農(nóng)村房屋買賣糾紛的審理

1、農(nóng)村房屋買賣糾紛的審理上 徐志遠(yuǎn) 何亞平隨著我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)開展與城市化進(jìn)程的推進(jìn)，由于各種原因，局部農(nóng)民選擇定居于城鎮(zhèn)而出售農(nóng)村的房屋，而越來越多的城鎮(zhèn)居民更愿意購置農(nóng)村房屋，如此形成了農(nóng)村房屋在農(nóng)村居民和城鎮(zhèn)居民間的頻繁交易現(xiàn)實。 相對城市商品房買賣而言，農(nóng)村房屋買賣那么因法律和政策對農(nóng)村土地使用及流轉(zhuǎn)方面的規(guī)制，引發(fā)了大量農(nóng)村房屋買賣糾紛。 本文擬從糾紛的現(xiàn)實出發(fā)，結(jié)合現(xiàn)行法律規(guī)定與當(dāng)前的審判實踐，對此類案件的解決探尋可能的途徑。   一、農(nóng)村房屋買賣糾紛的現(xiàn)狀  當(dāng)前的農(nóng)村房屋交易的房屋類型主要分為：宅基地房屋與“小產(chǎn)權(quán)房兩大類。  宅基地房屋系村民在審批的宅

2、基地上自建房屋用于住居，是典型的傳統(tǒng)意義上的農(nóng)村房屋。根據(jù)“一戶一處宅基地的原那么，雖大局部宅基地房產(chǎn)權(quán)未作權(quán)屬登記，但村民享有對宅基地的使用權(quán)，對附其上的房屋享有所有權(quán)。  而“小產(chǎn)權(quán)房非法律概念，是指未經(jīng)法定征地和審批等程序，由村集體或鎮(zhèn)政府獨立或與開發(fā)商聯(lián)合在集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)的房屋，小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)無法取得像商品房一樣的由行政管理部門頒發(fā)的真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證書，權(quán)屬保護(hù)力度相對較小。  根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，建于農(nóng)村集體建設(shè)用地、甚至于農(nóng)業(yè)用地上的農(nóng)村房屋權(quán)屬的原始取得與否，往往取決于建造者是否獲得行政部門有關(guān)土地規(guī)劃、建設(shè)審批。未履行合法審批程序，因違反土地管

3、理法規(guī)，建造者無法基于原始建造行為而取得房屋的所有權(quán)，此類房屋無法進(jìn)行出售；而獲得合法審批程序，建造者能基于原始建造行為取得房屋權(quán)屬證書，但根據(jù)我國有關(guān)農(nóng)村土地管理法規(guī)及政策規(guī)定，購置者的身份亦受到嚴(yán)格的限定，不具備特定身份的購房者往往不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)及土地使用權(quán)登記。  通常情況，集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部村民間的農(nóng)村房屋買賣，在不違反“一戶一宅基地原那么的情況下，不存在權(quán)屬變更的障礙。  而就城鎮(zhèn)居民購置村民宅基房或小產(chǎn)權(quán)房而言，買賣雙方實際履行，互不反悔，便可相安無事，維持現(xiàn)狀。  但隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和城市化的開展，一些農(nóng)村房屋升值明顯，亦或可能面臨征地拆遷而將獲得優(yōu)厚的

4、安置待遇補(bǔ)償時，出賣方出于利益驅(qū)動而反悔，向買受方索要加價，甚至訴至法院，主張買賣無效，要求收回房屋，而由于農(nóng)村房屋的買受人通常無法取得行政管理部門頒發(fā)的房產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)難以在法律上得到成認(rèn)，購房利益易受到損害。   二、當(dāng)前農(nóng)村房屋買賣糾紛的裁判 一兩那么案例之比擬：形似與神似 1案例一   2006年12月，北京通州宋莊畫家村的畫家李某因小產(chǎn)權(quán)房糾紛被房東村民馬某夫婦訴上法庭，經(jīng)法院一審、二審，終審判決認(rèn)定馬海濤與李玉蘭所簽之房屋買賣協(xié)議無效。  此案判決引起媒體、學(xué)界及普通民眾的廣泛關(guān)注，使得“小產(chǎn)權(quán)房成為2007年度熱度不減的名詞。  北京市二中院終

5、審認(rèn)定買賣無效的主要理由是：  宅基地使用權(quán)的主體是具有特定的身份限制，只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，非成員無權(quán)取得或變相取得；雙方買賣標(biāo)的物不僅是房屋，還包含相應(yīng)的宅基地使用權(quán)，購置人不是農(nóng)村村民，而且所爭議地塊的?建設(shè)用地使用證?一直在出售房屋的農(nóng)民名下，未辦理變更登記，因此雙方所簽的房屋買賣協(xié)議是無效的。  但該中院同時認(rèn)定，造成合同無效的主要責(zé)任在于馬某反悔，李某可另行主張賠償。   2021年1月，李某向法院起訴要求馬某按照2004年的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)賠償其經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償共計48萬元。該院經(jīng)審理認(rèn)為，李某作為買受人的經(jīng)濟(jì)損失，其金額的計算應(yīng)基于出賣人因土地升值或拆

6、遷補(bǔ)償所獲的利益，以及房屋現(xiàn)值和原價的差異所造成損失兩因素予以確定，該房屋的市值評估約為26萬元。據(jù)此，法院判定馬某賠償李某經(jīng)濟(jì)損失185290元，約占房屋市值的70%。 2案例二   1989年3月31日，村民陳某與城鎮(zhèn)居民馬某簽訂房屋買賣合同，將其宅基地房屋出售以2.1萬元的價格出售給馬某，馬某繳納了契稅，于1994年11月、12月先后經(jīng)房屋所在地村委會、鄉(xiāng)政府審批后，于1996年取得市房地產(chǎn)管理局頒發(fā)的房產(chǎn)證。   2007年6月，陳某以農(nóng)村宅基地不得向城市居民出售、雙方簽訂的房屋買賣合同違反了國家法律規(guī)定為由，向法院起訴，要求確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣合同無效，并要求馬

7、某退還房屋。  一審法院認(rèn)為，購置雙方雖系自愿，且馬某購房后增建了房屋居住至今，然地上房屋之買賣涉及土地使用人之變化，故亦不能排除此房屋買賣違反法律法規(guī)之性質(zhì)。最終認(rèn)定，雙方買賣行為應(yīng)屬無效。  二審法院確認(rèn)馬某與陳某的合同有效。理由如下：按照我國法律規(guī)定，城市居民購置農(nóng)村房屋的行為一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效，但在處理具體案件時應(yīng)當(dāng)結(jié)合個案不同的實際情況綜合判斷。本案中，雙方簽訂的房屋買賣合同已經(jīng)過房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的批準(zhǔn)。此后，馬某取得了該房屋的產(chǎn)權(quán)證并于2005年3月27日將戶口遷入本案訴爭房屋所在地，在十幾年的時間中，馬某在訴爭房屋實際居住并對該房屋形成了穩(wěn)定的占有關(guān)系，應(yīng)予

8、維護(hù)。陳某簽訂買賣合同并實際履行后，在目前房地產(chǎn)市場價格普遍上漲的情況下，要求確認(rèn)合同無效，有悖老實信用原那么。據(jù)此，二審法院對陳某要求確認(rèn)買賣合同無效并要求馬某退房屋的訴訟請求均未予支持。 3比擬評析  通過對上述“有效認(rèn)定與“無效認(rèn)定兩案例比擬分析，不難發(fā)現(xiàn)，兩案存在明顯的相似之處：兩案均系城鎮(zhèn)居民購置村民宅基地上的房屋，一審法院均認(rèn)為買賣行為違反了法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而認(rèn)定買賣行為無效；二審法院都對出賣方違反老實信用原那么表現(xiàn)出否認(rèn)的態(tài)度。  兩案不同之處在于：“有效認(rèn)定案例中的購房者在事后將其戶口遷入了訴爭房屋所在地，身份已進(jìn)行“非轉(zhuǎn)農(nóng)變更，買方已經(jīng)審批領(lǐng)取了產(chǎn)權(quán)證

9、書。  由此可見，法院對農(nóng)村房屋買賣的糾紛的處理，根本上秉持有限認(rèn)定合同有效的原那么，即堅持了城鎮(zhèn)居民購置農(nóng)村房屋違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，原那么上應(yīng)認(rèn)定為無效；基于個案的不同，可有例外情形。  筆者認(rèn)為，上述兩案說明，評判買賣行為有效亦或無效的關(guān)鍵不在于是否經(jīng)過房屋所在集體組織的同意或批準(zhǔn)，而在于購置者的戶口性質(zhì)，即城鎮(zhèn)居民是否變更為農(nóng)村居民，即是否“非轉(zhuǎn)農(nóng)。而事實上，此種基于身份識別的評判易陷入“惟身份論的先見主義，有可能在處理此類糾紛時，將合同法上認(rèn)定合同效力的評判標(biāo)準(zhǔn)束之高閣。   二兩種裁判之立場：有效與無效  理論界與實務(wù)界也一直存在農(nóng)村房屋買賣

10、合同的效力之爭。 1主流的守成：無效合同論  主流裁判立場認(rèn)為，城鎮(zhèn)居民購置農(nóng)村房屋的買賣合同為無效合同。主要理由在于：  其一，農(nóng)村房屋買賣必然涉及宅地基及農(nóng)村土地的買賣，是我國法律法規(guī)所禁止的。  其二，農(nóng)村土地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓，此類買賣涉及到農(nóng)村居民的生存權(quán)益。  其三，農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權(quán)證書變更登記，買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權(quán)。 “無效合同認(rèn)定的主要依據(jù)在于：   A、現(xiàn)行?土地管理法?第62條第1款規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地；第4款規(guī)定，農(nóng)村村民出

11、賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。同時，該法第63條規(guī)定，農(nóng)村集體土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。該條規(guī)定應(yīng)是農(nóng)村房屋買賣合同效力問題定性處理的根本依據(jù)。  B、1999年國務(wù)院辦公廳頒發(fā)的?關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒買土地的通知?第2條明確規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售；也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅；有關(guān)部門不得為違法建造和購置的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。  C、國務(wù)院及有關(guān)部委在2004年11月2日?關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的

12、意見?、2007年12月30日?關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知?、2007年12月31日?關(guān)于切實加強(qiáng)農(nóng)業(yè)根底建設(shè)進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)開展農(nóng)民增收的假設(shè)干意見?、2021年7月8日?關(guān)于進(jìn)一步加快宅基發(fā)登記發(fā)放工作的通知?等明令城鎮(zhèn)居民購置農(nóng)村私房之合同無效的政策不斷出臺，各地方國土資源部門停止辦理農(nóng)村房屋土地使用權(quán)的過戶手續(xù)。  持此種觀點者認(rèn)為，在以下情況下轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房或宅基地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效：其他組織村民或城鎮(zhèn)居民購置農(nóng)村住房和宅基地的，因不具備宅基地使用權(quán)人主體資格，違反國家規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無效;?土地管理法?規(guī)定，取得宅基地使用權(quán)應(yīng)先經(jīng)過集體經(jīng)濟(jì)組織批準(zhǔn)，擅

13、自轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房和宅基地，未取得本集體經(jīng)濟(jì)組織同意的，應(yīng)認(rèn)定無效。  司法實踐中法院的無效判決能夠與現(xiàn)行國家政策保持一致，并且符合當(dāng)前的不動產(chǎn)登記制度，其效果主要表達(dá)在保障了農(nóng)村居民的生存利益。  但無效認(rèn)定的負(fù)面影響亦不容無視：損害了老實信用的根基，履行了多年的房屋買賣合同，雙方基于自愿的根底上達(dá)成，有時是出賣方主動要求賣房，出賣方可以隨時利用最權(quán)威的司法途徑來確認(rèn)該種行為無效，無疑違背契約自由、老實信用原那么。易引發(fā)同類訴訟，引發(fā)連環(huán)訴訟和反悔性訴訟，不利于社會交易秩序的穩(wěn)定；還有司法干預(yù)當(dāng)事人意思自治之嫌。   2有限的突破：有效合同論  持“有效論

14、觀點者認(rèn)為：  A、雖國務(wù)院辦公廳在1999年公布的?關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土的通知?明確規(guī)定農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，但?通知?不具有行政法規(guī)的效力，不宜作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)。  B、農(nóng)村房屋買賣不存在?合同法?第44條、第52條規(guī)定的無效情形，合同系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，不違反法律和行政法規(guī)，合同對雙方當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)，不得擅自變更或解除合同。  C、?土地管理法?第62條第4款規(guī)定亦并未禁止村民出賣房屋，農(nóng)民將自已宅基地上的房屋出售后，不得再申請宅基地，立法精神隱含農(nóng)民可出售宅基地房屋之意思，因而該規(guī)定即含許可

15、之意。  因此，基于合同自治、維護(hù)老實信用原那么，當(dāng)事人間的合同應(yīng)屬有效，持此類觀點的較為少數(shù)。  而實踐中，一些法院那么在堅持“無效認(rèn)定原那么的前提下，曾采取了一些突破性、折中做法。比方，上海高院規(guī)定： · 對于發(fā)生在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定為有效； · 對于將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，如果取得有關(guān)組織和部門的批準(zhǔn)，可以認(rèn)定合同有效； · 對于將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)做無效處理； · 對于將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同現(xiàn)實際履行完畢，且購房人已實際居住，使用該房屋的，對合同的效力暫不表態(tài)，成認(rèn)