房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險

1、精品房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險一、 銷售收入確認方面存在問題1 、價外收費、購房違約金、購房戶“更名費”等未確認銷售收入。如將水電“一戶一表”開戶費、燃氣管道初裝費等價外費用，作為“代收代付”款項核算，甚至直接計入物業(yè)管理公司賬戶。2 、企業(yè)收取的購房定金、購房首付款等預(yù)收款未及時申報繳納營業(yè)稅。企業(yè)在開發(fā)樓盤“開盤“銷售前，收取的購房者定金，因未領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證，公司采取”個人借款“形式入賬或不入賬。3 、企業(yè)采取“以物易物”、 “以房抵債”等方式銷售房屋，導(dǎo)致未申報繳納營業(yè)稅。目前， 房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在將完工產(chǎn)品如營業(yè)用房（店面），抵付工程承包人工程結(jié)算款現(xiàn)象，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)未及時確認銷售收入

2、，建筑企業(yè)未及時體現(xiàn)營業(yè)收入，從而造成雙方漏繳營業(yè)稅。4、已售完工產(chǎn)品收入確認滯后。房地產(chǎn)企業(yè)僅在辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證前開具不動產(chǎn)銷售專用發(fā)票時，才將“預(yù)收款項”結(jié)轉(zhuǎn)為“銷售收入”從而推遲體現(xiàn)利潤，少繳企業(yè)所得稅。根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國稅發(fā)【 2009 】 31 號）規(guī)定，及時將符合開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認的已售完工產(chǎn)品的預(yù)收款項，結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入。二、開發(fā)成本確認方面存在問題1 、虛列或虛增成本（ 1 ） 開發(fā)企業(yè)代施工企業(yè)繳納的建筑業(yè)社會統(tǒng)籌養(yǎng)老保險費，計入開發(fā)成本。不僅使施工企業(yè)少計應(yīng)稅收入，少繳建筑安裝業(yè)營業(yè)稅等， 而且在建筑工程決算時，如果施工企業(yè)

3、又將這筆代繳費用計入工程照價， 并開具建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票，將可能再次造成開發(fā)企業(yè)虛列開發(fā)成本，少計利潤，少繳企業(yè)所得稅。（ 2） 多列融資成本。開發(fā)企業(yè)除銀行貸款外，還有向企業(yè)和個人的民間貸款。其支付的借款利率高于稅法政策規(guī)定的利率扣除限額，并計入開發(fā)成本。（ 3）虛開建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票。存在企業(yè)取得建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票未寫明具體項目名稱，如只注明“零星工程款”，特別是市政公用、園林綠化、基礎(chǔ)土石方等工程，受專業(yè)知識、事后隱蔽工程量難以核實限制，稅務(wù)部門難以短時間對工程項目進行計量、核查，實現(xiàn)用建筑業(yè)營業(yè)稅去減少企業(yè)所得稅稅基。（ 4）利用關(guān)聯(lián)交易轉(zhuǎn)移利潤。（ 5）將與生產(chǎn)無關(guān)的費用計入成本。2 、未按配比

4、原則結(jié)轉(zhuǎn)成本如將應(yīng)分攤銷的費用一次性計入第一期項目的開發(fā)成本，造成前期開發(fā)成本多計，后期開發(fā)成本少計，通過項目的滾動開發(fā)，成本不斷歸集，不斷消耗利潤，最后將本應(yīng)實現(xiàn)的企業(yè)所得稅消耗完。3 、多列預(yù)提費用。開發(fā)企業(yè)利用“待攤費用”、 “預(yù)提費用”調(diào)整當期利潤。如預(yù)提“公共配套”費用數(shù)額大，在配套工程完工驗收之后不及時結(jié)轉(zhuǎn)配套工程成本，對預(yù)提費用的余額不及時調(diào)整，沖減商品房成本，而是長期滾動使用，減少應(yīng)納稅所得額。個別企業(yè)在配套工程完工驗收之后繼續(xù)計提或重復(fù)計提“預(yù)提費用” ，造成少納稅款。三、納稅申報方面的問題1 、未規(guī)定執(zhí)行企業(yè)所得稅預(yù)繳制度。開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定預(yù)計毛利額。根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印

5、發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國稅發(fā) 【 2009 】 31 號）規(guī)定，開發(fā)企業(yè)對開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季計算出預(yù)計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額。但企業(yè)“預(yù)收賬款”科目存在大量貸方余額，而季度申報利潤總額卻不按“預(yù)收賬款”科目計算的預(yù)計毛利額，導(dǎo)致企業(yè)所得稅季度繳納額少申報。2、納稅申報前未對預(yù)計毛利額進行調(diào)整。根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國稅發(fā)【2009 】 31 號）規(guī)定，企業(yè)必須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告，在實際工作中，存在企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品項目已完工并已結(jié)轉(zhuǎn)收入成本，但未按規(guī)定出具差異調(diào)整情況報告，造成企業(yè)少申報企業(yè)所得稅。3、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅申報不實。企業(yè)在經(jīng)營過程中，因銷售開發(fā)產(chǎn)品相應(yīng)進行土地使用權(quán)分割、轉(zhuǎn)讓，因此在年度內(nèi)企業(yè)所擁有的土地面積動態(tài)變化，企業(yè)未及時對存量開發(fā)產(chǎn)品實際占地面積進行登記，未按時準確計算，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。另外，企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅。但很多企業(yè)在