商務(wù)酒店項(xiàng)目投資價(jià)值分析報(bào)告(修改)

1、關(guān)于擬建商務(wù)酒店項(xiàng)目 -可行性論證分析目錄第一部分：項(xiàng)目概況 1、項(xiàng)目基本資料 2、項(xiàng)目規(guī)劃第二部分：項(xiàng)目地塊投資價(jià)值分析 1、項(xiàng)目地理位置調(diào)查及分析 2、地塊周邊環(huán)境遠(yuǎn)景規(guī)劃 3、項(xiàng)目地塊土地級(jí)別 4、土地投資價(jià)值分析結(jié)論第三部分：擬建商務(wù)酒店合理性分析 1、擬建商務(wù)酒店的占地面積、綠化率、投資總額、樓高、建筑 面積等分析 2、無(wú)錫商務(wù)酒店的占地面積、綠化率、投資總額、樓高、建筑 面積等分析 第四部分：酒店市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研 1、無(wú)錫市商務(wù)對(duì)酒店市場(chǎng)的影響 2、中國(guó)酒店業(yè)發(fā)展前景與趨勢(shì) 3、無(wú)錫市區(qū)三星級(jí)以上賓館酒店市場(chǎng)綜述及發(fā)展歷程 4、無(wú)錫高星級(jí)酒店發(fā)展及經(jīng)營(yíng)環(huán)境調(diào)查分析第五部分：項(xiàng)目SWOT

2、分析 1、優(yōu)勢(shì)（strength） 2、劣勢(shì)（weakness） 3、機(jī)會(huì)(opportunity） 4、威脅（threat）第六部分：無(wú)錫商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展及對(duì)酒店業(yè)的影響 1、無(wú)錫商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 2、市區(qū)三星級(jí)以上賓館酒店生意來(lái)源分析及房客層次構(gòu)成分析 3、市區(qū)遠(yuǎn)景土地利用規(guī)劃第七部分：投資策略及風(fēng)險(xiǎn)控制方案 1、投資策略 2、風(fēng)險(xiǎn)控制方案第八部分：投資價(jià)值分析總結(jié) 第一部分：項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目基本資料按市規(guī)劃局（2008）1號(hào)文件的精神及吳市長(zhǎng)“關(guān)于金城西路-潤(rùn)輝實(shí)業(yè)有限公司（王曙）大樓自拆移地重建的報(bào)告”上的批示，經(jīng)潤(rùn)輝公司和正星投資公司協(xié)商后雙方同意共出靠金城西路一側(cè)的土地進(jìn)行整

3、合后緊靠易初愛(ài)蓮西北角共建一棟雙子樓。其中B座圖塊面積約2200平方米為潤(rùn)輝公司。 二、項(xiàng)目規(guī)劃潤(rùn)輝公司擬自建商務(wù)酒店，集餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)為一體。擬建筑面積15000平方米左右，共計(jì)19層，其中裙樓4層，標(biāo)準(zhǔn)層15層，地下一層停車(chē)庫(kù)，面積約2500平方米（不計(jì)入總面積）。第二部分：項(xiàng)目地塊投資價(jià)值分析一、項(xiàng)目地理位置調(diào)查及分析 1）區(qū)域概況該地塊位于貢湖路（蘇錫路）西側(cè)，金城路南側(cè)，金城灣路東側(cè)，緊鄰易初愛(ài)蓮超市、濱湖區(qū)政府及太湖新城的市政府。區(qū)內(nèi)密集汽車(chē)4S店集中銷(xiāo)售區(qū)。 2）交通便捷程度該區(qū)域以交通型主干道和次干道并重，交通型主干道有貢湖路（蘇錫路）、金城路高架及蠡湖路等，其中貢湖路為到太

4、湖新城、新市政府的主干道，蘇錫路（無(wú)錫蘇州）基本呈南北走向，雙向六車(chē)道；金城路呈東西走向，是連接運(yùn)河和以北地區(qū)以及五里湖、太湖風(fēng)景度假區(qū)的主要干道之一。 3）項(xiàng)目能見(jiàn)度規(guī)劃中兩年后隨著老濱湖區(qū)政府的搬遷，該建筑的西面為濕地公園，北面為金城灣商業(yè)廣場(chǎng)，該區(qū)域設(shè)計(jì)規(guī)劃以發(fā)展酒店、商務(wù)、住宅為主，現(xiàn)在道路正在拓寬，可見(jiàn)政府改造力度很大。 4）周邊居民購(gòu)買(mǎi)能力狀況研究 以易初愛(ài)蓮超市和樂(lè)購(gòu)超市為調(diào)查對(duì)象,周邊的消費(fèi)群體是以東絳、華莊、 蘆莊居多，消費(fèi)能力屬于一般水平，而目前周邊的一些商鋪的經(jīng)營(yíng)情況也不容樂(lè)觀，這與道路改造也有一定程度的關(guān)系。不過(guò)附近居民對(duì)本區(qū)域的發(fā)展和規(guī)劃持樂(lè)觀態(tài)度。二、地塊周邊環(huán)境遠(yuǎn)

5、景規(guī)劃規(guī)劃地區(qū)將以五里湖金城灣風(fēng)景區(qū)為主體，發(fā)展酒店商務(wù)、商業(yè)、住宅為主，全面提升金城灣地區(qū)的功能結(jié)構(gòu)，使之成為城市南拓的門(mén)戶(hù)地區(qū)、五里湖休閑旅游的重要補(bǔ)充、區(qū)域功能優(yōu)化的承接地。 規(guī)劃金城路以北地區(qū)以精品商業(yè)住宅混合用地為主，沿貢湖大道地塊布置適當(dāng)商業(yè)、酒店、辦公及社區(qū)服務(wù)設(shè)施用地。金城路與揚(yáng)名路之間是蠡湖東擴(kuò)景區(qū)的主要基地，占地總面積約72公頃（包括水域面積），公園主入口設(shè)置在貢湖大道上，與軌道站點(diǎn)出入口相連緊密，公園內(nèi)設(shè)置適量的小品設(shè)施，以休閑、旅游等功能為主。金石路以南、梁塘河沿線(xiàn)地區(qū)為梁塘河濕地公園，濕地公園內(nèi)以生態(tài)綠化為主，結(jié)合水系，形成引人入勝的綠化生態(tài)空間。 -上述資料選自無(wú)錫

6、市規(guī)劃網(wǎng) 發(fā)布時(shí)間：2009年7月9日 3、 項(xiàng)目地塊土地級(jí)別 表2 主城區(qū)商業(yè)用地定級(jí)各級(jí)土地分布范圍表土地級(jí)別地塊編號(hào)分 布 范 圍九9-4張巷上劉潭橋徐甲里小溪橋高車(chē)垛張巷頭西曹南蔣巷仙河頭南巷上赤馬咀席巷上殷巷上下曹巷五里湖金城灣雪柵橋北奄頭曹巷上梁塘橋龍?zhí)毒┖歼\(yùn)河張巷上表9 主城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)表單位：元/m2級(jí)別用途一二三四五六七八九十商業(yè)1800013000980068004400340020001400950550住宅620048003600255017001000650450 工業(yè)800650520420300240 -上述資料選自無(wú)錫市國(guó)土資源局*該地塊基準(zhǔn)地價(jià)為3078m295

7、0元/m2=2924100（元）*潤(rùn)輝公司大樓折價(jià)費(fèi)約為 2150m24000元/m2=8600000（元） -4000元/m2參考盧莊中心區(qū)房屋均價(jià) *土地出讓金計(jì)算方法出讓金總額（地面價(jià)）=每平方米土地的單價(jià)土地總面積出讓金總額（樓面價(jià)）=攤到每平方米建筑面積的地價(jià)總建筑面積攤到每平方米建筑面積的地價(jià)=2924100（元）/15000m2=194.94（元/m2），194.94（元/m2）（15000-2150）m2=250萬(wàn)（元）。*費(fèi)用總計(jì)2924100+8600000+2500000=14024100（元）4、 土地投資價(jià)值分析結(jié)論該地塊基準(zhǔn)價(jià)格及潤(rùn)輝大樓折價(jià)費(fèi)及補(bǔ)交土地出讓金共計(jì)1

8、400萬(wàn)元，加上大樓拆除費(fèi)用等其他手續(xù)費(fèi)用也可控制在1500萬(wàn)元以?xún)?nèi)，估算結(jié)果與潤(rùn)輝公司所給出的2000萬(wàn)的價(jià)格有500萬(wàn)左右的空間，就目前政府規(guī)劃及周邊發(fā)展情況來(lái)看，該土地具備長(zhǎng)線(xiàn)投資的條件。 第三部分：擬建商務(wù)酒店合理性分析一、擬建商務(wù)酒店的占地面積、綠化率、投資總額、樓高、建筑 面積等分析 酒店名稱(chēng)國(guó)際/國(guó)內(nèi)占地面積建筑面積綠化率投資總額樓高客房數(shù)名稱(chēng)待定國(guó)內(nèi)31501500040%7層150第四部分：酒店市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研 一、無(wú)錫市商務(wù)對(duì)酒店市場(chǎng)的影響 商務(wù)客戶(hù)群體特征1、 文化水平，生活素質(zhì)較高，有一定的社會(huì)層次2、 經(jīng)濟(jì)承受能力較強(qiáng)3、 對(duì)房間的商務(wù)要求較高4、 該客戶(hù)群入住酒店日期相

9、比旅游客戶(hù)較長(zhǎng)，定向性尤為強(qiáng)烈隨著無(wú)錫經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，外商對(duì)無(wú)錫的投資環(huán)境也逐步認(rèn)可。大量外資企業(yè)進(jìn)駐無(wú)錫，隨之各類(lèi)人才大量涌入，酒店市場(chǎng)也對(duì)該類(lèi)客戶(hù)比較關(guān)注，各大酒店競(jìng)相出臺(tái)了一系列的優(yōu)惠活動(dòng)來(lái)吸引該客戶(hù)群體。預(yù)計(jì)隨著無(wú)錫經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，商務(wù)客戶(hù)群將會(huì)是無(wú)錫酒店行業(yè)的一個(gè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)亮點(diǎn)。2、 中國(guó)酒店業(yè)發(fā)展前景與趨勢(shì)研討嘉賓：張潤(rùn)鋼(董事長(zhǎng)首旅建國(guó)酒店管理有限公司)；1、 中國(guó)酒店業(yè)的主要挑戰(zhàn)局部供給過(guò)剩、部分酒店項(xiàng)目回報(bào)率差，2008年以前的幾年時(shí)間里，豪華酒店成為了中國(guó)酒店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的領(lǐng)域。要想在競(jìng)爭(zhēng)異常激烈并已進(jìn)入“微利時(shí)代”的酒店業(yè)中獲取利潤(rùn)，對(duì)于投資商來(lái)說(shuō)，首先必須要有一套完善的

10、投資策略體系。張潤(rùn)鋼指出，從2006、2007年全行業(yè)業(yè)績(jī)來(lái)看，五星級(jí)酒店盈利情況良好，三、四星酒店虧損嚴(yán)重；部分酒店開(kāi)發(fā)商的投資水平急需提高。2、 Mr.MiguelKo認(rèn)為高星級(jí)酒店在我國(guó)某些地區(qū)已經(jīng)呈現(xiàn)出過(guò)剩的供需狀況。隨著酒店業(yè)市場(chǎng)的不斷成熟，投資者以高投入攫取高利潤(rùn)的時(shí)代已經(jīng)不復(fù)存在，從投資策略上講，目前投資豪華酒店回收期較長(zhǎng)，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)較緩，資方必須有雄厚的資金作保證。三、無(wú)錫市區(qū)三星級(jí)以上賓館酒店市場(chǎng)綜述及發(fā)展歷程無(wú)錫是區(qū)域性的交通樞紐。無(wú)錫交通十分便捷，是溝通江蘇、浙江、安徽三省的交通樞紐。全市以高速公路為骨架的交通已初步形成，九條公路干線(xiàn)通往滬、寧、杭等重要城市，交通上的便捷也

11、是無(wú)錫酒店產(chǎn)業(yè)可保持穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展的支撐點(diǎn)之一。無(wú)錫是著名的風(fēng)景旅游勝地，酒店行業(yè)歷史悠久，發(fā)展穩(wěn)定，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，市場(chǎng)對(duì)酒店行業(yè)的需求也逐漸增大，要求也更高。目前三星級(jí)以上（含三星級(jí)）賓館、酒店有 150 家， 其中五星級(jí)酒店有 4 家；四星級(jí)酒店 28 家,高檔酒店市場(chǎng)已然形成。現(xiàn)在隨著無(wú)錫的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展商務(wù)客源也在逐年遞增；加之游市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，酒店行業(yè)正處于較好的發(fā)展階段。四、無(wú)錫高星級(jí)酒店發(fā)展及經(jīng)營(yíng)環(huán)境調(diào)查分析1、項(xiàng)目所在地旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 中華人民共和國(guó)國(guó)家旅游局統(tǒng)計(jì)資料顯示如下：2008年1-12月無(wú)錫接待情況城市接待人數(shù)（人次）同比增長(zhǎng)外（人次）港（人次）澳（人次）臺(tái)

12、（人次）無(wú)錫611325-12.01%422511686544800115360注：無(wú)錫在08年全國(guó)主要城市接待排行榜上排名第十八位，從數(shù)據(jù)分析來(lái)看，珠江三角洲地區(qū)的走在改革開(kāi)放前列的城市囊括了前五名中的四名，其中北京排第四，而六到十八名長(zhǎng)江三角洲地區(qū)占了六個(gè)，其他為大連等一些國(guó)內(nèi)著名旅游景點(diǎn)。由此可見(jiàn)，長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的發(fā)展前景，而伴隨著城際高速的開(kāi)通及無(wú)錫與日俱增的城市地位，相信其旅游市場(chǎng)和投資環(huán)境會(huì)更加吸引廣大游客及國(guó)內(nèi)外投資商的眼球，旅游市場(chǎng)不斷擴(kuò)大的同時(shí)，與其相配套的酒店市場(chǎng)的發(fā)展速度也十分迅猛。2009年1月無(wú)錫接待情況城市接待人數(shù)（人次）同比增長(zhǎng)外（人次）港（人次）澳（人次）臺(tái)（人

13、次）無(wú)錫30418-8.2%1736340033068746注：無(wú)錫臺(tái)灣同胞的接待人次同國(guó)內(nèi)其它城市相比較，其排名僅次于廣州、深圳、珠海、上海、南京、蘇州、杭州、北京之后而排名第九。從這個(gè)排名來(lái)看，基本上就是珠江三角洲和長(zhǎng)江三角洲流域，那么也就是說(shuō)在帶動(dòng)投資環(huán)境的同時(shí)，自然的拉動(dòng)了當(dāng)?shù)氐穆糜问袌?chǎng)和其他相關(guān)行業(yè)。2008年1-12月入境旅游外國(guó)人數(shù)（按目的分）城市總接待人數(shù)會(huì)議/商務(wù)觀光休閑探親訪(fǎng)友服務(wù)員工其它無(wú)錫243253375677694120395856791024319084108240注：商務(wù)活動(dòng)及觀光旅游占入境旅游外國(guó)人數(shù)的3/4。2、項(xiàng)目所在地高星級(jí)酒店發(fā)展情況調(diào)查及分析錫海花園

14、酒店 即將進(jìn)行重新翻蓋,從酒店內(nèi)部及臨近的酒店那里了解到,即將要蓋一座像凱賓斯基似的大酒店.如果建成,對(duì)我們項(xiàng)目而言有喜有憂(yōu),喜的是可以同行在一起可以形成產(chǎn)業(yè)圈,對(duì)于知名度的拓展也有幫助，憂(yōu)的是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手強(qiáng)大了，我們就要從多個(gè)方面來(lái)提升自己的競(jìng)爭(zhēng)力,競(jìng)爭(zhēng)壓力也大了很多.金莎大酒店房間的設(shè)施過(guò)于陳舊,而且也有年久沒(méi)有打掃過(guò)的感覺(jué),雖說(shuō)是按4星標(biāo)準(zhǔn)建造的，但從實(shí)際情況出發(fā)的話(huà)，三星的標(biāo)準(zhǔn)也沒(méi)有達(dá)到,酒店服務(wù)人員的形象和精神面貌都很差.君樂(lè)酒店雖然君樂(lè)酒店現(xiàn)在正在裝修，但是從進(jìn)入大廳那一刻就會(huì)有種很美好的感覺(jué)，因?yàn)槭切录悠峦顿Y的國(guó)際型大酒店，所以前臺(tái)的英語(yǔ)水平都達(dá)到了4、6級(jí)以上，國(guó)內(nèi)和國(guó)外的賓客基本

15、持平，入住率也在40%左右，在8、9、10月份會(huì)迎來(lái)一個(gè)入住率高峰期，能達(dá)到70%-80%，去年僅有的一次入住率100%也是在10月份。湖濱飯店前臺(tái)的服務(wù)是非常好的，每一個(gè)笑容都讓人覺(jué)得很親切，衛(wèi)生間也很寬敞，無(wú)論是房間的陳設(shè)還是設(shè)計(jì)都給人一種度假、休閑的好去處這般的感覺(jué)。3、 項(xiàng)目所在地高星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)價(jià)位情況調(diào)查及分析 滿(mǎn)意度分為 1、很滿(mǎn)意 2、滿(mǎn)意3、一般4、差5、很差，評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)以包括服務(wù)、內(nèi)部硬件設(shè)施、餐飲、娛樂(lè)、入住顧客評(píng)論及酒店內(nèi)部人員管理等為參照，具體評(píng)分不做詳細(xì)描述，以滿(mǎn)意度為總評(píng)，日后會(huì)針對(duì)群眾滿(mǎn)意度調(diào)查總評(píng)高的酒店和總評(píng)低的酒店在各方面的差別做詳細(xì)的描述。酒店名稱(chēng)房型（商務(wù)

16、）散客價(jià)協(xié)議價(jià)滿(mǎn)意度（參考實(shí)地及客評(píng)）錫海花園酒店（4）標(biāo)準(zhǔn)476338滿(mǎn)意套房1000580無(wú)錫古羅馬大酒店(3)標(biāo)準(zhǔn)580358滿(mǎn)意套房980638無(wú)錫友誼大飯店(3)標(biāo)準(zhǔn)380200滿(mǎn)意套房880400金莎大酒店(4)標(biāo)準(zhǔn)478288差套房758398金和大酒店(3)標(biāo)準(zhǔn)260200差套房888350格林豪泰酒店(火車(chē)站3)標(biāo)準(zhǔn)189161一般套房489415君悅大酒店(3)標(biāo)準(zhǔn)288200一般套房888480木棉花大酒店(4)標(biāo)準(zhǔn)468380很滿(mǎn)意套房1000830君樂(lè)酒店（5）豪華大床間518480很滿(mǎn)意標(biāo)準(zhǔn)套房980880湖濱飯店 （5） 標(biāo)準(zhǔn)湖景房1024640很滿(mǎn)意商務(wù)湖景房1

17、440900凱賓斯基酒店(5)商務(wù)大床房900左右700很滿(mǎn)意商務(wù)套房1100左右900第五部分：項(xiàng)目SWOT分析1、 優(yōu)勢(shì)（strength）-緊靠易初愛(ài)蓮、相鄰的主干道直通新無(wú)錫市政府。規(guī)劃中金城路以北地區(qū)以精品商業(yè)住宅混合用地為主，沿貢湖大道地塊布置適當(dāng)商業(yè)、酒店、辦公及社區(qū)服務(wù)設(shè)施用地。周邊地域的商業(yè)環(huán)境在政府的規(guī)劃下十分具有發(fā)展?jié)摿?。二、劣?shì)（weakness）-在選擇長(zhǎng)線(xiàn)投資項(xiàng)目的時(shí)候要有強(qiáng)大的資金鏈做為依托，加之地理位置并非現(xiàn)成的商業(yè)中心，需要攙雜政府政策等相關(guān)因素，另外，作為處次投資酒店項(xiàng)目，很多環(huán)節(jié)的管控上還存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。三、機(jī)會(huì)（opportunity）-政府加大舊城改造

18、力度，給予眾多優(yōu)惠條件。機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存，也就是說(shuō)，機(jī)會(huì)的大小程度，要取決于項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)程度及我們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制能力。四、威脅（threat）-目前該地段并不繁華，臨近的友誼大飯店、錫海花園大酒店、古羅馬大酒店為距離本項(xiàng)目最近也是最具競(jìng)爭(zhēng)力的同行，三個(gè)酒店對(duì)本項(xiàng)目而言都是有競(jìng)爭(zhēng)威脅的，但最好的對(duì)手往往也是最好的學(xué)習(xí)對(duì)象，從它們身上也可以學(xué)習(xí)并完善自己，同時(shí)也可以起到借鑒的作用。另劇酒店內(nèi)部了解，錫海花園大酒店正在啟動(dòng)翻蓋計(jì)劃，預(yù)計(jì)高度將和凱賓斯基差不多。 第六部分：無(wú)錫商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展及對(duì)酒店業(yè)的影響1、 無(wú)錫商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告這份報(bào)告運(yùn)用了實(shí)地調(diào)查、訪(fǎng)問(wèn)調(diào)查、文獻(xiàn)調(diào)查（無(wú)錫大衛(wèi)不動(dòng)產(chǎn)顧問(wèn)有限

19、公司）等多種調(diào)查方法，并做了大量的匯總和分析工作，非常具有實(shí)用價(jià)值。1） 無(wú)錫商業(yè)街概述 商業(yè)街的發(fā)展與商業(yè)經(jīng)濟(jì)及商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是息息相關(guān)的，只有商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)了，商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)街才能興旺；反之，商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)街興旺了，商業(yè)經(jīng)濟(jì)也才能進(jìn)一步發(fā)展，所以在分析商業(yè)街之前需先說(shuō)說(shuō)商業(yè)經(jīng)濟(jì)、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況。 隨著中國(guó)加入世界貿(mào)易組織和北京2008年奧運(yùn)會(huì)的圓滿(mǎn)結(jié)束，上海2010年世博會(huì)準(zhǔn)備工作的全面鋪開(kāi)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿M(jìn)一步釋放，城市經(jīng)濟(jì)得到持續(xù)發(fā)展。而國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，也放大了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間，為房地產(chǎn)業(yè)走向住宅建設(shè)產(chǎn)業(yè)化、土地供應(yīng)市場(chǎng)化、管理行為規(guī)范化以及企業(yè)經(jīng)營(yíng)品牌化提供了難得的機(jī)遇

20、。隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的進(jìn)一步加劇、利潤(rùn)空間進(jìn)一步緊縮，特別是北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市土地等資源日益緊缺，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)加大等趨勢(shì)的出現(xiàn)。促使一些開(kāi)發(fā)商實(shí)施向二三線(xiàn)城市發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移計(jì)劃。隨著無(wú)錫商業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛，逐漸形成以一條或幾條商業(yè)街為中心的經(jīng)濟(jì)商圈。市中心區(qū)有以中山路為中心的CBD商圈，以火車(chē)站為核心的火車(chē)站商圈；副中心區(qū)有五愛(ài)廣場(chǎng)商圈、南門(mén)商圈、北大街商圈；東區(qū)有丁村商圈、上馬墩商圈；北區(qū)有山北商圈；西區(qū)有河埒口商圈；南區(qū)有中橋商圈；以及以長(zhǎng)江路為核心的新區(qū)商圈。無(wú)錫規(guī)劃建設(shè)特大城市以來(lái)，無(wú)錫的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)更是日新月異，大小商場(chǎng)、商鋪如雨后春筍般繽紛登場(chǎng)。2）

21、三大區(qū)域數(shù)據(jù)匯總統(tǒng)計(jì)表統(tǒng)計(jì)表統(tǒng)計(jì)表的說(shuō)明 ：店鋪總數(shù)：所調(diào)查的在經(jīng)營(yíng)店鋪與閑置店鋪的總和；面積：指純商鋪的面積，不包括商場(chǎng)、大賣(mài)場(chǎng)、商務(wù)樓等大型商業(yè)樓；租金：為抽樣調(diào)查店鋪的算術(shù)平均值；閑置率：為閑置店鋪數(shù)除以調(diào)查的總店鋪數(shù)，由于市場(chǎng)變化瞬息萬(wàn)千，閑置率只代表調(diào)查時(shí)的狀況。商業(yè)街中心區(qū)店鋪總數(shù)793家面 積10-500平米租 金4100元/平米.年閑置率空置26家，閑置率為3.3%。店鋪所在樓層一、二層：餐飲、服飾、副食品店、便利店、醫(yī)療、美容美發(fā)等；三層以上：餐飲、歌城、網(wǎng)吧、茶館、事務(wù)所、裝飾裝潢、診所等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所及辦事機(jī)構(gòu)。CBD（中央商務(wù)區(qū)）商圈是無(wú)錫商業(yè)的集中地，無(wú)錫經(jīng)濟(jì)的發(fā)起地，

22、大小商鋪共有793家，空置26家，閑置率為3.3%?？罩玫赇伔植紴椋嚎h前東街13家，人民東路7家，崇寧路6家，其他閑置率為零。店鋪大小10-500平米不等，96%為租賃店鋪，租金在1200-8400元/平米.年之間，平均為4100元/平米.年左右。從商鋪的樓層分布看：一、二層主要經(jīng)營(yíng)餐飲、服飾、副食品店、便利店、醫(yī)療、美容美發(fā)等；三層及以上主要經(jīng)營(yíng)餐飲、歌城、網(wǎng)吧、茶館、事務(wù)所、裝飾裝潢、診所等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所及辦事機(jī)構(gòu)等?；疖?chē)站地區(qū)歷來(lái)人流量大的地方商業(yè)發(fā)達(dá)，而火車(chē)站是流動(dòng)人口高度集中的地方，人流量巨大，商機(jī)無(wú)限，無(wú)錫在很早以前就形成了以火車(chē)站為核心，輻射四周的商業(yè)圈。但從全國(guó)范圍來(lái)說(shuō)，一個(gè)城市

23、的火車(chē)站地區(qū)的傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)一向是被人視為低檔次的，包括上海、北京等大城市，所以他的繁華程度遠(yuǎn)不如CBD商圈?，F(xiàn)以周邊交運(yùn)大廈、東方時(shí)代大廈、凱達(dá)大廈、二百機(jī)電五金城、原無(wú)錫商場(chǎng)為對(duì)象展開(kāi)調(diào)查（商譜及閑置率只限于一層，租金為均價(jià)）。店鋪總數(shù)36家面 積10-200平米租 金2007元/平米.年閑置率空置5家，閑置率為11.2%。店鋪所在樓層一、二層：餐飲、箱包、副食品店、便利店、機(jī)電五金等；三層以上：餐飲、網(wǎng)吧、旅館、事務(wù)所等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所及辦事機(jī)構(gòu)?？傮w來(lái)講，一層商鋪還是很有市場(chǎng)的，就目前而言，雖然各行業(yè)市場(chǎng)行情并不樂(lè)觀，但是由于租金不高，很多商鋪還是有很大贏利空間，二百的機(jī)電五金一層二層的閑置

24、率基本是零，但是三層四層都是空置的，五層是倉(cāng)庫(kù)，六、七八層也即將改造成賓館。而東方時(shí)代裙樓由于做機(jī)電五金較晚，二層、三層基本空置，原無(wú)錫商場(chǎng)二樓的空置率也在30%左右，總體來(lái)講，機(jī)電五金項(xiàng)目在火車(chē)站周邊還是具有一定的影響力的。金城灣地區(qū)店鋪總數(shù)12家面 積10-200平米租 金800元/平米.年閑置率空置2家，閑置率為16%。店鋪所在樓層一、二層：汽車(chē)修理、餐飲、服飾、便利店、美容美發(fā)等；三層以上：餐飲、網(wǎng)吧、茶館、等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所及辦事機(jī)構(gòu)。二、無(wú)錫市區(qū)三星級(jí)以上賓館酒店生意來(lái)源分析及房客層次構(gòu)成分析 從上圖可以得知目前無(wú)錫市三星級(jí)酒店市場(chǎng)的客源還是以旅游團(tuán)隊(duì)為主，散客相對(duì)較少。從三星級(jí)酒店的

25、客源層次來(lái)看，目前該市場(chǎng)的客源主要還是以境內(nèi)的客源為主，客源層次相對(duì)不高，而且固定客源較少。隨著無(wú)錫的旅游市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，三星級(jí)酒店今后將會(huì)主要以接待境內(nèi)的旅游團(tuán)隊(duì)和中小企業(yè)的商務(wù)客戶(hù)為主。從上圖可以得知目前無(wú)錫市四星級(jí)酒店市場(chǎng)的客源主要以旅游團(tuán)隊(duì)和商務(wù)客源為主，散客相對(duì)較少。從四星級(jí)酒店的客源層次來(lái)看，目前該市場(chǎng)的客源主要以境外、境內(nèi)的高檔旅游團(tuán)隊(duì)和中大型企業(yè)的商務(wù)客源為主，該市場(chǎng)的客源相對(duì)穩(wěn)定，客源層次相對(duì)較高，有一定的社會(huì)層次。所著酒店行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，預(yù)計(jì)今后四星級(jí)酒店的客源將會(huì)以中高檔的境內(nèi)外旅游團(tuán)隊(duì)和定向的商務(wù)客為主，散客則較為穩(wěn)定。從上圖可以得知目前無(wú)錫市五星級(jí)酒店市場(chǎng)的客源主要以商務(wù)客為主，其比