整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃布置方案，通過(guò)

11、后才能領(lǐng)取規(guī)劃許可證、 施工許可證等。建設(shè)部93年頒布的城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范就對(duì)車位有規(guī)定，當(dāng)時(shí)規(guī)定汽車停車率不低于10%,該規(guī)定2002年修訂時(shí)被取消，但取消不等于沒有車位要求，地方各省在審核小區(qū)規(guī)劃圖對(duì)車位數(shù)量配置還是會(huì)有要求，只是各地方要求不一樣。這種規(guī)劃要求的車位表述通常為：每戶 X個(gè)車位。比如每戶0.6個(gè)車位，就意味著十戶住房有6個(gè)車位。這種車位是行政機(jī)關(guān)強(qiáng)行要求的，沒有達(dá)到要求不能開工。那這樣的車位所有權(quán) （使用權(quán)）歸誰(shuí)呢？要看物權(quán)法第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。 建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除 外。

12、建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主 的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、 附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！肮矆?chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房”包括哪些設(shè)施？法律沒有明確，（最 高法院針對(duì)物權(quán)法有司法解釋的征求意見稿：建筑區(qū)劃內(nèi)除道路、綠地以外，已經(jīng)登記為全體業(yè)主共有或者根據(jù)其功能應(yīng)當(dāng)為業(yè)主共同利用的公共健身場(chǎng)所、廣場(chǎng)、園林等場(chǎng)所，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十三條所稱屬于業(yè)主共有的“建筑區(qū)劃 內(nèi)的其他公共場(chǎng)所”。

13、建筑區(qū)劃內(nèi)已經(jīng)登記為全體業(yè)主共有或者雖未登記但系為 保障業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使而修建或者埋設(shè)的配套設(shè)施，包括圍墻、大門、車棚、公共健身設(shè)施等，以及公共照明、安保、供電、供水、供熱、供氣、有線 電視設(shè)施，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十三條所稱屬于業(yè)主共有的“公用設(shè)施”。但 該解釋只是草案，不具備法律效力），但肯定不包括種類一，因?yàn)槠呤臈l明確， “規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等 方式約定?！?“當(dāng)事人” 一般就是開發(fā)商和買房人；如果種類一屬于公共場(chǎng)所或 公用設(shè)施，那就當(dāng)屬于業(yè)主的所有權(quán)（使用權(quán)），開發(fā)商是沒有權(quán)利、業(yè)主也沒 有必要與開發(fā)商去“約定”的。法律這樣規(guī)

14、定，就允許開發(fā)商將車位買賣或出租收益，在買方市場(chǎng)，開發(fā)商可 能會(huì)贈(zèng)與；而在房產(chǎn)走俏情況下，開發(fā)商當(dāng)然選擇出賣或出租。法律規(guī)定其實(shí)是 說(shuō)：種類一的車位屬于開發(fā)商，至于如何交給業(yè)主使用，就讓市場(chǎng)決定吧！2 . “占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位”（以下簡(jiǎn)稱“種 類二"）法律規(guī)定種類二由業(yè)主共有。但這是否意味著除了種類一開發(fā)商所有之 外就是種類二，由全體業(yè)主共有呢？不盡然，具體看其他種類。開發(fā)商與業(yè)主信息不對(duì)稱，業(yè)主一般不會(huì)了解哪些是規(guī)劃規(guī)定的車位， 那些 又是業(yè)主共有的車位，開發(fā)商會(huì)將種類二也銷售取利。業(yè)主們需要了解規(guī)劃文件，才心里有數(shù)。另外一個(gè)現(xiàn)實(shí)生活中很突出的問(wèn)題是：

15、 種類二的使用問(wèn)題。比如香城一期，前一 陣我去兜了一圈，發(fā)現(xiàn)道路上很多車，這些車輛據(jù)說(shuō)每月都要交超過(guò)100元的物業(yè)管理費(fèi)，我不知道費(fèi)用由物業(yè)公司收取后如何分配，但如果全部由物業(yè)公司 獨(dú)享，那一期全體業(yè)主就吃虧了。按照物權(quán)法規(guī)定，既然種類二由全體業(yè)主共有，那共有人當(dāng)然有受益權(quán)，停車費(fèi) 全部由物業(yè)公司收取顯然是不合理的。當(dāng)然如果小區(qū)全體業(yè)主都同意說(shuō)種類二由部分有車的業(yè)主停車使用，全體業(yè)主放棄收費(fèi)權(quán)利，物業(yè)公司收取的費(fèi)用全部作為物業(yè)管理費(fèi)，這是全體業(yè)主的權(quán)利， 但做出這樣的決定需要業(yè)主委員會(huì)通過(guò)。再者，種類二停車物業(yè)管理費(fèi)蘇州實(shí)行 政府指導(dǎo)價(jià)，不會(huì)超過(guò)100元每月（蘇州地方規(guī)定大概60）現(xiàn)實(shí)中其實(shí)很

16、多種類二的使用費(fèi)都被物業(yè)公司收取， 而全體業(yè)主分文未得的情形。據(jù)我了解，業(yè)主如果起訴，法院都是判決業(yè)主勝訴。3 .開發(fā)商獨(dú)立投資的車位（以下簡(jiǎn)稱“種類三”）這類比較少，但也有。開發(fā)商認(rèn)為規(guī)劃規(guī)定的車位不能滿足全體業(yè)主的需求，自行在小區(qū)開發(fā)車位銷售將有利可圖，這也不是不允許。種類三既然是開發(fā)商獨(dú)立 開發(fā)，那當(dāng)然可以獨(dú)立銷售。但前提是，開發(fā)成本（包括土地成本）不應(yīng)計(jì)入房 價(jià)。4 .人防（種類四）人防是國(guó)防的組成部分，它不屬于物權(quán)法規(guī)定的公共場(chǎng)所或公用設(shè)施。從最高法 院的司法解釋草案看，這個(gè)觀點(diǎn)與最高法院的觀點(diǎn)是一致的，而且我認(rèn)為以后也 不會(huì)變化。建造人防是規(guī)劃的要求之一，但在規(guī)劃文件中它不作為停車

17、用途，因此不屬于種 類一。那是否屬于種類二？回頭再看物權(quán)法規(guī)定 日用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng) 地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！边@個(gè)規(guī)定該如何理解？人防肯定不屬于“道路”，“其他場(chǎng)地”又是指什么場(chǎng)地？ “業(yè)主共有”的條件是否及于該“其 他場(chǎng)地”？目前沒有明令的規(guī)定或權(quán)威性的判例判定人防屬于種類二。如果不屬于種類二，那人防的所有或使用權(quán)歸誰(shuí)？人防的主管行政單位是人防辦，但人防辦是行政機(jī)關(guān)，開發(fā)商將人防出租或轉(zhuǎn)讓 的民事合同是否有效由法院決定，人防沒有定紛止?fàn)幍臋?quán)力，因此其答復(fù)有參考 價(jià)值，但不具決定效力。北京有案例：開發(fā)商將人防使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，受讓人將之作為一群民工的居住區(qū)， 業(yè) 主起訴開發(fā)商，

18、法院判決業(yè)主敗訴。當(dāng)然，這個(gè)個(gè)案對(duì)蘇州不具法律效力。指導(dǎo)性的規(guī)定是 人防法：人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理， 收益歸投資者 所有?！币虼耍ㄐ械挠^點(diǎn)是：以人防的成本是否已經(jīng)納入房?jī)r(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)決定使 用權(quán)人。但成本是個(gè)財(cái)務(wù)問(wèn)題，業(yè)主怎么可能知道開發(fā)商的財(cái)務(wù)賬冊(cè)？開發(fā)商在 銷售商品房前需要到價(jià)格管理部門物價(jià)局報(bào)價(jià)審核，報(bào)價(jià)的申請(qǐng)表中會(huì)有具體的成本構(gòu)成，當(dāng)然，幾乎所有成本都是拋高的，這樣才能賣個(gè)好價(jià)錢。開發(fā)商如果 清楚這個(gè)通行觀點(diǎn)，可以回避，拋高其他成本，而不把人防納入對(duì)物價(jià)局的報(bào)價(jià) 體系。上述通行觀點(diǎn)仍然只是學(xué)理性的，不是審判實(shí)踐必須遵守，因此還需要做 進(jìn)一步的法律考量：誰(shuí)投資，誰(shuí)受益是人防法的

19、規(guī)定，人防當(dāng)然首先是開發(fā)商投 資，那么就由開發(fā)商收益，但開發(fā)商如果已經(jīng)將開發(fā)人防的成本納入房?jī)r(jià)， 受益 權(quán)是否就當(dāng)然由全體業(yè)主共享？如果我是法官，我會(huì)傾向于肯定觀點(diǎn)，否則對(duì)全體業(yè)主不公平。但作為開發(fā)商也不是沒有抗辯余地： 既然誰(shuí)投資誰(shuí)受益，那人防 是我開發(fā)，就有我受益，全體業(yè)主通過(guò)房?jī)r(jià)承擔(dān)了人防開發(fā)成本， 但并不意味著 轉(zhuǎn)移了投資關(guān)系，又有什么法律限制我投資人只能收益一次呢？另外一個(gè)問(wèn)題是，即使開發(fā)商有使用受益權(quán)，是否可以與土地使用權(quán)等同的年限 轉(zhuǎn)讓？很多人認(rèn)為，人防要么出租使用權(quán)，要么轉(zhuǎn)讓所有權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓要有權(quán)屬憑證， 人防無(wú)疑沒有所有權(quán)證，況且從人防法判斷，人防為戰(zhàn)事所需，不能轉(zhuǎn)讓， 因

20、此轉(zhuǎn)讓不成立，只能是出租，但合同法明令出租最長(zhǎng)期限20年，超過(guò)二十年的無(wú)效。這個(gè)理論同樣值得商榷。開發(fā)商的觀點(diǎn)是：我轉(zhuǎn)讓的是使用權(quán)。我們知 道，住宅商品房所附土地使用年限為 70年，無(wú)論開發(fā)商還是業(yè)主，都只能對(duì)土 地享有使用權(quán)而沒有所有權(quán)。既然國(guó)家可以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，為何開發(fā)商不能？ 關(guān)鍵：還是要看法院的指導(dǎo)性意見！上面是對(duì)幾類車位的分析。以下說(shuō)一些其他問(wèn)題：A:無(wú)論哪一類車位，物業(yè)管理公司都沒有所有權(quán)，也沒有使用權(quán)。只有對(duì)于車位 使用的管理權(quán)。B:如何理解物權(quán)法規(guī)定的“首先滿足本小區(qū)業(yè)主的需要”？這個(gè)規(guī)定賦予本 小區(qū)業(yè)主的優(yōu)先權(quán)，同時(shí)也是對(duì)開發(fā)商處分車位權(quán)利的限制。 目前一期業(yè)主已經(jīng) 凸現(xiàn)了

21、停車難的問(wèn)題，這個(gè)優(yōu)先權(quán)如何行使對(duì)各方利益至觀重大。最高人民法院 的司法解釋草案規(guī)定：“第四條建設(shè)單位在沒有確保每一戶業(yè)主在辦理房屋入 住手續(xù)后四年內(nèi)，能夠按照規(guī)劃文件中有關(guān)車位、 車庫(kù)配比的規(guī)定，通過(guò)購(gòu)買或 者承租等方式取得或者使用一個(gè)建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位或者車庫(kù) 的情況下，將其通過(guò)出售、贈(zèng)與或者出租等方式處分給業(yè)主以外的人的， 應(yīng)當(dāng)認(rèn) 定為違反物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”規(guī)定的情形。第五條 建設(shè)單位違反物權(quán)法第七十四條第一款規(guī)定， 將建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用 于停放汽車的車位、車庫(kù)通過(guò)出售、贈(zèng)與或者出租等方式處分給業(yè)主以外的人， 業(yè)主請(qǐng)求確認(rèn)該行為無(wú)效的，應(yīng)予支

22、持。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)就其未違反物權(quán)法第七十四條第一款規(guī)定承擔(dān)舉證責(zé)任?！蹦壳霸摻忉屛瓷В绻?，業(yè)主可以提起合同無(wú)效的訴訟主張。C:車位是否計(jì)入公攤面積？按照商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則 和蘇州市地方規(guī)定，車位 不能計(jì)入公攤面積。但現(xiàn)實(shí)中有開發(fā)商與房管局下面的測(cè)繪部門串通一氣將車庫(kù)計(jì)入公攤面積， 后被業(yè)主識(shí)破，提起行政訴訟和民事訴訟，最終開發(fā)商賠償?shù)陌咐:團(tuán)結(jié)一致。開發(fā)商也是商人，他們天生追求利益最大化。在法律規(guī)定模糊，行政監(jiān)管乏 力，信息不對(duì)稱，違法成本低的情況下，昧著良心謀取利益的情形比比皆是。作 為律師，我也做開發(fā)商的法律顧問(wèn)工作，無(wú)論車位、房屋、公共環(huán)境等等，如果 出現(xiàn)大面積的問(wèn)題，因?yàn)殛P(guān)涉諸多，讓一個(gè)人就是讓全體，讓一步就可能讓更多步，開發(fā)商肯定不會(huì)輕易讓步。作為三期業(yè)主如果開發(fā)商違法，我會(huì)堅(jiān)決維權(quán)， 否則都對(duì)不起律師這個(gè)行業(yè)。拖延時(shí)間，然后各個(gè)擊破是開發(fā)商的