買(mǎi)賣(mài)合同調(diào)查報(bào)告

1、買(mǎi)賣(mài)合同調(diào)查報(bào)告買(mǎi)賣(mài)合同是指出賣(mài)人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi) 受 人支付價(jià)款的合同。買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人是出賣(mài)人和買(mǎi)受 人。轉(zhuǎn) 移買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物的一方為出賣(mài)人，也就是賣(mài)方；受領(lǐng)買(mǎi) 賣(mài)標(biāo)的物 的并支付價(jià)款的一方是買(mǎi)受人，也就是買(mǎi)方。由于 買(mǎi)賣(mài)合同是 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理及日常生活中最常見(jiàn)也最容易產(chǎn) 生糾紛的合同， 故筆者對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同的常見(jiàn)糾紛及應(yīng)對(duì)措施進(jìn) 行了如下調(diào)查。一、買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法律效力由于買(mǎi)賣(mài)合同的實(shí)質(zhì)是所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，故這個(gè)問(wèn)題是處 理 和解決買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的首要問(wèn)題。以房屋買(mǎi)賣(mài)合同為例， 由于 受法律、市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)及買(mǎi)賣(mài)雙方等諸多因素的影響，不 少機(jī)關(guān)、 團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)、事業(yè)單位擅自購(gòu)買(mǎi)城市私有房 屋，

2、也有部 分城市居民擅自購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村私有房屋。該兩類(lèi)房屋 買(mǎi)賣(mài)合同違背 了主體限制的規(guī)定，自簽訂之日起即無(wú)法律效 力。（一）城 市私有房屋管理?xiàng)l例規(guī)定：機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部 隊(duì)、企業(yè)、事業(yè) 單位不得購(gòu)買(mǎi)或變相購(gòu)買(mǎi)城市私有房屋，如 因特殊需要必須購(gòu) 買(mǎi)，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。此條規(guī)定 明確了機(jī)關(guān)、團(tuán)體、 部隊(duì)、企業(yè)、事業(yè)單位購(gòu)買(mǎi)城市私有房 屋尚需一定的程序。 （二）私有房屋分為農(nóng)村和城鎮(zhèn)兩方面 , 其中農(nóng)村私有房屋的 買(mǎi)賣(mài)，國(guó)家并未明確規(guī)定需經(jīng)有關(guān)部門(mén) 批準(zhǔn)和辦理任何手續(xù)， 但國(guó)家對(duì)于宅基地的轉(zhuǎn)讓是有規(guī)定 的，例如： 1985 年國(guó)務(wù)院關(guān)于制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊員的宅基地等，社員只有使用權(quán)讓，也不準(zhǔn)在承

3、包地、自留地上村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例中規(guī) 使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬急通知中規(guī)定：分配給社, 即不準(zhǔn)出租、買(mǎi)賣(mài)和擅自轉(zhuǎn) 建房。 1982 年國(guó)務(wù)院發(fā)布的 定：用于買(mǎi)賣(mài)房屋轉(zhuǎn)讓宅基地 變更登記手續(xù)，更換證書(shū)。土地管理法中也規(guī)定：依法 改變土地的所有權(quán)和使用權(quán)的，必 需辦理土地權(quán)屬變更登記 手續(xù)、更換證書(shū)。由此可見(jiàn)，機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)、事業(yè)單位購(gòu)買(mǎi)城 市 私有房屋，或者城市居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村私有房屋時(shí)，在簽訂房 屋買(mǎi) 賣(mài)合同時(shí)，必須以履行必要的審批、變更手續(xù)為前提， 避免買(mǎi) 賣(mài)糾紛的發(fā)生。二、買(mǎi)受方無(wú)理由拖欠貨款這種糾紛是日常最常見(jiàn)的買(mǎi)賣(mài)合同糾紛形式，主要是買(mǎi) 受 方接受貨物或者設(shè)備后流動(dòng)資金緊張，加

4、之經(jīng)營(yíng)管理不 善，很 容易產(chǎn)生這種欠款糾紛。作為賣(mài)方，應(yīng)采取以下措施 有效保護(hù) 自己的合法權(quán)益。（一）簽訂專業(yè)的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同。企業(yè)在日常買(mǎi)賣(mài)中， 最好是避免口頭合同，否則產(chǎn)生這種無(wú)故拖欠貨款的糾紛后 很 難保護(hù)自己的合法權(quán)益。一份條款完備的專業(yè)的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同，會(huì)讓惡意違約者大幅減少，他們?cè)谶`約前通常也要考 慮違約成 本，故書(shū)面合同中明確的違約責(zé)任條款不可缺少。 但目前很多 企業(yè)的供貨合同還沿用很多年前的格式合同版 本，如違約責(zé)任條款中寫(xiě)得很含糊：“一方違約，應(yīng)按照國(guó) 家的法律法規(guī)向另 外一方承擔(dān)違約責(zé)任?！逼鋵?shí)這句話等于 沒(méi)寫(xiě)，因?yàn)槟壳俺?適用定金罰則及消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法中關(guān)于欺詐條款“退一賠

5、一”夕卜，只有最高人民法院關(guān)于 逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)按照 何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算問(wèn)題的批復(fù)中規(guī) 定：“對(duì)于合同當(dāng)事人沒(méi)有約 定逾期付款違約金標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院可以參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸 款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期付款違約金。 很顯然，在沒(méi)有約定 違約金的情況下，違約責(zé)任是相當(dāng)小的。 往往很多企業(yè)都愿 意以承擔(dān)這種懲罰性微不足道的違約責(zé)任來(lái) 換取自身的資 金周轉(zhuǎn)，尤其是大宗的貨物買(mǎi)賣(mài)比較常見(jiàn)。違約 責(zé)任的約定 應(yīng)該遵循當(dāng)事人的意思表示，只要不是明顯約定過(guò) 高或過(guò)低 因違約所造成的守約方的損失，根據(jù)合同法第一 百一十 四條的相關(guān)規(guī)定，仲裁機(jī)構(gòu)或人民法院一般不會(huì)減少或 增加 違約金的數(shù)額。同時(shí)，出售方

6、還可以在買(mǎi)賣(mài)合同中約定： 買(mǎi) 受方未支付全部?jī)r(jià)款的，標(biāo)的物的所有權(quán)歸出售方所有。這 樣，在買(mǎi)受方無(wú)力支付余下的貨款時(shí)，出售方仍然享有標(biāo)的物的所有權(quán)，同時(shí)要求買(mǎi)受方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。（二）保留好相關(guān)的供貨證據(jù)。供貨證據(jù)是買(mǎi)賣(mài)合同的最有效附件，如果出售方要通過(guò)法律途徑來(lái)解決問(wèn)題，則必須保留好送貨單、買(mǎi)受方的簽收單等相關(guān)重要的原始證據(jù)。否則一旦進(jìn)行訴訟時(shí)，若沒(méi)有這些證據(jù)而買(mǎi)受方又不承認(rèn)已經(jīng)收到貨物就很麻煩。對(duì)于企業(yè)的發(fā)票，一般在買(mǎi)受方未付款之前不 要開(kāi)具給買(mǎi)受方，因?yàn)榘l(fā)票在沒(méi)有特別的約定情況 下，一般都 視為付款憑證。（三）在買(mǎi)受方拒付貨款后應(yīng)立即采取補(bǔ)救措施。無(wú)論 是對(duì)于惡意違約還是其它原因致使

7、買(mǎi)受方延遲貨款，都應(yīng)該 積 極和買(mǎi)受方進(jìn)行有效的溝通，確定買(mǎi)受方的付款時(shí)間表，同時(shí)以簽訂買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充條款的形式要求買(mǎi)受方提供相應(yīng) 的擔(dān)保， 這樣在買(mǎi)受方無(wú)力支付貨款后還可以追究擔(dān)保人的 擔(dān)保責(zé)任。三、質(zhì)量不合格引起的合同糾紛因產(chǎn)品質(zhì)量不合格引起的糾紛是目前買(mǎi)賣(mài)合同產(chǎn)生糾 紛最 多的因素之一。通常買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)沒(méi)有明 確產(chǎn)品 質(zhì)量要求，那么作為買(mǎi)受方在沒(méi)有合同約定情況下就 應(yīng)該依據(jù) 相關(guān)法律，對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量進(jìn)行全面驗(yàn)收。同時(shí)，出售 方應(yīng)根據(jù)相 關(guān)法律對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量承擔(dān)保證責(zé)任。 1 、合同法 第六十二條 規(guī)定 “當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定

8、：質(zhì)量 要求不明確的， 按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒(méi)有國(guó)家標(biāo) 準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的， 按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo) 準(zhǔn)履行。 ”2、產(chǎn)品 質(zhì)量法第十三條規(guī)定 “ 可能危及人 體健康和人身、財(cái)產(chǎn)安全 的工業(yè)產(chǎn)品，必須符合保障人體健 康和人身、財(cái)產(chǎn)安全的國(guó)家 標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；未制定國(guó)家標(biāo) 準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，必須符合保 障人體健康和人身、財(cái)產(chǎn)安全 的要求。禁止生產(chǎn)、銷(xiāo)售不符合 保障人體健康和人身、財(cái)產(chǎn) 安全的標(biāo)準(zhǔn)和要求的工業(yè)產(chǎn)品。具體管理辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。如買(mǎi)受方在遇到購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)品不合格時(shí)，首先要有證據(jù)保全意識(shí)。下列證據(jù)材料在產(chǎn)品質(zhì)量引起的買(mǎi)賣(mài)合同糾紛訴訟案件中是不可缺少的：1、買(mǎi)賣(mài)合同及相關(guān)的票據(jù)

9、（送貨單、發(fā)票等）。保留這些證據(jù)可以確定承擔(dān)責(zé)任的相對(duì)方，通過(guò)產(chǎn)品的送貨單據(jù)及發(fā)票可以證明產(chǎn)品的型號(hào)及付款情況。2、產(chǎn)品原物、遺留物或照片。這些證據(jù)可以幫助買(mǎi)受 方進(jìn)行有效的鑒定及分析。3、產(chǎn)品制造者、銷(xiāo)售者的證明（產(chǎn)品的票據(jù)、信用卡、 保修證）。這些證據(jù)可以確定產(chǎn)品的保質(zhì)期。4、有關(guān)部門(mén)質(zhì)量鑒定證明。這些資料可以作為證明產(chǎn)品不合格的強(qiáng)有力證據(jù)。5、產(chǎn)品不合格產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失證明；這些資料可以幫助買(mǎi)受方要求出售方承擔(dān)合理的賠償責(zé)任。需要提醒買(mǎi)受方的是，有些產(chǎn)品沒(méi)有保質(zhì)期，根據(jù)合同法第157條、158條的相關(guān)規(guī)定，如果買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約 定 檢驗(yàn)日期，應(yīng)當(dāng)及時(shí)檢驗(yàn)，否則在合理的期限內(nèi)沒(méi)有通知出售方即視

10、為產(chǎn)品質(zhì)量合格；或者合同約定了檢驗(yàn)期，但是由于買(mǎi)受方怠于檢驗(yàn)，在檢驗(yàn)期滿后即視為產(chǎn)品質(zhì)量合格。其次，對(duì)于產(chǎn)品質(zhì)量不合格應(yīng)該及時(shí)通知出售方，可以要質(zhì)量求出售方進(jìn)行更換、修理，還可以要求出售方承擔(dān)因產(chǎn)品不合格的違約責(zé)任。若不能通過(guò)協(xié)商解決可以向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或依法向人民法院提起訴訟。特別需要提醒注意避免的是：如果買(mǎi)受方自認(rèn)為產(chǎn)品質(zhì) 量 不合格，既不去進(jìn)行鑒定，也不書(shū)面通知出售方，而是以拒絕支付產(chǎn)品或設(shè)備的余款作為對(duì)抗，那么往往在錯(cuò)過(guò)了產(chǎn) 品的保 質(zhì)期或檢驗(yàn)期后不但要全額支付貨款，還要承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。四、因無(wú)法正常交貨產(chǎn)生的糾紛出售方在收取一定的貨款后因眾多原因可能會(huì)導(dǎo)致企 業(yè)不 能正常生產(chǎn)，無(wú)法按期如數(shù)交貨。作為買(mǎi)受方應(yīng)依據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同的約定保護(hù)自己的合法權(quán)益，同時(shí)要尋找新的貨源，避免損失的擴(kuò)大。合同法第一百一十九條規(guī)定：“當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。當(dāng)事人因