第六章入住與裝修管理

1、2011年物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試復(fù)習(xí)指導(dǎo)年物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試復(fù)習(xí)指導(dǎo)NoImage.第六章第六章 入住與裝修管理入住與裝修管理1、 入住服務(wù)的內(nèi)容，入住服務(wù)的內(nèi)容， 2、入住服務(wù)應(yīng)注意的問題，、入住服務(wù)應(yīng)注意的問題， 3、裝修管理、裝修管理第一節(jié)入住服務(wù)的內(nèi)容第一節(jié)入住服務(wù)的內(nèi)容 v一、入住服務(wù)的涵義一、入住服務(wù)的涵義v是指是指建設(shè)單位建設(shè)單位將已具備使用條件的物業(yè)將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主交付給業(yè)主并辦理相關(guān)手續(xù)，同時并辦理相關(guān)手續(xù)，同時物業(yè)管理單位物業(yè)管理單位為業(yè)主為業(yè)主辦理辦理相相關(guān)事務(wù)的過程。對業(yè)主而言，入住的內(nèi)容主要包括：關(guān)事務(wù)的過程。對業(yè)主而言，入住的內(nèi)容主要包括：v1

2、1、物業(yè)驗收及其相關(guān)手續(xù)的辦理、物業(yè)驗收及其相關(guān)手續(xù)的辦理v2 2、物業(yè)管理有關(guān)業(yè)務(wù)的辦理、物業(yè)管理有關(guān)業(yè)務(wù)的辦理第一節(jié)入住服務(wù)的內(nèi)容第一節(jié)入住服務(wù)的內(nèi)容v二、入住的準(zhǔn)備（熟悉）二、入住的準(zhǔn)備（熟悉） v（一）資料準(zhǔn)備（一）資料準(zhǔn)備v1 1、物業(yè)質(zhì)量保證書物業(yè)質(zhì)量保證書及及使用說明書使用說明書； v2 2、入住通知書入住通知書；v3 3、物業(yè)驗收須知物業(yè)驗收須知； v4 4、業(yè)主入住房屋驗收表業(yè)主入住房屋驗收表；v5 5、業(yè)主（住戶）手冊業(yè)主（住戶）手冊； v6 6、物業(yè)管理的有關(guān)約定。、物業(yè)管理的有關(guān)約定。第一節(jié)入住服務(wù)的內(nèi)容第一節(jié)入住服務(wù)的內(nèi)容v（二）其他準(zhǔn)備（理解）（二）其他準(zhǔn)備（理解）

3、v1 1、入住工作計劃、入住工作計劃（安排、分工、使用表格、程（安排、分工、使用表格、程序及注意事項）；序及注意事項）；v2 2、入住儀式策劃、入住儀式策劃 （過程控制和推進(jìn)計劃的策劃（過程控制和推進(jìn)計劃的策劃工作）；工作）；v3 3、環(huán)境準(zhǔn)備、環(huán)境準(zhǔn)備 （整潔、安全和有序）；（整潔、安全和有序）；v4 4、其他準(zhǔn)備事項、其他準(zhǔn)備事項（彩旗、標(biāo)識等布置，公用事（彩旗、標(biāo)識等布置，公用事業(yè)單位的聯(lián)系及辦理，應(yīng)急實踐的預(yù)案及自用辦公業(yè)單位的聯(lián)系及辦理，應(yīng)急實踐的預(yù)案及自用辦公設(shè)備的準(zhǔn)備等）。設(shè)備的準(zhǔn)備等）。第一節(jié)入住服務(wù)的內(nèi)容第一節(jié)入住服務(wù)的內(nèi)容v三、入住服務(wù)的管理（掌握）三、入住服務(wù)的管理（掌握

4、）v（一）入住流程與手續(xù)（一）入住流程與手續(xù)v1 1、入住流程、入住流程v 確認(rèn)（身份）確認(rèn)（身份）驗樓（簽收）驗樓（簽收）提交（產(chǎn)權(quán)資提交（產(chǎn)權(quán)資料）并交費(fèi)料）并交費(fèi)簽署（物管文件）簽署（物管文件）繳費(fèi)（當(dāng)期物業(yè)繳費(fèi)（當(dāng)期物業(yè)管理費(fèi)）管理費(fèi)）領(lǐng)?。I(lǐng)?。I(yè)主手冊業(yè)主手冊等）資料等）資料領(lǐng)取領(lǐng)?。ǚ课荩╄€匙（房屋）鑰匙結(jié)束結(jié)束第一節(jié)入住服務(wù)的內(nèi)容第一節(jié)入住服務(wù)的內(nèi)容v 2 2、入住手續(xù)（結(jié)合入住流程）、入住手續(xù)（結(jié)合入住流程）v （1 1）確認(rèn)購房合同、入住通知等進(jìn)行業(yè)主登記；）確認(rèn)購房合同、入住通知等進(jìn)行業(yè)主登記；v （2 2）房屋驗收，填寫）房屋驗收，填寫房屋驗收表房屋驗收表；v （3 3

5、）產(chǎn)權(quán)手續(xù)代辦。即依產(chǎn)權(quán)資料辦理相關(guān)辦證費(fèi)用，具）產(chǎn)權(quán)手續(xù)代辦。即依產(chǎn)權(quán)資料辦理相關(guān)辦證費(fèi)用，具體由建設(shè)單位承辦。體由建設(shè)單位承辦。v （4 4）根據(jù)建設(shè)單位出具的證明辦理入??；）根據(jù)建設(shè)單位出具的證明辦理入住；v （5 5）簽署物業(yè)管理服務(wù)、車位使用及裝修管理協(xié)議等；）簽署物業(yè)管理服務(wù)、車位使用及裝修管理協(xié)議等；v （6 6）繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；）繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；v （7 7）領(lǐng)取兩書及）領(lǐng)取兩書及業(yè)主手冊業(yè)主手冊等相關(guān)文件資料；等相關(guān)文件資料；v （8 8）領(lǐng)取鑰匙。）領(lǐng)取鑰匙。第一節(jié)入住服務(wù)的內(nèi)容第一節(jié)入住服務(wù)的內(nèi)容v（二）費(fèi)用繳納（二）費(fèi)用繳納v（三）驗

6、房及發(fā)放鑰匙（三）驗房及發(fā)放鑰匙v建設(shè)單位或物業(yè)管理單位陪同業(yè)主一起驗收其名下建設(shè)單位或物業(yè)管理單位陪同業(yè)主一起驗收其名下的物業(yè)，登記水、電、氣表起始數(shù)，根據(jù)房屋驗收的物業(yè)，登記水、電、氣表起始數(shù)，根據(jù)房屋驗收情況、購房合同雙方在情況、購房合同雙方在業(yè)主入住房屋驗收表業(yè)主入住房屋驗收表上上簽字確認(rèn)。簽字確認(rèn)。 v（四）資料歸檔（四）資料歸檔第二節(jié)第二節(jié) 入住服務(wù)應(yīng)注意的問題（了解）入住服務(wù)應(yīng)注意的問題（了解）v一、入住服務(wù)準(zhǔn)備工作要充分一、入住服務(wù)準(zhǔn)備工作要充分v1 1、總體要求：快捷高效、井然有序、總體要求：快捷高效、井然有序v2 2、注意事項：、注意事項：v（1 1）人力資源要充足；）人力

7、資源要充足；v（2 2）資料準(zhǔn)備要充分；）資料準(zhǔn)備要充分；v（3 3）辦理入住要分批；）辦理入住要分批；v（4 4）緊急情況要有預(yù)案）緊急情況要有預(yù)案。第二節(jié)第二節(jié) 入住服務(wù)應(yīng)注意的問題（了解）入住服務(wù)應(yīng)注意的問題（了解）v二、入住期間需要注意的問題二、入住期間需要注意的問題v1 1、采用、采用“一站式一站式”柜臺服務(wù)，盡可能一次完成業(yè)柜臺服務(wù)，盡可能一次完成業(yè)主入住后生活所需的相關(guān)事項；主入住后生活所需的相關(guān)事項；v2 2、建立健全含補(bǔ)辦入住的各種制度；、建立健全含補(bǔ)辦入住的各種制度；v3 3、方便業(yè)主，實行辦理入住期間的彈性工作時間；、方便業(yè)主，實行辦理入住期間的彈性工作時間；v4 4、標(biāo)

8、識、作業(yè)流程要公示、清晰；、標(biāo)識、作業(yè)流程要公示、清晰；v5 5、分工負(fù)責(zé)，責(zé)任到人；、分工負(fù)責(zé)，責(zé)任到人；v6 6、注意安全防范和車輛引導(dǎo)。、注意安全防范和車輛引導(dǎo)。v三、入住操作實務(wù)案例（三、入住操作實務(wù)案例（P93P93）第三節(jié)第三節(jié) 裝修管理（重點內(nèi)容、案例）裝修管理（重點內(nèi)容、案例）v概念：是通過對物業(yè)概念：是通過對物業(yè)裝飾裝修過程的管理、服務(wù)和控制裝飾裝修過程的管理、服務(wù)和控制，規(guī)范業(yè)主、物業(yè)使用人的裝飾裝修行為，協(xié)助政府行政規(guī)范業(yè)主、物業(yè)使用人的裝飾裝修行為，協(xié)助政府行政主管部門對裝飾裝修過程中的違規(guī)行為進(jìn)行處理和糾正，主管部門對裝飾裝修過程中的違規(guī)行為進(jìn)行處理和糾正，從而確保物

9、業(yè)的正常運(yùn)行，從而確保物業(yè)的正常運(yùn)行，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。v環(huán)節(jié)：環(huán)節(jié)：裝飾裝修申報裝飾裝修申報、登記審核登記審核、入場手續(xù)辦理入場手續(xù)辦理、裝飾裝飾裝修過程監(jiān)督檢查及驗收裝修過程監(jiān)督檢查及驗收等；等；v內(nèi)容：裝飾裝修流程設(shè)計、管理細(xì)則規(guī)定、過程控制和內(nèi)容：裝飾裝修流程設(shè)計、管理細(xì)則規(guī)定、過程控制和責(zé)任界定等；責(zé)任界定等；v物業(yè)裝飾裝修管理的主要依據(jù)：物業(yè)裝飾裝修管理的主要依據(jù)：建設(shè)部建設(shè)部110110號令號令住宅住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定。第三節(jié)第三節(jié) 裝修管理（重點內(nèi)容、案例）裝修管理（重點內(nèi)容、案例）v一、一、 物業(yè)裝飾裝修管理流程物業(yè)裝飾裝

10、修管理流程 （熟悉）（熟悉）v（一）流程示意圖（一）流程示意圖v備齊（資料）備齊（資料）填寫（申報表）填寫（申報表）登記登記簽訂（協(xié)簽訂（協(xié)議）議）辦理（開工手續(xù)）辦理（開工手續(xù)）施工施工驗收驗收第三節(jié)第三節(jié) 裝修管理（重點內(nèi)容、案例）裝修管理（重點內(nèi)容、案例）v （二）流程分述（二）流程分述v 1 1、備齊資料、備齊資料業(yè)權(quán)證明、申請人身份證明、方案、施工單業(yè)權(quán)證明、申請人身份證明、方案、施工單位資質(zhì)及改動審批文件；位資質(zhì)及改動審批文件；v 2 2、物業(yè)裝飾裝飾申報、物業(yè)裝飾裝飾申報填寫裝飾裝修申報登記表，注意申填寫裝飾裝修申報登記表，注意申報內(nèi)容與實際相符；報內(nèi)容與實際相符；v 3 3、物

11、業(yè)裝飾裝修登記、物業(yè)裝飾裝修登記注意不予登記的行為，一般注意不予登記的行為，一般3 3個工個工作日內(nèi)應(yīng)完成；作日內(nèi)應(yīng)完成；P97P97v 4 4、簽訂、簽訂物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議；v 5 5、辦理開工的一般手續(xù)、辦理開工的一般手續(xù)開工證、出入證、交費(fèi)及現(xiàn)場安開工證、出入證、交費(fèi)及現(xiàn)場安全防范的器材等全防范的器材等v 6 6、施工、施工v 7 7、驗收、驗收第三節(jié)第三節(jié) 裝修管理（重點內(nèi)容、案例）裝修管理（重點內(nèi)容、案例）v 案例案例 某日，某高層樓宇某日，某高層樓宇3232樓樓B B室的業(yè)主向管理部門報上一份裝修申報登室的業(yè)主向管理部門報上一份裝修申報登記表，記表，申

12、報在陽臺裝一臺太陽能熱水器申報在陽臺裝一臺太陽能熱水器，物業(yè)管理單位裝修管理人員在接，物業(yè)管理單位裝修管理人員在接到申報后擬予以同意。到申報后擬予以同意。上級主管在審核相關(guān)資料時發(fā)現(xiàn)安裝地點不明確，上級主管在審核相關(guān)資料時發(fā)現(xiàn)安裝地點不明確，于是要求裝修管理人員去現(xiàn)場核實，于是要求裝修管理人員去現(xiàn)場核實，發(fā)現(xiàn)該戶申報的安裝位置實為發(fā)現(xiàn)該戶申報的安裝位置實為共用屋共用屋面面，而非業(yè)主自用部分。，而非業(yè)主自用部分。v 案例分析案例分析 此案例中反映的問題主要是：此案例中反映的問題主要是：第一，業(yè)主填寫的第一，業(yè)主填寫的裝修申報裝修申報登記表登記表等資料過于簡單，以至于無法確認(rèn)業(yè)主安裝設(shè)備的具體位置

13、等資料過于簡單，以至于無法確認(rèn)業(yè)主安裝設(shè)備的具體位置；第第二，裝修管理人員未到現(xiàn)場核實而盲目同意施工。二，裝修管理人員未到現(xiàn)場核實而盲目同意施工。因此，在物業(yè)裝修管理因此，在物業(yè)裝修管理中，應(yīng)從以下方面改進(jìn)：首先，在業(yè)主申報裝修時，物業(yè)管理人員應(yīng)輔導(dǎo)中，應(yīng)從以下方面改進(jìn)：首先，在業(yè)主申報裝修時，物業(yè)管理人員應(yīng)輔導(dǎo)業(yè)主業(yè)主認(rèn)真填寫認(rèn)真填寫裝修申報登記表裝修申報登記表，詳細(xì)說明裝修地點、內(nèi)容等情況；其，詳細(xì)說明裝修地點、內(nèi)容等情況；其次，在物業(yè)裝修情況不明，或語言表達(dá)不清時，物業(yè)管理人員應(yīng)次，在物業(yè)裝修情況不明，或語言表達(dá)不清時，物業(yè)管理人員應(yīng)到現(xiàn)場核到現(xiàn)場核實實，不可盲目接受業(yè)主裝修申報；再次，

14、應(yīng)對物業(yè)管理，不可盲目接受業(yè)主裝修申報；再次，應(yīng)對物業(yè)管理單位相關(guān)人員加強(qiáng)單位相關(guān)人員加強(qiáng)培訓(xùn)和約束培訓(xùn)和約束，強(qiáng)化裝修管理責(zé)任意識，同時檢查物業(yè)裝修管理各環(huán)節(jié)存在，強(qiáng)化裝修管理責(zé)任意識，同時檢查物業(yè)裝修管理各環(huán)節(jié)存在的問題并予以改進(jìn)。的問題并予以改進(jìn)。 第三節(jié)第三節(jié) 裝修管理（重點內(nèi)容、案例）裝修管理（重點內(nèi)容、案例）v二、物業(yè)裝飾裝修管理內(nèi)容（掌握）二、物業(yè)裝飾裝修管理內(nèi)容（掌握） v（一）范圍和時間管理：（一）范圍和時間管理：各種作業(yè)時間的規(guī)定、裝各種作業(yè)時間的規(guī)定、裝修總周期一般不超過修總周期一般不超過3 3個月等；個月等；v（二）物業(yè)裝飾裝修管理的要求（二）物業(yè)裝飾裝修管理的要求（P

15、101)P101)v 參考建設(shè)部參考建設(shè)部110110號令的有關(guān)規(guī)定。涉及如地號令的有關(guān)規(guī)定。涉及如地面鋪設(shè)是否超過面鋪設(shè)是否超過10mm10mm等等數(shù)字應(yīng)該記住。數(shù)字應(yīng)該記住。v（三）物業(yè)裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的管理（三）物業(yè)裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的管理v1 1、管理服務(wù)費(fèi)、管理服務(wù)費(fèi) 2 2、垃圾清運(yùn)費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)v一般而言，一般而言，物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議中應(yīng)該明確中應(yīng)該明確約定。約定。第三節(jié)第三節(jié) 裝修管理（重點內(nèi)容、案例）裝修管理（重點內(nèi)容、案例）v（四）物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理（四）物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理v1 1、嚴(yán)把出入關(guān)，杜絕無序狀態(tài)、嚴(yán)把出入關(guān)，杜絕無序狀

16、態(tài) v2 2、加強(qiáng)巡視，防患于未然、加強(qiáng)巡視，防患于未然v3 3、控制作業(yè)時間，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益、控制作業(yè)時間，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益 v4 4、強(qiáng)化管理，反復(fù)核查、強(qiáng)化管理，反復(fù)核查vP102-104P102-104案例案例第三節(jié)第三節(jié) 裝修管理（重點內(nèi)容、案例）裝修管理（重點內(nèi)容、案例）v 三、在物業(yè)裝飾裝修中各方主體的責(zé)任（掌握）三、在物業(yè)裝飾裝修中各方主體的責(zé)任（掌握） v （一）（一）裝修人和裝修企業(yè)裝修人和裝修企業(yè)的責(zé)任的責(zé)任主要學(xué)習(xí)建設(shè)部主要學(xué)習(xí)建設(shè)部110110號令號令住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定注意點：在物業(yè)裝飾裝修注意點：在物業(yè)裝飾裝修的管理過程中，的管理過程

17、中，物業(yè)管理單位主要是及時勸阻違規(guī)行為，物業(yè)管理單位主要是及時勸阻違規(guī)行為，v 對不聽勸阻的應(yīng)該及時報告，對不聽勸阻的應(yīng)該及時報告，處罰權(quán)為城市房地產(chǎn)或建設(shè)處罰權(quán)為城市房地產(chǎn)或建設(shè)或規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)。或規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)。v （二）物業(yè)管理企業(yè)和相關(guān)管理部門的責(zé)任（二）物業(yè)管理企業(yè)和相關(guān)管理部門的責(zé)任v 物業(yè)管理企業(yè)不及時報告的，房地產(chǎn)主管部門可以處物業(yè)管理企業(yè)不及時報告的，房地產(chǎn)主管部門可以處以以物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議約定的裝修管理服務(wù)費(fèi)約定的裝修管理服務(wù)費(fèi)2-32-3倍倍的罰款。物業(yè)企業(yè)承擔(dān)的是的罰款。物業(yè)企業(yè)承擔(dān)的是管理責(zé)任。管理責(zé)任。第三節(jié)第三節(jié) 裝修管理（重點

18、內(nèi)容、案例）裝修管理（重點內(nèi)容、案例）v四、裝修管理應(yīng)注意的問題（了解）四、裝修管理應(yīng)注意的問題（了解） v1 1、控制與服務(wù)；、控制與服務(wù)；v2 2、宣傳與統(tǒng)一；、宣傳與統(tǒng)一；v3 3、審核與把關(guān)；、審核與把關(guān)；v4 4、辦理與開工；、辦理與開工；v5 5、要求與注意事項、要求與注意事項v6 6、驗收；、驗收；v7 7、依法處理；、依法處理；v8 8、資料歸檔。、資料歸檔。v1 1、物業(yè)管理公司為了避免因為過分集中辦理產(chǎn)生、物業(yè)管理公司為了避免因為過分集中辦理產(chǎn)生的混亂而應(yīng)該（的混亂而應(yīng)該（ ）。）。A A人力資源要充足人力資源要充足 B B資料準(zhǔn)備要充足資料準(zhǔn)備要充足C C分批辦理入住手續(xù)

19、分批辦理入住手續(xù) D D緊急情況要有預(yù)案緊急情況要有預(yù)案 v2 2、裝修期是指裝飾裝修過程的完結(jié)時間。目前國、裝修期是指裝飾裝修過程的完結(jié)時間。目前國家頒布的法規(guī)雖無明確規(guī)定，但一般情況下不超過家頒布的法規(guī)雖無明確規(guī)定，但一般情況下不超過（ ）。）。A A半年半年 B B三個月三個月 C C一個月一個月 D D兩個月兩個月 v3 3、對業(yè)主而言，入住的內(nèi)容包括（、對業(yè)主而言，入住的內(nèi)容包括（ ）。）。A A房屋裝修房屋裝修 B B搬家具搬家具 C C物業(yè)驗收及其相關(guān)手續(xù)的辦理物業(yè)驗收及其相關(guān)手續(xù)的辦理D D物業(yè)管理有關(guān)業(yè)務(wù)的辦理物業(yè)管理有關(guān)業(yè)務(wù)的辦理 E E物業(yè)管理企業(yè)介紹相關(guān)業(yè)務(wù)物業(yè)管理企業(yè)

20、介紹相關(guān)業(yè)務(wù) v4 4、從房產(chǎn)移交的角度而言，入住的實質(zhì)均是、從房產(chǎn)移交的角度而言，入住的實質(zhì)均是（ ）。）。A A建設(shè)單位向業(yè)主交付物業(yè)的行為建設(shè)單位向業(yè)主交付物業(yè)的行為B B物業(yè)管理單位向業(yè)主交付物業(yè)的行為物業(yè)管理單位向業(yè)主交付物業(yè)的行為C C建設(shè)單位向物業(yè)管理單位交付物業(yè)的行為建設(shè)單位向物業(yè)管理單位交付物業(yè)的行為D D物業(yè)管理企業(yè)只是具體辦理相關(guān)手續(xù)物業(yè)管理企業(yè)只是具體辦理相關(guān)手續(xù)E E建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任和義務(wù)建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任和義務(wù) v5 5、物業(yè)管理單位應(yīng)詳細(xì)核查裝飾裝修申請登記表、物業(yè)管理單位應(yīng)詳細(xì)核查裝飾裝修申請登記表中的裝修內(nèi)容，有下列行為之一的將不予登記。中的裝修內(nèi)容，有下列行為之一的將不予登記。（ ）。）。vA A未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出單位提出設(shè)計方案，擅自變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)設(shè)計方案，擅自變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的的B B損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果的節(jié)能效果的C C所購買的房屋為業(yè)主的第二套房屋所購買的房屋為業(yè)主的第二套房屋D D未經(jīng)供暖管理單位批準(zhǔn)拆改供暖管道和設(shè)施未經(jīng)供暖管理單位批準(zhǔn)拆改供暖管道和設(shè)施的的E