房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制內(nèi)部控制就是單位內(nèi)部的管理控制系統(tǒng)，它的根本目的就是保護(hù)單位財(cái)產(chǎn)，檢查有關(guān)數(shù)據(jù)的正確性和可靠性，提高經(jīng)營效率，貫徹既定的管理方針等。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)在我國是一個新興產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，為我國城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了應(yīng)有的作用。為了企業(yè)能夠健康發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須建立內(nèi)部控制來提高經(jīng)營效率。為了使內(nèi)部控制有效運(yùn)行，就必須營造一個良好的控制環(huán)境，建立一個周密的會計(jì)系統(tǒng)， 按業(yè)務(wù)循環(huán)設(shè)計(jì)有效的內(nèi)部控制程序。一、控制環(huán)境的建立有良好的控制環(huán)境，才能使內(nèi)部控制有效運(yùn)行。控制環(huán)境指的是建立或?qū)嵤┠稠?xiàng)政策發(fā)生影響的各 種因素，主要反映

2、單位管理者和其他人員對控制的態(tài)度，認(rèn)識和行動。具體包括，管理者的思想和經(jīng)營作 風(fēng)，單位組織結(jié)構(gòu)，人事工作方針及實(shí)施措施，影響本單位業(yè)務(wù)的各種外部關(guān)系等等。1、管理者的思想和經(jīng)營作風(fēng)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全部經(jīng)營活動過程中，應(yīng)樹立以下觀念：(1)宏觀經(jīng)濟(jì)觀念由于房地產(chǎn)的組成部分土地，是稀缺又不可替代的資源，屬國家所有。國家利用經(jīng)濟(jì)杠桿進(jìn)行宏觀 調(diào)控，利用價(jià)值規(guī)律通過市場引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)到供需平衡，保證消費(fèi)者的利益。宏觀調(diào)控對房地產(chǎn) 經(jīng)營的作用，比其它商品更為重要，也是企業(yè)最難以控制的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)營活動，不僅受經(jīng)濟(jì)形勢變化的影響，而且會受政治形勢變化的影響，變數(shù)較多。又由于 房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大，

3、建設(shè)周期又長，資金周轉(zhuǎn)慢，隨著時間的推移，投資風(fēng)險(xiǎn)因素也會增加。如果從事 房地產(chǎn)經(jīng)營活動的開發(fā)企業(yè)，資金不能按時收回，甚至因市場情況變化而賠本，就會影響企業(yè)的生存和發(fā) 展。特別是近年來，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各地房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)運(yùn)而生，行業(yè)競爭加劇，市場起伏不定， 從而使風(fēng)險(xiǎn)日益增大，所以房地產(chǎn)經(jīng)營者必須充分認(rèn)識這一點(diǎn)，把握住風(fēng)險(xiǎn)，賺取更多利潤，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn) 經(jīng)營的良性循環(huán)。(2)市場經(jīng)營觀念企業(yè)是市場經(jīng)濟(jì)活動的主體，市場是企業(yè)生存的空間。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一方面要根據(jù)市場需要，適應(yīng)市場變化，開發(fā)建設(shè)適銷對路的房地產(chǎn)；另一方面要發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢，開拓市場，引導(dǎo)消費(fèi)。企業(yè)要樹立 消費(fèi)者至上，信譽(yù)第一，為消

4、費(fèi)者服務(wù)的思想；要隨著消費(fèi)者的需要和意愿的不斷發(fā)展，調(diào)整自己的經(jīng)營 方式以滿足消費(fèi)者的要求；要加強(qiáng)市場調(diào)查和預(yù)測，掌握市場的動態(tài)信息，編制以銷定建的開發(fā)建設(shè)、銷 售、租賃等經(jīng)營計(jì)劃。(3)競爭觀念競爭可以促進(jìn)生產(chǎn)技術(shù)，經(jīng)營管理的進(jìn)步，可以使優(yōu)者勝，劣者敗。企業(yè)可以發(fā)揮自己的專長和優(yōu) 勢，敢于競爭，善于競爭。這種競爭，既是產(chǎn)品競爭，服務(wù)競爭，價(jià)格競爭，技術(shù)競爭，管理競爭，也是 人才競爭。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有生產(chǎn)出優(yōu)質(zhì)的商品房，在經(jīng)營方式、方法和銷售渠道等方面靈活多樣，便 民服務(wù)及時可靠等，才能取信于消費(fèi)者，才能提高企業(yè)的知名度，最終在競爭中取勝。(4)創(chuàng)新觀念創(chuàng)新精神是企業(yè)最大的潛在精神力量，是企

5、業(yè)成功的秘訣。個性化是創(chuàng)新的特點(diǎn)。企業(yè)要贏得、鞏 固和擴(kuò)大市場經(jīng)營，必須創(chuàng)新。由于房地產(chǎn)具有區(qū)域性的特點(diǎn)，企業(yè)必須在開發(fā)經(jīng)營過程中不斷創(chuàng)新。房 屋總是要建造在不同的建筑地段上的，因此房屋必然要根據(jù)不同地段的環(huán)境，不同的消費(fèi)群體，不同的投 資數(shù)額和渠道，做出不同的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、配套；即使在地點(diǎn)、功能、布局上完全一致，也應(yīng)當(dāng)在造型、體 量、色調(diào)上有所不同。隨著不斷開發(fā)創(chuàng)新房地產(chǎn)，企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營要素和經(jīng)營方式，也在變化協(xié)調(diào)之中，企業(yè)的整體運(yùn)營也因此而與經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展協(xié)調(diào)起來。企業(yè)如能不斷創(chuàng)新房地產(chǎn)并擁有一些帶頭暢銷的房地產(chǎn)商品，一旦受到市場的關(guān)注，企業(yè)的市場地位就會得到鞏固，企業(yè)對市場的影響就會持續(xù)不

6、衰。當(dāng)然，脫離了廣大消費(fèi)者的根本利益，異想天開，消費(fèi)者沒有從中獲得新的消費(fèi)享受，這種所謂的創(chuàng)新，必將不予承認(rèn)，從而也使企業(yè)增大了市場風(fēng)險(xiǎn)。然而，企業(yè)長期墨守陳規(guī)，千篇一律，不創(chuàng)新，不改進(jìn)，不經(jīng)營新品種，不開創(chuàng)新的服務(wù)領(lǐng)域和項(xiàng)目，滿足不了消費(fèi)者日益增長的需要，也就無法占領(lǐng)市場，更談不上開拓新的市場。總之， 樹立正確的房地產(chǎn)經(jīng)營思想，必須以全心全意為消費(fèi)者服務(wù)為宗旨；以提高經(jīng)濟(jì)效益為中心；以競爭和改善經(jīng)營管理為手段；以國家法律、政策為依據(jù)；以國家大局利益為準(zhǔn)繩，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo)。2 、組織結(jié)構(gòu)由于房地產(chǎn)產(chǎn)品在技術(shù)經(jīng)濟(jì)上的特殊性及其流通形式的復(fù)雜性，如土地有出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等流通形式組成

7、，房屋也有買賣、租賃和抵押等流通形式組成，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置時要注意除（1 ）不相容職務(wù)要分離；（2）組織機(jī)構(gòu)間要相互控制之外，還要考慮到房地產(chǎn)產(chǎn)品在技術(shù)經(jīng)濟(jì)上的特殊性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)設(shè)立如下：（ 1）董事會，負(fù)責(zé)一切重大問題的決定。如企業(yè)發(fā)展規(guī)劃；生產(chǎn)經(jīng)營活動方案；包括土地的征購方案、施工方案、房屋設(shè)計(jì)方案、營銷方案、銷售價(jià)格。收支預(yù)算；利潤分配；勞動工資；停業(yè)；以及總經(jīng)理、總會計(jì)師、總工程師、內(nèi)部審計(jì)部負(fù)責(zé)人的任免。（ 2）董事長、總經(jīng)理，負(fù)責(zé)執(zhí)行董事會的重大決策，協(xié)調(diào)各部門的工作以及協(xié)調(diào)企業(yè)與外界的關(guān)系。批準(zhǔn)本單位特定的各項(xiàng)規(guī)章制度，包括明確一般授權(quán)與特定授權(quán)的界限

8、和責(zé)任，每類經(jīng)濟(jì)的授權(quán)批準(zhǔn)程序，建立必要的檢查制度，年度預(yù)算，實(shí)物控制的措施。對出現(xiàn)特定經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)處理的權(quán)力等級和批準(zhǔn)條件超過某部某級的批準(zhǔn)權(quán)限時，予以特定授權(quán)。例：貨幣資金業(yè)務(wù)由兩個以上的授權(quán)批準(zhǔn)，重大貨幣支付特別是資本性貨幣資金支付要有上報(bào)董事會批準(zhǔn)的程序。（ 3）內(nèi)部審計(jì)部，在董事會的授權(quán)下負(fù)責(zé)定期檢查各部門對各項(xiàng)規(guī)章制度執(zhí)行情況及任務(wù)完成情況進(jìn)行檢查，幫助企業(yè)管理層監(jiān)督控制結(jié)構(gòu)，并提醒管理層注意內(nèi)部控制各環(huán)節(jié)的強(qiáng)弱。（ 4）財(cái)務(wù)會計(jì)部，負(fù)責(zé)籌措建設(shè)資金、編制財(cái)務(wù)收支預(yù)算、監(jiān)督各項(xiàng)建設(shè)資金的使用。由于房地產(chǎn)使用的資金融通數(shù)額大，資金運(yùn)動周期長，所以財(cái)務(wù)會計(jì)部要開辦低息貸款，抵押貸款以及信托

9、等特殊金融業(yè)務(wù)。此外，財(cái)務(wù)會計(jì)部還要進(jìn)行資金成本、建筑成本、租賃成本、物業(yè)管理成本、以及風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營損益的核算。（ 5）人事部，負(fù)責(zé)單位干部、職工的培訓(xùn)，重要崗位人員的定期輪崗，如，出納崗位的定期輪崗，注意職務(wù)分工的合理性，做到人盡其才。（ 6）企劃部，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性分析；負(fù)責(zé)市場調(diào)查；提出項(xiàng)目可行性開發(fā)的報(bào)告；提出生產(chǎn)適銷對路的開發(fā)產(chǎn)品。（ 7）生產(chǎn)部，負(fù)責(zé)實(shí)施開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)，為消費(fèi)者提供安全、舒適的商品房，保質(zhì)保量按期完成計(jì)劃開發(fā)任務(wù)。（ 8）營銷部，負(fù)責(zé)商品房的銷售工作。負(fù)責(zé)銷售策略的制定、宣傳、實(shí)施，開展有效的促銷活動，從而更加快、更加好地銷售商品房，實(shí)現(xiàn)快速回籠

10、資金的目標(biāo)。（ 9）產(chǎn)權(quán)部，負(fù)責(zé)房屋、土地產(chǎn)權(quán)的交易登記，含樓宇按揭登記。由于房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，交易過程非常復(fù)雜，加上房地產(chǎn)是一種高價(jià)值的、稀缺的、不可移動的且可以長期、永久使用的珍貴財(cái)產(chǎn)。為了保障產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，必須進(jìn)行嚴(yán)格的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理?？樂?wù)是為了保障房屋的正常使用功能，保證用戶的住用安全；從經(jīng)濟(jì)效益方面考察，房屋修繕服務(wù)則是房地產(chǎn)生產(chǎn)在消費(fèi)環(huán)節(jié)中的延續(xù)和價(jià)值的追加。良好的物業(yè)管理工作，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的持續(xù)開發(fā)、品 牌的創(chuàng)立起著舉足輕重的作用。二、會計(jì)系統(tǒng)的建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一個有效的會計(jì)系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)能做到：（ 1）確認(rèn)并記錄所有真實(shí)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。（ 2）及時并充分詳細(xì)地描述經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，以便在

11、財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告中對經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)做出適當(dāng)?shù)姆诸?；?3）計(jì)量經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的價(jià)值，以便在財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告中記錄其適當(dāng)?shù)呢泿艃r(jià)值；（ 4）確定經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生的期間，以便將經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)記錄在適當(dāng)?shù)臅?jì)期間；（ 5）在財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告中適當(dāng)?shù)乇磉_(dá)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和披露相關(guān)事項(xiàng)；三、控制程序的建立控制程序的建立要圍繞如何將各種會計(jì)信息及時、完整、 真實(shí)地傳送到財(cái)務(wù)會計(jì)部這個信息樞紐中心。為了防止作弊，不相容職務(wù)要分離，組織機(jī)構(gòu)之間要相互控制。例如，負(fù)責(zé)房屋造價(jià)預(yù)算和決算的職務(wù)要與房屋施工職務(wù)相分離。凡是涉及征地，土地開發(fā)，房屋建設(shè)等需大量建設(shè)資金的項(xiàng)目，以及涉及房屋售價(jià)的確定，房屋銷售信用政策的使用，都必須實(shí)行預(yù)算控制，授權(quán)批準(zhǔn)控制，不

12、得濫用這些權(quán)限，防止影響貨幣資金的及時回籠。對實(shí)物控制要限制接近現(xiàn)金的人，以保證現(xiàn)金的安全；要進(jìn)行定期財(cái)產(chǎn)清查，及時掌握土地存量和房屋存量與有關(guān)記錄是否一致，正確核算房屋，土地開發(fā)成本。實(shí)施有效的會計(jì)監(jiān)督控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制程序即業(yè)務(wù)循環(huán)過程如下：（ 1）董事長，總經(jīng)理室專門研究企業(yè)外部環(huán)境的變化，特別是宏觀（國家）政策的變化，中觀（本地區(qū)）政策的變化，調(diào)查、了解市場，研究競爭策略，對各部門報(bào)告上來的涉及重大決策的事宜予以討論、決定或上報(bào)董事會，確保提供的會計(jì)信息是真實(shí)的。嚴(yán)格把握住幾個關(guān)鍵的控制點(diǎn)，如，土地征購環(huán)節(jié)，商品房銷售價(jià)格及其價(jià)格折讓、價(jià)格浮動的幅度、浮動時機(jī)的確定，商品房的

13、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)確定承建商的環(huán)節(jié)等。（ 2）財(cái)務(wù)會計(jì)部及時籌措資金，保障房地產(chǎn)開發(fā)資金的使用，對各職能部門提供的會計(jì)信息予以確認(rèn)并記錄所有真實(shí)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)；及時并充分詳細(xì)地描述經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)；計(jì)量經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的價(jià)值；確定經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生的期間。（ 3）企劃部根據(jù)財(cái)務(wù)會計(jì)部提供的資金狀況，策劃新的開發(fā)項(xiàng)目，將項(xiàng)目的可行性報(bào)告，土地征購地段的選擇，價(jià)格的確定，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，房屋造價(jià)預(yù)算，營銷策略等重大問題提交給總經(jīng)理室討論并批準(zhǔn)；然后將批準(zhǔn)的各個方案、預(yù)算分別交由財(cái)務(wù)會計(jì)部籌集安排資金，交給生產(chǎn)部安排報(bào)建、施工事宜，交給營銷部實(shí)施宣傳推廣等促銷工作。（ 4）生產(chǎn)部根據(jù)批準(zhǔn)的施工預(yù)算方案，實(shí)施投標(biāo)工作，組織施工力量，保證承建商所用的建筑材料安全無幅射，以保障消費(fèi)的權(quán)益，并做到按時按質(zhì)完成施工任務(wù)。每月將完成的實(shí)際進(jìn)度情況及時報(bào)告給營銷部門銷售之用，及時提供給財(cái)務(wù)會計(jì)部門安排資金以及進(jìn)行成本核算用。對比生產(chǎn)與銷售的同步情況。（ 5）營銷部將達(dá)到可以預(yù)售的商品房及時推出銷售，并將市場反映情況迅速反饋給企劃部，以便制定包括價(jià)格調(diào)整在內(nèi)的促銷方案，及時反饋給生產(chǎn)部以便抓緊及時調(diào)整施工進(jìn)度，將