物業(yè)維修金及退出征求意見稿(20220215174500)

1、目錄1、關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市住宅專項(xiàng)維修資金征收使用管 理的通知2、東營市物業(yè)管理市場準(zhǔn)入和退出管理暫行方法關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市住宅專項(xiàng)維修資金 征收使用管理的通知 征求意見稿 各縣區(qū)開發(fā)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門，各房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)、物業(yè)效勞企業(yè)： 為進(jìn)一步加強(qiáng)全市住宅專項(xiàng)維修資金征收使用管理，保 障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護(hù)業(yè) 主和使用人的合法權(quán)益，結(jié)合全市住宅專項(xiàng)維修資金審計(jì)情 況，現(xiàn)就有關(guān)事宜通知如下：一、標(biāo)準(zhǔn)維修資金代收代繳一適時代收。 各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理房屋預(yù)銷 售許可證前，持國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃總平面圖、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證、物業(yè)管理區(qū)域劃分范圍到工程

2、所在地 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門以下簡稱維修資金管理部門簽 訂?東營市住宅專項(xiàng)維修資金委托代收協(xié)議? 。?代收協(xié)議? 要在售樓處等顯著位置進(jìn)行公示。未簽訂代收協(xié)議的，相關(guān) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得代收住宅專項(xiàng)維修資金。各房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)憑?代收協(xié)議? ，要在購房人交納尾款或辦理房屋入住 手續(xù)時，按照標(biāo)準(zhǔn)向購房人收取首期住宅專項(xiàng)維修資金，填 寫?住宅專項(xiàng)維修資金交存清冊? ，并開據(jù)注明明確建筑面 積和繳存標(biāo)準(zhǔn)的代收收據(jù)。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格保存代 收收據(jù)存根，作為日后檢查和審計(jì)的依據(jù)。對未按規(guī)定交存 首期住宅專項(xiàng)維修資金的，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將房屋交 付購置人。二及時上交。 各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在具備

3、代收住宅 專項(xiàng)維修資金前，持?企業(yè)信息注冊表? 、?物業(yè)效勞企業(yè)信 息注冊表?、?物業(yè)小區(qū)根本信息登記表? 、?自然幢信息表? ?測繪后的售樓信息采集表?等相關(guān)資料到維修資金管理部 門開戶注冊。對代收的住宅專項(xiàng)維修資金，各房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)應(yīng)當(dāng)自收到住宅專項(xiàng)維修資金之日起 30 日內(nèi)，交存入維 修資金管理部門在銀行開設(shè)的維修資金專戶中，維修資金管 理部門要向業(yè)主出具專用票據(jù)，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代發(fā)， 作為業(yè)主日后辦理房屋權(quán)屬登記和查詢的依據(jù)。逾期未交存 的，自收到住宅專項(xiàng)維修資金之日起， 按定期存款利息計(jì)算， 由相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付，作為業(yè)主交納維修資金的本 金，并由維修資金管理部門按照挪用住

4、宅專項(xiàng)維修資金行為 進(jìn)行處分。未出售的，由相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交納。各房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑?住宅專項(xiàng)維修資金交存通知書? 已加蓋銀 行收訖章的初始登記聯(lián)辦理房屋初始登記。未全部交齊專 項(xiàng)維修資金的樓幢，房屋權(quán)屬登記部門不予辦理初始登記。三強(qiáng)化管理。 各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)對代收住宅 專項(xiàng)維修資金的管理， 安排專人負(fù)責(zé)， 專戶存儲， 單獨(dú)計(jì)帳。 維修資金管理部門要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收代交情況 的檢查，建立臺帳，實(shí)行動態(tài)化管理，隨時掌握代收代交情 況。對擠占挪用專項(xiàng)維修資金的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要嚴(yán)格按 照?東營市住宅專項(xiàng)維修資金管理方法?第三十條規(guī)定，由 維修資金管理部門追回?cái)D占挪用資金，沒收非法所

5、得，并處 相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以擠占挪用 2 倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪 的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員及其他直接責(zé)任人員的刑 事責(zé)任。二、標(biāo)準(zhǔn)維修資金使用一使用原那么。 住宅專項(xiàng)維修資金的使用要堅(jiān)持業(yè)主 集體決策、?？顚Ｓ谩⒑怂愕綉?、政府監(jiān)督的原那么，量入為 出，合理使用。二使用范圍。 住宅專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于住宅共用 部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后維修、更新和改造。具體使 用范圍嚴(yán)格執(zhí)行?東營市住宅專項(xiàng)維修資金使用實(shí)施細(xì)那么? 東建字 2022292 號有關(guān)規(guī)定，物業(yè)效勞企業(yè)、業(yè)主 委員會要認(rèn)真審核，維修資金管理部門要嚴(yán)格把關(guān)，以杜絕 超范圍列支。三使用條件。 使用住宅專項(xiàng)維修資金必須符合兩個 條

6、件。一是物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后；二是 所有物業(yè)已建立專項(xiàng)維修資金，維修工程符合專項(xiàng)維修資金 使用范圍的，或者符合專項(xiàng)維修資金使用范圍，且有局部物 業(yè)已建立專項(xiàng)維修資金，其余物業(yè)已明確分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)并落實(shí)資 金。四使用程序。 一是物業(yè)效勞企業(yè)、業(yè)主或業(yè)主委員會 根據(jù)資金使用范圍確定使用工程，并提出明確詳細(xì)的使用方 案。方案包括維修更新改造的內(nèi)容、工程預(yù)算、涉及戶數(shù)及 每戶的分?jǐn)傎M(fèi)用、維修和更新改造方式。二是業(yè)主大會依法 通過使用方案。業(yè)主委員會或業(yè)主代表持費(fèi)用報告征求 維修工程涉及的三分之二以上業(yè)主同意，依法通過使用方 案；使用方案在小區(qū)或相關(guān)區(qū)域顯要位置進(jìn)行公示。三 是通 過招標(biāo)方式聘

7、請有資質(zhì)的施工企業(yè)施工，并由相關(guān)企業(yè)根據(jù) 維修工程的工程量定出費(fèi)用預(yù)算報告。四是物業(yè)效勞企業(yè)持維修資金支用申請表、業(yè)主決議、業(yè)委會或業(yè)主代表審 核意見、施工合同、預(yù)算報告等，到工程所在地維修資金管 理部門辦理核實(shí)備案手續(xù)。五是施工完畢，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)效勞企業(yè)委托專業(yè)的審計(jì)機(jī)構(gòu)對工程決算進(jìn)行審 計(jì)，并出具正式的審計(jì)報告。 六是維修資金開戶銀行根據(jù)維 修資金管理部門核實(shí)的維修資金支用情況的通知將資金劃 撥給施工企業(yè)。維修資金管理部門將相關(guān)資料立卷存檔備三、加強(qiáng)維修資金監(jiān)管一加強(qiáng)資金日常管理。 管好用好維修資金是各維修 資金管理部門的重要職責(zé)，各部門要提高思想認(rèn)識，增強(qiáng)住 宅專項(xiàng)維修資金管理

8、的責(zé)任感使命感，提高效勞和管理水 平。資金的軟件管理要根據(jù)日常工作需要不斷完善，做到每 戶詳細(xì)信息本金、利息、利率、存儲銀行、支出支用金額 時間及原由，房屋面積、業(yè)主變更情況隨時查詢。加強(qiáng)資 金財(cái)務(wù)核算和檔案管理工作。 各單位須配備維修資金核算專 用財(cái)務(wù)軟件和財(cái)務(wù)管理人員， 依法設(shè)置帳簿，加強(qiáng)維修資金 相關(guān)票據(jù)、憑證及維修資金使用檔案的監(jiān)管。檔案管理做到 分戶、定期造冊，分類存放；管理要分工明確，責(zé)任到人。 資金管理做到維修資金管理軟件、財(cái)務(wù)軟件、賬目明細(xì)數(shù)據(jù) 三者互相銜接，互為依據(jù)，相互對應(yīng)。二健全資金保值增值。 目前，我市的住宅專項(xiàng)維修 資金采取活期利率的保值形式，不利于資金的保值增值，給

9、 廣闊業(yè)主造成了一定的損失 。各維修資金管理部門 要結(jié)合實(shí) 際，在保證正常支出的前提下，盡快將活期存儲改為一年或 更長的定期存儲， 也可按照國家有關(guān)規(guī)定將專項(xiàng)維修資金用 于購置一級市場新發(fā)行的國債，并持有至到期。三建立資金備案制度。從現(xiàn)在起，全市建立住宅專 項(xiàng)維修資金交存、 使用管理情況季報制度， 各縣區(qū) 開發(fā)區(qū) 維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)在每季度末的28 日至 30日間，將轄區(qū)內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用管理情況上報市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委，并同時向業(yè)主公開，接受社會監(jiān)督2022 年 7 月 9 日東營市物業(yè)管理市場準(zhǔn)入和退出管理暫行方法 征求意見稿 第一章 總 那么第一條 為健全和完善物業(yè)管理市場準(zhǔn)入和

10、退出機(jī)制， 形 成運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)、 競爭有序的物業(yè)管理市場體系， 維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服 務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)?中華人民共和國物權(quán)法?、 ?山東省 物業(yè)管理?xiàng)l例?和?東營市物業(yè)管理暫行方法?等法規(guī)規(guī)定，結(jié) 合我市實(shí)際，制定本方法。第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)涉及物業(yè)管理市場準(zhǔn)入和退出的監(jiān) 督管理活動，均適用本方法。第三條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委員會負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理市場準(zhǔn) 入和退出的監(jiān)督管理工作。各縣區(qū)開發(fā)區(qū) 住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè) 管理市場準(zhǔn)入和退出的指導(dǎo)和監(jiān)督管理工作。街道辦事處、 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 人民政府、 社區(qū)居委會按照管理權(quán)限， 具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理市場準(zhǔn)入和退出的指導(dǎo)工作， 協(xié)調(diào)解決 業(yè)主、 業(yè)主大

11、會、 業(yè)主委員會與物業(yè)效勞企業(yè)在退出工程管理階 段出現(xiàn)的問題。第二章 市場準(zhǔn)入第四條 物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格， 按照核定 資質(zhì)等級從事相應(yīng)的物業(yè)管理效勞活動。一級資質(zhì)物業(yè)效勞企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理工程。二級資質(zhì)物業(yè)效勞企業(yè)可以承接 30 萬平方米以下的住宅項(xiàng) 目和 8 萬平方米以下的非住宅工程的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。三級資質(zhì)物業(yè)效勞企業(yè)可以承接 20 萬平方米以下住宅工程 和 5 萬平方米以下的非住宅工程的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。第五條 從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定， 取得 職業(yè)資格證書。企業(yè)負(fù)責(zé)人、工程、財(cái)務(wù)、工程經(jīng)理等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人必須持證 上崗。第六條 外地物業(yè)效勞企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)

12、管理效勞的， 應(yīng)當(dāng)持以下資料向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委申請資質(zhì)備案， 備案結(jié)果應(yīng) 及時告知工程所在地的縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和街道辦事 處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并接受其指導(dǎo)監(jiān)督。備案后的企業(yè)應(yīng)當(dāng)在每 年第一季度或發(fā)生有關(guān)變更后重新備案。一外地物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)備案申請表一份 ； 二物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)證書正、副本復(fù)印件各一份 ； 三企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及在本地設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照 正、副本復(fù)印件各一份 ；四在本市從事物業(yè)管理效勞的物業(yè)管理專業(yè)人員的職 業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合 同，工程、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證書和勞動合同 復(fù)印件各一份 ；五管理的本市物業(yè)工程的物業(yè)效勞合同或前期物業(yè)效勞

13、合同復(fù)印件各一份 。第七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法通過招標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng) 資質(zhì)的物業(yè)效勞企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。投標(biāo)人少于 3 個或者建筑面積小于 2 萬平方米的，經(jīng)縣區(qū)開 發(fā)區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門同意， 可以采用協(xié)議方式選聘具有 相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)效勞企業(yè)。第八條 業(yè)主大會可以通過公開招標(biāo)或者根據(jù)業(yè)主委員會 的推薦選聘物業(yè)效勞企業(yè)。業(yè)主委員會向業(yè)主大會推薦候選物業(yè)效勞企業(yè)時， 應(yīng)當(dāng)至少 推薦 3 個以上具備資質(zhì)條件的物業(yè)效勞企業(yè)。第九條 物業(yè)效勞企業(yè)在承接物業(yè)管理工程時，應(yīng)當(dāng)按照 相應(yīng)的資質(zhì)條件簽訂前期物業(yè)效勞合同或者物業(yè)效勞合同， 并在 合同簽訂之日起 10 日內(nèi)報物業(yè)工程所在地的縣區(qū)開發(fā)區(qū)住 房

14、城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。對經(jīng)審核符合要求的物業(yè)管理工程， 應(yīng)在受理之日起 5 個工作日內(nèi)出具備案證明， 抄送工程所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居委會各 1 份。第十條 前期物業(yè)效勞合同備案應(yīng)提交的材料一前期物業(yè)效勞合同備案表；二物業(yè)效勞企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；三物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)證書；四物業(yè)效勞合同；五管理規(guī)約或臨時管理規(guī)約。以上第一項(xiàng)材料需填報一式三份，第二五項(xiàng)提交的材料為復(fù)印件，同時需提交其相應(yīng)的原件進(jìn)行核實(shí)。第十一條 物業(yè)效勞企業(yè)簽訂的 前期 物業(yè)效勞合同未備 案的，由縣區(qū)開發(fā)區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期報送備 案，逾期不報送備案的，記入企業(yè)不良行為記錄并公示。前期物業(yè)效勞合同未備案的，

15、 相關(guān)部門不予辦理商品房預(yù)售 許可和初始登記。第十二條 建立物業(yè)效勞企業(yè)履約保證金制度， 作為物業(yè)服 務(wù)企業(yè)履行合同及物業(yè)管理工程正常交接的保證。物業(yè)效勞企業(yè)在簽訂前期物業(yè)效勞合同前，將履約保證 金存入工程所在地的縣區(qū) 開發(fā)區(qū) 住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門指定 帳戶，該帳戶由縣區(qū)開發(fā)區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和街道辦 事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府物業(yè)管理專職機(jī)構(gòu)實(shí)行雙印鑒管理。第十三條 履約保證金的繳存標(biāo)準(zhǔn)按照 前期 物業(yè)效勞合 同約定的一個月物業(yè)效勞費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)繳納。履約保證金按照企業(yè)資質(zhì)等級設(shè)定最高限額。 一級資質(zhì)物業(yè) 效勞企業(yè)最高限額為 20 萬元；二級資質(zhì)物業(yè)效勞企業(yè)最高限額 為 25 萬元；三級或者暫定資質(zhì)物

16、業(yè)效勞企業(yè)最高限額為 30 萬元。物業(yè)效勞企業(yè)繳存履約保證金到達(dá)最高限額后， 新接管物業(yè) 效勞工程時 , 可以免繳履約保證金。履約保證金繳存限額可以根據(jù)物業(yè)效勞企業(yè)信用等級評定 情況予以調(diào)整。第十四條 物業(yè)效勞合同終止 30 天內(nèi)，履約保證金按照以下 規(guī)定退還物業(yè)效勞企業(yè)：一物業(yè)效勞合同履行期間， 物業(yè)效勞企業(yè)無違約行為的， 履約保證金的本息如數(shù)退還；二物業(yè)效勞企業(yè)未按物業(yè)效勞合同約定的效勞事項(xiàng)和質(zhì) 量履行合同， 但物業(yè)效勞企業(yè)已按雙方約定或人民法院、 仲裁委 員會生效的法律文書履行全部給付義務(wù)的， 履約保證金的本息如 數(shù)退還；三物業(yè)效勞企業(yè)未按物業(yè)效勞合同約定的效勞事項(xiàng)和質(zhì) 量履行合同， 按

17、雙方約定或者人民法院、 仲裁委員會生效的法律 文書，履約保證金抵扣違約金后的余額退還物業(yè)效勞企業(yè)。第十五條 物業(yè)效勞企業(yè)有以下情形之一的， 可暫不返還履約 保證金：一物業(yè)效勞合同未終止；二物業(yè)效勞合同約定期內(nèi)，未盡對物業(yè)共有部位及設(shè)施 設(shè)備管養(yǎng)維修之責(zé)，導(dǎo)致其不能正常使用；三未按規(guī)定移交物業(yè)效勞用房；四未按規(guī)定完全移交物業(yè)檔案、物業(yè)效勞檔案等資料；五物業(yè)效勞人員未按規(guī)定撤出管理區(qū)域；六未按規(guī)定結(jié)算、清退預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用；七法律、法規(guī)、政策規(guī)定及合同約定的不予返還保證金 的其他情形。第十六條 物業(yè)效勞企業(yè)有以下情形之一的， 不予返還履約 保證金。一擅自終止物業(yè)效勞合同，造成不良影響的；二物業(yè)

18、效勞合同終止時，未按照規(guī)定撤離的；三物業(yè)效勞合同約定的其他不予返還保證金的行為。第十七條 不予返還的保證金，經(jīng)業(yè)主委員會申請，縣區(qū)住 房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和街道辦事處、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核，可用作 以下用途：一承當(dāng)物業(yè)效勞企業(yè)非正常退出工程后過渡管理所發(fā)生 的費(fèi)用；二對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修所發(fā)生的費(fèi)用； 三物業(yè)效勞合同約定的可使用保證金的行為。第三章 市場退出第十八條物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持誠信守法的原那么，嚴(yán)格履行合同約定、本方法規(guī)定的退出程序和相應(yīng)職責(zé)， 認(rèn)真依法做 好物業(yè)管理交接工作，保持物業(yè)工程管理的連續(xù)性。第十九條 業(yè)主、業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)依法有序作出解聘、選聘 物業(yè)效勞企業(yè)的決定，并保

19、持物業(yè)工程管理的正常有序、持續(xù)、 長效，積極維護(hù)社會穩(wěn)定。第二十條 物業(yè)效勞企業(yè)提出解除或者終止合同的， 應(yīng)當(dāng)按 照以下程序做好物業(yè)管理交接工作：一 在解除或者終止合同 60 日前，物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng) 將擬退出原因、 退出時間、 同意承當(dāng)?shù)倪`約責(zé)任以書面形式告知 業(yè)主委員會開發(fā)建設(shè)單位，同時報送工程所在地的縣區(qū)開 發(fā)區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和街道辦事處、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案， 并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告 15 日。二 擬退出物業(yè)工程管理的物業(yè)效勞企業(yè)， 在未正式退 出前，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照物業(yè)效勞合同的約定做好物業(yè)效勞， 積極協(xié) 助業(yè)主大會開發(fā)建設(shè)單位選聘新的物業(yè)效勞企業(yè)。業(yè)主應(yīng)當(dāng) 足額按時交納物業(yè)

20、效勞費(fèi)至合同終止之日或經(jīng)雙方確認(rèn)的實(shí)際 效勞終止之日。三物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同解除或者終止之日起 10 日 內(nèi)，向業(yè)主委員會開發(fā)建設(shè)單位移交以下資料：1、移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)效勞檔案； 2、提供物業(yè)效勞期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維 修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料；3 、移交物業(yè)效勞用房；4、清退預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用；5、法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。物業(yè)效勞企業(yè)在征得業(yè)主委員會開發(fā)建設(shè)單位同意后， 也可向業(yè)主大會 開發(fā)建設(shè)單位 重新選聘的物業(yè)效勞企業(yè)辦理 移交，物業(yè)效勞企業(yè)之間應(yīng)做好交接工作，并由業(yè)主委員會開 發(fā)建設(shè)單位監(jiān)督確認(rèn)。四 新的物業(yè)效勞企業(yè)接管后，業(yè)主委員會開發(fā)建設(shè) 單位應(yīng)當(dāng)將本條

21、第三項(xiàng)所列事宜移交新的物業(yè)效勞企業(yè)。第二十一條 業(yè)主大會提出解除物業(yè)效勞合同的， 應(yīng)當(dāng)按照 以下程序做好物業(yè)管理交接工作：一 在解除合同 60 日前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè) 主大會會議。在召開業(yè)主大會會議 15 日前，將表決與物業(yè)效勞 企業(yè)解約等會議內(nèi)容的會議通知書面送交業(yè)主并以書面形式在 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。二 按管理規(guī)約、 業(yè)主大會議事規(guī)那么約定實(shí)行業(yè)主大會 代表制的， 業(yè)主代表在參加業(yè)主大會會議 3 日前， 就解約等事宜 書面征求其所代表的業(yè)主意見，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、 反對及棄權(quán)的具體投票經(jīng)本人簽字后， 由業(yè)主代表在業(yè)主大會投 票時如實(shí)反映。經(jīng)專有局部占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)

22、主且占總?cè)藬?shù)過半 數(shù)的業(yè)主同意提前解約的， 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會作出決議 后 3 日內(nèi)，將解約原因和時間書面告知物業(yè)效勞企業(yè)， 并在物業(yè) 管理區(qū)域內(nèi)公告。 業(yè)主應(yīng)當(dāng)足額按時交納物業(yè)效勞費(fèi)至合同終止 之日或經(jīng)雙方確認(rèn)的實(shí)際效勞終止之日。業(yè)主委員會將解除合同原因、 解除時間和表決結(jié)果以書面形 式報物業(yè)工程所在地的縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和街道辦事 處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。三 業(yè)主大會依法選聘物業(yè)效勞企業(yè)。 業(yè)主委員會代表 業(yè)主與業(yè)主大會與選聘的物業(yè)效勞企業(yè)簽訂物業(yè)效勞合同。四 業(yè)主委員會按照本方法第二十條第三項(xiàng)規(guī)定與 原物業(yè)效勞企業(yè)辦理交接事宜； 新的物業(yè)效勞企業(yè)接管后， 業(yè)主 委員會應(yīng)當(dāng)將相關(guān)

23、資料、 賬冊、 財(cái)物等移交給新的物業(yè)效勞企業(yè)第二十二條 物業(yè)效勞企業(yè)退出工程管理時， 業(yè)主大會 開 發(fā)建設(shè)單位 暫未選聘到新的物業(yè)效勞企業(yè)的， 應(yīng)當(dāng)按照以下程 序做好物業(yè)管理交接工作：一 在解除合同 30 日前，原物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時到 物業(yè)工程所在地的縣區(qū) 開發(fā)區(qū) 住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和街道 辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。二 縣區(qū)開發(fā)區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和街道辦事 處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府接到物業(yè)效勞企業(yè)備案后 7個工作日內(nèi)， 應(yīng)當(dāng) 到物業(yè)工程聽取業(yè)主委員會開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主及物業(yè)效勞 企業(yè)等的意見， 并做好繼續(xù)管理效勞的協(xié)調(diào)溝通工作。 經(jīng)協(xié)調(diào)達(dá) 不成一致的， 可暫由社區(qū)居委會組織相關(guān)專業(yè)效勞企業(yè)做好

24、清掃 保潔、垃圾清運(yùn)、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)等日常工作，所發(fā)生的費(fèi) 用由業(yè)主據(jù)實(shí)交納。三 原物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)在退出之日起 10 日內(nèi)，按照本意見第二十條第 三項(xiàng)的規(guī)定向業(yè)主委員會 開發(fā)建設(shè)單位 辦理移交事宜。新的物業(yè)效勞企業(yè)接管后， 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將相關(guān)資料、 賬 冊、財(cái)物等移交給新的物業(yè)效勞企業(yè)。第二十三條 物業(yè)效勞合同的權(quán)利義務(wù)終止后， 原物業(yè)效勞 企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)效勞費(fèi)為由拒絕辦理交接手續(xù)。 原物業(yè) 效勞企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的， 業(yè)主可拒付物業(yè)效勞合同權(quán) 利義務(wù)終止后的物業(yè)效勞費(fèi)； 新聘物業(yè)效勞企業(yè)和物業(yè)效勞合同 委托方應(yīng)通過司法途徑要求原物業(yè)效勞企業(yè)退出物業(yè)效勞區(qū)域、 辦理交接手續(xù)。第四章 罰那么第二十四條 物業(yè)效勞企業(yè)擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止 物業(yè)效勞合同或者未辦理退出手續(xù)、 履行移交資料義務(wù)的， 根據(jù) ?山