五星級酒店整套營銷方案（精品）

1、某五星級酒店營銷方案 根據(jù)目前酒店情況，首先樹立“以市場為先導，以銷售為龍頭”的思想；為了更好的開展銷售工作，制定營銷方案、市場推廣計劃，并在工作中逐步實施。    第一章 目標任務    一、 客房目標任務： 萬元/年。    二、 餐飲目標任務： 萬元/年。    三、 起止時間：自某年某月某年某月。    第二章 形勢分析    一、 市場形勢

2、0;   1、2001年全市酒店客房10000余間，預計今年還會增加12個酒店相繼開業(yè)。    2、競爭形勢會相當激烈，“僧多粥少”的現(xiàn)象不會有明顯改善，削價競爭仍會持續(xù)。    3、今年與本店競爭團隊市場的酒店有：    4、與本店競爭散客市場的有：    5、預測：新酒店相繼開業(yè)團隊競爭更加激烈；散客市場仍保持平衡；會議市場潛力很大。    二、競爭優(yōu)、劣勢

3、60;   1、三星級酒店地理位置好。    2、老三星酒店知名度高、客房品種全。    3、 餐飲、會務設施全。    4、 四周高星級酒店包圍、設施設備雖翻新，但與周圍酒店相比還是有差距。    第三章 市場定位    作為市內(nèi)中檔旅游商務型酒店，充分發(fā)揮酒店地理位置優(yōu)勢，餐飲、會務設施優(yōu)勢，瞄準中層次消費群體：(1)國內(nèi)標準團隊。(2)境外旅游團隊。(3)中檔的

4、的商務散客。(4)各型會議。    一、客源市場分為：    (1)團隊 -本省旅行社及島外旅行社(北京、上海、廣東、東南亞、日、韓等)    (2)散客 -首先?？诩爸苓叺貐^(qū)，再島外北京、上海、廣州等大城市的商務公司。    (3)會議-政府各職能部門、駐瓊企、事業(yè)機構(gòu)及島內(nèi)外各商務公司    二、銷售季節(jié)劃分    1、 旺季：1、2、3、4、5、10、

5、11、12月份(其中黃金周月份：10、2、5，三個月)    2、 平季：7、8月份    3、 淡季：6、9月份    三、旅行社分類    1、按團量大小分成A、B、C三類    a類：省中旅、海王、風之旅、民間、山海國旅、金圖旅行社、事達國旅、揚帆、山海、港澳國旅、觀光、悠閑、航空假日、南山錦江、金椰風、海航商務、等。    b類：神州旅行社、省職旅、

6、市職旅、天之涯、雁南飛、國航、春秋、東方假期、天馬國旅、神州、明珠國旅、華能旅行社等。    c類：其它。    *按不同分類制定不同旅行社團隊價格    (1) 穩(wěn)定A類客戶，逐步提高A類價格。    (2) 大力發(fā)展B類、C類客戶，擴大B、C類比例。    2、境外團旅行社：    (1) 香港市場：港中旅、中航假期、康輝假期、關(guān)鍵旅游。 &#

7、160;  地接社：港澳國旅、海王國旅、山海國旅    (2) 馬來西亞東南亞市場    地接社：天馬國際    (3) 新加坡：山海國旅    (4)韓國市場-熱帶浪漫度假之旅    地接社：京潤國旅    3、確定重點合作的旅行社：    省中旅、事達、東方假期、神州、揚帆、省職旅、華能、山海、

8、港澳國旅、海王、明珠、觀光、悠閑、航空假日、南山錦江、風之旅、金椰風、民間、海航商務、國航風情等。    第四章 不同季節(jié)營銷策略    在本章節(jié)中根據(jù)淡旺季不同月份、各黃金周制定了不同的價格，月日團隊、散客比例，每天營業(yè)收入，月度完成任務及各月份工作重點。    1、 旺季：1、2、3、4、5、10、11、12月份    2002年1月(31天)3月(31天)、4月(30天)、2001年11月(30天)、12月(31天)： 

9、   A、每天團隊與散客預定比例：6:4，B、房價：團隊價：110元/間，散平均價：180元/間    C、月平均開房率：90%即161間/日    D、每日收入：團隊：9666元，散客：10948元    F、各月工作重點：    2002年1月份：    1、加強對春節(jié)市場調(diào)查，制定春節(jié)促銷方案和春節(jié)團、散預訂。    2、

10、加強會務促銷。 3、加強商務促銷和協(xié)議簽訂。    4、加強婚宴促銷。    2002年3月份：    1、 加強會務、商務客人促銷。    2、 加強婚宴促銷。    3、 “五一”黃金周-客房銷售3月中下旬完成促銷及接待方案。    2002年4月份：    1、 加強會務、商務客人促銷。  &

11、#160; 2、 加強婚宴促銷。    3、 加強對五一節(jié)市場調(diào)查，制定五一節(jié)促銷方案和五一節(jié)團、散預訂。    4、 制定“母親節(jié)”活動方案并促銷；母親節(jié)-以“獻給母親的愛”為主題進行餐、房組合銷售。    (五月第二個星期天)    2001年11月、12月份：    1、加強對春節(jié)市場調(diào)查。    2、加強會務促銷。  &

12、#160; 3、加強商務促銷和協(xié)議簽訂。    4、加強婚宴促銷。    其中黃金周月份：10、2、5，三個月    各黃金周及月收入：    *2001年10月(31天):    A “十一”黃金周：全部七天    1)2、3、4、5日，團隊:散客=6：4，房價：團：160元/間，散：280元/間    開

13、房率：95%即170間/日    每日收入：團：16320元，散：19040元    2)1、6日， 團:散=7:3，房價：團：120元/間，散：220元/間    開房率：90%即161間/日    每日收入：團：13524元，散：10626元    3)7日，團隊:散客=7:3    房價：團：100元/間(含雙早)，散：160元/間 

14、0;  開房率：80%即143間/日    每日收入：團：10010元，散：6864元    B 當月余下24日收入： 49.4736 萬元，預定比例：團：散=6:4    房價：團隊價：100元/間，散平均價：170元/間    開房率：90%即161間/日    每日收入：團：9666元，散：10948元    D、本月工作重點：&#

15、160;   1、 加強會議促銷。    2、 加強婚宴促銷。    3、 加強商務促銷和協(xié)議簽訂。    4、 同餐飲部擬定圣誕節(jié)促銷方案。圣誕節(jié)-圣誕大餐。10月上旬餐飲部、銷售部完成制作圣誕菜單、廣告宣傳促銷及抽獎游戲設計方案及環(huán)境布置方案，各項工作逐步開展。    5、 春節(jié)- 客房、家宴或年夜飯- 元宵節(jié)-情人節(jié)    (1) 餐飲部10月下旬完成制作方案。

16、    (2) 銷售部、餐飲部10月下旬完成廣告宣傳促銷方案及環(huán)境布置方案，由于春節(jié)、元宵節(jié)、情人節(jié)時間相近，可貫穿起來。    *2002年2月份(本月只有28天)：    A 春節(jié)黃金周：全部七天    1)2、3、4、5日，團:散=5:5    房價：團：180元/間，散：280元/間    開房率：98%即175間/日  

17、0; 每日收入：團：15750元，散：24500元    2)1、6日， 團:散=6:4，房價：團：150元/間，散：220元/間    開房率：92%即165間/日    每日收入：團：14850元，散：14520元    3) 7日，團:散=7:3    4) 房價：團：100元/間(含雙早)，散：160元/間    開房率：80%即143間/

18、日    每日收入：團：10010元，散：6864元    B 當月余下日收入： 43.2894萬元(21天)，預定比例：團：散=6:4，房價：團隊價：100元/間，散平均價：170元/間    開房率：90%即161間/日    每日收入：團：9666元，散：10948元    D、本月工作重點：    1、 加強會議促銷。  

19、0; 2、 加強婚宴促銷。    3、 加強“三八節(jié)”活動促銷。    *2002年5月份 (31天)    A 五一黃金周，全部七天    i>2、3、4、5日，團:散=6：4，房價：團：150元/間，散：260元/間    開房率：90%即161間/日    每日收入：團：14490元，散：16744元   

20、 >1、6日， 團:散=7:3，房價：團：120元/間，散：220元/間    開房率：90%即161間/日    每日收入：團：13524元，散：10626元    >7日，團:散=7:3    房價：團：110元/間(含雙早)，散：160元/間    開房率：80%即143間/日    每日收入：團：11011元，散：6864元&#

21、160;   B 當月余下日24天收入：49.4736 萬元，預定比例：團：散=6:4，房價：團隊價：100元/間，散平均價：170元/間    開房率：90%即161間/日    每日收入：團：9666元，散：10948元    D、本月工作重點：    1、 加強對六月份市場調(diào)查，六一兒童節(jié)-以“享受親情、歡樂無限”為主題推出兒童歡樂節(jié)進行    餐、娛樂組合銷售

22、。制定父親節(jié)-以“父親也需要關(guān)懷” 為主題進行餐、房組合銷售。(六月第    三個星期天)    2、 加強“六一”兒童節(jié)、父親節(jié)活動促銷。    3、 加強商務促銷。    2、平季：7、8月份    *A、2002年7月(31天)，2001年8月(31天)：    預定比例：團：散=7:3    房價：團隊價：90

23、元/間，散平均價：160元/間    開房率：85%即152間/日    每日收入：團：9576元，散：7296元    A、 各月工作重點：    7月份：    1、加強署期師生活動促銷，加強商務散客促銷。    2、制定“學生謝師宴”方案、中秋節(jié)活動方案和促銷-7月中旬餐飲部完成菜譜方案、銷售部完成    廣告宣

24、傳促銷方案、各項工作逐步開展。    3、中秋節(jié)-月餅促銷，7月中下旬餐飲部完成制作方案、銷售部完成廣告宣傳促銷方案、各項工    作逐步開展。    8月份：    4、加強署期師生活動促銷。2、加強“學生謝師宴”促銷。    5、加強商務散客促銷，制定出9月份團、散用房與月餅獎勵促銷方案。    6、國慶節(jié)客房、節(jié)后婚宴-8月下旬餐飲部完成制作圣誕菜單方

25、案，餐飲、銷售部完成接待及促銷方案。    3、淡季：6、9月份    *A、2002年6月(30天)，2001年9月(30天)：    預定比例：團：散=7:3，房價：團隊價：80元/間，散平均價：150元/間    總開房率：70%即125間/日    每日收入：團：7000元，散：5625元    B、各月工作重點：   

26、 *6月份：    1、加強對“高考房”市場調(diào)查。    2、加強署期師生活動促銷。    3、加強商務促銷。    *9月份：    1、加強會務促銷。    2、加強商務促銷。    3、加強對國慶節(jié)市場調(diào)查，制定國慶節(jié)促銷方案和國慶節(jié)的團、散預訂。    4、制定

27、“圣誕”活動方案。    4、預算全年客房營業(yè)收入： 萬元    年平均開房率： 86.065 %    每日可供租房數(shù)： 179間    計劃每日出租房數(shù)：154間(其中：團隊96間/日，散客58間/日)    平均房價： 團隊：100元/間，散客：165.8元/間。    總計：萬元    第五章 市場推廣方法&#

28、160;   開拓市場沒有多大捷徑可走，吃苦是最根本的出路。為什么這樣說，因為準確的定位、合理的房價、良好的合作信譽都具備的同時，信息輸出(宣傳促銷)是最關(guān)鍵。酒店銷售在廣告宣傳上不可能象做日用品，大量投放媒體廣告，即使有也是小范圍內(nèi)在開業(yè)初期，那么人員促銷是最主要的手段。所以定期回訪是最重要的。    一、銷售部：    1、旅行社客源    (1) 把價格做杠桿，在旺季追求利潤最大化，在淡季時追求高的出租率，吸引各社團隊。 

29、0;  (2) 穩(wěn)住本島的主要大社、走出去尋訪廣東、上海、北京各地的旅行社和國內(nèi)主要游覽地的旅行社合作，力爭為指定酒店。主要是島內(nèi)旅行社。他們的客源是酒店的生存基本客源，在旅行社客源市場的開發(fā)，主要以價格為杠桿，接待好各社的老總，保證節(jié)日用房，障礙基本不存在問題，而價格是競爭對手最容易做到的。怎樣在同等的價格或稍高的價格的情況下保證較高的開房率，那就必須對計調(diào)部人員進行公關(guān)。    (3) 積極尋找港澳各地旅行社合作和其它地區(qū)旅行社團體客源。    (4) 推出“年價團隊房”(一年一個價)。&#

30、160;   (5) 為擴大餐飲消費，團隊要求含早餐、正餐。    (6) 加強日本團、韓國團、會議等促銷。    2、會務客源促銷    (1)促銷時間：上半年1至4月    下半年10至12月    (2)促銷對象：(a)政府各職能部門(b)本地商務公司(c)島外商務公司    (3) 以本島企業(yè)單位和建立島外酒店聯(lián)盟對接會

31、務、散客。    (4) 建全代理制，組織省內(nèi)外會務客源。策劃一些企業(yè)經(jīng)濟類的，學術(shù)研討，培訓班會議和事業(yè)單位的會議。    3、散客客源    散客市場客源的開發(fā)，是我們酒店客房追求的最主要的客源市場，要在有限的房數(shù)提高總量，散團比例的改變是根本途徑。在開拓散客市場，重點是?？谑袌觯浯问菎u內(nèi)其它縣市，從戰(zhàn)備方向上來講最后的重點移向島外，廣東、上海和北京等地。    1、參加行業(yè)的連鎖服務網(wǎng),加強與各企事業(yè)單位的聯(lián)系，穩(wěn)定現(xiàn)有客戶，大

32、力開發(fā)新客戶，本地市場客戶要逐一登門拜訪。    2、針對散客，客房、餐飲捆綁銷售，客戶在酒店住房，可同時在餐飲、娛樂方面享受不同程度的優(yōu)惠。    3、根據(jù)不同客人的需要，設計多種套餐(包價)，含客房、餐飲、。    4、大力發(fā)展長住客戶;制定內(nèi)部員工合理的客房提成獎勵制度。    5、擴大司機拉客量，對出租車司機的促銷。建全中介差價規(guī)定和訂房差價提差方法。    6、開辟網(wǎng)上訂房,加強網(wǎng)絡促銷

33、，擴大網(wǎng)絡訂房中心的訂房，二、餐飲部    (1) 增加品種和特色菜，降低價格，提高質(zhì)量。    (2) 舉辦“美食節(jié)”，中西餐培訓班。    (3) 根據(jù)節(jié)慶推出相應的團圓宴、長壽宴、婚慶宴等。    (4) 開展有獎銷售活動，如福壽宴、良緣宴、，贈送客房，或免費接送及小禮品、鮮花贈送和在報刊祝賀廣告、電視臺、電臺送歌活動。    (5) 增加旅行社指定用餐、給導游折扣，增加團隊自點餐和風味餐消

34、費。(每天前臺都給餐飲提供一份導游姓名和房號單，以便銷售部和餐飲部聯(lián)系。)    三、內(nèi)部消費鏈建立    A、通過內(nèi)外促銷宣傳鏈完成內(nèi)部消費鏈    1、外部宣傳和促銷    (1) 島內(nèi)外新聞媒體的全面合作，除正常的廣告播放和欄目的合作，同時抓住時機策劃和炒作一些臨時性的新聞報道宣傳，提高酒店的知名度和美譽度。    (2) 交通工具上的宣傳：    如

35、：飛機上的介紹和代理訂房業(yè)務，?？?、三亞豪華巴士的宣傳和代理訂房業(yè)務。    (3) 人員促銷、交易會促銷、信函促銷，通過旅行社宣傳，電子郵件，其它媒體等。通過以上方法和其它宣傳促銷宣傳網(wǎng)，把客人吸引進來。    2、內(nèi)部宣傳網(wǎng)    客人進店要促成每項消費，就必須把每項服務介紹給他們，這樣就需要建立內(nèi)部宣傳網(wǎng)-自走進酒店的大廳開始，就能了解酒店的基本設施情況(制作總體設施燈箱和圖片)，走進電梯，又能進一步看到圖文并茂的宣傳廣告，到了客房，除了一些重點介紹的項目外，還有一本圖

36、文并茂的服務指南，除了各項設施的介紹圖片，計費方法、電視節(jié)目、菜譜(含圖片)外，還有酒店的背景資料和名人來訪圖片資料及企業(yè)文化的內(nèi)容等，。同時還有酒店位置圖。各項交通設施和旅游景點的介紹、相應的地方風土人情等。打開電視應在整點插播酒店介紹專題片。    3、內(nèi)部消費鏈的促成    通過內(nèi)部交叉宣傳網(wǎng)將內(nèi)部各營業(yè)部吸引客人的方法介紹給客人，并制作住房折扣卡贈送等完成內(nèi)部的消費鏈的構(gòu)成。    四、提高回頭率    通過促銷，把客人引進來，

37、留住客人，提高回頭率是最關(guān)鍵所在，只有留住客人，讓客人滿意才能提高回頭率(當然指在準確的價格定位的前提下)才能提高存量，只有積累，才會有存量的增加，才能保證相對穩(wěn)定和較高的開房率。留住客人的手段除了硬件配套外，還有軟件(包括服務、餐飲出品質(zhì)量、其它營業(yè)部門高標準的服務)，同時還可以采用一些贈送和讓利-推行“住房消費積分卡”：消費達到一定的金額或住房，享受贈送房，憑此卡享受優(yōu)惠折扣，住房一定數(shù)量后，憑卡可申請VIP金、銀卡，贈送娛樂消費。    五、改變客源結(jié)構(gòu)    通過市場分析，除留住客人外，改變客源結(jié)構(gòu)是提高效

38、益的重要手段。首選改變團隊結(jié)構(gòu)，再是改變團散比例。改變團隊結(jié)構(gòu)，提高團隊房價。先增加合作旅行社(中小社)，不求每社單量，當求積少成多(中小社因量相對較小，價格相對較高)第二個提高旅行社接團檔次，一是提高開房客人檔次，減少對客房物品的損耗，增加入住后的潛在消費。采用交替更換的方法，達到提高團隊房價的目的。    改變團散比例是指散客市場開拓客源穩(wěn)定增加的情況下，降低團隊接待量，力爭在一年內(nèi)為能達到散團各占50%，這是除營業(yè)指標外的另一個重要指標，也是酒店后期發(fā)展的根本途徑。    六、增收節(jié)流、強化管理 &

39、#160;  1、建全團、散下單程序、復查程序，公開旅游、車、票等代理價格，堵塞銷售漏洞。    2、進一步強化銷售員工培訓、提高員工素質(zhì)、業(yè)務水平。    3、調(diào)配部門層級設制，定崗定編，降低銷售成本。    4、目標考核，制定內(nèi)外激勵機制，調(diào)動全部員工積極性。    第六章 激 勵 方 案    A、銷售部    1、 目標考核指標：

40、按方案中淡旺季各月任務標準執(zhí)行。    2、 工資發(fā)放：    1) 總監(jiān)、經(jīng)理(助理)：50%保底，30%按完成部門目標比例發(fā)給，20%按酒店完成目標比例發(fā)給，每月扣除，半年總評，完成任務補發(fā)。    2) 部門員工按工資總額50%保底，50%浮動(按當月部門完成任務比例發(fā)給)每月扣除，半年總    評，完成任務補發(fā)。    3、 超額完成任務，按超出比例工資總額獎勵，當月兌現(xiàn)超出部分獎金。&#

41、160;   4、 給散客銷售代表房價提成獎勵：    (1) 每天散客開房數(shù)：按方案中標準執(zhí)行。    (2) 散客房達到160元/間或以上獎勵：5元/間(給散客銷售代表4元，部門1元)當月兌現(xiàn)獎金。    (3) 為了便于對代表考核，凡協(xié)議單位、銷售部下單散客均計散客任務和提成(總公司客人計入任    務，但不計提成)。    *以此給全部員工壓力，也給動力。&#

42、160;   5、 給旅行社計調(diào)團隊用房倒扣：    (1) 按當月酒店定團隊價給旅行社計調(diào)部倒扣五間以上：1元/間、散客：5元/間(為了在淡旺季同等的    價格或稍高的價格的情況下保證較高的開房率，對計調(diào)部人員進行的公關(guān))。    (2) 為防止漏洞、確保倒扣促銷費到位，由財務部辦理空銀行卡、銷售部按排兩人以上進行記名派    發(fā)，每月底由銷售部統(tǒng)計各社用房數(shù)，財務部核對，次月10日前轉(zhuǎn)帳至各社銀行卡。

43、(請按時結(jié)    算，此事僅限總經(jīng)理、財務部經(jīng)理、會計、銷售部知會，誰泄漏消息，嚴肅處理)    6、 銷售部 6人。    (1) 總監(jiān)：1人。    (2) 助理：1人(負責旅行社團隊業(yè)務)。    (3) 主管：2人(負責商務、會務散客)。    (4) 文員：1人(負責日常工作、網(wǎng)絡訂房銷售業(yè)務)。    (5

44、) 美工：1人。    7、 銷售費用：    通訊、交通、招待、辦公等費用可按財務現(xiàn)行標準執(zhí)行；但總監(jiān)個人交通、通訊費盼總經(jīng)理有明確標準。    各項宣傳促銷費用按促銷方案提前另制定方案。    B、前廳部    1、 目標考核指標：15萬元/月(在客房銷售總?cè)蝿罩畠?nèi))。    2、 工資發(fā)放：    (1) 經(jīng)理(

45、助理)：50%保底，30%按完成部門目標比例發(fā)給，20%按酒店完成目標比例發(fā)給，每月扣    除，半年總評，完成任務補發(fā)。    (2) 部門員工按工資總額50%保底，50%浮動(按當月部門完成任務比例發(fā)給)每月扣除，半年總    評，完成任務補發(fā)。    3、 超額完成任務，按超出比例工資總額獎勵，當月兌現(xiàn)超出部分獎金。    4、 給散客高價房提成獎勵：   &#

46、160;a) 每間普標散客房價達到180元/間、豪標200元/間、套房350元/間以上部分50%獎勵，其中給當班人    (組)40%，部門10%，當月兌現(xiàn)獎金。    b) 為了便于考核，除協(xié)議單位、銷售部下單散客外均計入前廳部散客任務和提成。    C、餐飲部    1、 目標考核指標：40萬元/月。    2、 工資發(fā)放：    (1) 經(jīng)理(助理)：

47、50%保底，30%按完成部門目標比例發(fā)給，20%按酒店完成目標比例發(fā)給，每    月扣除，半年總評，完成任務補發(fā)。    (2) 部門員工按工資總額50%保底，50%浮動(按當月部門完成任務比例發(fā)給)每月扣除，半年總    評，完成任務補發(fā)。    3、 超額完成任務，按超出比例工資總額獎勵，當月兌現(xiàn)超出部分獎金。    4、 成本節(jié)約獎勵：    餐飲成本

48、在財務規(guī)定的比例以下節(jié)約部分的50%獎勵，其中給當班人(組)40%，部門10%，當月兌現(xiàn)獎金。    說明：    *提高散客房價、入住率，降低開房率。    *各項活動、會務促銷方案，活動賣點只能在提前45天左右制定方案才會有實際意義。    *餐飲銷售方案由餐飲部另制定詳細方案。原文已完。下文為附加文檔，如不需要，下載后可以編輯刪除，謝謝！施工組織設計本施工組織設計是本著“一流的質(zhì)量、一流的工期、科學管理”來進行編制的。編制時，我公

49、司技術(shù)發(fā)展部、質(zhì)檢科以及項目部經(jīng)過精心研究、合理組織、充分利用先進工藝，特制定本施工組織設計。一、 工程概況：西夏建材城生活區(qū)27#、30#住宅樓位于銀川市新市區(qū)，橡膠廠對面。本工程由寧夏燕寶房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)，銀川市規(guī)劃建筑設計院設計。本工程耐火等級二級，屋面防水等級三級，地震防烈度為8度，設計使用年限50年。本工程建筑面積:27#m2;30# m2。室內(nèi)地坪± m為準，總長27#m；30# m?？倢?7#m；30# m。設計室外地坪至檐口高度18.6 00m，呈長方形布置，東西向，三個單元。本工程設計屋面為坡屋面防水采用防水涂料。外墻水泥砂漿抹面，外刷淺灰色墻漆。內(nèi)墻面除衛(wèi)生間200

50、×300瓷磚，高到頂外，其余均水泥砂槳罩面，刮二遍膩子；樓梯間內(nèi)墻采用50厚膠粉聚苯顆粒保溫。地面除衛(wèi)生間200×200防滑地磚，樓梯間50厚細石砼1：1水泥砂漿壓光外，其余均采用50厚豆石砼毛地面。樓梯間單元門采用樓宇對講門，臥室門、衛(wèi)生間門采用木門，進戶門采用保溫防盜門。本工程窗均采用塑鋼單框雙玻窗，開啟窗均加紗扇。本工程設計為節(jié)能型住宅，外墻均貼保溫板。本工程設計為磚混結(jié)構(gòu)，共六層?；A采用C30鋼筋砼條形基礎，上砌MU30毛石基礎，砂漿采用M10水泥砂漿。一、二、三、四層墻體采用M10混合砂漿砌筑MU15多孔磚；五層以上采用M混合砂漿砌筑MU15多孔磚。本工程結(jié)構(gòu)中

51、使用主要材料：鋼材：I級鋼，II級鋼；砼：基礎墊層C10，基礎底板、地圈梁、基礎構(gòu)造柱均采用C30，其余均C20。本工程設計給水管采用PPR塑料管，熱熔連接；排水管采用UPVC硬聚氯乙烯管，粘接；給水管道安裝除立管及安裝IC卡水表的管段明設計外，其余均暗設。本工程設計采暖為鋼制高頻焊翅片管散熱器。本工程設計照明電源采用BV銅芯線，插座電源等采用BV4銅芯線；除客廳為吸頂燈外，其余均采用座燈。二、 施工部署及進度計劃1、工期安排本工程合同計劃開工日期：2004年8月21日，竣工日期：2005年7月10日，合同工期315天。計劃2004年9月15日前完成基礎工程，2004年12月30日完成主體結(jié)構(gòu)

52、工程，2005年6月20日完成裝修工種，安裝工程穿插進行，于2005年7月1日前完成。具體進度計劃詳見附圖1（施工進度計劃）。2、施工順序基礎工程工程定位線（驗線）挖坑釬探（驗坑）砂礫墊層的施工基礎砼墊層刷環(huán)保瀝青 基礎放線（預檢）砼條形基礎刷環(huán)保瀝青 毛石基礎的砌筑構(gòu)造柱砼地圈梁地溝回填工。結(jié)構(gòu)工程結(jié)構(gòu)定位放線（預檢）構(gòu)造柱鋼筋綁扎、定位（隱檢）磚墻砌筑（50cm線找平、預檢）柱梁、頂板支模（預檢）梁板鋼筋綁扎（隱檢、開盤申請）砼澆筑下一層結(jié)構(gòu)定位放線重復上述施工工序直至頂。內(nèi)裝修工程門窗框安裝室內(nèi)墻面抹灰樓地面門窗安裝、油漆五金安裝、內(nèi)部清理通水通電、竣工。外裝修工程外裝修工程遵循先上后下

53、原則，屋面工程（包括煙道、透氣孔、壓頂、找平層）結(jié)束后，進行大面積裝飾，塑鋼門窗在裝修中逐步插入。三、 施工準備1、 現(xiàn)場道路本工程北靠北京西路，南臨規(guī)劃道路，交通較為方便。場內(nèi)道路采用級配砂石鋪墊，壓路機壓。2、 機械準備設2臺攪拌機，2臺水泵。現(xiàn)場設鋼筋切斷機1臺，調(diào)直機1臺，電焊機2臺，1臺對焊機。現(xiàn)場設木工鋸，木工刨各1臺?；靥钇陂g設打夯機2臺?，F(xiàn)場設塔吊2臺。3、施工用電施工用電已由建設單位引入現(xiàn)場；根據(jù)工程特點，設總配電箱1個，塔吊、攪抖站、攪拌機、切斷機、調(diào)直機、對焊機、木工棚、樓層用電、生活區(qū)各配置配電箱1個；電源均采用三相五線制；各分支均采用鋼管埋地；各種機械均設置接零、接地

54、保護。具體配電箱位置詳見總施工平面圖。3、 施工用水施工用水采用深井水自來水，并砌筑一蓄水池進行蓄水。樓層用水采用鋼管焊接給水管，每層留一出水口；給水管不置蓄水池內(nèi)，由潛水泵進行送水。4、 生活用水生活用水采用自來水。5、 勞動力安排結(jié)構(gòu)期間：瓦工40人；鋼筋工15人；木工15人；放線工2人；材料1人；機工4人；電工2人；水暖工2人；架子工8人；電焊工2人；壯工20人。裝修期間抹灰工60人；木工4人；油工8人；電工6人；水暖工10人。四、主要施工方法1、施工測量放線施工測量基本要求A、西夏建材城生活區(qū)17#、30#住宅樓定位依據(jù)：西夏建材城生活區(qū)工程總體規(guī)劃圖，北京路、規(guī)劃道路永久性定位B、根

55、據(jù)工程特點及建筑工程施工測量規(guī)程DBI012195，4、3、2條，此工程設置精度等級為二級，測角中誤差±12，邊長相對誤差1/15000。C、根據(jù)施工組織設計中進度控制測量工作進度，明確對工程服務，對工程進度負責的工作目的。工程定位A、根據(jù)工程特點，平面布置和定位原則，設置一橫一縱兩條主控線即27#樓：（A）軸線和（1）軸線；30#樓：（A）軸線和（1）軸線。根據(jù)主軸線設置兩條次軸線即27#樓：（H）軸線和（27）軸線；30#樓：（H）軸線和（27）軸線。 B、主、次控軸線定位時均布置引樁，引樁采用木樁，后砌一水泥砂漿磚墩；并將軸線標注在四周永久性建筑物或構(gòu)造物上，施測完成后報建設單

56、位、監(jiān)理單位確認后另以妥善保護。C、控軸線沿結(jié)構(gòu)逐層彈在墻上，用以控制樓層定位。D、水準點：建設單位給定準點，建筑物±.500m?；A測量A、在開挖前，基坑根據(jù)平面布置，軸線控制樁為基準定出基坑長、寬度，作為拉小線的依據(jù)；根據(jù)結(jié)構(gòu)要求，條基外側(cè)1100mm為砂礫墊層邊，考慮放坡，撒上白灰線，進行開挖。B、在墊層上進行基礎定位放線前，以建筑物平面控制線為準，校測建筑物軸線控制樁無誤后，再用經(jīng)緯儀以正倒鏡挑直法直接投測各軸線。C、標高由水準點引測至坑底。結(jié)構(gòu)施工測量A、首層放線驗收后，主控軸一引至外墻立面上，作為以上務層主軸線豎身高以測的基準。B、施工層放線時，應在結(jié)構(gòu)平面上校投測軸線，

57、閉合后再測設細部尺寸和邊線。C、標高豎向傳遞設置3個標高點，以其平均點引測水平線折平時，盡量將水準儀安置在測點范圍內(nèi)中心位置，進行測設。2、基坑開挖本工種設計地基換工，夯填砂礫墊層1100mm；根據(jù)此特點，采用機械大開挖，留200mm厚進行挖工、鏟平。開挖時，根據(jù)現(xiàn)場實際土質(zhì)，按規(guī)范要求1:0.33放坡，反鏟挖掘機挖土。開挖出的土，根據(jù)現(xiàn)場實際情況，盡量留足需用的好土，多余土方挖出，避免二次搬運。人工開挖時，由技術(shù)員抄平好水平控制小木樁，用方鏟鏟平。挖掘機挖土應該從上而下施工，禁止采用挖空底腳的操作方法。機械挖土,先發(fā)出信號，挖土的時候，挖掘機操作范圍內(nèi)，不許進行其他工作，裝土的時候，任何人都

58、不能停留在裝土車上。3、砌筑工程材料磚：MU15多孔磚，毛石基礎采用MU30毛石。砂漿：±0.00以下采用M10水泥砂漿，一、二、三、四層采用M10混合砂漿，五層以上采用M7.5混合砂漿。砌筑要求A、開工前由工長對所管轄班組下發(fā)技術(shù)交底。B、砌筑前應提前澆水濕潤磚塊，水率保持在1015。C、砌筑采用滿鋪滿擠“三一砌筑法“，要求灰漿飽滿，灰縫812mm。D、外墻轉(zhuǎn)角處應同時砌筑，內(nèi)外墻交接處必須留斜槎，槎子長度不小于墻體高度的2/3，槎子必須平直、通順。E、隔墻與墻不同時砌筑又不留成斜槎時可于墻中引出陽槎或在墻的灰縫中預埋拉結(jié)筋，每道不少于2根。F、接槎時必須將表面清理干凈，澆水濕潤，

59、填實砂漿，保持灰縫平直。G、磚墻按圖紙要求每50mm設置26鋼筋與構(gòu)造柱拉結(jié)，具體要求見結(jié)構(gòu)總說明。H、施工時需留置臨時洞口，其側(cè)邊離交接處的墻面不少于500mm，頂部設邊梁。4、鋼筋工程凡進場鋼筋須具備材質(zhì)證明，原材料須取樣試驗，經(jīng)復試合格后方可使用。鋼筋綁扎前應仔細對照圖紙進行翻樣，根據(jù)翻樣配料，施工前由工長對所管轄班組下發(fā)技術(shù)交底，準備施工工具，做好施工的準備工作。板中受力鋼筋搭接，I級鋼30d，II級鋼40d，搭接位置：上部鋼筋在跨中1/3范圍內(nèi)，下部鋼筋在支座1/3范圍內(nèi)。鋼筋保護層：基礎40mm，柱、梁30mm，板20mm。保護層采用50mm×50mm的水泥砂漿塊。板上部

60、鋼筋用馬凳按梅花狀支起。所有鋼筋綁扎，須填寫隱檢記錄，質(zhì)評資料及目檢記錄，驗收合格后方可進行下道工序。5、砼工程水泥進場后須做復試，經(jīng)復試合格后由試驗室下達配合比。施工中嚴格掌握各種材料的用量，并在攪拌機前進行標識，注明每立方米、每盤用量。同時攪拌時，須車車進磅，做好記錄。 澆筑前，對模板內(nèi)雜物及油污、泥土清理干凈。投料順序：石子水泥砂子。本工程均采用插入式振搗器，一次澆筑厚度不宜超過振搗器作用部分長度的倍，搗實砼的移動間距不宜大于振搗器作用半徑的倍。砼澆筑后1晝夜?jié)菜B(yǎng)護，養(yǎng)護期不少于7d，砼強度未達到MPa之前不得上人作業(yè)。6、模板工程本工程模板采用鋼木混合模板。模板支搭的標高、截面尺寸、

61、平整度、垂直度應達到質(zhì)量驗收標準，以滿足其鋼度，穩(wěn)定性要求。模板支撐應牢固可靠，安裝進程中須有防傾覆的臨時固定措施。本工程選用851脫模劑，每拆除一次模板經(jīng)清理后涂刷脫模劑，再重新組裝，以保證砼的外觀質(zhì)量。6、 架子工程本工程采用雙排架子防護，外設立桿距墻2m，里皮距墻50cm，立桿間距，順水間距，間距不大于1m。 架子底部夯實，墊木板，綁掃地桿。為加強架子的穩(wěn)定性，每七根立桿間設十字蓋，斜桿與地面夾角60o。為防止腳平架外傾，與結(jié)構(gòu)采用鋼性拉接，拉接點間距附和“垂四平六“的原則。外防護架用閉目式安全網(wǎng)進行封閉，兩平網(wǎng)塔接和網(wǎng)下口必須綁孔緊密。結(jié)構(gòu)架子高出作業(yè)層1m，每步架子滿鋪腳手板，要求嚴

62、密牢固并嚴禁探頭板。7、 裝飾工程裝飾工程施工前，要組織質(zhì)監(jiān)部門、建設、設計、施工單位四方參加的主體結(jié)構(gòu)工程核驗收，對已完全體分部工程進行全面檢查、發(fā)現(xiàn)問題及時處理，清除隱患，并做好裝飾前材料、機具及技術(shù)準備工作。1、根據(jù)預算所需材料數(shù)量，提出材料進場日期，在不影響施工用料的原則下，盡量減少施工用地，按照供料計劃分期分批組織材料進場。2、將墻面找方垂直線，清理基層，然后沖筋，按照圖紙要求，分層找平垂直，陰陽角度方正，然后拉線作灰餅。底子灰應粘結(jié)牢固，并用刮杠刮平，木抹子抹平。3、罩面應均勻一致，并應在終凝前刮平壓光，上三遍灰抹子。4、油漆、涂料施工：油漆工程施工時，施工環(huán)境應清潔干凈，待抹灰、

63、樓地面工程全部完工后方可施工，油漆涂刷前被涂物的表面必須干燥、清潔，刷漆時要多刷多理不流墜，達到薄厚均勻，色調(diào)一致，表面光亮。墻面涂料基層要求現(xiàn)整，對縫隙微小孔洞，要用膩子找平，并用砂紙磨平。為了使顏色一致，應使用同一配合比的涂料，使用時涂料攪勻，方可涂刷，接槎外留在陰陽角外必須保證涂層均勻一致表面不顯刷紋。8、 樓地面工程樓地面工程只作50厚豆石砼墊層。做墊層必須先沖筋后做墊層，其平整度要控制在4mm以內(nèi)，加強養(yǎng)護45天后，才能進行上層施工。10、層面工程1、屋面保溫層及找平層必須符合設計要求，防水采用防水卷材。2、做水泥砂漿找平層表面應平整壓光，屋面與女兒墻交接處抹成R150mm圓角。3、

64、本工程屋面材料防水，專業(yè)性強，為保證質(zhì)量，我們請專業(yè)人員作防水層。4、原材料在使用前經(jīng)化驗合格后才能使用，不合格材料嚴禁使用。11、水、暖、電安裝工程管道安裝應選用合格的產(chǎn)品，并按設計放線，坡度值及坡向應符合圖紙和規(guī)范要求。水、暖安裝前做單項試壓，完畢后做通、閉水后試驗和打壓試驗，衛(wèi)生間閉水試驗不少于24小時。電預埋管路宜沿最近線路敷設，應盡量減少彎曲，用線管的彎曲絲接套絲，折扁裂縫焊接，管口應套絲用堵頭堵塞。油漆防腐等均符合圖紙各施工規(guī)范及質(zhì)量評定標準。 燈具、插座、開關(guān)等器具安裝，其標高位置應符合設計要求，表面應平直潔凈方正。燈具、插座、開關(guān)等器具必須選用合格產(chǎn)品，不合格產(chǎn)品嚴禁使用。做好

65、各種絕緣接地電阻的測試和系統(tǒng)調(diào)整記錄，檢查配線的組序一定要符合設計要求。五、預防質(zhì)量通病之措施本工程按優(yōu)質(zhì)工程進行管理與控制，其優(yōu)質(zhì)工程的目標體系與創(chuàng)優(yōu)質(zhì)工程的保證措施在本工程施工組織設計中做了詳述。本措施不再述。創(chuàng)優(yōu)質(zhì)工程除對各分部、分項、工序工程施工中，精心操作，一絲不茍、高標準嚴要求作業(yè)外，關(guān)鍵是防止質(zhì)量通病。為此，提出防止通病的作業(yè)措施如下：1、磚墻砌體組砌方法：、組砌方法：一順一丁組砌，由于這種方法有較多的丁磚，加強了在墻體厚度方向的連結(jié)，砌體的抗壓強度要高一些。、重視磚砌體水平灰縫的厚度不均與砂漿飽滿度：、水平灰縫不勻：規(guī)范規(guī)定磚砌體水平灰縫厚度與豎向灰縫寬度一般為10mm，但不應

66、小于8mm，也不應小于12mm。砂漿的作用：一是鋪平磚的砌筑表面，二是將塊體磚粘接成一個整體。規(guī)范中之所以有厚度和寬度要求，是由于灰縫過薄，使砌體產(chǎn)生不均勻受力，影響砌體隨載能力。如果灰縫過厚，由于砂漿抗壓強度低于壓的抗壓可度。在荷載作用下，會增大砂漿的橫向變形，降低砌體的強度。試驗研究表明，當水平灰縫為12mm時，磚砌體的抗壓強度極限，僅為10mm厚時的7075，所以要保證水平灰縫厚度在812mm之間。怎樣確保水平灰縫的厚度呢？A、皮數(shù)桿上，一定將縫厚度標明、標準。B、砌磚時，一定要按皮數(shù)桿的分層掛線，將小線接緊，跟線鋪灰，跟線砌筑。C、砌漿所用之中砂，一定要過篩，將大于5mm的砂子篩掉。D

67、、要選磚，將過厚的磚剔掉。E、均勻鋪灰，務使鋪灰之厚度均勻一致。堅持“一塊磚、一鏟灰、一揉擠“的“三一“砌磚法“。砂漿必須滿鋪，確保砂漿飽滿度。規(guī)范規(guī)定：多孔磚砌體，水平灰縫的砂漿飽滿度不得低于80，這是因為，灰縫的飽滿度，對砌體的強度影響很大。比如：根據(jù)試驗研究，當水平灰縫滿足80以上，豎縫飽滿度滿足60以上時，砌體強度較不飽滿時，要提高23倍，怎樣保證灰縫飽滿度呢？A、支持使用所述的“三一“砌磚法，即“一塊磚、一鏟灰、一揉擠“。B、水平縫用鋪漿法（鋪漿長度50cm）砌筑，豎縫用擠漿法砌筑，豎縫還要畏助以加漿法，以使豎向飽滿，絕不可用水沖灌漿法。C、砂漿使用時，如有淅水，須作二次拌合后再用。

68、絕不可加水二次拌合。拌好的砂漿，須于3小時之內(nèi)使用完畢。D、不可以干磚砌筑。淋磚時，一般以15含水率為宜。（約磚塊四周浸水15mm左右）。注意砌磚時的拉結(jié)筋的留置方法：磚砌體的拉結(jié)筋留置方法，按設計要求招待。如設計沒有具體規(guī)定時，按規(guī)范執(zhí)行。規(guī)范規(guī)定“拉結(jié)筋的數(shù)量每12cm厚墻放1根6鋼筋，沿墻高每50cm留一組。埋入長度從墻的留槎處算起，每邊均100cm，末端應有彎鉤”見圖。規(guī)范還規(guī)定：“構(gòu)造柱與墻連拉處，宜砌成馬牙槎，并沿墻高每50cm設26拉結(jié)鋼筋，每邊伸入墻內(nèi)100cm。2、預防樓梯砼踏步掉角：樓梯踏步澆筑砼后，往往因達不到砼強度要求，就因施工需要提前使用，既便有了足夠強度，使用不慎，

69、都會掉楞掉角。而且有了掉角，修補十分困難，且不定期牢固。為此宜采用兩種方式予以防治：踏步楞角上，在澆筑砼時增設防護鋼筋。踏步拆模時，立即以砂袋將踏步覆蓋。（水泥袋或用針織袋裝砂）既有利于砼養(yǎng)護，又可保護踏步楞角。3、樓梯弊端的預防：防止踏步不等高：踏步不等高，既不美觀，又影響使用。踏步不等高現(xiàn)象，一般發(fā)生在最上或最下一步踏步中。產(chǎn)生的原則，一是建筑標高與結(jié)構(gòu)標高不吻合。二是將結(jié)構(gòu)標高誤為建筑標高。三是施工粗心，支模有誤。為此，澆筑樓梯之間：仔細核查樓梯結(jié)構(gòu)圖與建筑圖中的標高是否吻合。經(jīng)查核與細致計算無誤后，再制作安裝模板。澆筑砼中，往往由于操作與模板細微變形，也會使踏步有稍話誤差。這一個誤差，

70、要在水泥砂漿罩面時予以調(diào)整。為使罩面有標準。在罩面之前，根據(jù)平臺標高在樓梯側(cè)面墻上彈出一道踏步踏級的標準斜線。罩面抹灰時，便踏步的外陽角恰恰落在這一條斜線上。這樣做，罩面完成后，踏步的級高級寬就一致了。如果，施工出現(xiàn)踏步尺寸有較大誤差，一定要先行剔鑿，并用細石砼或高強度水泥砂漿調(diào)整生，再做罩面。4、堵好腳手眼：堵腳手眼做得好壞，直接影響裝修質(zhì)量。一是影響墻面抹灰之脫落、開裂也空鼓；二是灑水可沿已開裂的腳手眼進入室內(nèi)。因此，堵腳手眼的工作萬不可忽視、大意：將腳手眼孔內(nèi)的砂漿、灰塵鑿掉，清除潔凈，灑水濕透眼內(nèi)孔壁。將磚浸水濕透。腳手眼內(nèi)外同時堵砌，絕不準用干磚堵塞。用“一磚、一鏟灰、一擠塞“三一砌磚法堵塞，絕不準用碎塊碴堵塞。砂漿必須飽滿（最后的一塊磚堵完后，用竹片或扁平鋼筋將砂漿塞實，刮平，灰縫要均勻、實心實意，不準不刮漿干塞磚塊）。5、散水砼變形縫的做法：砼散水的變形縫，常規(guī)做法是鑲嵌木條，砼澆筑有足夠強度后將此木條取出，再灌以瀝青砂漿。其缺點是L散水板塊相鄰高差平整不易保證，木嵌條不可取凈，取木條將板塊楞角碰壞，不灌瀝青砂漿而灌熱瀝青等。好的做法是：、事先按變形的長短、高度（板塊砼厚）的制作厚為20mm的瀝青砂漿板條；砼板塊澆筑前，第一塊板的斷縫處支設模塊